土地の権利書ってなに?権利書の役割や紛失時の対処法をご紹介

土地やマンション・戸建てなど、不動産を購入または相続した際に必ず受け取ることになる権利書。大事なものだとは分かっていても、どんな時に必要になるのかいまいち分からないまま受け取ったという方も少なくないようです。
そこで今回は、土地の権利書がなにを証明する書類なのか、権利書が必要な時はいつなのかなど、権利書について徹底解説していきます。紛失してしまった場合の対処法や、紛失した後に不動産の登記を行う際に知っておきたい各種制度などもまとめてみましたので、ぜひ参考にしてみて下さい。

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土地の権利書は「土地所有の証明書」

不動産の売買などを行う方であれば聞いたことがあるかもしれませんが、土地の権利書は持っているけど、どんな時に使えばよいのか、必要なのかがよく分からないという方も多いはず。ここでは土地の権利書について詳しく紹介していきます。

土地の権利書とは

まず、土地の権利書とは、前章でお話した登記が完了した際に、法務局から受け取ることになる所有権を証明する紙のことを指します。
この権利書を所持していることで、所有する不動産の権利者であることを証明することが出来るため、他人がその不動産に関する手続きを所有者に知らせず行うということを不可能にさせるという意図があります。
ここで言う権利書は、該当する不動産への所有者を証明するための書類であるため、もし権利書を失くしてしまったとしても、所有権自体も失くしてしまうということはありませんそのため、紛失したとしても他の所有権を証明する書類があれば、不動産の所有権を証明することが可能になります。
しかし、この権利書と印鑑、印鑑証明書を同時に紛失してしまうと、所有権を勝手に移されてしまう可能性もあるため、注意が必要です。土地だけでなく、その上に立つ建物も所有している場合、権利書はそれぞれ異なります。どちらも同時に売却を行いたいという時は、土地と建物両方の権利書が必要となってきます。

権利書には2種類ある

不動産における所有権を証明する権利書には、発行された年によって異なる、登記済権利証登記識別情報と呼ばれる2種類があります。
まず、登記済権利証は、旧不動産登記法にのっとり登記された不動産に対して発行されていたもので、明治32年から平成17年の不動産登記法の改正まで約100年間の間発行されていた権利書となります。現在の不動産法では発行されていませんが、もちろん今でも権利書としての効力はあります。
次に、登記識別情報は、平成17年の不動産法改正により発行し始められた権利書で、登記済権利証と同じようにその不動産における所有権を証明するための書類となります。実際に法務局から受け取る書類は登記識別情報通知と呼ばれ、12ケタのパスワードのような文字が記載されています。
名前と権利書の内容は少しづつ異なりますが、どちらも土地の権利書としての効力は持っているため、どちらかの権利書の方が効力が高いというようなことは一切ありません。

登記済権利証と登記識別情報の違いとは?

どちらも不動産における所有権を証明する目的は同じですが、登記済権利証と登記識別情報の違いとして、その権利書が発行された年電子データ化がされているかということが挙げられます。
旧不動産法において発行された登記済権利証は、平成17年以前までに発行されたもの、新不動産法において発行された登記識別情報は、平成17年度以降に発行されたものとなります。そのため、どの年にその不動産の所有権を登記したかによってどちらの権利書を持っているかは異なります。
また、新システムで使用される登記識別情報は、データ化された権利証となるため、パスワードを使用すれば、オンラインでの申請なども行うことが出来るという特徴があります。

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土地の権利書と登記簿は別?

土地の権利書を調べるとよく見かけるのが「登記簿」という単語です。

この登記簿と権利書はよく似ていますが、これら二つは別物です

権利書は前節で説明した通り、土地や建物を所有し、登記を行った人に直接交付されるもので、個人で保管するものになっています。

一方の登記簿は、登記所というところで保管されている公簿の事を指し、法務省でデータとして保管されているものになります。

この登記簿は個人で保管したり持ち出したり出来るものではなく、取得したい場合は登記簿の一部の内容を紙媒体に移して得る方法をとります。

土地の持ち主を明確にする役割としては土地権利書と同じですが、それを法務省で保管している点、紙媒体で印刷されているものではない点、また誰でも閲覧が可能な点が土地権利書との大きな違いです。

土地の権利書を失くしてしまったら

様々な場面で必要と書類となる土地や建物の権利書。しっかりと管理していたはずなのに失くしてしまった、災害や火災などにより紛失してしまったという場合はどうすれば良いのかと不安になる方もいるかと思います。ここでは、不動産の権利書を失くしてしまった場合に出来ることを確認していきましょう。

悪用される可能性は?

土地の権利書をなくしてしまった場合にまず1番心配になることが、その権利書を悪用されてしまうのではないか、という事ではないでしょうか。結論からお話しすると、権利書をなくしてしまっても基本的に悪用はほとんどの場合不可能に近いとされています。土地の権利書を使用する際は一般的に司法書士が代行することが多く、その時点で本人確認を行うため、盗難に遭った権利書だけでは所有権の移動や不動産の売却は難しいです。そのため、権利書がないからといって不動産が知らないところで売却されてしまったり、所有権が移動してしまったりする事は基本的には出来ません。しかし、可能性はゼロではないため、出来るだけ紛失や盗難には遭わないようにしましょう。
また万が一、権利書を悪用しての登記が行われてしまったとしても、その登記が所有者以外の者による無効な登記であることを裁判などで証明することが出来れば、所有権移転登記や売却の手続きも無効にすることができます。しかし、手間も時間もかかってしまうため、悪用されないように不正登記防止申出や登記識別情報の失効申出を行うようにしておきましょう。

紛失すると権利書の再発行は出来ない

まず、権利書を紛失した場合に覚えておきたいのが、権利書の再発行は出来ないということです。しかし、権利書を紛失しただけでは所有権自体も失うことにはつながらないため、その不動産の所有権を他の方法で証明することが出来れば、不動産の売却や相続などの各種手続きも問題なく行うことが出来るでしょう。
しかし、登記済権利証や登記識別情報の他にも所有権を証明する書類はあるとは言え、やはりこれらの権利書を提示する方が手続きはスムーズにいきます。そのため、権利書はなるべく紛失しないようにしっかりと管理しておくことが好ましいでしょう。

紛失した場合にすぐ行うこと

権利書を紛失してしまった時にすぐ行っておきたいのが、紛失または盗難にあったという旨をその不動産の管轄の登記所に伝えておくことです。権利書と印鑑などを一度に失くしてしまったり盗まれてしまったりした場合、所有権の移転を勝手に登記されてしまう可能性も。
そのため、本当の所有権所持者である自分以外の人間から登記の申請があった時に連絡してほしいという旨を伝えておきましょう。この時に出来る手続きは、不正登記防止申出と登記識別情報の失効申出の2つがあります。

不正登記防止申出

権利書を紛失した際に行っておきたい手続きの1つが、不正登記防止申出です。この申出を行うと、法務局が書類を受け取ってから3か月の間に不正な登記の申請が行われた時に、その旨を申請者に知らせてくれるというものです。この申し出は、該当する不動産の管轄の法務局に直接出向くことが必要となり、印鑑証明書や登記事項証明書とともに提出します
注意点として挙げられるのは、この申出は3か月しか有効でないため、3か月ごとに申請をする必要があるということ。原則として法務局に出頭する必要がありますが、やむを得ない事情がある場合には、委任による代理人が代わりに出頭することも可能です。

登記識別情報の失効申出

登記識別情報を紛失してしまった場合やパスワードを誰かに盗み見されてしまった場合であれば、発行した際に受け取った12文字のパスワードを無効にさせて使用できないようにする登記識別情報の失効申出という制度も利用することが出来ます。
これも不正登記防止申出と同じように、印鑑証明書や登記事項証明書などの資格証明書とともに提出する必要があります。申出が受理されると同時に、登記識別情報の効力は失われます。

・基本的に悪用はされない
・再発行は出来ない
・すぐに申出を行う

権利書を失くした場合に知っておきたい制度

土地などの不動産の登記を行う際に、必要となる権利書を紛失してしまったらどうなるのでしょうか。ここでは、権利書を紛失した後に登記を行う際に知っておくと便利な制度について見ていきましょう。

事前通知制度

権利書を紛失してしまった後に該当する不動産の登記を行う際、覚えておきたい制度の一つに事前通知制度があります。権利書が紛失などにより提出出来ない場合に使用される制度で、登記の申請時に権利書の提供がない時、登記官は登記者に対して事前通知を行う必要があるというものです。
権利書が紛失などにより提出出来ないという旨を登記申請書に記入し、申請に必要となる権利書以外の全ての書類と共に提出した後、法務局から申請の内容が真実であるかの確認を行う通知が届きます。この通知に応えることで、権利書がない場合でも登記を行うことが出来ることになっています。

事前通知制度のメリット、デメリット

事前通知制度を利用する一番のメリットは、必要な費用がゼロである点です。そのため、経済面では最も利用しやすい制度になります。

ただし、この制度には2つのデメリットも存在しています。

1つ目は登記完了までに時間がかかる事、そして2つ目は権利証を紛失した人から法務局へ返送が確認できなかった場合、登記が却下される可能性がある事です。

その為、急いで登記を完了させたい場合についてはこの制度はオススメ出来ません。

また、2つ目のデメリットについては、もし登記が却下されてしまった場合、売買やローンに伴う取引では、登記申請が却下されてしまうとその取引自体がなしになってしまう恐れがあります。

その為、この手段を選ぶ人はそのリスクも考えて利用するようにしましょう。

本人確認情報の提供制度

権利書を失くしてしまった場合、司法書士や弁護士、土地家屋調査士などの資格者による本人確認情報の提供によっても、登記を行うことが可能です。資格者や代理人として品位保持義務という重い責任を持っているため、依頼者は免許証や保険証などの本人確認が出来る書類の提示と資格者による面談を行うことで、権利書が無くても登記を行うことが出来るということになるのです。
しかし、不動産の登記という重要な手続きに必要な本人確認となるため、資格者による面談は慎重に行われることとなります。本人であることを証明する書類に不備があると、本人確認が難しくなるため、全ての必要書類を持って資格者との面談に臨むことを頭に入れておくと良いでしょう。

本人確認情報の提供制度のメリット、デメリット

資格者による本人確認情報の提供制度は、本人確認手続きが最も慎重に行われる事、そして登記申請と一緒に提供する為に、手続きが完了するタイミングが登記申請と同じである事がメリットとして挙げられます。

ただし、この方法は全ての方法の中で最も費用がかかる制度になっています。

依頼する相手が司法書士や弁護士など資格者である事、またメリットで上げた通り、慎重な手続きや登記申請と同じタイミングで完了する事からも、費用が高くなってしまう傾向にあります。

しかし、不動産売買など、大きなお金が動く取引で利用する場合はデメリットよりもメリットが生かされる為オススメの手段と言えます。

公証人による本人確認制度

公証人による本人確認制度もまた、権利書を紛失し提示することが出来ない時に覚えておきたい制度の一つ。この公証人による本人確認制度は、遺言書などの公正証書の作成などを行う公証役場にて行うことが出来ます。司法書士などの資格者に依頼するよりも、依頼料の相場が比較的安くなっているため、費用をなるべく抑えたいという方におすすな方法です。
印鑑証明書や実印・運転免許証などの本人確認が出来るものと、登記申請のための委任状などが必要になるため、不備がないように必要なものを全て持っていくようにしましょう。この公証役場は全国各地に設置されており、日本公証人連合会のホームページで各公証役場の住所を調べることが出来ます。

公証人による本人確認制度のメリット、デメリット

この制度は、1つ目と2つ目の制度の間をとったようなメリット、デメリットがあります。

費用自体はかかりますが、2つ目の方法よりは安く済み、手続きが完了するタイミングは2つ目の方法と同じく、登記申請が完了した際になります。

ただし、この方法のデメリットとしてあげられるのは、作業が2つ目の方法と比較して雑であるという事です。

この本人確認作業が雑になされてしまうと、公証人に認証が無効になってしまう可能性が高くなります。

その為、費用を極力かけたくないけど時間は変えたくない、という状況の人は、上記のリスクを踏まえた上で活用するといい方法であると言えます。

 

・事前通知制度を使用
・本人確認情報制度
・公証役場で行う方法も

土地の権利書が必要な時とは

権利書上で指定された土地を所有しているという証となる権利書ですが、例えばどんな時に必要となるのでしょうか。ここでは、土地の権利書が必要になるタイミングやなぜ必要なのかなどを見ていきましょう。

不動産の売却時

所有権を持っている不動産の売却を行う際、権利書は必ず必要となります。不動産の仲介依頼を不動産会社に依頼する際、不動産会社はその不動産の「所有者の確認」と呼ばれる確認をします。その時にこの権利書を提示することにより、その不動産の法的な所有者であることを証明することが出来ます。
その他にも、不動産の売却契約を行った後に買主に所有権が渡る際にも権利書は必要です。これは所有権の移転登記と呼ばれ、この手続きを行う際に登記識別情報か登記済権利証は必ず必要な書類の一つとなるため、必ず用意しておきましょう。

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住宅ローンの借り換え時

不動産を購入した際に多くの方が結ぶであろう住宅ローンの契約を借り換えする際にも、土地や建物の権利書は必要です。現在契約している住宅ローンよりも、他の住宅ローンの方が金利が低かったり条件が良かったりする場合、この住宅ローンの借り換えを行うことが出来るとされています。
新しく住宅ローンを組む際は、その債務者となる金融機関が担保となる土地や建物に抵当権を設定することになり、住宅ローン借り入れ者は抵当権を設定したという登記を法務局に申請することに。この登記の際に権利書が必要となるため忘れないようにしましょう。

土地の相続を行う時

土地の権利書の所有者が亡くなった場合、その権利書は基本的に効力を失うことになるとされています。そのため、不動産の相続手続きが完了すると、新しい所有者に新しく権利書が発行されることになります。
しかし、中には所有者が無くなった場合でも権利書が有効なケースや、元所有者の住民票の保存期限が切れているケースなど、権利書が必要になることもあります。そのため、土地の相続を行う際は、念のために権利書があるかどうかを確認しておくと良いでしょう。

個人間の売買でも必要となる

不動産の売却の契約を不動産会社などの仲介を入れずに親族や個人間で行う際でも、権利書は必要となるため、売却を考えているのであれば権利書を所持しているのかを必ず事前に確認しておきましょう。
不動産の登記が関わってくる手続きであれば、基本的に土地や建物の権利書は必要となってくるため、とても重要と言えます。そのため、不動産を購入した際には、必ず権利書を紛失しないようにしっかりと管理しておきましょう。

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土地の所有権を持っていることを証明する書類である利書は、売却や住宅ローンの借り換えなど、さまざまなシーンでとても重要となるもの。万が一紛失してしまうと再発行が出来ず、悪用されてしまう可能性もあるため、土地を購入または相続して権利書を受け取ったら、失くさないようにしっかりと管理しておくことをおすすめします。

土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

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