マンション売却の仲介手数料は、いつどのタイミングで払うのでしょうか？
- この記事のポイント
- 仲介手数料は売却が成立したら払う
- 一般的に売買契約時とマンション引き渡し時の2回に分けて払う
- 売買成立前の請求は違法であるため応じる必要はない
マンション売却では、仲介手数料を含めて様々な費用や税金がかかります。
その中でも仲介手数料は高額になりやすく、「いつ払うのだろう？」と疑問に思う方も少なくないでしょう。
この記事では、「マンション売却の仲介手数料はいつ払うのか」を分かりやすく解説しています。
マンション売却の手数料とは
はじめに、仲介手数料がどんなものなのか解説していきます。
- 不動産会社に払う成功報酬
- 手数料の計算方法
- 上限額の例外
不動産会社に払う成功報酬
仲介手数料とは、不動産会社に依頼してマンションを売却した時に不動産会社に対して払う成功報酬です。
不動産会社に依頼すると、売却成立のために以下のような売却活動が行われます。
- 広告の作成や掲載
- 売却に関する専門的なアドバイス
- 購入希望者への内覧対応
- 手続きや交渉の代行
こうした売却活動に対する報酬として払うものが仲介手数料です。
手数料の計算方法
仲介手数料は、宅建業法によって請求できる上限額が定められているため、不動産会社は上限額を超えて仲介手数料を請求することはできません。
多くの不動産会社は上限額いっぱいに仲介手数料を設定しているため、上限額を求めれば仲介手数料がいくらかかるのかを事前に把握できます。
仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。
| 売却価格 | 計算方法（上限額） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 売却価格×4％＋3万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
たとえば、マンションの売却価格が5,000万円だった場合は以下のように計算できます。
＝5,000万円×3％＋6万円
＝156万円＋消費税10％
＝171万6,000円
上限額の例外
仲介手数料は上限額が決まっているため、上限額を超えて請求されることはないと解説しました。
しかし、この上限額には、以下の2つの例外があります。
▼売主の希望によって業務外の活動を行った場合
売主の希望によって仲介手数料に含まれない業務を行った場合は、別途費用を請求してもよいことになっています。たとえば、「通常では使用しない広告媒体を使って広告活動した」「遠方の買主とのやり取りのために担当者が出張した」などが挙げられます。ただし、費用の請求は事前に売主の承諾が必要です。
▼低廉な空き家を売却した場合
売却価格が400万円以下の空き家を売却した場合、不動産会社は売主に対して最大18万円＋消費税まで請求できます。
この特例は、近年で増加している空き家問題への対応措置として制定されました。売却価格が低い空き家は利益が出ないため、依頼されても断る不動産会社が多く、空き家が増え続ける要因となっていました。そこでこの特例の制定により、不動産会社は仲介手数料に上乗せして調査費などを請求できるようになりました。
マンション売却の手数料は「売却が成立したら」払う
マンション売却の仲介手数料は、不動産会社への成功報酬であるため、支払いは売却が成立したら発生します。
つまり、マンションの売却後に払うことになります。
また、仲介手数料の先払い請求は法律で禁止されています。どのような名目で手数料を請求されても、売却が決まる前に払う必要はありません。
買主が見つからないまま媒介契約が終了した場合も同様で、仲介手数料やその他費用の支払いを請求されたとしても応じる必要はありません。
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マンション売却の手数料の払い方
この章では、仲介手数料の払い方について以下の2つを解説します。
- 手数料を払うタイミングと方法
- 手数料は原則的に現金払い
手数料を払うタイミングと方法
仲介手数料の具体的な支払いタイミングと方法は、以下の3通りあります。
- 売買契約時とマンション引き渡し時の2回に分けて半金ずつ払う
- 売買契約時に一括で払う
- 決済・引き渡し時に一括で払う
仲介手数料の払い方は3通りありますが、売買契約時とマンションを引き渡す日の2回に分けて、半金ずつ支払うことが一般的です。
本来、仲介手数料は売却の成立したら払うものです。
しかし、決済と引き渡しが終わるまでは買主と売主間の取引は続くため、①の方法が望ましいとされています。
不動産会社によっては、売買契約時か決済・引き渡し時のどちらかで一括払いを請求されることがあります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、仲介手数料がいつ払うのか確認しておきましょう。
手数料は原則的に現金払い
仲介手数料は、原則的に「現金」で払います。
売主は、売買契約時には手付金を、決済・引き渡し時には手付金を差し引いた残代金を買主から受領します。
そのため、仲介手数料は売却代金から払うことができます。
しかし、事前に現金を用意する場合は、ATMでの1日あたりの現金の引き出し上限額に注意する必要があります。
また、不動産会社によっては、仲介手数料を振込で支払える場合もありますが、振込にかかる手数料は売主の負担となります。
マンション売却の手数料以外の費用や税金はいつ払う？
マンション売却では、仲介手数料の他にも、様々な費用や税金の支払いがあります。
この章では、仲介手数料以外の費用や税金の支払いについて解説していきます。
マンション売却で支払う税金には次のようなものがあります。
| 費用・税金の種類 | 支払いのタイミング | 支払い額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約の締結時 | 5,000円～1万円程度（マンションの売却金額によって異なる） |
| 登録免許料 | マンションの引き渡し時 | 2,000円 |
| 司法書士への報酬 | 1～2万円 | |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 5,000～3万円程度 | |
| ハウスクリーニング費用 | 売却開始前に必要だと判断された場合 | 3～10万円程度（間取りや広さによって異なる） |
| 引っ越し費用 | 住んでいるマンションを売却する場合 | 4～30万円程度（時期や引っ越し距離などによって異なる） |
| 譲渡所得税 | マンション売却翌年の確定申告期間 | 売却益によって異なる |
それぞれの費用や税金をどのように支払うのか、どのくらいの額の支払いになるか、詳しく解説していきます。
売買契約時に払う税金
売買契約時に払う税金は「印紙税」です。
印紙税とは、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。
売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税します。
- 印紙税額を詳しく見たい方はこちらをクリック
売買契約書の記載金額 税額(※) 100万円を超え500万円以下 1,000円 500万円を超え1,000万円以下 5,000円 1,000万円を超え5,000万円以下 1万円 5,000万円を超え1億円以下 3万円 1億円を超え5億円以下 6万円 5億円を超え10億円以下 16万円 ※令和9年3月31日までの軽減税率が適応された価格
（引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」2024.4.1閲覧）
決済・引き渡し時に払う費用・税金
決済・引き渡し時に払う費用・税金は以下の通りです。
- 抵当権抹消登記にかかる登録免許税：不動産1件に付き1,000円（マンションは2,000円の場合が多い）
- 司法書士への報酬：1～2万円
- 住宅ローン一括返済手数料：5,000～3万円程度（金融機関によって異なる）
マンションの売却時に住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消登記にかかる「登録免許税」がかかります。
マンションは、抵当権が付いていると売却できないので、抵当権を抹消するために住宅ローンの残債を一括で返済する必要があります。
さらに、住宅ローンを完済したマンションの抵当権自動的には抹消されないため、抵当権抹消登記をしなければなりません。
マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、マンション1室につき2,000円です。
抵当権抹消登記を司法書士に委託する場合には、別途1万～2万円の報酬料金が必要です。
登録免許税は司法書士に支払う報酬に実費として含まれます。
また、売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」は、一般的に買主が登録免許税を負担します。
場合によって払う費用・税金
場合によって払う必要がある費用や税金は以下の通りです。
- ハウスクリーニング費用：3～10万円程度
- 引っ越し費用：4～30万円程度
- 譲渡所得税：売却益によって異なる
マンションを売却する時、必要に応じてハウスクリーニングや引っ越し費用がかかります。
ハウスクリーニングは、マンション売却の準備期間に行うことが多いため、売却活動が始まる前にかかる費用と言えます。
また、現在住んでいるマンションを売却する場合は、新居への引っ越し費用がかかります。
国に納める所得税と復興特別所得税、自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。
例えば、以下のようなケースでは譲渡所得が発生しないため、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税がかからないケース
- マンションの売却価格が購入当時の価格を大きく下回った
- 控除を利用して譲渡所得が0円を下回った
マンション売却における利益（譲渡所得）とは、マンションの売却代金から、売却にかかった費用（譲渡費用）とマンションの購入費用の一部（取得費）を差し引いた金額です。
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。
マンションの購入から売却した年の1月1日までの期間が、5年を超える場合の税率は20.315％、5年以下の場合の税率は39.63%です。
マンション売却の仲介手数料についてよくある質問
最後に、マンション売却の仲介手数料についてよくある質問をまとめました。
以下の3つの質問にそれぞれ回答していきます。
- 仲介手数料に消費税はかかる？
- 仲介手数料は値引きできる？
- 売却できなかった場合でも払わないといけない？
仲介手数料に消費税はかかる？
仲介手数料には消費税がかかります。
そのため、不動産会社が行う仲介は「事業者が事業として対価を得て行うサービス」として、消費税の課税対象となります。
仲介手数料は値引きできる？
仲介手数料は、宅建業法によって上限額が定められていますが、下限額は定められていません。
そのため、値引き交渉自体は可能です。
売却できなかった場合でも払わないといけない？
仲介手数料は不動産会社へ支払う成功報酬であるため、売却が成立しなかった場合は支払う必要はありません。
途中で不動産会社を変更したり、売却を断念した場合などでも同様に、売却まで至らなければ支払い義務は発生しません。
まとめ
マンション売却の仲介手数料は、売却が成立したら成功報酬として不動産会社に払います。
仲介手数料の支払いは、買主と売買契約を結ぶ時とマンションの引き渡す時の2回に分けて半額ずつ払うことが一般的です。
仲介手数料を払うタイミングをしっかり把握し、直前になって慌てることのないようにしましょう。
また、マンション売却にかかる仲介手数料の金額は、マンションの売却価格によって変動します。
そのため、まだ査定を受けていない方は、一括査定などを利用してマンションがいくらで売却できそうなのか知ることから始めましょう。
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