固定資産税評価額から土地の売却相場の目安を調べる方法を解説します。
土地の売却相場を調べる方法は、以下の記事でも詳しく解説しています。
土地売却相場の調べ方！いくらで売れるか自分で調べる方法をわかりやすく解説！
固定資産税評価額からの売却相場の計算方法
固定資産税評価額からの売却相場の計算式は、以下の通りです。
実際に土地が売買される価格は、公示地価と比べると、平均して1.1倍から1.2倍の価格であるため、上記の式で固定資産税評価額から売却相場の目安を求められます。
売却相場の目安
＝固定資産税評価額÷0.7×1.1
＝1,400万円÷0.7×1.1
＝2,200万円
複数社の査定結果を比較できるため、より正確な相場がわかります。
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固定資産税評価額の3つの調べ方
土地の固定資産税評価額を確認するには、以下の3つの方法があります。
- 固定資産税課税明細書を確認する
- 固定資産評価証明書を取得する
- 固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産税課税明細書を確認する
お手元で保管している「固定資産税課税明細書」を確認する方法です。
固定資産税課税明細書は、毎年4月から6月に届く固定資産税納税通知書に同封されている書類です。
所有している土地と建物それぞれの評価額と、課税のベースとなる課税標準額、税率が適用された後の固定資産税の税額が記されています。
都市計画税が徴収される自治体の場合は、都市計画税の税額も記載されています。
画像引用：土岐市｜課税明細書の見方について
上の画像では、【15】の欄に記載されている金額が「固定資産税評価額」に当たります。
固定資産評価証明書を取得する
市町村役場・役所で「固定資産評価証明書」を取得して、土地の固定資産税評価額を確認する方法です。
「固定資産評価証明書」は不動産の評価額を証明する公的な書類です。
登記申請や相続税の申告に証明書類として提出できます。
そのため、課税明細書を紛失した方・または保管していない方で、直近で売却や相続の予定がある場合はこちらを利用するのがオススメです。
手数料は1通300円～400円程度です。
金額の単位となる取扱い件数の数え方が自治体ごとに異なるため、お住まいの自治体のHPや役場の窓口で確認しましょう。
固定資産課税台帳を閲覧する
市町村役場・役所で「固定資産課税台帳（名寄帳）」を閲覧して、土地の固定資産税評価額を確認する方法です。
固定資産課税台帳は、その自治体の管轄内にある土地や建物の所在地や評価額などが、所有者ごとにまとめられている帳簿です。
共有持分を所有している土地や、非課税の土地についても記載されているため、相続にあたって被相続人の所有している土地の状況を調べたい場合に利用するのがオススメです。
閲覧だけでなく、写しを交付してもらえる自治体もあります。
個人情報保護の観点から、固定資産課税台帳の閲覧・交付ができない自治体もあります。
その場合は、「固定資産税課税明細書」を再発行してもらうか、「固定資産評価証明書」を申請して取得します。
手数料は自治体ごとに異なりますが、1件200円～300円であることが多いです。
担当部署についても、自治体ごとに異なるため、まずはお住まいの自治体のHPや役場の窓口で確認をしましょう。
また、「縦覧」の期間内であれば、無料で課税台帳を閲覧できます。
縦覧の期間は、毎年4月1日から、固定資産税の第1期納期限の日（自治体ごとに異なる）までです。
固定資産税評価額から相場を調べる時の注意点
この章では、固定資産税評価額からの売却相場の調べ方における注意点を解説します。
参考にできるのは土地の評価額のみ
土地に家が建っている場合、固定資産税の課税明細書には「土地の評価額」と「家屋の評価額」が記載されています。
評価額をもとに売却相場を計算できるのは、土地のみです。
家屋の評価額については、「評価が行われる時点で同じ建物を建てる場合にかかる建築費（再建築価格）」を元に算出されます。
この再建築価格に、経年劣化を反映するために補正率がかけ合わされますが、再建築価格の20％の価格が評価額の下限であり、以降は据え置きになります。
一方で、売却市場においては、築年数が経過するほど建物の価値は下がっていきます。
家屋を建てたまま売却を考えている方は、一括査定を利用してみましょう。
実績豊富な担当者が、建物部分の価値についてもしっかり査定してくれます。
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実際の売却価格とは乖離がある
固定資産税評価額の評価の見直しは「3年に1度」です。市区町村が評価を行い、発表しています。
また、課税のための評価額であるため、急激には変動しないように設定されています。
固定資産税評価額から見積もれる相場価格と比べて、都心や人気の住宅地の土地の実際の売却価格は高く、地方や田舎の土地は低くなっています。
そのため、固定資産税評価額から相場を計算する方法は、大まかな目安を把握したい時に利用するとよいでしょう。