「マンションを売却するのにどのくらいの費用がかかるんだろう……」
マンションを売るには仲介手数料や税金など様々な費用がかかるので、売却して得た金額が、すべて利益になるわけではありません。
そこで今回は、マンション売却でかかる費用と、費用を安く抑えるコツを解説していきます。
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マンション売却にかかる費用一覧
マンション売却にかかる費用をまとめると次の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興所得税） | 譲渡所得× 税率（20.315%～39.63%） |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額によって変動 |
| 登録免許税 | マンション一室につき1,000円 |
| 司法書士に支払う報酬 | 5,000~2万円 |
| ローン一括返済手数料 | 5000円~3万円 |
| 引越し費用 | 10万円程度 |
| ハウスクリーニング費用 | 2万円∼6万円 |
一般的に、マンション売却にかかる費用はマンションの売却金額の5%～7%と言われています。
例えばマンションの売却金額が3000万円の場合、マンション売却にかかる費用は150万円～210万円ほどということですね。
以下では、マンション売却にかかる費用をより詳しく説明していきます。
マンション売却の仲介手数料
マンションの売却にかかる費用の中で最も金額が大きいものとして、「不動産会社に支払う仲介手数料」があります。
これは、不動産会社に仲介を依頼してマンションの売買契約を結んだ場合に、不動産会社への報酬として発生する費用です。
仲介手数料以外にも、「媒介報酬」「媒介手数料」「約定報酬」などの呼び方がありますが、すべて同じものです。
一般的には、売買契約時に仲介手数料の50%を支払い、その後物件の引き渡しを終えたタイミングで残りの50%を支払うことになります。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は上限が法律で定められており、上限の価格は売買価格によって変動します。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％)+消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+2万円)+消費税 |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税 |
例えば、マンションの売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料の上限は以下の様に計算できます。
●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料の上限
(3000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝105.6万円
仲介手数料は値引きが可能
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マンション売却にかかる税金
マンションの売却には、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類の税金がかかります。
以下ではそれぞれの計算方法や概算価格をそれぞれ見ていきましょう。
マンション売却でかかる税金について詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。
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譲渡所得税
マンションを売却した際に売却益が発生すると、「譲渡所得税」と呼ばれる税金を支払わなければなりません。
譲渡所得税は、譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興所得税の3つを総称したもののことです。
売却益は「譲渡所得」とも言い換えられ、以下のような計算で確認することができます。
上記の計算で算出した譲渡所得に譲渡所得税率をかけると譲渡所得税額が計算できます。
譲渡所得税はマンションを売却するまでに保有していた期間によってかかる税率が変わります。
具体的には、マンションの保有期間が5年を超えるかどうかで以下のように変動します。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年より短い場合 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超の場合 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。
例えば、2017年4月1日に購入したマンションを2022年4月1日に売却した場合、2017年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。
短期所有と長期所有では、譲渡所得税にかかる税額が倍近く変わるので注意しましょう。
印紙税
印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文章に係る税金です。売買契約書に貼る収入印紙を購入すれば納税を果たしたことになります。
税額はその文章に記載された金額によって異なります。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
印紙税は契約書1通につき課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になります。
たいていの場合は、売主・買主の各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼りるので費用は折半となります。
実際の売買契約の時に売主が自ら印紙を買いに行くことはほとんどありません。契約当日は仲介業者が用意するので、売主は必要な印紙税額相当の現金を持っていきましょう。
印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。
登録免許税
マンションを売却する際、マンションの所有権を売り主から買い主に移す必要があります。
この手続きを「所有権移転登記」とよび、所有権移転登記の際には「登録免許税」という税金が必ずかかります。
また、売却するマンションに住宅ローンが残っていた場合は、「抵当権抹消登記」も必要になり、こちらにも登録免許税が課せられます。
所有権移転登記にかかる登録免許税
所有権移転登記にかかる登録免許税は、売却するマンションの固定資産税評価額に対して1.5%（2021年末までの軽減税率）の税率をかけることで計算することができます。
ただし、所有権移転登記にかかる登録免許税は、通常不動産の買い主が負担することになっているので、「所有権移転登記は売り主が負担する」という特約がない限りは支払わないと考えてよいでしょう。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税
売り主が負担する登録免許税は、「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税です。
抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が購入するマンションを担保にする権利を指します。
抵当権付きの物件は、住宅ローンを返済できないと金融機関によって売却され、その価格をローン返済分に充てられるため売主が勝手に売却できません。
そのため、抵当権付きの物件を売却するにはローンを返済して抵当権を抹消しなければいけません。この抹消の手続きが抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、マンションの場合一室につき1,000円となっています。
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その他の費用
マンションの売却には、仲介手数料や税金以外にも細かな費用がかかります。
司法書士に支払う報酬
所有権の移転登記や抵当権抹消の登記を司法書士に依頼する場合、司法書士に報酬を支払う必要があります。
登記変更で司法書士に支払う報酬は、1万円～4万円ほどです。
ローン一括返済手数料
売却するマンションにローンが残っている場合、一括返済のための金融機関の事務手数料が必要になります。
なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合で異なります。
例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。
引越し費用
仲介手数料や税金のことを考えると、つい忘れてしまうかもしれませんが、物件の買換えを考えているのであれば、引っ越し費用も必要です。
引越し費用の相場は4人家族であれば10万円程となります。
また、新居に入居するまでに仮住まいをするのであれば、引っ越し費用も当然、2回かかってくるため注意が必要です。
ハウスクリーニング費用
マンション売却に向けて部屋をキレイにしておきたい人はハウスクリーニングがオススメです。
同じ住宅でも、住んでいるかどうかで費用相場は異なります。また、部屋の広さでも相場は変わり広いほどコストは高くなります。
| 部屋の広さ | 空室の費用相場 |
|---|---|
| 1R・1K | 18,000円～21,000円 |
| 1DK・2K | 22,000円～25,000円 |
| 1LDK・2DK | 28,000円～31,000円 |
| 2LDK・3DK | 39,000円～42,000円 |
| 3LDK・4DK | 42,000円～45,000円 |
| 4LDK・5DK～ | 46,000円～ |
ハウスクリーニングは、居住中と空室状態で費用が異なります。
居住中だと荷物が邪魔になりやすいため、空室時よりも費用は20～30%程度アップすると考えましょう。
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マンション売却時に戻ってくる費用
マンション売却の際に様々な費用がかかりますが、逆に戻ってくる費用も存在します。
具体的には、以下の4つの費用はマンション売却時に戻ってくる可能性があります。
- 住宅ローン保証料
- 管理費・修繕積立金
- 火災保険料
- 固定資産税・都市計画税
住宅ローン保証料
住宅ローンを利用してマンションを購入した際、返済が滞った場合のために住宅ローンの保証料をあらかじめ支払います。
マンション売却によってローン残額を一括返済した場合は、保証が不要になるので金融機関から保証料が戻ってきます。
具体的にいくら戻ってくるかは、金融機関や契約内容によって異なるので窓口で確認しましょう。
火災保険料
住宅ローンでマンションを購入した際には火災保険への加盟が必須になることがほとんどです。
この火災保険の保険料を事前に一括で支払っている場合、残りの保険期間に応じて返金されます。
なお、火災保険料は自分から保険会社に申し出ないと返金されないので、忘れずに手続きを行いましょう。
管理費・修繕積立金
マンションに住んでいると管理費・修繕積立金を毎月支払うのが一般的ですが、その日割り分を売却時に買主に精算してもらえます。
たとえば6月5日引き渡しの場合、5日～30日の支払い分を買主の負担となります。
管理費の精算は売買契約時に行われます。
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の物件保有者が一括で納税しているため、引き渡し以降にかかる分は売却時に買主に精算してもらいます。
法律による定めはないので、仲介業者が間に立って両者で負担するのが一般的です。
負担額の精算は日割り計算となりますが、起算日をいつにするかはマンションの所在地によって変わってきます。
関東は1月1日、関西は4月1日が一般的です。
あとからトラブルにならないよう、売買契約の際、起算日を忘れずに確認しておきましょう。
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仲介手数料を値引く方法
マンション売却にかかる費用で最も大きなものは不動産会社に支払う仲介手数料です。
基本的には法定の上限額の通り計算される仲介手数料ですが、交渉次第では値引いてもらえることもあります。
以下では仲介手数料を値引いてもらうためのコツを見ていきましょう。
値引きを条件に専任媒介契約を結ぶ
不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する場合には、不動産会社と何らかの媒介契約を締結します。
この媒介契約の締結時に、「専任媒介契約にするから手数料を割り引いて欲しい」と交渉してみましょう。
専任媒介契約とは、「1社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ」という契約で、不動産会社からすれば、仲介でマンションを売却した際の手数料が必ず自社に入ってくるというメリットがあります。
不動産会社は一般媒介契約ではなく専任媒介契約を取ることを重視していることがほとんどなので、「専任で契約してくれるなら……」と交渉に応じてくれる可能性は十分あります。
大手ではない不動産会社と契約する
不動産会社に仲介を依頼する際、大手の不動産会社を検討する方も多いと思いますが、仲介手数料を値引きたいのであれば大手より中小の不動産会社がおすすめです。
不動産仲介会社にとって、媒介契約を結んでいる不動産は商品です。媒介契約が少ない状態は商品の在庫がない状態であり、不動産会社としても避けなければならいので、不動産会社は多少無理をしてでも媒介契約を取りたいと思っています。
そのため、「もっと手数料が安い会社と契約を考えている」というような話をすると、現場の判断で案外すんなり値引いてもらえることがあります。
しかし、大手の場合はネットワークが広く、媒介契約獲得のために無理をする必要がないので、値引き交渉に応じてもらいにくいです。
値引きの話をするのであれば、大手の不動産会社ではなく中小の不動産会社を選ぶべきです。
住み替え先の購入も同時に依頼する
最も値引きをしてもらいやすい交渉として、「住み替え先を探すための媒介契約も同時に締結する」というものがあります。
売却と購入の両方の仲介を同じ不動産会社にした場合、二度仲介手数料をもらえるチャンスがあるので、不動産会社が仲介手数料を得られる可能性は大きく上がります。
また、売却を成功させないと住み替え先の購入ができず、売却と購入両方での仲介手数料獲得ができなくなるので、優先的に広告活動を行ってもらいやすいというメリットもあります。
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税金を節約する制度
マンション売却で譲渡利益が発生した場合の譲渡所得税については、国が4つの特別控除を用意しています。
これからご紹介する特別控除を利用すれば譲渡所得税の負担を軽くできるので、積極的に活用しましょう。
3,000万円の特別控除
マンションを売却して譲渡所得が出た場合に、譲渡所得から3000万円までが控除できる特例です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。
例えば、マンションを売却して出た譲渡所得が3000万円以下であれば実質税金はかかりません。
ただし、この控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。
その条件とは、「自分が居住していたマンションであること」「売却した年をさかのぼって、2年間に特別控除や他の譲渡損失の特例を受けていいないこと」「買主と売り主が夫婦・親子のような特別な間柄でないこと」などです。
細かい条件に関しては以下の記事をご覧ください。
マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり。不動産の売買に応じて利益が出た場合は譲渡所得税という税金の支払義務が発生します。この税金に対して特例の控除措置があるのをご存じですか？もし理解が足りないとお思いでしたらこの[…]
特定居住用財産の買い換え特例
買い替え特例とはマンションを売却とセットで居住用マンションを購入したときに活用できる制度で、一定条件を満たすことで、譲渡利益の課税が繰り延べできます。
繰り延べなので、非課税になるわけではありません。
将来買い換えたマンションを譲渡したときに、このときの譲渡利益課税がまとめて課せらます。あとで困らないように、その点はしっかり理解しておきましょう。
買換え特例を利用する場合は、一定条件を満たす必要があり、条件としては主に以下のようなものとなります。
- 新たに取得する住宅は築年数25年以内
- または耐震住宅
- 床面積50m2以上
- 売却年の前年から翌年までの3年の間に、新しい不動産を取得する
- 新たに取得する土地面積が500m2以下
- 一定期間の居住を満たす
また、買換え特例は前述の3000万円特別控除と併用することはできません。
所有期間10年超の軽減税率
所有期間が10年を超えるマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税率が14.21％まで下がります。
3,000万円の特別控除と併用することもできます。
ただし、この制度で控除を受けると「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意してください。
多くの場合、買い換え特例を利用したほうが節税額が大きくなります。
ただし、「買い換えるマンションは売却するつもりがない」「買い換えるマンションが売却予定のマンションの価格と同じかそれ以上」「将来売却する場合は、特定居住用財産の買換え特例を受けたい」などの場合は、「3,000万円の特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」の併用をおすすめします。
「不動産売却時に支払う税金を安く抑えたい！」「税金対策のためにどんな手続きが必要なの？」不動産を売却して得た譲渡所得に対して税金がかかりますが、税金の控除特例を利用すれば税金を安く抑えることができます。しかし、どんな特例[…]
譲渡損失の損益通算と繰越控
マンションを売却すると、譲渡損失が出る（購入した金額より売却した金額の方が少ない）こともあります。
こうしたケースを救済するのが「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。
損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。
この特例を受けると、売却の損失と他の所得（例えば給与所得）との間で損益通算ができます。
その分課税対象となる所得金額が抑えられ、支払う税額を少なくできます。
さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して、その年の所得から差し引くことができます。
繰越期間は最長3年間です。
マンションを売却するならまずは査定から
マンション売却といってもさまざまな諸費用がかかり、しっかりとした資金計画を立てる必要性があります。
また高く売れると当然利益が大きくなり、費用の支払いも楽になります。不動産を高値で売るために最も重要な部分である「不動産査定」を気軽に行える一括査定サイト「すまいステップ」を紹介します。
一括査定サイトのすまいステップは大手から地域密着まで、全国の不動産会社を扱っており、クレームの多い悪徳業者を除く厳選した審査も実施されているため、初心者でも安心です。
まずは不動産売却をするにあたって、最初の関門である複数の不動産会社への査定を、ウェブサイト上でカンタン60秒で行えることが、大きな魅力ではないでしょうか。
あとはそのなかから納得のいく不動産会社を選ぶだけです。
不動産売却の初心者のかたにこそ利用して欲しい一括査定サービスなので、ぜひ一度試してみることをおすすめします。
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マンション売却を検討している方はこちらの記事も合わせてご覧ください。 マンション売却の失敗体験談10選ーよくある失敗から見る注意点
不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」も参考になります。
記事のおさらい
マンション売却にかかる費用は？
マンション売却にかかる費用は以下の通りです。詳しく知りたい方はマンション売却にかかる費用一覧をご覧ください。
- 印紙税
- 仲介手数料
- 登記費用
- ローン一括返済手数料
- 引っ越し費用
- 譲渡所得税
- ハウスクリーニング費用
仲介手数料の計算方法は？
仲介手数料は上限が法律で定められており、上限の価格は売買価格によって変動します。詳しくはマンション売却の仲介手数料をご覧ください。
マンション売却にかかる税金は？
マンション売却にかかる税金は以下の通りです。詳しく知りたい方はマンション売却でかかる税金をご覧下さい。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
