【土地の売却】控除を活用して節約をしよう。

土地の売却に税金が発生することは当然のことですが、税金額によっては売却をすることを躊躇してしまう人も少なくありません。しかし、控除を活用するのとしないとでは税金額は大きく変動します。控除とは一体どのようなものなのでしょうか
この記事では、不安な点や疑問点に挙がりやすい税金の種類や注意すべき点をご紹介します。金額が高い不動産売却だからこそ、控除について知っておきたいです。そのために、控除について理解を深めていきましょう。

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1.土地売却時にかかる税金の種類

では、土地売却時にかかる税金とは一体どのようなものがあるのでしょうか。税金にはさまざまな種類があり、内容などを理解しておくことで売却準備時に混乱を避けることができます。

1.1不動産売却時に生じる所得

不動産を売却した場合、生じる所得のことを譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、給与・事業所得など分けて、所得税や住民税として課税されます。しかし、譲渡所得がプラスではなくマイナスの場合は課税されることはありません。
譲渡所得の税率は売却予定の土地を所有していた期間によって異なります。土地を譲渡した日の翌日から譲渡した年の1月1日までの所有期間が、5年間を超えた場合は長期譲渡所得となり、所得税は15%、住民税5%になります。5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30%、住民税9%と変わります。
課税譲渡所得は、「課税譲渡所得=売却価格-(所得費+譲渡費用)」と計算されます。控除を利用している場合には、特別控除額を差し引きます。また、所得費において、実際の購入金額が不明であったり、5%に満たないほど少額だった場合には、譲渡対価の5%として計算することができます。

1.2契約書に印紙を貼付する必要がある。

不動産売却など金銭やりとりが伴う契約書や領収書が必要な場合、文書自体に信用がないと相手のみでなく、自分自体も本当に安心できるのか不安になってしまいます。しかし、その文書に印紙を貼ることで、国が定めた法律に沿って、お互いに取引を厳守するというのを明確にします。このように文書に信用が必要な場合、信用を裏付けしてくれた国に納める税金のことを印紙税といいます。
印紙税は不動産売買契約書、建築請負契約などの「課税文書」にあたると印紙税法で定められています。また、1万円未満の不動産売買契約や5万円未満の領収書などは非課税文書にあたり、印紙税がかかりません。

1.3登記する際にかかる税金

不動産などの登記や登録に対して課税される税金のことです。価格や重量に一定の税率がかかるのもや定額のものがありますが、不動産は価格に税率をかけて税額を求めます。抵当権末梢時に必要であり、土地・建物それぞれに1,000円かかります。

1.4課税される消費税について

消費税とは、消費一般に幅広く公平に課税される間接税のことです。現在、8%(うち1.8%は地方消費税)の倍率で課税されます。また、消費税は国内での商品版売やサービス、国内にある外国貨物が課税対象になります。
不動産売却の場合、不動産会社や司法書士への仲介手数料や、不動産会社などの課税事業者が行う建物の売買に対して消費税が発生します。具体的には、売主が不動産会社などの場合は法人で課税事業者に該当するため、課税対象になります。しかし、サラリーマンなどが中古住宅を売却した場合、個人となり事業者でないため、非課税となります。

2.土地売却にかかる控除を受ける前の注意点

次に、控除を受ける前に注意すべき点をいくつか紹介します。事前に注意点を知っておくことで、売却時にトラブルや問題を避けることができます。

2.1住宅ローンの適応外になる場合がある

そもそも「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用して家を購入した場合、毎年ローン残高1%を10年間、所得税から控除されるものです。残高1%は最大40万円までとなっているため、10年間で400万円税金が戻ってくると言うことになります。
住宅ローン控除は売却後も適応は継続されます。しかし、場合によっては継続できないケースがあります。なぜなら、土地売却後に利益が発生し、何らかの控除が適応した場合に住宅ローンの適応外になります。そのため、住宅ローン控除が発生している間に、不動産売却を考えているなら注意が必要です。
また、売却をするのが土地のみであり、建物がない場合にも受けられない控除があるため注意が必要です。他にも、中古住宅を不動産会社や第三者に売却するのではなく、親族や同居人などに売却する場合には、控除がが受けられない場合があります。

3.土地だけを売却する場合の控除

土地を売却した場合に使える控除は金額が大きいため、申告時に申請することで税額を大きく節税することができるため、事前に確認をしておきましょう。

3.1平成21年・22年に取得した土地売却

平成21年1月1日〜12月31日までに取得した土地・土地の上に存する権利を、平成27年1月1日以降に譲渡または、平成22年1月1日から12月31日までに取得した土地・土地の上に存する権利を平成28年1月1日以降に譲渡した場合には、譲渡所得額から約1000万円を控除できます。
ただし、親子や夫婦、生計を1にする親族または特殊な関係の法人など特殊な間柄にある人から取得した土地・相続や贈与された土地に対しては控除は適応されません。また、収用などの場合の特別控除や事業用資産の場合の課税の操延べなどを共に使用することは不可となっているため注意しましょう。

3.2公共事業などの土地売却

収用など公共事業のために土地建物を売却した場合、譲渡所得から最大5,000万円を控除することができます。適応条件として、売却日から買い取りを申し出られた日から6ヶ月以内であること、売却した人が最初に買取を申し受けていること、売却した土地が固定資産であることなどが挙げられます。
ただし、公共事業者から受け取った補償金のうち、収益補償金、移転補償金、経費補償金などは5,000万円の特別控除の対象とならないため注意が必要です。※建物を壊している場合、建物移転補償金などの額が控除の対象となります。
下記の特例は5,000万円の控除を受けられません。

  • 代替資産の特例

土地建物の収用などが行われた日から約2年以内に代わりの資産を取得した場合、譲渡がなかったものとする特例です。

  • 交換処分の特例

公共事業者が収用不動産の代替地などを用意してくれた場合など、金銭以外の財産でで補償を受けたとき、課税操延が出来る制度があるため控除は受けられません。

  • 優良住宅形成のため、長期譲渡所得の課税の特例

所有期間5年越えの土地を、優良住宅の形成などのために土地を譲渡した場合には、2,000万円いかのぶぶんについて所得税が15%が10%、住民税5%が4%に低減される特例があります。

3.3農地保有の合理化のために土地売却

個人または農業生産法人が保有する農地区域内の農地などを、農業振興地域の整備に関する法律に規定する韓国に係る協議・調停・斡旋などにより認定農業者などへ農地を譲渡した場合に、譲渡所得から約800万円を控除することができます。
現在、控除金額を800万円から1,200万円に上げる拡張要望が農林水産省で提案が出ているため、近々控除金額が上がる可能性があります。また、農業営利基盤強化促進法の規定により、買い入れ協議に基づいて農地を譲渡した場合、1,500万円を控除が適応されます。

3.4特定住宅地造成事業のために土地売却

特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡したとき、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 地方公共段代などが行う住宅の建設または宅地造成のために買い取られた
  • 収用などの事業を行う人にその収用の対償地に充てるために買い取られた
  • 特定の民間の宅地造成事業、住宅建設事業などを供するために買い取られた
  • 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により買い取られた

これらのいずれかを満たしている場合には、譲渡所得から1,500万円を控除することができます。ただし、買取られる土地全て、また一部について、交換・買い替えなどの特例や良住宅の造成などのために土地などを譲渡した場合の税率軽減の特例を受けている場合には、1,500万円の控除を受けられません。

3.5特定土地区間整理事業のために土地売却

  • 国、地方公共団体などが行う土地区間整理事業により土地建物を譲渡した場合、譲渡所得から2,000万円を控除することができます。また、土地区間整理事業以外でも、住宅街区間整理事業、第一種市街地再開発事業、防災街区整備事業などのために土地を譲渡した場合でも控除を受けられます。
    施行区域面積が30ha以上であることが条件とされ、建物に対する移転補償金は2,000万円控除の対象とはなりませんが、建物を壊した場合には対象になります。
  • 親子の場合は適用外
  • 適用条件を要確認
  • 所有期間に注意

4.土地と建物を一緒に売却する場合の控除

次に土地と建物を一緒に売却する場合にはどのような控除が受けられるのかを見ていきましょう。土地のみの売却との違いを知っておくことで考えやすくなります。

4.1居住用財産を売却した場合

居住用財産を売却したとき、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けることが可能です。また、譲渡した場合は3,000蔓延の特別控除の特例といいます。適応条件として、以下の条件をあげました。

  • 自分が住んでいた家屋、または敷地や借地権などを売ること
  • 売却した年の前年まは前々年に、この特例、譲渡損失について損失通算及び繰延控除の特例の適用を受けていないこと
  • 過去に収用などの特別控除の他の特例に適用していないこと
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと

これらのことを考慮して、特例を受けられるかを確認することが必要です。そのため、控除を受ける目的のみで入居したと判断された家屋、仮住まいと認められた家屋、別荘などの趣味・娯楽として所有している家屋などには、適用外とされているます。
また、一定の条件に当てはまることで、長期譲渡所得の税額が低い税率で計算され、軽減税率の特例を受けることができます。6,000万円以下の場合、10%をかけた税額になり、6,000万円以上(=A)の場合、(A-6000万円)×15%+600万円となります。
適用条件として、日本国内にある家屋を売ること、売却した年の1月1日において所有期間が10年越えをしていること、過去に特例を受けていないことが必須になってくるため、要確認しておきましょう。また、収用権が認められている売却の場合、最大5,000万円の控除を受けることができます。

特定の居住用財産の買い替えをした場合

特定の居住用財産を平成31年12月31日までに売却をし、代わりの居住用財産を購入した場合には、一定の条件に基づき、譲渡益に対する課税を将来に繰延べることができます。例えば、1,000万円で購入した居住用財産5,000万円でばいきゃくし、7,000万円の居住用財産を買い替えた場合、売却した年分で課税は行われません。
また、不動産を高く売るコツとして、建物や土地の査定をしておくことがおすすめです。査定額は売出価格ではありませんが、価格相場について参考にできるので、不動産会社に依頼しましょう。


5.控除をうまく活用して無駄のない不動産売却を

不動産売却時に控除を利用することで税金を節約できることについて理解を深めていただけたでしょうか。不動産売却には大きく金額が動くため、なるべく自己資産の負担を軽減する方法として控除に適用できるかどうかを再確認しておきましょう。
また、土地のみ、土地と建物同時売却との違いを知っておくことで、受けられる控除と受けられない控除を区別できるようになり、適切に選択ができるようになります。

・課税対象は様々
・控除の注意点確認
・まずは査定依頼をする

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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