マンション評価額は4種類!簡単な調べ方や相続税の計算まで紹介

売却する予定がなくても、自分の住んでいるマンションの評価額を知りたい方は多くいらっしゃるでしょう。

ただし、マンションの評価額は用途によって参考にする値が異なります。まず評価額を知りたいと思っても「どうやって計算すればいいのか分からない」と悩んでいる方もいるでしょう。

実はマンションの評価額は自分でも計算できます。そこで今回は、マンションの評価額の種類や計算方法を詳しく解説していきます。

マンション評価額4種類ある

マンションの評価額は家の売却時、相続時など、状況や目的によって基準となる値が違います。

まずは用途別で使い分ける以下4種類の評価額を紹介します。

  • 路線価
  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 固定資産税評価額

相続税の計算で使う「路線価」

路線価とは国税庁や市町村が算定した「税金算出の基になる土地の価格」のことを指し、マンションにかかる相続税や贈与税を計算するときに使用します。

宅地に接している道路の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示しています。

路線価図には以下図のように1㎡当たり1,000円単位で路線価が表示されています(この場合は1㎡あたり9万1千円)

路線価図③

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固定資産税の調査で使う「固定資産税評価額

固定資産税評価額は、マンションなどの不動産を所有する人が支払う固定資産税の計算時に用いられる評価額です。

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて各市町村が個別に決めています。

毎年送られてくる固定資産税の明細書に記載されており、前年の評価額を簡単に知ることができます。公示価格の7割の価格になるのが一般的です。

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売買価格の参考にする「実勢価格

実勢価格とは、公的機関から発表される金額ではなく、実際に土地の売買取引が行われた価格です。不動産の取引では、売主と買主との間で合意した金額が取引されます。時価総額ともいわれます。

公示価格と同じ程度から2割増しの価格が実勢価格になるのが一般的です。不動産市場が活発に動いている時は、実勢価格は大きく変動することがあります。

マンションの土地評価額の調査で使う「公示地価」

公示価格とは法令に基づき国家機関等により定期的に評価されている地価のことで、土地の評価額を調べる参考値です。

毎年1月1日の時点で不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決めるため、公的な土地価格として評価額の基準となります。

マンションの評価額を調べる際は、専有している部屋以外にも、マンションが建っている土地の一部も評価額として含まれます。

 

以上が用途別のマンション評価額の種類となります。次にマンション評価額の計算方法を紹介していきます。

マンション評価額の計算方法

マンションの評価額の計算手順を説明すると以下の通りとなります。

  1. マンションの土地部分の評価額を算出
  2. マンションの建物部分の評価額を確認
  3. ①と②の評価額を合算

ポイントは「土地部分と建物部分の評価額を分けて算出する」ということです。

マンションには専有部分(専用してる部屋)と共有部分(庭など)があります。

日常的には自分が暮らしている専有部分しか意識しないかもしれませんが、マンションの評価額を計算する際は共有部分も含めて考えます。

リナビス
共有部分の土地も評価額の対象になるんだ!

共有部分である土地と建物部分では計算方法が異なるため、マンション評価額は土地と建物に分けて計算し、それに持分割合をかけることで評価額を算出します。

リナビス
持ち分割合ってなに?

持分割合とは、マンション全体に対して自分が所有する部分の割合のことです。

マンションには階段やエレベーター、誰もが通るエントランス、その階の部屋まで通じる廊下など「誰かの所有物ではない」設備がたくさんあります。

他にも周囲の駐車場・駐輪場や集会所・管理人室などが「共用部分」にあたり、持分割合で各所有者に割合が定められています。

持分割合は、管理費や修繕積立金の割り当てにも利用されており、マンション管理組合の総会での議決権にも使われます。

マンションでは多くの場合、土地は1室の専有部分の床面積の「専有部分の床面積の合計」に占める割合で持分割合が新築時に決められており、の売買契約書で確認することが可能です(※以下画像参照)

売買契約書における分譲マンションの持分割合の記載

マンション評価額の計算方法は用途によって異なりますが、今回は土地と建物に分けてオススメの計算方法を紹介します。

土地評価額計算の流れ

土地の評価額は路線価を使って算出するのがオススメです。計算手順は以下の通りです。

  1. 国税庁のホームぺージで路線価を調べる
  2. マンション全体の土地評価額を算出
  3. 持分割合を掛けて土地に対する専有部分の評価額を算出

手順毎に解説していきます。

手順① 国税庁のホームぺージで路線価を調べる

路線価とは、道路に面した土地に設定された1平方メートル当たりの評価額です。

路線価は国税庁のホームページから確認できます。まずは相続するマンションの住所から、適用される路線価を把握しましょう。

出典:国税庁ホームページ「路線価図」

表示されている日本地図から都道府県を選択し、「路線価」をクリックすると市区町村を選ぶことが出来るので、画面の指示に従いましょう。

路線価図①

すると路線価図が表示されますので、自分の住んでいる路線価を探してみましょう。

路線価図③

リナビス
路線価はインターネットで簡単に分かるんだね!

手順② マンション全体の評価額を算出

1㎡あたりの評価額を算出したら、そこに宅地面積(土地面積)を掛けて土地全体の評価額を算出しましょう。

土地全体の評価額=1㎡あたりの評価額×宅地面積

宅地面積は売買契約書に記載されているものを確認しましょう(※以下画像参照)

売買契約書記載の土地面積

手順③ 持分割合を掛けて土地に対する専有部分の評価額を算出

路線価方式もしくは倍率方式でマンション全体の土地の相続税評価額を算出したら、自分の相続税評価額を算出します。

土地の相続税評価額=土地全体の相続税評価額×持分割合
リナビス
持分割合は売買契約書で確認できるよ!

土地の評価額の調べ方の手順は以上です。

より詳しい計算方法を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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建物評価額の調べ方

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額の金額と同じです。

つまり、建物の相続税評価額は計算する必要がなく、所有しているマンションの固定資産税評価額を確認すればOKです。

リナビス
固定資産税評価額とは、「市町村の税務課で登録してある土地や建物の評価額」のことだよ!

固定資産税評価額の確認方法は以下の2通りです。

  1. 「課税明細書」を確認
  2. 「固定資産評価証明書」を確認

それぞれ詳しく解説していきます。

調べ方① 課税明細書で確認

課税明細書とは、毎年1月1日現在の物件の所有者に対して送られてくる、その年に支払う税額を知らせる通知書のことです。通知書内の「価格あるいは「評価額」と記載されている欄を確認しましょう。

課税明細書は毎年4月ごろに市区町村から送られてきます。

課税通知書

課税通知書を紛失した場合は原則として再発行することができませんが、本人または同居親族が市役所市民税課へ向かえば職員が説明してくれます。

調べ方② 固定資産税評価証明書で確認

固定資産評価証明書とは、「固定資産課税台帳に記載されている土地や建物の証明書」のことで、市区町村の税務課に申請することで手に入れることが出来ます。

固定資産評価証明書

取得の際には以下の書類が必要になるので注意しましょう。

  • 窓口に来た人の本人確認書類
    (運転免許証、パスポート、在留カード、顔写真付き住民基本台帳カード、健康保険証、年金手帳、介護保険証、老人医療証、後期高齢者医療証、ただし顔写真がない本人確認証明書のときには前出の内2つを提示)
  • 法人申請は法人代表社印(委任状は不要)
  • 委任状(本人以外の場合)
  • 証明手数料

申請手数料は各市町村によっても違いますが、1筆、1棟につき、おおよそ300円前後が目安となります。課税明細書と同様に「評価額」あるいは「価格」と表記された欄を確認しましょう。

マンション相続税額の決定方法

マンション評価額が分かれば、マンションの相続税額も次のような計算式で算出きます。

(マンション評価額-基礎控除額)×税率=マンション相続税税額

相続税の計算時は一定金額を遺産相続から引くことができます。納税額に関わる大切な知識なので相続税額の計算についてより詳しく説明します。

マンション相続税を減額できる基礎控除

相続税には基礎控除があり、これは全ての人に適用されます。基礎控除の計算式は「3,000万円+相続人の数×600万円」であり、相続人が多いほど控除額は大きくなります。

法定相続人の数基礎控除額
1人3,600万円
2人4,200万円
3人4,800万円
4人5,400万円
5人6,000万円

法定相続人が5人以上になる場合は、1人増えるごとに控除額が600万円加算されます。

法定相続人は配偶者や父母などの直系尊属、兄弟姉妹が該当します。相続評価額が基礎控除額以下なら非課税となるため、税負担はありません。

マンション相続税の計算例

上記の内容を踏まえて相続税の計算例を紹介します。

路線価が20万円/㎡、土地面積が1,000㎡だとします。この数値をもとに路線価方式に当てはめると以下の通りとなります。

40万円/㎡ × 1,000㎡ = 4億円

(仮に)持分割合が10分の1だっとすると

4億円 × 10%= 4,000万円

これによりマンションの土地の相続税評価額は、2,000万円になります。

つぎに、建物の相続税評価額を求めなければなりません。課税証明書には、固定資産税評価額は1,000万円と記載されていました。

マンションの専有部分の相続税評価額=固定資産税評価額であるため、よって建物の相続税評価額は1,000万円となります。

以上の結果から、土地と建物の評価額を足すと

土地4,000万 + 建物1,000万円 = 5,000万

となるので、この分譲マンションの相続税評価額は5,000万円になることがわかります。

続いて、相続人が妻と2人暮らしだったとするとマンションの相続評価額は

5,000万 – (3000万円 + 600万円 × 1人) = 1400万円

となり、税率の15%をかけることで相続税が210万円であることが計算できます。

売却するときの評価額は「鑑定評価」

次に、市場で売却する場合に参考にする評価額はどのように計算するのでしょうか。

市場では100万円のものがそのまま100万円で売られることは稀です。売り手はできるだけ安く買おうとし、買い手はできるだけ高く売ろうとするからです。ではどのような方法で決まるのでしょうか。

分譲マンション価格の評価

分譲マンション1室の評価額には、建物と土地の持分割合が含まれます。それぞれについて不動産鑑定士が対象となるマンションの市場の特徴から、その市場で成立するであろう市場価格をいくつかの視点で検討し価格を算出します。その視点とは、費用性・市場性・収益性です。

どれくらいの費用がかかるかという「費用性」とは、更地に建物を建てる場合に、まず新築でかかる費用を算出し、それから築年数劣化分を差し引いて評価額を割り出す考え方です。「市場性」は周辺の似た物件の成約価格などを参考に、細かな条件分を加減します。

「収益性」とは賃貸マンションの場合の考え方で、市場で賃貸に出すと経費を差し引いていくら残るかを参考にするもので、収益見込み額から価値を推定します。

費用性による評価(原価法)

それではそれぞれの評価方法を具体的に計算してみましょう。対象となるマンションの概要は以下の通りです。

  • 総戸数14戸
  • 築年数30年
  • 評価対象501号室(最上階の角部屋・3LDK)のファミリータイプ住居
  • 専有面積70㎡

原価法では、マンション全体の現在価値を査定し、そのうち対象となる1室の割合をかけて評価額を求めます。このマンション全体の価値が10億円から原価分を差し引かれると2億2,000万円になります。

このうち1室が占める面積比は平均7%ですが、角部屋であることを加味して9%と査定すれば501号室の評価額は1,980万円です。この場合ポイントとなるのは、角部屋など個別要件の査定をどう査定するかです。

しかし、これはマンション全体にかかった費用を基にして計算された評価額です。今から501号室を買おうという人は、原価より「いくらで売ってくれるか」の方が重要なため、売却額の参考にはなりません。

市場性による評価(取引事例比較法)

この方法では、同じマンションの502号室が1年前に2,400万円で取引されたとして、それから501号室の価値を推定します。ここで加味されるのは「地域性(場所の優位性を比較する)」「個別要件(角部屋など)」といった優劣です。

この例では同一マンション内ですから「地域性は格差ゼロ」、個別要件では「角部屋」のため「+3%」を加味して結果、2,472万円とされます。

近年不動産売買成約結果はネットにかなりの情報が掲載されています。参考にする情報が多いほどその共通点や違いが見えやすくなるため、対象を増やすほど実際の売却額に近くなってきます。これからマンションを買おうという人には大いに参考になるはずです。

賃貸マンションは収益性で評価(収益還元法)

賃貸マンションであれば、何より「どれくらいの収益が見込めるか」によって評価額が決まります。結局のところきちんと運用して何年で元が取れるかが最も重要だからです。

先ほどの角部屋501号室を、12万円(年間家賃144万円)で賃貸すると、年間にかかる費用を30万円とすれば順収益額は114万円、賃貸での利回り6%で割ると結果は1,900万円となりこれが評価額となります。

これはあくまで「賃貸(不動産投資)物件」としての評価方法ですから、自分で住むためのマンションとしては参考になりません。しかし同じように利便性の高いマンションでは総じて高い家賃で賃貸にすることができます。ただ売却するより賃貸にするという選択肢が増え、より売却の可能性は広がります

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不動産業者が提案する査定額とは

マンションの売却を不動産業者に相談すると、物件の状態などから業者独自に査定額を示してくれます。この査定には定められた書式や項目がありません。そのため業者によって項目や査定額に大きく開きがあり、同じ状態でもプラス査定・マイナス査定に別れることもあります。

これは不動産業者別に物件タイプの「得意・不得意」をはじめ、それぞれの査定能力と実績・経験、知識や地域性などに違いが現れるからです。

また、この査定額は「業者がこの価格で売却することを約束する」ものではないことに注意しましょう。あくまでこの時点で「このくらいで売れるだろう」という推定価格であり、どんなに高くても安くてもあまりあてにしない方がよいかもしれません

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家の査定

マンション評価額は自分で計算できる

マンションの評価額は、その用途によって求め方が違います。定められた基準にのっとって算出できるのは相続に代表される固定資産税評価や相続税評価です。

しかし、これは市場で売却するときの価格とは関係なく、市場価格は需要と供給によって決まります。それをさまざまな視点から検討・比較して評価額を決めるのが不動産鑑定士の「鑑定評価」です。

一口に「マンションの評価」といっても、「何に使うか」で方法も結果も全く違います。往往にして同じ「評価」と記載されるため、混同してしまうことなく用途に合った計算方法で算出しましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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