- 信頼できる不動産会社を選ぶ時のポイント
- ①大手企業・中小企業といった会社規模
- ②不動産会社の得意なエリア・物件種別
- ③信頼できる担当者がいる
「マンションを売却したいけど、信頼できる不動産会社ってどうやって選べばいいの？」
マンションを売却することが初めてで、このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃると思います。
人生で数少ない大きな取引を成功させるために、信頼できる不動産会社をご自身で選べたら良いですよね。
そこでこの記事では、信頼できる不動産会社を選ぶ時のポイントなどを解説していきます。
この記事を読んで、大切なマンションの売却を信頼できる不動産会社に依頼できるようになりましょう。
マンション売却時の不動産会社の役割とは？
マンションを売却する際の不動産会社の役割は、売主が売却したいマンションの買主を探し、売主と買主の間に入って不動産売買を成立させることです。
マンションを売却する際の不動産会社の役割について、詳しく解説していきます。
不動産会社に仲介が依頼できる
マンションを売却する際の不動産会社に「仲介」が依頼できます。
仲介とは、不動産会社に売却したいマンションの買主を探してもらうことでマンションを売却する方法です。
不動産会社が売主と買主の仲立ちをするので、「仲介」と呼ばれています。
仲介では、売主と買主との間で売買契約が成立した時点で、売主が不動産会社へ報酬として「仲介手数料」を支払います。
不動産会社へ仲介を依頼する前に手軽にマンションの査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンでマンションの物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
『すまいステップ』なら、お家で24時間いつでも不動産会社に査定を依頼できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
仲介の取引形態は2つある
仲介には、以下の2つの取引形態があります。
- 片手仲介
- 両手仲介
片手仲介と両手仲介についてそれぞれ説明していきます。
片手仲介とは、売主から仲介を依頼された不動産会社と買主から仲介を依頼された不動産会社の2社が介入し売買契約を結ぶ方法です。
原則として、不動産会社は売主から仲介を依頼された物件の情報を「レインズ」というネットワークシステムに登録する義務があります。
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報システムのことです。
買主から仲介を依頼された不動産会社は、「レインズ」を用いて買主に物件を紹介し、買主の購入希望物件の仲介をしている不動産会社に連絡します。
両手仲介とは、売主から売却を依頼されたマンションの買主を不動産会社が自社の顧客の中から探してきて売買契約を結ぶ方法です。
両手仲介の場合、売主と買主の間に1社の不動産会社が関わります。
両手仲介で売買契約が成立した場合、不動産会社は、売主・買主の双方から仲介手数料を得られます。
両手仲介の場合、片手仲介の2倍の仲介手数料が得られるということです。
マンション売却時は不動産会社の選び方が重要
マンションの売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。
不動産会社の中には、意図的に自社の利益を優先して売主に損失を与える行為を行う会社があるからです。
本章では、売却前に知っておきたい注意すべき悪質行為について解説していきます。
囲い込みを行う不動産会社に注意しよう
マンション売却において、「囲い込み」を前提とした両手仲介を行う不動産会社には注意しなければなりません。
両手仲介自体はマンションの販売手法でしかないので問題はありません。
問題は、「囲い込み」を前提とした両手仲介の場合です。
不動産会社がレインズ経由で来た他の不動産会社からの購入申し込みを断ったり、正しい情報を公開しないことで、買主を自社の顧客に限定する行為のことです。
繰り返しになりますが、両手仲介で売買契約が成立した場合、不動産会社は、売主・買主の双方から仲介手数料を得られます。
両手仲介の場合、片手仲介の2倍の仲介手数料が得られるということです。
上記のような背景があるため、「囲い込み」を行い両手仲介で売買契約が成立させようとする不動産会社が存在します。
「囲い込み」が行われると売主の知らないところで、買主が限定されてしまいます。
「囲い込み」を前提とした両手仲介は、以下のような2つのリスクがあります。
- マンションの売却が完了するまでに時間がかかる
- 買主側の要望が採用されて値引き交渉がされやすい
「囲い込み」によって、他の不動産会社から買主の紹介が受けられず仲介を依頼した不動産会社の顧客に買主が限定されるため、マンションの売却が完了するまでに時間がかかります。
また、売買契約時に買主の要望が優先され、マンションの売却価格の値引き交渉がされるケースがよくあります。
「早く売買契約が成立させて仲介手数料を得たい不動産会社」と「少しでも安くマンションを買いたい買主」の思惑が一致するため、売主の立場が弱くなるからです。
「囲い込み」を行い自社の利益を優先するような不動産会社を選ばないことが重要です。
高預かりを行う不動産会社に注意しよう
マンション売却において、「高預かり」を前提として媒介契約を締結する不動産会社には注意しなければなりません。
不動産会社が相場と比べて明らかに高い査定価格を提示して売り主との媒介契約を取る行為です。高い査定額を提示して売主に期待をもたせ売買契約を締結します。
「高預かり」を前提とした不動産会社に仲介を依頼した結果、買主が中々現れず、売り出し価格を相場より安い額まで値下げすることになるケースがよくあります。
相場と比べて明らかに高い売り出し価格を設定してしまうと、買主に「割高なマンション」という印象を与えてしまい、物件の見学にすら来なくなってしまいます。
マンションの売却を進めるために、売り出し価格を相場より安い額まで値下げするという状況に陥ってしまいます。
最初から適正価格で売り出せていたら、売り出し価格を相場より安い額まで値下げするという状況を避けられます。
好条件でマンションの売却を成功させるために、「高預かり」を行い自社の利益を優先するような不動産会社を選ばないことが重要です。
不動産会社を選ぶ時のポイント①大手・中小
不動産会社を選ぶ時に、売却を依頼するなら大手企業か中小企業かで考えてみると良いでしょう。
「全国的に知名度の高い大手企業を選んだ方が良いでしょ？」と考えられている方もいらっしゃると思います。
しかし、売却を依頼する不動産会社はネームバリューだけで選んでしまうと失敗する可能性があります。
売却を依頼する不動産会社をネームバリューだけで選んだしまった結果、「買い手が見つからない」「売却価格が安くなってしまった」というケースが良くあります。
売却を依頼する不動産会社は、ネームバリューではなく、売却したいマンションの物件情報やご自身の売却希望に合わせて選択することが大切です。
大手・中小のそれぞれの特徴を知って選ぶ
大手企業か中小企業のそれぞれの特徴を知った上で、売却を依頼する不動産会社を選択しましょう。
以下の表は、大手企業と中小企業を比較した表になります。
| メリット | デメリット | おすすめの人 | |
|---|---|---|---|
| 大手企業 | ・顧客数が多い ・資金力が強いので広告費をかけられる ・提供してもらえるサービスやオプションが豊富 ・大手ならではの情報力を使って市場の動向を把握している | ・顧客数が多いので囲い込みのリスクがある ・1つ1つの売却活動に時間をかけられないので柔軟性が低い ・地域の詳細な情報に弱い ・優先度が低い物件と見なされる可能性がある | 都市部や人気の高いエリアにあるマンションを売却したい人 |
| 中小企業 | ・地域での売却実績が豊富なので地域の情報に精通している ・顧客数が少ないので。片手仲介の可能性が高い ・地元での信頼を重視している分、親身になって対応してくれる ・1つ1つの売却活動に柔軟に対応してくれる | ・資金が少ないので、売却活動時に広告が出しにくい ・顧客数が少ないので買主の選択肢が狭まる ・従業員数が少ないので得意分野が限定される | 郊外や田舎の物件を売却したい人 |
大手企業と中小企業には、様々な違いがあるので、上記を踏まえて選択しましょう。
対応力を確認する
専門性・販売実績・レスポンスの速さ・親身さなどの対応力を確認しましょう。
会社のネームバリュー以上に、不動産会社の対応力がマンションの売却が成功するかどうかに影響するからです。
中小企業の場合、大手企業よりも親身になって対応してくれる傾向にあります。
地元での信頼を重視しているため、1つ1つの売却活動に迅速かつ丁寧に対応してくれます。
大手企業ほどマニュアルなどが充実しているわけではないので、一概に「中小企業の場合、大手企業よりも親身になって対応してくれる」とは言い切れません。
そのため、専門性・販売実績・レスポンスの速さ・親身さなどの対応力を会社のネームバリューに囚われず見極める必要があります。
不動産会社を選ぶ時のポイント②得意なエリア・物件種別
不動産会社を選ぶ時に、不動産会社の得意なエリア・物件種別を見ると良いでしょう。
不動産会社は、それぞれ得意分野が異なります。
「中古マンションの売買が得意な不動産会社」「商業用物件が得意な不動産会社」など得意な物件種別やエリアは様々です。
不動産会社の得意なエリア・物件種別ではない物件を依頼してしまうと「査定価格が相場より高すぎる」「売却がスムーズに進まない」などの状況に陥ってしまうかもしれません。
マンション売却に強い不動産会社か確認する
マンション売却に強い不動産会社かどうかを確認しましょう。
マンション売却に強い不動産会社かどうかを見極める方法は、以下の4つです。
- チラシや各不動産会社のHPを確認する
- 店頭に提示してある物件を確認する
- 不動産会社の過去の売買実績・売却事例を確認する
- 営業担当者に自社の強みを聞いてみる
過去の売買実績・売却事例の確認をすると、「マンション売却が得意かどうか」が明確に分かるのでおすすめです。
過去の売買実績・売却事例は、各不動産会社のHPに掲載しているので確認してみましょう。
マンションを確実に売るためには、売却実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。
需要が低い立地にあるマンションなど、マンションの状態によっては、売却が難しいケースがあります。
『すまいステップ』は、累計100件以上の売買仲介実績のある不動産会社などが加盟していて、売買経験が豊富な不動産会社に相談できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
売却したいマンションのエリアに精通しているか確認する
売却したいマンションのエリアに精通しているか確認しましょう。
売却したいマンションの近隣エリアで似たような物件を数多く売却している不動産会社はどこか、すまいステップのエリアページから調べられます。
以下の黄色のクリックボタンから、ご自身が売却したいマンションの近隣エリアの売却実績を調べてみましょう。
不動産会社を選ぶ時のポイント③担当者の信頼性
不動産会社を選ぶ時に、営業担当者の信頼性を見ると良いでしょう。
営業担当者選びは、不動産会社選び以上に重要です。
知識や経験が豊富な不動産売却のプロである営業担当者は、心強い味方になってくれるはずです。
しかし営業担当者の中には、意図的に自社の利益を優先するために行動する人もいます。
査定額の根拠を聞く
不動産会社でマンションの査定を受ける際に、営業担当者に査定価格の根拠を聞きましょう。
査定価格の明確な根拠を持って算出しているか確認できれば、意図的に高すぎる査定価格を提示していないかを見極められます。
また、査定価格の明確な根拠を持って説明できる担当者は、売却したいマンションの周辺情報や相場について詳しい人だと言えます。
不動産会社でマンションの査定を受ける際に、営業担当者に査定価格の根拠を聞いて、信頼できる営業担当者か確認しましょう。
インターネット広告の活用を確認する
営業担当者に査定の際などに、実際どのようにインターネット広告を活用して売却活動を進めていくかを確認しましょう。
営業担当者の中には、インターネット広告にかかる費用を削減するために、インターネット広告の出稿先や種類を絞る人もいます。
マンションを売り出すと、不動産会社がSUUMOなどのポータルサイトに物件情報を掲載して買主を募ります。インターネット広告にかかる費用は、原則不動産会社が負担します。
インターネット広告にかかる費用を割いてくれるかどうかで信頼できる営業担当者か判断できます。
免許番号を確認する
信頼できる営業担当者かを見極めるために、不動産会社が持っている免許番号・行政処分歴を確認しましょう。
宅地建物取引業の免許が、不動産売買の仲介をするために必要です。また、5年に1度更新をする必要もあります。
売買実績を確認する
信頼できる営業担当者かを見極めるために、担当者自身の売買実績を確認しましょう。
不動産会社を選ぶ際に、特に過去の売買実績を確認すると、「売却したいマンションが得意かどうか」が明確に分かると述べましたが、担当者選びにも同じことが言えます。
むしろ、不動産会社が売却したいマンションに似ている物件の売買実績があっても、担当者がない場合意味がありません。
不動産会社の過去の売買実績を確認すると同時に、担当者の売買実績も確認しましょう。
口コミを確認する
信頼できる営業担当者かを見極めるために、実際に売却された利用者の口コミを確認しましょう。
実際に売却された利用者からの良い口コミだけでなく、悪い口コミも見ておくと参考になります。
不動産一括査定サイトの「すまいステップ」では、各不動産会社で実際に売却を行った方の口コミが確認できます。
石川県かほく市 / 20代 / 住み替え / 一戸建て / 築6年~10年 / 3LDK
査定額1,800万円→売却価格1,800万円
| 不動産会社 | カチタス七尾（担当者：吉田さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 対応が早かった |
| 担当者の特徴 | こまめに連絡をもらえた |
| 満足度 | 5 |
全て無料で閲覧できるので、是非利用してください。
営業担当者の身だしなみ・言葉遣いを確認する
信頼できる営業担当者かを見極めるために、営業担当者の身だしなみ・言葉遣いなどの印象にも気を配ってください。
営業担当者は、売主に代わって買主との取引条件の交渉や物件をアピールする立場にあります。
買主から見て印象の悪い営業担当者だと「マンション自体は良いけど、営業担当者の感じが悪いのがネックだな・・・」と思われてしまう可能性があります。
