- 住まなくなってから3年目以内
- 所有期間が5年を超えたとき
- 所有期間が10年を超えたとき
- 築浅なうち
- 不動産価格が大きく上昇したとき
- 不動産バブル崩壊前
この記事では、タワーマンションを高く売るための売却のタイミングや、コツを紹介します。
最後までぜひ御覧ください。
タワーマンション売却に適したタイミング
タワーマンションを売却するタイミングを見極める際は、控除、税率、不動産需要の３つの観点を総合的に判断する必要があります。
タワーマンションを売却するのに適したタイミングは、次の通りです。
- 【控除】から見るタワマン売却の最適タイミング
- 住まなくなってから3年目以内
- 【税率】から見るタワマン売却の最適タイミング
- 所有期間が5年を超えたとき
- 所有期間が10年を超えたとき
- 【不動産需要】から見るタワマン売却の最適タイミング
- 築浅なうち
- 不動産価格が大きく上昇したとき
- 不動産バブル崩壊前
適切なタイミングで売り出すことによって、好条件で売却しやすくなります。
売却タイミングは複合的に判断する必要があるので１つ１つ丁寧に詳しく解説していきます。
【控除】から見るタワマン売却の最適タイミング
住まなくなってから3年以内
控除の観点からみると、タワーマンションの売却は、住まなくなってから3年以内がおすすめです。
いわゆるマイホームの3000万円控除を受けられるギリギリの期間がこれだからです。
この控除は、マイホームの売却の場合、譲渡所得※から最大3000万円までは課税しませんというものです。
詳しい条件などは、国税庁の出している「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。
また、「親が住んでいたタワーマンションを相続し空き家として放置しているケース」もこの控除の対象になります。
つまり、多くの人は譲渡所得は3000万円以下になると思うので、マイホームを売却するほとんどの人は売却益に税金はかからないということですね！
※譲渡所得とは
譲渡所得税は、以下で計算することができます。
譲渡所得税 ＝ {マンションの売却価格ー（マンションの取得費 ＋ 譲渡費用）} × 税率
マンションの取得費は、マンションの購入代金などが含まれます。
譲渡費用は、マンションの売却でかかかった、手数料などの諸費用のことを指します。
税率は、以降の章で詳しく書かれていますが、短期譲渡所得の場合は39.63％、長期譲渡取得の場合は20.315％です。
タワマンに住んでいて、その物件を売却する場合、多くの方は無税になると思います。
その方たちは次の章の税率の話はスキップして、その次の【不動産需要】の話をよく確認してください！
【税率】から見るタワマン売却の最適タイミング
所有期間が5年を超えたとき
タワーマンションの売却は、所有期間が5年を超えた時がおすすめです。なぜなら、5年を超えてから売却すると、短期譲渡取得から長期譲渡取得と課税区分が変化し、税率が約20%下がるからです。
例えば、譲渡所得が1500万円ならば、手取りが300万円変化するということですね！
この変化は、マイホームだったとしても、投資目的の物件でも同じように適応されます。
詳しい税率は以下の通りです。
| 対象期間 | 税率 | |
| 短期譲渡所得 | 所有してから5年以内の土地・建物 | 39.63%(所得税30.63% + 住民税9%) |
| 長期譲渡所得 | 所有してから5年を超える土地・建物 | 20.315%(所得税15.315% + 住民税5%) |
タワーマンションは、特に売却の利益が高くなりやすく、その分税金が多くかかってしまいます。
高く売るには、長期譲渡所得になる「所有期間が5年を超えたタイミング」がおすすめです。
コラム：マンションの所有期間の判断の仕方
タワーマンションを高く売るのに大切な、マンションの所有期間の判断の仕方ですが、取得してからまる5年経てば良いわけではありません。
例えば、以下の図のように、購入や相続等で2020年の6月30日にタワーマンションを取得したとします。
譲渡所得はその年の1月1日時点を基準とするので、まる5年経った2025年の6月30日に売却してしまうと、2025年1月1日時点の所有期間で判断されるために、4年間の短期所有となります。
マンションの所有期間を判断するには、その年の1月1日を基準にすると覚えておきましょう。
(参考：国税庁 長期譲渡所得の税額の計算)
所有期間が10年を超えたとき
長くお持ちであれば、タワーマンションの売却は、所有期間が10年を超えた時がおすすめです。
居住用に使用しているタワーマンションで、所有期間が10年を超えて売却すると、10年超所有軽減率の特例が受けられるからです。
この場合は、先ほど紹介した長期譲渡所得税率よりも税率が下がり、節税が図れます。
ただし、この特例はマイホームに限定さえます。
税率は以下のように変化します。
| 課税対象の譲渡所得金=X | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円以下の分 | X×10% | 4% |
| 6,000万円越えの分 | (X – 6,000万円)×15% + 600万円 | 5% |
(参考：国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例)
例えば、譲渡所得が1,500万円だった場合、以下の計算になります。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率（1,500万円以下の部分：14％、6,000万円超の部分：20％）
1,500万円以下の部分：譲渡所得税＝1,500万円×14％
＝210万円
約6%税率が下がるので、長期譲渡所得よりも、約95万円多く手取りを残せる！
【不動産需要】から見るタワマン売却の最適タイミング
築浅なうち
マンションに限らず、不動産は築年数が浅いほど高く売れます！
買い手目線で考えれば当たる前ですね。
詳しい、築年数と中古マンション売却額は以下の通りです。
| 築年数 | 価格(万円) | 5年間の下落率(％) |
| 築0～5年 | 5,883 | 13.8 |
| 築6～10年 | 5,071 | 11.6 |
| 築11～15年 | 4,484 | 6.9 |
| 築16～20年 | 4,174 | 23.3 |
| 築21～25年 | 3,202 | 41.2 |
| 築26～30年 | 1,884 | -1.1 |
| 築31年～ | 1,904 | – |
築15年くらいまでを見てみると、築年数が5年違うだけ、売却価格が5%~15%ほど下がることが分かりますね。
平均すると、１年で約２％ほど売却価格が下がると言えそうです！
不動産価格が大きく上昇したとき
不動産価格は短期的に上昇・下降を繰り返しながら、長い目で見たら上昇するものなので、短期的に大きく不動産価格が上昇したタイミングは絶好の売却タイミングといえます。
では、首都圏の中古マンション価格は平均で年間どれほど上昇するものなのでしょうか。
以下のグラフをご覧ください。
首都圏の中古マンション価格は、2013年のアベノミクスの異次元金融緩和（マイナス金利導入）以降、右肩上がりです。
10年間で約71%上昇しています！
平均すると、年間約7%ずつ上昇していることになります。
築年数の観点からみる中古マンションの価格は、年間2%ずつ下落することを考慮すると、
基本的に、マンションの売却額は放置していればいるほどお得といえますね！
不動産バブル崩壊前
ここまで読んでいただいた人の中には、とりあいず売却タイミングは遅らせた方がいいのか！と思った方いませんか？
その発想は非常に危険です！
不動産価格は長い目でみたら上昇傾向なだけで、目先１年２年の価格が上昇するかどうかは誰にもわかりません。
むしろ下がる可能性があり、もしかしたら、都心の不動産バブルが崩壊するかもしれません！
実はこの13年間、世界的に不動産価格は上昇しており、ニューヨークやロンドン、パリ、シンガポール、北京、上海といった世界の主要都市の住宅価格は軒並み高騰しています。
それを受けて、東京は割安に放置されているという理由で、東京も価格が高騰しました。
世界の不動産市場は下落期に入っており、主要国の中で日本の不動産だけが格安だった時代は過去のものとなりつつあります。
しかも、現在住宅ローンの変動金利は上昇局面です。
これは、日銀の中央金利の上昇によるものです。
つまり不動産市場にとってみれば現在はやや逆風なのです。
不動産も、株も、ビットコインも上がり続ける投資商品はありません。
また、投資の格言の中に「頭と尻尾はくれてやれ」というものがあります。
投資家の心理として「最安値で買い、最高値で売りたい」と感がてしまうものですが、底値で買って天井で売ることはほんど不可能で失敗しがちです。
買うときも売るときも上下は少し残したほうがいいという考えです。
下落局面に転ずる前に売り抜けておきたいところですね！
価格が下落しないうちにマンションを売却したい方は、一括査定で現在のマンションの資産価値を調べてみませんか？
複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、手間をかけずに査定額の比較ができます。
査定を通じて、タワーマンション売却のベストタイミングを不動産会社に相談してみましょう。
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タワーマンションの売却を依頼する不動産会社選びのコツ
タワマンに限らず、担当する不動産営業マンによって、売却額やそのスムーズさには大きな差が生まれます。
よって、大手、タワマンに強い不動会社などどちらも訪れ、不動産屋選び、担当者選びにはこだわりましょう。
タワーマンションを売却するなら、仲介を依頼する不動産会社の選び方にコツがあります。
- 分譲主の不動産会社に仲介を依頼する
- ホームステージングを利用する
- 複数の業者に査定を依頼する
- 媒介契約方法までこだわる
コツを把握して、スムーズにタワーマンションを売却できる不動産会社を見つけましょう。
分譲主の不動産会社に仲介を依頼する
分譲主であるマンションのデベロッパーは、グループ傘下に不動産会社があることが多いです。グループの不動産会社に仲介を依頼することで、スムーズに中古のタワーマンションを買いたい人を紹介してもらえる可能性があり、交渉次第では高値での売却も期待できます。
ホームステージングを利用する
不動産会社によっては、内覧対応時にホームステージングを実施して、物件の魅力をアピールしてくれる場合があります。ホームステージングとはコンセプトに合わせて家具を設置し、モデルルームのように見せて売却する方法です。
ホームステージングのサービスを提供している不動産会社なら、タワーマンションの魅力を最大限にアピールできるため、購入希望者に好印象を与えて売却しやすくなります。
複数の業者に査定を依頼する
タワーマンションを売るには不動産会社から査定を受け、どれくらいの金額で売却できるのかを把握しておく必要があります。同じマンションでも不動産会社によって査定額は異なるため、複数社に依頼してそれぞれの結果を比較しておきましょう。
各社の査定額を比較することで、詳細な相場価格が判断できるだけではなく、より好条件で売却できる不動産会社を見つけやすくなります。
すまいステップを利用する
複数の不動産会社に効率的に査定を依頼するなら、すまいステップの利用がおすすめです。すまいステップは一度の登録で、同時に複数社から査定を受けられる点が魅力です。
また、厳選な審査を通過した優良業者のみが登録されており、エース級の担当者が対応してくれるため、信頼できる不動産会社を見つけやすいでしょう。
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媒介契約方法までこだわる
媒介契約とは、売り主の場合は、売却を依頼するときに不動産会社と締結するものです。
この契約の主な目的は、不動産会社が依頼者に「売買契約に向けて努力」を約束するものです。
また、媒介契約には3種類存在します。
つまり、どの媒介契約を結ぶかによって努力の仕方が違うということです。
媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類です。
それぞれの契約の詳細は以下の表のとおりです。
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼 | 活動報告義務 | 仲介手数料 |
| 専属選任 | ☓ | 〇（週に1回以上） | 一緒 |
| 専任 | ☓ | 〇（2週に1回以上） | |
| 一般 | 〇 | ☓（任意) |
上の契約になればなるほど、不動産会社が密にかかわってくれる分、不動産会社からの拘束度も増します。
人気なエリアなら一般媒介がいいでしょう。一方で、ライバルが多いエリアなら専属選任か、専任がいいでしょう。
この媒介契約は通常、人気物件ならば一般契約、そうでないならば専属選任か、専任がよいとされています。
理由は、売れやすい不動産であれば、一般媒介で複数（多くても3社まで）の不動産会社に依頼した方が競争意識を生ませるので、早く高く売れる可能性があります。
一方で、特別人気でない不動産で一般媒介で出してしまうと、不動産営業マンは人気で売りやすい不動産に専念してしまいます。
さらに、専属選任か、専任であれば営業マンにしてみれば売れば必ず仲介手数料が入るので真摯に取り組んでくれます。
自身のタワーマンションの人気度合いを見極めながら、媒介契約までこだわり少しでも高く売れるよう努めましょう。
タワマンってちゃんと売却できる？売却経験者の実体験を解説！
タワーマンション購入の際、１億円近い借金を抱える方も多いので、ちゃんと黒字で売却が完了できるか不安な方も多いと思います。
そこでこの章では、ほかの人は黒字化できているのかどうか、売却にかかった期間を解説します。
実際の売却益
以下の円グラフは、実際にタワーマンションの売却を経験した方の売却益です。
円グラフをみると、赤字で終わった人は、12.1%と少ないみたいですね！
マンション売却にかかる期間
以下のグラフは、マンションを売り出してから実際に売却完了になるまでの期間です。
半分くらいの人は、3か月以内に売却が完了している一方で、6か月～1年かかった人は4割もいます。
タワーマンションの売却を成功させよう
タワーマンションの売却を成功させるには、高く売るためのポイントを覚えておく必要があります。タワーマンションは物件の特徴によっては売れにくいことも多く、売れても条件が悪くなることもあります。
売却で失敗しないためには、売り方を工夫したり、失敗しない方法を考えたりすることが大切です。売却のポイントを押さえて売り出しを開始し、損なくタワーマンションを売りましょう。
