住み替えなどでマンションの売却を検討していると、「いつが売り時なのか」と気になるでしょう。
マンションが売り時かどうかは、市況や築年数や周辺環境など様々な要因が組み合わさって決まります。
マンションの売り時を左右する要素を知って、自分のマンションの売り時がいつなのか見極めましょう。
【2023年3月最新】マンションの売却相場はいくら？調べ方や最新の価格動向を解説
2023年はマンションの売り時！
結論から言うと、2023年はマンションの売り時といえます。
その理由は下記の2つです。
- 中古マンションの売却相場が上昇傾向である
- 住宅ローン金利がバブル期以降最低水準を維持している
2つの理由の根拠を、統計やアンケートの結果から詳しく見ていきましょう。
理由①：中古マンションの売却相場が上昇傾向
2023年1月現在マンション価格は値上がりを続けています。
中古マンションの価格は高騰しており、コロナウイルス流行前よりもさらに高い価格で取引されています。
下のグラフは、独立行政法人東日本レインズが首都圏で取引されたマンションの成約単価を調べたものです。
※レインズ・マーケットインフォメーション「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ(2011年7月~2022年6月)」より
コロナウイルスの流行が始まった2020年には一時的な価格の下落が見られますが、成約単価は上昇を続け現在は1平米あたり70万円で取引されています。
中古の価格上昇の背景には、新築マンションの価格高騰があります。
世界的なインフレを背景に建築資材が高騰し、新築マンション価格はバブル期並みの水準にまで値上がりしています。
新築マンションの高騰に引っ張られる形で中古マンション価格も上昇しているのです。
理由②：住宅ローン金利がバブル以降最低水準を維持している
2023年1月現在、住宅ローン金利は低い水準を維持しておりマンションは売り時と言えます。
変動金利は2.5%を切っており、ここ30年ほどで最低水準を維持しています。
住宅ローン金利が低いと、金利が安くなった分を購入代金に充てることができるためマンションが高く売れやすくなります。
近年のマンション価格の高騰は、低い住宅ローン金利によって後押しされた側面もあります。
住宅ローン金利が低い今のうちは売り時と言えます。
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今後中古マンションの売買価格はどうなる？
中古マンション価格は2023年現在高い水準を維持していますが、今後も上昇を続けるかは誰にも分かりません。
直近、マンションの値段が下がる要因として懸念されている点は下記の2つです。
- 中古マンションの在庫の増加している
- 住宅ローン金利が上昇する可能性がある
詳しくみていきましょう。
理由①：中古マンションの在庫の増加
直近懸念されているのは、中古マンションの在庫の増加です。
コロナによる外出自粛などの影響で、2020年から2021年にかけて首都圏の中古マンションの在庫が少ない状態が続き、中古マンション価格の上昇に拍車をかけていました。
しかし、2023年1月現在マンションの在庫数は増加する傾向にあります。
下のグラフは、独立行政法人東日本レインズが発表している首都圏の中古マンションの在庫数です。
※レインズ・マーケットインフォメーション「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ(2011年7月~2021年6月)」より
マンションの在庫数は昨年同期比110%と増加しています。
とはいえコロナ以前の在庫数には達していないため、マンション価格が直近で大きく下落する兆候は見られません。
マンション価格が下落するタイミングを推測することは専門家でも難しいため、価格が上昇している今のうちにマンションを売却すると良いでしょう。
理由②：住宅ローン金利が上昇する可能性がある
住宅ローン金利が値上がりすると、消費者の購買意欲が落ち込み中古マンションの購入価格にも影響が出ると考えられています。
日本の住宅ローン金利は現在バブル期以降最低水準ですが、今後はアメリカなどの金利上昇の影響を受けて上昇する可能性が否定できません。
アメリカなどが金融緩和を縮小しており、日米の金利差が広がり円安が急激に加速しているためです。
金融緩和・マイナス金利政策を推し進めてきた日銀総裁・黒田氏の任期が2023年4月に迫っており、後任の総裁が金融緩和の縮小に踏み切るかが注目されています。
これにより市場の住宅ローン金利が上がるかは注視が必要だね。
金融緩和の縮小が実施されれば、住宅ローン金利も上昇します。金利の上昇によってマンションの価格が頭打ちになる可能性も否定できません。
直ぐにでも売却するか決めたい方は、不動産会社の査定をうけて正しい価値、地域の需要を知りましょう。
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マンションの売り時を見極めるポイント
市況的にはマンション価格が上昇を続けている今がベストタイミングですが、あなたのマンションはどうでしょうか？
ここでは、あなたのマンションが売り時か見極めるための4つのポイントを見ていきましょう。
- 築年数
- 売却時の税金の税率
- マンションの売却時期・季節
- 物件固有の状況
①築年数
まずが所有しているマンションの築年数からいつが売り時か考えましょう。
マンションなどの不動産は、築年数が経過するにつれて資産価値を落としていきます。
そのため、資産価値的には売り時は「今」であり、「早く売る」ことが売り時を逃さないために重要です。
※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成
ただし、上図を見て分かる通り、価値下落の勢いには年数ごとの差があります。
今より価格が落ちても、その下げ幅が少なければ、売却を先延ばしにする選択肢も考えられます。
以下では築年数帯ごとの売却相場の特徴を解説します。
より細かい売り時まで考えていきましょう。
築年数5年以下のマンション
買い手がつきやすいとされている築年数が5年以下のマンションは、比較的高く売れます。
築年数が浅いマンションであれば、買い手の心象としても「新築と大きく変わらない」というプラスのイメージを持ってもらえやすいです。
ただし、新築と条件が近くなるため市況の影響を受けやすいとも言われています。
新築の相場が下がっている時期だと、所有しているマンションよりも後に建てられた新築マンションの方が安いという状況に陥ってしまうため、売却できる可能性が下がってしまいます。
また、ローンを組んで新築マンションを購入した場合、築年数がまだ浅いため、住宅ローンの返済がまだ進んでおらず、残高が多く残ってしまっているという問題も出てきます。築年数が浅ければ売却もしやすいですが、それなりの注意点もあるため、よく確認してから売却を行いましょう。
所有期間5年以下のマンションは売却益に対する税金（譲渡所得税）が高くなります。
ただし、マイホームの売却においては売却益を最大3,000万円まで控除できる特例を利用できるため、税金がかからない場合も多くあります。参考：国税庁
所有期間5年以下…税率39.63%
所有期間5年越え…税率20.315%
※売却益は、売却金額から購入費（減価償却済み）等を差し引いた金額です。
築年数10年以上のマンション
築年数が10年以上のマンションは、比較的新しいものの、新築の物件よりもリーズナブルな価格で購入できるため、根強い人気を誇っています。
しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあるようです。
また、築15年ほど経ったマンションでは、一度目の大規模な補修工事を行うところが多く、住民はそのための修繕積立一時金を払うこともあり、その時期の購入を渋る買主も多いようです。
補修工事後に売却を進めるようにすれば、スムーズに買主を見つけることができる可能性は上がりそうです。
築年数が20年以上のマンション
築20年を過ぎてしまうと、流行の間取りとは外れていたり、キッチンやお風呂などの設備が劣化してきたりと、古さが目立ち始めてしまうという問題が出てきます。
そのため、売却を考えるのであれば、リフォームを行い、最新設備を導入するなどの工夫が必要でしょう。
リフォームなどにお金を投資するのが難しいという場合は、買主が購入後にリフォームを行いやすくするように、売却価格を下げるという手もあります。需要が低くなる築年数のため、なにかアピールポイントを作ることが大事です。
築年数が30年以上のマンション
築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。
需要は少ないため価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理自治体が修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。
築年数ごとのマンション売却の特徴。売り時と高く売るポイントを解説
上記は築年数の一般的な特徴です。
地域の需要、劣化の状況によっては築30年のマンションでも高く売れる可能性がはあります。
正しい売り時を見極めるためにも、まずは不動産会社の査定を受けてみましょう。
査定を依頼する際、机上査定を選択すれば不動産会社と合わずに査定額が分かります。
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②マンション売却時の税率
マンションの売り時を考える際は「税金」についても考慮しましょう。
マンションを売却して利益が出ると、所得税などの税金が発生します。
実は、マンション売却の税金の税率はマンションの所有期間によって変わります。
結論から言うと、税金の面から考えると5年超マンションを所有している場合は売り時と言えます。
しかし5年を過ぎていても、特例や控除など税制上の優遇を利用できれば税金がほぼかからずに売却できます。
5年所有すると税率が半分になる
税金を考慮すると、マンションを5年超所有しているなら売り時と言えます。
マンション売却でかかる税金の税率は所有期間によって変わり、5年を過ぎると税率が低くなるからです。
マンション売却の利益（=譲渡所得）にかかる税率は、所有期間が5年以下だと税約40%ですが、5年を超えると約20%と半分になります。
| 所有期間 | 譲渡所得税(※1)の税率 |
|---|---|
| 5年以下の場合 ※2 | 39.63% |
| 5年超の場合 ※2 | 20.315% |
※1 マンション売却で出た利益（＝譲渡所得）にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称
※2 所有期間は売却した年の1月1日時点を判断基準とする。
所有期間が5年を超えている方は、税率が安くなるため売り時と言えます。
所有期間が4年以下の場合は「控除・特例が使えるか」で判断
しかし、所有期間が5年に満たないからといって必ずしも売り時でないとは言い切れません。
特例や控除など、税制上の優遇措置を利用することでほぼ税金がかからなくなることがあるためです。
例えば、3,000万円で買ったマンションが4,5000万円で売れたとします（※分かりやすくするため減価償却は考慮しないものとします）。
この場合、1500万円の利益（＝譲渡所得）が発生します。
所有期間が5年以下の場合、税率40%で税金がかかります。
＝譲渡所得（利益）× 税率
＝1,500万円×40%
＝600万円
約600万円の税金がかかる計算です。
しかし、控除や特例を使うとこの税金がほとんどかからなくなります。
例えば3,000万円特別控除を使うと、マンション売却で発生した利益（＝譲渡所得）から最高3,000万円を差し引くことができます。
課税対象となる1,500万円の利益（＝譲渡所得）が全額非課税になるイメージです。
＝(譲渡所得（利益）– 3,000万円)× 税率
＝(1500万円- 3,000万円) ×40% ※
＝０円
※0円を下回りますが、下回った分については切り捨てられます
マンションが3,000万円以上値上げりして売れることはほぼないので税金はかかりませんが、適用条件があるため自分のマンションで適用できるか確認しましょう。
マンション売却の税金はいくら？計算方法と節税に役立つ控除を紹介
③マンションの売却時期
マンションの売却では「何月に売却するのか」も重要です。
月によって、購入需要が変わるため、売れやすさや売却金額の高さにも差が出ます。
なお、マンションを売り出すまでには1カ月ほどの期間を要します。
売り時と言えるタイミングの1カ月前から行動しましょう。
2~3月はマンションの売り時
転勤や子供の進学先が変わる時期の直前、2月～3月は住み替え需要が大きくなります。
そのため、スムーズに好条件で売却しやすくなります。
2020年の新学期シーズンは、ちょうどコロナの影響を受け需要が落ち込みましたが、2021年にはすでに需要回復しており、3月が最も売買されていることを確認できます。
これらの結果からも、新生活スタート前の2～3月は、一年の中でもっとも売り時だと言えます。
12~1月・７～8月はマンションが売れにくい
需要が高い時期があれば、反対に需要が少ない時期もあります。
転勤や進学のシーズンが終わると、連動してマンションの購入需要も目減りしていきます。
特に12~1月・7~8月は注意が必要です。
春直前の売却を目指すなら、遅くてもゴールデンウィーク前には売り切るよう計画しましょう。
④物件特有の事情からみたタイミング
自分のマンションの売り時を考えるには、その物件特有の事情を考慮することも重要です。
自分のマンションについて、下記の2つのポイントをチェックしましょう。
- 同じマンションから売り出しがないか
- 大規模修繕のタイミング
同じマンションから売り出しがないタイミングはおすすめ
同じマンションから売り出しがないタイミングは売り時といえます。
マンションの購入希望者は立地や築年数などの条件で絞り込んで購入物件を探しますが、同じマンションの場合はこれらの条件が同じになってしまいます。
そのため同じマンションから売り出しが出ていると、他の部屋より値下げをしないと売れにくく「値下げ合戦」になりがちです。
少しでも高くマンションを売るには、同じマンションの他の部屋が売りに出されていないタイミングがチャンスです。
SUUMOなどでマンション名を検索して売り出し状況を調べてみましょう。
大規模修繕修繕の直後は売り時
マンションで近々大規模修繕が計画されているなら、大規模修繕後のタイミングで売り出しましょう。
大規模修繕ではマンションの外壁の再塗装などが行われるので見た目の印象が良くなります。
一方で大規模修繕中にマンションを売り出すと、修繕工事中は仮囲いや防音・防塵シートが設置されており見栄えが悪くなってしまいます。
したがって、直近で大規模修繕が行われるマンションを売却するなら、大規模修繕が終わるまで待ってから売り出すことをおすすめします。
まとめ
少しでも好条件でマンションを売却するためには、適切な売り時を見極めて、売却方法を工夫することが大切です。
売るタイミングや売却方法の工夫次第で、同じ物件でも売却の条件は大きく違ってきます。売却に適した時期を慎重に見極め、売り出し方も工夫して、好条件でのマンション売却を成功させましょう。
マンションを今売るべきかすぐに判断したい方は、すまいステップで不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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記事のおさらい
2023年はマンション売れ時？
近年は震災復興工事やオリンピック特需から建設需要が多く建築費相場が高騰した影響もあり、特にマンションの相場が2013年を機に上昇し続けています。戸建て住宅よりマンションの方が右肩上がりで、高額物件になりつつあります。今後のマンション価格が上昇するか分かりませんが、2023年はマンションの売り時と言っても良いのではないのでしょうか。
詳しく知りたい方は【結論】マンションの売り時は2023年！その理由は？をご覧ください。
「築年数」で見るマンションの売り時は？
築年数考慮するとマンションの売り時は「少しでも早く売る」という結論になります。まずはマンションの築年数と資産価値の関係について説明します。マンション含む不動産は、築年数が経つごとに資産価値が下がります。築20年～30年までは価格の減少幅が大きく、新築時との価格の差が広がっていきます。
詳しくは「築年数」で見るマンションの売り時をご覧ください。
「経済情勢」で見るマンションの売り時は？
新築マンションの相場が高騰した場合、金額が高くて買えない層が中古マンションに流れて人気が高まるからです。新築マンションと中古マンションの相場は連動しています。自分のマンションの広さ・間取りが似ている近隣物件や、同沿線の近隣駅の物件は新築であっても競合になる可能性があります。
詳しく知りたい方は「経済情勢」で見るマンションの売り時をご覧下さい。
「時期」で見るマンションの売り時は？
マンション需要は時期による変動が大きく、もっとも高くなるのは4月の新生活を目前に控えた時期です。この時期には売り出しを完了させるのがベストなので、年末以前から準備を進めて、需要が高まるタイミングで購入希望者を多く募れる状態を作っておくことが大切です。マンションの売却は3～6カ月程度かかることが多いため、時期を逆算して、いつから準備を始めるべきか念入りに計画を立てて考えておきましょう。
詳しくは「時期」で見るマンションの売り時をご覧ください。