確定測量とは何か?~必要な理由や費用を解説~

土地を売却する際、土地の境界が定まっていないと後々大きなトラブルにつながります。
そのため境界が定まっていない土地を売却しようと考えているなら境界を定めるために「確定測量」が必要です。

しかし、確定測量と言われても「そもそも確定測量ってなに?」「どれくらい費用がかかるの?」と分からないことも多いでしょう。
そこで今回は、確定測量とは何か、費用はいくらかなど基本的な情報を余すところなくお伝えしていきます。

トラブルに巻き込まれないためにも、土地の境界を把握していない人は、ぜひ本記事をお役立てください。

確定測量とは何か?

確定測量とは、専門的な資格を持った測量士によって土地の境界を確定させる測量のことです。確定測量の目的は土地の地形を定めた測量図を作る事です。

土地境界には金属でつくられた境界杭が埋められ、その杭によって土地の境界が明確にしていきます。土地の価値は広さに比例するので、境界が定まっていないと土地の売買などが難しくなります。

また、確定測量の中には現況測量境界画定測量の2種類のがあります。境界を定める目的によって使い分けられるので、まずはこの2つの測量を知っておきましょう。

境界確定測量とは

境界画定測量は土地の所有者と測量士だけでなく、隣人にも立ち会ってもらい、行政の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。

隣人に境界画定の了承を得る必要があるので、現況測量よりも厳密に測量できるのが特徴です。土地を売却する時は厳密に境界を定めなければいけないので、境界確定測量の実施を求められます。

現況測量とは

境界確定測量が隣人や行政の承認が必要であるのに対して、現況測量は、現在の土地の状況を測量士の目視により境界を計る測量方法です。ブロック塀や境界杭の位置などから「ここが境界だろう」と思われるポイントを測量図に反映していきます。この土地にどれくらいの大きさの建物を立てられるか、などざっくり広さを知りたい場合は一旦測量士に現況測量をしてもらいます。

境界を定めるなら境界画定測量が必要

境界確定測量と現況測量の大きな違いは「境界の信用度」です。
境界を定めるには隣人や行政の承認が必要になるので、その承認を取らない現況測量では土地の取引の際に信用に値するものではありません。

たとえば土地を売却する場合に、現況測量の内容で取引をすると、その土地を売却した後に隣人と揉めて、最悪の場合には慰謝料を請求される可能性もあります。
このような信用度の違いから、基本的には現況測量図だけで土地取引はしないのです。

確定測量が必要な場面とは

確定測量は土地の境界を定めるための作業だということが分かりました。
しかし、どんな時に土地の境界を定めておく必要があるのでしょうか?この章では確定測量が必要になる代表的なケースを3つ紹介します。

土地や建物を売却する時

土地を売却する際は確定測量図が必要です。主に買い手から境界確認書を要求されることが多く、ほとんどの取引は、境界確認を行います。

昔は、登記簿の面積で判断して売買していましたが、現状はそうではありません。

確定測量図がなく隣接する土地との境界が曖昧なまま売却してしまった場合、買い手が新たに建物を建てる際に隣接する土地の所有者と境界を巡ってトラブルに発展するリスクがあります。

このような場合、売り手が都合の悪い事象を隠していたとして「瑕疵(かし)担保責任」に問われ、損害賠償を請求される可能性があります。従って、特に土地を売却する際には、事前に確定測量図を準備して買い手に示すことで、お互いが安心して売買できるように努めることが大切です。

土地や建物を相続する時

土地を相続する場合、相続税の申告の際に確定測量図を添付する必要があります。土地は不動産にあたるので相続税の対象となっており、他の財産と合わせた金額に応じた税金が課せられることになっています。

また、相続した土地や建物などの不動産を売却する時にも境界画定図などの図面があると安心で、不動産を売却して現金化した場合にも、相続税の対象となっています。

新たな建物を建てる時

土地や建物などの不動産を購入したり相続した場合には、登記申請が必要になり、確定測量図が求められます。
また、土地に新たな建物を建てたり、建て替えする際にも必要です。

きちんと測量が行われていない場合は、建築基準法に触れて工事が行えない可能性があるので注意が必要です。

確定測量にかかる費用

次に境界測量の費用面を見ていきましょう。目安となる金額はあるものの、土地の広さや形によって左右されます。

また、基本的には測量費は、買い手が負担するものではなく、売主負担です。こうした境界確定における費用について、さまざまな角度から解説します。

土地の広さや形によって費用に差が出る

土地境界の測定量は、隣接している土地が官有地のケースや広さ、形によって変わります。

100平方メートル程度で官民立ち合いが不要の現況測量では35万∼45万円、立ち合いが必要な境界確定測量では、60万∼80万円を目安です。

業者によっても測量費用は異なるので、何社かに見積もりを取っておくとよいでしょう。

 費用が高額になるケース

まずは土地の広さが挙げられます。広ければ広いほど、人件費などかかり、費用が高くなります。
また、測量しにくい形状や手入れされていない土地であれば、費用は高くなります。

土地の広さや形だけではなく、「古い資料しかない」、「そもそも資料がない」というケースも高額になりがちです。短期納期を求めた際も、通常よりは高くなります。

また、相続や裁判でトラブルを起こしている場合も同様です。隣接している土地所有者が多い場合にコストがかさむことがあります。

費用負担は買主と交渉も可能

土地の売買が目的で確定測量をする場合、基本的には、売り手が費用を支払います。
しかし、売り出し前に買主が現れた場合は、買い手側に費用を要求することも可能です。費用については、売主と買主でしっかり交渉してください。

確定測量の流れと期間

ここまでで、確定測量をする理由や重要性、そして、費用について解説してきました。
では次に、実際に確定測量を行う際にどのような流れで進めていくかを紹介していきます。

確定測量のステップは表にまとめた通り5つのステップに分かれています。1つずつ見ていきましょう。

アクション誰が期間
ステップ1土地家屋調査士に測量依頼依頼者1~2日
ステップ2必要書類の提出依頼者1週間
ステップ3現況測量土地家屋調査士2~3週間
ステップ4立ち合いのもと境界確認土地家屋調査士、隣人、依頼者1カ月程度
ステップ5確定測量図の完成&捺印土地家屋調査士、依頼者1カ月程度

【ステップ1】土地家屋調査士に測量依頼

確定測量の専門家である土地家屋調査士に測量の依頼をします。依頼から書類作成まで、だいたい3〜4カ月かかります。確定測量図を作るには隣人の立ち合いも必要になるので日程調整などで時間がかかります。このように確定測量が完了するまで時間がかかるので、早めに測量の依頼をしておきましょう。

【ステップ2】必要書類の提出

境界の位置を仮で決める為に法務局などの役所に保管されている資料を使用します。以下の書類を土地家屋調査士に渡しましょう。

  • 公図
  • 登記簿謄本
  • 共同担保目録
  • 地積測量図
  • 建物図面

上記の書類は全て、現時点で分かっている土地の情報です。法務局やお近くの市役所に行けば手に入ります。

【ステップ3】現況測量

法務局や役場で取得した資料を見ながら、現況の調査をし、境界点の位置に仮杭を設置します。

 

【ステップ4】官民立ち合いのもと境界確認

土地家屋調査士や隣地所有者の立ち合いともと、仮杭を設置した境界の確認を行います。また、隣が公共用地であれば、市職員が立ち会うことになります。境界について立ち合い人が納得したら、コンクリート杭等の境界標を設置します。

【ステップ5】確定測量図の完成&捺印

定まった境界線をもとに土地家屋調査士が土地境界確定図を作成し、その内容に問題なければ捺印押印をします。

以上が確定測量の流れとなります。
やることが多いように思われるかもしれませんが、土地家屋調査士が準備を整えてくれるので自分一人で悩まなくて大丈夫です。

確定測量でトラブルを防ぐコツ

境界はその土地の面積を決め、土地の面積は不動産価値に直結します。
そのため、確定測量は慎重に行なわなければいけません。この章で確定測量をする際に注意しておくべき点を紹介します

関わる人が増えるほど時間がかかるので早めに行う

利害関係者が増えれば増えるほど、境界確認には時間がかかります。隣接地だけではなく、道路を挟んだ向かい側の土地所有者も関わることもあり、スムーズに境界確認できるとは限りません。

土地の売却スケジュールにも影響を受けてしまいますので、できる限り早めに手続きを進めておきましょう。売却前に行っておけば、円滑に土地売買を進められる可能性が高まります。

隣人との関係値を良好に

前述した通り、確定測量を行うには隣人の強力が必須です。隣人が立ち合いを拒否してしまうと確定測量ができません。

そのため日頃から良好な関係を築いておき、立ち合いが必要な時に依頼ができる状況を作っておきましょう。

買主を安心させるために測量図の種類について理解を深める

測量図には3種類あり、それぞれに特徴があります。また、種類によって買主の安心度が異なりますので、見識を深めておきましょう。

もっとも信頼できる種類は、確定測量図です。この測量図は、隣接地の所有者の立ち合いが済み、境界確定も完了しています。売買契約を結ぶ際は、確定測量図を使用することがほとんどです。

地積測量図という種類もあります。これは、法務局に登録されており、土地家屋調査士によって作られた書類ではあるものの、立ち合いが完了していない可能性があります。古い日付の図面には注意が必要であり、現地での境界線チェックは必須です。

この他にも現況測量図という種類があります。この図面は、文字通り、現況の測量しかされておらず、立ち合いは済んでいませそのため、図面として正確ではないことも考えられます。仮の測量図となりますので、この書類では買主を安心させることは難しいでしょう。

境界確認をしてトラブルを防ごう

土地の境界は、「境界確定測量」によって決まり、図面を作成します。買い手からの要望で境界確定を行うことが多いので、確定測量図を作成しておきましょう。

境界確認の流れは、土地家屋調査士との契約からスタートします。隣接地所有者の立ち合いなども含まれますので、日頃からコミュニケーションをとっておくとスムーズに行えるでしょう。土地家屋調査士は、不動産業者から紹介があります。
境界確認のすべての工程を終えるまでには、3〜4カ月程度かかります。状況次第では、1年以上かかることもあり、最悪の場合は、境界確認できないこともあるでしょう

土地の広さや形によって測量の費用が異なり、「ものすごく広い」、「図りづらい形状」といった場合は、高額になる可能性があります。費用負担は、基本は売り手側ですが、交渉することも可能です。

境界確認の注意ポイントは、できるだけ早めに対応しておくこと、測量図の種類について理解を深めることが挙げられます。分割で売却するためには、境界確認は必須ですので、この点も注意が必要。いずれにせよ、境界確認はトラブル防止になりますので、事前に行っておくことをおすすめします。

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土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

土地売却の流れや成功コツまとめ|費用や注意点まで徹底解説


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