「実勢価格ってよく見るけどなに？」「路線価、公示価格、基準地価とそれぞれ何が違うの？」
土地の売却について調べていると、様々なサイトで「実勢価格」という単語を見かけると思います。
実勢価格は知っておくと土地を売却する上で非常に役に立つ指標である為、土地売買を行う際には必ず知っておくべきものです。
ではこの土地の実勢価格とは一体何をあらわしている価格なのでしょうか？
本記事では、実勢価格とは何かや、その調べ方、活用法などをご紹介し、それと同類の指標となる「公示価格」「路線価」「基準地価」についてもお話していこうと思います。
また、土地の売却で不安に思っている事はありませんか？
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土地の実勢価格ってなに？
まずは土地の実勢価格について詳しく説明していきましょう。
実勢価格とは「実際の取引価格」
実勢価格とは、簡単にいうと「実際に取引が行われた価格」の事を指します。
具体例を用いて説明していきましょう。
Aさんが自分の土地を相場である１000万円で売り出しています。しかし時間が経ってもなかなか売れないため、価格を900万円に下げて再度売りに出すと、買い手の候補がみつかり、様々な交渉の結果950万円で売却する事が出来ました。
この場合、この取引の実勢価格は「950万円」になります。
元の相場であった1000万円や、再度売り出した際の900万円は実勢価格とは言わず、あくまで売り手と買い手が実際に取引を行った金額である「950万円」が実勢価格価格となります。
実勢価格は、それぞれの売主と買主の様々な事情や交渉が反映された価格であり、売主が利益を多く得ているケースや、買主がお得に購入しているケースも混在している為、実際の相場とは大きく異なる場合もあります。
その点は注意して覚えておきましょう。
実勢価格の活用方法
実勢価格は主に、土地の売買時にある程度の地価を知りたいときに活用します。
実勢価格は、実際の取引によるデータを参考に出されるので、正確性は他の方法に劣りますが、市場の状況に合わせて取引額の変動がある可能性が多いので最新の年度のデータがあればそれだけ新しい取引のデータを得る事が出来ます。
しかし、逆に年数が経過している取引の実勢価格を参考にすると、地価が大きく変わっている可能性もあるので注意しておきましょう。
この実勢価格は、取引の目安にするには非常に良い指標になると思いますが、不確実性も強い為この指標のみを基準に売却価格を決めたり、購入額を決定したりするのは危険です。
その為、この指標のみで判断するのではなく、他の指標を調べたり他の方法で相場を合わせて確認する作業を必ず行いましょう。
実勢価格の調べ方
実勢価格は「不動産取引価格情報検索」から検索する事が可能です。
このサイトは国土交通省が運営しているサイトで、過去に取引された事例のデータをもとに、その平均値で実勢価格を出してくれます。
ただし、このサイトの情報は全て、取引をした人からのアンケートデータをもとにしているため、100％正しい情報とは限りません。
しかし、目安にする上では十分に活用できる方法なので、ぜひ活用してみてください。
実際にサイトの使い方を説明していきましょう。
ステップ①：エリア情報を入力する
先ほどのリンクに飛ぶと、このような画面に切り替わります。
まずはこの地図上で、ご自身がお住まいの都道府県、地域を選択していきます。
ステップ②：時期、種類、詳細地域を選択する
次に、時期、取引の種類、より詳細の地域を選択していきます。
画面左側に、上から時期、種類、地域とあるので、それらを順番に選択してみましょう。
ステップ③：表示される情報を確認する
ステップ②の内容を入力すると、次のような画面が表示されます。
ここで表示されるのが、取引価格の情報になります。
見ていただくと分かる通り、面積なども記されている為、ご自身の土地の面積と比較して計算を合わせながら価格を確認してみましょう。
公示価格、基準地価、路線価、との違い
実勢価格という単語が出るサイトには、他にも「公示価格」「基準地価」「路線価」という言葉が出てくる事がほとんどです。
これらはどれも、土地の価値を知る為の価格なのですが、実勢価格とはまた少し認識が変わります。
実勢価格とこれらの評価価格は「実際の金額」か「目安の金額」かの差があります。
実勢価格は前述した通り、実際に行われたやり取りのデータを用いて地価を調べる方法です。
一方の公示価格、基準地価、路線価などの評価価格は、あるきまった評価項目にそって計測された地価の金額になります。
そのため、これらの価格は細かい条件は反映されておらず、あくまで目安として活用すべき価格であるといえます。
また、これら３つの評価価格も、それぞれ評価する目的が異なっているため、各々その価格が持つ意味合いも変わってきます。
そのため何に重きを置いて土地の価値を知りたいのかによって、調べる方法は異なってきます。
例えば、路線価はその土地に接する道路の価値から土地の価値を判断する指標、公示価格や基準地価はそれぞれ国土交通省や各都道府県が出す地価の目安を表す指標である為、それぞれ活用できる場面が変わってきます。
どれも同じ土地の価格を表す指標には変わりありませんが、どこに特に重きを置いて判断している価格なのか、またその指標をどの機関が出しているのか、というところで違いが出てきます。
次章からは「公示価格」「基準地価」「路線価」の１つ１つの価格について詳しく説明していきましょう。
公示価格、基準地価、路線価について学ぼう
本章では、公示価格、基準地価、路線価について学んでいこうと思います。
それぞれの項目の基本的な違いは「公表している団体」「公表の時期」「評価する時期」「評価方法」「評価する箇所」で比較することが出来ます。
3種の評価価格の違いは以下の通り。
| 公示価格 | 基準地価 | 路線価 | |
|---|---|---|---|
| 公表団体 | 国土交通省 | 各都道府県 | 国税庁 |
| 公表する時期 | 3月中旬 | 9月下旬 | 7月初旬 |
| 評価する時期 | 1月1日時点 | 7月1日時点 | 1月1日時点 |
| 評価する方法 | 1か所につき2人以上の不動産鑑定士がそれぞれの土地鑑定委員会が査定し決定 | 1か所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定 | 地価公示価格、売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価価額および精通者意見価格などから算出 |
| 評価する箇所 | 全国に約2万3000か所の標準地 | 全国2万か所以上の基準値 | 約41万地点 |
ここからは、１つずつの評価価格について詳しく解説していきましょう。
公示価格は「国土交通省が出す土地の目安価格」
公示価格とは、簡単にいうと「国が出している土地の目安価格」を指します。
国土交通省が中心となり、毎年1月1日に地価の目安を調査して、対象となる土地の1m²あたりの価格を3月に提示します。
ここで行われる調査は必ず不動産鑑定士が2人以上同行して行われる為、非常に正確な数字が出されます。
この調査は主に都市部で行われる事が特徴です。
地方の地域は公示価格の評価が行われない場合もあるので、その場合は基準地価が参考指標になります。
これら二つの指標は評価する項目自体はほとんどかわらず、公表時期や評価時期、また公表する団体が違うだけなので、指標事態にそれほど大差はないと認識していいでしょう。
公示価格は「土地総合情報システム」から調べる事が可能です。
この土地総合システムは、国土交通省が公表している不動産取引の価格情報サイトであるため安心して利用する事が出来ます。
このサイトでは、公示価格以外芋、地価調査や取引価格についても調べる事が可能です。
公示価格の活用方法
公示価格は実勢価格と同じく、土地の売買をする際に地価の参考価格として活用する事が多いです。
公示価格は、実勢価格とは違い、国が調査して提示した地価になるのでより正確性が高いです。
しかし、実勢価格と比べると最新の情報が少なかったり、実際の取引での交渉による価格ではなく、シンプルな土地の価格以外知る事が出来ません。
その為、よりリアルな取引の数字をみたい、という方は実勢価格も合わせてみてみるといいでしょう。
基準地価は「都道府県が調査した地価の目安価格」
次に基準価格について説明していきましょう。
基準価格とは各都道府県が調査したとかの目安の価格の事を指します。
先ほどの公示価格は国主体で地価の基準を公表するものでしたが、この基準価格はそれぞれの地域で地価の目安を出しています。
都道府県基準地価も、基準となる地点の1m²あたりの価格という点は同じです。
しかし、1つの地点に対して不動産鑑定士が一人以上と、調査方法の内容は若干異なります。また、調査時期は毎年7月1日で、発表が9月下旬と、この点も公示地価とは異なるポイントです。
また、基準地価も「土地総合情報システム」から調べる事が可能です。
基準地価の活用方法
基準地価も、実勢価格や公示価格と同じく、土地売買時の目安に使う事が多いです。
前述したとおり、基本的に基準地価は、公示価格と非常に似た指標で、違いと言えば調査している団体が違う事、そして調査の人数が少し少ない、という程度です。
実際に見ている項目なども非常に似通っており、大きな違いはありません。
しかし、調査や情報が提示される時期がずれている為、それらの情報を見比べて、地価の変化を見るという使い方も出来ます。
このような活用方法もぜひ覚えておいてください！
路線価は「道路につけられた価格」
最後に路線価についても説明していきましょう。
路線価は、道路に面する土地の1m²あたりの価格を指します。
ここでいう道路とは、個人が所有する私道ではなく、不特定多数が利用する公道の事です。
この公道一つ一つに価格がつけられ、それに伴って隣接する土地に価値がつけられます。
調査は国税庁が主体となって行っており、国税庁のホームページから路線価図を確認することで調べられます。
路線価は、毎年1月1日時点で評価をしますが、公表されるのは7月1日とやや遅いです。これは、評価の際に公示地価や売買の実例価格を参考にしたり、不動産鑑定士による鑑定評価額も考慮したりするためです。
なお、路線価は土地の価格を知るものとしてはあまり使われず、あくまで税額を知るためのものであることは理解しておきましょう。
路線価は「路線価図・評価倍率表」で調べる事が可能です。
路線価の活用方法
路線価は土地売買の際に土地の地価を調べる際にはあまり活用しません。
一般的に路線価の指標を活用するのは、土地を相続する際や贈与する際、またはされる際の税を計算する過程で主に活用します。
土地の相続では、相続税を支払わなければならないため、その評価額を調べる際にその際にこの路線価が役に立ちます。
先ほど説明した路線価がわかるサイトでその土地の路線価を調べ、その数字（単価）に土地の面積をかける事で相続税評価額が求められます。
このような活用法が主である為に、相続ではなく土地の売買を行う為に地価をしりたい人は、他二つの方法、もしくは次に説明する方法で調べましょう。
公示価格、路線価から実勢価格を知る方法
ここまでで実勢価格や、ほかの評価額がどのようなものなのか、ある程度理解が出来たのではないかと思います。
実勢価格は、特性や取引の交渉などを含んだ実際の取引価格であるのに対して、公示価格や路線価などの評価額は、不動産の特性などを反映していない「基準」であるため、評価額が出せたからと言って実勢価格と金額が同じになるわけではありません。
しかし、決まった計算方法を活用する事で、評価額から実勢価格を割り出す事が可能になります。
そこで本章では、公示価格、路線価をわりだした際の実勢価格の計算方法をご紹介していきたいと思います。
公示価格から実勢価格を出す計算
一般的には、実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍といわれています。
つまり、計算式になおすと、
となります。
具体的な例をあてはめて考えてみましょう。
公示価格を調べて、その土地の地価が1000万円だった場合、その際の実勢価格は「1000万× 1.1 」となるので、1,100万円と計算する事が出来ます。
もちろん、この計算もあくまで目安ではありますが、この計算をする事で実勢価格により近い数字を出す事が可能になります。
路線価から実勢価格を出す計算
路線価は基本的に、公示価格の7～8割の数字になっています。
その為、まずは路線価を公示価格の値に直してから、その後公示価格の値に1.1 (1.2) をかけて実勢価格を出す方法が用いられます。
式にすると以下の通り。
具体例を出して計算してみましょう。
路線価が50万円、土地面積が100平米の場合の実勢価格は、
50 ÷0.8 ×1.1 = 68.75 万円となります。
ここででた価格は、1平米あたりの価格になるので、この数字に土地面積である100を抱えると、この土地の実勢価格は6,875万円ということになります。
このようにいくつかの計算を行う事で路線価からも実勢価格を割り出す事が出来ます。
最新の地価の動向を確認してみよう
実勢価格や評価価格で地価を判断するのと同時に、社会の動きを踏まえた全体の地価変動を理解しておくことで、より正確に地価を把握する事が出来ます。
そこで本章では、近年の地価の動向はどのようになっているのか、また現状の地価で特に高額なエリアはどこなのか、など全体で見た地価の動向を確認していこうと思います。
2013年以降地価は全国的に上昇持続
参考：三菱UFJ不動産販売【2019年】過去10年間の公示地価推移から読み取る今後の住宅地価動向
近年日本の地価は2013年以降全国的に上昇傾向にあります。
上記のグラフは関東エリアの地価を現したものになりますが、特に東京都は今後開催が予定されている東京オリンピックなどの影響もありその地価は群を抜いて高くなっています。
また、その周辺エリアもその影響で特に直近の2～3年は地価がさらに上昇している状態にあります。
この傾向は全国に視野を拡大しても見受けられますが、特に関東圏の上昇が著しいと言えます。
こうした傾向は今後も続いていくのでしょうか？
今後の動向についても考えていきましょう。
今後地価が下がる可能性もある
2013年以降、7年間上昇し続けていた地価ですが、今後の地価は下落する可能性もあるという風に言われています。
地価が下落する要因として考えられるのは以下の２つ。
- コロナ拡大の影響による需要の停滞
- 2020年問題への直面
１つずつ詳しく説明していきましょう。
コロナ拡大による需要の停滞
1つ目の要因は「コロナの拡大による需要の停滞」です。
2020年に入ってから、日本のみならず世界に影響を及ぼしている新型コロナウイルスですが、このコロナが拡大する事によって経済的なダメージが非常に大きくなっています。
こうした経済不況の影響は不動産業界にも及んでおり、今後不動産売買の取引件数が減少してしまうのではないかと予測されています。
現状、満足に収入が得られない人々が増加している中で、不動産を購入しようとする動きが減ってしまい、それに伴って売買取引が減少してしまう可能性が高くなっています。
そうなると、不動産の需要はどんどん下落していき、地価もそれに伴って下降してしまう事態になりかねません。
その為、売却を考えている人は、出来るだけ早い段階で売却をしたほうが良い、と考える専門家が多いようです。
とはいえ、今後コロナの拡大による経済面への悪影響がどれほど続くかは予測が出来ませんし、今後オリンピックの開催などに伴って地価が上昇する可能性もあるので、しっかりと動向を確認していく必要がありそうです。
2022年問題への直面
2つ目の要因は「2022年問題への直面」です。
2022年問題とは、2022年以降宅地が急増し土地の価格の下落や空き家が増える可能性があるという問題です。
1992年に、生産緑地法という法律の改正があり、この法律によって多くの農地が「生産緑地」として指定されました。
生産緑地に指定されると、その農地をもつ所有者は農業を経営する事が義務付けられると同時に、固定資産税がその他の農地と比べて大幅に軽減されます。
しかし、この指定を受けている農地は、指定から30年が経過すると、農地を手放し自治体への買い取りの申し出をする事が出来るようになります。
2022年は、その30年にあたる年で、この指定を受けた多くの農地が買取に出される事が予測されています。
この際に、自治体に買取をしてもらえなかった場合は、宅地に向けて転用され売却される事が予測されており、これによって、宅地が急増して全体としての不動産価値が下がってしまうといわれています。
このような問題が2022年におこると予測されているため、これによって地価の下落が大きく進んでしまう可能性が生まれています。
売却はタイミングが重要
過去の地価変動から将来の動向予測などについてお話してきましたが、不動産の売却は「タイミング」によってその価格が大きく変動します。
現在は、コロナの影響もあり売却価格の下落が予測されるため、時間をおいてから売却しようと考えている人もいると思いますが、2022年問題なども踏まえると、10年、20年先まで待てないという人は出来るだけ早い段階での売却をした方がいいのではないかと思います。
このように、経済や情勢によって大きく地価は変動してくる可能性があるので、評価価格だけでなく、社会全体でみた地価の変動もしっかりと確認する必要があります。
売却を検討している人は、しっかりと地価変動の動向を調べてタイミングを計って売却をするようにしましょう。
実勢価格や評価額を参考にする上での注意点
本章では、ここまで説明してきた3つの価格を活用するうえで、知っておくべき注意点をお話ししていこうと思います。
主に注意すべきことは以下の3つ。
- 公示価格は評価対象の場所が限られている
- 路線価は地籍や形状は別途考慮する必要がある
- 発表までタイムラグがあるため最新の地価ではない
一つずつ確認してみましょう。
公示価格は評価対象の場所が限られている
1つ目の注意点は、公示価格の評価対象についてです。
公示価格は全国約2万か所以上で評価ポイントを設けていますが、前章でもお話しした通り、都市部での調査が主になるため郊外での発表地点が少ない場合があります。
そのため、都市部ではない場所では調べたい土地のすぐ近くに評価ポイントがない場合があるということを頭に入れておきましょう。
また、調べたい土地のすぐ近くの地価公示の調査地点があっても、法律上の規制などの条件が異なると実際の相場と変わってきたりもしますので、あくまで目安の数字としてとらえましょう。
発表までタイムラグがあるため最新の地価ではない
評価価格は、調査してから発表するまでに数か月の期間が空きます。
今一度、調査する時期と発表する時期を見てみましょう。
| 公示価格 | 基準地価 | 路線価 | |
|---|---|---|---|
| 公表する時期 | 3月中旬 | 9月下旬 | 7月初旬 |
| 評価する時期 | 1月1日時点 | 7月1日時点 | 1月1日時点 |
表からもわかる通り、最低2か月以上のタイムラグがあることがわかります。
近年、コロナウイルスが不動産業界に影響を与えているように、調査後から発表までの期間に経済状況の変化があった場合、その値はその情勢を反映していないものであるため、変動している可能性も大いにあります。
短期間で経済情勢が大きくかわることは基本的にはあまりありませんが、実際にこの数か月で大きく変動しているという実例もありますので、タイムラグがあるということはしっかりと覚えておきましょう。
路線価は地籍や形状は別途考慮する必要がある
路線価は、そのエリアで平均的な地形や土地面積が基準になり価格がつけられています。
そのため、不整形な土地や、標準の土地の大きさよりも小さい、または大きい土地に関しては、値段が大きく異なってくる場合があります。
先ほどもお話ししましたが、路線価をはじめとして、他の２つの評価価格については、各土地の個性は基本的に反映されておらず、あくまで標準であった場合を仮定した数字になっています。
そのため、何度も言いますがこれらででた数字はあくまで目安として捉えるようにしましょう。
正確な相場を知りたいなら一括査定がオススメ
ここまでで、自分で土地の価値を調べる方法をお伝えしてきました。
しかし、1章の注意点でもお話した通り、自分の計算結果を全て鵜呑みにしたり、サイトの情報のみを信じてしまうと、実際の相場や価値とは大きくずれてしまう場合もあります。
その為、正確な価格を知りたい場合は「一括査定」を行うことをお勧めします。
本章では、一括査定とは何か、それを活用するメリット、また実際にオススメの一括査定サイトをご紹介していきたいと思います。
一括査定とは？
一括査定とは、ご自身の土地の簡単な情報を入力すると、実際の不動産会社がそのデータをもとにある程度の査定額を提示してくれるというシステムです。
この一括査定では、実際に取引を行っているプロの不動産会社が査定額を提示してくれる為、自分で調べるよりも更に正確な数字を知る事が出来ます。
また、入力する情報も、土地に関する基本的な情報のみなので、手間や時間もかかりません。
更に一括査定では、一度入力すると複数社の不動産会社から査定結果が返ってくる事が多い為、それらの価格を比較する事で地価相場を知る事が可能になります。
このように、一括査定は地価を知る上で非常に便利なツールです。
オススメの一括査定サイトは「すまいステップ」
一括査定が出来るサイトは数多くありますが、その中でも特にオススメするのが「すまいステップ」です。
すまいステップは、同時に最大4社で査定が可能で、全国の優良企業を厳選している為、その査定結果も非常に信頼がおけるものになっています。
また、査定時の入力する情報も非常に簡単なものばかりであるため、一括査定サイトのメリットが特に生かされるサイトです。
地価を調べたいと考えてる方は、ぜひ活用してみてください！
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まとめ
今回は土地の実勢価格をはじめとする様々な土地の価格の指標についてお話してきました。
これらの知識をもっているだけで土地の売買を行う上で非常に役に立つ場面が多いです。
土地の売買は非常に大きなお金が動く取引なので、本記事の内容をはじめとする様々な知識をしっかりとつけてから行うようにしましょう！
以下の記事は土地の売却に関する内容になるので、土地売却を検討中の方はぜひ読んでみてくださいね。
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