売れるマンションの条件は？買ったときより高く売れるの？

「マンションは買ったときの価格で売れる？」

「売れやすいマンションの条件は？」

この記事では売れやすいマンションの条件をご紹介します。

マンションを購入して5年や10年で売却したいと思う方は少なくありません。

また、築年数があまり経過していないので購入価格と同額、もしくはそれ以上の価格で売りたいと考えている方も多いでしょう。

そんな方に向けて『売れるマンションの条件』を解説します。

マンション売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。

買ったときより高く売れるマンションの条件

「買ったときより高く売りたい」と思う人に向けて、高く売れるマンションの条件を解説します。

駅から徒歩5分圏内

駅から徒歩5分圏内のマンションは価値が高いです。

以下は、住み替えを検討・実施した人の住み替え理由を表したグラフです。

全国宅地建物取引業協会連合会・全国宅地建物取引業保証協会「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査（2021年）」を参考にすまいステップ編集部が作成

1位は『最寄駅からの距離』、次に『費用を抑えるため』『通勤の利便性』が続いています。

物件購入を検討している人は駅からの距離や利便性を重視しているのがわかります。

利便性が高ければ築年数が経過しても立地としての価値は減少しづらいため、高値で売却しやすいといえるでしょう。

最上階や角部屋

最上階や角部屋も高値で売れやすい条件です。

高階数は眺望が良く、購入者の憧れるポイントです。

角部屋は、騒音に関する問題が減少するため、同様に需要があります。

最上階＆角部屋であれば希少性が高まるため、より高値で売却しやすくなるでしょう。

専有面積の広さ

専有面積の広いマンションも価値が高いです。

一般的に専有面積の広い物件は人気の傾向があるため、資産価値も下がりにくい特徴があります。

眺望が良い

眺望の良さも売却価格に影響するポイントです。

部屋から眺めるスカイツリー、東京タワー、海、山、夜景などは居住者だけの特権です。

建物自体が古くなっても眺望のよさは変わらないため、将来的な資産価値も高くなりやすいといえます。

ブランドマンション

ブランドマンションは、大手不動産会社が手掛けているタワーマンションです。

ブランド名としてマンションに名称をつけており、主に以下のブランドマンションがあります。

有名なマンションばかりなので知っている方も多いのではないでしょうか。

知名度のあるマンションは築年数が経過しても価値が残る傾向にあります。

ヴィンテージマンション

ヴィンテージマンションも資産価値が残りやすいです。

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物件種別マンション一室一戸建て土地ビル一室店舗・事務所・倉庫マンション一棟アパート一棟ビル一棟その他

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売却希望時期1ヶ月以内3ヶ月以内6ヶ月以内1年以内3年以内

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都道府県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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市区町村

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町名

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売れるマンションの条件

そもそも、売れやすいマンションとはどのようなマンションなのでしょうか。

ここでは、売れやすいマンションの条件を解説します。

新築～築5年

新築～築5年は築年数が浅いため、将来的に売却するときでも価値が残っているケースがあります。

特に新築は『新築プレミアム』と呼ばれており、大きな価値があります。

1秒でもだれかが住んでしまうと新築ではなくなり、価値は1～3割ほど減少してしまうので理解しておきましょう。

なお、築5年以内であれば立地条件によっては新築より高く売れるケースもあります。

人気のエリア

人気のエリアは「そこに住みたい」という人が多く、需要があります。

主に以下の特徴のあるエリアは売れやすいです。

これらの要素を満たしているほど買い手からの人気があり、多少価格が高くても買い手が付きやすいです。

自分のマンションはこれらの要素に該当するかを確認しておきましょう。

利便性がよい

利便性のよいエリアも人気です。

主に以下の特徴があると『利便性がよい』と判断されます。

日常生活を送るうえで上記の3点は非常に重要な要素です。

これらの要素はどの地域性でも重宝され、多少価格が高くても買い手からの人気があります。

地域性に見合った間取り

間取りは、地域性に見合っているかどうかが重要です。

例えば、ファミリー層が多いエリアであれば『2LDKや3LDK』、都心部で会社員が多いエリアであれば『1R、1K、1DK』などが人気です。

「広ければよい」わけではなく、その地域に住む人にとって見合っているかが大切といえます。

充実した管理体制

マンションの管理体制も重要な要素です。

しっかり管理されていないマンションは売れづらい傾向にあります。

建物の外部や共有部分の綺麗さ、設備の状態は管理状況が大きく反映される箇所です。

共有部分が汚かったり、駐輪場が整備されていなかったりする場合は管理状況が適切でないといえます。

特に、修繕計画が立てられいないと、大地震などの天災が起きた際に危険な状態となります。

これらのことから、管理体制が不十分なマンションは売れづらく、反対に管理体制が充実しているマンションは売れやすいといえるでしょう。

大手デベロッパー

大手デベロッパーによる『ブランドマンション』は売れやすいです。

買主はマンションに『安心感』を求めている傾向が強く、『大手デベロッパー』というだけで購入を決断する人も少なくありません。

中小企業が扱っているマンションでも安心安全に過ごせるため、特に問題はありません。

しかし、人生で1回あるかないかの大きな買い物のため、より『安心感』が重要視されているといえます。

売れにくいマンションの特徴

売れやすいマンションとは対照的に、売れにくいマンションもあります。

売れにくいマンションの特徴を確認しましょう。

駅から遠い

駅から遠いマンションは利便性に欠けるため、買い手からの人気がありません。

最近は夫婦共働きの世帯も増えており、通勤の利便性に関しては年々重要視されています。

具体的には、駅から徒歩10分以上になると需要も少なくなる傾向にあります。

ランニングコストがかかる

マンション自体の価格が安くても、ランニングコストのかかる物件は売れにくいです。

ランニングコストが月4～5万円かかる場合は売れづらくなります。

これらの費用は毎月支払う必要があるため、年間で考えると50～60万円かかることも。

ランニングコストは必要な費用ですが、買主からすれば購入にあたってネックになる要素です。

住環境が悪い

マンションの老朽化や設備が古いままだと住環境が悪くなり売れづらくなります。

近年は共有部分や設備の充実さも重要視されます。

これらは買主が求める要素であり、充実しているほど人気もあります。

自分のマンションの住環境を把握したうえで売り出し価格を決めるとよいでしょう。

売り出し価格が高い

売り出し価格が相場に対して高いと売れにくくなります。

価格は相場に見合った価格が理想であり、高く売りたいからといって高くしすぎても買い手は現れません。

また、周辺に似たようなマンションが売り出されている場合は比べられてしまいます。

不動産会社の担当者と相談して売り出し価格の調整を検討しましょう。

周辺環境が悪い

周辺環境の悪いマンションも売れにくいです。

生活の利便性とは、コンビニやスーパーマーケットが近くあることを指します。

買い手は利便性を重視するのが一般的であり、利便性に欠けるマンションは需要が少ないです。

病院や役所も同様に生活するために必要な施設です。

これらの施設が周辺にないマンションは売れにくいといえます。

治安に関しては、その街の犯罪発生率や不審者情報が多発している地域は売れにくいでしょう。

築10年マンションはいくらで売れるのか

売れるマンションの条件をお伝えしましたが、実際に売れる価格を見てみましょう。

以下は首都圏におけるマンション成約価格の推移を築年数別で表したグラフです。

全国宅地建物取引業協会連合会、全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」を参考にすまいステップ編集部が作成

築10年前後のマンションであれば約6,100万円で売却できるのがわかります。

築10年であれば新築時からの下落率は大きくないため、状況次第では新築時と同じ価格で売れる可能性もあります。

しかし、築年数が経過するとともに成約価格も減少しているため、高く売りたい場合は早めの売却が望ましいです。

なお、マンションの構造や階数、立地状況などによって成約価格は異なるため、必ずこの価格で売れるとは限らないことを理解しておきましょう。

マンションは買ったときの価格で売れにくい

一般的にマンションは買ったときの価格で売れにくいです。

その理由としては以下の点が挙げられます。

理由①：築年数が経過して価値が減少するから

建物の価値は築年数の経過とともに減少していきます。

以下は国土交通相が発表した、中古住宅の価格査定の推移です。

中古マンションのグラフを見ると、築年数の経過とともに価値が減少しているのがわかります。

築30年になるとその価値は新築時の40%ほどに。

価格下落の理由としては、建物の耐用年数が関係しています。

※国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」と国税庁「『減価償却費』の計算について」をもとに作成

理由②：周辺の状況が変化するから

新築で購入した当時と比べて周辺の環境が変わっているケースがあります。

利便性が向上していればそのエリアの需要も高くなるため、価格も上昇しやすいです。

しかし、商業施設が減ったり治安が悪くなったりすると人気がなくなるため、価格も減少していく傾向にあります。

立地状況は売却価格に関わる重要な要素なので、買ったときと比べてどのように変わったのかを確認するとよいでしょう。

理由③：景気に左右されるから

マンション価格は景気に左右されます。

居住用だけでなく投資用で購入する人も多いため、景気の状況によってマンション価格も変動する傾向にあります。

また、時事問題とも強く関係しており、ウクライナ情勢の影響によっては今後価格が下落していく可能性もあります。

マンションを高く売るコツ

マンションを高く売るために以下のコツを意識しましょう。

複数の不動産会社へ査定依頼する

査定依頼は複数の不動産会社へ依頼しましょう。

それぞれの不動産会社が提示した査定額を比較できるからです。

査定額はあくまで『予想額』であり、必ずその価格で売れるとは限りません。

また、不動産会社によって査定方法も異なるため、査定額に大きな差が出るケースもあります。

そのため、3～4社に依頼してそれぞれの査定額を比較するのをおすすめします。

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3分程度で簡単に依頼できるので、気になる方は以下のバナーでお試しください。

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マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する

仲介を依頼する際は、マンション売却が得意な不動産会社へ依頼しましょう。

不動産会社によって得意・不得意があるからです。

その他にも、地域密着型か大手か、高額売却か早期売却か、なども異なります。

これらのことから、自分の目的や状況に合わせた不動産会社選びが重要といえます。

依頼時は『マンションの高額売却が得意』な不動産会社に絞って探してみるとよいでしょう。

相性のよい担当者を見つける

不動産会社を選ぶのと同時に担当者選びも慎重に行いましょう。

担当者の力量次第で取引結果を大きく左右するからです。

仮に実績のある大手不動産会社を選んだとしても、実際に対応するのは担当者です。

担当者の経験や実績が乏しければ、満足な取引ができる可能性も低いでしょう。

また、実績だけでなく人間性も見ておくのも大切です。

人間同士の付き合いになるため、性格が合う合わないがあります。

実績と併せて『話しやすさ』『人柄』なども見ておくとよいでしょう。

すこし高めに売り出す

売り出し価格は値引きされるのを見越して設定しましょう。

買主との取引において、値引き交渉は非常に多くあります。

最初から希望価格に設定してしまうと、値引きされて希望通りの価格で売れなくなるため、担当者と相談して決めましょう。

2～3月に売り出す

マンションは2～3月に売り出すと売れやすいです。

以下は、東日本流通機構が公表している、2021・2022年度のマンション成約件数です。

※公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート2022年1月度」|公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート2023年1月度」を参考にすまいステップ編集部が作成

グラフを見ると3月の成約件数が断トツで多く、次に2月と1月が続いています。

これは、新年度である4月に向けて転勤や引っ越しなどをする人が多いのが関係しています。

多くの人が1月から新居を探して2～3月あたりで契約する流れといえるでしょう。

マンションが売れたら税金が発生する

マンションを買ったときよりも高く売れた際は以下の税金を支払う必要があります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金です。

そもそも、不動産を売却して得た利益は『譲渡所得』と呼ばれます。

不動産購入時にかかった諸費用と売却時にかかった諸費用以外の金額に対してかかる税金です。

その『譲渡所得』に一定の税率をかけた金額が『譲渡所得税』です。

譲渡所得と譲渡所得税の計算方法は以下の図で確認しましょう。

譲渡所得を求めるためには、取得費用と譲渡費用が必要です

取得費の詳しい求め方コチラまで。

取得費用と譲渡費用を求めたら一定の税率をかけて譲渡所得税を求めます。

譲渡所得税の詳しい求め方はコチラまで。

税率は所有期間によって異なったり、税額を抑える特例なども使えたりするので税額を抑えるためにも確認しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や借用書などに課税される税金です。

納税方法は、売買金額に応じた金額の収入印紙を購入して課税文書に貼り付けて納税します。

課税される書類は主に以下のとおりです。

課税文書について詳しくは国税庁をご覧ください。

印紙税額は以下の表で確認しましょう。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

例えば、契約金額が5,000万円の場合は本則税率2万円の印紙。

軽減税率の場合は1万円の印紙を購入し、貼り付けて納税します。

自分の契約金額を確認して納税しましょう。

登録免許税

登録免許税は、法務局に登記を申請する際にかかる税金です。

マンションに抵当権が設定されている場合、ローン完済後に抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的であり、依頼時は委託料を支払います。

料金は自分で行う場合は数千円、司法書士へ依頼すると1～2万円程度かかります。

手続きが面倒だと感じる方は依頼しましょう。