離婚に伴い、「マンションはどうしたらいいのか…？」と悩んでいるひとは多いのではないでしょうか。
離婚に伴うマンションの選択肢は、売るか・売らないのかの二択があります。
マンションは共有財産に含まれるため、夫婦で分割するには売却して現金化してしまった方がわかりやすく、離婚後の金銭トラブルの心配もありません。
しかし事情によっては、どちらかが住み続けたいと考えてる方もいるでしょう。
この記事では、マンションを売却をするか、どちらかが住み続み続けるかで悩んでいる方に、それぞれの場合、「財産分与」や「名義変更」はどうしたらいいのか、「税金」はどのようにかかってくるのかについて解説していきます。
離婚でマンションを売却するときによくある質問
本章では、離婚でマンションをどうすべきか悩んでいる人のよくある質問をまとめました。
離婚時のマンション売却でよくある質問
- 夫名義のマンションに妻が住み続けることはできる？
- 財産分与はどうなる？
- 共有財産のマンションはどう売ればいい？
それぞれの質問について次の章から解説をしていきます。
離婚後にマンションに住み続ける方法
結論として、夫名義のマンションに妻が住み続けるはできます。
「子供の通学路や学校を変えさせたくない…」など、それぞれの事情によってはどちらかが住み続けたいと思うこともあるでしょう。
マンションを売りに出さないほとんどの理由が、妻が子供と一緒に住み続けるためです。
しかし、マンションの名義は妻名義の場合は少なく、ほとんどの場合、夫名義か夫と妻の共有名義になっているケースが多いです。
そうなってくると問題になるのが、マンションと住宅ローンの名義変更です。
ここで抑えてほしいポイントは、マンションの名義と住宅ローンの名義は全くの別物だということです。
例えばマンションと住宅ローンの名義が両方とも夫名義の場合、マンション名義は法務局で、住宅ローン名義は金融機関でそれぞれ手続きをする必要があります。
夫名義のマンションに妻が住み続ける場合、住宅ローンの残債がのこっているかどうかで手順が変わります。
住宅ローンが残っていない場合
マンションの住宅ローンが完済されている場合は、マンションの名義のみ妻に移転すればよいので比較的簡単に行うことができます。
マンションの名義変更は、「所有権移転登記」によって簡単に行います。
不動産の名義を変更すると、その不動産の法律上の所有権も同時に移転されることになります。
所有権移転登記を行うには、登記簿を管理している法務局で申請しましょう。
所有権を変更し、マンションの新しい所有者になる人には、不動産所得税が課税されることになります。
不動産の名義変更については以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
住宅ローンが残っている場合
マンションの住宅ローンが残っている場合、妻が住み続ける方法は以下の2通りがあります。
- 住宅ローンの名義は夫のままでマンションに住み続ける
- 住宅ローンの借り換えをする
住宅ローン名義が夫の家に妻が住み続ける時の注意点
マンションや住宅ローンの所有者が夫名義のままでも、妻はマンションに住み続けることができます。
ただし、その場合は夫の住宅ローンの返済が滞る可能性があることも認識しておいてください。
夫が住宅ローンの支払いをし続けるという取り決めをしたとしても、夫の心変わりや新しい家族ができたなどをきっかけに返済されなくなる可能性が考えられます。
住宅ローンの返済がされない場合、競売による売却が開始されます。
最悪の場合、マンションに住む妻が強制退去を求められるリスクがあることに注意してください。
住宅ローンの借り換え方法
マンションの名義変更は法務局で簡単に行えるのに対し、住宅ローンの名義変更は複雑になります。
なぜなら、住宅ローンの名義変更には、債務者である金融会社の承諾が必要になるからです。
金融機関は、住宅ローンの支払い能力があると判断しないと住宅ローンの貸し出しの許可をしません。
そのため、マンション購入時と同じように個人の信用や勤務先、収入を厳しく審査されることになります。
また、そもそも住宅ローンの名義変更を認めないとする金融機関もあります。
その場合、住宅ローンの借り先を変更する費用がありますが、その場合も同様で、新たな名義者には厳しい審査が行われます。
離婚に伴うマンションの財産分与方法
マンションを売るか売らないか…肝になっているのは財産分与についての不安ではないでしょうか。
財産分与とは、夫婦二人の財産を、離婚時に公平に分け合うことです。
分与の対象には、夫婦の住んでいる家や住宅ローンも含まれます。
財産分与の割合は、原則的には夫婦で半分ずつです。
これは、夫が働いており、妻が専業主婦をしている場合も変わりません。
それでは、マンションを売る場合と売らない場合、財産分与はどのように行うのか解説していきます。
マンションを売らない場合の財産分与
マンションを売らず、どちらかが済み続ける場合は、マンション評価額を基に財産分与をします。
例えばマンションの評価額が3,000万円の場合は、マンションに残る方が、去る方に1,500万円を支払うことになるのです。
住宅ローンが残っている場合、評価額から住宅ローンの残債を差し引いて残った金額を分与します。
- 不動産会社による査定額
- 不動産鑑定士による鑑定額
- 固定資産税評価額
- 路線価
この中では①と②の不動産会社と不動産鑑定士による査定が一番高値で価格が査定されやすく、固定資産税評価額がそれの7割程度、路線価が固定資産税評価額よりもやや低くなる傾向にあります。
マンションに住み続けたい側は、少しでも安い評価額で分与額を増やしたいと考えますが、マンションを去る側は評価額が高ければ高いほど自分に分与される現金が増えます。
それぞれの評価額の算出方法が異なるために、夫婦間でトラブルに発展してしまう可能性が高いのです。
アンダーローンのマンションを売却する場合の財産分与
まずは、マンションを売却する場合の財産分与について解説していきます。
マンションを売却する場合は、マンション評価額が、住宅ローンの残債の上回っているか、下回っているかで変わります。
マンション評価額が、住宅ローンを上回っていることを、「アンダーローン」、下回っていることを「オーバーローン」といいます。
住宅ローンの残債が1,500万に対して、マンション評価額2,500万の場合はアンダーローンとみなされます。
アンダーローンのマンションを売却する際は、マンション売却で残った金額を夫婦で分与することになります。
マンションの頭金を、結婚前にためていた貯金で出していたり、どちらかの親が資金援助していた場合にはその都度計算する必要があります。
マンションの評価額については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
オーバーローンのマンションを売却する場合の財産分与
ローバーローンのマンションを売却する場合、財産分与は少し複雑になります。
マンションの評価額が住宅ローンの残債を下回っている場合、マンションを売却しても住宅ローンの支払いができないため、足りない分を持ち出して住宅ローンを完済します。
しかし、住宅ローンの残債を支払うほどのお金がない場合は、マンションについている抵当権を抹消できないため売却をすることができません。
抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関がマンションに対して設定する権利のことで、金融機関はマンションを担保に住宅ローンを貸します。
住宅ローンをの残債が支払えず、抵当権を抹消できない場合、金融機関から特別に合意を得て、「任意売却」という方法でマンションを売り出します。
任意売却で売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、融資先の金融機関の合意の下で家を売る方法です。
一般的に、住宅ローンが支払えなくなると、金融機関がマンションを競売にかけてしまいます。
競売ってなに？
競売とは、債務者が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者（金融機関）によって不動産を強制的に売却されてしまうことです。
競売に出された物件はオークションの要領で取引され、一番高い入札額を提示した人が購入します。
競売は、通常の売却・任意売却の仕組みと異なるため、その売却価格も7割程度まで減少することがほとんどです。
任意売却の場合、住宅ローンを支払えなくても、金融機関から特別に抵当権を解除してもらい、マンションを売却することができます。
上の図は、任意売却の仕組みを図で表したものです。
任意売却後、売却代金で完済できなかったローンの残債は、金融機関との協議の上、所有者の無理のないペースで返済していくことになります。
任意売却には以下の4つのメリットがあります。
- 市場価値に近い価格で売却できる
- 賃貸物件として住み続けられる
- プライバシーが守られる
- 売却後は分割して返済できる
市場価値に近い価格で売却できる
競売でマンションが売却される場合、落札者によって売却価格が決められます。
競売では、最低落札価格があらかじめ設定されますが、最悪の場合、その価格が落札金額になりかねません。
しかし、競売は二束三文で売却に出されるため、最低落札価格は相場の半値ほどになることもあります。
一方、任意売却は、金融機関の合意のもと、そのマンションに住み続けながら市場価値での売却ができます。
賃貸物件として住み続けられる
任意売却の場合、買主との交渉次第ですが、マンションに賃貸として住み続けられる可能性があります。
競売の場合は、マンションを失い、住宅ローンの残債の多額の借金だけが残る最悪の事態も想定されます。
プライバシーが守られる
競売の場合、、裁判所は全国から参加者を募るため裁判所が運営するインターネットサイト「不動産競売物件情報サイト」（通称「ＢＩＴ」と呼ばれています）に競売物件の情報を掲載します。
このサイトは誰でも閲覧でき、住所だけでなく外観写真なども公開されているので、近所の人に事情が知られてしまうことが多くなります。
任意売却ならば、一般の不動産売買と同じ販売活動がされるので、周囲に事情が知られにくいというメリットがあります。
ご近所などにも知られる可能性が低くなるので、精神的にも楽に売買することが可能です
売却後は分割して返済できる
任意売却を利用する前に多くの方が「期限の利益喪失通知」を受けます。
期限の利益喪失になると、分割でローンを支払う権利がなくなり、一括での返済しかできなくなります。
ですが、任意売却を利用すると、任意売却後に残った住宅ローンの残金についても交渉次第では可能な範囲内で毎月の返済額を再設定してもらうこともできるので、同じように分割で支払うこともできるのです。
北海道札幌市白石区 / 40代 査定価格2,480万円売却価格2,400万円 京都府京都市伏見区 / 30代 査定価格3,000万円売却価格3,430万円 兵庫県伊丹市 / 30代 査定価格1,000万円売却価格1,000万円 群馬県高崎市 / 50代 査定価格1,800万円売却価格1,800万円 東京都港区 / 50代 査定価格4,200万円売却価格4,300万円 
共有名義のマンションを売る方法
共有名義のマンションを売却する方法はいくつかあります。
ご自身の希望に合った方法で売却を進めていきましょう。
共有名義のマンションの売却方法
- 夫婦両者の合意のうえでマンション全体を売却する
- 持ち分のみを売却する
- 名義の共有者にマンションを売却する
- 単独名義にしてマンションを売却する
夫婦両者の合意のうえでマンション全体を売却する
共有者全員の同意を得ることさえできれば、共有名義のマンション全体を売却することが出来ます。
共有名義のマンション全体を売却することは、民法にある「共有物の変更行為」に該当するため、所有権を持つ人全員の同意が必要な行為になります。
ただ、売却時に共有者全員の同意が必要なこと以外は、基本的に通常のマンション売却の手続きや流れと同じです。
持ち分のみを売却する
実は、共有名義のマンションの自分の持分だけを単独で売却することが出来ます。ただし、その場合自らの共有持分の権利を売却するという形になります。
単独で持分だけを売却する場合、第三者に売却することになるので、共有名義人と関わらずに売却したい方にはおすすめの方法です。
共有持分のマンションを売却は、専門の買取業者に依頼する必要があります。
マンションの共有持分だけを売却する場合、相場より売却価格が大幅に安くなるということは抑えておく必要があります。
この場合、単純に計算すると3000万円で売却することが出来ますが、間違いなくこの値段にはなりません。よくても1000万円、ないしはそれ以下になる恐れもあります。
また買取業者は、共有者の1人からマンションを買い取った後、残りの共有分の買取を進めることも珍しくありません。
それが原因で共有者間でトラブルになることもあるため、独自の判断で買取業者に依頼する前に、ほかの共有者に「買取をする」と報告したほうが良いでしょう。
名義の共有者にマンションを売却する
他の共有者と話し合い、買い取ってもらうことで自分はマンション売却ができ、買い取った共有者は持分割合を増やすことができます。
さらに、第三者を交えないので余計なトラブルが避けられるというメリットがあります。
買取を依頼した共有者が快く承諾してくれれば第三者に売却するよりもスムーズにトラブルなく売却することが出来ます。
単独名義にしてマンションを売却する
ほかの共有者からの持分割合をすべて購入し、単独名義にしてからマンションを売却する方法です。
単独名義になった場合、誰からも同意を得る必要がないため、自由にマンションを売却や賃貸に出すことができます。
しかし、ほかの共有者から持分割合をすべて購入できる資金が必要なので、購入する場合、資金を計画的に調達しておきましょう。
離婚時のマンション売却でトラブルを避ける方法
離婚時にマンション売却でトラブルを避けるための以下の3つのポイントを解説します。
- マンション売却をしてから離婚をする
- 周囲に知られないようにマンション売却する方法もある
- マンション売却にかかる費用を把握しておく
マンションを売却してから離婚をする
マンション売却は早くて4カ月～半年くらいの期間がかかります。
その期間は様々な契約や手続きのために両者が顔を合わせる機会が多くなります。
マンションがなかなか売れなかったり思うような価格が付かなかったりすると、ストレスや不安、トラブルの原因にもなりうるため、すっきりお別れをしたいのであればマンションを売却してから離婚をするのが良いでしょう。
周囲に知られないようにマンションを売却する方法もある
マンションを売却したり、引っ越しするにあたって周囲に知られたくないと考える人も多いでしょう。
通常マンションを売却するとなると、インターネットやチラシを利用して宣伝活動を行います。
その際、契約をする不動産会社にお願いをすれば、周囲に知られないようにマンション売却をするじことも可能です。
具体的には、不動産会社がもっている顧客リストのなかから買主を探したり、チラシや看板を利用しないなど、売却情報が広まらないように配慮した売却も可能です。
マンション売却にかかる費用を把握しておく
マンションを売却するにも費用がかかります。
マンション売却の費用は、売却価格にかかわることから財産分与にも影響しますので、こちらもしっかりと確認しておきましょう。
マンション売却費用は売却価格の約3～5％といわれています。
費用の主な内訳は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 登録免許料
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 引っ越し費用
売却にかかる詳しい費用の内訳については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
離婚時のマンションは売却する選択肢と売却せずに住み続ける選択肢があります。
マンションは夫婦の共有財産ですので原則夫婦で折半をします。
これらには住宅ローンや名義などの諸条件が絡んでいますので、慎重に判断するようにしてください。
マンションを売却する場合には、これからの資金計画や財産分与について考えるためにも、マンションがいくらで売れるかマンション売却の相場を調べましょう。
相場を調べるには一括査定サイトがお勧めです。
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