土地の5つの評価額とは？計算方法や調べ方を分かりやすく解説

土地の評価額についての基本的な知識を理解することは、土地の相続や維持、売却にかかる費用を考える上で重要です。

ところで、一口に「土地の評価額」と言っても5つの指標があることはご存じでしょうか？

土地の評価額を計算する際は、5つの指標の違いを理解することで正しい価値を算出することができます。

この記事では、5つの土地の評価額の計算方法を目的別に紹介します。

土地の5つの評価額とは

評価額とは、その土地にいくらの価値があるかを金額で示したものです。

土地には5つの評価額があり、目的によって用いる評価額が異なり、価格も変わります。

実勢価格

実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引される額のことです。土地の時価とも言います。

土地を売却する際の相場を調べたり、相続などで財産分与をする際には実勢価格を元にします。

土地の売買では、売却価格は当事者間で決定します。そのため、公的な地価である「公示地価」や「基準地価」と差が出る場合があります。

実勢地価は、過去の売却事例や経験、直近の相場動向をもとに、不動産鑑定士や不動産会社が算出します。

→実勢価格の調べ方

公示地価

公示地価は、国土交通省が発表する公的な土地の評価額です。

定められた「標準地」の地価を、国家資格を持つ不動産鑑定士2名が調査した結果が公表されます。

地方の土地を売却したい場合など、類似する取引事例がなく実勢価格が調べられない際に、実勢価格の代用とすることも可能です。

→公示地価の調べ方

基準地価

公示地価と基準地価の違いは以下の通りです。

どちらの価格も国家資格を持つ不動産鑑定士によって算出されるのですが、発表時期や調査機関に違いがあります。

→基準地価の調べ方

相続税路線価

相続税路線価とは、相続税を計算する際に使う評価額です。

ある道路に面した土地の1平方メートルあたりの価値をいくらとして相続税を計算するかを表したものです。

不動産鑑定士が算出した額を参考に、国税庁が定めます。

公示価格に比べて8割ほどの価格が設定されることが多いです。

→相続税路線価の調べ方

固定資産税路線価

固定資産税評価額とは、固定資産税を支払う際などに不動産をいくらとして評価するかを表す額のことです。

固定資産税評価額は、以下のような税金を計算する際の指標となります。

固定資産税評価額は、その土地のある市区町村が固定資産税路線価の価格を基準に調査の上で決定します。

固定資産税評価額は公示地価・基準地価の7割ほどの価格となることが多いです。

→固定資産税評価額の調べ方

評価額と売値の違い

土地評価額の中には様々な種類の評価額があり、評価額と売値の価格とは異なります。以下ではなぜ評価額と売値に違いがあるのか解説しています。

売り主が土地の価格を設定できる

評価額が低くい場合でも、必ず評価額に従って売値を決定することはありません。売値は売り主が土地の価格を設定することが可能です。

ここで注意すべきポイントは、売値の設定を高くしすぎたら買主のニーズがなくなってしまい長期間売れなくなってしまいます。

そこで実勢価格や不動産会社の査定額を基準に売値を設定すると、買主のニーズを高めることができ、高値を付けるより短い期間で売却できます。

評価額と売値の差が大きく開くこともある

土地評価額より売値の方が価格が上回ることはよくあります。評価額は税金を徴収するにあたって妥当性があるのかどうか、土地の正常な価格を公表しています。

一方売値は、不動産会社の査定や売り主がどれくらいの価格で売るのかを示していて、ここで評価額と売値の差が生じます。

土地に適正価格や相場があっても、定価というものは存在しません。また上限金額も設定されていないので、必ずしも評価額に従う必要がありません。

土地の公示地価・基準地価の計算方法

公的な地価である公示価格と基準地価も、土地情報システムで調べられます。

Step1：土地情報総合システムにアクセスする

土地情報総合システムにアクセスし、右上の「地価公示都道府県地価調査」をクリックします。

Step2：エリアを指定する

都道府県と市区町村を選択後、検索条件の指定ができます。

「検索」ボタンをクリックすると、その都道府県の公示地価・基準地価の一覧が表示されます。

住所だけでは探しにくい場合、「地図で確認する」をクリックしましょう。

Step3：標準点・基準点の地価を確認する

詳細なエリアの地図が表示されます。

画面左側の「種類を選ぶ」部分で「土地」を選択しましょう。

●マークが「公示地価」、▲マークが「基準地価」を表します。

マークをクリックして、調べたい物件の地価を確認します。

この際、公示地価・基準地価は「平米単価」で記されています。

そのため、例えば平米単価が10万円の50平米の土地の公示価格は以下のように求められます。

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都道府県を選択 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

step２

市区町村を選択

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その他の土地評価額の求め方

実勢価格や相続税路線価、固定資産税評価額は、公示地価・基準地価をもとに概算できます。

なぜなら、公示地価・基準地価に対するおよその比率が決まっているからです。

例えば、平米単価が1000万円の土地があるとすると、その他の評価額は以下のようになります。

それぞれの評価額の計算方法を詳しく見ていきましょう。

土地の実勢価格の計算方法

実勢価格は公示地価・基準地価の110%ほどの価格であると言われています。

つまり、公示地価が1000万円の土地の求め方は以下の通りです。

公的な地価である公示地価と基準地価ですが、実際の売値とは異なる可能性があります。

なぜなら、土地の買主と売り主の間で売値は交渉などにより自由に決めることができるからです。

公示地価や基準地価よりも高値で土地が売却されることもあるため、公示価格は違うのです。

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土地の相続税路線価の計算方法

相続税路線価は、公示地価・基準地価の80%ほどが目安です。

そのため、公示地価・基準地価が分かれば路線価を概算することができます。

例えば、公示地価が1000万円の土地の相続税路線価は以下のように計算できます。

土地の固定資産税評価額の計算方法

固定資産税路線価は、公示地価・基準地価の70%ほどの価格であると言われています。

そのため、1000万円の土地を売却した際の固定資産税評価額は以下のように求められます。

ただし、固定資産税評価額はその土地に建っている家屋の状態などを踏まえて、市区町村長によって最終的に決定されます。

正式な税額は、下の写真のような「固定資産税納付通知」で確認しましょう。

※和歌山県新宮市ホームページより。

まとめ

土地の5つの評価額の調べ方を見てきました。

同じ土地でも、どの指標を用いるかで評価額は変わります。

そのため、目的に沿った評価額を調べることが重要です。

自分で調べることが特に難しいのは、「実勢価格（時価）」です。

過去の取引事例から類似事例を探し、細かな要素を見て価格を調整しなければいけないためです。

もし土地の売却を考えているなら、不動産会社に相談して実勢価格を調べてもらうこともおすすめです。