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土地を高く売る方法10選!高く売るため必要なことは?

土地を売却するのならば、誰しもできるだけ高く売りたいと思いますよね。

しかし、実際に土地を高く売るためにはどうすればよいのか、見当がつかず困っている方も多いのではないでしょうか。

土地を高く売る方法はあります。本記事では、以下の10の方法をご紹介します。

▼土地を高く売る方法10選

また、紹介する方法は全て実践する必要はありません。取り入れられるものを行うだけで、売れる価格は変わります。
どのように実践するかについて、以下で解説していきましょう。

方法①更地として売る

土地は建物つきよりも更地のほうが高く売れやすいです。ここでいう更地とは「土地の上に構造物がなにもない状態」を指しています。

▼更地の例

更地のイメージ図

更地が高く売れる理由は次のとおりです。

▼更地が高く売れる理由

  • 用途の多様性がある
  • 解体費用を負担する必要がない

まず、更地が高く売れる理由として「用途に多様性がある」ことがあげられます。建築制限のない更地であれば、住宅や店舗、駐車場など、好きに利用できます。建物付き土地の場合「その建物を利用したいひと」に買主は限定されますが、更地は用途が多様なぶん、より多くの希望者に訴求でき、高く売ることが可能です。

次に「買主が解体費用を負担する必要がない」というのも需要が高まる理由です。解体費用は住宅ローンの対象外であるため、購入後に解体する場合、自己資金からの負担になります。で解体費用の相場は200万~300万全額自前で支払える買主はなかなかいません更地にして売れば、解体費用を負担せずに済むので、希望者が増え、そのぶん高値で売れるようになります。

「解体による赤字」と「固定資産税の上昇」に注意

解体前は解体費用と査定価格の見積もりを必ずとり、赤字にならないか確認しましょう。赤字になる場合は、無理をせずに建物つきで売るのがおススメです。

また、更地にすると翌年から固定資産税が上昇します。建物に適用されている軽減税率が適用外となるためです。解体してもなかなか売れない場合、上昇した固定資産税を払い続けることになりかねません。対策として「売買契約後に解体すること」を条件に売り出しましょう。売主は固定資産税が上昇する前に買主へ引き渡すことができ、買主は更地として購入できるため、リスクを抑えて高く売ることが可能です。

方法②値上がりタイミングで売り出す

シンプルですが、地価が値上がっているタイミングで売り出せば高く売れます
逆に値下がっているときは、実績豊富な不動産会社でも高く売ることが難しいです。

地価が上下しているかどうかは、地価公示価格の推移から確認できます。「地価公示価格」とは、国土交通省によって公示される全国における定点地点の価格です。売買取引価格を決める指標の一つとなっており、売却相場を見積もる上での参考となります。

地価公示価格の全国平均は2015年以降、値上がりをみせています。

▼地価公示地価の全国平均
(2005年~2022年)

住宅地商業地工業地
2014101,699396,31960,101
2015102,631412,90360,153
2016109,789444,47561,415
2017112,072480,25361,456
2018114,058514,75962,288
2019116,908556,77263,095
2020119,883603,37564,745
2021119,995585,99065,545
2022121,492585,88067,490

参考|地価公示用途別の地価集計 (全国平均金額)

直近の上昇は、マイナス金利住宅ローン控除による低金利政策が影響しています。

「マイナス金利」や「住宅ローン控除政策」で
全国地価は上昇傾向!

地価は金融政策経済政策からも影響を受けます。
2022年現在では、どの銀行も超低水準の金利で融資をしています。ローンの金利が低ければ、融資の申し入れがしやすくなり、不動産取引が活発になって価格が上昇しやすくなります。

また、現在は住宅ローンの支払いに応じて所得税を控除できる「住宅ローン控除」の制度が施行されています。こうした政策も住宅用地の購入を後押しし、価格上昇の要因となっています。

低金利はいつまで続くかわかりません。金利が低いうちにと考えると、2022年は土地を高く売るにはおススメのタイミングといえるでしょう。

ただし、地価はエリアによって大きく異なります。全国の傾向だけでなく、周辺エリアでも値上がりがみられるか確認することが大切です。都道府県と市区町村における地価変動は「土地代データ」という民営の地価情報サイトから確認できます。

▼土地代データでわかること

  • 過去10年間の地価推移
    (都道府県・市区町村)
  • 地価の昨年対比変動率

※いずれも地価公示価格を参考にしています

土地代データのエリアページでは、全国市区町村の地価推移と前年対比率が一覧化されています。
例えば、練馬区における2010年~2022年の地価推移は以下のように確認できます。

(例)土地代データわかる
「練馬区の価格推移」

土地代データからみる地価推移①

土地代データからみる地価推移②

引用|土地代データ「練馬区の地価 価格推移」

また、地価の上昇は所在する地域事情によっても影響をうけます。
以下に該当する場合、地価が上昇したり、下落する可能性が高いです。

▼価格が上昇する要因

  • 商業施設や交通の整備がされている
  • 街の再開発が行われている

▼価格が下落する要因

  • 企業や学校がなくなる予定がある
  • 災害の被害にあった

周辺エリアで上昇する要因がある場合、今後高く売れる可能性がありますので、チェックしておきましょう。

方法③境界線を確定させる

境界線の確定とは「土地の境界線を決める調査」のことです。

前提として、売買契約の際に境界線を明示することは売主の義務となっています。しかし、買主から合意が得られれば、確定せずとも売ることは可能です。
ただし、価格が下がることは覚悟しましょう。

高く売るためには、次の理由から境界線を確定したほうがよいです。

▼境界線確定がおススメの理由

  • 住宅ローンを利用できるため、成約に至りやすい
  • 購入後に隣地トラブルがおこらないことを保証できる

境界線が未確定の土地は、住宅ローンが利用できません。不動産の購入は住宅ローンを借りる前提で検討している買主がほとんどです。住宅ローンを利用せず購入できるひとは限定されるため、需要が下がり、土地の価格は下がってしまいます。

また、境界線が確定されていないと、隣地所有者とトラブルにつながりやすく、買主から嫌がられます。例えば、自分のものだと思っていた土地が他人のもので、そのまま引き渡してしまい、辻褄あわせのために決済後に土地を買い取る事態が起こりかねます。境界線が確定された土地は、こうしたトラブルが発生しないため、買主は安心して購入できます。

すまリス
境界線って、もう確定されていないの?

土地によっては既に境界線が確定されている可能性があります。
「境界確定図」や「確定実測図」など、「確定〇〇図」という名称の図面があれば土地の境界は確定されています。紛失している場合は、お近くの法務局の窓口で入手することができます。

▼境界確定図の例

境界確定図

確定測量図を取得できたら、測量図に記載されている「境界標」が実際に存在しているかまで確認してください。「境界標」とは境界線を確認するために地面に埋め込まれた目印のことです。

▼境界標とは(いろんな種類があります)
境界標

境界標は、道路工事等の影響で紛失していることがあります。紛失している場合は、測量会社に依頼し、隣地所有者との立ち合いの元で復旧作業を行いましょう。

すまリス
確定されていない場合は、どうすればいいのかな?

確定されていない場合は、測量会社に依頼し、確定手続きを行いましょう。土地家屋調査士と呼ばれる専門家によって実施され、費用は30万~50万となります。費用の領収書は節税になるため、必ず保管してください。測量費用は、売却後の確定申告で不動産所得を計算する際の必要経費となります。

確定手続きの方法は、隣接地が「民有地」か「官有地」かで異なります。

民有地の場合、隣接所有者と「筆界確認書」とよばれる合意書を作成します。筆界確認書とは、隣接所有者全員に『ここからここまでが境界線』と合意をとり、実印での押印と、印鑑証明書を添付した覚書のことです。

官有地の場合、筆界確認書は不要です。代わりに、市道の場合は市区町村、県道の場合は都道府県から「境界査定書」とよばれる書類を作成してもらう必要があります。

境界線の確定は早めに行おう!

民有地でも官有地でも、境界線は早めに確定しましょう。境界線の確定は、場合によっては半年以上かかることもあるためです。民有地は隣接所有者との合意形成に、官有地は市区町村や都道府県による手続きに時間がかかります。確定が遅れると売却スケジュールにも影響がでるため、できる限り早めに着手しておきましょう。

>境界線の確定についてもっと詳しく

方法④越境の覚書を締結する

境界線を確定すると、「越境」の問題が別で発生します。
越境とは、「境界線を越えて隣地に木の枝やブロック塀・屋根が侵入していること」です。地面に限らず、空中ではみ出ている場合も該当します。

▼越境とは

越境の例

具体的な越境物としては、庭木の枝や根、空調の室外機、屋根や雨樋等の建物の一部、ブロック塀、擁壁の基礎等があります。

土地を高く売るためには、越境物は処分しましょう
越境物は隣地トラブルの原因となるため、買主から嫌がられ、高く売れなくなるためです。

越境物の処分を請求したり、自分で処分して費用を請求することは法律で認められています。ただし、無理に処分させようとすると隣人同士の関係が悪化し、購入後に買主が近所付き合いする際の負担を大きくしてしまいます。

すまリス
処分できない場合はどうするの?

処分しづらい越境物は、隣人同士で「越境の覚書」を締結し、話し合って解決します。「越境の覚書」とは、隣接所有者同士で越境物についての取り決めを文書化したものです。

越境物の覚書は、内容に以下の点を盛り込んでおきましょう。

▼越境物の覚書に関するポイント

  1. 越境物を双方の土地所有者が確認したこと
  2. 越境物の所有者は誰か
  3. 越境物の所有者は、建て替え時など、将来の一定時点に撤去すること
  4. 売却した後は、新しい所有者に内容を引き継がせること

例えば、擁壁の基礎部分やコンクリート基礎などは簡単に処分できません。この場合、コンクリート基礎の所有者は誰か、買主が立て替える前に撤去することを約束できるか、といった内容を覚書に記しておき、買主が購入した後に守ってもらいます

▼覚書の雛形
越境物の覚書

越境物の処分と合意書の作成は、売主の義務ではありません。しかし、買主にとっては付加価値となります。必ず実施しておきましょう。

方法⑤雑草や廃棄物を除去する

土地に雑草が生えていたりゴミが散乱している場合は、できる限り除去して外観を綺麗にしておきましょう。

▼雑草と廃棄物の除去による変化

雑草や廃棄物の除去による印象の変化

雑草や木が生い茂っていたり、ゴミが散乱していたりすると、査定を受ける段階で安く見積もられてしまう可能性があります。
さらに、見学に訪れた買主の購入意欲も下がり、値引き交渉の材料にされてしまうことも。
逆を言えば、見た目を綺麗にしておくと、同じ土地でも査定で評価されやすくなり、買主からの印象もよくなるため、高く売りやすくなります。

遠方で赴けない、雑草の除去やゴミの撤去に時間を割けない場合には、専門業者に依頼することも可能です。

方法⑥土地の利用履歴を調べておく

土地の利用履歴とは”過去どのように土地が利用されてきたか”ということです。
土地の利用履歴からは「地中埋設物がないか」を懸念する買主が、購入を決めるうえでの安心材料となります。

買主が懸念する「地中埋設物」とは?
地中埋設物とは、「地面の下に埋まっている資材や廃棄物」のことです。例として、既存建物のコンクリート片、屋根瓦、古い水道管、浄化槽、井戸が該当します。埋設物をそのままにしておくと、地盤が弱くなったり、基礎工事に支障をきたしたりします。購入後のトラブル要因となるため、買主にとって購入の懸念事項となります。

埋設物があるかどうかは、土地の利用履歴から想定できます。住宅地や田畑の場合は問題ありませんが、クリーニング店や工場などであれば、埋設物が残っている可能性が高いです。

▼利用履歴と埋設物の可能性

利用履歴埋設物の可能性
住宅地・田畑、森林×
(なし)
クリーニング店、工場、ガソリンスタンド
(※有害物質の使用が認められる施設)

(あり)

 

すまリス
土地の利用履歴ってどうやって調べるの?

土地の経歴は、古地図や過去の航空写真、登記簿(閉鎖事項証明書)から、自分である程度調べられます。

▼土地の利用履歴を調べる方法

種類参照サイト(別サイトにとびます)or 申請先
古地図今昔マップon the web
航空写真国土地理院|地図・空中写真・地理調査
登記簿お近くの法務局窓口

調べる際は、「昔から住宅地だったんです」「以前は田畑でした」と、口頭で伝えられる程度で大丈夫です。伝えるだけでも、買主の不安は解消し、値下げ交渉のリスクを減らせます。

すまリス
問題がありそうな場合はどうするの?

クリーニング店、ガソリンスタンド、工場などの履歴がある場合は、「埋設物があるかもしれない」と買主に必ず成約前に伝えておきましょう。成約後に発覚する場合、「契約不適合責任」に問われる恐れがあるためです。また、15万相当の費用はかかりますが、専門業者に本格的に調査して確認するという手もあります。

「契約不適合責任」とは?
契約不適合責任とは「売買契約後に不具合が発覚した場合、売主は買主の賠償請求に応じなければならない」というものです。地中埋設物が売却後に発覚した場合、買主は売主に対し、除去費用や損害賠償費用を負担しなければいけません。

方法⑦土壌汚染調査をする

土壌汚染の有無は買主が購入にあたって気にする点のひとつです。
土壌汚染とは、有害な物質が土壌に浸透し、土壌や地下水が汚染された状態のことです。

▼土壌汚染とは

土壌汚染とは

汚染された土地では、汚染土壌や汚染地下水の摂取による、健康被害が発生する恐れがあります。また、汚染の除去には数百万円の費用がかかるため、売却後に発覚すると契約不適合責任と問われます。汚染がないことを証明できれば付加価値となり、買主は安心して購入できます。

すまリス
調査が必要かはどうやって判断するの?

土壌汚染調査が必要かどうかは不動産会社に相談しましょう。必要な場合は、土壌汚染調査会社を紹介してくれます。

すまリス
費用はいくらかかるの?

費用は調査内容によって異なります

土壌汚染調査には3つの段階があり、「①地歴調査⇒②表層調査⇒③ボーリング調査」となります。
費用は調査内容ごとで以下のようになります。

▼土壌汚染調査の内容と費用

調査内容概要費用
地歴調査工場など有害物質を使用する施設が建てられていたか調べる15万
表層調査土地の表層に汚染物資が検出されないか調べる30万~60万/900㎡
ボーリング調査土地に穴を掘って地下水の汚染状況を調べる15万/か所

上の調査は、全てを実施する必要はありません

地歴調査で工場などの利用履歴がみられた場合は、表層調査へすすみます。そこで表層部に汚染がみつかった場合は、ボーリング調査で土地の奥深くまで汚染が浸透しているかを調べます。

大抵の場合は、地歴調査か、表層調査までで終わることが多いです。しかし、買主が求めてくる場合はボーリング調査まで実施する場合があります。

契約不適合責任は免責にするのがおススメ

土壌汚染に関する契約不適合責任は全て免責とする特約を結びましょう。調査結果に「汚染なし」とでていても、調査されていない地中の奥深くに汚染が存在する場合もあるためです。買主が購入後に地下室を作ろうとした際に、汚染が発見されるということもあります。調査では地中の全てを確認できません。万が一にそなえて、買主から合意が得られれば、契約不適合責任は全て免責にしておくと安心です。

方法⑧地盤調査をする

土地の地盤調査をし、「地盤調査済み物件」として売り出すのも、高く売る方法の1つです。

一般的に建築工事を始める前に、その土地がどれくらいの大きさ・重さの建物に耐えられるか、地盤調査をします。
この時点で軟弱な地盤であることが発覚すると、建物を建てる前に地盤改良工事をしなければなりません。

土地の購入後に費用や建築期間の延長が発生してしまうのは買い手にとって望ましくありません。そのため、「地盤調査済み」の土地の人気が高まっているのです。

以下に代表的な地盤調査法を紹介します。

▼地盤調査方法

方法概要費用
スクリューウエイト貫入試験
(旧SWS試験)
2時間で、深さ10mまで調査可能約5万
tiボーリング標準貫入試験調査は数日かかるが、数十mの深さまで調査可能
(地層の構造や地下水位までわかる)
20万~30万

戸建てを建てる土地には「スクリューウエイト貫入試験(旧SWS試験)」がおススメです。
約5万円で調査できるため、土地を高く売りたい場合は活用しましょう。

万が一、地盤改良が必要という結果が出た場合は、売主側で地盤改良工事を実施するか、不動産会社と相談しましょう。

方法⑨広すぎる土地は分筆

周囲に比べて広すぎる土地は「分筆」して売るという手段があります。

「分筆」とは土地を分割して登記することです
周辺エリアと比べて広すぎる土地の場合、購入代金の総額が高くなるため、買い手がつかなくなります。

すまリス
どうして広すぎると売れなくなるの?

面積に応じた価格で買い手が見つからなければ、値下げを検討する必要が出てきます

例えば住宅地の中で、200坪以上ある広い土地の場合を考えてみましょう。
低層住宅しか建てられない地域であれば、買い手は自分で住む家を建てたい人に絞られます。しかし200坪の土地は、1世帯、2世帯で住む戸建てを建てるには広大すぎます。

そこで分筆によって、土地を利用しやすい広さに分けて売却することで、坪単価を下げをせずに売却することができるのです。

ただし、土地を複数個に分筆した場合、無免許の個人が短期間で2つ以上の土地を売るのは、宅地建物取引業違反となるので注意が必要です。
土地の一部を分筆して売却し、残りの土地は自分で利用するか、もしくは十分な期間を空けてから売却するもう一方の土地は「買取」で売却するといった方法を取りましょう。
期間については個人で判断するのは難しいため、土地を分筆してすべて売却したい場合は、不動産会社の担当者とよく相談しましょう。

方法⑩買い増して形を整える

売却したい土地が、旗竿地袋地であったり、台形や三角形などの不整形地であったり、細長かったりと、利用しづらい形状の土地である場合、隣地を買い増すことで価値が上がる可能性があります。
土地は利用しやすい広さ、形状であるほど評価が高くなるからです。

不整形地が整形地になると、土地の評価は大きく向上します。

ただし、間口を広げる目的などで土地を買い増ししたとしても、購入した費用分だけ売却価格を上乗せできるとは限りません

土地の形状を考えた上で、買い増しによる投資を回収できる価格になる可能性があるか、不動産会社に相談しながらじっくり判断しましょう。

土地を高く売るには不動産会社選びが大切

土地を高く売るには、事前に土地の状態を整えたり、売り出し時期を確認したりと準備が必要です。
ただし、最も大切なことは、土地売却の実績がある、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

選ぶ際は、複数社に査定を依頼して比較しましょう。手続きのなかで相性を確認できますし、会話の内容から不動産会社の実力を測れます。

具体的に、以下のポイントはよく見て決めましょう。

▼不動産会社を選ぶポイント

  • 周辺エリアで土地を売却した実績がある
  • 対応のスピードがはやく、丁寧
  • 査定価格の根拠が具体的でわかりやすい
  • 高く売るための方法を具体的に提案してくれる

すまいステップに加盟している不動産会社は売買仲介経験が5年以上の担当者が対応する優良企業のみ。
以下のフォームから簡単に査定依頼ができますので、ぜひご利用ください。

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