土地を高く売る方法10選！高く売るため必要なことは？

土地を売却するのならば、誰しもできるだけ高く売りたいと思いますよね。

しかし、実際に土地を高く売るためにはどうすればよいのか、見当がつかず困っている方も多いのではないでしょうか。

土地を高く売る方法はあります。本記事では、以下の10の方法をご紹介します。

▼土地を高く売る方法10選

また、紹介する方法は全て実践する必要はありません。取り入れられるものを行うだけで、売れる価格は変わります。
どのように実践するかについて、以下で解説していきましょう。

方法①更地として売る

土地は建物つきよりも更地のほうが高く売れやすいです。ここでいう更地とは「土地の上に構造物がなにもない状態」を指しています。

▼更地の例

更地が高く売れる理由は次のとおりです。

▼更地が高く売れる理由

まず、更地が高く売れる理由として「用途に多様性がある」ことがあげられます。建築制限のない更地であれば、住宅や店舗、駐車場など、好きに利用できます。建物付き土地の場合「その建物を利用したいひと」に買主は限定されますが、更地は用途が多様なぶん、より多くの希望者に訴求でき、高く売ることが可能です。

次に「買主が解体費用を負担する必要がない」というのも需要が高まる理由です。解体費用は住宅ローンの対象外であるため、購入後に解体する場合、自己資金からの負担になります。で解体費用の相場は200万～300万、全額自前で支払える買主はなかなかいません。更地にして売れば、解体費用を負担せずに済むので、希望者が増え、そのぶん高値で売れるようになります。

方法②値上がりタイミングで売り出す

シンプルですが、地価が値上がっているタイミングで売り出せば高く売れます。
逆に値下がっているときは、実績豊富な不動産会社でも高く売ることが難しいです。

地価が上下しているかどうかは、地価公示価格の推移から確認できます。「地価公示価格」とは、国土交通省によって公示される全国における定点地点の価格です。売買取引価格を決める指標の一つとなっており、売却相場を見積もる上での参考となります。

地価公示価格の全国平均は2015年以降、値上がりをみせています。

▼地価公示地価の全国平均
（2005年～2022年）

参考｜地価公示用途別の地価集計 （全国平均金額）

直近の上昇は、マイナス金利や住宅ローン控除による低金利政策が影響しています。

ただし、地価はエリアによって大きく異なります。全国の傾向だけでなく、周辺エリアでも値上がりがみられるか確認することが大切です。都道府県と市区町村における地価変動は「土地代データ」という民営の地価情報サイトから確認できます。

▼土地代データでわかること

土地代データのエリアページでは、全国市区町村の地価推移と前年対比率が一覧化されています。
例えば、練馬区における2010年～2022年の地価推移は以下のように確認できます。

（例）土地代データわかる
「練馬区の価格推移」

引用｜土地代データ「練馬区の地価 価格推移」

また、地価の上昇は所在する地域事情によっても影響をうけます。
以下に該当する場合、地価が上昇したり、下落する可能性が高いです。

▼価格が上昇する要因

▼価格が下落する要因

周辺エリアで上昇する要因がある場合、今後高く売れる可能性がありますので、チェックしておきましょう。

方法③境界線を確定させる

境界線の確定とは「土地の境界線を決める調査」のことです。

前提として、売買契約の際に境界線を明示することは売主の義務となっています。しかし、買主から合意が得られれば、確定せずとも売ることは可能です。
ただし、価格が下がることは覚悟しましょう。

高く売るためには、次の理由から境界線を確定したほうがよいです。

▼境界線確定がおススメの理由

境界線が未確定の土地は、住宅ローンが利用できません。不動産の購入は住宅ローンを借りる前提で検討している買主がほとんどです。住宅ローンを利用せず購入できるひとは限定されるため、需要が下がり、土地の価格は下がってしまいます。

また、境界線が確定されていないと、隣地所有者とトラブルにつながりやすく、買主から嫌がられます。例えば、自分のものだと思っていた土地が他人のもので、そのまま引き渡してしまい、辻褄あわせのために決済後に土地を買い取る事態が起こりかねます。境界線が確定された土地は、こうしたトラブルが発生しないため、買主は安心して購入できます。

土地によっては既に境界線が確定されている可能性があります。
「境界確定図」や「確定実測図」など、「確定〇〇図」という名称の図面があれば土地の境界は確定されています。紛失している場合は、お近くの法務局の窓口で入手することができます。

▼境界確定図の例

確定測量図を取得できたら、測量図に記載されている「境界標」が実際に存在しているかまで確認してください。「境界標」とは境界線を確認するために地面に埋め込まれた目印のことです。

▼境界標とは（いろんな種類があります）

境界標は、道路工事等の影響で紛失していることがあります。紛失している場合は、測量会社に依頼し、隣地所有者との立ち合いの元で復旧作業を行いましょう。

確定されていない場合は、測量会社に依頼し、確定手続きを行いましょう。土地家屋調査士と呼ばれる専門家によって実施され、費用は30万～50万となります。費用の領収書は節税になるため、必ず保管してください。測量費用は、売却後の確定申告で不動産所得を計算する際の必要経費となります。

確定手続きの方法は、隣接地が「民有地」か「官有地」かで異なります。

民有地の場合、隣接所有者と「筆界確認書」とよばれる合意書を作成します。筆界確認書とは、隣接所有者全員に『ここからここまでが境界線』と合意をとり、実印での押印と、印鑑証明書を添付した覚書のことです。

官有地の場合、筆界確認書は不要です。代わりに、市道の場合は市区町村、県道の場合は都道府県から「境界査定書」とよばれる書類を作成してもらう必要があります。

＞境界線の確定についてもっと詳しく

方法④越境の覚書を締結する

境界線を確定すると、「越境」の問題が別で発生します。
越境とは、「境界線を越えて隣地に木の枝やブロック塀・屋根が侵入していること」です。地面に限らず、空中ではみ出ている場合も該当します。

▼越境とは

具体的な越境物としては、庭木の枝や根、空調の室外機、屋根や雨樋等の建物の一部、ブロック塀、擁壁の基礎等があります。

土地を高く売るためには、越境物は処分しましょう。
越境物は隣地トラブルの原因となるため、買主から嫌がられ、高く売れなくなるためです。

越境物の処分を請求したり、自分で処分して費用を請求することは法律で認められています。ただし、無理に処分させようとすると隣人同士の関係が悪化し、購入後に買主が近所付き合いする際の負担を大きくしてしまいます。

処分しづらい越境物は、隣人同士で「越境の覚書」を締結し、話し合って解決します。「越境の覚書」とは、隣接所有者同士で越境物についての取り決めを文書化したものです。

越境物の覚書は、内容に以下の点を盛り込んでおきましょう。

▼越境物の覚書に関するポイント

例えば、擁壁の基礎部分やコンクリート基礎などは簡単に処分できません。この場合、コンクリート基礎の所有者は誰か、買主が立て替える前に撤去することを約束できるか、といった内容を覚書に記しておき、買主が購入した後に守ってもらいます。

▼覚書の雛形

越境物の処分と合意書の作成は、売主の義務ではありません。しかし、買主にとっては付加価値となります。必ず実施しておきましょう。

方法⑤雑草や廃棄物を除去する

土地に雑草が生えていたりゴミが散乱している場合は、できる限り除去して外観を綺麗にしておきましょう。

▼雑草と廃棄物の除去による変化

雑草や木が生い茂っていたり、ゴミが散乱していたりすると、査定を受ける段階で安く見積もられてしまう可能性があります。
さらに、見学に訪れた買主の購入意欲も下がり、値引き交渉の材料にされてしまうことも。
逆を言えば、見た目を綺麗にしておくと、同じ土地でも査定で評価されやすくなり、買主からの印象もよくなるため、高く売りやすくなります。

遠方で赴けない、雑草の除去やゴミの撤去に時間を割けない場合には、専門業者に依頼することも可能です。

方法⑥土地の利用履歴を調べておく

土地の利用履歴とは”過去どのように土地が利用されてきたか”ということです。
土地の利用履歴からは「地中埋設物がないか」を懸念する買主が、購入を決めるうえでの安心材料となります。

埋設物があるかどうかは、土地の利用履歴から想定できます。住宅地や田畑の場合は問題ありませんが、クリーニング店や工場などであれば、埋設物が残っている可能性が高いです。

▼利用履歴と埋設物の可能性

土地の経歴は、古地図や過去の航空写真、登記簿（閉鎖事項証明書）から、自分である程度調べられます。

▼土地の利用履歴を調べる方法

調べる際は、「昔から住宅地だったんです」「以前は田畑でした」と、口頭で伝えられる程度で大丈夫です。伝えるだけでも、買主の不安は解消し、値下げ交渉のリスクを減らせます。

クリーニング店、ガソリンスタンド、工場などの履歴がある場合は、「埋設物があるかもしれない」と買主に必ず成約前に伝えておきましょう。成約後に発覚する場合、「契約不適合責任」に問われる恐れがあるためです。また、15万相当の費用はかかりますが、専門業者に本格的に調査して確認するという手もあります。

方法⑦土壌汚染調査をする

土壌汚染の有無は買主が購入にあたって気にする点のひとつです。
土壌汚染とは、有害な物質が土壌に浸透し、土壌や地下水が汚染された状態のことです。

▼土壌汚染とは

汚染された土地では、汚染土壌や汚染地下水の摂取による、健康被害が発生する恐れがあります。また、汚染の除去には数百万円の費用がかかるため、売却後に発覚すると契約不適合責任と問われます。汚染がないことを証明できれば付加価値となり、買主は安心して購入できます。

土壌汚染調査が必要かどうかは不動産会社に相談しましょう。必要な場合は、土壌汚染調査会社を紹介してくれます。

費用は調査内容によって異なります。

土壌汚染調査には3つの段階があり、「①地歴調査⇒②表層調査⇒③ボーリング調査」となります。
費用は調査内容ごとで以下のようになります。

▼土壌汚染調査の内容と費用

上の調査は、全てを実施する必要はありません。

地歴調査で工場などの利用履歴がみられた場合は、表層調査へすすみます。そこで表層部に汚染がみつかった場合は、ボーリング調査で土地の奥深くまで汚染が浸透しているかを調べます。

大抵の場合は、地歴調査か、表層調査までで終わることが多いです。しかし、買主が求めてくる場合はボーリング調査まで実施する場合があります。

方法⑧地盤調査をする

土地の地盤調査をし、「地盤調査済み物件」として売り出すのも、高く売る方法の1つです。

一般的に建築工事を始める前に、その土地がどれくらいの大きさ・重さの建物に耐えられるか、地盤調査をします。
この時点で軟弱な地盤であることが発覚すると、建物を建てる前に地盤改良工事をしなければなりません。

土地の購入後に費用や建築期間の延長が発生してしまうのは買い手にとって望ましくありません。そのため、「地盤調査済み」の土地の人気が高まっているのです。

以下に代表的な地盤調査法を紹介します。

▼地盤調査方法

戸建てを建てる土地には「スクリューウエイト貫入試験（旧SWS試験）」がおススメです。
約5万円で調査できるため、土地を高く売りたい場合は活用しましょう。

万が一、地盤改良が必要という結果が出た場合は、売主側で地盤改良工事を実施するか、不動産会社と相談しましょう。

方法⑨広すぎる土地は分筆

周囲に比べて広すぎる土地は「分筆」して売るという手段があります。

「分筆」とは土地を分割して登記することです。
周辺エリアと比べて広すぎる土地の場合、購入代金の総額が高くなるため、買い手がつかなくなります。

面積に応じた価格で買い手が見つからなければ、値下げを検討する必要が出てきます。

例えば住宅地の中で、200坪以上ある広い土地の場合を考えてみましょう。
低層住宅しか建てられない地域であれば、買い手は自分で住む家を建てたい人に絞られます。しかし200坪の土地は、1世帯、2世帯で住む戸建てを建てるには広大すぎます。

そこで分筆によって、土地を利用しやすい広さに分けて売却することで、坪単価を下げをせずに売却することができるのです。

ただし、土地を複数個に分筆した場合、無免許の個人が短期間で2つ以上の土地を売るのは、宅地建物取引業違反となるので注意が必要です。
土地の一部を分筆して売却し、残りの土地は自分で利用するか、もしくは十分な期間を空けてから売却する、もう一方の土地は「買取」で売却するといった方法を取りましょう。
期間については個人で判断するのは難しいため、土地を分筆してすべて売却したい場合は、不動産会社の担当者とよく相談しましょう。

方法⑩買い増して形を整える

売却したい土地が、旗竿地や袋地であったり、台形や三角形などの不整形地であったり、細長かったりと、利用しづらい形状の土地である場合、隣地を買い増すことで価値が上がる可能性があります。
土地は利用しやすい広さ、形状であるほど評価が高くなるからです。

不整形地が整形地になると、土地の評価は大きく向上します。

ただし、間口を広げる目的などで土地を買い増ししたとしても、購入した費用分だけ売却価格を上乗せできるとは限りません。

土地の形状を考えた上で、買い増しによる投資を回収できる価格になる可能性があるか、不動産会社に相談しながらじっくり判断しましょう。

土地を高く売るには不動産会社選びが大切

土地を高く売るには、事前に土地の状態を整えたり、売り出し時期を確認したりと準備が必要です。
ただし、最も大切なことは、土地売却の実績がある、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

選ぶ際は、複数社に査定を依頼して比較しましょう。手続きのなかで相性を確認できますし、会話の内容から不動産会社の実力を測れます。

具体的に、以下のポイントはよく見て決めましょう。

▼不動産会社を選ぶポイント

すまいステップに加盟している不動産会社は売買仲介経験が5年以上の担当者が対応する優良企業のみ。
以下のフォームから簡単に査定依頼ができますので、ぜひご利用ください。