土地に関する価格には、実勢価格・固定資産税評価額・路線価・地価公示価格・基準地価という5つの価格があります。また、土地を売却する場合は、不動産業者に査定を依頼し、査定額を提示されます。
さらに、土地の評価額は、実際に売却する際の売値と異なり、土地の立地条件などが考慮されるケースもあります。ここでは、これらの土地に関する5つの価格について解説していきます。
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土地に関する5つの価格とは
土地に関する価格は、実勢価格や固定資産税評価額など5つの価格の他に、不動産業者に査定を依頼して提示される査定額があります。ここでは、土地に関する5つの価格について解説していきます。
実際に取引された価格の実勢価格
実勢価格とは、マンションや土地などの不動産が実際に取引された価格のことを言います。身近なもので考えると、インターネット上の不動産サイトに掲載されている価格や新聞の折り込み広告などで見る価格です。
ただし、不動産の売買では、値引き交渉を行うケースもあるため、広告などに掲載されている実勢価格は、実際に売れた価格ではないことに注意し、広告などに掲載されている価格よりも1割程度、価格が下がっていると考えておくと良いでしょう。
また、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」では、不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格も見ることができます。なお、このサイトでは、実際に不動産取引をした人を対象にしたアンケート調査に基づいていますが、アンケート調査を依頼した人全てが回答している訳ではないため、データが少ないことがデメリットです。
固定資産税を算出するための固定資産税評価額
固定資産税は、毎年1月1日を起点として、マンションや土地などの不動産を所有している人に対して課税されます。固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するために用いられる価格のことを言います。
固定資産税評価額は、道路状況や道幅、駅までの距離などを基にした路線価に対して1平米ごとの単価を決定し、その単価から専有面積をかけた額で算出されます。また、固定資産税評価額に0.7を割った価格が、おおよその売却価格と想定できます。
なお、不動産の売却や取得、贈与などにおける税金の基準額は、固定資産税評価額から算出されています。
道路に面する土地に対する価格を示した路線価
路線価とは、道路に面する土地に対して、道幅や駅までの距離などを基に算出した1平米あたりの価格のことを言います。路線価は、毎年7月に、1月1日を起点とした価格が公表されます。路線価を基にした土地の価格相場は、以下のような計算式で算出されます。
| 所有している土地の価格相場＝（前面道路の路線価÷0.8）×1.1 |
一般的な宅地の場合は、1.1をかけて算出されますが、人気の高い地域の場合は、1.25をかけて算出されます。なお、路線価は、実勢価格よりも３～４割も安い価格になっています。
公共事業における取引の基準となっている地価公示価格
地価公示価格とは、地価公示法に基づいて、国の土地鑑定委員会が定期的に評価している価格のことを言います。地価公示価格は、毎年1月1日を起点として、標準的な土地単価を不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会の審査を経て、3月中旬に新聞などで公表されており、公的な価格の一つです。
また、各都道府県においても、同様の調査方法で都道府県基準地標準価格と公表しています。なお、地価公示価格は、実勢価格よりも３～４割も低い価格となっています。
地価公示価格と共に公的価格という位置づけの基準地価
基準地価は、毎年9月に全国23,380地点の地価について評価し、国土交通省が毎年3月に公表している公的な価格の一つです。調査方法としては地価公示価格とほぼ同じですが、基準地価の方が地方の調査地点が多いという特徴があります。
また、地価公示価格の調査時期は、1月1日を起点としているのに対し、基準地価の調査時期は7月1日を起点としており、半年程度ずれているという特徴があります。なお、基準地価については、宅地以外にも林野の評価もされています。
・固定資産税評価額
・地価公示価格と基準地価
不動産業者から提示される査定額との違いとは
土地を売却する場合、不動産業者に査定を依頼します。しかし、上記で解説した土地の5つの価格と不動産業者が提示する査定額には違いがあります。ここでは、不動産業者が提示する査定額について解説していきます。
不動産業者が提示する査定額
マンションや土地などの不動産を売却する場合、不動産業者に査定を依頼し、提示された査定額を基に売値を決めていきます。不動産業者が提示する査定額は、以下のような3つの方法で算出されています。
原価法
原価法とは、新たに建物を建設したり、土地の造成を行った場合の原価を求めた上で、減価修正した価格を算出します。ただし、建物のような減価修正ができる不動産には向いていますが、再調達価格の見込みが難しい土地には向いていないと言えます。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、これまでに売買された不動産における類取引事例の中から、対象となる不動産の類似した案件を基に査定額を算出する方法です。また、対象となる不動産の周辺エリアにおける相場などを参考にし、駅までの距離や築年数が加味されます。なお、一般的なマンションや土地などの売買では、取引事例比較法が多く用いられています。
収益還元法
収益還元法とは、対象となる不動産が、将来得る見込みのある収益から現在の価値を差し引いて算出する方法です。この方法は、将来の収益や支出などを予測しながら算出するため、投資用不動産の売買で用いられています。
不動産鑑定評価額とは
不動産の査定を依頼する場合、不動産業者に依頼する方法と不動産鑑定士に依頼する方法があります。不動産鑑定士が提示する価格は、不動産鑑定評価額と呼ばれており、国家資格を取得した不動産鑑定士が、不動産の鑑定評価に関する法律である不動産鑑定評価基準に基づいて算出します。
なお、不動産鑑定士の鑑定は、相続による遺産分割などで、公的な証明が必要な場合に依頼することが多い傾向にあります。また、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は、鑑定評価額に応じた費用が発生します。例えば、1,000万円以下の土地の場合は、約20万円が相場となっています。
さらに、不動産鑑定書が必要な場合は、鑑定とは別に費用が必要となり、土地の場合は10～15万円程度が相場となっています。
土地の売買が得意な業者では高い査定額も
不動産業者は、業者によって、新築マンションの売買が得意であったり、土地の売買が得意などさまざまです。そのため、土地を売却するのであれば、土地の売買実績が豊富で土地の売買が得意な業者に査定を依頼すると、相場よりも高い査定額を提示してもらえる可能性があります。
また、マンションや土地などの不動産は、売却活動をスタートしてから長期間売れない場合は、価格を下げて売り出す方法を検討しなければならず、査定の時点で高値であれば、多少値下げしても大きな影響はないと言えるでしょう。
さらに、土地の売買に強い業者を選べば、売却活動をスタートしてから売却が完了するまでがスムーズに行え、納得できる売却を目指すことができると言えるでしょう。
査定額は提案額にすぎない
不動産業者から提示される査定額は、あくまでもこのくらいの価格で売るという業者からの提案額にすぎません。また、業者からの提案額は土地の評価額とは異なるため、評価額を知りたい場合は、業者の提案額を参考程度に留意しておきましょう。
なお、土地の売買に強い業者を探す場合は、一括査定サイトがお勧めです。一括査定サイトでは、複数の業者に一括で査定を依頼でき、提示された査定額を比較検討できます。また、無料で利用できるサイトが多いので、土地の売却を検討している場合は、一括査定サイトをお勧めします。
中でも特にお勧めする一括査定サイトは「すまいステップ」です。
すまいステップは全国の厳選された優良会社のみと提携しており、最大で4社同時に査定依頼が可能です。ぜひ活用してみてほしい便利なサイトになっています。
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土地の相場をリサーチしよう
土地の相場は、業者に依頼しなくても自分でリサーチできます。その方法として、以下のような2つの方法が挙げられます。
土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、実際に取引された不動産の価格や地価公示などの情報を検索できる情報共有システムで、国土交通省が運営しています。このシステムは、不動産市場の活性化や安定した不動産投資などを目的としており、2006年4月から運用が開始されています。
なお、不動産の取引価格については、実際に取引した人を対象としたアンケート結果をデータ化しています。
Real Estate Information Network System
Real Estate Information Network Systemは、通称「レインズ」と呼ばれている不動産業者間の情報共有システムで、不動産流通機構が運営しています。このシステムは、不動産流通機構の会員である業者が、電話やファックスを利用してリアルタイムで情報交換されています。
このサイトを利用することで、エリアや沿線に絞った物件の相場を知ることができ、指定したエリアの直近1年間の取引情報をグラフで閲覧することもできます。
・取引事例比較法が多く
・土地の売買に強い業者
評価額と売値が異なるのは理由があった
土地の価格は、実勢価格や地価公示価格など、用途や算出方法によって異なります。それでは、なぜ実際に土地を売却する際の売値は、評価額と異なるのでしょうか。ここでは、評価額と売値が異なる理由を解説していきます。
評価額と売値が倍以上異なるケースも
土地の売値は、不動産業者が提示する査定額を基に価格を設定します。また、査定額は、過去の類似物件の取引事例を参考にして、実際に売れると見込まれる価格となっています。
そのため、路線価を基に算出される固定資産税評価額とは算出方法が異なり、土地自体の評価額は低くても、駅からの距離や人気エリアにあるなどの立地条件が影響し、売値が高く評価されるケースもあります。
境界画定図で売値の値下げを回避
古い土地では、隣接する土地に水道管が跨いでいるケースがあるため、新しく建物を建設するなどの大規模な工事が必要な場合、隣接する土地の住人とトラブルになるリスクがあるので注意が必要です。このようなケースでは、水道管が破損した際の維持管理の問題などもあるため、土地の価格を値下げして売却するしかない状況となります。
そのため、土地の売却前に境界画定図を取得しておくことをお勧めします。境界画定図とは、隣接する土地との境界を区別させる測量のことで、土地の正確な面積や境界標の設置などを目的としています。
土地の売値に関する根拠が知りたい場合は業者を頼ろう
土地の価格は、評価額や査定額だけでなく、地価公示価格などの数種類があり、どの価格を参考にすれば良いのか混乱してしまいがちです。また、不動産業者による査定額については、取引事例比較法が用いられることが多いですが、基本的には、不動産流通機構が業者を対象として提供している「価格査定マニュアル」に基づいて算出されます。
そのため、どの不動産業者でも基準となる査定額にはほぼ違いがないものの、立地条件や物件の人気度などによって多少の差が生じます。このような状況を受けて、土地を売却する際は、業者に査定額の根拠を明確に説明してもらい、納得できる売り値での売却を目指しましょう。
・土地の状態を確認
・査定額の根拠を知ろう
土地に見合った価格での売却を目指そう
土地の価格は、用途や目的によって算出方法が異なります。しかし、土地を売却する場合は、不動産業者による査定額や新聞の折り込み広告などの実勢価格を参考にすると良いでしょう。
また、土地の相場を事前にリサーチしておくことで、評価額と売り値の違いや高値で売却できるタイミングを見極めることができます。そして、相場よりも低い価格で売却して損をすることなく、土地に見合った価格での売却を目指しましょう。
