土地を売却する際、土地の境界が定まっていないと後々大きなトラブルにつながります。
そのため境界が定まっていない土地を売却しようと考えているなら境界を定めるために「確定測量」が必要です。
しかし、確定測量と言われても「そもそも確定測量ってなに？」「どれくらい費用がかかるの？」と分からないことも多いでしょう。
そこで今回は、確定測量とは何か、費用はいくらかなど基本的な情報を余すところなくお伝えしていきます。
トラブルに巻き込まれないためにも、土地の境界を把握していない人はぜひ本記事をお役立てください。
確定測量とは何か？
確定測量とは、測量登記の専門的資格である土地家屋調査士によって土地の境界を確定させる測量のことです。
確定測量の目的は隣地所有者の立ち合いのもと境界点の確認と合意を得て、境界の座標点が現わされた測量図を作る事です。
土地境界には金属・コンクリート・鋲でつくられた境界杭が埋められ、その杭によって土地の境界が明確にしていきます。
土地の価値は面積に比例するので、境界が定まっていないと明確な土地の面積が分かりませんので、価格があいまいになってしまいます。
また、確定測量の他にも現況測量と境界確定測量の2種類があります。
境界を定める目的によって使い分けられるので、まずはこの2つの測量を知っておきましょう。
境界確定測量とは
境界確定測量とは隣地所有者に立ち会ってもらい、土地の所有者と土地家屋調査士の三者で、現地で境界を確認し合意を得て、境界確定させる測量のことです。
隣地所有者に境界確定の了承を得ますので、境界が定まらない現況測量よりも正確な測量となるのが特徴です。
土地を売却する時は境界が定まっている方がトラブルはなく、面積も正確となるため、原則、境界確定測量の実施を求められます。
現況測量とは
現況測量とは現地にある境界標や杭、なければ過去の測量図等から境界点を思われる場所を想定して作成する測量図です。
境界を定めるなら境界確定測量が必要
境界確定測量と現況測量の大きな違いは「境界の確定」です。
境界を確定する際には隣地所有者や行政の「ここが境界となる」確認が必要になります。
その確認を取らない現況測量では境界や、それによる面積が信用に値するものではありません。
たとえば土地を売却する場合に、現況測量の内容で取引をすると、その土地を売却した後に隣地所有者と揉めてトラブルとなったり、面積が減少して想定していた建物が建たなくなった、違法建築となったということもありえます。
このような違いから、基本的には現況測量図だけで土地取引はしないのです。
確定測量が必要な場面とは
確定測量は土地の境界を定めるための作業だということが分かりました。
しかし、どんな時に土地の境界を定めておく必要があるのでしょうか。
この章では確定測量が必要になる代表的なケースを2つ紹介します。
土地や建物を売却する時
土地を売却する際は原則、確定測量図が必要です。
主に買主から境界確認書を要求されることが多く、ほとんどの取引は、境界確認を行います。
過去は登記簿面積の売買として確定測量図をつけないこともありましたが、現状ではほぼ確定測量図をつけて売買を行います。
確定測量図がなく隣接する土地との境界が曖昧なまま売却してしまった場合、買主が新たに建物を建てる際に隣接する土地の所有者と境界を巡ってトラブルに発展するリスクがあります。
このような場合、売主が都合の悪い事象を隠していたとして「契約不適合責任」に問われ、損害賠償などを請求される可能性があります。
従って、特に土地を売却する際には、事前に確定測量図を準備して買主に示すことで、お互いが安心して売買できるように努めることが大切です。
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土地や建物を相続する時
土地を相続する場合、相続税の申告に確定測量図を添付する必要があります。
相続税を算出する際の土地評価額を求めるために、面積を明らかにする必要があるからです。
また、相続した土地を売却する時にも境界確定図があると買主が安心して取引してくれます。
確定測量にかかる費用
次に境界測量の費用面を見ていきましょう。目安となる金額はあるものの、確定測量の費用は大まかに下記の3つの要素によって決まります。
- 隣地所有者の数
- 境界点の数
- 道路等の公との境界の有無
また、基本的には測量費は、買主が負担するものではなく、売主負担です。こうした境界確定における費用について、さまざまな角度から解説します。
土地売却で測量費用はどちらが払う？費用の相場や節約方法を解説
土地の隣地所有者の数や境界点の数で費用に差が出る
土地境界の測定量は、隣接している土地の隣地所有者の数、境界点の数、道路等の公との境界の有無で決まります。
費用感では東京の場合、45~50万円ほど、官民立ち合いが必要な80~100万円ほどが目安です。
業者によっても測量費用は異なるので、何社かに見積もりを取っておくとよいでしょう。
費用が高額になるケース
土地が広かったり形が複雑だと境界点が多く、隣地所有者が多くなるので隣地確認の手間暇が生じるため、確定測量の費用が高額となるケースが多くなる傾向にあります。
土地の広さや形だけではなく、「古い資料しかない」、「そもそも資料がない」というケースも高額になりがちです。
短期納期を求めた際も、通常よりは高くなります。
また、相続や裁判でトラブルを起こしている場合も同様です。
隣接している土地所有者が多い場合にコストがかさむことがあります。
費用負担は買主と交渉も可能
土地の売買が目的で確定測量をする場合、基本的には、売主が費用を支払います。
しかし、売り出し前に買主が現れた場合は、買主側に費用を要求することも可能です。
費用については、売主と買主でしっかり交渉してください。
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確定測量の流れと期間
ここまでで、確定測量をする理由や重要性、そして、費用について解説してきました。
では次に、実際に確定測量を行う際にどのような流れで進めていくかを紹介していきます。
確定測量のステップは表にまとめた通り4つのステップに分かれています。1つずつ見ていきましょう。
| アクション | 誰が | 期間 | |
|---|---|---|---|
| ステップ1 | 土地家屋調査士に測量依頼 | 依頼者 | 1~2日 |
| ステップ2 | 現況測量 | 土地家屋調査士 | 2~3週間 |
| ステップ4 | 立ち合いのもと境界確認 | 土地家屋調査士、隣地所有者、依頼者 | 1カ月程度 ※官民立ち合いが必要な場合は2~3カ月 |
| ステップ5 | 確定測量図の完成&捺印 | 土地家屋調査士、売主 | 1カ月程度 |
【ステップ1】土地家屋調査士に測量依頼
確定測量の専門家である土地家屋調査士に測量の依頼をします。
依頼から書類作成まで、だいたい3〜4カ月かかります。
確定測量図を作るには隣地所有者の立ち合いも必要になるので日程調整などで時間がかかります。
このように確定測量が完了するまで時間がかかるので、早めに測量の依頼をしておきましょう。
【ステップ2】現況測量
法務局や市区町村役場で取得した資料を見ながら、現況の調査をし、境界点の位置に仮杭を設置します。
【ステップ3】官民立ち合いのもと境界確認
土地家屋調査士や隣地所有者の立ち合いともと、仮杭を設置した境界の確認を行います。
また、隣が公共用地であれば、市区町村役場の職員（国や都道府県の所有ならその職員）が立ち会うことになります。
境界について立ち合い人が納得したら、コンクリート杭等の境界標を設置します。
【ステップ4】確定測量図の完成&捺印
定まった境界線をもとに土地家屋調査士が土地境界確定図を作成し、その内容に問題なければ捺印押印をします。
以上が確定測量の流れとなります。
やることが多いように思われるかもしれませんが、土地家屋調査士が準備を整えてくれるので自分一人で悩まなくて大丈夫です。
確定測量でトラブルを防ぐコツ
境界はその土地の面積を決め、土地の面積は不動産価値に直結します。
そのため、確定測量は慎重に行なわなければいけません。この章で確定測量をする際に注意しておくべき点を紹介します。
関係する人が増えるほど時間がかかるので早めに行う
確定測量は境界点の確認合意に時間がかかります。
そのため、境界点に関する利害関係者が増えれば増えるほど、合意を得るため交渉などをするので境界確認には時間がかかります。
また、道路との境界を定める場合は、道路を挟んだ向かい側の土地所有者の確認が必要なこともあるので、余計に時間がかかります。
スムーズに境界確認できるとは限りません。
土地の売却スケジュールにも影響を受けてしまいますので、できる限り早めに手続きを進めておきましょう。
売却前に行っておけば、円滑に土地売買を進められる可能性が高まります。
隣地所有者との関係を良好に
前述した通り、確定測量を行うには隣地所有者の協力が必須です。
隣地所有者が立ち合いを拒否してしまうと確定測量ができません。
そのため日頃から良好な関係を築いておき、立ち合いが必要な時に依頼ができる状況を作っておきましょう。
買主を安心させるために測量図の種類について理解を深める
測量図には3種類あり、それぞれに特徴があります。
また、種類によって買主の安心度が異なりますので、見識を深めておきましょう。
もっとも信頼できる種類は、確定測量図です。
この測量図は、隣接地の所有者の立ち合いが済み、境界確定も完了しています。
売買契約を結ぶ際は、確定測量図を使用することがほとんどです。
地積測量図という種類もあります。
これは、法務局に登録されている測量図で、土地家屋調査士によって作られた書類ではあるものの、登録時期が古いと計算方法や当時の機器精度により現在の面積と異なることがあります。
また、当時は隣地所有者と境界確定をしていますが、隣地所有者が変わっていれば、再度の境界確定が必要なことがあります。
どちらにしましても、現地での境界点の確認は必須となります。
この他にも現況測量図という種類があります。
この図面は、文字通り、現況の測量しかされておらず、境界の確認は済んでいません。
そのため、面積が必ずしも正確ではありません。仮の測量図とも言えるので、この書類では買主を安心させることは難しいでしょう。
境界確認をしてトラブルを防ごう
土地の境界は、「境界確定測量」によって決まります。
境界確認の流れは、土地家屋調査士への依頼からスタートします。
隣接地所有者の立ち合いなども含まれますので、日頃からコミュニケーションをとっておくとスムーズに行えるでしょう。
知っている土地家屋調査士がいなければ、不動産会社から紹介してもらいましょう。
境界確認のすべての工程を終えるまでには、3〜4カ月程度かかります。
状況次第では、1年以上かかることもあり、最悪の場合は、境界確認できないこともあるでしょう。
土地の広さや形によって測量の費用が異なり、「隣地との境界点が多い」、「測量の手間がかかる複雑な形状」といった場合は、高額になる可能性があります。
費用負担は、基本は売主側ですが、交渉することも可能です。
境界確認の注意ポイントは、できるだけ早めに対応しておくこと、測量図の種類について理解を深めることが挙げられます。
分割で売却するためには、境界確認は必須ですので、この点も注意が必要。いずれにせよ、境界確認はトラブル防止になりますので、事前に行っておくことをおすすめします。
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