一生のうちに何度もマンションの売却を経験する人は、それほどいません。そのためマンションを売却するほとんどの人が、売買契約当日までの準備に不安を抱いています。
また登記には専門的な知識が必要になるので、ほとんどの場合は司法書士に依頼をします。登記に直接かかる費用のほかに、司法書士に支払う費用相場についても調べておくとよいです。
この記事ではマンションの売主が負担する登記費用について、登記にかかる費用の種類、買主側の所有権移転登記、登記が必要な理由、売却時に必要な登記関連書類、登記費用に関するよくある質問などについて解説します。
マンション売却で登記はなぜ必要なのか
土地や建物は、実際に使用している人が持ち主とは限りません。
土地や建物に所有者の名前を書いているわけではないので、所有者本人やその土地を使っている人以外には誰が所有者なのかわかりません
なかには、親の名義のまま家に住み続けているケースが多く見られます。
しかし、いざ売却するときには、親の名義のままだと子供は家を売却できません。
また、登記をしていないといざというときに、第三者に権利を主張できません。
このように登記は、第三者に権利を主張して、自分の持ち物であると示すためにおこなわれます。
マンション売却で必要な登記
マンション売却で必要な登記は以下の通りです。
- 所有移転登記
- 抵当権抹消登記
- 名義・住所変更登記
マンション売却を行う際に、抵当権抹消登記や所有権移転登記を行います。また、住所が変更になっている場合には、住所の変更登記も行います。
このようにマンションの売買では、所有者が変わったり、抵当権の抹消や設定をしたりするときに登記が必要です。
マンション売却時の登記に必要な書類
マンション売却時に必要な登記において、売主がそろえなければならない書類があります。ここでは抵当権抹消登記と所有権移転登記それぞれにケースについて解説します。
抵当権抹消登記に必要な書類
抵当権抹消登記は、法務局にて行います。金融機関が用意した必要書類を司法書士に渡して手続きをしてもらいましょう。
抵当権抹消登記に必要な必要書類は、以下の通りです。
- 弁済証書（解除証書）または登記原因証明情報（金融機関）
- 抵当権者の登記識別情報通知書または抵当権設定登記済証（金融機関）
- 抵当権者の資格証明書（金融機関）
- 印鑑・身分証明書（売主）
- 委任状(司法書士に登記手続きを頼むための委任状・金融機関からもいただく)
- 登記申請書(金融機関の会社法人等番号の記載があるもの。金融機関より託されて司法書士が準備）
上記に加え、住所や氏名などの変更登記を行う場合には、売主の戸籍謄本や住民票(2回以上移転している場合は戸籍の附票)が必要です。
所有権移転登記に必要な書類
司法書士を介さず自力で登記も可能ですが、一定の専門知識を必要としミスが許されません。書類をそろえるのに時間や手間がかかります。
所有権移転登記に必要な必要書類は、以下の通りです。
- 登記済証または登記識別情報
- 身分証明書
- 固定資産税評価証明書
- 実印・印鑑証明書（売主）
- 売買契約書
- 買主の住民票
- 登記申請書(司法書士が準備)
- 委任状(司法書士に登記手続きを頼むための委任状：売主の実印が必要)
登記済証または登記識別情報は、売主のもとに届いているので用意をしてもらいましょう。また登記済証や登記識別情報を紛失した場合には、司法書士に本人確認情報を作成してもらえば手続きを行えます。
マンション売却でかかる登記費用
抵当権が設定されているマンションを売却する場合。抵当権抹消登記が必要です。マンションの名義が変わるときには所有権移転登記が必要になってきます。
このような登記の費用はいくらかかるのでしょうか。この章ではマンション売却の登記費用を記載しています。
抵当権抹消登記でかかる費用
抵当権抹消登記は不動産1つにつき、1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合は、1,000円かかります。マンションの所持数が3個の場合、3,000円かかります。
司法書士に依頼した場合の報酬は、10,000円～2,0000円必要になってきます。
登記事項証明書は、登記所の窓口又はオンラインで受け取り可能です。手数料は600円程度かかります。
以下では、抵当権抹消登記を行うと「実際にいくらになるのか」シミュレーションしているので、ぜひ参考にしてみてください。
抵当権抹消登記の計算シミュレーション
【抵当権抹消登記を自分で行った場合】
登録免許税：1,000円
登記事項証明書：600円
合計：1,600円
【抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合】
登録免許税：1,000円
登記事項証明書：600円
司法書士への報酬：10,000円～20,000円
合計：11,600円～21,600円
所有権移転登記でかかる費用
登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて出されます。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
| 原則税率 | 軽減税率 | |
|---|---|---|
| 土地 | 20/1000 | ※令和5年3月31日までの登記は15/1000 |
| 建物 | 20/1000 | 個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋として取得（売買等）し、自己の居住の用に供した場合は3/1000 |
土地の登録免許税は、令和5年3月31日までにおこなわれる売買での登記に関しては軽減税率の適用が可能です。
また司法書士への報酬は、45,.000円から55,000円程度が相場です。
ただし立ち会い費用が加算されるため、実際には更に高くなります。
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
マンション売却の登記費用は誰が払うのか
マンション売却時に登記するもの全てを売主が払うわけではありません。
買主も支払う登記があるので、チェックしておきましょう。
【売主】抵当権抹消登記
住宅ローンを組んでマンションを購入していた場合、住宅ローンを完済して抵当権を外してから買主に引き渡します。
抵当権の登記は住宅ローンを完済したからといって、自然に消えません。
設定された抵当権の記載を、法務局で抹消してもらう必要があります。これが抵当権抹消登記です。
抵当権抹消の登記を行わなかった場合、登記簿上住宅ローンがまだ残っていることになるので、住宅ローンを完済したら早めに抹消しておくとよいです。
登記は自分で行うこともできますが、不動産の売買に関連する場合、仲介の不動産会社や銀行から紹介された司法書士に依頼することが一般的です。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した時の相場
ほとんどの売主は、抵当権抹消に関する手続きを司法書士に依頼します。
すでに住宅ローンを完済していて司法書士手数料を節約したい場合には、抵当権抹消の手続きを自分で行うこともできます。
しかし手間と時間を考えたら、司法書士に依頼したほうがスムーズかもしれません。
そのため売主は、司法書士の手配について悩むことはありません。抵当権抹消と所有権移転登記に関しては仲介の不動産会社や銀行に任せればよいでしょう。
司法書士に支払う手数料は、平均して15,000円から20,000円くらいです。
| 地区 | 抵当権抹消の司法書士手数料の平均金額 |
|---|---|
| 北海道 | 15,532円 |
| 東北 | 13,863円 |
| 関東 | 15,613円 |
| 中部 | 16,638円 |
| 近畿 | 18,795円 |
| 中国 | 15,289円 |
| 四国 | 14,409円 |
| 九州 | 13,821円 |
参考：日本司法書士連合会 報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）
マンションの買主側も、所有権の移転登記が必要です。ここでは所有権移転登記の費用に関する所有権移転の登録免許税と司法書士費用について解説します。
【買主】所有移転登記
所有権移転登記は、基本的に買主が行います。登録申請書を作成し、必要書類を揃えて法務局で手続きします。
ただし、買主が必ずしも負担すると決められたものではなく、売主・買主の間で合意が得た場合、売主が負担しても問題ありません。
相続や財産分与、贈与などの際に必要な登記ですが、マンションの所有権が変わるマンション売買においても買主側が手続きを行う必要があります。
所有権移転の登録免許税は、土地と建物でそれぞれ算出します。
分譲マンションの場合、住居である「部屋」の分はもちろんのこと、マンションが建ってる住民全員で使用する共有スペースも購入します。
所有権移転登記を司法書士に依頼した時の相場
所有権移転登記の手続きも、個人で行うのは難しいため司法書士に依頼します。ほとんどの場合、仲介の不動産会社や借入先の銀行から、提携先の司法書士を紹介されるので任せておけばよいでしょう。
もちろん、自分自身で探した信頼できる司法書士に依頼することも、事前に仲介の不動産会社や銀行の承認を得ていれば可能です。
所有権移転登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用は、平均すると50,000円くらいです。地域によって相場が変わるので、下記の表で確認してみてください。
| 地区 | 所有権移転登記の司法書士手数料の平均金額 |
|---|---|
| 北海道 | 42,999円 |
| 東北 | 42,585円 |
| 関東 | 51,909円 |
| 中部 | 51,065円 |
| 近畿 | 64,090円 |
| 中国 | 48,035円 |
| 四国 | 51,369円 |
| 九州 | 45,729円 |
参考：日本司法書士連合会 報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）
愛知県名古屋市港区 / 60代 査定価格2,000万円売却価格1,300万円 香川県さぬき市 / 40代 査定価格70万円売却価格70万円 長崎県大村市 / 50代 査定価格2,650万円売却価格2,510万円 愛知県稲沢市 / 40代 査定価格1,200万円売却価格1,590万円 東京都江戸川区 / 30代 査定価格5,780万円売却価格5,500万円 
マンション売却でかかる登記費用はいつ払う？
不動産売買で売主が登記費用を支払うタイミングは、マンションの決済時です。
抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済しないと手続きできません。
そのため、買主から受け取る売却代金で住宅ローンを完済し、同日に登記手続きをする「同時決済」で手続きをおこなうのが一般的です。
マンション売却の登記費用の支払い方法は2パターンあります。
- マンション引渡し前に司法書士への報酬と共に指定の口座に振り込む
- 売買決済の場で司法書士への報酬と登録免許税を司法書士に渡す
マンション売却登記費用に関するQ＆A
マンションを売却する際の、登記費用に関するよくある疑問点をみていきましょう。
費用を抑えるために自分でも手続きは可能？
登記に関する手続きは、司法書士に依頼しなくても自分で手続き可能です。しかしマンション売買の場合、登記に関する手続きに不備があった場合に、当人だけではなく金融機関や仲介の不動産会社、買手などに多大な迷惑をかけてしまいます。
そのため抵当権抹消登記や所有権移転登記は、金融機関が自力での登記を認めない場合があります。
自分での手続きも可能ではありますが、必要書類をそろえる手間や面倒な手続きも多いため、時間を買うつもりで司法書士に依頼するとよいでしょう。
マンション売却登記費用はいつ発生する？
マンションの住宅ローンが完済していれば、抵当権抹消登記を行うことが可能です。しかしマンション売却の決済日までに、住宅ローンが残っていることが多いようです。その場合はマンションを売却したお金を住宅ローン完済にあて、決済日に同時抹消をします。
マンション売却は以下の通りに進みます。
- 不動産会社に査定依頼・売却価格決定
- 不動産会社と媒介契約
- 売却活動
- 買主との売買契約
- 決済・引き渡し
売却代金でローンを完済して登記手続きをする場合は、マンションの決済時に登記費用が発生します。
マンション売却はすまいステップで一括査定
マンションの売却は、大きな金額が動くため手続き自体も複雑で、司法書士の力も借りるならば費用もかかります。司法書士の費用を節約しようと考えるよりは、マンションをより高い金額で売却することを考えた方がより現実的でしょう。
マンションを高く売るためには、マンションを査定してもらう際に、一つの不動産会社に依頼するのではなく複数の不動産会社に査定をしてもらって比較することです。それには「すまいステップ」のような一括査定サービスが便利です。
物件情報や個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社からアプローチを受けられます。またその際に査定結果だけではなく各社の対応力を確認できるでしょう。
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マンションの売主は抵当権抹消の登記費用を負担
マンションの売却時に、売主は抵当権抹消の登記をしなければなりません。
また場合によっては一般的に買主が負担する所有権移転登記を行うこともあります。
ミスが許されないため、金融機関や仲介の不動産会社が手配した司法書士に依頼することが多いです。
法務局で行う登記手続きには専門的な知識も必要ですし、必要書類をそろえる手間や時間もかかるので、特別な事情がなければ司法書士にお任せしたほうがよいかもしれません。
マンション売却時にはマンションの売却費用にばかり目が向きがちですが、登記のような諸経費がかかることも念頭に置いておく必要があります。準備を整え、トラブルのない決済日をむかえましょう。
