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土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

  • 更新日:2022年12月1日
寺岡 孝
監修寺岡 孝
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。
【保有資格】相続診断士 住宅ローンアドバイザー 他。
【URL】アネシスプランニング株式会社
土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

土地の売買で動く金額は大きいため、かかる税金の額も大きくなってきます。
控除を受けられるならば、ぜひ活用したいところですよね。

この記事では土地を売却した時に、利用できるかもしれない税金の控除や、損益通算に関する特例を紹介しています。

土地売却にかかる税金はどう決まる?相続した土地を売る場合の税額の決まり方や節税方法

もくじ

土地売却時の税金に使える控除・特例一覧

「どのような土地を売ったのか」別に、受けられる可能性のある税控除などの特例をフローチャートにまとめました。

下記のリンクからすぐに各控除や特例の詳細な説明をご覧になれます。

住んでいた土地の売却で受けられる税金控除・特例

土地の売却で受けられる税金控除

収用に伴う土地の売却で受けられる税金控除

土地売却時の控除・特例【譲渡益が出た場合】

土地を売却して利益(譲渡所得)が出ると、その金額に対して譲渡所得税がかかります。この章では譲渡所得に対して控除や繰り延べを受けられる特例を紹介していきます。

居住用財産の3,000万円特別控除

住んでいた家が建っていた土地の売却であれば、すでに更地にしていても最大3,000万円の譲渡所得税の控除を受けることができます

つまり、譲渡所得が3000万円までであれば全額税金がかからなくなります

【更地にして売却した場合の3,000万円控除の適用要件】

  • 自分が住んでいた土地の売却であること
    • (別荘や賃貸用の家、仮住まい用の住宅に使用していた土地は不可)
  • 家屋の取り壊しから1年以内に土地の売買契約が結ばれていること
    • かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
    • 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途(貸駐車場など)に使用していないこと
  • 災害によって家屋を滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
  • 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人(法人含む)ではないこと
  • 売った年の前年・前々年に以下の特例の適用を受けていないこと
    • 同じ特例(ただし相続空き家を売却した場合に適用される3000万円特別控除は除く)
    • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
    • マイホーム買い換えによる特例
    • その他土地収用による控除などの特例
    • 住宅ローン控除の併用も不可

この特例は、所有期間の長短に関わらず適用を受けることができます

また受けられる控除は1人につき最大3,000万円であるため、所有が夫婦の共有名義であれば合わせて6,000万円まで控除を受けることが可能です。

控除を受けられる額を超過した所得分については、所有期間に応じた税率が適用されます。

所有期間の区分所得税住民税
長期譲渡(所有期間5年超~10年以下)15.315%5%
短期譲渡(所有期間5年以下)30.63%9%

※所得税率に復興特別所得税として所得税額の2.1%相当が上乗せされています

【所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例】

取り壊した家屋の所有期間が10年以上(※)になる場合、税率が更に安くなります

(※家屋を取り壊した日の属する年の1月1日時点で所有期間が10年を超える必要があります。)

課税長期譲渡所得金額所得税住民税
6,000万円以下の部分10.21%4%
6,000万円を超える部分15.315%5%

※所得税率に復興特別所得税として所得税額の2.1%相当が上乗せされています

被相続人の居住用財産に(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

親など(被相続人)から相続した家の土地は「自分が住んでいた土地」ではありませんが、要件を満たせばこちらも最大3,000万円の特別控除の適用を受けることができます

【相続した家を取り壊してから売却した場合の適用要件】

  • 相続の開始直前まで土地に建っている家に被相続人が1人で住んでいたこと
    • 被相続人が直前に老人ホームなどに入所していた場合も被相続人が居住していたとして認められます
  • 被相続人から相続・遺贈によって取得した家屋を取り壊した土地の売却であること
    • 取り壊した家屋について、相続から取り壊し時までに居住の用に供されていたり、貸家など貸付けや事業の用に供されていないこと
    • 土地について、相続時から売却時までに居住の用または事業の用、貸付けの用(駐車場などして貸している)に供されていたことがないこと
  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの売却であること
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却されること
  • 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人(法人含む)でないこと
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 売却した土地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていないこと

※実際の適用に当たっては、個々の事情を検討する必要があります。

取得費のわからない土地を売却した際の譲渡取得税は高額になりがちです。適用が受けられれば大幅に税額を抑えることができるため、ぜひ確認しましょう。

相続した土地を売却すると税金はいくら?特例を使った節税方法まで解説!

特定の居住用財産の買換え特例

住んでいた土地を売却するだけでなく、新たにマイホームを購入する場合には、課税を繰り延べられる特例を受けることもできます

売却金額よりも新居の購入金額が高いか同額であれば、全額繰り延べとなり、買い替え時の納税額はゼロになります

新居の購入金額の方が安い場合は、差額の所得に対して課税が行われます(長期譲渡の税率が適用)

繰り延べられた課税は、将来買い替えた新たなマイホームを売却したときに、その譲渡益への課税と合わせて支払うことになります。

【更地にして売却した場合についての適用要件】

  • 自分が住んでいた土地の売却であること
  • 令和5年12月31日までの売却であること
  •  取り壊された日が属する年の1月1日時点において、その家屋の所有期間が10年を超えること
  • 取り壊した家屋の居住期間が10年を超えること
  • 家屋の取り壊しから1年以内に土地の売買契約が結ばれていること
    • かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却されること
    • 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途(貸駐車場など)に使用していないこと
  • 災害によって家屋を滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
  • 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人(法人含む)ではないこと
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 売却の前年から翌年の3年以内に、日本国内に新しく住居を買い替えること
  • 買い替える住宅が自分の住むための家屋・土地であること
  • 買い替える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い替える土地の面積が500㎡以下であること
  • 買い替え先が中古住宅である場合は、取得の日から25年以内に建築されたものか、一定の耐震基準を満たすこと

他のマイホーム売却に関する控除などの特例や、収用に関する特別控除と併用して適用を受けることはできません。また買い替えた住宅について、住宅ローン控除を受けることもできません

そのため3,000万円特別控除の特例と、どちらを受けるか選ぶ必要があります

一般的には譲渡所得が3,000万円以下の場合は全額控除になる3,000万円特別控除が有利になります。
3,000万円を超える場合は税額を試算して、ご自身にとって有利な方を選択しましょう。

税額の試算するためには、まずはおうちの売却価格を調べてみましょう。
すまいステップでは無料で、一度に複数の不動産会社から査定を受けられます。

土地売却時の特例【譲渡損失が出た場合】

住んでいた土地を売却して損失が出た場合、その他の所得と損益通算することができる(その他の所得から損失金額を差し引ける)特例があります。

またその他の所得額よりも売却による損失金額が大きい場合、譲渡の翌年以降3年間分まで、各年分の所得から控除しきれなかった損失金額分を繰越控除することができます

(ただし繰越控除を行う年の合計所得は3,000万円以下である必要があります。)

家の買い替えを行わない場合

売却のみを行い、住居の買い替えを行わない場合に受けられる特例を「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

【更地にして売却した場合についての適用要件】

  • 自分が住んでいた家の建っていた土地の売却であること
  • 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
  • 手放した家・土地にかかわる償還期間10年以上の住宅ローンの借入残高があること
  • 売却金額がその借入残高を下回っていること(譲渡損失があること)
  • 取り壊された日の属する年の1月1日時点で、家屋の所有期間が5年を超えること
  • 家屋の取り壊しから1年以内に売買契約が結ばれていること
    • かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却されること
    • 土地を売却までに別の用途(貸駐車場など)に使用していないこと
  • 災害によって家屋を滅失した場合、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
    • かつ、災害以前にその家屋に住まなくなっていた場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
  • 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人(法人含む)ではないこと

譲渡益でローンを返済しきれないときの救済として制度です。当てはまる場合にはぜひとも利用したいところです。

家の買い替えを行う場合

売却をして、新たな住居を買い替える場合に受けられる特例を「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

以下に、更地にしての売却の場合の特例の適用要件をまとめました。

【更地にして売却し、住居を買い替えた場合についての適用要件】

  • 自分が住んでいた家の建っていた土地の売却であること
  • 譲渡損失があること
  • 取り壊された日の属する年の1月1日時点で、家屋の所有期間が5年を超えること
  • 家屋の取り壊しから1年以内に売買契約が結ばれていること
    • かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却されること
    • 土地を売却までに別の用途(貸駐車場など)に使用していないこと
  • 災害によって家屋を滅失した場合、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
    • かつ、災害以前にその家屋に住まなくなっていた場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
  • 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人(法人含む)ではないこと
  • 譲渡した年の前年から翌年までの3年の間に日本国内に住居を買い替えること
  • 新しく買い替える住居の床面積が50㎡以上であること
  • 住居を買い替えた年・繰越控除を受けたい年の12月31日に、新しい住居についての償還期間10年以上の住宅ローン残高があること

買い替えを行う場合には、手放した家・土地のローンの残高が残ってなくても構いません

特例を受ける際の注意点

損益通算の適用を受けてから3年間はそれぞれの損益通算の特例を受けることはできません。

マイホーム譲渡や買い替えに関するその他の特例(3000万円特別控除など)との併用もできません。

住宅ローン控除とは併用が可能です。損益通算や繰越控除の後に税額が発生すると、そこから適用されるようになります。

売却損は譲渡損失の繰越控除を利用しよう|損失を出さない方法も重要

非居住用の土地の売却でも使える控除

自分が住んでいた土地や、相続した居住用の土地以外の売却でも控除を受けられる場合があります。

低未利用土地等を売却した場合の控除

令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間に個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、その譲渡益の金額から100万円を限度に控除を受けることができます。また、その譲渡益の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。

低未利用土地等とは
居住や事業、その他の用途に利用されていない土地(及び権利)、利用されていても周辺地域の同じ用途の土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地(及び権利)のこと
たとえば空き地、空き家・空き店舗、耕作放棄地、管理を放棄された森林など

控除を受けられる要件は以下の通りです。

  • 都市計画区域内にある土地の売却であること
  • 売った年の1月1日において所有期間が5年を超えること
  • 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと(法人も含む)
  • 土地にある建物なども含めた売却価格が500万円以下であること
  • 売却後に土地の利用がされること

分筆された土地である場合、一筆であった土地から分筆された他の土地が前年・前々年にこの特例の適用を受けている場合は適用を受けることができません。

また、これ以外の土地収用に関する控除(後の節で紹介します)や課税の繰り延べなど、他の譲渡所得に関する課税の特例との併用はできません。

平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の控除

平成21年に取得した土地(及び権利)を平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年に取得した土地(及び権利)を平成28年以降に譲渡した場合、得られる譲渡益に対して最大1,000万円の控除を受けることができます。また、その譲渡益の金額が1,000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。

ただし、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、または特殊な関係の法人など特殊な間柄にある人から取得した土地・相続や贈与された土地に対しての控除は適応されません。

また次節に紹介する土地収用に関する特別控除や、事業用資産の場合の課税の繰り延べなどとの併用は不可となっています。注意しましょう。

公共事業や区分整理のために土地を売却した場合の控除

【公共事業などのために売却】

公共事業のために建物や土地を売却した場合、譲渡益に対して最大5,000万円の控除を受けられます。

ただし、公共事業者から受け取った補償金のうち、収益補償金、移転補償金、経費補償金などは5,000万円の特別控除の対象とならないため注意が必要です。
(建物を壊している場合、建物移転補償金などの額が控除の対象となります。)

控除を受けるには、売却した建物・土地が固定資産であること、買い取りを申し出られた日から6ヶ月以内に売却していること、公共事業の施行者から最初に買い取りの申し出を受けた人(または相続した人)が譲渡を行っていること、といった要件を満たす必要があります。

同じ公共事業に対して年を跨いで譲渡を行う場合、最初の年だけしか特例を受けられません。

また、以下の特例の適用を受ける場合は5,000万円の控除を受けられません。

  • 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
  • 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
  • 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率等の特例

【特定土地区間整理事業のために売却】

国や地方公共団体などが行う土地区間整理事業により土地等を譲渡した場合、譲渡所得から最大2,000万円の控除を受けられます。
また、土地区間整理事業以外でも、住宅街区間整理事業、第一種市街地再開発事業、防災街区整備事業などのために土地を譲渡した場合にも適用を受けられます。

1つの事業に年を跨いで譲渡が行われる場合、最初の年だけしか控除を受けられません。

【特定住宅地造成事業のために売却】

特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡したとき、譲渡所得から最大1,500万円を控除することができます。

以下のいずれかに該当する必要があります。

  • 地方公共段代などが行う住宅の建設または宅地造成のために買い取られた
  • 収用などの事業を行う人にその収用の対償地に充てるために買い取られた
  • 特定の民間の宅地造成事業、住宅建設事業などを供するために買い取られた
  • 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により買い取られた

ただし、買い取られる土地全て(または一部)について、交換・買い替えなどの特例や、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率等の特例を受けている場合には、適用を受けることができません。

【農地保有の合理化のために売却】

個人または農業生産法人が保有する農地区域内の農地などを、農業委員会のあっせんなどにより認定農業者などへ譲渡した場合に、譲渡所得から最大800万円の控除を受けられます

また、農業営利基盤強化促進法の規定の買い入れ協議に基づく譲渡である場合は1,500万円の控除が適用されます。

農業の効率化を行う政策のための特例であるため、通常の農地売買(農地法第3条許可に基づく)には適用されません。

控除・特例でいくら節税できるか?【シミュレーション】

控除や特例によって結局どれくらい節税できるのか、説明だけではなかなかわかりづらいですよね。この章では、具体的な金額で計算しながら確認してみましょう。

なお、土地売却にかかる税金の計算方法は以下の記事でも詳しく解説しています。

土地売却でかかる税金の計算方法【具体例でわかりやすい!】

実際の適用にあたっては、個々の事情を検討する必要がありますので、詳しくは最寄りの税務署や税理士にご相談ください。

Case1.相続した古家を立て壊して売却した

・2018年2月に父親から相続した家
・2021年5月に更地で売却した(自身は相続後居住していない)
・当時の購入額:不明
・売却額:4,000万円
・譲渡費用:200万円
・所有期間:40年

▼step1.譲渡所得の計算

譲渡所得は(売却額)-(取得費)-(譲渡費用)で求めることができます。
今回は、父親が土地を購入した金額がわからないため、売却金額の5%を概算取得費として計算します

取得費用 = 4,000万円(売却額)× 5% = 200万円

続いて、譲渡所得を計算します。

譲渡所得 = 4,000万円(売却額)-100万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= 3,700万円

▼step2.特別控除を適用

今回は、相続空き家の3,000万円特別控除を適用できるため、控除額を差し引いて、課税譲渡所得金額(課税のベースとなる金額)を計算します。

課税譲渡所得 = 3,700万円(譲渡所得)-3,000万円(控除) = 700万円

▼step3.税率を掛け合わせる

今回は相続した家に居住しておらず、相続空き家の3,000万円特別控除を利用したため、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は適用できません。

一方、所有期間は父親から引き継ぎます。所有期間が40年間であるため、税率は長期譲渡所得税率を用いて税額を計算しましょう。

譲渡所得税 = 700万円(課税譲渡所得)× 20.315%= 約142.2万円

▼いくら節税できたか?

控除を利用しない場合の譲渡所得税の額は、

3,700万円×20.315%=約751.7万円
約751.7万円-約142.2万円=約609.5万円で、今回の場合は600万円以上も控除によって譲渡所得税を節税できたことがわかりました。

Case2.去年まで住んでいた家を取り壊して売却した

・住んでいた家を更地にして売却した
・取得費:1,500万円
・売却額:6,000万円
・譲渡費用:350万円
・所有期間:20年

▼step1.譲渡所得の計算

譲渡所得 = 6,000万円(売却額)-1,500万円(取得費)-350万円(譲渡費用)= 4,150万円

▼step2.特別控除を適用

今回は、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できるため、控除額を差し引いて、課税譲渡所得金額(課税のベースとなる金額)を計算します。

課税譲渡所得 = 4,150万円(譲渡所得)-3,000万円(控除)= 1,150万円

▼step3.税率を掛け合わせる

今回は所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例が適用できます。課税譲渡所得金額6,000万円までの部分の税率は14.21%まで軽減されるため、

譲渡所得税= 1,150万円(課税譲渡所得)× 14.21%= 約163.4万円

▼いくら節税できたか?

3,000万円控除や所有期間10年超の軽減税率を利用しない場合の譲渡所得税の額は、

4,150万円×20.315%=約843.1万円
約843.1万円-約163.4万円=約679万円と、こちらも控除や特例によってかなりの額の譲渡所得税を節税できることがわかりました。

Case3.土地を売却して損失が出た

・2019年まで住んでいた家を、2021年に更地にして売却した
・新しく住宅ローンを組んでマンションを購入し、住み替えた
・土地の取得費:3,500万円
・売却額:1,500万円
・譲渡費用:200万円
・給与所得:700万円

▼step1.譲渡損失の計算

まずはCase2までと同様に、譲渡所得の計算式に当てはめてみます。

1,500万円(売却額)-3,500万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= -2,200万円

譲渡所得がマイナスになってしまいました。つまり、今回は2,200万円の譲渡損失があることになります。

▼step2.給与所得と損益通算する

今回は、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けられます。

2021年の所得税額

700万円(給与所得)-2,200万円(譲渡損失)= -1,500万円

所得税額が0円になる

給与所得から土地の譲渡による損失分を差し引くと、課税所得金額が0を下回ったため、2021年の所得税額は0円になります

▼step3.繰越控除をする

損益通算後に残った損失金額は、翌年以降に繰り越して控除することが可能です。

繰越控除の計算繰越控除額
2022年700万円-1,500万円=-800万円-800万円
2023年700万円-800万円=-100万円-100万円
2024年700万円-100万円=600万円(課税所得)×

2021年から2023年までの3年間は所得税額が0円になることがわかりました。

2024年については、600万円を課税所得にした所得税が課されます。住宅ローン控除を併用する場合は、この年から適用を受けられます

▼いくら節税できたか

給与所得700万円で所得税額が31万円とすると、特例によって2021年から3年間にわたり計93万円、所得税が節税できることになります。

また4年目の2024年についても、残りの100万円分が所得から控除され、所得税が10万円程度抑えられます。

すまリス
こんなに節税できるなら、ぜひ特例を利用したいね

ほかにも土地売却の譲渡所得税の計算の具体例をご覧になりたい方は、以下の記事をご参照ください。

土地売却でかかる税金の計算方法【具体例でわかりやすい!】

土地売却で控除・特例を適用するときは確定申告必須!

土地売却に関する税金控除の特例の適用を受けるには確定申告が必要です。売却の翌年に行います。

譲渡所得税を支払う場合はもちろん、課税額がゼロになる場合も確定申告が必須になります。

また譲渡で損失がでたときも、その他の所得と損益通算をしたり、繰越控除を受ける場合には確定申告が必要です。

土地売却後の確定申告の必要書類が全てわかる!【チェックリスト付き】

土地を売る時には控除や特例を活用しよう!

土地の売却時に、利用できるさまざまな特例があることについて、ご理解を深めていただけたでしょうか。

家や土地の売買は、大きなお金が動きます。自己資産の負担をなるべく減らすために、適用を受けられるものはぜひ利用しましょう!

すまリス
課税のベースになる譲渡所得額を知るために、まずは査定依頼をしてみましょう

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