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固定資産税評価額からの売却相場の求め方(土地・戸建て・マンションで実勢価格の計算方法を解説)

  • 更新日:2024年10月21日
固定資産税評価額からの売却相場の求め方(土地・戸建て・マンションで実勢価格の計算方法を解説)

この記事では、固定資産税評価額から売却相場の目安を調べる方法を解説します。

固定資産税評価額からの売却相場の計算方法

不動産の売却相場は、固定資産税評価額140%~160%で求められます。

不動産の種類によって売却相場を算出するために固定資産税にかける倍数が異なり、建物の場合は固定資産税評価額×約140%土地の場合は固定資産税評価額×約160%が売却相場となります。

固定資産税評価額は、住宅の場合は再建築価格の70%、土地の場合は公示地価の70%程度になります。

実際に売買される価格は、公示地価の110%~120%が平均です。(実際の売買価格を実勢価格といいます)

そのため、不動産の売却相場は、「固定資産税評価額の150%~160%」が目安です。

固定資産税評価額から土地の売却相場の計算方法

固定資産税評価額からの売却相場の計算式は、以下の通りです。

土地の売却相場の目安=固定資産税評価額÷0.7×1.1
固定資産税評価額は、公示地価の7割程度になるように設定されています。
実際に土地が売買される価格は、公示地価と比べると、平均して1.1倍から1.2倍の価格であるため、上記の式で固定資産税評価額から売却相場の目安を求められます。
▼例:固定資産税評価額が1,400万円の土地の場合
売却相場の目安
=固定資産税評価額÷0.7×1.1
=1,400万円÷0.7×1.1
=2,200万円
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固定資産税評価額から一戸建ての売却相場の計算方法

一戸建ての場合は、固定資産税評価額からの売却相場の算出方法は実際の売却価格の参考にならないことが多いです。

なぜなら一戸建ての固定資産税評価額は「再建築価格方式」によって求められており、市場価格を反映していないためです。

再建築価格方式とは?

評価する物件と同一のものをもう一度立てた場合の建築費用を求め、その価格から建築後の経年によって生じる減価率(経年現他店補正率)をかけて評価額を求める方法

今回はあくまで参考価格として固定資産税から売却相場を算出する方法を解説します。

固定資産税評価額からの戸建て相場の計算式は、以下の通りです。

戸建ての売却相場=固定資産税評価額×140% 

評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。

戸建ての成約価格は、「評価額×1.4~2倍」になります。

固定資産税から売却相場を求めようとすると価格の幅が大きく出てしまうことになるためあくまで参考とするのがよいでしょう。

実際の売却価格に近い、売却相場の調べ方はこちらの記事で解説してるので、戸建ての売却相場をもっと詳しく知りたい方は参考してください。

固定資産税評価額からマンションの売却相場の計算方法

マンションも戸建てと同様、「再建築価格方法」に基づいて固定資産税評価額が算出されているため、固定資産税評価額からの売却相場の算出方法は実際の売却価格の参考にならないことが多いです。

マンションもあくまで参考価格として固定資産税から売却相場を算出する方法を紹介します。

固定資産税評価額からのマンションの相場の計算式は、以下の通りです。

マンションの売却相場=固定資産税評価額×140% 

マンション成約価格は、「評価額×1.4~2倍」になります。

マンションの売却相場は、同じマンションの過去の売却相場からより正確な価格が予測できるので、より正確に知りたい方は「ご自身の所有のマンション名×売却相場」で検索してみるのがおすすめです。

また、すまいステップでは実際のマンションの査定方法に基づいて売却価格のシミュレーションできる機能を用意していますので、マンションの売却相場をより正確に知りたい方は以下のリンクから簡単にシミュレーションを体験してみてください!

固定資産税評価額の3つの調べ方

土地の固定資産税評価額を確認するには、以下の3つの方法があります。

  • 固定資産税課税明細書を確認する
  • 固定資産評価証明書を取得する
  • 固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産税課税明細書を確認する

お手元で保管している「固定資産税課税明細書」を確認する方法です。

固定資産税課税明細書は、毎年4月から6月に届く固定資産税納税通知書に同封されている書類です。

所有している土地と建物それぞれの評価額と、課税のベースとなる課税標準額、税率が適用された後の固定資産税の税額が記されています。都市計画税が徴収される自治体の場合は、都市計画税の税額も記載されています。

課税明細書

(画像引用:土岐市「課税明細書の見方について」)

上の画像では、【15】の欄に記載されている金額が「固定資産税評価額」に当たります

すまリス
税金の軽減措置が適用された後の「固定資産税課税標準額」と見間違えないように注意!

固定資産評価証明書を取得する

市町村役場・役所で固定資産評価証明書」を取得して、土地の固定資産税評価額を確認する方法です。

「固定資産評価証明書」は不動産の評価額を証明する公的な書類です。

登記申請や相続税の申告に証明書類として提出できます。そのため、課税明細書を紛失した方・または保管していない方で、直近で売却や相続の予定がある場合はこちらを利用するのがオススメです。

手数料は1通300~400円程度です。金額の単位となる取扱い件数の数え方が自治体ごとに異なるため、お住まいの自治体のHPや役場の窓口で確認しましょう。

固定資産課税台帳を閲覧する

市町村役場・役所で「固定資産課税台帳(名寄帳)」を閲覧して、土地の固定資産税評価額を確認する方法です。

固定資産課税台帳は、その自治体の管轄内にある土地や建物の所在地や評価額などが、所有者ごとにまとめられている帳簿です。

共有持分を所有している土地や、非課税の土地についても記載されているため、相続にあたって被相続人の所有している土地の状況を調べたい場合に利用するのがオススメです。

閲覧だけでなく、写しを交付してもらえる自治体もあります。

個人情報保護の観点から、固定資産課税台帳の閲覧・交付ができない自治体もあります。その場合は、「固定資産税課税明細書」を再発行してもらうか、「固定資産評価証明書」を申請して取得します。

手数料は自治体ごとに異なりますが、1件200~300円であることが多いです。担当部署についても、自治体ごとに異なるため、まずはお住まいの自治体のHPや役場の窓口で確認しましょう。

また、「縦覧」の期間内であれば無料で課税台帳を閲覧できます。縦覧の期間は、毎年4月1日から、固定資産税の第1期納期限の日(自治体ごとに異なる)までです。

都道府県ごとの不動産売却情報

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