マンションの売却にかかる費用の中でも仲介手数料は、高額になりやすいお金です。
仲介手数料とは、不動産会社の仲介でマンションを売却した時に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。金額は売却価格に応じて決まります。
マンションの広告や営業にかかった費用も、基本的には仲介手数料の中に含まれます。
本記事では、マンション売却の仲介手数料はいつ支払うかなど、仲介手数料に関する基礎知識を分かりやすく解説しています。
マンション売却時の仲介手数料は売買成立後に支払う
仲介手数料は、マンションの売却を担当した不動産会社に成功報酬として支払う費用です。
仲介手数料には、マンションの販売にかかった実費と、不動産会社の取り分が含まれます。
仲介報酬は成功報酬として、マンションの売買が成立した後に支払うのが原則です。
売買契約時と引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的
仲介手数料の具体的な支払いタイミングは、売主と買主の売買契約時と、マンションの残代金決済と引き渡しをする日の2回に分けて、半額ずつ支払うのが一般的です。
売買契約時には買主から手付金を、決済時には売却代金から手付金を差し引いた残代金を受領します。
そのため、仲介手数料の支払いは、売却代金から賄うことが可能です。
本来、成功報酬は取引の成功時に支払うものですが、マンション売却の場合は売買契約後も決済日までは買主と売主間の取引が続きます。そのため、仲介手数料は2回に分けての授受が望ましいとされています。
しかし、中には売買契約時や引き渡し日に一括払いするという風に取り決めている不動産会社もあるため、媒介契約前に支払いタイミングを確認しておきましょう。
契約が決まる前の手数料請求は違法
仲介手数料の先払い請求は、法律で禁止されています。
そのため、売買が決まる前にどのような名目で費用を請求されても、支払う必要はありません。
また、買主が見つからないまま媒介契約が終了した場合に、仲介手数料や、その他費用の支払いを請求されても、応じる必要はありません。
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マンション売却時の仲介手数料はいくら？
仲介手数料の請求金額は不動産会社が自由に決められますが、宅建業法で上限額が設けられています。
仲介手数料の法定上限額は、マンションの売却価格（税抜き価格）に応じて決まります。
この法定上限額を仲介手数料として設定している不動産会社が多いため、計算で仲介手数料の支払い金額を見積もれます。
仲介手数料の上限額の計算方法
仲介手数料の法定上限額は、以下の速算式によって算定できます。
（※消費税10％として計算）
たとえば、マンションの売却価格が5,000万円だった場合、仲介手数料の上限額は以下のように計算できます。
＝5,000万円×3.3％＋6.6万円
＝165万円＋6.6万円
＝171万6,000円
仲介手数料の上限額シミュレーター
以下のシミュレーターに、売却したいマンションの情報を入力すると、予想売却価格に基づいた仲介手数料の目安をシミュレーションできます。
会員登録不要で、入力されたデータもサイト側には残りませんので、お気軽にご利用ください。
売却価格が400万円以下の場合は19.8万円が上限
先ほど、不動産会社が売主に請求できるのは原則的に仲介手数料のみであると解説しました。
しかし特例として、売却価格が税抜きで400万円以下の物件については「19.8万円」が仲介手数料の上限として認められています。
売却価格が安すぎる物件を売却した場合、上限額で仲介手数料を受け取ったとしても、販売経費が上回ってしまうことが多くあります。
そこで、不動産会社がまともに売買を取り扱わなくなることを防ぐために、低廉な物件の仲介には仲介手数料に実費を上乗せして請求してもよいという特例が生まれました。
マンション売却時の仲介手数料は原則的に現金払い
仲介手数料は、原則的に「現金」で支払います。
売買契約時は手付金を受領し、引き渡し日は買主が住宅ローンを借入する金融機関で決済するのが一般的であるため、売主側が現金を準備するのは容易でしょう。
しかし、事前に現金を用意する場合、ATMでの現金の引き出しは、1日あたりの上限額が設けられていることに注意する必要があります。
また、不動産会社によっては、仲介手数料を振込で支払える場合もありますが、振込にかかる手数料は、売主の負担となります。
支払う仲介手数料の半金を、更に分割払いにすることはできません。
仲介手数料が無料・半額の不動産会社がある理由
この記事を読んでいる方の中には、「仲介手数料が無料だったり、半額を謳っている会社に依頼するのはどうなんだろう…？」と疑問に思っている方がいらっしゃるのではないでしょうか。
仲介手数料には不動産会社への報酬以外に、以下の費用が含まれます。
- 売却するマンションの調査費用
- マンションの広告・宣伝費用
- 契約手続きに関する費用
- 交通費等その他の経費
不動産会社が仲介手数料を大幅に値引きできる理由として、主に以下の2つが挙げられます。
仲介手数料の安さを取るか否かについては、そのカラクリに納得した上で決めましょう。
宣伝費用のコストカットをしているから
不動産会社が仲介手数料を安くできる理由として、宣伝費用のコストカットをしていることが挙げられます。
不動産会社は、自社の顧客を増やしたり、販売を担当している不動産を購入希望者に見つけてもらうために、様々な媒体で広告・宣伝をしています。
不動産会社の宣伝活動の例
- テレビ・ラジオのCMの放送
- 折り込みチラシの投函
- 看板の設置
- インターネット等への広告の出稿
- 不動産ポータルサイトへの掲載
買主を自社の顧客の中から探しているから
売主と買主の双方を自社の顧客の中から見つけていることも、不動産会社が仲介手数料を大きく値引きできる理由の1つです。
両手仲介の場合、不動産会社は買主からも仲介手数料を受け取れます。そのため、売主側の仲介手数料を値引きしても、買主側の仲介手数料を合わせることで収入を確保できるのです。
また、自社の顧客にだけ物件を紹介するため、高い宣伝費用もかかりません。
不動産会社にとってはメリットのある両手仲介ですが、売主にとってはデメリットが大きいです。
両手仲介によって生じる売主のデメリット
- マンションを高く売れない
- 売却期間が延びる
本来、売主側の不動産会社は「高く売りたい売主」の利益を、買主側の不動産会社は「安く買いたい買主」の利益を追求するものです。
しかし、1つの不動産会社が売主・買主双方の代理人となってしまうと、買主にとって有利な提案、つまり売主にとって不利な提案を売主に対して行うということが起こり得ます。
また、買主の候補が1つの不動産会社の顧客に限られるため、売却期間も伸びやすくなります。
マンション売却の仲介手数料が無料って本当？契約前に知っておきたい仕組みと注意点
仲介手数料以外にかかるマンション売却の費用
マンションの売却には、不動産会社に支払う仲介手数料以外にも、かかる費用があります。
この章では、マンション売却にどんな費用がかかるか、売却活動中から売買契約時までにかかる費用と、売買契約後にかかる費用に分けて紹介します。
売却中にかかる費用
マンションの売却活動中から売買契約時までにかかる費用には、必ずかかるものと、場合によってかかるものがあります。
| 必ずかかる | |
|---|---|
| 多くの場合かかる | |
| 場合によってかかる |
印紙税は、売買契約書作成時に課税される税金なので、売買契約書に収入印紙を貼り付ける形で必ず納めます。
売却するマンションに住宅ローンなどの残債が残っている場合には、借入しているローンを一括返済しなければならないため、借入している金融機関に繰上返済手数料を支払わなければなりません。
また、マンションに抵当権が残ったままであるため、抵当権を抹消するための申請手続きにもお金がかかります。
更に、売却活動中にハウスクリーニングやリフォームを実施した場合は、それぞれ費用がかかります。
売却後にかかる費用
マンションの売買契約が成立した後は、場合に応じて費用がかかります。
居住していたマンションを売却した場合は、住み替えのために引っ越し費用がかかります。
ただし、買い先行でマンション売却する場合は、売却活動中に引っ越し費用がかかります。
マンションを売却して利益があった場合は、譲渡所得税（所得税と住民税）の納税が必要です。
所得税分は売却翌年の2～3月に、住民税分は売却翌年の5月以降に支払います。
【まとめ】マンション売却時の手数料について知識を深めよう
マンション売却時には様々な費用や税金が発生します。
なかでも大きな割合を占めるのが、不動産会社に仲介業務の成功報酬として支払う仲介手数料です。
大きな金額で取り引きされるマンション売却時は、仲介手数料も高額になることが多いですが、基本的には売却代金から支払いを賄えます。
また、多くの不動産会社が法定上限額で仲介手数料を請求しているため、上限額を計算すると、事前に仲介手数料の金額を見積もることができます。
マンションを売却する時は、査定額から予め仲介手数料の金額も見積もっておき、健全な資金計画を立てた上で臨みましょう！
