所有している土地を、どの不動産会社に売却しようか迷っている方もいるのではないでしょうか。
不動産会社で迷われている方は、売却先にハウスメーカーを加えることも検討してみてください。
ハウスメーカーは建物の建築のイメージが強いですが、土地の買取も積極的に行っています。
不動産会社の中でも、自社で戸建住宅の設計や施工を行うハウスメーカーに土地を売却するメリットは何でしょうか。
この記事では、ハウスメーカーに土地の売却を依頼するメリットや、高く売るコツをご紹介します。
土地の売却を検討されている方は、ハウスメーカーも選択肢に加えることで、所有の土地を少しでも高く売却できるかもしれません。
土地を売る2種類の方法「仲介」と「買取」
土地を売る方法には「仲介」と「買取」があります。
仲介は、不動産会社が購入希望者を見つけ、購入希望者を買主とした売却方法で、買取は不動産会社を買主として直接売却する方法です。
ハウスメーカーが土地を買取る目的としては、その上に建物を建てるか、建物を建てる前提で販売することが多いでしょう。
そのため、ハウスメーカーに依頼する場合には、買取となります。。
不動産会社に、仲介と買取で売却する場合の違いについてご紹介します。
その1：不動産会社による仲介
仲介とは、不動産会社に土地の売却を依頼して購入希望者を見つけてきてもらう売却方法です。
不動産会社が売主と買主の間に入るイメージです。
仲介では、不動産会社が過去に売却した近隣土地の価格実績を提示してくれるため、市場価格に近い金額で売却することが可能です。
一方で、購入希望者を見つけるのに時間がかかり、売却までに一般的には3ヶ月かかるとされています。
仲介を依頼しても、購入希望者が見つからないと売却できず、売れ残ってしまう可能性もあります。
不動産会社に成功報酬として仲介手数料を払わなければいけない点も仲介のデメリットと言えるでしょう。
その2：ハウスメーカーによる買取
買取とは、ハウスメーカーが直接土地を買い取る方法です。
ハウスメーカーを買主として売却できるため、早ければ7日〜1ヶ月で販売することも可能です。
急いで土地の売却をしなければいけない方にとっては、買取時期の目安をつけられるのはメリットの1つでしょう。
手順や手続きもハウスメーカーとの担当者とのやり取りだけで済むので、スムーズな売却が可能です。
デメリットとして、ハウスメーカーが買取する場合は、市場価格の3〜4割程度安くなってしまうとされています。
買い取った土地を再販するために登記手続きや販売活動が必要で、市場価格から、その費用を差し引いた買取金額になるためです。
ハウスメーカーに土地を売る7つのメリット
土地の売却の場合には、不動産会社に仲介で依頼することが一般的です。。
しかし、ハウスメーカーに売却する場合のメリットもあるため、仲介だけで検討せず、買取も選択肢に加える必要があります。
ハウスメーカーに直接買取で売却するメリットを7つ紹介します。
- 古家付きの土地でも売却できる
- 仲介手数料が不要になる
- 土地を高めに買取してくれる傾向にある
- 近隣の人に知られず売却できる
- 売却後ハウスメーカーだと近所ウケが良い
- 売却がスムーズ
- 土地の権利関係が複雑でもハウスメーカーなら安心
メリットその1：古家付きの土地でも売却できる
売却する土地に古家がある場合は更地と比較して、売却しにくい傾向にあります。
古家がある場合、売主側で解体工事をして更地の状態で引渡すのが一般的です。
しかし、最近は解体費用が高騰しているため、解体費用が払えず更地渡しができない場合があります。
その場合には、解体費用は購入希望者の負担となります。
解体費用を考慮した購入希望者と、価格が折り合わないこと場合が多くなるでしょう。
ハウスメーカーなら、古家付きでも解体工事を自社で行い、更地として高く再販する事ができます。
好立地でハウスメーカーがすぐ再販できると判断したら、更地渡しの場合と金額の差が出ない場合もあるかもしれません。
古家付きの土地の売却で困ったら、ハウスメーカーに相談してみるといいでしょう。
メリットその2：仲介手数料が不要になる
仲介で土地を売却する場合には、仲介業者に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は宅建業法で上限額が決まっています。
売買価格が400万円以上の場合は、「（売買価格×3%+ 6万円）+消費税」が仲介手数料の上限となります。
例えば、2,000万円で土地を売買した時には726,000円となり、仲介手数料は売主にとって大きな負担になります。
ハウスメーカーに直接土地を売却する場合には、ハウスメーカーが買主になり、売買契約が可能となり、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は高額になるため、仲介手数料がかからないのは大きなメリットですね。
メリットその3：土地を高めに買取してくれる傾向にある
ハウスメーカーは土地に建物を建てて分譲住宅として販売するか、建築条件付きで販売することを目的として土地を買い取ります。
建築条件付きとは、その土地に自社で建物を建築することを条件で土地を販売する、ハウスメーカーの販売方法です。
土地の利益が目的ではなく、その土地に建てる建物で利益を出すため、ハウスメーカーは常に土地を必要としています。
建物を建てるための土地の確保を目的に、高く買い取ってくれるハウスメーカーもあるでしょう。
仲介で売却する方が高い場合もあるためハウスメーカーと仲介で売買価格を比較することをおすすめします。
メリットその4：近隣の人に知られず売却できる
離婚などが原因で土地の売却を検討している方の中には、近所の人に知られずに売却したい方もいるでしょう。
仲介で土地を売却する場合には、不動産会社は購入希望者を見つけるために、オープンな営業活動をします。
営業活動の中には、広告宣伝活動があります。
チラシやインターネット上に広告を出すと、近所の人に知られてしまう可能性が高くなるでしょう。
しかし、買主がハウスメーカーだとハウスメーカーだけとのやり取りで売却ができます。
クローズドの販売方法は近所の人に知られる心配も少なくなるでしょう。
メリットその5：売却後ハウスメーカーだと近所ウケが良い
ご近所の方と交流がある場合には、土地を売却した後でも近所の方にいい印象を持ってもらいたいですよね。
土地が売り出されると近所の方が気になるのは、次に建つ家や入居者のことでしょう。
工事がスムーズに行えるのか、聞いたことのない工務店の場合にはいい印象を持たない近所の方もいるかもしれません。
大手ハウスメーカーが売却先の場合、工事中の問題に起こる可能性が低く、もし問題があっても対応力があるので、近所の方は安心できます。
メリットその6：売却がスムーズ
仲介で売却する場合には、購入者を見つける時間に加え、買主のローン審査などに時間がかかる事があります。
手順の中で買主とのスケジュールが合わなければ先延ばしになり、さらに時間はかかるでしょう。
ハウスメーカーに土地を売る場合には現金で一括決済する事が多いため、時間がかからず現金化をスムースに行えます。
買い替えや相続税の支払いで、現金が必要な時期が明確な場合には、現金化できる目処が立てられる買取がおすすめです。
メリットその7：土地の権利関係が複雑でもハウスメーカーなら安心
権利関係が複雑で苦戦している土地の売却も、ハウスメーカーに相談することで問題を解決できる可能性があります。
権利関係が複雑な土地の例としては以下の土地が挙げられます。
- 文筆した一部のみの土地
- 権利者が複数いる土地
- 隣地をまたがって接道している土地
- 抵当権が設定されている土地
このような土地の場合には、仲介で購入希望者を見つけるのは困難な場合が多いです。
権利関係が複雑な土地で不動産会社に敬遠されても、ハウスメーカーなら解決してくれる可能性があります。
家を建てるために、解決してきた実績があるためです。
権利関係が複雑な土地の売却に困ったら、ハウスメーカーを売却先として検討してみてください。
【要注意】こんな土地はハウスメーカーが敬遠する場合も
敷地に高低差のある土地は、ハウスメーカーにも買い取ってもらえない可能性があります。
高低差がある場合には、建物を建てる時のコストがアップします。
1メートル以上の高低差がある場合は100万円〜200円の建築コストが追加でかかる事が多いです。
高低差を考慮したガレージの建築が可能な場合もありますが、通常は建築コストを考慮して採算に合わないと判断されるでしょう。
土地を高く売る3つのコツ
所有している土地を高く売りたいと考えている方は多いでしょう。
相場を知ることや、不動産会社に複数依頼することで、市場価格に近い金額で販売する事が可能になります。
土地の見た目をよくして購入希望者にいい印象を与えることも重要です。
工夫次第で土地は高く売ることができます。
土地を高く売るために、押さえておくべきコツを3つ紹介します。
高く売るコツその1：土地の相場を事前に調べておく
土地の査定を依頼する前に、ご自身でも相場を調べておきましょう。
相場を知ることは、市場価格に近い金額で販売するために必要です。
土地の相場は、インターネットの不動産情報サイトなどで調べる方法があります。
不動産情報サイトには、販売中の物件情報が豊富に掲載されているため、近隣の土地がどれくらいの価格で売られているか、情報を収集することができます。
公的な地価情報を調べる方法もあるので、査定前に情報収集しておくことが高く売るためのポイントです。
高く売るコツその2：複数の不動産会社に査定依頼をする
土地の査定を依頼する時には1社だけではなく複数の会社に査定依頼をしてください。
1社だけに査定依頼すると、査定価格が適正な価格かが判断できません。
複数査定依頼する場合には、土地の販売の実績が多い不動産会社を選んだ方がいいでしょう。
戸建やマンションに強い会社よりも、土地の販売に強い会社の方が、適正な査定をしてもらえます。
地域に密着している不動産会社の方が高く買い取ってくれる可能性もあるので、大手不動産メーカーだけで検討しない方がいいでしょう。
複数社に査定依頼をする時間がない方は、土地の一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。
高く売るコツその3：土地の見た目の印象を良くする
土地の見た目の印象が悪く、売却の機会を逃すこともあるかもしれません。
購入希望者が土地にいい印象を持ってくれるためには、日頃から草取りなどをして土地を綺麗にしておくことも大切です。
雑草が伸びきっていたり、ゴミが放置されていて、購入希望者に悪印象を与えてしまうと、それが原因で購入されないという可能性もあります。
購入希望者はいつ現れるかわかりません。
不動産会社が紹介する前に事前に見に行くケースもありますので、いつ見学されても問題ないよう、日頃から綺麗にしておく事が大切です。
土地を売る際の6つの注意点
所有の土地を売却する場合の注意点についてご存知でしょうか。
土地売買では、引き渡し後にトラブルが発生しないように決まりや責任が存在します。
決まりや責任は知らなかったでは済まされず、損害賠償が発生したり最悪の場合には契約解除になってしまうかもしれません。
所有の土地が以下の6つの注意点に当てはまらないかを確認して、もし当てはまる場合には不動産会社に相談してください。
- 土地の境界線は引き渡し前までに売主が確定しておく
- 土壌汚染や地中埋設物などの瑕疵がないか確認する
- 古家の解体は再建築不可か確認する
- 土地は所有者本人でなければ売ることはできない
- 共有名義の売却は慎重に行う
- ローンが残っていないか確認する
注意点その1：土地の境界線は引き渡し前までに売主が確定しておく
土地を売却する時には、引き渡し前までに土地の境界線が確定しているかを確認しておきましょう。
土地の境界線はを曖昧にしておくと隣地所有者とトラブルになることも多く、確定していない場合は、購入を避けられたり引き渡し後に訴訟になるリスクがあります。
確認方法として、『境界確定図』や『確定実測図』といった図面があるかどうかで判断できる場合があります。
また、土地の境界部分には「境界標」と呼ばれる指揮標が埋め込まれていますが、紛失してしまっていることも少なくありません。
紛失している場合には、「確定測量」を測量会社の土地家屋調査士に依頼し再設置してもらいます。
確定測量には半年かかる場合がありますので、紛失していることに気づいたら早めに依頼をしておいた方がいいでしょう。
また、確定測量にかかる費用は売主負担となり、60万円〜80万円かかる場合もあります。
注意点その2：土壌汚染や地中埋設物などの瑕疵がないか確認する
土地を売却する場合、瑕疵がある土地には注意しなければいけません。
瑕疵とは、土地が本来持っている価値や機能が、性能を十分に得られなくなる不具合のことです。
不動産売買では、売主が瑕疵の責任を追う必要があり、民法改正前は「瑕疵担保責任」と言われていました。
瑕疵担保責任は、契約を締結する時に気づいていなかった瑕疵について売主が責任を負うというものでした。
その後民法改正があり、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更されています。
契約不適合責任では、土地の瑕疵に買主が気づいていた場合でも、契約締結時の条件と同じ性能や価値を発揮できなければ、売主が責任を負う必要があります。
売主が個人の場合は瑕疵担保責任期間を「引き渡し後3ヵ月」に設定するのが一般的です。
瑕疵がある土地を売る場合は、成約前に予め買主に告知するか、契約不適合責任を免責にして売れないか交渉しましょう。
物理的瑕疵
土地の売買における物理的瑕疵として一般的なものが、地中障害物、地盤沈下、土壌汚染です。
付帯物としてのコンクリート擁壁の破損、コンクリート擁壁の地中部における隣地越境も物理的瑕疵に当たります。
地中障害物や土壌汚染などの物理的瑕疵の有無は、過去の利用履歴から予想できます。
しかし、物理的瑕疵は、見た目や過去の利用履歴ではわからない場合も多いです。
物理的瑕疵は不具合による影響が大きいため、心配なら専門家に調査を行ってもらう方がいいでしょう。
専門家に頼めば、物理的瑕疵については比較的簡単に把握する事ができるため、過去の利用履歴で不安がある方は相談してみてください。
土地の境界が曖昧な場合も、物理的瑕疵としてみなされることにも注意が必要です。
法律的瑕疵
法律的瑕疵は、法令等により土地を使用について制限があり、使用することで生まれる利益を損なってしまう瑕疵のことです。
土地の使用においては様々な法律で制限があり、その中に建築基準法、消防法、都市計画法があります。
建築基準法上では、道路に接道していない土地には新しく建物を立てる事ができません。
また埋蔵文化財包蔵地に指定されている土地の場合は、文化庁長官に事前に届出をする必要があります。
指示があれば発掘調査を行わなければならず、発掘調査によって建築工事着工が遅れるというリスクがあります。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、「事前に知っていれば買わなかった」と思うような、感情に影響する欠陥があることです。
購入する土地で過去に事件や事故など人の死に関わる事は、買主が心理的ストレスを抱えてしまう可能性があります。
自殺や他殺だけではなく、孤独死が発生した土地にも心理的瑕疵があるとされています。
心理的瑕疵は、目には見えませんが物件の評価に影響を与えるため、事実を説明しない場合には契約不適合責任を問われる事があります。
環境的瑕疵
土地自体には瑕疵がなくても、近隣環境に問題がある場合を環境的瑕疵と言います。
隣の敷地に鉄塔などが建っている場合には、昼間でも暗くなってしまう可能性があります。
ごみ収集施設があれば悪臭に悩まされるかもしれません。
近隣に暴力団施設があったり、暴力団組員が住んでいることによる、迷惑行為が発生する可能性がある場合も環境的瑕疵に当たります。
注意点その3：古家の解体は再建築不可か確認する
建築基準法により、都市計画区域と準都市計画区域内の土地には「接道義務」が設けられています。
接道義務とは、建築基準法で定められている幅員4m以上の道路に、敷地面積が2m以上は接していなければならないというものです。
接道義務を満たせない土地は、再建築不可物件となり、古家がある場合にも、更地にしてしまうと新たに建物を建てることはできません。
建築基準法は1950年（昭和25年）に制定されました。
そのため、1950年以前に建てられた建物は、、2m未満しか接していないような、現在では建築不可の場所に建っている場合もあります。
そのような土地では、建物が建っていても、更地にしてしまうと、再建築不可の可能性があります。
再建築不可かどうかは、事前に不動産会社に相談してください。
注意点その4：土地は所有者本人でなければ売ることはできない
不動産売買の原則として、所有者本人による本人名義の不動産の売買に限られます。
土地の所有者を証明できるのが「土地の権利書」と呼ばれていて、正式名称は「登記済権利証」です。
平成17年に法改正があり、電子データ化され、現在では登記識別情報になっています。
権利書は、不動産が譲渡される時や、抵当権設定が発生する時に必要になりますが不動産の譲渡にあたる、相続時については権利書の提出は不要とされています。
しかし、登記上の住所と最後の変更先住所が一致しない場合には、権利書が必要になることに注意が必要です。
土地の売却時に権利書が必要なる場合には、権利証か登記識別情報のどちらかを用意してください。
権利証は土地の売却に必要になりますので取得した後は大切に保管しておきましょう。
注意点その5：共有名義の売却は慎重に行う
共同名義にあたるのが、兄弟で土地を相続した場合や、夫婦共同で住宅ローンを組んで住宅を購入した場合です。
複数人で所有権を共有しているため、共有名義ではトラブルが起こりやすいです。
共有名義の土地は一人でも反対すると売却ができず、全員の賛成が必要になります。
契約方法も、共有者が個別で買主と売買契約を締結する方法と、委任状で代表者が一括で売買契約を締結する方法があります。
売却で取得した売却益や、売却にかかった費用は持分の割合で、分割負担になります。
共有所有者の中の1人でも住宅ローンの残債がある場合は、残債額を一括で返却するまで売却できません。
共有者同士で話し合いをしても全員が納得できる方法は難しい可能性もありますし、トラブルになる可能性もあります。
単独名義の売却よりも、共有名義は手続きが非常に複雑で、売買に時間を要してしまうでしょう。
注意点その6：ローンが残っていないか確認する
土地の売却では、引き渡しまでにローンを完済しておかなければいけません。
ローンが残っている土地の売却を検討中の方は、ローンの返済方法を考える必要があります。
ローンの残高を確認して自己資金内で支払えるのがベストですが、足りない場合にはどうしたらいいでしょうか。
一般的には売却金額が返済にあてられます。
売却金額をローン返済にあてる場合には、売却金額で不足がないか事前に確認しておいてください。
【まとめ】ハウスメーカーと複数の不動産会社に査定依頼をしましょう
ハウスメーカーに買取依頼をするメリットや高く売却するコツについて解説をしてきました。
所有する土地の売却を検討してている方は、まずは一括査定サイトで相場を調べることから始めましょう。
複数のハウスメーカーと不動産会社から提示された査定金額を比較して、高い査定額を出した会社に相談してみることをおすすめします。
一括査定サイトならすまいステップがおすすめです。
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