マンションを高く売りたい方の中には「実際に購入時より高く売った人は、どのような工夫をしていたのか」と気になっている方も多いと思います。
大切な資産であるマンションで儲かった理由は、マンションの特徴によっても異なります。
ここでは、儲けるためのコツ、信頼できる不動産会社を選ぶための方法について解説します。損をしないための注意点も解説するので、マンション売却で儲かるためのポイントを知っておきたい方におすすめです。
マンション売却で儲けるためのコツ
マンション売却を成功に導き、損をせずに儲けるためのコツは4つあります。
築10年以内に売る
修繕費がかかり始める築10年を超えないタイミングで売ることで、マンションの価値を維持したまま売却できます。築10年を超え修繕工事が必要となれば、せっかく売却できても、修繕にかかった費用次第では利益が減ってしまうためです。
また、築10年を超えるとマンションの価値が下がっていき、高く売れる可能性も低くなります。具体的には、購入時より20％ほど価格が落ちてしまうのです。
価値が落ちた中古マンションの場合、買主の視点から見ると物件の価値が低いために、希望額通りの住宅ローンが通りにくくなるというデメリットもあります。
住宅ローンの審査の際、万が一返済が滞った場合に、マンションを売却して完済できるか判断されるためです。
築10年を超えないタイミングで売却することで、価値が高い状態で売りに出せるため、マンション売却で儲けが出やすくなるでしょう。
内覧で購入希望者に好印象を与える
内覧時の印象をよくすることで、値下げ交渉が起きる要因を減らすことができます。
内覧は購入希望者にとって、今後の自分の生活を思い描き、マンションを購入すべきか決める重要な局面です。そんな時、水回りやベランダがひどく汚れていれば、その汚れを理由に値下げを要求されたり、購入を見送られたりする可能性があります。
事前に水回りやキッチン、玄関、共用部分を掃除しておきましょう。汚れがひどければ、不動産会社の担当者に相談したうえでハウスクリーニングを使うのも手です。
また、内覧者がリラックスして中を見て回れるように、最初に挨拶をした後は特にもてなしはせず、自由に見てもらうことを心がけます。
そして事前に、不動産会社の担当者とマンションの住み心地などについて情報を共有しておきましょう。基本的に内覧者からの質問は不動産会社の担当者が答えてくれますが、担当者も知らない情報については答えられないためです。
事前に担当者と情報を共有し、購入希望者が気持ちよく内覧を終えられるようにすることも、マンションを高く売るコツといえます。
購入するマンションは立地の良さを重視する
これからマンションを購入するのであれば、将来を見越して駅から距離が近いなど、立地の良いマンションを選ぶことを心がけましょう。築年数が10年を超えたとしても、立地が良ければ価値が大きく下がる可能性が低くなるためです。
また、住んでいる人たちの満足度が高い街を選ぶのもポイントです。立地条件のほか、たとえば行政の対応が良いなど、実際に住んでいるからこそ分かる魅力もマンション購入の参考となります。
ただし、立地や住んでいる人たちの満足度が高くとも、マンションの場合は管理体制が悪いと資産価値が下がる可能性があります。十分な修繕が行われず、マンションの価値が下がってしまう恐れがあるためです。
購入するマンションは、管理の面が十分に整っているかも確認し、売却時に高く売れるように見極めていきましょう。
売れやすい時期を狙う
マンションの需要が高まる2月から3月の時期にマンションを売り出すことで、売却希望価格で売れやすくなり、儲けが出る可能性も高まります。
これは日本では、4月からの進学や就職に伴い、2月から3月にマンションを購入したい人が増えるためです。人が動くという意味では、社会人の転勤に伴い9月ごろを狙うのも手となります。
ただし、購入希望者が増えやすい時期を狙うにはその時期までに不動産会社を見つけ、マンションを売却できる状態にしなくてはなりません。住みながら売る場合も、マンションの相場を調べるなど用意の期間が必要となります。
2月から3月に売却したいのであれば、遅くとも12月にはマンションを売りに出している必要があります。購入希望者側も、2月から3月中に引っ越せるように、1月までにはマンションを見つけたいと考えることが多いためです。
時期が近くなってからマンションを売るために行動を始めると、焦るあまりに判断を誤り、安い価格で売る羽目になるかもしれません。マンションを高く売りたいのであれば、早めの行動が大切です。
手軽にマンションの査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンでマンションの物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
『すまいステップ』なら、お家で24時間いつでも不動産会社に査定を依頼できます。
「今お持ちのマンションがどれくらいで売れるのか」を完全無料で知れるので、以下のフォームに物件情報を入力して査定を受けてみましょう。
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【裏ワザ】マンション売却で儲かるための交渉術
ここではさらに裏ワザとして、マンション売却で儲かるために不動産会社と交渉するコツをご紹介します。
マンションを損せずに高く売るためには、いかに不動産会社に売却活動を頑張ってもらうかが重要となります。しかし、交渉時にコツを抑えておかないと「このマンションにはそこまで力を入れなくていいかな」と思われてしまい、思うように売却活動が進まない可能性があります。
不動産会社に自分のマンションを優先度高く・フルパワーで売却してもらうために、今すぐ実践できるコツを紹介します。
早く売りたくても焦っている様子を見せない
マンションを高く売るためにとても重要なのが、「売却を焦っている様子を見せない」です。
不動産会社は、不動産をなるべく安値で売り出したいと考えています。なぜなら、安い価格で売り出して早く成約し続けることで、売買件数を増やして仲介手数料を多く受け取れるからです。また、自社が抱えている買主に早く売りさばき、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」を実現できるからです。
「3ヶ月以内に売りたい」など焦っていることを伝えてしまうと、早く売るために本来の価格よりも安く査定されたり、売り出し価格の値下げを提案されたりします。
高く売って儲かるためには、早く売りたい・焦っているという様子を見せないことが大切です。売却時期に余裕があると伝わることで、本来の価格で査定してもらえるでしょう。
ただし、転勤や離婚などやむを得ない事情で早く売る必要がある場合は、隠さずに伝えた方が良い結果になるでしょう。
「レインズに掲載したらパスワードを教えて欲しい」と伝える
不動産会社と契約したときに、担当者に「レインズに掲載したら売主用のパスワードを教えて欲しい」と伝えてみましょう。
レインズとは、全国の不動産情報を交換するためのネットワークシステムです。一般の人は見ることができず、閲覧できるのは指定流通機構の会員になっている不動産会社のみです。売却を依頼した物件がレインズに登録されると、全国の不動産会社に物件情報が共有されるため、買主が見つかりやすくなります。
ただし、自社で抱えている買主に売りたいがために、レインズに登録してくれない不動産会社もあります。前述の通り、自社の買主に売ることができれば仲介手数料を多く受け取れるからです。こうなってしまうと、情報共有がされないため買主が極端に見つかりづらくなってしまい、売主にとっては良いことがありません。
そこで、「レインズの掲載が済んだら、情報を確認したいので売主用のパスワードを教えて欲しい」と伝えましょう。レインズは売主であれば専用のパスワードで掲載情報を閲覧することができます。こうすることで、「レインズに登録してくださいね」という意図を伝えることができます。
また、担当者に「お、この売主は不動産の知識を持っているな」「ちゃんと売却活動しないといけないな」と思わせることで、積極的に動いてもらえるようになるでしょう。
売却活動に積極的に参加する
売買契約を依頼した後は、基本的には不動産会社が売却活動を主導します。ネット上に広告を出したり、チラシを配ったり、内覧希望者の募集をしたりなどです。
しかしマンション売却を成功させるためには、売主も積極的に参加することが重要です。あまりにも任せっきりにしていると、他の物件の売却活動を優先されたり、真剣になってくれない可能性があります。
また、掲載している広告の写真がイマイチだったり、掲載情報に誤りがあったりした場合、早めに変更してもらうことができます。
売却活動は受け身ではなく、積極的に参加しましょう。担当者とは定期的に連絡を取り、いい意味でプレッシャーを与えることが成功の秘訣です。
売却価格の最低ラインを決めておく
売却を依頼する不動産会社と買主の両方と交渉するときに重要なのが、売却価格の最低ラインを決めておくことです。
前述の通り、不動産会社は物件を早く成約させたいので、できれば安値で売り出したいのです。また買主も当然安く買いたいので、売買契約の場では価格交渉が行われます。
そのため、気を付けておかないと売却価格がどんどん下がってしまう可能性があります。そのため、あらかじめ「この価格以下では売らない」というラインを自分で決めておきましょう。しっかりと決めておけば、望まない値下げを避けることができます。
信頼できる不動産会社選びのポイント
マンション売却において、仲介・買取を依頼する不動産会社が信頼できるかどうかは重要なポイントです。不動産会社選びによっては思っていたよりも早く売却が決まることもあります。
ここでは信頼できる不動産会社選びのポイントを、2つ紹介します。
エリアに強い会社を選ぶ
信頼できる不動産会社を選ぶ際には、売りたいマンションがあるエリアに強い不動産会社かどうか確かめておきましょう。対象エリアに強い不動産会社なら、エリアならではのターゲット層や競合物件、相場をよく把握しているためです。
また、大手の不動産会社でなくとも、近くのエリアにいくつか店舗を持つ中小不動産会社なら、インターネット上ではそのエリアの物件を数多く掲載していることが多いです。売りたいマンションがあるエリアで、家を探している人の目に留まる可能性も高まります。
不動産会社を選ぶ際は、どのエリアを得意としているのか、よく確認しておきましょう。
複数の不動産会社に相談する
マンションの売却を行う際に、まず不動産会社から査定を受け、いくらくらいで売れそうか判断してもらいます。この時、1社だけではなく少なくとも3社以上の不動産会社に相談することが重要です。
理由として、不動産会社ごとに査定額が違うことが挙げられます。上記で解説したように得意なエリアも異なれば、担当者の対応力も違います。
何度もやり取りを重ねることになる担当者との相性も重要なため、1社のみに依頼すると他社と比較できず、売却額についても後悔する恐れがあるのです。
また、複数の不動産会社から見積もりをもらうことで、不動産会社同士に競争が生まれます。自分の会社に依頼してほしい、と各社が考えるためです。この競争を生かすことで、より良い条件でマンションを売却できるでしょう。
すまいステップを利用する
複数の会社に見積もりを依頼することが重要、と解説しましたが「何社も対応するのは大変そう」と感じた方も多いかもしれません。そんな方におすすめなのが、厳選審査を通過した不動産会社のみが参画する無料の一括査定サイト、すまいステップです。
すまいステップでは担当者についても「累計100件以上の不動産売買を仲介した実績があること」や「売買仲介営業経験が5年以上」など、エース級の担当者であることを条件にしています。
また、2分から3分ほどの簡単な入力だけでマンションの査定を依頼できる不動産会社と自動的にマッチングしてもらえるため、信頼できる不動産会社選びにも便利です。
よりマンションを高く売りたい方は、すまいステップで不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。
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マンション売却で儲かったときの節税対策
マンションの売却で儲けが出た場合、譲渡所得税が発生します。ここでは利益を下げないための節税対策2つを解説します。
3,000万円の特別控除を利用する
売却したマンションが次の条件を満たしている場合、売却によって発生した利益から3,000万円分を非課税とする3,000万円の特別控除が利用できます。
- 所有者が実際に住んでいたマンションである
- 売却した前の年、その前の年にこの特例を使用していない
- 売却した前の年、その前の年にマイホーム買い替え特例を受けていない
- 売主と買主は生計を共にする親子や親戚関係ではない
マンションが高く売れた場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。これはマンションが売れた金額から、購入した当時の額や売却にかかった費用を差し引いて、それでも利益が残っていた場合に発生する税金です。3,000万円の特別控除を利用することで、利益が出た場合でも3,000万円までは所得税がかからなくなります。
10年超所有軽減税率の特例を利用する
自宅として使用しているマンションで、所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除と併用して10年超所有軽減税率の特例が利用できます。
これは譲渡所得税を計算する際、次の表にある軽減税率を適用できるという特例です。なお、以下の表では2013年から2037年までかかる復興特別所得税2.1％を上乗せした率となっています。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ |
| 6,000万円超の部分 | 15.315％ | 5％ |
参考：国税庁
マンションを売却したことで得た利益に対し発生する譲渡所得税は、所有期間が5年以下であれば39.63％、所有期間が5年超だと20.315％かかります。3,000万円の特別控除を利用しても譲渡所得が発生する方で、10年超所有している自宅用マンションを売却した場合は活用してみましょう。
ただし、どちらの特例も利用するには確定申告が必須です。確定申告を滞りなく行えるように、売却時の領収書や書類はコピーを取り、同じファイルなどに保管しておくと申告時に慌てずにすみます。
税金がいくらかかるのかシミュレーションしておく
節税には、各種特例を使うことが大切です。
ただ、そもそもいくら税金がかかるのか把握しておくこと重要です。
下のシミュレーションツールは、入力した売却金額に応じて自動で手取り額・税金を算出します。
すでに査定価格を知っている方は、確認してみましょう。
査定額をまだ知らない方は、『マンションの査定シミュレーション』でおよその価格をすぐに知ることができます。
茨城県つくば市 / 40代 査定価格4,200万円売却価格4,380万円 岡山県岡山市東区 / 40代 査定価格900万円売却価格700万円 佐賀県佐賀市 / 50代 査定価格2,150万円売却価格2,170万円 京都府福知山市 / 40代 査定価格2,700万円売却価格3,450万円 東京都江戸川区 / 40代 査定価格5,490万円売却価格5,400万円 
マンション売却で損しないための注意点
ここまでの解説を踏まえ「物件の条件や立地的に高く売るのは難しそう」と感じている方もいるかもしれません。そこで、この章ではマンションの売却で損をしないための3つの注意点を紹介します。
値下げ交渉に応じるかは状況で判断する
売却をはじめた後、購入希望者から「値下げをしてほしい」と頼まれても、値下げに応じるべきかどうかは状況次第で異なります。
売り出したばかりや内覧希望者が多い場合は、応じずにまずは様子を見ましょう。希望価格で購入に応じてくれる希望者が現れる可能性もあるためです。
一方で、交渉に応じて値下げも検討したほうが良い状況としては、マンションを売りたい時期が近い状況が挙げられます。たとえば転勤で2月中にはマンションを手放したい場合、値下げに全く応じずにいると期日までにマンションが売れず、引っ越し後のやり取りや内覧対応など他の出費が発生する可能性があるためです。
値下げによる損を小さくする方法として、想定する売り出し希望価格よりも100万円から200万円ほど高めの価格をつける方法が挙げられます。値引き交渉を前もって予測した戦略を練ることで、損をしない売り方に近づくでしょう。
手数料がかかることを把握しておく
マンション売却の手数料は、売却金額に対し4％が目安です。この出費がいつ、いくらかかるのか把握せずに売却に臨んでしまうと、最終的に自己資金の持ち出しが起き、損につながる恐れがあります。
マンションの売却で必ず発生する費用として、次の4つが挙げられます。
- 仲介手数料 (売却金額×3％＋6万円(税抜))
- 登記費用(1件当たり1,000円、司法書士費用込みで1万円から4万円前後)
- 印紙税(売却金額に応じた額、5,000円から3万円前後)
- 引っ越し費用(部屋の広さや荷物による)
また、状況次第で発生する費用として、次が挙げられます。
- 住宅ローンの繰り上げ返済の手数料
- リフォーム費用
- ハウスクリーニング費用
- 仮住まいの費用
- 追加で不動産会社へ広告など業務を依頼した場合の費用
- 光熱費・水道代
光熱費や水道代は、住み替えを優先する場合に契約をすぐに解除せずに残しておいた方が、内覧時にメリットがあるためです。たとえば夜間の内覧時に明かりをつけた状態で案内することもできるほか、夏場であれば水を定期的に流すことでマンション内に臭いがこもるのを防げます。
売却計画を立てる期間には余裕を持つ
マンションの売却で損をしないためには、1年から1年半近い余裕のある計画を立てることが大切です。売却期間が近づいてから準備を始めると、焦るあまり大幅な値引きに応じてしまう可能性があります。
準備期間は、1ヶ月から3ヶ月を目安にしましょう。相場を調べたり、不動産会社を選んだり、取り組むことでマンションを高く売るための用意に時間を十分にさけるからです。
売り出してから売却するまでの期間は、1ヶ月から半年が目安となります。売りたい時期が決まっている場合は、その時期から逆算して用意に取り組むとよいでしょう。
マンション売却で儲けたいなら事前に知識を身につけることが大切
マンションを高く売るためには、事前にマンションの売却に関する知識を身に付け、不動産会社を選ぶところから売買契約を結び、引き渡しを行うまでの計画をしっかりと立てていくことが重要となります。
計画が不十分だと、高く売れる時期を逃してしまったり、値引き交渉に失敗して安い価格で売ることになったり、損をする可能性があるためです。
また、マンションの売却額は不動産会社によっても異なります。複数の不動産会社に見積もりを依頼して、マンションを高く売るための計画を立てる参考にしてみてはいかがでしょうか。
不動産会社とやり取りを行うのは初めての方や、不動産会社をあまり知らない方は、すまいステップを利用するのもおすすめです。
すまいステップなら、簡単な情報入力だけでエース級の担当者が所属する厳選された不動産会社のみを、厳選して紹介してもらえます。
マンションを高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ！
記事のおさらい
マンション売却で儲けるためのコツは？
マンション売却で儲けるためのコツは以下の通りです。
- 築10年以内に売る
- 内覧で購入希望者に好印象を与える
- 購入するマンションは立地の良さを重視する
- 売れやすい時期を狙う
詳しく知りたい方はマンション売却で儲けるためのコツをご覧ください。
信頼できる不動産会社選びのポイントは？
信頼できる不動産会社選びのポイントは以下の通りです。
- エリアに強い会社を選ぶ
- 複数の不動産会社に相談する
- すまいステップを利用する
詳しくは信頼できる不動産会社選びのポイントをご覧ください。
マンション売却で儲かったときの節税対策は？
マンション売却で儲かったときの節税対策は以下の通りです。
- 3,000万円の特別控除を利用する
- 10年超所有軽減税率の特例を利用する
- 税金がいくらかかるのかシミュレーションしておく
詳しく知りたい方はマンション売却で儲かったときの節税対策をご覧下さい。
マンション売却で損しないための注意点は？
マンション売却で損しないための注意点は以下の通りです。
- 値下げ交渉に応じるかは状況で判断する
- 手数料がかかることを把握しておく
- 売却計画を立てる期間には余裕を持つ
詳しくはマンション売却で損しないための注意点をご覧ください。
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