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土地の価値が決まる基準とは?価格を調べる方法を解説

  • 更新日:2022年7月18日
土地の価値が決まる基準とは?価格を調べる方法を解説

土地の「高い」「安い」はどのように決まるのでしょうか。

土地の価値は、様々な要素が関わって決まります。本記事では、土地の価値が決まる要素価格の求め方について解説しています。

土地を売買するときのために、知っておくとよい知識です。

土地の相続をするときに知っておきたい基本事項

土地の価格が決まる基準

本章では土地の価格が決まる基準を解説しています。この章では、それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。

土地の立地条件

一般に、都市の中心地ほど土地の価値は高く、郊外にいくほど下がっていきます。また、古くからの高級住宅地のような、ブランド力のある土地の価値も高いです。

災害リスクの高い土地は、価値が低くなります。沿岸部や川沿い、山間部、地盤の弱い土地などが該当します。

同じ地域内で見るときは、土地の道路に面している方角が、土地の価値を左右します。
一般に、南側に道路が面している土地(南道路)は、日当たりがよく、人気が高いため価値が高くなります

また、角地の土地も人気が高く、価値が高く評価されます。特に南東角地の価値は高いです。

一方で、傾斜地や、がけ地の価値は低く評価されます。

土地の広さと形状

基本的には、土地は広いほど価値が高くなります
ただし、その地域で一般的な大きさの土地と比べて広すぎる場合は、坪単価で見ると価値が下がってしまうこともあります。

また、土地の形状も重要です。正方形か、それに近い長方形の土地(整形地)は価値が高いです。
三角形や台形、旗竿地のような不整形地や、長すぎる長方形の土地は、整形地に比べて価値が低くなります

周辺にある施設

土地の周辺にある施設も、土地の価値に関わります

生活に便利な施設が近隣にあると、土地の価値が高くなります
都市部であれば駅からのアクセスがよかったり、郊外なら高速のインターチェンジが近かったりなど、交通の便がよい土地や、周辺に生活利便施設(※)充実している土地は、そうでない土地よりも価値が高く評価されます

生活利便施設
暮らしに欠かせない施設のこと。生活のスタイルによって該当する施設は異なってくる。
具体的には、コンビニやスーパー、商店街、銀行、郵便局、病院、クリーニング店、公共施設など。また、飲食店や公園、ペットショップなどが含まれる場合もある。

一方、周辺に嫌悪施設のある土地の価値は、低くなりがちです。

嫌悪施設とは、多くの人が嫌悪感を抱いたり、近隣で暮らすことに不安を感じるような施設のことです。

具体的な定義はありませんが、ラブホテルや風俗店、火葬場や墓地、刑務所、騒音や悪臭のほか大気汚染など公害を引き起こすような施設、ガスタンクや危険物を扱う施設、原子力関連施設などが挙げられます。

土地の利用しやすさ

地域ごとに定められている「用途地域」も、土地の価値を計る上で重要な要素です。

土地の用途地域によって、使用用途(住宅しか建てられない土地、住宅も店舗も建てられる土地、工場のみ建てられる土地など)や、どのくらいの高さ・大きさの建物を建ててよいかといった制限が異なります。

用途や建物の高さの規制が緩いエリアの方が、様々な建物に土地が利用できるため、価値も高くなりやすいのです。

社会情勢・景気の動向

社会情勢や景気の動向は、土地の価値に影響を及ぼします

例えば、新型コロナウイルスの流行があった後の2021年は、商業地の地価が大きく下落しました。
一方、首都圏の住宅地の地価上昇率のトップ10は東京近郊の都市が占めました。これには、リモートワークの浸透などが影響していると考えられます。

参考:国土交通省「令和3年地価公示」

土地の需要と供給

土地の価値は、需要(その土地に住みたい人や、その土地を利用したい人の多さ)に大きく影響を受けます
景気が上がれば都市部の地価が上昇し、人口減少が進む過疎地域の土地の価格が低いのは、そのためです。

土地に対する需要だけでなく、供給とのバランスも、土地の価値に影響します。需要が高く、供給が少ない場合は、希少性の高さから土地の価値は上がりやすいです。

反対に地域の土地の需要に対して、売りに出される土地が多すぎる場合は、土地の価値は下がります。供給過多になってしまうからです。
かつてのニュータウンの土地の価値が下落しているのは、こういった理由のためです。

土地の価値を計算で知る方法

本章では、土地の価値を計算で知る方法と、参考にする価格について解説します。

価格の種類概要
実勢価格売買取引が実際に成立する価格
地価公示価格土地取引の基準となる価格
路線価相続税の課税標準額を算出する価格
固定資産税評価額固定資産税の課税標準額

実勢価格から土地の価値を知る方法

▼実勢価格とは

市場で売買取引が実際に成立する価格を、実勢価格といいます
売却価格とも呼ばれ、売主が設定する売り出し価格や販売価格と区別されています。

▼実勢価格の調べ方

実勢価格を調べたい時は、実際に成立した価格を参照することが多いです。国土交通省は過去に実際にあった土地取引のアンケートを行っていて、土地取引の情報や成約価格についてデータベース化しています。それらは土地総合情報システムで、無料で閲覧することができます。

自分の土地の価格の参考にしたい場合には、

  1. 近い所在地で「形状」「地域」「前面道路」「都市計画」の似ている土地を確認する
  2. 記載されている㎡単価と自分土地の面積をかけ合わせる

以上によって金額を見積もりましょう。

なお、あくまで過去に実際にあった取引のデータベースであるため、近隣地域での取引が少ない場合はデータの参照が難しいです。
そういった場合は、他の4つの価格を利用して、実勢価格を計算します

地価公示価格から土地の価値を知る方法

▼地価公示価格とは

地価公示価格は、土地の売買取引の指標とされるために発表される、土地(更地)の適正価格です。国土交通省が毎年1月1日時点の価格を調査し、発表しています。

公的機関が土地の収用を行うときには、公示地価に基づいて価格が決められています。金融機関への担保評価としても使用されていて、資産評価全般を表すものといえます。

▼地価公示価格の調べ方

公示地価は、土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」から調べることができます。

自分の土地の価格の参考にするときは、

  1. 自分の土地と同じ用途区分にチェックを入れて検索する
  2. 近隣の標準値の公示地価を確認する
  3. 価格(円/㎡)と自分の土地の面積をかけ合わせる
  4. 実勢価格を知りたい場合は、金額を1.1倍する

以上によって金額を見積もりましょう。

路線価から土地の価値を調べる方法

▼路線価とは

路線価とは、主に相続税路線価のことを指し、道路に面する土地の1㎡あたりの価格を表します。相続税や贈与税の課税標準額(相続税評価額)を算出するために利用されます。

国税庁が毎年1月1日時点の価格を公表しています。

道路に対して設定されている価格であり、主要な地域の道路にはほとんど路線価が設定されているため、公示地価や基準地価よりも細かく、広範に土地の価格を調べられます
本来は相続税評価額の算出に使われるものですが、実勢価格の試算にも用いられています

▼路線価の調べ方

路線価は国税庁HPの路線価図・評価倍率表か、全国地価マップで調べられます。地図上に表示される数字(1,000円単位)に土地の面積をかけ合わせることで相続税評価額を算出します。

実勢価格を知りたいときは、

(路線価)×(土地の面積)÷0.8×1.1

で見積もることができます。

固定資産税評価額から土地の価値を調べる方法

▼固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税の課税標準額のことです。
固定資産税評価額にそれぞれ税率をかけ合わせることで、固定資産税や都市計画税の金額を算出します。

市区町村によって3年に1度調査され、調査年の1月1日時点の価格が発表されています。地方税の課税標準額であるため、固定資産税評価額は田舎の土地であっても知ることができます。そのため、路線価の設定されていない地域の相続税評価額を求めるのに用いられたり、実勢価格の試算にも利用されたりします。

▼固定資産税評価額の調べ方

所有する土地の固定資産税評価額は、毎年4月~5月頃に送付される納税通知書(課税明細書)から確認できます
納税通知書には、納税額だけではなく、土地の固定資産税評価額も記載されているため、ここから確認しましょう。

納税通知書が手元にない場合は、全国地価マップから固定資産税路線価を調べて求めることもできます。

実勢価格を知りたいときは、

(固定資産税評価額)÷0.7×1.1

で見積もることができます。

【土地売却相場の調べ方・計算方法】自分で価格の目安を調べる方法をわかりやすく解説

土地を売却するなら、まずは一括査定を

これまで紹介してきた計算方法で、土地の価格を調べることができますが、そのまま売却価格とイコールになるわけではなく、あくまで目安であることに気をつけましょう。

土地の売却を検討している場合は、不動産会社による査定を受けましょう。
不動産会社は査定によって、今後3ヶ月以内に売却できる見込みの金額を提示してくれます
売り出し価格を決めるのに、より実態に近い金額を参考にすることができます。

自力で不動産会社を見つけて、いきなり訪問査定を受けるのはハードルが高い……という場合には、インターネットで申し込める不動産一括査定を利用してみましょう
一度に複数社に依頼できるため、各社の査定結果を比較して、売りたい土地の相場を知ることができるというメリットもあります。

自分で土地の価値の基準を知っていたり、価格の計算ができたりすると、査定結果と比較して「なぜ高いのか」「なぜ安いのか」と不動産会社に質問できるようになります。
信頼できる不動産会社選びに、本記事の内容を、ぜひご活用ください。

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