新築マンションを損せずに売却するには？売却相場や費用はいくら？

新築マンションを売却する理由

「新築マンションを購入したばかりなのに、すぐ売却するなんてもったいなんじゃないか？」と後ろめたさを感じる人は多いです。

しかし、新築マンションを買ってすぐ手放すことは意外とよくあることで、主に以下のような理由があります。

1.住宅ローンや修繕積立等の支払いが予想以上に厳しい

2.住んで初めて立地や間取り等に不満がでてきた

3.転勤や離婚等の環境の変化が発生した

理由別に詳細を見ていきましょう。

①住宅ローンや修繕積立等の支払いが予想以上に厳しい

適正な借入額を超えた状態で住宅ローンを組んでしまった場合、入居後に住宅ローンの支払いが厳しいと気づくということがあります。

マンションは築年数が高いほど高値で売れるため、今後も支払いが厳しい場合は早めにマンションを売却し、完済に当てることをおすすめします。

また、住宅ローンの完済以外で、管理費や修繕積立金、駐車場等の費用を継続的に支払い続けることが厳しい場合きついことがあります。

管理費や修繕積立金はマンション特有の支払いなので、戸建てでは問題ない人でも、住み続けることが難しくなってしまう場合があります。

特に修繕積立金は5年に1度のペースで支払い金額が上がっていくマンションもあるため、 支払いがきつい人は、管理費用等が発生しない戸建てに買い替えることをおすすめします。

②立地や間取り等に不満がでてきた

職場から離れた新築マンションを購入したところ、思った以上に通勤時間を苦痛に感じたというケースや、

購入から入居までに期間が空いたことで、住まいに対する考え方が変わってしまったというケースもありえます。

今ある不満と転居のリスクを天秤にかけた上で、どうしても解消できない場合は、新しい住まいに買い換えることを検討してよいでしょう。

③転勤や離婚など環境の変化が発生した

マンション購入直後に転勤や離婚が決まってしまうこともありえます。

転勤の場合は留守宅として転勤期間に他人に貸す（リロケーション）ということも可能です。

夫婦の合算収入で住宅ローンの返済を見込んでいた際に離婚した場合、マンションを売却することが望ましいです。

夫婦のどちらかが債権者でどちらかが連帯保証人になっている場合は、 住宅ローンを完済しない限り連帯保証人としての関係は続いてしまうため、売却が必要となってきます。

新築マンションの売却は珍しいことではありません。

新築マンションの売却に後ろめたさを感じている人も、 よくあることですのでしっかりと準備してできるだけ高く売却することを目指しましょう。

新築マンションの相場推移

都心の新築マンションの販売価格相場は、以下の理由から6,000万円と高額を維持しています。

1.好景気が続いて所得が上昇傾向にある

2.建築費用が高騰している

3.長期金利が低水準を維持していることから住宅ローンの金利が下がっており、マンションの購買需要が上昇している

しかし、2016年に厚生労働省が発表した「1世帯あたりの平均所得金額」は約560万円で、6,000万円という価格は住宅ローンで無理なく返済できるマンションの価格を大幅に超えていることから、契約率は2014年の80%に対し、現在は68%まで下がっており、新築マンションの市況は、好調と不調が混在した状態が続いていると見られています。

築年数とマンション相場の関係性

新築マンションは築年数が浅いため、中古マンションより売れやすいことが前提にあります。

築年数が経つごとにマンション相場は下落していくため、

新築マンションの売却を検討している場合は、新築で価値が高い（高価格で売れる）うちに早めに販促活動を行うことをおすすめします。

新築マンションを高く売却するコツ

①複数の不動産会社に査定依頼をする

不動産会社選びで失敗しないためには、複数の会社に売却査定を依頼し、そのなかから信頼できる会社を慎重に選ぶことが重要です。

売却査定はまず机上査定（登記簿謄本等の書類による査定）を受け、次に訪問査定（内覧による査定）を依頼するのが一般的です。

それぞれの段階で不動産会社を適切に選ぶために、机上査定は5社以上に、訪問査定は3社前後に依頼するようにしましょう。

②不動産会社の得意分野を選ぶ

不動産会社は数多くありますが、賃貸や分譲など得意とする分野はさまざまです。

査定を依頼する時は、分譲の中でもマンションに強い（分譲マンションの仲介を数多く手がていている）不動産会社に声をかけるようにしましょう。

不動産会社の支店所在地から営業エリアも確認し、自分のマンションが立地するエリアに精通している不動産会社を選ぶようにしてください。

③適切な媒介契約を選択する

不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約（不動産の買い取り手に対する営業活動を依頼するための契約）を結びます。

媒介契約は主に専任（または専属専任）媒介契約と一般媒介契約にわけられます。

専任媒介契約とは「1社のみに依頼する媒介契約」のことで、一般媒介契約とは「複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約」のことです。

それぞれメリット・デメリットが異なるため、売りたい物件の属性に応じて適した契約を選択することがおすすめです。

専任媒介契約

一社に限定して依頼をするという意味で、仲介手数料が確実に稼げるというメリットから、任された不動産会社は販促活動を熱心に取り組みやすいです。

よって、あまり人気のない（売れにくい）マンションを売却する際は専任売却がおすすめです。

一般媒介契約

複数の不動産会社に営業活動を依頼できるため、不動産会社同士での競り合いを期待することができます。

そのため、比較的取引相手が見つかりやすい（ブランドや立地や良い好条件の）マンションを売却する際におすすめです。

また、売却価格にこだわらずできるだけ早く売却したい場合も、不動産会社が安さ売り出して販促活動を行うことで早く買い手が見つかる確率が高まるのでおすすめです。

④最適な状態で内覧してもらう

室内をきれいに掃除し片付けることで空間を広く清潔に見せることができ、内覧者によい印象を与えることができます。

内覧者によい印象を与えることができれば売却可能性も高まるため、売り主の中には費用を負担してハウスクリーニングやリフォームを依頼する人もいるほどです。

特に「玄関」「リビング」等の目に付きやすい広い空間や、「水回り」「キッチン」等の清潔感をチェックされる場所は念入りに片付けや掃除をしておきましょう。

また、観葉植物やインテリアを配置し、内覧者が「入居後の快適な暮らしのイメージ」が抱きやすくなるよう空間演出を工夫することもポイントです。

マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用は？

売却費用は売却による売上高を受け取る前に支払うものが多く、手持ちの現金から賄う必要があります。

よって、資金不足とならないようにどんな費用がいくらかかるのかを事前に把握しておきましょう。以下はマンション売却における費用の内訳になります。

・仲介手数料

・完済費用

・税金（印紙税・剰余所得税）

・引越し費用

それぞれ詳細を見ていきましょう。

仲介手数料

マンション売却費用の中でも、金額が大きいものが仲介手数料です。

仲介手数料とは、「売却を依頼した不動産会社に対し支払う成功報酬」のことです。

仲介手数料は物件価格に応じて法律で上限が定められており、物件価格が400万円を超える仲介手数料は以下の計算式で算出します。

住宅ローン完済費用

マンション売却時は抵当権（※）を外すために、住宅ローンを一括繰り上げ返済（一括でローン元金を全て支払う）をしなければいけません。

※抵当権：住宅ローンを融資した金融機関が、ローン回収のために不動産を差し押さえて競売にかけることができる権利のこと。抵当権が外れていない場合、売り主が住宅ローンを支払えないことで不動産が差し押さえられてしまうリスクがあるため、買い手がつかなくなる。そのため、マンション売却時はローンを完済することで抵当権を外しておく必要がある。

ローン完済時は金融機関に対して5000円～3万円の手数料を支払う必要があり、抵当権抹消時は手続きのために、手続きを行う司法書士への報酬（3万円）と登録免除税（1不動産あたり1000円）を支払う必要があります。

税金

譲渡所得税

マンション売却で発生した売却益（譲渡所得）かかる所得税や住民税は、譲渡所得課税と呼ばれています。

譲渡所得税は、譲渡所得に対し独自の税率（※）をかけ合わせることで求めることができます。（以下は計算式）

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

※税率はマンションを所有していた期間が5年以内だと高く、5年以上だと低くなります。値上がり益を期待する売買取引を抑制するためにこのような調整がされています。

譲渡所得税の控除・特例

自宅であるマンションを売却した場合、控除や特例を受けることができます。ここでは代表的な3つを紹介します。

1.3000万円特別控除

譲渡所得から3000万円を控除できる制度を「3000万円特別控除」といいます。

譲渡益が3000万円以下の場合は全額控除の対象になり税額は0円になります。一方、譲渡益が3000万円以上の場合は超えた金額のみが課税対象となります。

2.買い替え特例

売った価格よりも高い住宅に買い換える場合に利用することができます。次の買い替えまで譲渡所得への課税を繰り延べることが可能です。

3.剰余損失の損益通算・繰越控除

売却損（譲渡損失）が出た場合に利用することができ、譲渡損失分の支払いを翌年以降に繰越してその他の所得から差し引くことで相殺できる制度になります。
損失が大きい場合は、最長4年間の繰越しが可能です。

印紙税

印紙税とは、商業取引に関連する文書（ここでは不動産売買契約書に貼られる収入印紙）に対して課される税金のことで、税額は売却金額によって決定されます。

※印紙税は2022年3月31日の契約まで軽減税額が適用されております。（以下参照）

売買契約にかかる印紙税（2022年3月31日までの契約に適用）

住んでいたマンションを売却する場合、新しい住居へ引っ越しをするための引っ越し費用がかかります。

引っ越し費用は、新居購入の前と後のいつ売却するかで、以下のように変わってきます。

１.新居購入より前に売却する場合

・一旦仮住まい（賃貸住宅等）に引っ越した後に新居に引っ越すため、仮住まいに対する契約/住居費用と、2回分の引っ越し費用がかかる

 2.新居購入後に売却する場合

・新居への引っ越し費用の他、売却されるまでの期間における旧居の水道光熱費がかかる（※）

※水道光熱費に関する契約を解約することで下水道から匂いが発生しやすくなったり、内覧時に電気がつかなくなったりするため、印象が下がり売却可能性が下がるリスクあるため