【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

新築マンションは損せず売却できる?売却のメリットやリスクを解説

  • 更新日:2024年2月19日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
新築マンションは損せず売却できる?売却のメリットやリスクを解説

新築マンションを買ったばかりなのに、すぐに売却して本当に大丈夫だろうか

新築マンションをどのタイミングで売ったら高く売れるだろうか

新築マンションを売却する際、このような不安を感じる方は多いのではないでしょうか。

新築マンションを売却する人は意外に多く、購入額よりも高く売却できるケースが増えています。

新築」とは?
新築住宅で1度も人が住んでいない、建築工事完了から1年以内の物件を指しています。
この記事では、「新築」をもう少し広く捉え、入居後1~2年以内の物件も「新築」に含めることにします。

この記事では、「新築マンションを今売却するか検討している方」に向けて、「新築マンションが高く売れるタイミングや高く売る方法」について解説しています。

この記事を参考に、新築マンション売却に対する不安を解消し、購入額よりも高い金額で売却することを成功させて下さい。

新築マンションを売却する理由

新築マンションを購入したばかりなのに、すぐ売却するなんてもったいないんじゃないか?」と後ろめたさを感じる人は多いです。

しかし、新築マンションをすぐに手放すことは意外とあることで、不動産業界ではよく聞く話だったりします。

よくある売却理由としては、主に以下の4つがあげられます。

  • 住宅ローンの支払いが予想以上に厳しい
  • 宅ローンや修繕積立等の支払いが予想以上に厳しい
  • 住んで初めて立地や間取り等に不満がでてきた
  • 転勤や離婚等の環境の変化が発生した

①住宅ローンの支払いが予想以上に厳しい

近年、新型コロナウイルスの影響で収入が減少してしまい、入居後に住宅ローンの支払いが厳しくなり、売却を検討するケースがよくあります。

住宅ローンの支払いは長期間に及ぶことから、一度支払いが厳しい状態になると、生活に大きな支障が出ます。

現時点で支払いが厳しく、今後も支払いの見通しが立てられない場合は、購入したマンションを売却して、住宅ローンの完済にあてることを選択肢に入れてください。

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マンションは築年後から日が浅いほど高値で売れるため、支払いがどうしても厳しい場合は、築年数が浅いうちに(=できるだけ早いタイミングで)マンションを売却し、支払いに当てることをおすすめします。
マンションを売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
マンションの売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。
正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
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②管理費や修繕費の支払いが厳しい

住宅ローンの支払いだけでなく、管理費や修繕積立金など、マンション特有の費用を支払うことが厳しくなり、売却を検討するケースがあります。

特に修繕積立金は、5年に1度のペースで支払い金額が上がっていくマンションもあります。

すまリス
現段階で支払いが厳しい人は、管理費用等が発生しない戸建てに買い替えることをおすすめしています。

③立地や間取り等に不満がでてきた

立地や間取り等に不満が出てきたことを理由に、売却を検討するケースがあります。

国土交通省が住生活総合調査(平成30年)で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果によると、『住宅を広くする、部屋数を増やす』が最も多いことがわかります。

住み替え理由割合
住宅を広くする、部屋数を増やす42.3%
使いやすさの向上31.9%
新しさ・綺麗さを求めて27.4%
性能の向上(断熱性、省エネ性など)22.7%
通勤・通学の利便性向上20.3%
高年齢期の住みやすさ18.5%
日常の買い物・医療などの利便性向上16.2%

参考:国土交通省「住生活総合調査

新築マンションは、契約から入居に至るまでの期間が約2年と長いので、その間に子供ができる等して、家族にとっての理想の住まいが変わってしまうことがあります。

すまリス
どうしても不満が解消できない場合は、新しい住まいに買い替えを検討してよいでしょう。

④転勤や離婚など環境の変化が発生した

マンション購入直後に転勤や離婚が決まり、売却を検討するケースがあります

場合によって、検討すべき選択肢が、以下のように異なります。

  • 転勤の場合、留守宅として、転勤期間に他人に貸す(リロケーション)
  • 離婚の場合、夫婦の合算収入を見込んで住宅ローンを組んでいるのであれば、できるだけ早く完済するために売却する

離婚する場合、住宅ローンの債務者が夫婦のどちらかで、どちらかが連帯保証人となっていると、住宅ローンを完済しない限り、連帯保証人としての関係は続いてしまいます。

すまリス
後ろめたさを感じている人は、よくあることとして気持ちを切り替え、できるだけ高く売却するために準備することが大切です。

新築マンションを売却するメリット

この章では新築でマンションを売却することで得られるメリットについて紹介します。

  • 高く売れる可能性がある
  • 大がかりな掃除が必要ない

高く売れる可能性がある

近年では、新築マンションは、購入してからすぐに売ると購入価格より高く売れる場合もあります。

新築マンションの売却価格推移

<a hrefs=”https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/454/z2020.pdf”target=”blank”rel=noopener noreferrer”>参考:株式会社不動産経済研究所「全国マンション市場動向(2020年まとめ)」</a>を参考にすまいステップ編集部が作成

このグラフは、新築マンションの売却価格の推移を表したもので、これを見ると全国的に新築マンションの価格が上昇していることがわかります。

新築マンションには投資需要が高まっており、購入した時よりも高く売れそうと思った人が購入するケースも多くなっています。

そして、以下のグラフは、新築マンションの成約率を100として時の、築年数と売却価格の相関関係を表したものです。

中古マンション売却価格と築年数の相関

この表からは新築マンションは築5年で価格が大幅に落ちることがわかります。

もし新築マンションの売却を考えているなら、なるべく早く売るのが良いともいえるでしょう。

すまリス
マンションは築5年までが最も高く売れる!それに新築マンションの価格も上昇しているね。

大がかりな掃除が必要ない

2つ目のメリットとして、居住期間が少ないことで汚れや傷が少なければ大がかりな掃除や修繕の必要がありません。

中古マンションを買おうと考えている人は、中古でもなるべく綺麗な家に住みたいと考えています。

築年数が浅く、部屋がきれいな状態で保たれていれば、買主が見つかりやすくなります。

新築マンションを売却するデメリット

新築マンションを売却するときは、デメリットも考えられます。

この章では、新築マンションを手放す際のリスクについて解説していきます。

  • オーバーローンになるリスクがある
  • 築年が浅いと売却理由が怪しまれやすい
  • 所有年5年以下のマンションは税率が高くなる

オーバーローンになるリスクがある

新築マンションで多額の住宅ローンを組んでいる場合、マンションの売却価格でローンを完済できないとオーバーローンになります。

オーバーローンとアンダーローン

マンションを売却するときには、住宅ローンを完済し、マンションについている抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは?

住宅ローンを組むときに、金融機関が不動産に設定する権利のこと。

ローンを完済し、マンションについている抵当権を抹消しないとマンションは売却できません。

売却価格で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金での返済が必要になります。

築年が浅いと売却理由を怪しまれやすい

築年が浅いマンションは、「何かマンションに問題があるのではないか」、「事故や事件があった訳アリなのではないか」と売却理由を怪しまれてしまう可能性があります。

新築マンションを売却するときは、不動産会社にも買主にも売却理由をしっかりと伝えるのがポイントです。

所有年5年以下のマンション売却は税率が高くなる

新築マンションが購入価格よりも高い価格で売却できた場合、その売却益によって税金の支払いが課せられます。

この支払を「譲渡所得税」とよび、譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって変わります。

所有期間分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年越え長期譲渡所得20.315%

所有年5年以下と5年以上のマンションだと、譲渡所得税の税率は約2倍変わります。

新築マンションを売却して得た利益を住み替えの為の資金にすれば…と考えていても、想定している価格が手元に残らない可能性があるので注意してください。

新築マンションを売却すべきタイミング

新築マンションを高く売るためには、売却するタイミングが重要です。

タイミングによっては、売却損をしてしまうからです。

そこで本章では、以下の5つの観点から新築マンションを売却すべきタイミングにいて解説していきます。

  • 市況
  • 築年数
  • 税金

観点1:市況

近年、新築マンションの売却相場は上昇しており、「今」が売却すべきタイミングと言えます。

以下のグラフは、不動産経済研究所が発表した「マンション市場動向」が発表した新築分譲マンション価格の推移です。

▼新築分譲マンション価格の推移(年)

首都圏の新築分譲マンションの平均成約価格の推移

不動産経済研究所「マンション市場動向」を元にすまいステップ編集部が作成

新築マンション価格は、2012年~2022年の10年間上昇傾向にあります。

新築マンション価格が急に下落する可能性はかなり低いので、新築マンションの売り時は今だと言えます。

【2024年最新】マンション売却相場の調べ方を解説!築年数別の相場も紹介

観点2:築年数

新築マンションに入居前であれば、そのまま入居はせずに1年以内で売却することがおすすめです

入居前の「新築」と入居後の「中古」で売却額の相場が異なるからです。新築マンションは、一度でも入居されると、中古物件となり市場価格が大幅に落ちてしまいます。

一般的に、中古扱いとなったマンションは、築1年以内でも購入価格に対し1割~2割ほど相場が下がると言われています。

まだ入居していない場合は、「新築」として扱われる1年以内にマンションを売却するようにしましょう。

新築マンションに入居した後に売却する場合は、築5年経つまでに売却しましょう

新築マンションの売却相場は、築年数が経つほど下がるので、新築マンションを高い額で売却するためには早いタイミングで売却することが大切です。

以下は、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」です。

▼東京都におけるマンションの築年数と売却額の関係

中古マンション築年数別平均価格

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」を参考にすまいステップ編集部が作成

上記の表から分かる通り、築年数が経過するごとに売却額が低くなっています。

築年数5年未満マンションは高値で早く売れやすいです。新築マンションを高く早く売るためには、早めに売り出しましょう。

また、築5年未満の新築マンションは、場合によっては新築と変わらない値段で取引されます。

築5年未満の物件は、設備の劣化や内装のダメージも見当たらず、新築に近しいイメージを持たれるからです。

以下は、実際に築1~5年のマンションを売却した方の体験談です。

プロフィール詳細
female

大阪府大阪市中央区 / 40代 / 住み替え / マンション / 築1年~5年 / 2LDK

査定額2,800万円→売却価格3,480万円

不動産会社女性のための快適住まい研究所大阪(担当者:永井さん)
不動産会社の決め手信頼できる担当者だった
担当者の特徴説明が丁寧
満足度
5
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不動産一括査定サイト『すまいステップ』で査定を依頼した約45%の方は、家を売り出してから3か月以内で売却が完了しています。

すまいステップに加盟している不動産会社は、「宅地建物取引士資格保有」「売買仲介営業5年以上の経験」などの厳しい基準を満たしているからです。

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観点3:税金

税金の観点から売却するタイミングを考えると、新築マンションの購入から5年~10年後がおすすめです。

新築マンションの所有期間によって、売却にかかる税金(譲渡所得税)の税率が大幅に変わるからです。

譲渡所得とは?
不動産売却をして利益が出た場合、その利益に対して発生する税金のことです。(参考:国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」)計算式は、以下のようになります。譲渡所得
=不動産売却額-(取得費+譲渡費用)-控除額
取得費:不動産の購入にかかった費用
譲渡費用
:不動産の売却にかかった費用
所有期間分類税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年越え長期譲渡所得20.315%

購入してから5年以内に売却してしまうと、短期譲渡所得の適用になるので、購入してから5年経ってから売却した時と比較して2倍の税金がかかってしまうかもしれません。

税率に切り替わるタイミングで売却するということも検討してもよいかもしれません。

また、新築マンションを購入してから10年経過すると住宅ローン控除が終了します。

新築マンションを購入してから10年経過したタイミングで新築マンションを売却して、新居に住み替えを検討する方が多いです。

住宅ローン控除とは?
住宅ローンを利用してマイホームを購入した人が、一定の年数の間、年末時点の住宅ローン残高の0.7%分を所得税・住民税から控除できるという制度です。
参考:国土交通省「住宅ローン減税」

新築マンションを購入してから10年経過したタイミングで住み替えれば、新居でも住宅ローン控除が利用できるかもしれません。

ただし、新築マンションを購入してから10年経過したタイミングで住み替える場合、家の売却額が住宅ローンの残債を上回るか必ず確認しましょう。

大切な家を高い額で売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高い額で売却してくれる不動産会社を選びましょう。

売却をした方の約75%以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています

不動産一括査定サイト『すまいステップは、市場相場より高値で売却をした経験がある不動産会社最大4社に査定を依頼できます。

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みんなの不動産売却体験談

male

東京都江東区 / 50代

査定価格2,740万円売却価格2,740万円

不動産会社の決め手
複数の仲介業者とメールでやりとりし、以下の観点から評価しました。・売却金額が高いこと・諸費用を値引きサービスしてくれること・回答のやりとりが早いこと・質問に的確に回答して貰えること
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male

京都府京都市伏見区 / 30代

査定価格3,000万円売却価格3,430万円

不動産会社の決め手
元々自分が購入した不動産であったため、手数料も安くしえもらい、極力赤字にならないように買い手を探してくれやはったので、安心して売却するのを頼めました。
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female

愛知県名古屋市港区 / 60代

査定価格2,000万円売却価格1,300万円

不動産会社の決め手
信頼できる会社。信用できる、親身になってくれる人材。わからないことに対してわかりやすく答えてくれること。なるべく高値で取り引きをしてくれる会社。
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female

北海道札幌市厚別区 / 30代

査定価格3,000万円売却価格3,340万円

不動産会社の決め手
マンションを購入した時にもお世話になり、その時もとても信頼できる方だったのでお願いしました。インターネットでいくつか無料見積もりを依頼してみましたが、金額があまりに違ったため、結局知ってる人にお願いしました。
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female

埼玉県入間市 / 30代

査定価格3,300万円売却価格2,500万円

不動産会社の決め手
信用できるかどうか。不動産業界はそれでなくてもブラックなイメージが強いので…あとはネットの口コミや知り合いからの評判なども加味しました。
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新築マンションを高く売却する方法

新築マンションを高く売却するためには、どうすればよいのでしょうか?

以下の、具体的な方法4つを解説していきます。

  • 複数の不動産会社に査定依頼する
  • 条件がいい不動産会社に依頼する
  • 築年数が経たないうちに早く売る
  • 売り出し価格を高く設定する
  • 売却期間を十分に確保する
  • 2月・3月に売る

1.複数の不動産会社に査定依頼をする

新築マンションをできるだけ高く売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却してくれる不動産会社を探しましょう。

前述した通り、新築マンションは売れやすく、相場も近年上昇傾向です。

複数の不動産会社に依頼すると、不動産会社の価格競争が期待でき、より高値での売却を実現できます。

査定は、まず机上査定(登記簿謄本等の書類による査定)を受け、次に訪問査定(内覧による査定)をするのが一般的です。

依頼数の目安として、机上査定は5社以上に、訪問査定は3社前後に依頼するようにしましょう

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2.条件がいい不動産会社に依頼する

新築マンション売却時に、以下の条件で不動産会社を選びましょう。

  • 立地エリアとマンション売却に強い
  • 営業担当が信頼できる
  • マンション施工会社の系列不動産会社

上記の条件で不動産会社を選べば、新築マンションを高く売却するためのアドバイスをもらえます。

上記を参考に相談する不動産会社を探してみてください。

3.築年数が経たないうちに早く売る

繰り返しになりますが、新築マンションを少しでも高く売るためには、築年数が経たないうちに売却することが大切です。

少しでも高く売却したい方は、早めに売却活動を進めましょう。

4.売り出し価格を高く設定する

売却期間に余裕がある方は、売り出し価格を高めに設定してみると良いかもしれません。

査定額と売り出し価格と実際の売却額は、異なります。

査定額は、不動産会社が約3か月以内に買主が見つかって新築マンションを売却ができると予想した金額です。

売り出し価格は、売主が「新築マンションをこの価格で売り出したい」と希望した金額です。

最終的な売却額は、査定をした不動産ではなく、買主との売買時の値引き交渉などによって決まります。

売却価格は最終的に売主と買主の交渉で決まる

買主が見つかった際に値引き交渉をされる可能性があるので、初めから売却希望額で売り出すと、想定より安い額で売却することになってしまうかもしれません。

実際に、マンションを売却した人の5割の人が家の査定額と売却額は10%以上違ったと答えています。

以下は、2022年1月28日から2022年5月22日にかけてすまいステップが、サービス利用者を対象に収集したアンケート結果です。

この点を踏まえて、売り出し価格を設定してみてください。

ただし、売り出し価格を相場と比較して高すぎる額で設定すると、買主が見つからずなかなか売れなくなってしまう可能性があるので、不動産会社に相談して決めてください。

5.売却期間を十分に確保する

新築マンションを高く売却するためには、売却期間を十分に確保しましょう。

売却期間を十分に確保できず、新築マンションの売却を進めてしまうと、焦ってしまい、売り出し価格を値下げして売却することになるケースが多いです。

実際に、築10~15年のマンションを売却された方の声です。

新築マンションの売却を開始してから買主に物件を引き渡すまで、通常3か月~6か月かかります。

上記を踏まえて、いつ売却を始めるべきか検討してください。

6.2月・3月に売る

新築マンションを高く売るなら、進学や転勤の多い2~3月が売却しましょう。

4月に進学や転勤、転職など控えていて、新居への住み替えを完了させたい世帯が増加し、新築マンションの需要が高まるからです。

以下は、2022年に不動産総合研究所が発表した「不動産市場動向調査(2022年)」です。

▼首都圏の中古マンションの成約数(2021年5月~2022年5月)

新築マンション成約件数

参考:不動産総合研究所が発表した「不動産市場動向調査(2022年)」を参考にすまいステップ編集部が作成

上記のグラフから、マンションの成約件数は1年を通して3月が最も多いことがわかります

つまり、新居入居の需要は3月にピークを迎えることがわかります

4月の手前である2~3月は、マンションの売れ行きが伸びやすくなります。

すまリス
マンションの売却は売却活動期間に平均3ヶ月かかることから、売却活動自体は11月から動き出すことがおすすめです。

11月に不動産会社で査定を受け、12月から3月の3ヶ月間で売却活動を行うと、3月のトレンドがピークの時点にちょうど引き渡しができます。

都道府県ごとの不動産売却情報

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