土地の評価額とは?目的別の計算方法や調べ方を分かりやすく解説

土地の評価額についての基本的な知識を理解することは、土地の相続や維持、売却にかかる費用を考える上で重要です。

ところで、一口に「土地の評価額」と言っても5つの指標があることはご存じでしょうか?

土地の評価額を計算する際は、5つの指標の違いを理解することで正しい価値を算出することができます。

この記事では、5つの土地の評価額の計算方法を目的別に紹介します。

土地を売却したい方はこちら→【土地売却の成功に向けて】注意点とコツを知って高く売ろう

山田 幸平
監修山田 幸平
慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・M&Aなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計

土地の5つの評価額とは

評価額とは、その土地にいくらの価値があるかを金額で示したものです。土地には5つの評価額があり、目的によって用いる評価額が異なり、価格も変わります。

土地の評価額を知りたい方はまず最初に、どのような目的で、何を知りたいのか以下から選んでみましょう。

評価額活用シーン概要
実勢価格売却するにあたり、相場を知りたい
・相続などで財産分与をするために、評価額を知りたい
不動産が実際に取引される価格。
公示地価国土交通省の調査に基づく、毎年1月1日時点の公的な地価の評価額。実勢価格の代用となる。
基準地価都道府県の調査に基づく、毎年7月1日時点の公的な地価の評価額。実勢価格の代用となる。
相続税路線価相続税を計算するために評価額を知りたい国税庁が定める、相続税を計算する際に用いる評価額。
固定資産税路線価固定資産税を計算するために評価額をを知りたい。市区町村長が定める、固定資産税を計算する際に用いる評価額。

選び終えたら早速、土地の評価額について解説していきます。表の各評価額のリンクから飛べるようになっているので、目的別に選んでみてください。

土地の公示地価・基準地価

土地の適正価格を知りたいときに利用するのが、公示地価と基準地価です。

以下では公示地価と基準地価の基本的な情報と調べ方について解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

公示地価・基準地価とは

公示地価は、国土交通省が発表する公的な土地の評価額です。

定められた「標準地」の地価を、国家資格を持つ不動産鑑定士2名が調査した結果が公表されます。

地方の土地を売却したい場合など、類似する取引事例がなく実勢価格が調べられない際に、実勢価格の代用とすることも可能です。

基準地価は、公示地価の不足地点を補う地価のことです。国ではなく各都道府県が発表しており、時期や評価の方法を公示地価とは異なりますが、基本的な考えは同じです。

以下は公示地価と基準地価の違いです。

公示地価基準地価
調査機関国土交通省都道府県
評価時点毎年1月1日毎年7月1日
発表時期毎年3月下旬毎年9月下旬
調査方法2名以上の不動産鑑定士の評価に基づき決定。1名以上の不動産鑑定士の評価に基づき決定。
すまリス
発表時期が近い方の指標を使うのがおすすめです!
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Land valuation

公示地価・基準地価の調べ方

公的な地価である公示地価と基準地価も、土地総合情報システムで調べられます。以下のフローに沿って、公示地価と基準地価を調べていきましょう。

Step1:土地情報総合システムにアクセスする

土地情報総合システムにアクセスし、右上の「地価公示都道府県地価調査」をクリックします。

土地情報システムトップページ

Step2:エリアを指定する

都道府県と市区町村を選択後、検索条件の指定ができます。

土地情報システムの検索条件絞り込みページ

すまリス
ここでは、「用途区分」を絞らないのがおすすめ!

「検索」ボタンをクリックすると、その都道府県の公示地価・基準地価の一覧が表示されます。

土地情報システムの地価一覧ページ

住所だけでは探しにくい場合、「地図で確認する」をクリックしましょう。

Step3:標準点・基準点の地価を確認する

詳細なエリアの地図が表示されます。

画面左側の「種類を選ぶ」部分で「土地」を選択しましょう。

●マークが「公示地価」、▲マークが「基準地価」を表します。

マークをクリックして、調べたい物件の地価を確認します。

この際、公示地価・基準地価は「平米単価」で記されています。

そのため、例えば平米単価が10万円の50平米の土地の公示価格は以下のように求められます。

公示価格
平米単価 × 面積
= 10万円 × 50平米
=500万円
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土地の実勢価格

土地を売買したい人の中には、公示地価と基準地価だけでは参考にならない方もいると思います。

その時に使えるのが実勢価格です。実勢価格は、過去に実際に取引した価格を見ることが可能です。以下では実勢価格の基本的な情報と調べ方について解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

実勢価格とは

実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引される額のことで、土地の時価とも言います。

土地を売却する際の相場を調べたり、相続などで財産分与をする際には実勢価格を元にします。

土地の売買では、売却価格は当事者間で決定します。そのため、公的な地価である「公示地価」や「基準地価」と差が出る場合があります。

実勢地価は、過去の売却事例や経験、直近の相場動向をもとに、不動産鑑定士や不動産会社が算出します。

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実勢価格の調べ方

実勢価格は公示地価・基準地価の110%ほどの価格であると言われています。

つまり、公示地価が1000万円の土地の求め方は以下の通りです。

土地の実勢価格
=土地の公示地価(もしくは基準地価)× 110%
=1000万円 × 110%
=1100万円
すまリス
実勢価格は公示価格・基準地価よりも高くなる傾向があります!

公的な地価である公示地価と基準地価ですが、実際の売値とは異なる可能性があります。

なぜなら、土地の買主と売り主の間で売値は交渉などにより自由に決めることができるからです。

公示地価や基準地価よりも高値で土地が売却されることもあるため、公示価格は違うのです。

実勢価格を調べて土地の売買価格の参考にする

土地総合情報システム」のサイトでは国土交通省が土地の価格、広さなどまとめてあるサイトで過去の実勢価格を調べることができます。

条件に近い実勢価格を知ることができるので、売却する際の判断材料にもなります。しかし、過去の取引データなので、実際の取引では個別の事情によって価格が変動することがあるので、注意しましょう。

土地の相続税路線価

相続税路線価は、相続した土地の相続税や、贈与された土地の贈与税を算出するために使われます。

この章では、相続税路線価の基本的な情報と調べ方と、相続税路線価を使い評価額を算出する方法を詳しく解説します。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出する際に基準となる路線価のことです。

ある道路に面した土地の1平方メートルあたりの価値をいくらとして相続税を計算するかを表したものですが、土地の価値は、立地や地域によってかなり異なります。

国税庁は道路ごとに値段を「標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額」と決め、評価額の計算ができるようになりました。

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相続税路線価の調べ方

不動産鑑定士が算出した額を参考に、国税庁が定めます。公示価格に比べて8割ほどの価格が設定されることが多いです。

そのため、公示地価・基準地価が分かれば路線価を概算することができます。

例えば、公示地価が1000万円の土地の相続税路線価は以下のように計算できます。

相続税路線価
=公示地価(もしくは基準地価)× 80%
=1000万円 × 80%
=800万円
すまリス
相続税路線価は公示価格・基準地価より安くなるんだね!

相続税路線価を調べ評価額を算出する方法

土地評価額

上記のサイトは国税庁の「路線価図・評価倍率表」です。調べたい土地の路線価図を調べて確認することができます。

また相続路線価図は毎年更新されるので、相続税などを取得した都市に応じた路線価を選択するように注意しましょう。

例:令和3年1月1日~12月31日までに相続・贈与などによって土地を取得した場合、令和3年分の路線価を使用します

土地の固定資産税評価額

土地の評価額を知りたい場合、手っ取り早く参考にできるのが、固定資産税評価額です。

以下では固定資産税評価額の基本的な情報と調べ方について解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の一つの基準となる評価額です。土地の場合、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われています。

他にも、土地がどんな場所にあるか、面積の広さや形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は異なってきます。

固定資産税評価額は、以下のような税金を計算する際の指標となります。

  • 固定資産税評価額
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

固定資産税評価額は、その土地のある市区町村固定資産税評価額の価格を基準に調査の上で決定します。

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固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、公示地価・基準地価の70%ほどの価格であると言われています。

そのため、1000万円の土地を売却した際の固定資産税評価額は以下のように求められます。

固定資産税路線価
公示地価(もしくは基準地価) × 70%
=1000万円 × 70%
700万円

ただし、固定資産税評価額はその土地に建っている家屋の状態などを踏まえて、市区町村長によって最終的に決定されます。

正式な税額は、下の写真のような「固定資産税納付通知」で確認しましょう。

固定資産税納税通知書

和歌山県新宮市ホームページより。

すまリス
納付書が届いたら、なくさないよう支払った後も保管しておこう!

売却を考えているなら「不動産一括査定」もおすすめ

土地を売却するために、相場を知りたい

自分で調べるだけでは正しい実勢価格を算出できているのか不安

そんな方には「不動産一括査定」もおすすめです。

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まとめ

土地の5つの評価額の調べ方を見てきました。同じ土地でも、どの指標を用いるかで評価額は変わります。

そのため、目的に沿った評価額を調べることが重要です。自分で調べることが特に難しいのは、「実勢価格(時価)」です。

過去の取引事例から類似事例を探し、細かな要素を見て価格を調整しなければいけないためです。

もし土地の売却を考えているなら、不動産会社に相談して実勢価格を調べてもらうこともおすすめです。

記事のおさらい

土地の5つの評価額とは?

土地の5つの評価額は以下の通りです。

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 相続税路線価
  • 固定資産税評価額

詳しく知りたい方は土地の5つの評価額とはをご覧ください。

公示地価・基準地価とは?

公示地価は、国土交通省が発表する公的な土地の評価額です。定められた「標準地」の地価を、国家資格を持つ不動産鑑定士2名が調査した結果が公表されます。地方の土地を売却したい場合など、類似する取引事例がなく実勢価格が調べられない際に、実勢価格の代用とすることも可能です。基準地価は、公示地価の不足地点を補う地価のことです。国ではなく各都道府県が発表しており、時期や評価の方法を公示地価とは異なりますが、基本的な考えは同じです。詳しくは土地の公示地価・基準地価をご覧ください。

実勢価格とは?

実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引される額のことで、土地の時価とも言います。土地を売却する際の相場を調べたり、相続などで財産分与をする際には実勢価格を元にします。土地の売買では、売却価格は当事者間で決定します。そのため、公的な地価である「公示地価」や「基準地価」と差が出る場合があります。実勢地価は、過去の売却事例や経験、直近の相場動向をもとに、不動産鑑定士や不動産会社が算出します。詳しく知りたい方は土地の実勢価格をご覧下さい。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の一つの基準となる評価額です。土地の場合、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われています。他にも、土地がどんな場所にあるか、面積の広さや形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は異なってきます。詳しくは土地の固定資産税評価額をご覧ください。


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不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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