思い入れのあるマンションを売却するなら、なるべく多くの利益を手元に残したいですよね。
そのためにはマンションを高く売るのはもちろん、費用を抑えることも重要です。
マンション売却でかかる費用のうち、金額が大きくなるのが仲介手数料です。
仲介手数料の金額は売却価格のおよそ3%。5,000万円でマンションを売ったとすると仲介手数料は約150万円になる計算です。
この記事では、仲介手数料を中心にマンション売却でかかる費用と節約方法を紹介します。
マンション売却の仲介手数料の相場
結論から言うと、マンション売却の手数料の相場は下記の速算式で求められます。
＝売却価格 × 3% + 6万円
※マンションの売却価格が400万円以上の場合。
この章ではマンション売却の手数料の相場について詳しく解説します。
手数料の上限は「売却価格×3%+6万円」
マンション売却で支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。
売買価格が1000万円～1億円の場合の仲介手数料は、以下のようになります。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% +消費税 もしくは最大18万円 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4%+消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3%+消費税 |
マンション売却の手数料の計算方法
マンションの売却相場は速算式で求められます。仮にマンションが4,5000万円で売却できた場合、相場は下記のようになります。
＝売却価格 × 3% + 6万円
=4,500万円 × 3% + 6万円
= 141万円
＝6万円
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【保存版】マンション売却の注意点。よくある失敗で損をしないためには？
マンション売却の手数料はいつ払う？
マンション売却手数料の値引き方法
マンション売却の仲介手数料は交渉次第で安くできる可能性があります。
先述の通り、多くの不動産会社は法定上限いっぱいで仲介手数料を設定しています。
しかし、法律で定められた金額はあくまで上限です。
この章では、マンションの仲介手数料の値引き方法を3つ紹介します。
値引き方法①：専属専任媒介契約を結ぶ
一つ目は、専任媒介契約を結ぶことを条件に仲介手数料の値引きを交渉する方法です。
売主と専属専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社は高い利益率が期待できるため、値下げに応じてくれる可能性があります。
そもそも不動産会社と結ぶ「媒介契約」は3種類あり、どの種類の契約を選んでも仲介手数料の上限は同じです。
専属専任媒介契約は、売主がマンションを売る際に必ず不動産会社を通さなけれなならない契約方法です。
買主を見つければ必ず仲介手数料が得られるため、不動産会社は専任媒介契約の売主を優先的に獲得したいと考えています。
専属専任媒介契約に比べて、複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約や、知人などに直接マンションを売却できる専任媒介契約は売主にとっては自由度の高い契約です。
しかし不動産会社の立場からすると、広告費や営業マンの人件費をかけてマンションを売り出しても仲介手数料を得られると限らないため、値引きをしてまで獲得したいとは限りません。
売主が他社などで買主を見つけてしまえば仲介手数料を得られず、自社でかけたコスト分損してしまうためです。
不動産会社が利益を得やすい専属専任媒介契約を結ぶことを条件にすると、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれやすくなります。
【専属専任媒介契約とは】メリットや専任媒介契約との違いを解説！
値引き方法②：住み替え先も同じ不動産不動産会社に依頼する
住み替えでマンションを売却する方は、住み替え先も同じ不動産会社で探すことを条件に仲介手数料の値引きを打診してみましょう。
不動産会社にとっては購入側も仲介することで2度仲介手数料を貰え、1回あたりの仲介手数料の金額が下がっても利益が増えるため値下げに応じてもらえる可能性があります。
例えば、あなたが今住んでいるマンションを5000万円で売って新居を4800万円で購入するとします。
マンションの売却だけを不動産会社に依頼する場合、不動産会社が得られる仲介手数料は約160万円です。
しかし購入も同じ不動産会社に頼むとしたら、不動産会社は売る際に160万円、購入時に150万円、合計310万円の仲介手数料を得られます。
仮に売る際の手数料を60万円値引きしたとしても、売る際と購入時あわせて250万円になり、売却の仲介だけをする場合より90万円も多く利益が出ます。
住み替え先も同じ会社にすることで不動産会社としても大きな利益が得られるため、値引きに応じてもらいやすいです。
値引き方法③：キャンペーンなどの特別割引を使う
不動産会社が行っているキャンペーンなどの特別割引を使って仲介手数料を割り引く方法もあります。
インターネットで調べられる情報が増え不動産会社同士の競争が激化している今、仲介手数料の割引キャンペーンを行っている不動産会社も少なくありません。
例えば、関西地方を中心に店舗を構えているウィル不動産販売では成約までの期間によって仲介手数料を割り引くキャンペーンを行っています。
成約までの期間が短くなるほどウィル不動産販売が負担する広告料が少なくなるため割引ができる仕組みです。
不動産会社がどんな条件で割引を行っているのかは会社ごとに異なるため、気になる方は不動産会社の担当者に尋ねてみましょう。
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値引き方法④：手数料無料の不動産会社に仲介を依頼する
手数料無料の不動産会社に仲介を依頼することでも、仲介手数料を節約できます。
しかし基本的には手数料無料というだけで不動産会社を決めることはおすすめできません。
マンションが売却できるまで時間がかかったり、普通に売るよりも売却価格が安くなる可能性があるためです。
仲介手数料が無料の不動産会社は、マンションの売主からではなく買主から手数料を得ています。
同じ不動産会社Aが売主と買主を仲介する「両手取引」をすると、A社は買主から仲介手数料が得られるため売主側の仲介手数料は無料にできます。
不動産会社Aが自社に来店した買主にマンションを紹介して売却するとA社は買主から仲介手数料を得られます（両手取引）。
しかしこの方法では1つの不動産会社（A社）に来た購入希望者にしかマンションを売却できません。
通常通り仲介手数料を支払う方法でマンションを売却すれば他の不動産会社からも購入希望者を紹介してもらえるので（片手取引と言います)、より早く・高くマンションが売却できる可能性があります。
マンション売却で手取りを増やすには、仲介手数料無料にこだわりすぎず高値でマンションを売ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。
まずは、下記のバナーから複数の不動産会社に査定依頼をしてみましょう。
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マンション売却でかかるその他の費用
ここまで、マンション売却でかかる仲介手数料について見てきました。
しかいマンション売却では、仲介手数料以外にも費用がかかります。例えば以下のようなものです。
▼マンション売却でかかるその他の費用
| 費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 譲渡所得税 |
|
| 登録免許税 | 2000円 |
| 印紙税 | 1~3万円程度 ※2 |
| 引っ越し費用 | 数万円～10万円程度 |
| ハウスクリーニング費用 | 数万円～10万円程度 ※3 |
※1 所有期間はマンションを売却した年の1月1日時点の所有期間する
※2 マンションの売却価格によって異なる
※3 買主との契約によって不要な場合もある
マンション売却では、全部で売却価格の5~7%の費用がかかると言われています。
どんな費用がかかるのか見ていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンション売却で発生する利益に対して課税される税金の総称です。
マンションの所有期間によって、利益の約20%~40％の税金がかかります。
| 所有期間 | 譲渡所得税の種類 | 総額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 所得税 | 住民税 | 復興特別控除 | ||
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 5年超（短期譲渡所得） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
5年住んだマンションを売って500万円の利益が出たら、約100万円ほど譲渡所得税が発生する計算です。
マンションの購入時より売却価格が大きく値下がりしたケースなど、売却による利益が発生しなければ譲渡所得税はかかりません。
税金について詳しくは下記の記事でも解説しています。
マンション売却の税金はいくら？計算方法と節税に役立つ控除を紹介
印紙税
印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文書にかかる税金です。
印紙税の税額はマンションの売却価格によって決まります。
| 契約金額 | 軽減後税率 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1000円 |
| 500万円を超え1000万円以下のもの | 5000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下のもの | 10000円 |
| 5000万円を超え1億円以下のもの | 30000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 60000円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 160000円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 320000円 |
| 50億円を超えるもの | 480000円 |
※令和4年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産の売買契約書は軽減措置の対象となるため、表の金額が適用されます。（No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置）10万円以下の契約については軽減措置は適用されないので注意してください。
マンションの売買契約書に記載する売却金額が4,500万円なら1万円の印紙税がかかります。
印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記変更をする際にかかる税金です。
ローンが残っているマンションを売るには「抵当権抹消手続き」という手続きが必要で、登録免許税として2,000円がかかります。
抵当権抹消手続きは複雑で専門知識が必要とされるため、司法書士に依頼される方がほとんどです。
司法書士に依頼する場合は別途5,000円~4万円の費用がかかります。
抵当権抹消を住宅ローン完済後に自分でする方法｜必要書類と費用も解説
ローン一括返済手数料
売却するマンションにローンが残っている場合、一括返済のための金融機関の事務手数料が必要になります。
金融機関によって5,000円~3万円ほどの手数料がかかります。
直近は、繰り上げ返済の手数料はインターネット経由で申請すると無料になる金融機関が増えています。
今のマンションのローンを借りている金融機関の手数料を事前にチェックしておくと良いでしょう。
マンション売却で場合によってかかる費用
上記の費用の他に、必要によっては下記の費用が発生することがあります。
引越し費用
物件の買い換えを考えているのであれば、引っ越し費用も必要です。
また、新居に入居するまでに仮住まいをするのであれば、その間の家賃はもちろん、引っ越し費用も当然2回かかってくるため注意が必要です。
ハウスクリーニング費用
マンション売却に向けて部屋をキレイにしておきたい人はハウスクリーニングがオススメです。
同じ住宅でも、空室のほうが費用は安くなります。また、部屋の広さでも相場は変わります。
まとめ
マンション売却でかかる仲介手数料や費用を見てきました。
記事の重要なポイントは下記の2つです。
- マンション売却の仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円」が相場
- その他の費用を含めると、マンションの売却価格の5~7%の費用がかかる
不動産会社が違ったとしても仲介手数料の金額に差が出ることはあまりないため、なるべく高くマンションを売ってくれる不動産会社を探すことが手取り額を増やすために重要です。
すまいステップは、あなたのマンションの条件に合わせておすすめの不動産会社を厳選して紹介します。
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記事のおさらい
マンション売却の仲介手数料の相場はいくらですか？
多くの不動産会社は「マンションの売却価格×6％+3万円」として仲介手数料を設定しています。詳しく知りたい方はマンション売却の仲介手数料の相場をご覧ください。
マンション売却の仲介手数料はいつ払いますか？
マンション売却の仲介手数料は売買契約時に半額、引き渡し時に半額を支払います。代わりに売買契約時には手付金が、引き渡し時には売却代金が支払われるので持ち出しは原則ありません。詳しくは手数料の上限は「売却価格×3%+6万円」をご覧ください。