市区町など地方自治体（以下「自治体」）に土地を買い上げてもらえれば、高く売れるというイメージがあります。
また、無用な交渉やトラブルを避けられるのではという期待があります。実際のところはどうなのでしょうか。
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自治体に土地が売れるのは自治体が土地を必要としている時に限る
実は、自治体が土地を買い上げるのは、通常の私的取引によるものではありません。
公共性や公益性のある目的で使用されるように法律で制限されています。
ちなみに、この法律は「公有地の拡大の推進に関する法律」（略称「公拡法」）です。
つまり、自治体に土地が売れるのは、その土地を取得するのは公共性があるから必要だと自治体が判断したときに限られるということです。
そのため、自治体に土地を買い上げてもらえる可能性は高くないのが実際のところです。
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地方自治体における土地買取希望申出の対象地域
上述の「公拡法」では、土地の先買い制度という制度が規定されています。
これは、土地の所有者から自治体の長（知事や市長など）に届出や買取希望の申出をして、自治体のニーズとマッチすれば土地を買い上げてもらえるという制度です。
この制度は公拡法によって制限が課されているので、実際に届け出を出そうとするときは制限の内容を把握しておく必要があります。
そこで、以下で土地所有者からの届出が必要な地域や、申出が必要な地域の制限内容を解説していきます。
都市計画施設の建造に関わる土地
まずは、都市計画施設の建造に関わる土地です。
都市計画施設とは、道路・公園・水道・下水道などの都市施設のうち、その位置や規模が都市計画に定められているものを指します。
この都市計画施設の建造に関わる土地の中で、200平米以上の場合、届出・申出が必要です。（一部例外あり）
都市計画区域内に所在する土地
続いて、都市計画区域内に所在する土地が挙げられます。
都市計画区域とは、都道府県が指定する区域で、市町村の中心部を含む、一体的に整備開発保全する必要があると判断された区域のことです。
都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域に分けられます。
この後の説明でも都市計画区域が出てきますので、この分類は覚えておきましょう。
都市計画区域に所在する土地は、都市計画施設と同様に200平米以上の場合届出・申出が必要になります。
土地区画整理促進区域内の土地区画整理事業
土地区画整理促進区域とは、国土交通省が指定する「土地区画整理事業」のひとつで、大都市地域の住宅・宅地整備の促進を図ることを目的に定められた区域です。
この区域に指定されると、土地所有者等へ定められた期間内に一定の土地利用を実現することを促され、一定の期間経過後においては公的機関による整備を義務付けています。
また「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内において、公共施設の整備改善や宅地の利用増進を図るために、土地の区画形質の変更と公共施設の新設又は変更を行う事業です。
この土地区画整理促進区域内の土地区画整理事業に該当する土地は、都市計画区域の市街化区域に含まれるため、200平米以上の場合に届出・申出が必要です。
住宅街区整備事業施行区域内の土地
住宅街区整備事業施行区域とは、一言で表すと大都市内にマンションを作るための事業です。
密集する宅地を整備し、マンションの建設を行えるような土地にしていくことを目的にしています。
この住宅街区整備事業施行区域に該当する土地は、都市計画区域の市街化区域または非線引き区域に該当します。
そのため、200平米以上の場合に届出・申出が必要です。
生産緑地地区の区域内の土地
生産緑地地区とは、市街化区域内の農地で、公共施設の敷地として適している農地を都道府県が指定するものです。
生産緑地地区も200平米以上の場合に届出・申出が必要になります。
自治体に土地を買ってもらう際は土地買取希望申出書を提出する
ここからは、自治体に土地を買ってもらう際に必要な書類である土地買取希望申出書について説明します。
上述で説明した条件に該当する土地については、土地買取希望申出書という書類を自治体の長（知事や市長など）に提出します。
この後は、自治体の買取希望があれば買取り協議というものの主体を決定したあと、その協議主体で協議を行う流れです。
これで協議が成立すれば、土地所有者と協議主体との間で売買契約を締結します。
一方、買い取りを希望する自治体がなかった場合や、買取り協議が不成立だった場合には、土地所有者は第三者へ譲渡することになります。
土地買取希望申出書に合わせて必要な書類
土地買取希望申出書を提出する場合、合わせていくつかの書類が必要になります。
自治体に寄って異なりますが、たとえば茨城県の場合は以下の書類を2部ずつ提出する必要があります。
位置図（申出に係る土地の位置を明らかにした図面）
平面図（公図の写し等当該土地の形状を明示した図面）
登記簿謄本（写し可）（土地の所在,地番,地積及び所有者を明らかにしたもの）
登記簿謄本の所有者の住所と申出の申請者の住所が異なる場合は住民票を添付する
登記簿謄本の地積と申出の地積が異なる場合は地積測量図等を添付する
それぞれの自治体に事前に確認して、漏れのないように書類を準備しましょう。
土地を市区町村に買ってもらう際の流れ
前項で簡単に説明しましたが、土地を市区町村に買ってもらう際の流れについて、改めて解説していきます。
- 土地所有者から地方自治体の長に申出書を提出
- 地方自治体が買取をするかの協議をする
- 地方公共団体等の協議主体が協議する
- 協議の結果成立した場合に売買契約が成立する
以下で順番に詳しく見ていきます。
土地所有者から地方自治体の長に申出書を提出
まず、土地の所有者から、地方自治体の長（知事や市長など）に申出書を提出します。
土地買取希望申出書のほか、地方自治体によって異なる補助資料（位置図など）が必要になるので注意しましょう。
地方自治体が買取をするかの協議をする
自治体が買取りの申し出を受理すると、まず地方公共団体や土地開発公社、港務局、地方住宅共有公社、地方道路公社および都市再生機構と順番にヒアリングされ、買い取りを希望する主体がいるかの協議が行われます。
買い取りを希望する主体が居れば3週間以内、買取希望の地方公共団体等がなければ分かった時点で通知が届きます。
地方公共団体等の協議主体が協議する
買い取りを希望する主体がいて、協議主体が決まると、買取り協議というものが行われます。
国土交通省のデータによると、平成30年の届出・申出が約7千件に対して、買取り協議が行われたのが約1,700件、買取り協議が成立したのが約1,400件とのことです。
つまり、届出をして買取り協議に入る割合は約25%ということになります。
このようにハードルが高いということは覚えておきましょう。
協議の結果成立した場合に売買契約が成立する
上述の買取り協議の結果、協議が成立すると、協議主体と所有者の間で土地の売買契約が締結されることになります。
このようにして成立した売買契約は、購入した自治体では用途に法律上の制限が課される販売者（所有者）は税制上の特例が受けられるなど、一般的な私的取引と異なる性質のものになります。
地方自治体に土地が売れなかった場合の売り先
ここまでは、土地の買い取りを希望する自治体がいたケースを説明してきました。
では、買取希望の自治体がいなかった場合はどこに売ることになるのでしょうか。
公拡法上は、第三者への譲渡が可能になりますが実際の取引はどのようにすればよいのでしょうか。
以下で説明していきます。
個人に売却する
まずは、ほかの個人に売却することが考えられます。
しかし、売主・買主お互いに相場、税制や法令上の制限についての知識が浅い場合、スムーズなマッチングや売買取引は難しいのが実情です。
よほど不動産に詳しい場合を除いて、個人間の売買は避けるのがおすすめです。
不動産会社に売却する
不動産会社に売却するのもよいでしょう。
不動産会社であれば、法律・税制について宅地建物取引士等の専門家が在籍しているので、十分なサポートを受けながら売買に結びつけることが可能です。
不動産会社に売却する場合は一括査定サービスの利用がおすすめな理由
不動産会社への売却を考えている場合は、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
その理由は以下の2点です。
- 各社の土地の査定金額がわかる
- 不動産会社を訪問する手間がなくなる
以下で順番に詳しく見ていきます。
各社の土地の査定金額がわかる
土地の査定金額は、実は不動産会社ごとに算出方法が異なっています。
そのため、不動産会社によって査定額がバラバラになりやすいです。
エリアや物件の種別によっても、各不動産会社で得意・不得意が存在しています。
一括査定サービスを利用することによって、各社の査定金額を横並びで比較できるというわけです。
不動産会社を訪問する手間がなくなる
不動産会社を自分で調べて、手持ちの物件が得意でなおかつ高額で買ってくれる会社を見つけるのは非常に難しいです。
一箇所一箇所自分で電話やメールでアポを取って、土地の情報を持参して訪問し、説明するのは大変骨が折れる作業です。
そんなときに一括査定サービスを利用すれば、査定サービスの担当者が窓口になってくれますので、不動産会社を訪問する手間がなくなります。
地方自治体に土地を売却する際は対象地域か確認してから申請しよう
本記事では、自治体に土地を売却したいと思ったときに必要な手続きや、買い取りをしてもらうための条件・流れについて説明してきました。
土地の先買い制度は、公拡法で規定されており、対象地域に該当すれば買い取ってもらえるチャンスがありました。ただし、決して簡単な道ではありません。
そこで、すまいステップなどの優良な一括査定サービスを利用して不動産会社に売却するのもおすすめです。
すまいステップの一括査定には、独自の基準で厳選された不動産会社のみが参加しています。
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