【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却の費用の大半は仲介手数料。賢い節約方法を紹介

マンション売却にかかる費用は売却価格の5~7%と言われています。

すまリス
思ったよりマンション売却には費用がかかるかも…!

何にそんなに費用がかかるの?

「マンション売却にかかる費用をなるべく安くしたい!」

という方に向け、この記事ではマンション売却にかかる費用の内訳と節約方法を解説します。

なお、先にマンションの売却価格を知りたい方は、下記のフォームからマンション査定を行うことができます。

監修者松岡慶子
監修松岡慶子
神戸大学出身。音楽関係のライターとして、音楽専門誌等に執筆経験がある。 2016年10月28日に大阪市中央区に「はる司法書士事務所」を開設。監修本として「事業者必携 これならわかる 最新 不動産業界の法務対策」「事業者必携 不動産契約基本フォーマット 実践書式80」「図解で早わかり 民法改正対応! 最新 土地・建物の法律と手続き」(いずれも三修社)などがある。
【保有資格】司法書士
【URL】はる司法書士事務所

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マンション売却の費用の大半は仲介手数料

東京のマンションの平均売却価格(5,466万円。2022年4月現在)を元にすると、マンション売却にかかる費用はおよそ380万円です。

そのうち仲介手数料が約190万円とマンション売却にかかる費用の大半を占めます。

その他にも、譲渡所得税クリーニング費用印紙税住宅ローン一括返済費用などの費用もかかります。

マンション売却にかかる費用: 209万971円
(マンションの売却価格を5,466万円※1 として計算)

1.仲介手数料:186万9,700円

2.譲渡所得税:6万3,768円 ※2 ※3  ※4

3.印紙税:3万円 ※5

3.抵当権抹消費用:2000円

4.住宅ローン一括返済費用(住宅ローン返済の事務手数料):5,500円 ※6

6.引っ越し費用:10万円

7.ハウスクリーニング費用:5万円

※1:東京都のマンション売却平均価格。「首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況(2020年01月~03月)」より。
※2:居住期間を5年超10年未満として計算。
※3:取得費用を5000万円(新築)として概算。正確には物件の購入価格や築年数などによって異なる可能性があります。
※4:控除を使わなかったとして計算
※5:軽減後。2014年4月1日~2024年3月31日までの間に作成される不動産譲渡に関する契約書について軽減税率が適用されます。(参考:国税庁
※6:三井住友銀行、インターネットバンキングの場合

次の章からは、マンション売却に占める費用で金額が大きくなりがちな仲介手数料について解説します。

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マンション売却でかかる仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼してマンションの売買契約を結んだ場合に、不動産会社への報酬として発生する費用です。

仲介手数料とは

仲介手数料以外にも、「媒介報酬」「媒介手数料」「約定報酬」などの呼び方がありますが、すべて同じものです。

仲介手数料は、マンションの売却ができたら売却活動をサポートしてくれた不動産会社に支払います。

一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んだときは、仲介手数料は買主を見つけてくれた1社のみに支払います。

媒介契約期間中に売買が成立しなかった場合は原則支払いが不要です。

仲介手数料はなぜ支払う必要があるのか

すまリス
仲介手数料、結構かかるんだね。どうして支払わなければいけないの?
不動産会社がマンションの買主を募集するにあたって、下記のようなコストがかかります。
  • SUUMOやホームズへの広告掲載費用
  • 自社でのビラ作成費用
  • 営業マンの人件費
  • 購入希望者を案内する際にかかる費用
  • 社用車にかかる費用
  • 事務所の家賃等の固定費

昨今はWebで気になる物件を探して問い合わせをしてくる購入希望者が増えていますが、ポータルサイトに物件情報を掲載するのにも数千円~数万円の費用がかかります。

例えばSUUMOでは、検索上位に表示させたり目立つデザインで表示させるためにはプラスでの課金が必要です。

良い条件で購入してくれる人を早く見つけようとすれば、それだけコストがかかっていまうのです。

集客にかかるコストの支払いや、一日に何組も購入希望者を案内してくれる営業マンへの謝礼として、仲介手数料が支払われるのです。

仲介手数料の支払いタイミングとお金の流れ

一般的に、仲介手数料は2回に分けて支払います。

仲介手数料を払うタイミングとお金の流れ

売主が売買契約時に仲介手数料の半額を支払います。

代わりに買主から「手付金」を受け取ります。手付金は購入金額の20%を上限として、買主との交渉で金額が決まります。

仲介手数料の残りの半分は、物件の引き渡しを終えたタイミングで支払います。

引き渡し時には、売主は買主から残りの代金を支払ってもらいます。

マンション売却での仲介手数料をシミュレーションしよう

下記のシミュレーションツールに、マンション名を入力するとおよその仲介手数料の相場が分かります。

上記の仲介手数料はあくまで法律で定められた上限です。

不動産会社によっては、上限額よりも安い仲介手数料を設定していたり、契約条件に応じて値引きをしてくれたりすることもあります。
すまいステップでは、1度の申し込みで複数の不動産会社にマンション売却の相談ができます。下記のバナーからお進みください。
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マンション売却での仲介手数料の概算表

マンション売却の仲介手数料は、マンションの売却価格によって決まります。

マンションの売却価格ごとの仲介手数料の概算を一覧でまとめると、このようになります。

マンションの売却価格仲介手数料の上限額
2000万円66万円
2500万円81万円
3000万円96万円
3500万円111万円
4000万円126万円
4500万円141万円
5000万円156万円

仲介手数料の計算方法

不動産売却で支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。

売買価格が1000万円~1億円の場合の仲介手数料は、以下のようになります。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税

例えば、マンションを3500万円で売却した場合の仲介手数料は以下の計算式で求められます。

マンション売却の仲介手数料
=マンションの売却価格 × 3% + 6万円

=3500万円×3%+6万円
=105万円
仲介手数料について詳しくはこちらの記事で解説しています

マンション売却でかかるその他の費用

その他にも、マンション売却では以下のような費用がかかります。
  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • ローン一括差返済手数料
  • 引っ越し費用
  • ハウスクリーニング費用

譲渡所得税

マンションを売却した際に売却益が発生すると、「譲渡所得税」と呼ばれる税金を支払わなければなりません。

譲渡所得税は、譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興所得税の3つを総称したもののことです。

譲渡所得税はマンションを売却するまでに所有していた期間によってかかる税率が変わります。

マンションの所有期間が5年未満だと売却益(=譲渡所得)の約40%、5年超で約20%の譲渡所得を支払います。

印紙税

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文書にかかる税金です。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

印紙税は契約書1通ごとに課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になります。

たいていの場合は、売主・買主の各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので費用は折半となり、1通分の印紙代を負担します。

登録免許税

マンションを売却すると、下記の2つの登記を行わなければなりません。

  • 所有権移転登記
    マンションの所有権を売主から買主へ移転する登記。
  • 抵当権抹消登記
    ローンのあるマンションに設定される「抵当権」を抹消する登記。

詳しくは下記の記事で解説しています。

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ローン一括返済手数料

売却するマンションにローンが残っている場合、一括返済のための金融機関の事務手数料が必要になります。

なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、テレビ窓口等で行う場合、ネット経由で行う場合で異なります。

ネットで手続きを行ったほうが手数料が安くなる金融機関もあるため、今のマンションのローンを借りている金融機関の手数料を事前にチェックしておくと良いでしょう。

マンション売却で場合によってかかるその他の費用

その他、下記のような費用がかかる可能性があります。

  • 司法書士に支払う報酬
  • 引っ越し費用
  • ハウスクリーニング費用

司法書士に支払う報酬

所有権の移転登記や抵当権抹消の登記を司法書士に依頼する場合、司法書士に報酬を支払う必要があります。

引越し費用

物件の買い換えを考えているのであれば、引っ越し費用も必要です。

また、新居に入居するまでに仮住まいをするのであれば、その間の家賃はもちろん、引っ越し費用も当然2回かかってくるため注意が必要です。

ハウスクリーニング費用

マンション売却に向けて部屋をキレイにしておきたい人はハウスクリーニングがオススメです。

同じ住宅でも、空室のほうが費用は安くなります。また、部屋の広さでも相場は変わります。

詳しくは下記の記事で解説しています。

マンション売却の費用の節約方法

すまリス
なるべく費用をかけずにマンションを売却したいな!
この章では、そんな人に向けてマンション売却にかかる費用を節約する5つのアイディアを紹介します。
  1. マンション売却にかかる税金を節約する
  2. マンション売却の仲介手数料を節約する
  3. アフターサービスの充実した不動産会社に売却する
  4. 引っ越しのオフシーズンにマンションを売却する

節約方法①:マンション売却にかかる税金を節税する

マンション売却で譲渡利益が発生した場合の譲渡所得税については、国が4つの特例控除を用意しています。

これからご紹介する特例控除を利用すれば譲渡所得税の負担を軽くできるので、積極的に活用しましょう。

売却特例

すまリス
控除や特例を活用する場合は、翌年に確定申告が必要だよ!忘れず行おう!

3,000万円の特例控除

マンションを売却して譲渡所得(=売却代金から費用を引いて残った利益)が出るとかかる譲渡所得税

3000万円特例控除」とは、3000万円まで譲渡所得を控除できる制度です。

ただし、新居で住宅ローン控除を使いたい場合は、この制度と併用ができないため注意しましょう。

特定居住用財産の買い換え特例

買い替え特例」とは、住み替えの際に譲渡利益の課税が繰り延べできる制度です。

繰り延べなので、非課税になるわけではありません。

将来買い換えたマンションを譲渡したときに、このときの譲渡利益がまとめて課せらます

あとで困らないように、その点はしっかり理解しておきましょう。

所有期間10年超の軽減税率

所有期間が10年を超えるマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税率が14.21%まで下がります。

3,000万円の特例控除と併用することもできます。

ただし、この制度で控除を受けると「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意してください。

譲渡損失の損益通算と繰越控

マンションを売却すると、譲渡損失が出る(購入した金額より売却した金額の方が少ない)こともあります。

こうしたケースを救済するのが居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除です。

この特例を受けると、売却の損失と他の所得(例えば給与所得)との間で損益通算ができます。

その分課税対象となる所得金額が抑えられ、支払う税額を少なくできます。

節約方法②:アフターサービスの充実した不動産会社に仲介を依頼をする

アフターサービスの充実した不動産会社に仲介を依頼することで、売却にかかる費用を抑えることもできます。

例えば、大手不動産会社の住友不動産では、以下のようなサービスを行っています。

  • マンションおそうじ
    キッチンや浴室などのクリーニング代を負担してもらえる
  • 設備修理
    引き渡し後に起こった設備の不具合の修理費用1カ所につき最大11万円まで負担してもらえる

このようなサービスを活用することで、クリーニング費用やリフォーム費用を抑えることができます。

節約方法③:引っ越しのオフシーズンにマンションを売却する

特に家族で住んでいる場合に、意外に大きな金額になるのが引っ越し費用。

4人家族だと、10万円以上かかることが多いようです。

引っ越し費用の相場は、時期によって変わります。下のグラフは、「引っ越し宣言」が4人家族の場合の年間の引っ越し相場を調べたものです。

月別の4人家族の引っ越し費用の相場

県外への引っ越しの場合、最も安い1月の引っ越し費用は、最も高い3月の相場より約14万円も安くなることが分かります。

また、引っ越しの多い3月はマンションのクリーニング費用高くなる傾向があります。

そのため、引っ越しの多い3月や4月を避けて引っ越しを行うことでマンション売却にかかる費用を節約することができるのです。

費用について困ったら、知識豊富な不動産会社の担当者に相談することもおすすめです。エース級の担当者のみが対応にあたる「すまいステップ」で、まずは査定依頼を。

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節約方法④:買取での売却を検討する

買取とは、マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

不動産買取とは

不動産会社がマンションを直接購入するため、「買取」でマンション売却すると仲介手数料がかかりません。

ただし、売却価格は仲介での売却相場の7割ほどになってしまいます。

すまリス
仲介なら1000万円で売れるマンションが、買取だと700万円でしか売れないのか…!
そのため、「マンション売却によって生まれる利益を最大化したい!」という人よりは、「なるべく費用をかけずにマンションを手放したい」という場合に有効です。

節約方法⑤:仲介手数料の値引き交渉をする

すまリス
仲介で高く売却した上で、仲介手数料を値引きすることはできないのかな?

基本的には法定の上限額の通り計算される仲介手数料ですが、交渉次第では値引いてもらえることもあります。

仲介手数料を値引くには、具体的には以下のようなコツがあります。

【仲介手数料を値引くコツ】

  • 住み替え先の購入も同じ会社に同時に依頼する
  • 値引きを条件に専任媒介契約を結ぶ
  • 大手ではない不動産会社と契約する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住み替え先の購入も同じ会社に同時に依頼する

最も値引きをしてもらいやすい交渉として、「住み替え先を探すための媒介契約も同時に締結する」というものがあります。

売却と購入の両方の仲介を同じ不動産会社にした場合、不動産会社は二度仲介手数料をもらえるチャンスがあります。

また、売却を成功させないと住み替え先の購入ができず、売却と購入両方での仲介手数料獲得ができません。

優先的に広告活動を行ってもらいやすいというメリットもあります。

さらにくわしく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。

値引きを条件に専任媒介契約を結ぶ

専任媒介契約とは、「1社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ」という契約です。

不動産会社からすれば、仲介でマンションを売却した際の手数料が必ず自社に入ってくるという大きなメリットがあります。

そのため、「専任媒介契約を結んでくれるなら…」と交渉に応じてくれる可能性は十分あります。

大手でない不動産会社と契約する

不動産会社に仲介を依頼する際、大手の不動産会社を検討する方も多いと思います。

しかし、仲介手数料を値引きたいのであれば大手より中小の不動産会社がおすすめです。

大手の場合は対応ネットワークが広く、媒介契約獲得のために無理をする必要がないので、値引き交渉に応じてもらいにくいからです。

マンションを売却するときは、まずはマンションの査定からはじめましょう。

マンションの査定をし、「自分のマンションがいくらほどで売れるのか」を知った上で資金計画を立てるのがマンション売却の第一歩です。

以下では、おすすめのマンション査定方法として、「すまいステップ」を利用した不動産一括査定をご紹介します。

不動産一括査定サイトの手順

一括査定サイトのすまいステップは大手から地域密着まで、全国の不動産会社を扱っており、クレームの多い悪徳業者を除く厳選した審査も実施されているため、初心者でも安心です。

また、不動産売却をするにあたって、最初の関門である複数の不動産会社への査定を、ウェブサイト上でカンタン60秒で行えることが大きな魅力です。

あとはそのなかから納得のいく不動産会社を選ぶだけです。

不動産売却の初心者のかたにこそ利用して欲しい一括査定サービスなので、ぜひ一度試してみることをおすすめします。

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