「余った土地が活用できそうにもない」、「土地を相続したが使い道がない」という人は、土地の売却がおすすめです。しかし、土地売却の経験がない人は、どのように対応すれば良いのか困ってしまうはず。そこで本記事では、土地売却に関する情報をさまざまな角度から取り上げていきます。具体的には、売却前や不動産会社選びの注意点、かかる費用、高く売るためのコツについて紹介します。
土地を売却する前の注意点
まずは売却前の注意ポイントを取り上げます。ローンを完済すること、それから抵当権の抹消手続きは無視できないことです。後のトラブルを回避するためにも、土地の面積を調べておきましょう。また、相続した場合は、相続登記も行ってください。このような土地を売却する前の注意ポイントについて詳しくみていきます。
なお、土地売却の進め方や税金と費用などの基礎知識については以下の記事で詳しく解説しています。
土地売却の全体を分かりやすく解説！流れ・費用・高く売るコツなど
ローンの支払いと抵当権の抹消登録
売却したい土地の購入時、ローンを組んでいることもあります。ローンは抵当権が設定され、支払いが滞納した際、土地没収され、競売にかけられるものです。つまり、抵当権が設定されている土地は、買い手としては「いつか競売にかけられてしまう」という恐怖があり、手に入れようとはしません。
まずは、残っているローンを支払うことが求められます。完済したとしても、抵当権は不動産登記簿謄本に載っているままですので、法務局で抹消手続きをしましょう。自分で行うことに不安を覚える人は、司法書士に依頼してもよいでしょう。
抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説
土地の面積を正確に把握する
隣接している土地との境界線が曖昧な場合、土地を売却できたとしても、建物を建てる際にトラブルを起こしてしまう可能性があります。そのため、土地の面積をしっかりと把握することが求められます。業者に頼めば、境界線を明確にする「土地境界確定測量」を行ってくれ、自分の土地面積が正確にわかるでしょう。また、そもそも土地の面積がわからなければ、価格を決定することはできません。
境界確定測量を依頼する際にも、もちろん料金がかかります。形状や大きさ、数、過去に依頼したことがあるのかによって、金額が異なります。まずは、見積もりに出して価格を確かめるようにしましょう。無料で見積もりをしてくれる業者を探してみてください。
確定測量ってなに？確定測量が必要なケースや費用感についても解説！
相続登記を行うこともある
土地を相続した場合に限り、その土地を売る際は、相続登記を行う必要があります。「相続登記申請書」、「登記原因証明情報」、「住所証明情報」、「登記免許税」の書類を法務局に出してください。相続登記に関しても、司法書士に依頼することが可能です。エリアによって、土地を管轄している法務局の場所は異なりますので、注意が必要です。
不動産会社選びの注意点
土地を売却する際、キーマンとなるのは不動産会社です。不動産会社を適切に選ばなければ、土地売却で損をすることもあるでしょう。そこで、不動産会社選びの注意点について紹介しますので、失敗しない土地売却のためにぜひお役立てください。
希望価格を考慮してもらえるか確認
土地を売却する際、査定に出すことになりますが、金額に満足できない場合、あるいは査定前に希望価格を提示して、考慮してもらえるのか確認しましょう。もちろん、金額によってはNGの可能性もありますが、考慮してもらえる場合は、相性の良い不動産会社と言えそうです。
また、必ず複数の業者に査定依頼してください。各会社には「土地に強い」「マンションに詳しい」などの特徴があるため、一社だけでは適切な査定額を把握できません。すまいステップのサービスを利用すれば、不動産査定を一括で依頼することができます。最大4社まで査定できますので、その中からもっとも高値の査定を選択できます。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
宅建資格保有者はいるのか
必ず不動産会社に宅地建物取引士が在籍しているのかチェックしてください。そもそも、不動産会社は、宅建資格保有者を雇う必要があり、ホームページや店頭で見当たらなかった際は、別の業者を選ぶようにしてください。また、宅地建物取引士の実績を把握できると尚良いでしょう。土地に関するスペシャリストであれば、安心して相談できます。
大手だけが良いとは限らいない
不動産会社は大きく分けて「大手」と「地域密着型」という2種類あります。「安心できる」、「実績がある」という理由で大手企業に頼りがちですが、担当者と相性が合わない問題があったり、土地売却に長けているとは限りません。地域密着型の不動産会社は、大手のような強い集客力を持っているわけではありませんが、得意としている領域の販売力が強いケースもあります。できれば、両社に相談することが望ましいです。
税金面の知識があり相談できるのか
土地を売る際は、いくつかの税金がかかります。さまざまな手数料もかかり、「売却すれば儲かる」という簡単な話ではありません。こうした土地そのもの以外についても相談できる不動産会社は、良心的であり頼りになる存在です。税金のスペシャリストである税理士に相談できればより良いです。
なお、土地売却にかかる税金は以下で解説しています。
土地売却にかかる税金はいくら？節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説
土地の売却にかかる費用を知ろう
土地を売る際には、不動産の仲介手数料、印紙税、譲渡所得税などの費用や税金がかかり、土地の値段がそのまま儲けになるものではありません。費用・税金面についてしっかりと理解し、土地売却における金銭計画にお役立てください。
不動産の仲介手数料
直接土地を売却するのではなく、不動産会社を通す場合は、仲介手数料がかかります。この金額は定められており、「売却額200万円以下＝5%」、「売却額200万円超え〜400万円以下＝4%」、「売却額400万円超え＝3%」です。このパーセンテージは上限ですので、上下することも考えられます。
他にかかる手数料を挙げるとすれば、抵当権抹消登記があり、「土地などの不動産数×1,000円」という計算式によって費用を支払います。
参考：国土交通省 建設産業・不動産業 新旧対照表
印紙代もしくは印紙税
印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙で納めることになります。他の税金のように、額によって税金も上がるものです。収入印紙の金額に誤りがあったり、貼り忘れた際は、過怠税がかかり、本来の3倍支払うことになってしまいます。税金調査前に報告しておけば、1.1倍で済みます。
売買契約書の印紙税は、平成30年3月31日までに売ることができれば、軽減税率が適用されます。例えば、売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下であれば、本来の税率は20,000円ですが、軽減税率は10,000円です。
参考：国税庁 印紙を貼り付けなかった場合の過怠税
不動産売却にかかる印紙税とは？いくらかかる？どの文書に必要？
譲渡所得税には確定申告が必要
譲渡所得税という税金は、売却金額が土地の購入代を上回った時に支払うものです。土地の所有期間によって税率が異なり、3,000万円や5,000万円の特別控除が適用されるケースもあります。この税金は、確定申告する必要がありますが、面倒な人は税理士に任せましょう。
他にかかる税金には、住所変更登記の登録免許税があります。「土地などの不動産数×1,000円」により、支払いを行ってください。
土地売却後の確定申告の必要書類が全てわかる！【チェックリスト付き】
少しでも高く売却するためには
いらなくなった土地を少しでも高値で売却するためには、どうすれば良いでしょうか。まずは、土地を高めの金額設定にする作戦です。もちろん、土地の魅力をアピールすることも重要。また、値上がりした時を見極めれば高く売却できる可能性も高まります。こうした土地を高く売るコツについて確認します。
高めの金額に設定することもあり
土地を高めの金額に設定して売り出す方法があります。もちろん、初めに査定価格を出さなければなりませんが、査定額よりも少し高めに設定しておけば、交渉する際、値引きに対応可能でしょう。買い手は、良い土地だからといって、価格以上の金額を出すことはありません。しかしながら、あまりにも相場から離れてしまう金額では、今度は買い手が見つからなくなってしまいます。ずっと売れ残っている場合は、どんどん値引きされていきますので、初期の価格設定は非常に重要です。土地の状態やエリアなどによっては、適正価格でも問題ないでしょう。
都心から離れた田舎であっても、必ず需要はありますが、買い手が見つかるようなポイントがなければ、思い切って値下げすることをおすすめします。あるいは、契約の種類によっては、不動産会社が売却を行うのではなく、自分でも買い手を探すことが可能。場所的に全く売れないと判断した際は、自治体などに寄付しても構いません。そうすれば、固定資産税などは無関係となります。
土地の魅力をしっかりアピールする
どんなに優れた場所にある土地であっても、広告や宣伝をしなければ、買い手に情報が届かないかもしれません。まずは、「バス停まで〇分以内」などの土地のアピールポイントをまとめるようにしましょう。宣伝広告活動は、主流のポータルサイトなどのネット利用だけではなく、チラシ配りなども効果的。地道に行うことで買い手が見つかります。
また、土地は売却前に必ず手入れしてください。「ゴミが放置されている」、「雑草が伸び放題」などの状態では、売却価格に影響があります。また、土壌汚染などが売却後に発覚した場合、損害賠償請求の可能性もありますので、土壌汚染調査・地質調査もしておきましょう。この調査で問題が見つかった場合でも、業者が処理してくれます。このように土地を整備しておくことは、土地売却において非常に重要ですし、アピールポイントに活かすことも可能です。
値上がりしたときに売却する
土地の価格は上下するため、値上がりした時に手放せば高い値段で売却可能です。土地の値上がりをチェックするためには、国が公表している「地価公示価格」を確認してください。日本各地に26,000ポイント地価公示があり、近隣の土地を目安にすれば判断できます。
前年比も確認できるため、地価の上下変動率により、売るタイミングをつかめるでしょう。基本的に土地は、景気の良い時に価格が上がります。なぜなら、銀行からの融資が容易になり、購入できる人口が増加するからです。
また、売り出す時期も重要です。新年度が4月から始まり、子どもたちの入園・入学式もあり、この時期の前に引っ越しを考え、土地を購入する人が増えるでしょう。つまり、年始から3月ぐらいまでが売り時です。買い手に時期的な縛りもあるため、値引きなどが行われないメリットもあります。
参考：国土交通省 地価公示
土地売却の注意点を知り土地を少しでも高く売ろう
「相続で土地を入手した」、「土地を売って別の場所に住みたい」という人は、土地売却の注意ポイントをおさえておきましょう。
まずは、土地購入時のローンを完済し、抵当権の抹消手続きを進めてください。後のトラブルを回避するためにも、「土地境界確定測量」を行い、土地の面積を正確に把握しておきましょう。相続した人に限り、相続登記も必要不可欠です。
売却時は、不動産会社選びも重要。希望価格を考慮してもらえるか確認し、会社に宅建資格保有者はいるのかチェック。「大手」と「地域密着型」両方について理解を深め、税金面のアドバイスをもらえるのかも選び方のポイントです。また、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などの費用や税金についても見識を深めておきましょう。
土地を高く売るためには、値段交渉を考慮して高めに金額を設定したり、土地の魅力を存分に宣伝することが求められます。また、地価公示を確認して、値上がりした時に手放す作戦もありです。土地売却の注意点やコツを知り、できるだけ高値で売れるようにしましょう。
また、土地を高く売る方法はこちらの記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
地域の土地の相場を知りたいならすまいステップに相談しよう
土地の値段を把握したい人は、不動産一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。すまいステップであれば、店舗に通うことなく、ネットで査定が可能。全国の業者の中から4社まで査定を受けることができます。査定額は、業者によって100万円以上も差が付くこともあり、損をしないためにも、一括査定を行うようにしましょう。
入力方法は、実に簡単。専用サイトに都道府県、市区町村、物件種別などを入力すれば、査定可能な不動産会社を選ぶことができます。そして一括査定依頼をすれば、あとは業者からの連絡を待つだけ。「忙しくて店舗に通う時間がない」、「初めての売却なので多くの価格を提示してほしい」という人は、ぜひすまいステップをお使いください。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
