土地の価値を表す『価格』には5つの種類があり、そのうちの実勢価格は『土地が実際に売買される時の価格』で、取引が行われた土地ではその価格が実勢価格になり、取引がない場合は他の価格を参考に算出します。
| 価格の種類 | 説明 |
|---|---|
| 実勢価格 | 実際に土地が売買される時の価格。 |
| 公示価格 （公示地価・標準地価） | 国や都道府県が毎年公表する土地の価格。土地取引の指標となる価格とされているが、実勢価格はこの価格の1.1~1.2倍といわれている。 |
| 相続税路線価 | 相続税を計算する際の基準となる価格。 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税を算出する際の基準となる価格。 |
値下げをした場合も同様で、取引された価格が実勢価格になります。
売却、また売却検討の際は、実際の取引事例ともいえる『実勢価格』を参考にする場合が多く、より相場状況を把握することができます。
それぞれの価格について詳しく知りたい方は『土地の評価額とは？』をご覧ください。
- 監修吉崎 誠二
- ㈱船井総合研究所、Real Estate、（株）ディーサイン、不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行う。【保有資格】宅地建物取引主任士【URL】不動産エコノミスト 吉崎誠二
土地の実勢価格は売却時の参考になりますがその価格で売却できることはほとんどありません。
現況を含んだより売れる価格に近い価格を知るには、不動産会社による査定を受ける必要があります。
査定といえど会社ごとに算出する価格が大きく異なるので、一括査定サイトを利用して複数社から査定を受けることをおすすめします。
一度の簡単な入力で複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので、簡単に査定結果を比較することができます。
下のフォームを入力すれば、完全無料で複数の不動産会社に物件を査定してもらえます。
実勢価格の調べ方・計算方法
実勢価格がある土地では検索で簡単に調べることができますが、同様の手段で実勢価格を確認できない土地では、他の価格を参考に実勢価格を計算する必要があります。
（いずれの場合も難しい計算はありません。）
方法１．土地総合情報システムで調べる（最短1分以下）
ー土地総合情報システムに実勢価格がなかった場合ー
方法２．公示価格を調べ、実勢価格を計算する
方法３．相続税路線価を調べ、実勢価格を計算する
方法４．固定資産税評価額を調べ、実勢価格を計算する
方法１．土地総合情報システムで調べる
実勢価格は国土交通省の提供する『土地総合情報システム』から調べることができます。
- 『土地総合情報システム』へアクセス
- オレンジのボタンの「不動産取引価格情報検索」をクリック
- 画面左の検索に土地の情報を入力（所在地や路線など）
- 実勢価格（取引価格）が表示される
検索時絞り込みすぎると実勢価格が表示されないこともあるので、『できる限りの情報』で検索してみましょう。
以下の画像は、埼玉県さいたま市武蔵浦和駅周辺の実勢価格検索結果画面です。
この画面から『坪単価』『駅距離との相関系』などを知ることができます。
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公示価格を調べ、実勢価格を計算する
一般的には、実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍といわれています。（地方郊外などでは、ほとんどあてはまらず、逆に低くなることが多いので注意が必要です。）
ー計算式ー
実勢価格 ＝ 公示価格 × 1.1~1.2
公示価格の調べ方
- 国土交通省『地価公示・都道府県地価調査』にアクセス
- 対象の地域をクリックしていく
- 『対象』を「地価公示・都道府県地価調査の両方」とし検索
- 『価格（円/㎡）』の欄が公示価格
相続税路線価を調べ、実勢価格を計算する
路線価は基本的に、公示価格の7～8割の数字になっています。（地方郊外などでは、あまりあてはまりませんので注意が必要です。）
その為、まずは路線価を公示地価の値に直してから、その後公示価格の値に1.1 (1.2) をかけて実勢価格を出す方法が用いられます。
実勢価格＝路線価 ÷ 0.8 × 1.1
路線価の調べ方
- 国税庁『路線価図・評価倍率表』へアクセス
- 対象の地域を選択
- 『路線価図』を選択
- 市区町村を検索
- 『路線価図ページ番号』から該当する場所のページを順番に開いて確認
- 土地に面している道路の数字が路線価
路線価図は1,000円単位で表示されているため、路線価図の数字に1,000をかけることで本来の路線価となります。
数字の後ろにアルファベットがついている場合は、数字部分だけを参照しましょう。
最新の地価の動向を確認してみよう
一定期間の動きの中で地価変動を捉えることで、より正確に現在の地価を把握する事が出来ます。
本章では、近年の地価の動向はどのようになっているのか、また現状の地価で特に高額なエリアはどこなのか、など大きな視点での地価の動向を確認していこうと思います。
2013年以降地価は全国的に上昇持続
参考：三菱UFJ不動産販売【2019年】過去10年間の公示地価推移から読み取る今後の住宅地価動向
近年日本の地価は2013年以降全国的に上昇傾向にあります。
上記のグラフは1都3県の地価を現したものになりますが、いうまでもなく、東京都心の地価は、他県よりも群を抜いて高くなっています（下図）。
また、周辺エリアもその影響で特にここ５～６年は地価の上昇基調が続いています。
この傾向は全国に視野を拡大しても見受けられますが、首都圏は高止まりが続いているため上昇率そのものは落ち着いてきましたが、逆に地方大都市（福岡・札幌・仙台・広島・那覇など）は大きく上昇を続けています。。
売却はタイミングが重要
現在は、コロナの影響もあり売却価格の下落可能性を懸念して時間をおいてから売却しようと考えている人もいると思いますが、生産緑地の期限が切れて、土地の大量放出懸念が指摘されている2022年問題なども踏まえると、10年、20年先まで待てないという人は出来るだけ早い段階での売却をした方がいいのではないかと思います。
このように、経済や情勢によって大きく地価は変動してくる可能性がありますので、社会全体でみた地価の変動もしっかりと確認する必要があります。
売却を検討している人は、しっかりと地価動向を調べてタイミングを計って売却をするようにしましょう。
実勢価格や評価額を参考にする上での注意点
本章では、ここまで説明してきた3つの価格を活用するうえで、知っておくべき注意点をお伝えしたいと思います。
主に注意すべきことは以下の3つ。
- 公示地価は評価対象の場所が限られている
- 路線価は地籍や形状は別途考慮する必要がある
- 発表までタイムラグがあるため最新の地価ではない
一つずつ確認してみましょう。
公示地価は評価対象の場所が限られている
1つ目の注意点は、公示価格の算定対象についてです。
公示価格は全国約2万か所以上で算定ポイントを設けていますが、前章でもお話しした通り、都市部での調査が主になるため郊外での発表地点が少ない場合があります。
そのため、都市部ではない場所では調べたい土地のすぐ近くに算定ポイントがない場合があるということを頭に入れておきましょう。
また、調べたい土地のすぐ近くの地価公示の調査地点があっても、法律上の規制などの条件が異なると実際の相場と変わってきたりもしますので、あくまで目安の数字としてとらえましょう。
発表までタイムラグがあるため最新の地価ではない
評価価格は、調査してから発表するまでに数か月の期間が空きます。
今一度、調査する時期と発表する時期を見てみましょう。
| 公示地価 | 基準地価 | 路線価 | |
|---|---|---|---|
| 公表する時期 | 3月中旬 | 9月下旬 | 7月初旬 |
| 評価する時期（価格地点） | 1月1日時点 | 7月1日時点 | 1月1日時点 |
表からもわかる通り、最低2か月以上のタイムラグがあることがわかります。
近年、コロナウイルスが不動産業界に影響を与えているように、調査後から発表までの期間に経済状況の変化があった場合、その値はその情勢を反映していないものであるため、変動している可能性も大いにあります。
短期間で経済情勢が大きくかわることは基本的にはあまりありませんが、実際にこの数か月で大きく変動しているという実例もありますので、タイムラグがあるということはしっかりと覚えておきましょう。
路線価は地籍や形状は別途考慮する必要がある
路線価は、そのエリアで平均的な地形や土地面積が基準になり価格がつけられています。
そのため、不整形な土地や、標準の土地の大きさよりも小さい、または大きい土地に関しては、値段が大きく異なってくる場合があります。
先ほどもお話ししましたが、路線価をはじめとして、他の２つの評価価格については、各土地の個性は基本的に反映されておらず、あくまで標準であった場合を仮定した数字になっています。
そのため、何度も言いますがこれらででた数字はあくまで目安として捉えるようにしましょう。
正確な相場を知りたいなら一括査定がオススメ
ここまでで、自分で土地の価値を調べる方法をお伝えしてきました。
しかし、1章の注意点でもお話した通り、自分の計算結果を全て鵜呑みにしたり、サイトの情報のみを信じてしまうと、実際の相場や価値とは大きくずれてしまう場合もあります。
その為、正確な価格を知りたい場合は「一括査定」を行うことをお勧めします。
本章では、一括査定とは何か、それを活用するメリット、また実際にオススメの一括査定サイトをご紹介していきたいと思います。
一括査定とは？
一括査定とは、ご自身の土地の簡単な情報を入力すると、実際の不動産会社がそのデータをもとにある程度の査定額を提示してくれるというシステムです。
この一括査定では、実際に取引を行っているプロの不動産会社が査定額を提示してくれる為、自分で調べるよりも更に正確な数字を知る事が出来ます。
また、入力する情報も、土地に関する基本的な情報のみなので、手間や時間もかかりません。
更に一括査定では、一度入力すると複数社の不動産会社から査定結果が返ってくる事が多い為、それらの価格を比較する事で地価相場を知る事が可能になります。
このように、一括査定は地価を知る上で非常に便利なツールです。
オススメの一括査定サイトは「すまいステップ」
一括査定が出来るサイトは数多くありますが、その中でも特にオススメするのが「すまいステップ」です。
すまいステップは、同時に最大4社で査定が可能で、全国の優良企業を厳選している為、その査定結果も非常に信頼がおけるものになっています。
また、査定時の入力する情報も非常に簡単なものばかりであるため、一括査定サイトのメリットが特に生かされるサイトです。
地価を調べたいと考えてる方は、ぜひ活用してみてください！
以下のフォームから無料で査定依頼が可能です。
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まとめ
今回は土地の実勢価格をはじめとする様々な土地の価格の指標についてお話してきました。
これらの知識をもっているだけで土地の売買を行う上で非常に役に立つ場面が多いです。
土地の売買は非常に大きなお金が動く取引なので、本記事の内容をはじめとする様々な知識をしっかりとつけてから行うようにしましょう！
以下の記事は土地の売却に関する内容になるので、土地売却を検討中の方はぜひ読んでみてくださいね。
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