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マンション評価額とは?計算方法や調べ方を解説!6種類の評価額は用途で使い分けよう

  • 更新日:2022年10月24日
山田 幸平
監修山田 幸平
慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・M&Aなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計
マンション評価額とは?計算方法や調べ方を解説!6種類の評価額は用途で使い分けよう

相続や売買のために、マンションの評価額を知りたい方は多くいらっしゃるでしょう。

マンションの評価額は、用途によって参考にする価格が異なります

この記事では主な6つのマンション評価額について、わかりやすく解説しています。

また、中でも特に「固定資産税評価額」「相続税評価額」「実勢価格」の調べ方や計算方法を詳しく解説しています。

マンションを相続したらまず何する?手続きや税金を解説!

マンション評価額とは

「マンション評価額」とは、相続税や固定資産税といったマンションの税金の計算や、保険の加入、担保にした借入れなどのために、マンションの価値を金額で表したものです。

また、売買価格の決定や、離婚時の財産分与の基準にする目的でも、マンション評価額は用いられます。

ご自身がどのマンション評価額を調べる際は、何のために評価額が必要なのか、用途によって選びましょう。

用途調べるべき評価額
固定資産税がいくらになるか知りたい固定資産税評価額
相続税・贈与税がいくらになるか知りたい相続税評価額(土地部分)、固定資産税評価額(建物部分)
マンションの売買価格が知りたい実勢価格地価公示価格不動産鑑定評価額、不動産会社の査定額
マンションの保険金額を決めたい建物評価額
離婚で財産分与したい実勢価格、不動産会社の査定額、不動産鑑定評価額
マンションを担保に入れたい金融機関指定の不動産評価額(不動産鑑定評価額など)

次の章では、主なマンションの評価額について、概要を解説します。

マンションを売却したい人は、一括査定サイトの利用がおすすめです。
簡単に複数の会社に査定の依頼ができて、査定額の比較から相場を知ることができます。
以下のフォームから、査定依頼ができます。
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主な6つのマンション評価額

この章では、以下の主な6つの評価額について解説します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、マンションなど不動産を所有する人が毎年自治体に支払う「固定資産税」や「都市計画税」の金額を計算するための評価額です。

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他にも、不動産購入時に支払う不動産取得税登録免許税の計算にも用いられます。

固定資産税評価額は、土地と建物それぞれの評価額が定められています
各市町村によって調査・公表されており、3年に1度、評価が見直しされます。

土地の評価額は、公示価格や基準地価の約70%の金額を目安に決定されています。

建物の評価額は、再建築価格に基づいて決められています
再建築価格とは、同じ建物を現在において新築し直した場合にかかる価格のことです。
この再建築価格の金額から、経年劣化した分の価値を差し引いた金額が、建物の固定資産税評価額になります。

>固定資産税評価額を調べる方法はこちら

相続税評価額

相続税評価額とは、土地にかかる「相続税」や「贈与税」を計算するときに用いる評価額です。

国税庁が、毎年1月1日時点の「道路に面する土地の1㎡あたりの価格(路線価」を、7月1日に公表しています。
路線価に土地の面積をかけ合わせることで、その土地の相続税評価額を算出できます。

土地の相続税評価額は、公示価格や基準地価やの約80%の金額になっています。

なお、建物部分の相続税評価額については、建物の固定資産税評価額を用います。

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マンションの場合は、建物と土地それぞれの評価額を合わせて算出します

>相続税評価額を調べる方法はこちら

実勢価格

実勢価格とは、売買取引が成立する価格です。

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その時に売買が成立する価格なので、「時価」ともよばれます。

マンションの場合、過去に実際にあったの売買取引の成約価格を表すことが多いです。

ただしマンションの実勢価格には、売主と買主の事情や、その時々の供給量、市況が大きく影響します。
過去の取引と同じ価格で売買できるとは限らないことに注意しましょう。

>実勢価格を調べる方法はこちら

地価公示価格

地価公示価格とは、土地取引の指標となる土地の公的な評価額のことです。
公示価格や、公示地価ともよばれます。

国土交通省が、毎年1月1日の時点の土地の価格を3月下旬に発表しています。

なお、基準地価とよばれる価格もあります。
こちらは各都道府県が、毎年7月1日時点の土地の価格を9月下旬に発表しています。

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公示価格と基準地価を比較すると、半年の間に起きた土地の価格の変動を見ることができます。

マンションの売買の場合、立地している土地の価格について、地価公示価格を参考にすることができます。

地価公示価格は「土地総合情報システム」や、「全国地価マップ」で調べられます。

建物評価額

火災保険の加入の際に設定する「建物評価額」は、再調達価額(新価を元に決めるのが一般的です。

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被災時に受け取る保険金額を決めるための価格です。

再調達価額は、マンションの場合、共用部分と土地の価格を除いた、専有部分についてのみの価格になります。
新築費単価(その場所で同じ建物を再度新築するのに標準的な土地1㎡あたりの価格)と専有面積をかけ合わせることで、算出できます。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、国家資格を有する専門家である不動産鑑定士が、鑑定評価基準に基づいて算出する評価額です。

不動産鑑定士は、「費用性」「市場性」「収益性」の3つの観点から不動産の「客観的な経済的価値を表す価格」を評価します。

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地価公示価格や、固定資産税評価額の評定にも、不動産鑑定士が関わっているよ。

個人では、第三者に不動産の価値を証明したり、不動産を担保に融資を受けたり、参考にできる取引事例のない不動産の価格を調べたりするために、不動産鑑定評価額が利用されることが多いです。

マンションの固定資産税評価額の調べ方

購入を検討しているマンションの固定資産税評価額は、不動産会社に尋ねましょう

新築の場合は、入居するまで正確な金額はわかりませんが、販売会社に概算金額を聞けます。

中古マンションの場合は、買主が現在、固定資産税の支払いをしています。そのため、仲介を頼んでいる不動産会社を通じて金額の確認ができます。

マンションを所有している納税者かその同居家族、または相続人であれば、以下の方法で固定資産税評価額を調べられます。

  • 固定資産税課税明細書を確認する
  • 自治体で固定資産課税台帳を閲覧する
  • 自治体で固定資産評価証明書を取得する

なお、固定資産税の標準税率は1.4%都市計画税の制限税率は0.3%です。

固定資産税や都市計画税の税率は、市町村の税率で定めることになっています。
それぞれ標準税率と制限税率を採用している自治体が多いですが、異なる場合もあるため、市町村のHPで確認しましょう。

マンションの相続税評価額の調べ方

マンションの相続税評価額は、以下の4ステップで調べられます。

『マンションなのに、土地の相続税を支払うの…?』と疑問に思われる方もいるかもしれません。

マンションの一室を分譲で所有している場合、マンションの「敷地権」を所有しています
マンションの所有者は敷地権の割合に応じて、マンションが建っている土地の持分も有しているため、土地の相続税も課されるのです。

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マンションの土地と建物の部分で、それぞれ別の評価額を使って計算するよ。

ステップごとに、詳しく見ていきましょう。

①マンションの土地部分の評価額を計算する

土地部分の相続評価額は、「路線価」を使って計算します

「路線価」とは、道路に面した土地の1㎡当たりの価格です。
路線価に調べたい土地の面積をかけ合わせることで、相続税評価額が計算できます。

▼路線価の調べ方

路線価は、国税庁のホームページ「全国地価マップ」で調べられます。

詳しい調べ方はこちらをクリック
ここでは、国税庁のホームページから調べる方法をご紹介します。

まずは、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスします。

引用:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

表示されている日本地図から都道府県を選択します。
次に、「路線価図」をクリックすると市区町村を選ぶことができるので、そのまま画面の指示に従いましょう。

路線価図①

地図が表示されるので、地図から、調べたいマンションの住所を探し、マンションの前面道路の路線価を確認します。

道路の上に、数字とアルファベットが記載されています。
数字部分に1,000円をかけ合わせることで、路線価が求められます。
たとえば、「91E」の場合は、路線価は「91,000円」とわかります。

路線価図③

▼相続税評価額の計算方法

路線価がわかったら、宅地面積(土地面積)をかけ合わせて、マンションの敷地全体の相続税評価額を算出します

敷地全体の相続税評価額=路線価(1㎡あたりの価格)×宅地面積

宅地面積は、マンション購入時の売買契約書に記載されています。保管しているものを確認しましょう。

路線価が設定されていない地域の場合

各地域に設定されている「倍率」を「固定資産税評価額」とかけ合わせることで、相続税評価額を算出します

かけ合わせる倍率は、「倍率表」で調べられます。
倍率表は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」の町村を選ぶページから閲覧できます。

▼敷地権割合に応じた評価額を計算する

マンションの敷地全体の相続税評価額を計算できたら、土地の持分の相続税評価額を算出します。

土地の持分は、敷地権割合に応じて所有しているため、相続税評価額の計算式は以下の通りになります。

土地の相続税評価額=敷地全体の相続税評価額×敷地権割合

敷地権割合は、マンション各戸の床面積が総床面積に対して占める割合に応じて、新築時に決められています。

所有している敷地権割合は、マンション購入時の売買契約書にて確認できます

売買契約書における分譲マンションの持分割合の記載

②マンションの建物部分の評価額を確認する

マンションの建物部分の相続税評価額は、「固定資産税評価額」を用います。

なお、相続したマンションが賃貸中の場合、評価額が30%軽減されます。

つまり、建物の相続税評価額は以下のようになります。

建物の相続税評価額=固定資産税評価額(家屋)
賃貸中の場合の相続税評価額=固定資産税評価額(家屋)×70%

固定資産税評価額は、以下の方法などで確認できます。

▼固定資産税課税明細書を確認する

「固定資産税課税明細書」は、毎年6月初旬頃に自治体から送付される「納税通知書」に同封されています。

課税明細書の様式は自治体によって異なります。
固定資産税評価額は「価格」「評価額」という欄に記されています。

以下は新座市の課税明細書です。このように、土地と建物それぞれについての固定資産税評価額と、固定資産税評価額に軽減措置が適用された課税標準額、課税額が記載されています。

固定資産税課税明細書の例(新座市)

引用:新座市ホームページ「納税通知書について」(2022.6.28閲覧)

▼固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書とは、「固定資産課税台帳に記載されている土地や建物の証明書」です。

市町村の税務課(東京都の場合は都税事務所)に申請して、取得できます。

取得には、本人確認書類と、被相続人の住民票の除票や戸籍謄本などが必要です。

手数料は自治体によっても違いますが、1筆、1棟につき、おおよそ300円前後が目安となります。

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課税明細書と同様に「評価額」あるいは「価格」と表記された欄を確認しましょう。

③土地と建物の相続税評価額を合算する

①と②でそれぞれ求めた相続税評価額を合算します。

合算された金額が、マンションの相続税評価額になります。

④相続税を計算する

相続税を計算する場合は、マンションの相続税評価額と、その他の相続財産の価格を合計します。

相続した財産の総額から、基礎控除額を差し引いた金額に税率をかけ合わせて、相続税の金額を算出します。

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基礎控除額を差し引いて金額が残らない時は、相続税は課されません。
▼基礎控除額について詳しく知りたい方はクリック
相続税の計算には、「基礎控除」が適用されます。
相続した財産の総額から基礎控除額を差し引いて、残った金額が課税の対象金額になります。基礎控除額は、以下の式で計算できます。
基礎控除額=3,000万円+法廷相続人の数×600万円

法定相続人が1人増えるごとに控除額は600万円加算されます。

法定相続人の数基礎控除額
1人3,600万円
2人4,200万円
3人4,800万円
4人5,400万円
5人6,000万円

法定相続人は配偶者や父母などの直系尊属、兄弟姉妹が該当します。

相続税について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

マンションの実勢価格の調べ方

マンションの「実勢価格」を調べる方法は、いくつかあります。

ここでは、以下の調べ方を紹介します。

土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引をした人を対象に実施しているアンケート結果を掲載しているサイトです。

「不動産取引価格情報検索」から、物件の種類を「中古マンション等」に絞り込んで検索して利用します。

特定を防ぐために具体的なマンション名は伏せられていますが、取引総額がわかります。
また、駅からの距離や、専有部分の面積、間取り、築年数なども併せて知ることができます。

調べたいマンションと近い条件の価格を、実勢価格として参考にしましょう

土地総合情報システム

レインズマーケットインフォメーションで調べる

レインズマーケットインフォメーションでも、直近に取引された物件の情報を検索することができます。

具体的には、売却されたマンションの立地、㎡あたりの単価、専有面積、間取り、築年数、用途地域、成約時期がわかります。

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単価と面積をかけ合わせることで、おおよその実勢価格がわかります。

ご自身のマンションの価格の参考にしたい場合は、検索条件の絞り込み機能を活用して、近い条件の物件を探してみましょう

すまいステップで調べる

すまいステップでは、マンション名を入力し、専有部分の面積などを選択することで、売買した場合の予想金額がわかるシミュレーターを、無料で提供しています。

もしも売ったらいくらになるのか、手軽に知りたい方は、以下から利用してみてください。

マンション査定シミュレーター

また、マンションの売却相場推移過去に取引された物件の情報を、都道府県ごとに調べられるページもあります。

すまリス
実際にマンションを売却した人の口コミも、読むことができるよ!

不動産会社の査定を受ける

売却を考えているマンションの、現在の売却予想価格を詳しく知りたい場合は、不動産会社の査定を受けましょう

ただし不動産会社の査定は、会社によって査定額に差が出ることがあります。
これは、不動産会社には物件種別や、取り扱いの地域などの得意分野があるのが大きな理由です。

そのため、より正確な相場価格を知りたい場合には複数の会社に査定を依頼し、金額を比較するとよいでしょう。

不動産一括査定サイトのすまいステップでは、最大4社にまとめて査定の依頼ができます。
全国から厳選された優良企業のみが査定に参加していますので、マンションの売却が初めての方も、安心して利用できます。
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不動産鑑定を受ける

財産分与や遺産の分割協議などのために、マンションの客観的な経済的価値が知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定評価額を調べましょう

不動産鑑定の費用の相場は30万円程です。また、期間は数週間ほどかかります。

費用はかかりますが、マンションの価値を示す証拠資料として、鑑定の結果を裁判所や税務署、銀行に提出することができます

用途に合ったマンション評価額を調べよう

マンション評価額は、用途によって必要な評価額が異なります。

相続税を計算するための「相続税評価額」は、土地と建物で調べ方が異なるのに気をつけましょう。
土地部分については路線価で評価額を計算し、建物部分については固定資産税評価額を利用します。

売買取引における「マンションの評価」を知りたい場合は、用いることのできる評価額が複数あります。
『マンションがいくらで売れるか』を知りたい場合には、実勢価格が参考になります。

ただし、実勢価格はあくまでも過去の成約価格を参考にしたものです。
売却を検討している場合は、複数の不動産会社の査定結果を比較して、相場を把握するのがおすすめです。

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