マンションの購入は一生に一度の決断だという人も少なくありません。長期間の住宅ローンを組んで、終の棲家のつもりで購入する人もたくさんいます。
しかし、せっかくマンションを購入したのに、全く予定外の転勤を会社から命じられてしまい、引っ越しせざるを得なくなる場合もあります。マンション購入後の転勤では、購入したマンションを売却するべきか、所有し続けるべきか悩むところです。
マンション購入後の予定外の転勤では、マンションを売却したほうがいい場合と、所有し続けたほうがいい場合があります。
この記事では、マンション購入後の転勤で、マンションを売却するメリットと、売却したほうがいいかどうかを判断するポイント、できるだけ早く希望する金額での売却を成功させるためのポイントなどについて詳しく解説します。転勤が間近に迫っている人必見です。
マンションを売るための基礎知識！流れや費用、高く売るコツを徹底解説
マンション売却の流れ
転勤の辞令は急に下ることもあるかと思います。実は、転勤時のマンション売却で一番ネックになるのは、「時間がないこと」です。
一般的に、マンション売却には3~４カ月の期間が必要です。
さらにマンション売却には手間がかかります。下の図は、マンション売却の流れです。
売り出し前：不動産会社にマンション売却のサポートを依頼する
マンションを売却するためのサポートを依頼する不動産会社を選びます。
やること
売り出し中：マンションの購入希望者（=買主）を探す
不動産会社が主体となって売却活動が行われます。
やること
売り出し後：売買契約を結び、マンションを引き渡す
マンションの売買契約を結んだ後、マンションを引き渡し代金を受け取ります
やること
- マンションの売買契約を結ぶ
- 引っ越しを済ませ、マンションを引き渡す
転勤前に早くマンションを売却する方法
転勤までに時間がなくやるべきことが多いからこそ、手間をかけずに・早くマンションを売却することが重要なのです。
ここからは、マンションを早く売却するコツを3つ紹介します。
- 書類を急いで揃える
- 買取を検討する
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 相場を調べて売り出し価格を設定する
- 専任媒介契約を結ぶ
- 広告写真にこだわる
マンション売却に必要な書類は急いで取り揃える
マンション売却には様々な書類が必要です。
- 本人確認証
- 印鑑登録証明書
- 登記済証（権利書）もしくは登記識別情報
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 通帳・キャッシュカード
- マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録
- 管理にかかる重要事項調査報告書
中には、今住んでいる市区町村の役場で受け取るものや、引っ越しの際に「もう必要ないから」と処分してしまいそうなものがあります。
書類の準備は早めに着手して、必要なものを把握しておきましょう。
マンション買取を検討する
マンションを買取で売却すると、マンションを早く売ることができます。
マンション買取とは、不動産会社が直接マンションを購入する方法です。
不動産会社が直接マンションを購入するため、マンション買取には売却の手間を省けたり、現金化までの期間を短くできるというメリットがあります。
しかし仲介で売却した場合と比較すると、買取価格は安くなってしまうことがほとんどです。
マンション買取のメリット
- 1週間～1カ月程度でマンションが売却できる
- 購入希望者の内覧への対応が不要
- リフォームなしで売却できる
- 仲介手数料がいらない
マンション買取のデメリット
- 買取での売却価格が市場相場から3割ほど安くなってしまう
買取保証で売却する選択肢もある
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売却のきっかけ
ずっと住むつもりで購入しましたが、急な転勤で売却することになりました。
築浅マンションでしたが、近隣に新築マンションが多く建設されていたので希望価格で売れるかどうか心配でした。
初めての体験だったので、どんな流れで進むのか不安でした。
不動産会社を選んだ際の決め手
大手であるため宣伝力があることと、査定が高かったことが1番の決めてになりました。
担当の方もたくさんの資料をもとに分析して、不安にならないように対応してくださいました。
岡山県岡山市北区 / 30代 / 転勤 / マンション / 築1年~5年 / 2LDK
査定額3,800万円→売却価格3,760万円
| 不動産会社 | 三井住友不動産岡山支店（担当者：田村さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 査定額が高かった |
| 担当者の特徴 | 説明が丁寧 |
信用できる不動産会社を選ぶ
マンションを早期に売却できるかは、「不動産会社選び」にかかっていると言っても過言ではありません。
先述の通り、それぞれの不動産会社には得意なエリアや物件種別・売却方法があります。
そのため、必ず複数の不動産会社から話を聞いてから媒介契約を結ぶ不動産会社を決めましょう。
- マンションを売却するに至った経緯や、こちらの要望に耳を傾けてくれる
- 査定額の「根拠」を説明してくれる
- 過去の売買実績や市場状況など、売主が判断するのに必要なデータ・情報を隠さずに提供してくれる
避けたいのは、査定額の高さのみで不動産会社を選ぶことです。
マンション売却における査定額は、不動産会社が「直近でマンションが売れそうな金額」を過去の売買実績や市場状況から算出したものだからです。必ず査定額通りにマンションが売却できるとは限りません。
不動産会社の中には、相場よりも高すぎる査定額を出し、媒介契約を結んだ後に値下げ交渉をしてくる不動産会社もあります。
不本意な値下げを行わないためにも、査定額が根拠あるものかを見極めましょう。
相場を調べて売り出し価格を決める
マンション売却では、不動産会社から査定を受けた金額を元に売り出し価格を自由に決められます。
しかし、市場相場に対して高すぎる価格をつけてしまうと、購入希望者が見つからず売れ残る原因になってしまいます。
自分でも近隣の相場を調べて、相場感覚を身につけておきましょう。
すまいステップのマンションデータベースでは、近隣のエリアや住んでいるマンションの相場を調べることができます。
専属専任媒介契約を結ぶ
不動産会社とは専属専任媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは、マンションが売却できたら仲介手数料を支払う代わりに、不動産会社から売却活動を手伝ってもらう契約です。媒介契約には以下の3つの種類があります。
| 専属媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 売主への報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 報告義務なし |
専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと結びます。
不動産会社から見れば、マンション売却が成功すれば必ず仲介手数料がもらえます。
そのため、専属媒介契約と専属専任媒介契約を結んだ物件は積極的に売り出してもらいやすいと言われています。
下の図は、媒介契約別の種類別に成約までにかかった期間をまとめたものです。
※株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人に行ったアンケートの結果より
専属専任媒介契約では短期間で売却できることが分かりますね。
また、もし転勤前にマンションを売却できなかったとしても、不動産会社から週に1回以上の報告がもらえる点もメリットと言えます。
広告写真にこだわる
媒介契約を結んだら、SUUMOなどのWebサイトに掲載する室内写真の撮影があるのが一般的です。
Webで物件探しを行う購入希望者が多い今、室内写真の印象は重要です。
※Webメディア「カウカモ」の事例写真より
写真の印象が良いと購入希望者が集まりやすく、早期でマンションを売却できる可能性が上がります。
撮影を行う前に部屋を片付け、カーテンを開けて日当たりをよくしましょう。
広告ができたら、マンションの魅力が伝わるものになっているか、不動産会社が登録している必要項目の抜け・漏れがないかもチェックすることもおすすめです。
転勤時にマンションを売却しないほうがいいケース
転勤するときにマンションを売却したほうが良いのかどうか迷うときには、どのようなポイントで判断したら良いのでしょうか。転勤時のマンション売却を判断するための3つのポイントについて解説します。
赴任期間が短い
転勤時にマンションを売却したほうが良いかどうかの判断は、赴任先からマンションのある地域へ戻ってくる予定があるのかどうかが売却を判断するポイントの一つになります。マンションのある地域へ戻ってくる予定がないのであれば、売却してしまった方が良いでしょう。
もしも赴任先からまた戻ってくる予定があるのであれば、赴任期間がどのくらいかで判断しましょう。短期間で戻ってくる予定であれば、マンションを売却せずにそのまま空き家にしておいた方がよいでしょう。
ただし、1ヶ月に1回程度は軽い掃除をして風を通さないと湿気がこもって部屋の内部が傷みます。空き家にする場合には、自分でこまめに戻って管理するか、誰かに依頼して管理してもらうようにしましょう。
自分の赴任期間の間だけ賃貸に出すという選択肢もあります。
売却価格をローン残高が上回る
転勤するときにマンションを売却したほうが良いかどうかは、住宅ローンが残っているかどうかも判断のポイントになります。住宅ローンが残っているマンションは、ローンの融資を受けている金融機関が設定した抵当権を外すことができないので売却できないためです。
売却した金額でローンの残債を完済できれば売却可能です。もしも売却代金で完済できないときには、転勤先で新居を購入するための住宅ローンと、前のマンションのローンの残債を同時に支払う住み替えローンを利用することになります。
しかし、住み替えローンは返済額が大きくなるので、通常の住宅ローンよりも審査の条件が厳しくなります。
住宅ローンが残っている場合には、ローンが完済できるかどうかを調べてから、金融機関と相談することをおすすめします。
もしマンションを賃貸に出す場合には、不動産投資用ローンへ切り替える必要があります。金融機関の了承を得ずに勝手に賃貸に出してしまうと、一括返済を求められてしまう可能性もあるので、まずはローンを借りている金融機関へ相談してみましょう。
査定額が低すぎる
転勤するときにマンションを売却したほうが良いかどうかは、マンションの査定額もポイントになります。マンションを査定に出してみて、想定していた金額よりも高額で売却できそうなら、転勤を機会に売却してしまってもよいでしょう。
高額で売却できそうなら売却で、高額での売却が難しそうであれば賃貸で、という方向性で考えるのも一つの考え方としておすすめです。
北海道札幌市白石区 / 40代 査定価格2,480万円売却価格2,400万円 京都府京都市伏見区 / 30代 査定価格3,000万円売却価格3,430万円 兵庫県伊丹市 / 30代 査定価格1,000万円売却価格1,000万円 群馬県高崎市 / 50代 査定価格1,800万円売却価格1,800万円 東京都港区 / 50代 査定価格4,200万円売却価格4,300万円 
まとめ
急に転勤が決まっても、短期間で戻ってくる予定があるのなら、金銭的な負担は生じますがマンションは売却せずに所有し続けたほうがよいでしょう。
しかし、戻ってくる予定がなかったり、戻ってくる予定があってもかなり先の場合には、売却してから転勤先へ赴任した方が、何かと気にかける必要がなくなるのでおすすめです。
急な転勤では、色々と準備も大変ですがマンションの売却もしっかりと計画を立てて行動していきましょう。焦って行動すると、足元を見られて希望する金額よりも安く買い叩かれてしまう危険性が高まります。落ち着いて行動することが大切です。とはいえ、多くの人にとってマンションの売却は初めてのことなので、何から手を付けたらいいのか難しいところです。そのような場合には、まずはすまいステップの一括査定から始めましょう。
すまいステップの査定結果から信頼できる不動産会社を選べば、マンション売却に関してわからないことや難しいことに何でも相談に乗ってもらえます。転勤の準備に忙しい中での初めてのマンション売却でも安心して相談できます。ぜひ、すまいステップへの一括査定から始めましょう。
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