土地の売却を考えた時に、一番に知りたいのは「いくらで売れるのか」ですよね。
土地がいくらで売れるのか調べたい時は、まず「実勢価格」を調べましょう。
実勢価格とは、市場で売買取引が実際に成立する価格のことです。
売り出し前の土地の実勢価格は、近隣で過去に取引された土地の価格を参考にします。
- 監修吉崎 誠二
- 社団住宅法人・不動産総合研究所 理事長。㈱船井総合研究所上席コンサルタント、（株）ディーサイン、不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。【保有資格】宅地建物取引主任士【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二
土地の実勢価格の調べ方
売り出し前の土地の実勢価格を調べたい時は、「近隣の過去の取引価格」を参考に調べます。
1分でわかるシミュレーターで調べる
所在地と面積を選択するだけで、過去の取引データを参考にした実勢価格の目安がすぐにわかります。
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土地総合情報システムで調べる
実勢価格の目安は、国土交通省が管理している「土地総合情報システム」の『不動産取引価格情報検索』でも調べられます。
シミュレーターで価格が上手く表示されなかった方や、近隣でどれくらいの土地が取引されているのか、どんな土地が売買されているの確認したい方は、土地総合情報システムでも調べてみましょう。
利用方法
- 『土地総合情報システム』にアクセス
- 「不動産取引価格情報検索」をクリック
- ページ左部から調べたい不動産の種類を選択
(更地なら「土地」、建物が残っているなら「土地と建物」） - 地域を選ぶ（プルダウンまたは地図から選択）
- 直近の取引事例が一覧で表示される
- 表示された「㎡単価」と調べたい土地の面積をかけ合わせると、実勢価格の目安がわかる
以下は検索結果の一例です。
このように、結果が複数表示される場合は、以下のポイントを参考に、価格を調べたい土地と似ている土地の価格を利用しましょう。
- 「地域」「今後の利用目的」「都市計画」
…土地の使われ方が似ているか - 「形状」
…土地の形が似ているか - 「前面道路の方位」
…道路がある方位が同じかどうか - 「最寄駅からの距離」「前面道路の幅員」
…立地の条件が近いかどうか - 調べたい土地に対して面積が広すぎる土地、狭すぎる土地は避ける
調べてわかる実勢価格は、土地の売却を考える時の参考になりますが、「実際に売れる」価格を表すものではありません。
より実態に近い価格は、不動産会社の査定で知ることができます。
査定は複数の会社に依頼すると、査定金額を比較することで相場がわかりやすくなるのでオススメです。
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土地の実勢価格を参考にする時の注意点
調べた土地の実勢価格を売却の参考にする時には、以下の2つの注意点に気をつけましょう。
- 調べてわかるのはあくまで「目安」
- 売り出し価格は自由に設定できる
調べてわかるのはあくまで「目安」
過去の取引事例を参照して調べた「実勢価格」は、あくまでも売買された土地自体の価格です。
土地の売却価格は、以下の4つのポイントが影響して変化します。
- 売主と買主の事情や交渉
- 土地の周辺環境
- 地域で土地が売りに出されている量
- 経済の状況（市況）
たとえば、売主が売却を急いでいる場合は安めの価格設定で土地が売りに出され、そのまま売買が成立している可能性があります。
また、近隣でショッピングモールやインターチェンジなどの開発が予定されると、土地の価格は上昇します。
土地は、1つとして同じものがありません。
そして、たとえ全く同じ土地を売りに出したとしても、タイミング次第で売却価格は変動します。
そのため、過去のデータを調べてわかる価格は、あくまでも「目安」として考えておきましょう。
売り出し価格は自由に設定できる
土地を売りに出す時の「売り出し価格」は、売主が自由に決められるものです。
過去の取引から「実勢価格」がわかっても、必ずその価格で売りに出さなければいけない訳ではありません。
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実勢価格と公示地価に価格差がある理由
土地には「一物四価」や「一物五価」といって、使う目的や公表する機関の異なる価格が複数あります。
土地の5つの価格の違いについて、以下の表にまとめました。
また、同じ土地の価格でも、それぞれ金額に違いが生じます。
「公示価格」の金額を100%とした価格の水準の違いについて、以下のグラフをご覧ください。
たとえば、公示価格が1,000万円の土地の場合、相続税路線価による評価額は800万円、固定資産税評価額は700万円、実勢価格は平均して1,100万円になるようです。
実勢価格と公示地価の価格に差がある理由として、以下の3つが挙げられます。
- 公示地価は年に1回の発表
- 公示地価は急変動しないように決められている
- 実勢価格には売主と買主の事情が影響する
以下から、1つずつ詳しく見ていきましょう。
公示地価は年に1回の発表
公示地価は年に1回、毎年1月1日時点の価格が、3月に発表されています。
一方で、土地は通年で取引されています。
土地の価格は、市況の影響を受けます。
公示地価の調査時点から経済情勢に大きな変化があり、土地の価格が変動した場合、公示地価に反映されるのは次の年の3月になります。
調査機関は異なりますが、公示地価と基準地価の金額を比較して、年内の市況の変化を見ることができます。
公示地価は急変動しないようにされている
公示地価は、一般の土地取引の指標以外にも、以下のような役割があります。
- 公共事業用に土地を収用する価格を決める基準
- 相続税路線価や固定資産税評価額を決める基準
前者は政府の税金の使い道、後者は国民の納税金額や地方の税収に関係するため、乱高下する市場の価格とは異なる価格基準が必要です。
このため、公示地価は実勢価格よりも緩やかに価格が変動します。
公示地価のその他の役割については、国土交通省「地価・不動産鑑定：地価公示」をご覧ください。
実勢価格には売主と買主の事情が影響する
公示地価は、土地の「正常な価格」を公示するものとされています。
ここでいう「正常」とは、「売主と買主の特殊な事情を含まない」という意味です。
前章でも解説した通り、土地の実勢価格には売主や買主の事情、交渉が影響します。
公示地価および基準地価はこれらを加味しないため、実勢価格と公示価格の金額に差が生じます。
正確な相場を知るなら一括査定がオススメ
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一括査定とは？
一括査定とは、不動産会社への査定を一括して行える仕組みのことです。
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- 一度に複数の会社に査定を依頼できる
- 何度も情報を入力する必要がない
- 査定結果を比較することで相場を把握しやすい
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査定金額だけでなく、相談への応対を見て、安心して売却を任せられる不動産会社を選べます。
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