「土地を高く売りたい！…なにをすればいいんだろう？」
このような疑問はありませんか？
親から受け継いだ土地を売却するなら、できるだけ高く売りたいと考える人は多いものです。
土地を高く売るにはいくつかの方法があります。この記事では、土地を高く売りたいと考えている人に向けて、土地を高く売る方法を売却手順に沿って解説しています。
▼土地を高く売る方法①査定依頼
▼土地を高く売る方法②業者選び
▼土地を高く売る方法②土地調査
▼土地を高く売る方法②売り出し
土地を高く売る方法①査定依頼
土地を高く売るためには土地の情報を事前に調査して問題を解消したり、問題の有無を事前に調べて買い主に開示できるようにしておく必要があります。こうした対処は購入後の買い主の労力や負担を減らすことにつながり、買い主は安心して購入できるため土地の価値を高めることができます。この章では、土地の価値を高めるために実施した方がよい土地の調査を紹介します。
①-1.査定前に相場を調べる
土地の価格には定価がなく、売却を依頼する不動産会社によって100万円単位で価格が変わってしまうケースは珍しくありません。したがって、不動産会社に査定依頼を出す前に、土地の相場をしっかりと調べておく必要があります。土地の相場を調べる方法はさまざまですが、当該物件の周辺の土地の売買価格をインターネットで調べてみたり、同じような土地がいくらで売られているかをチェックしたりするのがおすすめです。
→土地の売却相場の調べ方はこちらの記事を参考にしてください。
①-2.複数社に査定依頼
査定依頼は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。土地の査定価格は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼することで土地の相場を正しく把握することができますし、最も高い査定価格を提示する不動産会社を選ぶことは高額売却にもつながります。
複数社に査定依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。不動産一括査定依頼サイトのすまいステップでは、一度で最大4社まで査定依頼することができます。ぜひ活用してみてください。
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土地を高く売る方法②業者選び
土地を高く売るためには業者選びがポイントです。高く売れるかは不動産会社の周辺エリアにおける売却の力量によるところが大きいです。
この章では土地の売却に強い不動産会社を選ぶコツを紹介します。
②-1.相場以上で売った実績がある業者を選ぶ
候補となっている不動産会社に、「相場以上の価格で売った実績があるか」を質問しましょう。仲介業者の実績は取引件数よりも高値で売れた実績がどれくらいあるかを聞かなければわかりません。仲介会社からいくら「取引実績が豊富です」と言われても、どのような実績があるか、高値売却の実績がどれくらいあるかは具体的に聞くことが重要です。
「相場以上の価格で売った実績があるか」と聞くと、キョトンとされる可能性があるかもしれません。そもそも「相場よりも高く売る」ことを目的とせず「適正価格で売る」ことしか目指していない不動産会社であれば、あなたの土地を高く売ることは難しいかもしれません。
②-2.高値売却の戦略を提案ができる業者を選ぶ
「どうすれば自分の不動産が最も高く売れると思うか」と質問し、具体的な戦略やプランの提案ができるかを確認しましょう。力量がある不動産会社であればあなたの土地の具体的な売却プランを提案することができるはずです。
ここでの注意点としては、土地の場所を特定できるほどの情報は教えないことです。例えば「◯駅徒歩◯分圏内、およそ◯坪、現況◯◯」など、場所を特定できないように伝えましょう。「物件情報をみないと、詳しいことは教えられません」と言われて土地の詳細資料を渡してしまうと、不動産業界全体に情報が出回ってしまう可能性があります。一度情報が流通してしまうと、様々な不動産会社から昼夜問わずに自宅に電話があかってきたり飛び込み営業をうけたりするリスクがあります。
よって、場所が特定できないように土地の情報を伝え、具体的な戦略やプランが提案できるかをチェックするようにしましょう。
③-2.状況にあった媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼をした際に売主と不動産が結ぶ契約のことを言います。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類にわけられます。「複数業者との契約可否」「自分も買い手を探せるか」「契約期間」「流通機構への登録」において主に違いがあります。
土地が比較的売れやすい土地かどうかで適切な媒介契約が異なってきますので、自分にあった契約を選びましょう。
▼媒介契約を選ぶ基準
立地がよく売れやすい
⇒一般媒介契約
立地が悪く売れづらい
⇒専属専任媒介契約
自分でも高額売却できそう
⇒専任媒介契約
▼媒介契約の特徴
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約可否 | 〇 | × | × |
| 自分でも買い手を探せるか | 〇 | × | |
| 契約期間 | 指定なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 不動産流通機構への登録 | 任意 | ◯ | ◯ |
立地がよいなら一般媒介契約
土地の立地がよく売れやすい場合は一般媒介契約がオススメです。
レインズへの登録義務はなく、不動産会社から依頼主への販売状況の報告義務もないため、サポート面は手薄くなります。一般媒介契約は、売れづらい土地はどの不動産会社に放置され、売却期間がいたずらにのびるというデメリットがあります。しかし、条件がよい土地であれば不動産会社はこぞって自社で高額売却させようとするため、業者間で競争を促すことができ、より高値で売れる条件で成約させることができます。
契約期間は特に規定がないため、業者と売り主の間で決める形になりますが、一般的には他と同じく3か月以内での契約にすることが多いです。
→一般媒介契約についての詳細はこちらの記事を参照してください。
立地が悪いなら専属専任媒介契約
土地が比較的売りづらく、自分で買い手をみつける充てがない場合は専属専任媒介契約がオススメです。
専属専任媒介契約とは、１社の不動産会社とのみ契約を結んで不動産売買の取引を行うという契約です。契約期間は3ヶ月以内となっており、不動産会社は自社で必ず成約させることができる分、比較的買い手がつきづらい土地でも短期集中で手厚い売却サポートをうけられます。
専属専任媒介契約では契約を締結した翌日から5日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録の義務があります。レンズに登録した不動産情報は全国の不動産会社に公開されます。全国の不動産会社はレインズに掲載されている物件情報を見て不動産を探すので、その分高く買ってくれる買い手がみつかりやすくなります。
しかし、専属専任媒介契約では、友人や家族などの知人から自分で買い手をみつけて取引することはできません。取引したい場合は、必ず不動産会社を介して行うがこと義務づけられています。よって、自分で高く売れる買い手を探したい人には不向きといえます。
→専属専任媒介契約についての詳細はこちらの記事を参照してください。
自分で高額売却できそうなら専任媒介契約
不動産会社にサポートを依頼しつつ、自分で買い手をみつける充てがある場合は専任媒介契約がオススメです。
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様、１社のみとしか契約を締結できない方法で、契約期間も３か月でレインズに登録義務があるという点は同じです。しかし、自分で購入者を見つけた場合は不動産会社を介さずに媒介契約を結ぶことができます。自分でも高額売却の充てがあり、不動産会社のサポートもうけたいという人にはオススメです。
→専任媒介契約についての詳細はこちらの記事を参照してください。
土地を高く売る方法③土地調査
不動産会社を選んだら、土地を調査します。この章ではと高く売るためにススメたい調査を紹介します。
③-1.境界線を調べる
土地の価値を上げるために土地の境界線を確定させておきましょう。境界線が曖昧な場合であっても土地は売却できますが、境界線が曖昧な土地は購入後の隣地トラブルにつながります。境界線を明確にすることは購入者にとってトラブルのもとをなくすことにつながるため、土地の価値向上につながります。
土地の境界を確定させるには、土地家屋調査士や測量士など、専門家による調査・測量が必要になります。隣の土地の所有者と話し合ったうえで調査を行い、境界線を確定しておきましょう。
なお、売却対象となっている土地の「確定測量図」ないし「確定実測図」などがあれば、土地の境界が確定されている証拠です。境界が確定されているか不安な場合は、まず登記情報を確認してください。
→確定測量についての詳細はこちらの記事を参照してください。
③-2.越境物の有無を調べる
境界線確定後は、越境物の有無を調べて処分しておきましょう。越境とは土地の境目を越えて木の枝やブロック塀などのモノが侵入している状態です。越境物を処分しておくことで隣地所有者とのドラブル発生を未然に防ぐことができるため、購入者にとっては購入を検討する上での安心材料となります。
越境物の処分は事前に隣地の所有者と話し合った上で、越境部分を買い取ったり、いわゆる「越境の覚書」を交わしておくとよいでしょう。撤去できる越境物ならば、取り除いてしまうのも有効です。逆に、売りに出す土地が隣地から越境を受けている場合も、相手方と話し合って問題を解決しておきましょう。越境の覚書を締結し、それを土地の買主に承継させておけば、不要なトラブルを避けられます。
③-3.地質調査をする
地質調査は土地の価値を客観的に開示することができ、土地の価値向上につながります。地質調査とは土地の状態についての調査です。地盤が緩いかや液状化がおこるリスク、地中埋没物の有無などを調査できます。調査結果はレポートにまとめて発行されるので、文書として購入希望者にみせることが可能になります。
▼地質調査からわかること
- 地盤が強いか、軟弱地盤の場合どれくらい弱いか
- 液状化が起こる可能性はあるか
- 地下水が何メートルあるか
- 支持層（固く頑強な地盤や地層）が地下何メートルの深さに存在するか
- 地質（砂、粘土層、ローム層）の状態
- 地中埋没物（コンクリートの塊や配管、井戸）がないか
- 土壌汚染の恐れがないか
③-4.地歴調査をする
地歴調査は、土地における汚染や埋没物の可能性を調べることができ土地の価値向上につながります。過去の利用状況次第では、井戸や地下室、コンクリートの一部が埋まっているかもしれません。あるいは、過去に工場が建てられている場合には土壌が汚染されている恐れがあります。その土地がこれまでどのように使われてきたかがわかれば、リスクが潜む可能性を知ることができます。よって、地歴についても売却前に念入りに調べて買い手側に情報を公開することが望ましいです。
地歴調査方法として「閉鎖謄本」「土地台帳」「古地図」から調べる方法があります。
「閉鎖謄本」とは、1988年以前に利用されていた登記簿謄本のことです。1988年に登記簿謄本がコンピュータ化されると同時に閉鎖されたので「閉鎖謄本」とよばれています。1998年以前に登記されていた過去の建物情報を調べることができます。しかし、閉鎖謄本からは登記されていた建物しか調べられません。未登記の建物を調べるには「土地台帳」を利用しましょう。「土地台帳」とは、不動産登記が導入される以前に利用されていた土地の税金を徴収するために儲けられた課税台帳のことです。「閉鎖謄本」や「土地台帳」にて昔クリーニング屋やガソリンスタンドがあった土地は土壌汚染や埋没物がある可能性があります。また、建物だけではなく「古地図」で昔の地形を調べることによっても土地の状態を読み取れます。古地図に池や沼、川だったと記録されている場合は軟弱地盤の可能性があり、埋め立て方によっては『ガラ』とよばれるコンクリートの塊が出てくることもあります。
３-5.可能性がある場合のみ、土壌汚染調査をする
土壌汚染調査は汚染の可能性がある場合は、土壌調査を必ずやっておくようにしましょう。地歴調査にて昔ガソリンスタンドや工場、産業廃棄物の処理場が建っていた場合、土壌が汚染されている可能性があります。汚染がないと証明できる場合は土地の価値向上につながります。
土壌汚染の可能性があるのに調査せず、購入後に発覚した場合は買い主から契約不適合責任に問われ、損害賠償を請求されるリスクがあります。調査の結果、汚染されていることがわかっても、買い主が了承した上で購入している場合は契約不適合責任は発生しません。よって、汚染の可能性がある場合は必ず調査することをオススメします。
しかし、土壌汚染には多額の費用がかかるので、過去の土地の利用用途が明確で、汚染の可能性がない場合は、調査しなくても問題ありません。調査の必要性は不動産会社に相談するようにしてください。
土地を高く売る方法④売り出し
土地を高く売る上で、売り出し時に注意したいコツを紹介しています。
④-1.隣人に売る
隣人に土地を買ってくれないか交渉してみるのは有効です。隣人は土地を購入することで、土地の価値を高められる場合があるためです。
土地を購入することで、隣人の土地が整形地となる場合、高値で買い取っても隣人は得することになります。このように、隣人にとって土地を購入することはメリットになることがるので、買い取ってくれないか声をかけてみるようにしましょう。
④-2.需要が高い時期を運ぶ
一般的に不動産は、1月から3月、あるいは9月から11月ぐらいに高値で売れる傾向にあります。需要が高まる時期に積極的に売りに出すことで、通常よりも利益を出せる可能性が高まります。ただし、多くの人が転勤や進学などの理由で新居を求めるため、建物の需要は1月から3月に最も高まる傾向にありますが、更地の場合はまず建物を建てなければいけません。そのため、需要が高まる時期が早くなる可能性があるので、その点に注意しながら相場の推移をチェックしてみましょう。なお、1月から3月は不動産業者の繁忙期に入るため、仲介手数料も高くなる傾向にありますが、9月から11月は手数料も変動しづらいため、結果的に高めの価格で売れる可能性があります。
④-3.値引き前提で価格設定
価格交渉による値下げを考慮した金額で売り出すのも、土地を高く売るためのポイントです。いくらで土地を売り出すにしても、買主が価格の値下げ交渉をしてくる可能性はあり得ます。あらかじめ相場より高めの価格設定にしておかなければ、値下げ交渉の結果、相場よりかなり低い価格で成約せざるを得なくなる場合もあるので注意しましょう。
一般的には、売主の設定価格の85％から90％程度になるケースが多いため、それを見越した価格設定にする必要があります。十分な利益を確保できるように、慎重に価格設定を行いましょう。
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④-4.見た目はキレイにしておく
できる限り、売り出す土地は見た目を奇麗にしておきましょう。雑草が生い茂っていたり、ゴミが散乱していたりすると、査定を受ける段階で安く見積もられる可能性があります。さらに、買主の購入意欲も下がってしまう恐れがあるので、できるだけ減額交渉をされないようにしておくことが大事です。雑草の除去やゴミの撤去などに手間がかかる場合は、業者に依頼して土地を奇麗にしてもらう方法もあります。土地の査定までに、できる限りのことはしておきましょう。
④-5.高値で買う人が現れるのを待つ
土地の売買は、売主と買主の双方が納得できるのであれば、いくらで売買しても問題はありません。早急に土地を売却する必要がなく、売るまでの期間に余裕があるのならば、希望する価格で購入してくれる人が現れるのを待つのもよいでしょう。
慌てて売ろうとして買い叩かれてしまうよりも、じっくり腰を据えて理想的な買い手を探し続けるのも、土地を高く売るためには必要なことです。買主側の利用用途によって、購入したい金額は変わってくるものなので、できるだけ高い購入希望額を提示してくれる買主を選びましょう。一般的には、投資や転売目的で土地を探している人よりも、マイホームを建てる土地を探している人の方が、高く購入してくれる可能性が高いです。
なお、買主がなかなか見つからない場合は、隣接地の所有者に購入を打診してみましょう。隣人にとっては、隣の土地を購入することで、自分の土地の価値を高められる場合もあるので、買主の候補になりやすいのです。当然、土地の面積や形状にもよりますが、隣人が高値で買い取ってくれる場合は、買主を探す手間が省けるのでおすすめです。
④-6.広い土地であれば分筆する
広い土地の場合は分筆して売りましょう。土地は広い方がよいと思われがちですが、広すぎる土地の場合、逆に買い手がつかなくなってしまう可能性があります。土地を分割して登記することを「分筆」と言い、一部を分けて売却し、残りの土地は自分で利用するといった運用が有効です。
たとえば、200坪以上ある広い土地の場合、なかなか買い手はつかず、単価を安くせざるを得ない場合があります。そこで分筆によって、60坪程度の土地を売却用に分けることで、買主が購入しやすくする方法はよく使われています。
ただし、土地を複数個に分筆した場合、それらを個人でまとめて売るのは宅地建物取引業違反となるので注意が必要です。無免許では土地の区画分割譲はできないので、一部のみ分筆するか、十分な期間を空けて売却を検討するようにしましょう。
④-7.必要があるなら買い増しする
もともと土地が使いづらい形状になっており、買い増しすることで使い勝手がよくなる場合などは、隣地を買い増すことで価値が上がる可能性はあります。隣地が道路に接地している場合、そこを買い増すことでアクセスがよくなり、高値で売れる場合もあるでしょう。
ただし、できるだけ土地を高く売るために、間口を広げるなどで土地を買い増ししたとしても、購入した費用分だけ売却価格を上乗せできるとは限りません。土地の形状を考えた上で、買い増しによって投資を回収できるだけの価値になる可能性があるか、不動産会社に相談するなどして冷静に判断しましょう。
土地売却の流れや基礎知識についてはこちらの記事をご参照ください。
土地を高く売るためにまずは一括査定
この記事では土地を高く売るための方法を売却手順の流れに沿って解説しました。
土地を高く売るため最も大切なのは不動産会社選びです。売却の実力は不動産会社によって異なるので、業者によって売却価格に大きく差が出てしまうことは珍しくありません。
高額売却を目的とした不動産会社選びには、不動産一括査定サイトのすまいステップがオススメです。
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記事のおさらい
土地を高く売るための査定依頼の方法は？
①査定前に相場を調べる、②数社に査定依頼をするの2つがあります。相場を事前に把握しておくことで提示された価格が不当に安くないか判断しやすくなります。また、複数社に査定依頼することで、最も高い査定価格を提示する不動産会社に売却サポートを依頼することができるようになります。詳しく知りたい方は土地を高く売る方法①査定依頼をご覧ください。
土地を高く売るための業者選びの方法は？
①相場以上で売った実績がある業者を選ぶ、②高額売却の戦略が提示できる業者を選ぶ、③状況にあった媒介契約を結ぶの3つがあります。土地を高く売るためには、高額売却において信頼できる不動産会社を選ぶのが大切です。これまでの売却実績の他、査定価格の背景に論理的で明確な説明があるかは確認しましょう。また、土地の市場価値によって、複数の不動産会社に競って売却活動をさせられるのか、1社に集中して売却サポートを依頼すべきなのかも決まります。詳しくは土地を高く売る方法②業者選びをご覧ください。
土地を高く売るための売り出し方法は？
まずは隣人に高く売ることができないか交渉してみましょう。土地を整形地に近づけることができるようになる場合、隣地を買うことは土地全体の価値を高めることにつながります。隣人ではなく市場で買い主を見つける場合は、値下げ交渉を前提とした価格設定（相場より高め）で売り出すなど、いくつかの注意点があります。詳しく知りたい方は土地を高く売る方法③土地調査をご覧下さい。
土地を高く売るための売り出し方法は？
まずは隣人に高く売ることができないか交渉してみましょう。土地を整形地に近づけることができるようになる場合、隣地を買うことは土地全体の価値を高めることにつながります。隣人ではなく市場で買い主を見つける場合は、値下げ交渉を前提とした価格設定（相場より高め）で売り出すなど、いくつかの注意点があります。詳しくは土地を高く売る方法④売り出しをご覧ください。
