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地価公示価格とは?路線価・実勢価格との違いや国土交通省サイトの閲覧方法を詳しく解説

  • / 更新日:2022年7月26日
地価公示価格とは?路線価・実勢価格との違いや国土交通省サイトの閲覧方法を詳しく解説

地価公示価格とは、国土交通省が公開している土地の価格の基準となる数値です。

毎年1月1日時点の、標準地の正常な価格が算出され、同省が3月に公示します。

2022年の地価公示は、26,000地点で実施されました。

また、地価公示価格は路線価(相続税評価額)、固定資産税評価額、実勢価格とは異なる特徴があるため、把握しておくと便利です。

今回は、地価公示価格の特徴を解説したうえで、他の土地価格との違いを紹介します。

国土交通省サイトから地価公示価格を閲覧する方法についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

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地価公示価格とは

地価公示価格には、「公示地価」と「基準地価」の2つがあります。

公的機関が公表する客観的な指標のため、不動産取引において参考にされる数値です。

ここからは地価公示価格とはどのような性格を持った数値なのかについて見ていきましょう。

「公示地価」と「基準地価」は客観的な指標

前述のように、地価公示価格には公示地価基準地価の2種類があります。

公示地価とは、土地取引を適正な価格で行うために、国(国土交通省)が主体となって公表している土地の値段のことです。

基準地価は、公示地価と目的や意味合いはほとんど変わりませんが、主体が都道府県であるという点が異なります。

一般的に「地価公示価格」というと、公示地価を指す場合が多くなっています。

基本的に国や都道府県などの公的機関は、第三者として公平な目線で土地の価格を設定することが可能です。

こうした客観的な指標があることで、国民が安心して適切な価格で土地の取引ができることを目指しています。

土地取引の参考となる数値

地価公示価格は公的機関による客観的な指標のため、実際の土地取引の価格設定においても参考となります。

例えば土地の価値に関する知識の全くない売主が、10年前の土地の取得価格で売却できれば良いと考えているとします。

しかし実際には、売却希望地がインフレや周辺地域の開発によって取得時以上の価格となっていた場合、不動産会社は地価公示価格の値段を基準として、諸事情を勘案したうえで売り出し価格をアドバイスするでしょう。

このように土地取引において、地価公示価格は安心して参考にできる数値となっています。

公示地価の特徴

地価公示価格のうち、広範囲をカバーしているのが公示地価で、国土交通省の土地鑑定委員会が決定し、毎年3月下旬に公表されます。

算出するときは2人以上の不動産鑑定士が鑑定をします。

ここからは公示地価の特徴について見ていきましょう。

2人以上の不動産鑑定士が鑑定する

国土交通省は公示価格を算出するときに、2人以上の不動産鑑定士に依頼してそれぞれの鑑定結果を受け取ります。

2人以上に依頼している理由は、1人の断定的な鑑定よりも、複数人のほうが整合性が高く、信頼に足る鑑定結果が得られると期待されるためです。

公示地価は客観的指標とされる数値であるため、慎重かつ適格な鑑定が必要とされます。

毎年3月下旬に公表される

公示地価の公表は毎年1回、3月下旬ごろで、決まった日付があるわけではありません。

地価の鑑定を行うタイミングとしては、1月1日時点です。

不動産鑑定士から提供された情報をもとに、国土交通省が整合性を判断して公表するまでのタイムラグが発生するため、公表時期が3月下旬となります。

国土交通省の土地鑑定委員会が決定する

公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会が最終決定するのが特徴です。

そのため国道の建設や国営施設の用地取得のための土地取引では、最大限指標とされるべき数値とされています。

基本的には都市計画区域内での公示が行われますが、都市計画区域外でも土地取引が考えられる地域の土地は鑑定を行い公表します。

基準地価の特徴

地価公示価格のうちのもう一つが基準地価です。

基準地価とは各都道府県が主体となって算出する数値で、1人以上の不動産鑑定士が、毎年7月1日時点での基準値の価格を鑑定します。

基準地価は公示地価とは異なる性質があり、ここからはその特徴について詳しく見ていきます。

1人以上の不動産鑑定士が鑑定する

基準地価は1人以上の不動産鑑定士によって鑑定されるのが特徴です。

土地周辺の環境や人気度といった要因により、不動産鑑定士が複数人置かれることもありますが、公示地価では2人以上の鑑定士の判断を絶対条件とするため、ここが相違点となります。

一方で、基準地価を求めるときの算出方法は同じです。

不動産鑑定士の最低人数には違いがありますが、公的機関の公平な土地取引における基準価格であることには変わりありません。

毎年9月下旬に公表される

基準地価の公表は毎年1回、9月下旬ごろで、決まった日付があるわけではありません。

地価の鑑定を行うタイミングとしては7月1日時点です。

専門家の意見を取り入れながら、不動産鑑定士の鑑定結果を都道府県知事が公平かどうか判断して、公表するまでのタイムラグが約2か月半程度あります。

公表の方法としては各都道府県のホームページが一般的です。

都道府県によっては前年からの基準地価の変動率や、急騰ランキングなどのデータをまとめている場合があります。ぜひ一度あなたの居住エリアの基準地価を調べてみてください。

各都道府県の知事が公表する

基準地価の公表元は各都道府県知事です。

公示地価は国土交通省の土地取引委員会という組織が公表しているのに対して、知事名義での公表となる点に相違があります。

地価公示価格と路線価(相続税評価額)の違い

路線価(相続税評価額)とは、地価公示価格と同様に、土地取引の際に基準とする数値の一つです。

一方で、地価公示価格と路線価には公表する機関、算出する目的に違いがあります。

ここからは主な相違点について解説します。

公表する機関と時期

路線価(相続税評価額)は国税庁が公表する公平な土地価格です。

地価公示価格は国土交通省か各都道府県知事が公表するという点で相違があります。

公表する時期は路線価が7月1日であるのに対して、地価公示価格は3月下旬です。

鑑定するタイミングは1月1日時点という点で公示地価と共通ですが、路線価の公表のほうが遅くなります。

路線価(相続税評価額)は相続税、贈与税を算出するために導かれる

国税庁が路線価(相続税評価額)を公表する目的は、相続税や贈与税を算出するためです。

そもそも相続税や贈与税は、相続や贈与が起こったタイミングで資産の時価を測定し、相続する人が大きな資産を持つことになるときに課される税金です。

土地や建物も相続・贈与資産の対象となるため、直近の時価を反映した路線価によって、その計算をする必要があります。

地価公示価格と固定資産税評価額の違い

固定資産税評価額とは、地価公示価格と同様に土地取引の際に基準とする数値の一つです。

一方で地価公示価格と固定資産税評価額には、公表する機関、算出する目的に違いがあります。

それぞれの主な相違点について解説していきます。

公表する機関と時期

前述のように公示地価は国土交通省、基準地価は各都道府県が公表するのに対し、固定資産税評価額は各市区町村が公表しています。

固定資産税とは、所有する土地や建物などの償却資産に対して課される税金のことで、税率は自治体によりますが標準的には1.4%です。

固定資産税は各市町村への納税が義務である地方税のため、評価額も納税元が公表しています。

固定資産税評価額の改定のタイミングは3年ごとです。

納税額の変動が少なくてすむように、毎年更新される公示地価よりも低い頻度で評価額の公表が行われます。

固定資産税評価額は税金を算出するために導かれる

固定資産税評価額を各市町村が算出する目的は、納税額の決定を行うためです。

先述の通り、固定資産税は土地や建物などの資産を持つ者に対して課される税金で、毎年納税通知が届くようになっています。

一方で地価公示価格は、土地の売買取引が考えられる者にのみ関係する数値であり、毎年影響するわけではありません。

目的が違うため更新頻度や時期が異なるという点を抑えておきましょう。

地価公示価格と実勢価格の違い

実勢価格とは実際に土地の売買取引が行われたときの価格のことです。

地価公示価格は参考数値であるのに対して、実勢価格は実際の取引金額であることが特徴です。

ここからは双方の違いについて詳しく解説していきます。

価格が決まるタイミング

実勢価格は、実際に土地の売買契約が結ばれた時点での土地価格です。

そのため、地価公示価格や路線価(相続税路線価)、固定資産税評価額などのような土地の参考数値と違い、価格が決まるタイミングが一定ではありません。

土地の特徴や売主の状況、経済の動向などの複数の要因によって、短期間で大きな価格変動があります。

また、実勢価格の公開は、土地の売買取引が行われた後に、不動産業者が登録機関への提出を行うことでホームページ上でなされます。

国土交通省の 「土地総合情報システム」から、過去の取引価格を閲覧することができるため、あなたの住居周辺の過去の取引価格をぜひ一度閲覧してみてください。

実勢価格は地価公示価格の1.1倍~1.2倍程度

実勢価格は過去の取引データの傾向から、地価公示価格の1.1倍~1.2倍程度とされています。

実勢価格の相場と地価公示価格の乖離が生まれる理由として、評価時点の違いと諸条件を考慮するかどうかが挙げられます。

例えば地価公示価格が公表された後に、土地周辺に大型ショッピングモールの建設が決定した場合、実勢価格は上昇するでしょう。

このように実勢価格は現実に即した変動が考えられるため、地価公示価格のみでは、一概には土地価格を算出することができません。

地価を表す公的価格の特徴一覧

地価を表す公的価格として地価公示価格(公示地価と基準地価)、路線価(相続税評価額)、固定資産税評価額があります。

以下の表はこれらの特徴についてまとめたものです。土地取引の評価基準の違いについて、ご参考にしてください。

公的地価公示地価基準地価路線価(相続税評価額)固定資産税評価額
公表元国土交通省(土地鑑定委員会)各都道府県知事国税庁各市町村長
公開日毎年3月下旬ごろ毎年9月下旬ごろ毎年7月1日3年に一度
基準日毎年1月1日毎年7月1日毎年1月1日基準年度の前年の1月1日
算出方法2人以上の不動産鑑定士が鑑定する1人以上の不動産鑑定士が鑑定する国税庁の下部組織である国税局が算出各市町村が算出
対象都市計画区域内とそのほかで土地取引が考えられる場所都市計画区域内外約41万の調査地点(標準宅地)固定資産課税台帳に登録した土地と家屋

地価公示価格の求め方

地価公示価格は国土交通省のホームページにある「標準地・基準地検索システム」から調べることができます。ここでは地価公示価格の求め方について紹介します。

  1. 国土交通省のホームページにある「標準地・基準地検索システム」を選択する
  2. 国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を開く
  3. 検索したいエリアを指定する
  4. 検索条件を指定する
  5. 「価格(円/m2)」を確認する

地価公示価格から自宅の不動産価値を調べよう

地価公示価格とは国土交通省が公開している土地の価格の基準となる数値です。

毎年1月1日時点における標準地の正常な価格をもとに、公示地価は算出されています。

また基準地価は毎年7月1日時点を基準日として算出しているのが特徴です。

地価公示価格は路線価(相続税評価額)、固定資産税評価額、実勢価格とは異なる特徴があります。

それぞれの特徴を踏まえつつ、あなたの住所周辺の不動産の価値について調べてみてはいかがでしょうか。

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