【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

2022年はマンションの売り時か?コロナの影響や市場状況からタイミングを考察

「2022年はマンションの売り時?」「コロナの流行によるマンションの売却価格への影響はある?」

マンション価格の高騰が続く近年。

しかしコロナの流行や東京オリンピック選手村だった「晴海フラッグ」の影響など、マンション価格に影響を与えそうなニュースも散見されます。

果たして今は本当にマンションの売り時と言えるのでしょうか?

結論、2022年にこそマンションを売却するべきです。その理由を見ていきましょう。

蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

マンションの売り時は2022年!

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数です。

マンション売却売り時 価格相場引用:国土交通省『不動産価格指標(2022年年3月31日 発表版)

マンションの価格を表す黄緑色の線は右肩上がりであることが分かります。

近年は震災復興工事やオリンピック特需から建設需要が多く建築費相場が高騰した影響もあり、特にマンションの相場が2013年を機に上昇し続けています。

しかし全世界的な金融緩和縮小の流れなどをを受けて、マンションの売却価格は高止まりとなる可能性もあります。そのため、早めにマンションを売却することをおすすめします。

この章ではマンション売却を取り巻く市況を含め、その理由を解説します。

2022年がマンションの売り時の理由
  1. コロナ前よりも中古マンション価格は上昇
  2. 新築価格の上昇により、中古マンション人気が高まる
  3. 中古マンションの在庫が少なく、品薄状態
  4. 2023年以降は住宅ローン金利が上がり、住宅需要が頭打ちとなる可能性がある

売り時の理由①:コロナ前よりも中古マンション価格は上昇

上記の「不動産価格指標」は新築のマンションも含めた指標でしたが、中古マンションの価格はどうでしょうか。

下の図は、首都圏の中古マンションの成約平米単価です。

中古マンションの成約価格(首都圏)

※レインズ・マーケットインフォメーション「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ(2011年1月~2021年12月)」より

コロナウイルスの流行が始まった2020年時点よりも、首都圏の中古マンションの成約平米単価は上昇していることが分かります。

これはテレワークなどで家にいる時間が増え住居に対する不満が顕在化したことで、「より広い家」「部屋数の多い家」などへの住み替えニーズが増えたことが原因だと考えられています。

ただし、東京オリンピックの選手村だった「晴海フラッグ」の分譲が始まることでマンションの供給が増えることが予想されるため、東京都の湾岸地域など一部のエリアでは価格が高止まりする可能性もあります。

今後もマンション価格が上昇を続けるかは誰も分からないため、自分のエリアの動向を注視すると良いでしょう。

売り時の理由②:「ウッドショック」の影響で新築マンション価格が高騰

アメリカに端を発した「ウッドショック」によって新築マンションの価格が高騰し、中古マンションの購入層が増加しています。

ウッドショックとは、アメリカで住宅需要が高まったことを背景に住宅の建材資材である木材が高騰を続けている状況のことです。

下の図は、経済産業省がまとめた木材の製材価格の推移です。

製材価格の推移

※経済産業省『新型コロナがもたらす供給制約 :ウッドショックの影響』より

木材価格の上昇を背景に、新築マンションの価格も高騰しています。

2021年10月時点での東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県の新築マンション平均価格は、1戸あたり6,750万円でバブル期の価格を超えました

一般的な家庭にとって、新築マンションは高嶺の花となっていると言えます。そのため、比較的価格の安い中古マンションの人気が高まっているのです。

すまいステップが行ったインタビューでも、不動産会社の担当者は中古マンションの需要の強まりを感じているとのことです。

売り時の理由③:中古マンションの在庫が少なく「品薄」状態

首都圏を中心に、中古マンションの在庫戸数が不足し「品薄」の状態であるため今はマンションの売り時であると言えます。

下の図は、マンションの在庫の推移を表したものです。

首都圏の中古マンション在庫件数

※レインズ・マーケットインフォメーション「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ(2011年1月~2021年12月)」より

2021年12月は前年の同じ時期に比べて、中古マンションの在庫は6.4%の減少となりました。

マンションの在庫件数は2020年12月から減り続けています。2021年の5月からは在庫数に回復が見られますが、それでも前年比を下回り続けています。

中古マンションが品薄状態でライバルの少ない今は売り時と言えます。

今後、マンションの売り時は来る?

すまリス
2022年が売り時なのは分かったよ。今後、今以上にマンションの価格が上がるタイミングは来るの?
この章では、中古マンション売買市場の今後の展望を見ていきましょう。
結論、今後マンション価格は下がる可能性が否定できません。その理由は3つです。
  • 日経平均株価の先行きが不安定
  • 2023年以降に住宅ローン金利が引き上げられる可能性がある
  • 2022年は新築マンションの供給が増加予想

理由①:日経平均株価の先行きが不安定

日経平均株価マンション価格には一定の相関があることが知られています。下の図は、日本経済新聞が日経平均株価とマンション価格をまとめたものです。

日経平均株価とマンション価格の推移

日本経済新聞より。

おおむね連動していると言えそうです。

近年、アベノミクスの恩恵を受けて日経平均株価は上昇傾向でした。

しかし2022年2月現在、ウクライナ情勢や世界的なインフレへの懸念から、日経平均株価の先行きを不安視する専門家も少なくありません。

今後、日経平均株価が下落するのか、またそれに伴ってマンションの価格も下落するのかは注視が必要です。

理由②:2023年以降に住宅ローン金利が引き上げられる可能性がある

2023年以降に住宅ローン金利が引き上げられ、マンションの売却価格が頭打ちとなる可能性があります。

前提として、住宅用のマンションは低金利の時のほうがマンションが売れやすいです。

マンションの購入者の立場から見れば、金利が低いほど利息も少ないためよりローンが組みやすいためです。

現在、変動金利は2.5%を切っており、ここ30年ほどで最低水準を維持しています。

金利変動

参照:住宅金融普及協会「過去の住宅ローン金利の推移」

しかし、低金利がこのまま続くとは限りません。

減量高騰に端を発したインフレにより、全世界的に金融緩和の縮小の流れが高まっているためです。

日本でも、マイナス金利政策を進めてきた日銀・黒田総裁の任期が2023年4月までであり、後任の次期総裁が金融緩和の縮小を実施することも考えられます。

金融緩和の縮小が実施されれば、住宅ローン金利も上昇します。金利の上昇によってマンションの価格が頭打ちになる可能性も否定できません。

理由③:2022年は新築マンションの供給が増加予想

不動産研究所の発表によると、2022年のマンション供給戸数は昨年比で6.4%増加の3.4万戸の予想です。

これはコロナ禍で住まいに対する不満が顕在化した結果、マンション市場が活況でディベロッパーが大規模マンション販売をスタートさせるためです。

東京オリンピックの選手村として使用された晴海フラッグの販売も始まっています。

また、「2022年問題」によって郊外の生産緑地が住宅地に転用され、住宅の供給が増える可能性も予想されています。

中古マンションを含めたマンションの品薄傾向は引き続きトレンドですが、供給戸数の増加によって品薄状態が解消される可能性はないと言い切れません。

まとめ

少しでも好条件でマンションを売却するためには、適切な売り時を見極めて、売却方法を工夫することが大切です。

売るタイミングや売却方法の工夫次第で、同じ物件でも売却の条件は大きく違ってきます。売却に適した時期を慎重に見極め、売り出し方も工夫して、好条件でのマンション売却を成功させましょう。

マンションを売却する際に気をつけるべきことは『マンション売却で失敗しないための注意点』からご確認ください。

記事のおさらい

2022年はマンション売れ時?

近年は震災復興工事やオリンピック特需から建設需要が多く建築費相場が高騰した影響もあり、特にマンションの相場が2013年を機に上昇し続けています。戸建て住宅よりマンションの方が右肩上がりで、高額物件になりつつあります。今後のマンション価格が上昇するか分かりませんが、2022年はマンションの売り時と言っても良いのではないのでしょうか。
詳しく知りたい方は【結論】マンションの売り時は2022年!その理由は?をご覧ください。

「築年数」で見るマンションの売り時は?

築年数考慮するとマンションの売り時は「少しでも早く売る」という結論になります。まずはマンションの築年数と資産価値の関係について説明します。マンション含む不動産は、築年数が経つごとに資産価値が下がります。築20年~30年までは価格の減少幅が大きく、新築時との価格の差が広がっていきます。
詳しくは「築年数」で見るマンションの売り時をご覧ください。

「経済情勢」で見るマンションの売り時は?

新築マンションの相場が高騰した場合、金額が高くて買えない層が中古マンションに流れて人気が高まるからです。新築マンションと中古マンションの相場は連動しています。自分のマンションの広さ・間取りが似ている近隣物件や、同沿線の近隣駅の物件は新築であっても競合になる可能性があります。
詳しく知りたい方は「経済情勢」で見るマンションの売り時をご覧下さい。

「時期」で見るマンションの売り時は?

マンション需要は時期による変動が大きく、もっとも高くなるのは4月の新生活を目前に控えた時期です。この時期には売り出しを完了させるのがベストなので、年末以前から準備を進めて、需要が高まるタイミングで購入希望者を多く募れる状態を作っておくことが大切です。マンションの売却は3~6カ月程度かかることが多いため、時期を逆算して、いつから準備を始めるべきか念入りに計画を立てて考えておきましょう。
詳しくは「時期」で見るマンションの売り時をご覧ください。

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