土地の5つの評価額とは?計算方法や調べ方を分かりやすく解説

土地の評価額についての基本的な知識を理解することは、土地の相続や維持、売却にかかる費用を考える上で重要です。

ところで、一口に「土地の評価額」と言っても5つの指標があることはご存じでしょうか?

土地の評価額を計算する際は、5つの指標の違いを理解することで正しい価値を算出することができます。

この記事では、5つの土地の評価額の計算方法を目的別に紹介します。

土地の5つの評価額とは

評価額とは、その土地にいくらの価値があるかを金額で示したものです。

土地には5つの評価額があり、目的によって用いる評価額が異なり、価格も変わります。

評価額活用シーン概要
実勢価格売却するにあたり、相場を知りたい
・相続などで財産分与をするために、評価額を知りたい
不動産が実際に取引される価格。
公示価格国土交通省の調査に基づく、毎年1月1日時点の公的な地価の評価額。実勢価格の代用となる。
基準地価都道府県の調査に基づく、毎年7月1日時点の公的な地価の評価額。実勢価格の代用となる。
相続税路線価相続税を計算するために評価額を知りたい国税庁が定める、相続税を計算する際に用いる評価額。
固定資産税路線価固定資産税を計算するために評価額をを知りたい。市区町村長が定める、固定資産税を計算する際に用いる評価額。

実勢価格

実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引される額のことです。土地の時価とも言います。

土地を売却する際の相場を調べたり、相続などで財産分与をする際には実勢価格を元にします。

土地の売買では、売却価格は当事者間で決定します。そのため、公的な地価である「公示地価」や「基準地価」と差が出る場合があります。

実勢地価は、過去の売却事例や経験、直近の相場動向をもとに、不動産鑑定士不動産会社が算出します。

実勢価格の調べ方

公示地価

公示地価は、国土交通省が発表する公的な土地の評価額です。

定められた「標準地」の地価を、国家資格を持つ不動産鑑定士2名が調査した結果が公表されます。

地方の土地を売却したい場合など、類似する取引事例がなく実勢価格が調べられない際に、実勢価格の代用とすることも可能です

公示地価の調べ方

基準地価

公示地価と基準地価の違いは以下の通りです。

公示価格基準価格
調査機関国土交通省都道府県
評価時点毎年1月1日毎年7月1日
発表時期毎年3月下旬毎年9月下旬
調査方法2名以上の不動産鑑定士の評価に基づき決定。1名以上の不動産鑑定士の評価に基づき決定。

どちらの価格も国家資格を持つ不動産鑑定士によって算出されるのですが、発表時期調査機関に違いがあります。

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発表時期が近い方の指標を使うのがおすすめ!

基準地価の調べ方

相続税路線価

相続税路線価とは、相続税を計算する際に使う評価額です。

ある道路に面した土地の1平方メートルあたりの価値をいくらとして相続税を計算するかを表したものです。

不動産鑑定士が算出した額を参考に、国税庁が定めます

公示価格に比べて8割ほどの価格が設定されることが多いです。

相続税路線価の調べ方

固定資産税路線価

固定資産税評価額とは、固定資産税を支払う際などに不動産をいくらとして評価するかを表す額のことです。

固定資産税評価額は、以下のような税金を計算する際の指標となります。

  • 固定資産税評価額
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

固定資産税評価額は、その土地のある市区町村固定資産税路線価の価格を基準に調査の上で決定します。

固定資産税評価額は公示地価・基準地価の7割ほどの価格となることが多いです。

固定資産税評価額の調べ方

評価額と売値の違い

土地評価額の中には様々な種類の評価額があり、評価額と売値の価格とは異なります。以下ではなぜ評価額と売値に違いがあるのか解説しています。

名称内容
評価額

(公示価格、基準地価、固定資産税評価額)

公的機関が指標となる価格を調べ、取引目安の価格。
売値(売り出し価格)売主自身が設定できる価格。実勢価格、査定額を参考にしていることが多い。

売り主が土地の価格を設定できる

評価額が低くい場合でも、必ず評価額に従って売値を決定することはありません。売値は売り主が土地の価格を設定することが可能です。

ここで注意すべきポイントは、売値の設定を高くしすぎたら買主のニーズがなくなってしまい長期間売れなくなってしまいます。

そこで実勢価格や不動産会社の査定額を基準に売値を設定すると、買主のニーズを高めることができ、高値を付けるより短い期間で売却できます。

評価額と売値の差が大きく開くこともある

土地評価額より売値の方が価格が上回ることはよくあります評価額は税金を徴収するにあたって妥当性があるのかどうか、土地の正常な価格を公表しています。

一方売値は、不動産会社の査定や売り主がどれくらいの価格で売るのかを示していて、ここで評価額と売値の差が生じます。

土地に適正価格や相場があっても、定価というものは存在しません。また上限金額も設定されていないので、必ずしも評価額に従う必要がありません。

評価額と売値に差があっても、売主と買主の両者が納得の上、合意であれば問題なく売却可能です。

土地の公示地価・基準地価の計算方法

公的な地価である公示価格と基準地価も、土地情報システムで調べられます。

Step1:土地情報総合システムにアクセスする

土地情報総合システムにアクセスし、右上の「地価公示都道府県地価調査」をクリックします。

土地情報システムトップページ

Step2:エリアを指定する

都道府県と市区町村を選択後、検索条件の指定ができます。

土地情報システムの検索条件絞り込みページ

すまリス
ここでは、「用途区分」を絞らないのがおすすめ!

「検索」ボタンをクリックすると、その都道府県の公示地価・基準地価の一覧が表示されます。

土地情報システムの地価一覧ページ

住所だけでは探しにくい場合、「地図で確認する」をクリックしましょう。

Step3:標準点・基準点の地価を確認する

詳細なエリアの地図が表示されます。

画面左側の「種類を選ぶ」部分で「土地」を選択しましょう。

●マークが「公示地価」、▲マークが「基準地価」を表します。

マークをクリックして、調べたい物件の地価を確認します。

この際、公示地価・基準地価は「平米単価」で記されています。

そのため、例えば平米単価が10万円の50平米の土地の公示価格は以下のように求められます。

公示価格
平米単価 × 面積
= 10万円 × 50平米
=500万円
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その他の土地評価額の求め方

すまリス
公示地価と基準地価以外の価格はどうやって求めるの?

実勢価格や相続税路線価、固定資産税評価額は、公示地価・基準地価をもとに概算できます。

なぜなら、公示地価・基準地価に対するおよその比率が決まっているからです。

例えば、平米単価が1000万円の土地があるとすると、その他の評価額は以下のようになります。

評価額公示地価・基準地価に対する比率試算例
公示地価・基準地価1000万円
実勢価格公示地価・基準地価の110%程度の価格1100万円
相続税路線価公示価格・基準地価のおよそ80%800万円
固定資産税評価額公示価格・基準地価のおよそ70%700万円

それぞれの評価額の計算方法を詳しく見ていきましょう。

土地の実勢価格の計算方法

実勢価格は公示地価・基準地価の110%ほどの価格であると言われています。

つまり、公示地価が1000万円の土地の求め方は以下の通りです。

土地の実勢価格
=土地の公示地価(もしくは基準地価)× 110%
=1000万円 × 110%
=1100万円
すまリス
実勢価格は公示価格・基準地価よりも高くなる傾向があるってことか!

公的な地価である公示地価と基準地価ですが、実際の売値とは異なる可能性があります。

なぜなら、土地の買主と売り主の間で売値は交渉などにより自由に決めることができるからです。

公示地価や基準地価よりも高値で土地が売却されることもあるため、公示価格は違うのです。

売却を考えているなら「不動産一括査定」もおすすめ

土地を売却するために、相場を知りたい

自分で調べるだけでは正しい実勢価格を算出できているのか不安

そんな方には「不動産一括査定」もおすすめです。

不動産一括査定では、webからの申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

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土地の相続税路線価の計算方法

相続税路線価は、公示地価・基準地価の80%ほどが目安です。

そのため、公示地価・基準地価が分かれば路線価を概算することができます。

例えば、公示地価が1000万円の土地の相続税路線価は以下のように計算できます。

相続税路線価
=公示地価(もしくは基準地価)× 80%
=1000万円 × 80%
=800万円
すまリス
相続税路線価は公示価格・基準地価より安くなるんだね!

土地の固定資産税評価額の計算方法

固定資産税路線価は、公示地価・基準地価の70%ほどの価格であると言われています。

そのため、1000万円の土地を売却した際の固定資産税評価額は以下のように求められます。

固定資産税評価額
公示地価(もしくは基準地価) × 70%
=1000万円 × 70%
700万円

ただし、固定資産税評価額はその土地に建っている家屋の状態などを踏まえて、市区町村長によって最終的に決定されます。

正式な税額は、下の写真のような「固定資産税納付通知」で確認しましょう。

固定資産税納税通知書

和歌山県新宮市ホームページより。

すまリス
納付書が届いたら、なくさないよう支払った後も保管しておこう!

まとめ

土地の5つの評価額の調べ方を見てきました。

同じ土地でも、どの指標を用いるかで評価額は変わります。

そのため、目的に沿った評価額を調べることが重要です。

自分で調べることが特に難しいのは、「実勢価格(時価)」です。

過去の取引事例から類似事例を探し、細かな要素を見て価格を調整しなければいけないためです。

もし土地の売却を考えているなら、不動産会社に相談して実勢価格を調べてもらうこともおすすめです。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

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