土地権利書とは?権利書と登記識別情報の違いや紛失時の対応を解説

土地やマンション・戸建てなど、不動産を購入または相続した際に必ず受け取ることになる権利書。

大事なものだとは分かっていても、どんな時に必要になるのかいまいち分からないまま受け取ったという方も少なくないようです。

そこで今回は、土地の権利書がなにを証明する書類なのか、権利書が必要な時はいつなのかなど、権利書について徹底解説していきます。

紛失してしまった場合の対処法や、紛失した後に不動産の登記を行う際の各制度などもまとめてみましたので、ぜひ参考にしてみて下さい。

大熊 厚史
監修大熊 厚史
司法書士事務所で10年以上補助者として働いた後に、2016年8月に行政書士ダンディ法務事務所を開業。
弁護士・司法書士も同事務所内にいるので、どのような複雑な案件にも適切に対処。特に遺言・相続には自信あり。
【保有資格】行政書士、マンション管理士、宅建士、管理業務主任者、測量士補
【URL】行政書士ダンディ法務事務所

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土地の権利書とは

権利書という言葉を聞いたことがある人は多いのではないのでしょうか。

以下では、「権利書とは何なのか」、「登記簿の違い」なども解説しています。

土地の所有者である事を証明するもの

土地権利書や権利書は通称で、正式には「登記済権利書」と言います。
以下が、登記済権利書の画像です。

土地権利書 登記済権利書

売買や相続をしたことで、土地を取得し、登記を済ませた人に対して、法務局から交付されます。

しかし、登記済権利書は、2004年まで交付されていて、現在は発行していません。

現在は、登記済権利書の代わりに、「登記識別情報」が発行され、交付しています。
登記識別情報とは、12桁の英数字で構成されていて、パスワードのような役割を持っています。

登記識別情報通知書という書類に住所や不動産番号、登記名義人など記載されています。

登記識別情報が記載されている部分は、隠すためにシールが貼られているため、開封しないと見ることはできないです。

どちらも同じ効力を持っているので、不動産会社や銀行から「土地の権利書を用意してほしい」と言われたら、権利書もしくは登記識別情報のどちらかを用意しておきましょう。

登記済権利証と登記識別情報の違いは?
登記済権利証と登記識別情報の違いとして、権利書が発行された年電子データ化がされているかということが挙げられます。
登記識別情報は、データ化された権利証となるため、パスワードを使用すれば、オンラインでの申請も可能です。

土地の権利書と登記簿の違い

登記簿と権利書はよく似ていますが、これら二つは別物です

権利書は前述で解説した、「所有権が誰から誰に移った」か分かる書類で、登記された時のみ発行されます。

登記簿は、「その土地がどこにあり、誰のもので、どのように利用されている」など、その土地に関する重要な情報が記されています。

登記簿とは
登記所に保管されている帳簿。登記簿を見れば、所有権や所有者の確認以外にも、抵当権や根抵当権等担保に関しても確認が可能です。

登記簿は、管轄の法務局で手数料を払えば、誰でも登記情報や土地の経歴を閲覧できます。

権利書を紛失しても土地売却は可能

まず、権利書を紛失した場合に覚えておきたいのが、権利書の再発行は出来ないということです

しかし、所有権を他の方法で証明すれば、土地の売却や相続など問題なく行えます。

以下では、権利書の紛失時でも土地を売却できる対処法とメリット、デメリットについて解説しています。

  • 事前通知制度
  • 資格者代理人(司法書士など)による本人確認情報制度
  • 公証人による本人確認

事前通知制度

事前通知制度を利用すれば、土地売却ができます。
以下の画像は、事前通知制度を利用した際に、郵送される書類です。

土地権利書 事前通知制度

事前通知制度は、土地売買の手続きをしたいが、権利書を紛失して、所有権の証明ができない時に利用できます。

管轄の法務局に事情を説明すると、法務局から事前通知書を送付してくれる制度です。

以下では、事前通知制度を利用する場合の手順になります。

  1. 権利書を提示できない理由を記載して、登記申請を行う
  2. 法務局から、登記名義人に対して、事前通知書が送付される
  3. 事前通知書を受け取り、2週間以内に登記内容が真実である旨を申し出る
  4. 登記名義人から返送された書類を法務局が受理して、登記が完了

権利書を紛失した方から法務局へ返送をしないと、登記を却下される可能性があるので、返信の期限には注意しましょう。

事前通知制度のメリット・デメリット

事前通知制度を利用するメリットは、費用が全くかかりません。

そのため、経済面での負担がなく、最も利用しやすい制度になります。

事前通知制度を利用するデメリットは、登記の完了まで時間がかかることです。

登記完了するまで、最短で2週間を要します。

すまリス
急いで登記を完了させたい場合は、事前通知制度をおすすめできません。

資格者代理人(司法書士など)による本人確認情報制度

以下は、資格者代理人による本人確認情報制度で利用される画像です。

土地権利書 資格者代理人(司法書士など)による本人確認情報制度

権利書を紛失した場合、司法書士や弁護士、土地家屋調査士などの資格者による本人確認情報の提供によって、土地売却が可能です。

資格者代理人による本人確認情報制度とは、登記名義人が権利書を提出できない時に、司法書士などの特定の有資格者が作成した「本人確認情報」をもとに登記を行う制度です。

具体的には、以下の手順を踏みます。

  1. 運転免許証、マイナンバーカードなど身分証をもとに、登記名義人の本人確認情報を司法書士などに作成してもらう
  2. 抵当権抹消の登記申請をする際に、登記名義人の本人確認情報も併せて提出する

本人確認書類などに不備があると、本人確認が難しくなるため、全ての必要書類を持って資格者との面談に臨むことを頭に入れておくと良いでしょう。

本人確認情報の提供制度のメリット、デメリット

資格者代理人(司法書士など)による本人確認情報制度のメリットは、時間と手間を省くことです。

司法書士が本人と面談して、身分証や必要書類の提供、聞き取りを行った情報で、本人確認情報を作成します。

そして登記申請と一緒に登記所に提出するので、通常の申請より時間がかかるということがありません。

資格者代理人(司法書士など)による本人確認情報制度のデメリットは、3つの制度の中で一番費用がかかることです。

司法書士の事務所によって費用は変わりますが、5万~10万円あたりが相場になっています。

依頼する相手が司法書士や弁護士など資格者であり、慎重な手続きや登記申請と同じタイミングで完了する事からも、費用が高くなってしまう傾向にあります。しかしこの制度が1番利用されています。最もオーソディックスな方法です。

すまリス
費用はかかりますが、安全性が高く、時間もかからないことから、土地売却の際には適した制度でしょう。

公証人による本人確認制度

公証人による本人確認は、公証人が立会い、書類手続きをすることで、公的に土地の所有者であることが認めらるため、土地の売却ができます。

公証役場は全国各地に設置されており、日本公証人連合会のホームページで各公証役場の住所を調べることが出来ます。

具体的な手順は、以下になります。

  1. 印鑑証明、実印、必要書類を持って、公証役場で手続きを行う
  2. 公証人が本人確認、登記申請書類を添付する
  3. 権利書の代わりに登記申請を行う

司法書士などの資格者に依頼するよりも、依頼料の相場が比較的安くなっているため、費用をなるべく抑えたいという方にお勧めな方法です。

印鑑証明書や実印・運転免許証などの本人確認が出来るものと、登記申請のための委任状などが必要になるため、不備がないように必要なものを全て持っていくようにしましょう。

公証人による本人確認制度のメリット、デメリット

公証人による本人確認制度のメリットは、費用を最低限に抑えられます。

費用は1件につき、一律3,500円と安く済ませられます。

費用はかかりますが、本人確認情報の提供より安く済み、手続きが完了するタイミングは、登記申請が完了した際になります。

公証人による本人確認制度のデメリットは、労力がかかる事です。

準備の段階で、司法書士の協力が必要なこと、公証役場で手続きをする点で、前述した2つの制度より労力がかかります。つまり簡単に言うと面倒臭くて敬遠されています。

すまリス
忙しくて時間が取れない方は、上記のリスクを踏まえた上で活用を検討してみてください。

権利書を悪用されない方法

権利書を紛失した際に、悪用されることはありません。

ただし、盗まれた際の対処法や予防措置をしておくことで、万が一悪用されても対応できます。

以下では、権利書を紛失した時の対処法を解説しています。

不正登記防止申出

申出を行うと、法務局が書類を受け取ってから3か月の間に不正な登記の申請が行われた時に、申請者に知らせてくれるというものです。

この申し出は、該当する不動産の管轄の法務局に直接出向くことが必要となり、印鑑証明書や登記事項証明書とともに提出します

すまリス
やむを得ない事情がある場合には、委任による代理人が代わりに出頭することも可能です。

登記識別情報の失効申出

この申し出を行うと、発行した際に受け取った12文字のパスワードを無効にして、使用できないようにします。

これも不正登記防止申出と同じように、印鑑証明書や登記事項証明書などの資格証明書とともに提出する必要があります

申出が受理されると同時に、登記識別情報の効力は失われます。

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土地の権利書が必要な時とは

権利書上で指定された土地を所有しているという証となる権利書ですが、例えばどんな時に必要となるのでしょうか。ここでは、土地の権利書が必要になるタイミングやなぜ必要なのかなどを見ていきましょう。

不動産の売却時

所有権を持っている不動産の売却を行う際、権利書は必ず必要となります

不動産の仲介依頼を不動産会社に依頼する際、不動産会社はその不動産の「所有者の確認」と呼ばれる確認をします。

その時にこの権利書を提示することにより、その不動産の法的な所有者であることを証明することが出来ます。

他にも、不動産の売却契約を行った後に買主に所有権が渡る際にも権利書は必要です。

これは所有権の移転登記と呼ばれ、手続きを行う際に登記識別情報か登記済権利証は必ず必要な書類の一つとなるため、必ず用意しておきましょう。

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住宅ローンの借り換え時

住宅ローンの契約を借り換えする際にも、土地や建物の権利書は必要です。

契約している住宅ローンよりも、他の住宅ローンの方が金利が低かったり条件が良かったりする場合、住宅ローンの借り換えができるとされています。

新しく住宅ローンを組む際は、債務者となる金融機関が担保となる土地や建物に抵当権を設定します。

抵当権を設定したら、住宅ローン借り入れ者は、抵当権を設定したという登記を法務局に申請しなければなりません。

土地の相続を行う時

土地の権利書の所有者が亡くなった場合、権利書は基本的に効力を失うことになるとされています。つまり相続登記の際には権利書は必要ありません。

そのため、不動産の相続手続きが完了すると、新しい所有者に新しく権利書が発行されることになります。

中には、所有者が亡くなった場合でも権利書が有効なケースや、元所有者の住民票の保存期限が切れているケースなど、権利書が必要になることもあります。住民票で住所移転の繋がりが付かない場合は権利書で補える場合もあります。

すまリス
土地の相続を行う際は、念のために権利書があるかどうかを確認しておくと良いでしょう。

個人間の売買でも必要となる

不動産会社などの仲介を入れずに親族や個人間で行う際でも、権利書は必要です。

売却を考えているのであれば権利書を所持しているのかを事前に確認しておきましょう。

不動産の登記が関わってくる手続きであれば、基本的に土地や建物の権利書は必要となってくるため、とても重要と言えます。

そのため、不動産を購入した際には、必ず権利書を紛失しないようにしっかりと管理しておきましょう。金庫等に大切に厳重に保管しておくと良いでしょう。

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土地の権利書は売却の際に重要となる

土地の利書は、売却や住宅ローンの借り換えなど、さまざまなシーンでとても重要となるもの。

万が一紛失してしまうと再発行ができないので、土地を購入または相続して権利書を受け取ったら、失くさないようにしっかりと管理しておくことをおすすめします。

土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

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記事のおさらい

土地の権利書とは?

土地権利書や権利書は通称で、正式には「登記済権利書」と言います。売買や相続をしたことで、土地を取得し、登記を済ませた人に対して、法務局から交付されます。しかし、登記済権利書は、2004年まで交付されていて、現在は発行していません。現在は、登記済権利書の代わりに、「登記識別情報」が発行され、交付しています。登記識別情報とは、12桁の英数字で構成されていて、パスワードのような役割を持っています。登記識別情報通知書という書類に住所や不動産番号、登記名義人など記載されています。

詳しく知りたい方は土地の権利書とはをご覧ください。

権利書を紛失しても土地売却は可能?

権利書を紛失しても土地売却する方法は以下のものです。

  • 事前通知制度
  • 資格代理人による本人確認情報制度
  • 公証人による本人確認

詳しくは土地売買契約を作成する時の4つの注意点をご覧ください。

土地の権利書が必要な時とは?

土地の権利書が必要な時とは以下のものです。

  • 不動産の売却時
  • 住宅ローンの借り換え時
  • 土地の相続を行う時
  • 個人間の売買でも必要となる

詳しく知りたい方は土地の権利書が必要な時とはをご覧下さい。

権利書を紛失した時の対処法は?

土地の権利書を紛失した時の対処法とは以下のものです。

  • 不正登記防止申出
  • 登記識別情報の失効申出

詳しく知りたい方は権利書を悪用されない方法をご覧ください。


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