マンション売却の費用を時系列で紹介!手数料や税金を値引くコツは?

マンションを売却して「どれぐらいの利益を得られるか」は気になりますよね。

もちろんマンションを売るには仲介手数料や税金など様々な費用がかかるので、売却して得た金額が、すべて利益になるわけではありません。

そこで今回は、マンション売却でどういった費用がいくらかかるのか、費用を安く抑えるコツを解説していきます。

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マンション売却にかかる費用一覧

マンション売却にかかる費用の内訳を支払タイミング順にまとめると次の通りです。

支払い時期項目費用の目安想定費用
売買契約時印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる1万円
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税96万円
マンション引渡し時抵当権抹消費用司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円程1万円
金融機関手数料5000円~3万円1万円
引越し費用10万円程度10万円
売却の翌年譲渡所得税(所得税・住民税)保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
20万円
場合によって必要な費用ハウスクリーニング費用2万円∼6万円3万円
売買契約関連書類の発行費用書類の種類による0円

※「想定費用」はマンション売却価格が3000万円売却益(マンション購入時の費用-売却費用)が100万円の場合の費用です。

マンション売却には様々な費用がかかりますので、支払タイミング順にどのような費用が発生するか説明していきます。

売買契約時に発生する費用

印紙税

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文章に係る税金です。売買契約書に貼る収入印紙を購入すれば納税を果たしたことになります。

税額はその文章に記載された金額によって異なります。

記載された契約金額税額
10万円を超え 50万円以下200円
50万円を超え 100万円以下500円
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になります。

たいていの場合は、売主買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼りるので費用は折半となります。

実際の売買契約の時に売主が自ら印紙を買いに行くことはほとんどありません。契約当日は仲介業者が用意するので、売主は必要な印紙税額相当の現金を持っていきましょう。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されますので注意しましょう。

仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に成約した場合に、仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

一般的には不動産会社に対して、売買契約時に仲介手数料の50%を支払い、その後物件の引き渡しを終えたタイミングで残りの50%を支払うことになります。

不動産会社は、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを配布したり、購入検討者の物件見学の立ち合いなど、さまざまな営業活動をすることになります。

売却成立した場合には成功報酬を支払わなくてはなりません。

仲介手数料は、売買価格の大きさによって変動し、以下の通り売買価格によって変わってきます。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%+6万円)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+6万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

例えば、マンションの売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(3000万円×3%(税率)+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円
マンション売却時の仲介手数料について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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マンション引渡し時の費用

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が購入するマンションを担保にする権利を指します。

抵当権付きの物件は、住宅ローンを返済できないと金融機関によって売却され、その価格をローン返済分に充てられるため売主が勝手に売却できません。

そのため、抵当権付きの物件を売却するにはローンを返済して抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権を抹消したら登記情報を変更しなければいけません。その際に必要な手数料が抵当権抹消費用です。

ローンの返済費用は物件の売却費用を用いれるので、売買契約後に買主から購入費用を振り込んでもらった後に抵当権抹消の手続きを行います。

費用は、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円です。なお、個人で抵当権の抹消を行う場合、1マンションあたり1,000円で済ませることも可能です。

ただし、重要な手続きのため司法書士の方へ依頼すると良いでしょう。

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金融機関手数料

売却するマンションにローンが残っている場合、一括返済のための金融機関の事務手数料が必要になります。

なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合で異なります。

例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。

引越し費用

仲介手数料や税金のことを考えると、つい忘れてしまうかもしれませんが、物件の買換えを考えているのであれば、引っ越し費用も必要です。

引越し費用の相場は4人家族であれば10万円程となります。

また、新居に入居するまでに仮住まいをするのであれば、引っ越し費用も当然、2回かかってくるため注意が必要です。

売却翌年に必要な費用

譲渡所得税

マンション売却によって、利益が出た場合にのみ支払う税金として、所得税住民税復興特別所得税があります。この3つの税金を総称して譲渡所得税と言います。

譲渡所得税とは、マンションの売却金額から、マンションの購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いて利益が出た場合にのみ支払いが必要な税金です。

譲渡所得 マンションの売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用

また、物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年より短い場合30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%5%0.315%20.315%

譲渡所得税は、住宅の所有が5年以下の短期譲渡所得の場合、所得税率3%、住民税率9%となります。所有5年超の長期譲渡所得の場合は、所得税率15%、住民税率5%。復興所得税は所得税×2.1%です。

例えば売却価格が5000万円、取得費が4000万円、譲渡費用が400万円とすると、譲渡所得は「5000万円−4000万円−400万円」で600万円が譲渡所得です。

この600万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
600万円(譲渡所得)×39%(税率)=234万円
●所有期間5年超
600万円(譲渡所得)×20%(税率)=120万円

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。

例えば、2017年4月1日に購入したマンションを2022年4月1日に売却した場合、2017年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わるので注意しましょう。

マンション売却でかかる税金について詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。

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場合によって必要な費用

ハウスクリーニング費用

マンション売却に向けて部屋をキレイにしておきたい人はハウスクリーニングがオススメです。

同じ住宅でも、住んでいるかどうかで費用相場は異なります。また、部屋の広さでも相場は変わり広いほどコストは高くなります。

部屋の広さ空室の費用相場居住中の費用相場
1R・1K18,000円~21,000円15,000円~25,000円
1DK・2K22,000円~25,000円28,000円~32,000円
1LDK・2DK28,000円~31,000円40,000円~45,000円
2LDK・3DK39,000円~42,000円50,000円~53,000円
3LDK・4DK42,000円~45,000円60,000円~65,000円
4LDK・5DK~46,000円~65,000円~

空室の方がコストが安いのは、部屋に物がなく、スムーズに作業がしやすいからです。居住中だと荷物が邪魔になりやすいため、空室時よりも費用は20~30%程度アップすると考えましょう。

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リフォーム費用

マンションをリフォームした上で売却する場合、リフォーム箇所によって次のような費用がかかります。

リフォーム箇所リフォーム費用相場
キッチン50〜150万円
トイレ10〜50万円
洗面台20〜50万円
浴室50~100万円
畳の張替1.3万円/枚
障子の張替2000円/枚
ドアの修繕5万円/枚
壁紙の張替1000円/㎡
給湯機の修繕2万円
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売買契約関連書類の発行費用

マンションを売却するには必要な書類がいくつかあります。

例えば、境界確認書、固定資産税評価書、住民票などの提示を求められる可能性があるため、お手元にない場合はお近くの市役所で再発行をしなければいけません。

再発行の相場は書類の種類によって変わりますが、だいたいの相場は300円程です。

マンション売却に必要な書類について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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マンション売却にかかる費用を抑える方法

マンション売却にかかる費用はなるべく安くしたいですよね。

この章ではマンション売却にかかる費用を安く抑える方法を紹介します。

仲介手数料を値引いてもらう

仲介手数料は「上限」が定められているだけで、交渉することで値引きしてもらえる可能性があります。

実際に「仲介手数料半額」や「手数料なし」を謳っている不動産会社も存在します。

媒介契約の前に交渉すれば仲介手数料を値引いてくれるかもしれないので、試してみる価値はあるでしょう。

ただし、仲介手数料は満額支払って不動産会社にしっかり動いてもらった方が結果的に利益は大きくなる場合が多いです。

例えば、2000万円の売買で仲介手数料を1%値引いても費用の差は20万円しかありません。

それであれば、満額支払って、不動産会社に気持ちよく動いてもらい少しでも高く売ってもらった方が売主によってもメリットがあります。

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節税制度を利用して税金を控除する

マンション売却で譲渡利益が発生した場合に譲渡所得税が発生します。しかし、個人がマンション売却をしやすいように国が税政策の一環として4つの特別控除を用意しています。

これからご紹介する特別控除を利用すれば譲渡所得税の負担を軽くできるので積極的に活用しましょう。

3000万円特別控除

マンションを売却して譲渡所得が出た場合に、譲渡所得から3000万円までが控除できる特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

例えば、マンションを売却して出た譲渡所得が3000万円以下であれば実質税金はかかりません。

ただし、この控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。

その条件とは、「自分が居住していたマンションであること」「売却した年をさかのぼって、2年間に特別控除や他の譲渡損失の特例を受けていいないこと」「買主とあなたの関係は夫婦や親子など特別な間柄でないこと」などです。

細かい条件に関しては以下の記事をご覧ください。

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特定居住用財産の買い換え特例

買い替え特例とはマンションを売却とセットで居住用マンションを購入したときに活用できる制度で、一定条件を満たすことで、譲渡利益の課税が繰り延べできます

繰り延べなので、無税になるわけではありません。将来買い換えたマンションを譲渡したときに、このときの譲渡利益課税がまとめて課せらます。あとで困らないように、その点をしっかり理解しておきましょう。
買換え特例を利用する場合は、一定条件を満たす必要があり、条件としては主に以下のようなものとなります。

  • 新たに取得する住宅は築年数25年以内
  • または耐震住宅
  • 床面積50m2以上
  • 売却年の前年から翌年までの3年の間に、新しい不動産を取得する
  • 新たに取得する土地面積が500m2以下
  • 一定期間の居住を満たす

また、買換え特例は前述した3000万円特別控除との併用はできません。

10年超所有軽減税率の特例

マンションの所有期間が10年以上の場合、3,000万円の特別控除の特例と併用できる軽減税率の特例を活用した制度です。

ただし、この制度で控除を受けると、「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意してください。
多くの場合は買い換え特例を使ったほうが有利です。

ただし、「買い換えるマンションは売却するつもりがない」「買い換えるマンションが売却予定のマンションの価格と同じかそれ以上」「将来売却する場合は、特定居住用財産の買換え特例を受けたい」場合のみに、「3,000万円の特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」を併用することをおすすめします。

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損益通算

マンションを売って赤字になる(購入した金額より売却した金額の方が少ない)こともあります。こうしたケースを救済するのが「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。

この特例を受けると、売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。

その分課税対象となる所得金額が抑えられ、税金を少なくできます。さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して、その年の所得から差し引くことができます。繰越期間は最長3年間です。

マンション売却時に戻ってくる費用

マンション売却の際に様々な費用がかかりますが、逆に戻ってくる費用もあります。あわせて知っておくことで、手元に残る金額を計算しましょう。

  1. 住宅ローン保証料
  2. 管理費・修繕積立金
  3. 火災保険料
  4. 固定資産税・都市計画税

1つずつ見ていきましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用してマンションを購入した際、返済が滞った場合のために住宅ローンの保証料が必要になります。
マンション売却によってローン残額を一括返済した場合は、保証が不要になるので金融機関から保証料が戻ってきます。

具体的にいくら戻ってくるかは、金融機関や契約内容によって異なるので窓口で確認しましょう。

火災保険料

火災保険も住宅ローンでマンションを購入した際には加盟が必要です。
こちらも購入時に払った保険料が、残りの保険期間に応じて返金されます。

返済金額は契約内容によって異なります。なお、火災保険料は自分から保険会社に申し出ないと返金されません。 忘れずに手続きをおこないましょう。

管理費・修繕積立金

マンションに住んでいると管理費・修繕積立金は翌月分の支払いをするのが一般的ですが、その日割り分を売却時に買主に精算してもらえます。

たとえば6月5日引き渡しの場合、5日~30日の支払い分を買主の負担となります。管理費の精算は売買契約時に行われます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の物件保有者が一括で納税しているため、引き渡し以降にかかる分は売却時に買主に精算してもらいます。

法律による定めはないので、仲介業者が間に立って両者で負担するのが一般的です。

負担額の精算は日割り計算となりますが、その起算日をいつにするかでマンションの所在地によって変わってきます。関東は1月1日、関西は4月1日が一般的です。
あとからトラブルにならないよう、売買契約の際、起算日を忘れずに確認しておきましょう。

スムーズなマンション売却の為にしっかり諸費用を把握しよう

マンション売却といってもさまざまな諸費用がかかり、しっかりとした資金計画を立てる必要性があります。

また高く売れると当然利益が大きくなり、費用の支払いも楽になります。不動産を高値で売るために最も重要な部分である「不動産査定」を気軽に行える一括査定サイト「すまいステップ」を紹介します。

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マンション売却を検討している方はこちらの記事も合わせてご覧ください。 【マンション売却ガイド】流れや注意点を専門家が徹底解説!


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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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