マンションを売ろうと考えているものの、売り時が分からず決断できないという方も多いのではないでしょうか？
マンションの価格には、需要や市況、築年数、周辺環境など色々な要因が関係しています。
価格を左右する要因を知って、自分のマンションの売り時がいつなのか見極めましょう。
2024年はマンションの売り時？
マンションを売ることを考えている方で、よくある悩みとして「いつ売れば良いのか分からない」というものがあります。
ここではマンションの売り時について、昨今の不動産市場に触れながら解説します。
- マンションの価格は近年上がり続けている
- 2024年はマンションを売るのに最適なタイミング
- 今後も急落はしないため焦る必要はない
マンションの価格は近年上がり続けている
近年、マンションの価格は全国的に上昇しています。
以下のグラフは、不動産価格指数という全国の不動産価格の変化を示したもので、緑色の線がマンションの価格指数を表しています。画像の緑色の線がマンションの価格指数を示しており、2013年ごろから現在まで継続的に上がり続けていることが分かります。
2010年を100とした場合、昨年（2023年）の価格指数は192.1を記録しており、13年間で約2倍の価格になっているのです。一昨年（2022年）から今年にかけても変わらず上昇傾向であり、短期的にも長期的にも市況は好調です。
引用：国土交通省「不動産価格指数(令和5年11月30日公表)」
コロナ禍でもむしろ上がり続けている
コロナ禍では多くの産業が停滞しましたが、不動産市場はどうなのでしょうか？
結論から言うと、中古マンションの価格はコロナ禍でむしろ上昇しました。その理由は以下の2点です。
- 在宅需要によるマイホーム熱の増加
- 物流の停滞に伴う新築価格の高騰
外出自粛や在宅ワークの浸透により、マイホームへの関心が高まりました。こうした状況下で脚光を浴びているのが、中古マンション市場です。新築に比べて価格が手ごろな中古マンションは、在宅需要の高まりを受けて注目度が上昇。新築価格の高騰も、中古マンションへの追い風となっています。
コロナ禍という逆境にあっても、マンションの価値は着実に高まっているのです。
2024年はマンションを売るのに最適なタイミング
結論、2024年はマンションを売るのに最適なタイミングであると言えます。
前述の通り、コロナ禍と新築需要の高騰により、中古不動産市場が活発になっている状況です。
そのため、今マンションの売却を検討している方は絶好の機会です。
今後も急落はしないため焦る必要はない
不動産売買を多く取り扱ってきたすまいステップ編集部の見解としては、今後も不動産市場が急落することはしばらくないでしょう。
不動産の価値というものは、基本的に築年数が経つにつれて徐々に下がります。ただし、価値が急激に落ちることはありません。また地価も重要な要素ですが、2024年現在までは緩やかな上昇を続けています。
さらに近年、不動産投資が活発化したことで、市場に多くの売買プレイヤーが増えました。不動産売買の市場自体が大きくなってきているので、今後も伸びていくでしょう。
2024年は確かにマンションの売り時ですが、今売らなければ損をするというほどではありません。焦り過ぎず、自分のライフスタイルに合わせて売り時を見極めましょう。
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マンション売り時に関係する要素①│売り出す時期
これからマンションを売りに出すことは決めているけれど、時期はまだ決めていないという方は、2～3月にマンションを売却するのがおすすめです。
2～3月は、転勤や子供の進学などで住環境を変える方が多く、住み替え需要が高まるからです。そのため、売主側の希望条件で売却がしやすくなります。
（東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ(2012年10月～2023年9月)」を元にすまいステップ編集部が作成）
2022年10月から2023年9月までの中古マンション売買の成約件数を見てみると、3月に売買が最も多く、次に2月が多いということが分かります。
以上のデータからも、新生活スタート前の2～3月は、1年の中でもっとも売り時だと言えます。
なお、不動産会社に売却の相談をしてからマンションを実際に売り出すまでには、通常1ヶ月ほどの期間がかかります。そのため、売り出したいタイミングの1ヶ月前には売却に取りかかっているのがオススメです。
購入の需要が高い時期とは反対に、需要が少ない時期もあります。
12～1月・4～5月は例年、不動産の売買件数が落ち込みます。
また、転勤や進学に伴う繁忙期のシーズンが終わると、マンションの購入需要も目減りしていきます。
マンション売り時に関係する要素②│不動産市場の調子
マンションの売却価格は、その時の不動産市場の調子に左右されます。そのため、市場が好調な時を見極めて売ることが重要です。
未来の不動産市場の動向を予想するのは非常に難しいですが、ここでは現状と背景を踏まえて解説します。
- 2023年現在まで、マンションの価格は上がり続けている
- 今後は供給過多により徐々に下落していく可能性が高い
- 首都圏は数年間高騰し続ける見込み
首都圏のマンションは特に高騰
マンションの中でも、特に首都圏の高騰が著しいです。
以下のグラフは、2015年から2023年までの中古マンションの成約価格（㎡単価）を地域別で比較して示しています。
赤い線が首都圏を示していますが、他の地域よりも高騰していることが分かります。
引用：東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」、中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ」、近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート」、西日本不動産流通機構「月別サマリー」、をもとにすまいステップ編集部が作成
首都圏のマンションが高騰している背景として、「建築資材費・人件費の高騰」「将来的な売却益を見据えた購入需要」「円安による海外投資家の参入」などが挙げられます。
特に2020年から価格の上昇幅がさらに上がっていることもあり、今後の動向には要注目です。
地方のマンションは価格が停滞気味
首都圏の中古マンションの価格が高騰している一方で、地方のマンション価格は停滞気味となっています。
先ほど紹介したグラフを見ると、「北海道」「中部地方」「中国・四国・九州地方」の価格は、2021年以降あまり変化していないことが分かります。また、特に北海道と中部地方に関しては、2022年から下落傾向にあります。
首都圏への人口集中、少子高齢化による地方の人口減少が進んでおり、マンションの供給が足りているため、価格が停滞しているのだと考えられます。
今すぐマンションを売却するべきか検討したい方は、まずは不動産会社の査定を受けて、現在のマンションの売却予想額や地域の相場を知りましょう。
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マンション売り時に関係する要素③│築年数
マンションの売り時の目安として、「築25年以内」がおすすめです。
マンションなどの不動産は、建物の築年数が経過するにつれて資産価値を落としていきます。さらにデータによると、築25年を境にマンションの価格が大きく下落していることが分かります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
築年数は浅ければ浅いほど価値が高い
基本的には、家は築年数が浅いほど価値が高いため、高値で売れます。
そして築年数の経過とともに売却相場も下落していきます。
以下の画像は、築年数ごとの家の価格の下落率を示しています。
築年数が浅いうちは、新築に近い価格で売れることが期待できると分かります。
一方で、築年数の経過とともにマンションの価値は下がっていきます。
実際のデータからも、なるべく高く売るには築年数が浅いが良いということが分かります。
築25年を境に価格が急落する傾向にある
実際のデータによると、マンションの価格は築25年を境に急落する傾向にあることが分かります。
以下の画像は、築年数ごとの首都圏中古マンションの成約価格を示しています。
（東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」）
築21～25年までは成約価格は緩やかに下がっていますが、築25年以降は急落していると分かります。
そのため、売却価格を考えると「築25年」が売り時の目安になりそうです。
マンションの売却価格は築年数によってどれくらい変動する？築40年マンションでも売れるのか
マンション売却ではリフォーム不要？したほうがいい？徹底解説！
マンション売り時に関係する要素④│所有期間
マンションの売却時に支払う「税金」の観点で考えると、所有期間5年以上がおすすめであると言えます。
マンションを売却して利益が出ると、利益に対して「譲渡所得税」が課せられます。譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって異なります。
そのため節税を意識する場合は、マンションの所有期間も意識して売り時を見極める必要があります。
所有期間が5年を超えると税率が約半分になる
マンション売却でかかる税金の税率は、マンションの所有期間が5年を超えると税率が低くなります。
マンション売却の利益（=譲渡所得）にかかる税率は、以下の通りです。
| 所有期間 | 譲渡所得税(※1)の税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% |
※1 マンション売却で出た利益（＝譲渡所得）にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称
所有期間が5年前後で売却を考えている方は、5年を超えてから売却するのがおすすめです。
所有期間が5年以下でも控除が使えれば税金の負担は少ない
しかしながら、所有期間が5年以下だからといって、必ずしも売り時でないとは言い切れません。
居住用のマンションを売却する場合は「3,000万円特別控除の特例」を適用して、課税額を大幅に減らすことができます。
例えば、3,000万円で買ったマンションが、4,5000万円で売れたとします（※分かりやすくするため減価償却は考慮しないものとします）。
この場合、1,500万円の利益（譲渡所得）が発生します。
＝1,500万円×39.63%
＝594万4,500円
そこで、3,0000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
＝(1,500万円－3,000万円)×39.63％
＝(－1,500万円)×39.63％
⇒0円
3,000万円特別控除を活用すると、マンションの売却価格がよほど高騰して購入時の価格を大きく上回るようなことがない限りは、課税額を0円にできます。
マンション売り時に関係する要素⑤│周辺環境
売り時には、マンションの周辺環境も影響します。
他の部屋の売り出し状況、大規模改修の時期などが代表的な要素です。
他の部屋が売り出されていないとき
マンションを売却する上での特有の事情として、同じマンション内の別の部屋が売りに出されている場合があることが挙げられます。
できる限り高く売りたいのであれば、同じマンションから売り出しがないタイミングを狙いましょう。
マンションの購入希望者は、立地や築年数などの条件で絞り込んで購入物件を探します。しかし、同じマンションだと、これらの条件が同じになってしまいます。
そのため、同じマンションから売り出しが出ていると、他の部屋より値下げをしないと売れにくく「値下げ合戦」になりがちです。
したがって、少しでも高くマンションを売るためには、同じマンションの他の部屋が売りに出されていないタイミングがチャンスです。
不動産会社の人に相談してみたり、自分でもSUUMOなどのポータルサイトでマンション名を検索して、売り出し状況を調べてみましょう。
大規模改修の前後
マンションで近々大規模修繕が計画されているなら、大規模修繕前後のタイミングで売り出しましょう。
大規模改修の前なら、築年数もそこまで経っていないはずなので高く売れるでしょう。
また改修があると分かっていれば、買主からしても綺麗なマンションに住める保証があるので、購入理由の一つになることがあります。
大規模修繕後では、マンションの外壁の再塗装などが行われて見た目の印象が良くなります。
見た目の良さをアピールできるので、売れやすくなるでしょう。
一方で大規模修繕中にマンションを売り出すと、修繕工事中は仮囲いや防音・防塵シートが設置されており見栄えが悪くなってしまいます。
マンションを早く売った方が良いパターン
マンションの売り時を見極めるのは難しいですが、場合によっては早めに手放さないと、どんどん資産価値が落ちて行ってしまうという状況もあり得ます。
ここでは、マンションを早く手放した方が良いパターンを3つ紹介します。
地域が衰退している
地域から人が流出していたり、商業施設がなくなっていっている地域のマンションは、価値の観点では早めに手放した方が良いでしょう。
住む人が減ってしまうと、マンションは供給過多の状態になります。そうなると買い手市場になるため、今まではある程度高く売れていたマンションであっても、価格を比較されて値下げせざるを得ません。
マンションの売却を近いうちに考えていて、地域の衰退を感じている方は早めに売るのが得策です。
近くに新しいマンションが建つ予定がある
近くに新しいマンションが建つ予定がある場合、今のマンションは早めに売った方が良いでしょう。
新しいマンションが建つと、供給が多くなるため買い手を探す難易度が上がります。また売り出し価格が近いと、どうしても新しいマンションの方がニーズがあるので、想定以上の値下げが必要になるケースもあります。
売却検討中に「そろそろ新しいマンションが建つらしい」という話を聞いた場合は、売却の準備を早めた方が良いかもしれません。
3回目の大規模修繕を控えている
管理組合があるマンションは、定期的に大規模修繕が行われます。既に2回の大規模修繕を行っており、時間が経過している場合は早めに売った方が良いでしょう。
3回目になると、修繕積立金が高額になります。積立金は買主が負担するので、マンションの需要が下がってしまいます。また3回目ともなるとそもそも費用が足りず、修繕が行われずに劣化する一方になる可能性もあります。
売り時を逃さないための注意点
マンションの売り時が分かっていても、それを逃してしまうと非常にもったいないです。
ここでは、売り時を逃さないための注意点を3つ解説します。
半年前から準備を始める
マンションの売却には、少なくとも2カ月、長いと半年以上かかります。
そのため、余裕を持って半年前には査定や書類集めなどの準備を始めるようにしましょう。
以下の表は、首都圏マンションの平均成約日数を示しています。
| 年 | 成約日数（日） |
| 2018 | 78.8 |
| 2019 | 81.7 |
| 2020 | 88.3 |
| 2021 | 74.7 |
| 2022 | 71.4 |
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
表から分かるように、首都圏のマンションは平均で2~3カ月程度で売れています。
需要の高い首都圏でこのくらいなので、実際は半年前から準備しておくと良いでしょう。
せっかく売り時を分かっていても売り出しが遅れてしまうともったいないので、余裕を持った準備が大切です。
不動産市場の動向をチェックしておく
マンションの価格は、不動産市場の影響を大きく受けます。
そのため、売り時を逃さないために不動産市場を定期的にチェックしておくことが大切です。
不動産市場を簡単にチェックする方法として、以下の2つを紹介します。
- すまいステップのマンション売却相場データベース
- レインズデータライブラリー
マンション売却相場データベースは、すまいステップ編集部がマーケット情報をもとに作成しています。
高頻度で更新しており、またデータに基づいた今後の価格予想も載せています。
以下の画像のように、都道府県を選択するだけでマンションの相場状況を知ることができます。
不動産市場を詳しく知りたいという方には、レインズデータライブラリーがおすすめです。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているサイトです。
毎月・毎季節・毎年の市場動向をレポートしており、また全国のマンションの成約事例を調べることもできます。
自分で相場を把握して適正価格で売り出す
時期が良くても、相場から離れた高すぎる価格で売り出してしまうと、売れ残ってしまい売り時を逃すことになります。
そのため、自分で相場を把握して最適な価格で売り出すことが大切です。
マンションの相場を知るには、先ほど紹介した「マンション売却相場データベース」「レインズデータライブラリー」の他に、こちらの記事もおすすめです。
茨城県つくば市 / 40代 査定価格4,200万円売却価格4,380万円 岡山県岡山市東区 / 40代 査定価格900万円売却価格700万円 佐賀県佐賀市 / 50代 査定価格2,150万円売却価格2,170万円 京都府福知山市 / 40代 査定価格2,700万円売却価格3,450万円 東京都江戸川区 / 40代 査定価格5,490万円売却価格5,400万円 
まとめ
少しでも好条件でマンションを売却するためには、適切な売り時を見極めて、売却方法を工夫することが大切です。
売るタイミングや売却方法の工夫次第で、同じ物件でも売却の条件は大きく違ってきます。売却に適した時期を慎重に見極め、売り出し方も工夫して、好条件でのマンション売却を成功させましょう。
マンションを今売るべきかすぐに判断したい方は、すまいステップで不動産会社に査定を依頼してみましょう。
一括査定サイトすまいステップなら、『厳選された不動産会社』に一括で査定依頼ができます。
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