マンションの売り時はいつ?築年数や経済視点から売れる時期を判断!

マンションを売却するなら、いつ売りに出すのかタイミングを見極めることが大切です。

売り時を間違えるとスムーズに売却できない、仮に売れても高く売れず利益を十分に確保できないこともあるからです。

逆に言えば、売り時を把握しておけば、理想とする売却価格を狙うことは可能です。

この記事ではマンションの売り時について詳しく解説していきます。適切な売り時を知り、マンション売却を成功させましょう。

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【結論】マンションの売り時は2021年!その理由は?

景気や社会情勢を鑑みると直近だと「マンションの売り時は2021年がベスト」といえます。

近年は震災復興工事やオリンピック特需から建設需要が多く建築費相場が高騰した影響もあり、特にマンションの相場が2013年を機に上昇し続けています。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数で、不動産価格の動向が分かります。マンションの相場は緑の折れ線を見れば分かります。

不動産価格指数

一方で、マンション相場の伸びはこのまま続くわけではありません。

その理由としては「東京オリンピックの延期」「コロナショック」「2022年問題」という経済情勢大きく影響するイベントが立て続けにあるからです。

理由①:東京オリンピックの延期

1つ目の理由は、オリンピックの終了によりマンションの相場が上げ止まると予想されているからです。

東京オリンピック開催に向けて地価・不動産価格は上昇傾向にあります。

マンション価格推移予測

一般財団法人 日本不動産研究所:2019/11/26プレスリリースより

オリンピック以降の景気や地価の変動がどのようなものになるかは不透明ですが開催前のように上昇し続ける見込みはありません。

オリンピック景気の後は反動で不動産価格も減少しやすくなるため、好条件で売却するならオリンピック前には手放したほうがよいでしょう。

東京オリンピックは2021年へ延期が決まったので相場の下落が引き延ばしされると予想できますが、どちらにしても2021年以降でマンションの相場が急激に上がる考えられません。

理由②:コロナショック

新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱は続いており、不動産市場への影響も避けられない状況です。

事実、ニッセイ基礎研究所が出しているレポートによれば「2020年の売れ行きはコロナショック等による経済の低迷を受けてさらに落ち込む」と予想されています。

不動産の購入需要が減るとマンション相場の下落するので、「高く売る」には景気の悪い時期は避けた方が良いと言えます。

コロナショックがいつまで続くかは分かりませんが、景気が悪い2020年よりも、少しでも上向きになった2021年以降に売却した方がいいと考えられます。

理由③:2022年問題

2022年問題とは、2022年を目途に宅地が急増し、土地の価格の下落や空き家が増える可能性があるという問題です。

1992年、市街化区域にある農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分類されました。

この生産緑地に指定されると、30年間農業を営む義務はありますが、固定資産税が安くなり、相続税の納税を猶予されるというメリットがあります。

しかし、三大都市圏の生産緑地1万3000ヘクタールのうち約80%は、ちょうど2022年にその期限を迎えることになります。

高齢化が進み、後継者のいない農地では、一斉に売却を検討する可能性があります。その広さはおおよそ東京ドーム2200個分と言われており、これだけの土地が売りに出されれば、周辺の不動産の価格が下がり、その影響でマンション価格も下落する可能性があります。

以上のような理由により「マンションの売り時は2021年」という結論になります。

 

ただし、上記は社会情勢に基づくマンション価格相場だけに目を向けた場合の結論です。

実際の売り時はマンションごとの条件や個人的な事情を考慮しなければいけません。

そこで次の章から、自宅マンションの売り時を見極めるために「築年数」「経済情勢」「需要が高い時期」という観点から売り時を紹介していきます。

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「築年数」で見るマンションの売り時

築年数考慮するとマンションの売り時は「少しでも早く売る」という結論になります

まずはマンションの築年数と資産価値の関係について説明します。マンション含む不動産は、築年数が経つごとに資産価値が下がります。

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。

専有面積はほとんど変わらないのに、築年数によって価格に大きく違いが出ていることが分かります。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~15年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

また、以下のグラフでも築年数と売却価格の相関が分かります。築年数0~5年の物件と築30年の物件では4000万以上の金額の開きが出ています。中古マンション価格と築年数の関係

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

築5年以内のマンションの売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。

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早ければ早いほど高く売れるのか・・

マンションの売り時を判断するために、築年数別にを意識しておくことを紹介します。

 築年数5年以下のマンション

比較的買い手がつきやすいとされている築年数が5年以下のマンションは比較的高く売ることができます。

築年数が浅いマンションであれば、買い手の心象的としても「新築と大きく変わらない」というプラスのイメージを持ってもらえやすいです。

実際、設備劣化は起きていない物件がほとんどなので、高く売りやすい時期です。

ただし、新築と条件が近くなるため市況の影響を受けやすいとも言われています。

新築の相場が下がっている時期だと、所有しているマンションよりも後に建てられた新築マンションの方が安いという状況に陥ってしまうため、売却できる可能性が下がってしまいます。

また、ローンを組んで新築マンションを購入した場合、築年数がまだ浅いため、住宅ローンの返済がまだ進んでおらず、残高が多く残ってしまっているという問題も出てきます。築年数が浅ければ売却もしやすいですが、それなりの注意点もあるため、よく確認してから売却を行いましょう。

築年数10年以上のマンション

築年数が10年以上のマンションは、比較的新しいものの、新築の物件よりもリーズナブルな価格で購入できるため、根強い人気を誇っています。

しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあるようです。

また、築15年ほど経ったマンションでは、一度目の大規模な補修工事を行うところが多く、住民はそのための積立金を払うことが必要になるため、その時期の購入を渋る買主も多いようです。

補修工事後に売却を進めるようにすれば、スムーズに買主を見つけることができる可能性は上がりそうです。

築年数が20年以上のマンション

築20年を過ぎてしまうと、流行の間取りとは外れていたりキッチンやお風呂などの設備が劣化してきたりと、古さが目立ち始めてしまうという問題が出てきます。

そのため、売却を考えるのであれば、リフォームを行い最新設備を導入するなどの工夫が必要でしょう。

リフォームなどにお金を投資するのが難しいという場合は、買主が購入後にリフォームを行いやすくするように、売却価格を下げるという手もあります。需要が低くなる築年数のため、なにかアピールポイントを作ることが大事です。

築年数が30年以上のマンション

築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。

需要は少ないため価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理自治体が修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。

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「経済情勢」で見るマンションの売り時

続いて、経済情勢の視点からマンションが高く売れやすい「売り時」を見極めるポイントを解説していきます。

新築マンションの相場が高い時

マンションの売り時を見極めるポイントの一つが新築マンションの相場です。
中古マンションを売却するのに、なぜ新築マンションの相場が関係するか不思議に思うかもしれません。

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なんで新築マンションの相場が売り時に関係するの?

新築マンションの相場が高騰した場合、金額が高くて買えない層が中古マンションに流れて人気が高まるからです。

新築マンションと中古マンションの相場は連動しています。

自分のマンションの広さ・間取りが似ている近隣物件や、同沿線の近隣駅の物件は新築であっても競合になる可能性があります。

SUUMOなどのポータルサイトで新築マンションの価格をチェックしてみれば、全体的な相場を把握できるでしょう。

SUUMO港区の賃貸タワーマンション検索結果

新築マンションの価格が上昇傾向であれば中古マンションの価格相場も上がることが期待でき売り時だと判断できます。

中古マンションの相場が高い時

当然のことながら、中古マンション価格相場はマンションの売り時に直接的に影響します。

中古マンション価格相場はエリアによって大きく差が出るので、近隣物件の中古マンションの相場が売り時に影響します。

中古マンション価格相場を調べる方法には以下2つの方法があります。

  1. 過去の取引事例から相場を調べる
  2. 売り出し中のマンションから相場を調べる

中古マンションの相場は「売り出し価格」と「売買成立価格」がイコールではないので、正確な売買価格が知りたい場合は過去の取引事例を参考にすることをオススメします。

中古マンション相場の調べ方を知り方はこちらの記事をご覧ください。

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住宅ローン金利が低い時

ローンの金利が低い時の方が、高金利の時の時よりも売り時だと言えます。

金利は住宅ローンを組む際に影響し、金利が低いほど利息も少ないためよりローンが組みやすいです。

同じ金額で購入しても、金利次第で最終的な支払い額は変動します。購入希望者の目線で考えるなら低金利の時のほうが売却しやすいです。

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2020年現在の金利は低いの?

これまでの金利の推移を見ていくと、最大で8.5%まで上昇しましたが、日銀の金利政策が始まった平成11年以降はほぼ一定して低金利が続いています。

金利変動

参照:住宅金融普及協会

金利の判断をしている日本銀行は2020年1月21日に引き続きマイナス0.1%の金利を継続するなど、金利を低く抑えることは今後も続けていると表明しています。

2020年はコロナウイルスの影響で景気も落ち込む可能性が高いので、金利が急に上がることはほとんどあり得ないでしょう。

従って、低金利状態である現在は住宅ローンの借入がしやすく、不動産が買いやすく売れやすいタイミングです。

「時期」で見るマンションの売り時

マンション需要は時期による変動が大きく、もっとも高くなるのは4月の新生活を目前に控えた時期です。

この時期には売り出しを完了させるのがベストなので、年末以前から準備を進めて、需要が高まるタイミングで購入希望者を多く募れる状態を作っておくことが大切です。

マンションの売却は3~6カ月程度かかることが多いため、時期を逆算して、いつから準備を始めるべきか念入りに計画を立てて考えておきましょう。

その他の時期では異動が多い10月前が需要が増えやすく、7~9月ごろの売り出しも最適といえるでしょう。

需要がある時期を過ぎてしまうと物件価値の高いマンションでも売れづらくなるため、売り急いでいるわけではないなら次の需要のピークが来る時期まで売却を待つのもひとつの方法です。

マンションの売り時を見極める際の注意点

最後に、マンションの売り時を見極める際に知っておくべき注意点を2つ紹介します。

所有期間が5年以内で売ると課税額が大きい

マンションの所有期間が5年を過ぎるかどうかで利益が出た時の税負担は大きく違ってきます。

不動産売却で得た収入は譲渡所得となり、次の式で計算してプラスになる場合は課税対象となります。

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 売却費用 – 特別控除

譲渡所得がプラスになると、所得税と特別復興所得税、住民税の3つがかかります。これらは所有期間が5年未満の短期譲渡所得か、5年を超えた長期譲渡所得かによって、税率が大きく変わるため注意しなければなりません。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%)

例えば、マンション売却で生じた譲渡所得が700万円あった場合、課税される税金は所有期間の違いによって以下のように変わります。

●所有期間5年以下
700万円×39.63%=277.7万円(所得税210万円+住民税63万円+復興所得税4.4万円)
●所有期間5年超
700万円×20.315%=142.2万円(所得税105万円+復興所得税2.2万円)

マンションの資産価値の減少と税率を考慮するなら、5年経過して税率が下がってすぐに手放すのもひとつの方法です。

売り時は不動産会社に相談して決めよう

マンションの売り時は経済状況やマンションの状態など様々な要因で決まります。

これらの状況を踏まえて売り時を判断するのは自分一人で難しいので、「少しでも高く売りたい!」と考えている方は、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

どの不動産会社に相談していいか分からない方は、不動産一括査定サイトの利用をオススメします。

不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。

不動産一括査定サイトを使えば、ひと昔前のように1件1件不動産会社に電話して査定依頼する必要がありません。

一括査定サイトの仕組み

複数の不動産会社に相談すれば、マンションの売り時についての相談もしやすく適切なアドバイスをもらえるでしょう。

さまざまな要因を考慮して売り時を見極めよう

少しでも好条件でマンションを売却するためには、適切な売り時を見極めて、売却方法を工夫することが大切です。

売るタイミングや売却方法の工夫次第で、同じ物件でも売却の条件は大きく違ってきます。売却に適した時期を慎重に見極め、売り出し方も工夫して、好条件でのマンション売却を成功させましょう。


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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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