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不動産売却をしたら翌年の住民税はいくらになる?計算方法や納税時期を解説!

  • 更新日:2022年11月16日
不動産売却をしたら翌年の住民税はいくらになる?計算方法や納税時期を解説!

不動産を売却して利益が出ると、所得税だけでなく、住民税も増額します

ただし、不動産の売却益は、計算してみると出ないことも多いです。
そのため、支払う住民税が増えるかどうかを知るためには、まずは不動産の売却益を計算する必要があります

不動産の売却益に対する所得税と住民税を支払う場合は、売却した翌年に支払います
受け取った代金は全て使い切らずに、税金の支払いのために残しておきましょう。

不動産売却の利益に「所得税」と「住民税」がかかる

不動産を売却して得た利益は、「譲渡所得」といいます。

そして、他の所得と同じように、譲渡所得に対して、所得税と住民税がそれぞれ課せられます

所得税:所得に応じて「国」に支払う税金
住民税:所得に応じて「自治体」に支払う税金
すまリス
つまり、譲渡所得がプラスだったら、翌年の所得税と住民税が値上がりします!
譲渡所得は、毎年定期的に得るものではないため、給与所得や事業所得とは別に、税金の計算をします。

不動産の譲渡所得は、以下の式で計算します。

譲渡所得=収入金額-(不動産取得時の費用+売却にかかった費用)
不動産売却によって得られる利益の計算方法について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産売却益とは?計算方法と節税のポイントを解説!

確定申告が必要なのは「所得税」のみ

譲渡所得があった場合には、確定申告をする必要があります。

しかし、税金額を確定申告して納付するのは「所得税」のみです。

「住民税」の申告は、所得税の申告時に同時に済ませた扱いとなります。
自治体に対して別途、住民税を申告する必要はありません。

すまリス
確定申告は売却翌年の2/16~3/15に行います!

不動産売却後に確定申告は必要?手続きの流れや必要書類を解説

不動産売却後の住民税はいつ支払う?

確定申告によって税額が決まった住民税は、売却した翌年の6月以降に1年かけて支払います

普通徴収の場合

自営業者や年金生活者などは、普通徴収で納付します。

各市町村から6月頃に、譲渡所得に対する課税額が上乗せされた住民税の納付書が届きます。

納付書を用いて、6月、8月、12月、翌年1月の4回に分けて、住民税を納めます
(具体的な期日は、自治体によって異なります。)

なお、一括で納付することも可能です。

特別徴収の場合

給与所得者は、特別徴収か、普通徴収か、納付方法を選べます

特別徴収とは、普段支払っている住民税と同じように、毎月の給与所得から天引きで納める方法です。

会社に所得の増加を知られたくないなどの理由がある場合には、普通徴収を選ぶとよいでしょう。

確定申告時に「住民税・事業税に関する事項」に記入することで選択できます。

不動産売却にかかる税金はいつ払う?税金の種類ごとに支払い時期を解説!

不動産売却後の住民税はいくらかかる?

不動産売却後、上乗せされる住民税の金額は、譲渡所得に税率をかけ合わせて計算できます

譲渡所得に関する住民税、および所得税は、売却した不動産を所有していた期間に応じて異なります。

住民税の税率所得税の税率
所有期間が5年以下
(短期譲渡所得)
9%30.63%
所有期間が5年超
(長期譲渡所得)
5%15.315%

(所得税の税率は、2037年までの復興特別所得税を含めて表記しています。)

なお、所有期間は、売却した年の1月1日を基準に計算します。

譲渡所得が1,000万円だったケースを仮定して、所有期間による税額の違いをシミュレーションしてみましょう。

【例】2017年10月1日に取得した不動産を2022年10月2日に売却した場合
所有期間:2017年10月1日~2022年1月1日⇒4年3ヶ月(短期譲渡所得
所得税:1,000万円×30.63%=306万3,000円
住民税:1,000万円×9%=90万円
【例】2017年10月1日に取得した不動産を2023年10月2日に売却した場合
所有期間:2017年10月1日~2023年1月1日⇒5年3ヶ月(長期譲渡所得
所得税:1,000万円×15.315%=153万1,500円
住民税:1,000万円×5%=50万円

不動産売却で増える住民税の負担を軽減するには

不動産売却による住民税は、分割して支払うものですが、支出が増額するのは家計の負担になりますよね。

この章では、住民税の負担を軽減する方法について解説します。

譲渡所得の控除を受けられる特例などを利用する

譲渡所得(不動産売却の利益)は、「特別控除」を受けられる特例があります。

控除を受けられれば、譲渡所得の金額が小さくなるため、その分住民税が安くなります

すまリス
控除金額が譲渡所得を上回る場合は、売却による所得税・住民税がかからなくなります!
また、控除以外にも税率を軽減したり、税金の支払いを繰り越せる特例もあります。

▼控除を受けられる特例(一部紹介)

特例控除金額おおまかな条件
居住用財産を譲渡した場合の特別控除最大3,000万円住んでいた家屋や敷地を売却する。
被相続人の居住用財産を譲渡した場合の特別控除最大3,000万円相続した空き家や敷地を売却する。
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の特別控除最大1,000万円平成21年・22年に取得して、5年以上保有した土地を売却する。
農地保有の合理化のために農地等を譲渡した場合の特別控除最大800万円農業委員会の斡旋などによって農地を認定農業者等に売却する。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除最大100万円都市計画区域内の活用されていない土地を500万円以下で売却する。

参考:国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

▼その他の特例

特例内容おおまかな条件
所有期間10年超の軽減税率の特例課税対象の長期譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が10%になる10年を超えて所有している居住用不動産を売却する。
(3,000万円控除と併用可能)
特定のマイホームを買い換えたときの特例売却した家に対する課税を、買い換えた家を将来売却する時に繰り延べられる。10年以上居住し、10年を超えて所有している不動産を売却し、売却価格よりも高い金額で買い換えをする。

利用できそうな特例は詳しい適用条件をチェックし、確定申告で申請しましょう。

控除の限度額が上がったふるさと納税を活用する

譲渡所得の控除が受けられない場合は、所得が例年よりも増えることを活かして、ふるさと納税」を活用してみましょう

ふるさと納税とは
自己負担金2,000円を支払い、地方自治体に寄附をすることで、寄附金額分の税控除を受けながら、自治体からの返礼品を受け取れる制度です。

税金から控除を受けられる金額には、限度額があります。
「控除の限度額」は、その年の総所得金額に基づいて決まります。

そのため、不動産売却をした年は譲渡所得が増える分、例年より「控除の限度額」が増えるのです。

すまリス
限度額までは寄付した金額分、納税額が減る上に、返礼品も受け取れるので、お得です。
注意点として、譲渡所得によって控除の限度額が上がるのは、不動産を売却した年内までです。
ふるさと納税を活用したい場合は、不動産を売却したのと同じ年中に、必ず済ませるようにしましょう。
具体的な控除の限度額の計算方法は、総務省の「ふるさと納税ポータルサイト」などで調べられる他、ふるさと納税のシミュレーターで試算することもできます。

不動産売却の住民税・所得税は翌年支払うことを覚えておこう

この記事では、不動産売却で支払う住民税について解説しました。
不動産売却後に税金をいくら支払うかは、売却で譲渡所得が出るかどうかが大きく左右します。
譲渡所得を計算するためには、売却で得られる収入金額だけでなく、売却にかかった費用や、不動産取得時の費用もきちんと把握する必要があります。
すまリス
不安な点がある場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。
また、税金の負担を抑えるためには、税法上の特例や、ふるさと納税の制度を活用できないか、チェックしてみましょう。

不動産を売却する前に譲渡所得を見積もるためには、精度の高い売却予想金額を知るのが不可欠です。

これから不動産会社を探す方は、是非複数の会社に査定を依頼して、査定額を比較して相場を調べましょう。
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