「新築マンションを買ったばかりなのに、すぐに売却して本当に大丈夫だろうか」
「新築マンションをどのタイミングで売ったら高く売れるだろうか」
新築マンションを売却する際、このような不安を感じる方は多いのではないでしょうか。
新築マンションを売却する人は意外に多く、購入額よりも高く売却できるケースが増えています。
新築住宅で1度も人が住んでいない、建築工事完了から1年以内の物件を指しています。
この記事では、「新築」をもう少し広く捉え、入居後1～2年以内の物件も「新築」に含めることにします。
この記事では、「新築マンションを今売却するか検討している方」に向けて、「新築マンションが高く売れるタイミングや高く売る方法」について解説しています。
この記事を参考に、新築マンション売却に対する不安を解消し、購入額よりも高い金額で売却することを成功させて下さい。
【2023年7月】マンション売却相場はいくら？売り時や調べ方を解説
新築マンションを売却する理由
「新築マンションを購入したばかりなのに、すぐ売却するなんてもったいないんじゃないか？」と後ろめたさを感じる人は多いです。
しかし、新築マンションをすぐに手放すことは意外とあることで、不動産業界ではよく聞く話だったりします。
よくある売却理由としては、主に以下の4つがあげられます。
- 住宅ローンの支払いが予想以上に厳しい
- 住宅ローンや修繕積立等の支払いが予想以上に厳しい
- 住んで初めて立地や間取り等に不満がでてきた
- 転勤や離婚等の環境の変化が発生した
①住宅ローンの支払いが予想以上に厳しい
近年、新型コロナウイルスの影響で収入が減少してしまい、入居後に住宅ローンの支払いが厳しくなり、売却を検討するケースがよくあります。
住宅ローンの支払いは長期間に及ぶことから、一度支払いが厳しい状態になると、生活に大きな支障が出ます。
現時点で支払いが厳しく、今後も支払いの見通しが立てられない場合は、購入したマンションを売却して、住宅ローンの完済にあてることを選択肢に入れてください。
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②管理費や修繕費の支払いが厳しい
住宅ローンの支払いだけでなく、管理費や修繕積立金など、マンション特有の費用を支払うことが厳しくなり、売却を検討するケースがあります。
特に修繕積立金は、5年に1度のペースで支払い金額が上がっていくマンションもあります。
③立地や間取り等に不満がでてきた
立地や間取り等に不満が出てきたことを理由に、売却を検討するケースがあります。
国土交通省が住生活総合調査（平成30年）で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果によると、『住宅を広くする、部屋数を増やす』が最も多いことがわかります。
| 住み替え理由 | 割合 |
|---|---|
| 住宅を広くする、部屋数を増やす | 42.3% |
| 使いやすさの向上 | 31.9% |
| 新しさ・綺麗さを求めて | 27.4% |
| 性能の向上（断熱性、省エネ性など） | 22.7% |
| 通勤・通学の利便性向上 | 20.3% |
| 高年齢期の住みやすさ | 18.5% |
| 日常の買い物・医療などの利便性向上 | 16.2% |
参考：国土交通省「住生活総合調査」
新築マンションは、契約から入居に至るまでの期間が約2年と長いので、その間に子供ができる等して、家族にとっての理想の住まいが変わってしまうことがあります。
④転勤や離婚など環境の変化が発生した
マンション購入直後に転勤や離婚が決まり、売却を検討するケースがあります。
場合によって、検討すべき選択肢が、以下のように異なります。
- 転勤の場合、留守宅として、転勤期間に他人に貸す（リロケーション）
- 離婚の場合、夫婦の合算収入を見込んで住宅ローンを組んでいるのであれば、できるだけ早く完済するために売却する
離婚する場合、住宅ローンの債務者が夫婦のどちらかで、どちらかが連帯保証人となっていると、住宅ローンを完済しない限り、連帯保証人としての関係は続いてしまいます。
今売るかを決めるなら新築マンションの売却相場を確認しよう
「今持っている新築マンションってどれくらいで売れるんだろう？」
新築マンションを高い売却額で売却するためにも、今持っている新築マンションがどれくらいで売れるのか知っておきたいですよね。
そこで本章では、以下の3つから新築マンションの売却相場について解説していきます。
- 築年数別のマンションの売却相場
- エリアごとのマンションの売却相場
- 今持っている新築マンションの売却相場を調べる方法
築年数別のマンションの売却相場
築年数別のマンションの売却相場は、以下の表になります。
▼築年数ごとの㎡単価の推移
| 築年数 | 売却額 | 面積 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 6,239万円 | 55.40㎡ | 112.61万円 |
| 築6～10年 | 5,462万円 | 57.60㎡ | 94.83万円 |
| 築11～15年 | 4,686万円 | 59.06㎡ | 79.35万円 |
| 築16～20年 | 5,067万円 | 65.85㎡ | 76.95万円 |
| 築21～25年 | 3,979万円 | 65.03㎡ | 61.18万円 |
| 築26～30年 | 2,419万円 | 53.75㎡ | 45.00万円 |
| 築31年～ | 2,358万円 | 50.02㎡ | 47.15万円 |
不動産経済研究所「マンション市場動向」を元にすまいステップ編集部が作成
上記の表を見ると、築0～5年のマンションが最も高い売却額で売却されています。
マンションは、築年数が経てば経つほど売却相場が下がっていくので、新築マンションの売却を決めたら早めに売却準備を進めることをおすすめします。
エリアごとのマンションの売却相場
エリアごとのマンションの売却相場を解説していきます。
以下は、日本の主要都市(札幌市、仙台市、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市)のマンション売却相場のグラフになります。
| エリア | 平均売却額 |
|---|---|
| 札幌市 | 2,358万円 |
| 仙台市 | 2,189万円 |
| 埼玉県 | 2,802万円 |
| 東京都 | 5,191万円 |
| 神奈川県 | 3,374万円 |
| 千葉県 | 2,2597万円 |
| 名古屋市 | 2,396万円 ※1 |
| 大阪市 | 2,815万円 |
| 広島市 | 2,748万円 |
| 福岡市 | 2,368万円 |
※東日本不動産流通機構「月例速報2023(令和5)年5月度Market Watch (全国版)」,近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポートNo.122 2023年5月号」,西日本不動産流通機構「中古マンション（専有面積350㎡未満）レポート」(2023年4月度),中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ2022年（令和5年）5月度」を参考にすまいステップ編集部が作成
※1.愛知県全域のデータを参照
マンションの売却相場は、東京都・神奈川県など人口の多いエリアほど高くなります。
人口の多いエリアは、マンションの需要も安定しているので、売却相場も安定しています。
今持っている新築マンションの売却相場を調べる方法
今お持ちの新築マンションがどれくらいで売れるのか調べるために、すまいステップの「マンション売却相場データベース」を活用しましょう。
すまいステップの「マンション売却相場データベース」では、マンションごとに売却相場を調べられます。
今お持ちのマンションから、実際に売り出された部屋の売却額や売却時期などが調べられるだけでなく、周辺のマンションの価格推移と比較もできます。
会員登録や個人情報の登録なしで、マンションの売却相場を調べられるので、ご気軽に活用してみてくださいね。
新築マンションを売却すべきタイミング
新築マンションを高く売るためには、売却するタイミングが重要です。
タイミングによっては、売却損をしてしまうからです。
そこで本章では、以下の5つの観点から新築マンションを売却すべきタイミングにいて解説していきます。
- 市況
- 築年数
- 税金
観点1:市況
近年、新築マンションの売却相場は上昇しており、「今」が売却すべきタイミングと言えます。
以下のグラフは、不動産経済研究所が発表した「マンション市場動向」が発表した新築分譲マンション価格の推移です。
▼新築分譲マンション価格の推移（年）
不動産経済研究所「マンション市場動向」を元にすまいステップ編集部が作成
新築マンション価格は、2012年～2022年の10年間上昇傾向にあります。
新築マンション価格が急に下落する可能性はかなり低いので、新築マンションの売り時は今だと言えます。
【2023年7月】マンション売却相場はいくら？売り時や調べ方を解説
観点2:築年数
新築マンションに入居前であれば、そのまま入居はせずに1年以内で売却することがおすすめです。
入居前の「新築」と入居後の「中古」で売却額の相場が異なるからです。新築マンションは、一度でも入居されると、中古物件となり市場価格が大幅に落ちてしまいます。
まだ入居していない場合は、「新築」として扱われる1年以内にマンションを売却するようにしましょう。
新築マンションに入居した後に売却する場合は、築5年経つまでに売却しましょう。
新築マンションの売却相場は、築年数が経つほど下がるので、新築マンションを高い額で売却するためには早いタイミングで売却することが大切です。
以下は、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」です。
▼東京都におけるマンションの築年数と売却額の関係
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」を参考にすまいステップ編集部が作成
上記の表から分かる通り、築年数が経過するごとに売却額が低くなっています。
築年数5年未満マンションは高値で早く売れやすいです。新築マンションを高く早く売るためには、早めに売り出しましょう。
また、築5年未満の新築マンションは、場合によっては新築と変わらない値段で取引されます。
築5年未満の物件は、設備の劣化や内装のダメージも見当たらず、新築に近しいイメージを持たれるからです。
以下は、実際に築1～5年のマンションを売却した方の体験談です。
大阪府大阪市中央区 / 40代 / 住み替え / マンション / 築1年~5年 / 2LDK
査定額2,800万円→売却価格3,480万円
| 不動産会社 | 女性のための快適住まい研究所大阪（担当者：永井さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | 説明が丁寧 |
| 満足度 | 5 |
不動産一括査定サイト『すまいステップ』で査定を依頼した約45％の方は、家を売り出してから3か月以内で売却が完了しています。
すまいステップに加盟している不動産会社は、「宅地建物取引士資格保有」「売買仲介営業5年以上の経験」などの厳しい基準を満たしているからです。
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観点3:税金
税金の観点から売却するタイミングを考えると、新築マンションの購入から5年～10年後がおすすめです。
新築マンションの所有期間によって、売却にかかる税金(譲渡所得税)の税率が大幅に変わるからです。
不動産売却をして利益が出た場合、その利益に対して発生する税金のことです。(参考：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」)計算式は、以下のようになります。譲渡所得
＝不動産売却額－(取得費＋譲渡費用)－控除額取得費：不動産の購入にかかった費用
譲渡費用：不動産の売却にかかった費用
| 所有期間 | 分類 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年越え | 長期譲渡所得 | 20.315% |
購入してから5年以内に売却してしまうと、短期譲渡所得の適用になるので、購入してから5年経ってから売却した時と比較して2倍の税金がかかってしまうかもしれません。
税率に切り替わるタイミングで売却するということも検討してもよいかもしれません。
また、新築マンションを購入してから10年経過すると住宅ローン控除が終了します。
新築マンションを購入してから10年経過したタイミングで新築マンションを売却して、新居に住み替えを検討する方が多いです。
新築マンションを購入してから10年経過したタイミングで住み替えれば、新居でも住宅ローン控除が利用できるかもしれません。
ただし、新築マンションを購入してから10年経過したタイミングで住み替える場合、家の売却額が住宅ローンの残債を上回るか必ず確認しましょう。
大切な家を高い額で売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高い額で売却してくれる不動産会社を選びましょう。
売却をした方の約75％以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。
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新築マンションを高く売却する方法
新築マンションを高く売却するためには、どうすればよいのでしょうか？
以下の、具体的な方法4つを解説していきます。
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 条件がいい不動産会社に依頼する
- 築年数が経たないうちに早く売る
- 売り出し価格を高く設定する
- 売却期間を十分に確保する
- 2月・3月に売る
1.複数の不動産会社に査定依頼をする
新築マンションをできるだけ高く売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を探しましょう。
前述した通り、新築マンションは売れやすく、相場も近年上昇傾向です。
複数の不動産会社に依頼すると、不動産会社の価格競争が期待でき、より高値での売却を実現できます。
査定は、まず机上査定（登記簿謄本等の書類による査定）を受け、次に訪問査定（内覧による査定）をするのが一般的です。
依頼数の目安として、机上査定は5社以上に、訪問査定は3社前後に依頼するようにしましょう。
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2.条件がいい不動産会社に依頼する
新築マンション売却時に、以下の条件で不動産会社を選びましょう。
- 立地エリアとマンション売却に強い
- 営業担当が信頼できる
- マンション施工会社の系列不動産会社
上記の条件で不動産会社を選べば、新築マンションを高く売却するためのアドバイスをもらえます。
上記を参考に相談する不動産会社を探してみてください。
3.築年数が経たないうちに早く売る
繰り返しになりますが、新築マンションを少しでも高く売るためには、築年数が経たないうちに売却することが大切です。
少しでも高く売却したい方は、早めに売却活動を進めましょう。
4.売り出し価格を高く設定する
売却期間に余裕がある方は、売り出し価格を高めに設定してみると良いかもしれません。
査定額と売り出し価格と実際の売却額は、異なります。
査定額は、不動産会社が約3か月以内に買主が見つかって新築マンションを売却ができると予想した金額です。
売り出し価格は、売主が「新築マンションをこの価格で売り出したい」と希望した金額です。
最終的な売却額は、査定をした不動産ではなく、買主との売買時の値引き交渉などによって決まります。
買主が見つかった際に値引き交渉をされる可能性があるので、初めから売却希望額で売り出すと、想定より安い額で売却することになってしまうかもしれません。
実際に、マンションを売却した人の5割の人が家の査定額と売却額は10％以上違ったと答えています。
以下は、2022年1月28日から2022年5月22日にかけてすまいステップが、サービス利用者を対象に収集したアンケート結果です。
この点を踏まえて、売り出し価格を設定してみてください。
ただし、売り出し価格を相場と比較して高すぎる額で設定すると、買主が見つからずなかなか売れなくなってしまう可能性があるので、不動産会社に相談して決めてください。
5.売却期間を十分に確保する
新築マンションを高く売却するためには、売却期間を十分に確保しましょう。
売却期間を十分に確保できず、新築マンションの売却を進めてしまうと、焦ってしまい、売り出し価格を値下げして売却することになるケースが多いです。
実際に、築10～15年のマンションを売却された方の声です。
新築マンションの売却を開始してから買主に物件を引き渡すまで、通常3か月～6か月かかります。
上記を踏まえて、いつ売却を始めるべきか検討してください。
6.2月・3月に売る
新築マンションを高く売るなら、進学や転勤の多い2～3月が売却しましょう。
4月に進学や転勤、転職など控えていて、新居への住み替えを完了させたい世帯が増加し、新築マンションの需要が高まるからです。
以下は、2022年に不動産総合研究所が発表した「不動産市場動向調査(2022年)」です。
▼首都圏の中古マンションの成約数（2021年5月～2022年5月）
参考：不動産総合研究所が発表した「不動産市場動向調査(2022年)」を参考にすまいステップ編集部が作成
上記のグラフから、マンションの成約件数は1年を通して3月が最も多いことがわかります。
つまり、新居入居の需要は3月にピークを迎えることがわかります。
4月の手前である2～3月は、マンションの売れ行きが伸びやすくなります。
11月に不動産会社で査定を受け、12月から3月の3ヶ月間で売却活動を行うと、3月のトレンドがピークの時点にちょうど引き渡しができます。
新築マンション売却時に使える節税対策
新築マンションを売却して「譲渡所得」が発生すると、課税対象になります。
おさらいですが、譲渡所得は、以下の式で計算できます。
▼譲渡所得の計算式
＝不動産売却額－(取得費＋譲渡費用)－控除額
※取引費用の詳細については「マンション売却にかかる費用」をご参照下さい。
新築マンション売却時に活用できる控除
譲渡所得税の節税制度として、3,000万円特例控除があります。
3,000万円特例控除の制度内容と適用条件は以下になります。
| 制度内容 | 適用条件 |
|---|---|
| 譲渡所得の3,000万円までを課税対象から除外する制度 | 現に居住している居住用物件を譲渡する際のみに適用 |
（参考：国税庁によって定められた3,000万円特例控除の内容）
新築マンションの購入から入居までの約2年間で、マンション価格が3,000万円も高騰することは、ほぼないです。
よって、新築マンション売却で発生する税金は、ほとんどのケースで3,000万円特例控除によって全額免除できるといえます。
新築マンション売却は、「現に居住している居住用物件」のみに適用されるので、新築で一度も居住していないマンションは3,000万円特例控除の適用対象外となります。
3,000万円特例控除を適用する際の注意点
長期的視点から検討した際に、3,000万円特例控除を適用した方が得なのか損なのかについて、注意点を抑えた上で、適切に判断できるようにしましょう。
3,000万円特例控除は、新築マンション売却時にかかる税金をほとんどのケースにおいて全額免除できるため、売却損を起こさないためにも積極的に適用すべき制度であるといえます。
しかし、売却後の住み替え完了までを視野にいれたときに、適用によって逆に損してしまうことがあります。
新築マンションの売却と並行して、住み替え先の手配もすすめなければいけません。
新築マンションの購入後は、資金が不足しているということもあり、住み替え先の購入を検討している場合は、住宅ローンを組んで購入し、住宅ローン控除によって支払額を減額させたいと考える人は多いでしょう。
しかし、3,000万円特例控除を受けている場合、住宅ローン控除は適用できないことが国税庁によって決められています。
▼3,000万円特例控除と住宅ローン控除は二者択一
住宅ローン控除が適用不可となる条件
- 新居に入居した年と、その前の年の2年間に旧居の売却で3,000万円特例控除の適用を受けている場合
- 新居に入居した年の翌年から3年以内に旧居を売却し、3,000万円特例控除の適用を受けている場合
（参考：国税庁による特例をうけるための適用要件）
住宅ローン控除は、10年間で最大400万円まで戻ってくる可能性があるため、住宅ローン控除と3,000万円特例控除を比べて、控除額がより大きい方を適用させるのが賢い選択といえるでしょう。
