マンション含む不動産を売却するという機会は、一生涯で何度もあることではありません。特に気になるのは、「どうすれば後悔することなく、スムーズに希望の売却価格で売ることが出来るか」ということではないでしょうか？
参照元：アットホーム調べ「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」
上のグラフをご覧ください。これは、売却者295人に「自宅の売却価格には、満足していますか？」というアンケート調査を行ったときの結果です。
なんと全体の39%もの人が売却に満足していない、つまり後悔していると回答しているのです。
マンション売却の後悔した4つの事例
この章では、様々な理由から売却に後悔してしまった事例を紹介します。
- 高額な査定額を出す不動産会社を選んでしまった
- 相場を知らずに強気の価格設定をしてしまった
- 囲い込みされていると気付かなった
- 古築の物件をそのまま売却しようとしてしまった
事例① 高額な査定額を信用してしまった（Aさん/東京在住）
| 物件 | 東京都世田谷区、築30年のワンルーム |
|---|---|
| 見積もり依頼 | 一括サイトで5社に依頼 |
| 査定金額 | 600万円～700万円 |
| 依頼先 | 営業担当社が熱心だったE社（査定額は700万円） |
相続によって物件を手にした、40代女性オーナーAさん。ご自身が購入したわけでもなく、物件に思い入れもない。むしろ管理・運営に煩わしさを感じて売却を決めたそうです。
5社に見積もり依頼を出し、最終的に依頼したE社は営業担当者が熱心なだけではなく、査定金額も高い会社でした。それだけなら至極全うな選択です。
申し込み後1週間で、E社の担当者から「500万円の申し込みがあった」という連絡が入ります。Aさんは断りをお願いしたのですが、その後も担当者からしつこく連絡が入ります。
最終的には別の不動産会社にて730万円の申し込みがあり、無事に成約が成立しました。ところが、AさんがE社に断りの連絡をしたところ、担当者は「うちでそれ以上の申し込みを見つけますから」となおも食い下がったそうです。500万円の申し込みを成約させようとしつこくれんらくをしてくれる人には言われたくない発言だと思います。
何故こんなことになったのか？
Aさんは非常に人辺りがよく、優しい方でした。ただ、見方を変えれば「押しに弱い」と感じられる方でもあります。
推測にはなりますが、E社の担当者は査定金額は高めに出して自社に依頼が来るようにして、Aさんからは安い金額で自社買取をする。そして、700万円前後で購入してくれる投資家をみつけて売却益を出そうとしていたのではないか…..情けない話ですが、このような取引をしようとする業者がいるのは現実なのです。
事例② 相場を知らずに強気な価格設定してしまった（Bさん/東京在住）
| 物件 | 東京都中央区、築10年のワンルーム |
|---|---|
| 見積もり依頼 | DM経由で知り合ったD社 |
| 査定金額 | 1500万円～1600万円 |
| 依頼先 | D社（売主の希望により1900万円で申し込み） |
大手企業に勤めているBさんは、デベロッパーから熱心な営業を受けて（会社に電話がかかってくる）、節税対策としてこのマンションを購入しました。
その後、売却したいと思ったものの分譲した会社はすでに倒産。誰に相談しようかと悩んだ結果、DMがきっかけでつながりのあった、D社に依頼することにしたそうです。
問題は、Bさんが約2200万円で購入したこの物件を、1900万円で売却したいと強く希望されていたことです。これの金額は正直に言えば強気すぎる設定です。
実際に、売却の申し込みは全く入りませんでした。3ヵ月後、ようやくきた申し込みは1680万円の指値でした。D社の査定きんがくは真っ当なものだと思うのですが、Bさんは1780万円で交渉し、決裂していまいます。
4か月後、Bさんは価格を1750万円まで下げますが、それでも申し込みは全く入りません。結局そこから更に2カ月が経った半年後、指値で入った1580万円の申し込みに、やむなく応じて売却することになりました。
事例③ 囲い込みされていると気づかなかった（Hさん/名古屋在住）
| 物件 | 東京都港区、築15年の1K |
|---|---|
| 見積もり依頼 | 一括査定サイトで3社に依頼 |
| 査定金額 | 2100万円～2200万円 |
| 依頼先 | F社 |
Hさんは名古屋在住の方で、お仕事の関係で状況された際に、見積もりを出した3社の話を伺う予定でした。最初に足を運んだF社の査定金額は2100万円でしたが、Hさんから、この後2社と話をすることを聞いた営業担当者に、「いま専任で決めてもらえれば高値で購入される方を紹介できます」と言われ、押し切られる形で依頼を出すことになりました。売り出し価格は2200万だったそうです。
最終的には2か月後に2100万円で売却が成立したそうです。査定金額通りではありますが、Hさんは「もう少し比較してみたかった」と感じていました。
結局、F社の言う「高値で購入される」見込み客は存在しなかったのだと思います。いたとしても「購入に興味を持ってくれるかもしれない」程度であったのでしょう。
仲介会社としては、ライバルを気にせず、じっくりと取り組むことが出来るので、専任媒介契約や専属専任媒介契約を望む気持ちは理解できます。しかし中には「あまり考えずに売却に臨もうとしている人」を狙い、買い込みをする業者もいるというのも事実です。
事例④ 古築の物件をそのまま売却しようとしてしまった（Eさん/神奈川在住）
| 物件 | 神奈川県横浜市、築33年のワンルーム |
|---|---|
| 見積もり依頼 | 半年間H社より月4万4000円で賃貸募集するとも決まらず、一括査定サイトで売買査定と賃貸査定を行う |
| 査定金額 | 売買査定は350万円～400万円、賃貸査定は4万3000円～4万5000円 |
| 依頼先 | C社 |
千葉にお住まいのEさんの事例です。Eさんは多忙で海外出張も多く、投資のために購入したマンションはほぼほったらかしの状態になっており、客付けと同時に、売却も検討していました。
近年は退去者が出た後、築古のためなかなか新しい入居者が決まらない物件が増えています。地元の業者に賃貸募集を任せたものの半年間決まらず、一括査定サイトを経由してC社に依頼しました。
C社の営業担当が早速、現地調査をしたところ、「これでは入居者がつかない」と判断し、すぐにEさんにリフォームの相談をしました。
リフォームには80万円かかりましたが、家賃を5000円アップして募集を出したところ、2週間後には4万9000円で賃貸申し込みが入り、更にその2週間後には450万円で購入の申し込みも入って、無事売却することができました。
マンション売却で後悔しないための対策
マンション売却で後悔する人の特徴を理解したところで、この章では後悔しないための対策を解説しています。
対策① 事前に自分で相場を調べておく
不動産会社に相談する前に、まず自分で相場価格を把握しておくことは今後の売却を成功させる上でかなり重要な要素と言えます。
一般的にマンションは買うより売る方がかなり難しいと言われており、自分の中でしっかり相場の感覚を持っておくことで、後々の不動産会社との連携や買い手との価格交渉もスムーズに実施することが出来るでしょう。
自分で相場を調べる際のポイントは、近隣の物件がいくらで成約したのかを把握することです。調べ方としては、インターネットを使った方法がおすすめです。その中でも、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Informationを使えば、たった3ステップで近隣のマンションの過去の成約事例を知ることができます。
- Reins Market Informationにアクセス
- 「マンション」から都道府県・地域を指定して検索
- 自分のマンションと近しい条件で絞り込み
対策② 複数の不動産会社に査定依頼をする
まず売り出す前に陥る失敗として、1社しか査定を依頼しない、高額査定を出す会社に安易に依頼してしまうなどがあげられます。
1社しか査定をうけない場合、実際の相場がどのくらいなのか、そもそも信頼できる不動産会社なのかどうかわかりません。より良い不動産会社と出会うためにも複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
また、複数の不動産会社に査定を依頼したからといって、まだ安心できません。査定した際、査定額が高額だからと安易に選んでしまうと、結果的にその額で売れず失敗する可能性があります。
なぜかというと、査定額というのはその額で売れることを確約する金額ではないからです。わざと高額に設定し、仲介の依頼の機会を得ようとする会社もなかにはあります。売却額が相場よりも高額な場合は、しっかりなぜその額で売れるのか根拠を確認するようにしましょう。
とは言っても、複数の不動産会社に自分でアポを取るのは面倒です。そこでおすすめなのがインターネットの不動産一括査定サービスです。簡単な入力情報だけで、家にいながらにして、いつでも査定申込みをできます。
査定結果もメールなどで受け取れるので、複数社の査定結果を手軽に比較・検討することができます。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
対策③ 安易に査定額だけでは判断しない
不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に依頼すると、思わぬ高額な査定額が提示されることがあります。嬉しいことではある反面、不動産会社側が仲介手数料欲しさに実際には売れもしない価格を提示しているケースがあります。
このような最悪の事態にならないために、査定価格を鵜呑みにせず、査定額の根拠を遠慮せずに聞くようにしましょう。根拠がしっかりと説明できるのであれば問題ないですが、根拠が曖昧な場合は契約を見送った方が懸命です。
また、本当に信用できる不動産会社が見極めるために、担当者に以下のような質問は必ずするようにしてください。
- 「どういったときに価格を下げますか？」
- 「購入されるターゲットはどのような人ですか？」
- 「広告活動は、どの程度やってくれますか？」
上記の質問に曖昧に答えるような担当者や不動産会社はおすすめできません。しっかりと納得のできる答えを持っている担当者を選ぶようにしましょう。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
対策④ 最低売却価格を決めておく
なかなか売却できないなどの焦りから必要のない値下げをしてしまい、損する場合があります。
売却するマンションがいくらまでなら下げることを許容できるのか、売却前にしっかりと明確な金額を決めておくとよいでしょう。
いくらまでなら売るのか最低売却価格を決めておかないと、その後もずるずると販売期間が長引くこともあります。もし、高く売れないといけない事情がない場合は、依頼した不動産会社としっかりと相談し最低売却価格を決めるとよいでしょう。
対策⑤ 売り出すタイミングを見極める
売り出し時期をいつにするかによって、売却価格が変わる可能性があります。築年数によってマンションの売却価格は下がります。
マンションの価値は、築年数が経過すればするほど、価値が下がります。基本的に、マンションは築5年辺りから価値が下がり始め、とくに11年目から大きく下がると言われています。
また、築15年～20年ぐらいまでは、5年で10％下がるとも言われています。さらに築20年辺りになれば、新築時より価値は半分程度になり、以降も価値は下落していきます。
できれば、築年数が10年を超えないうちに売却できるとよいでしょう。
対策⑥ 内覧時は部屋を空室にしておく
内覧時のポイントとしては部屋を「空室」にしておくことです。というのも、不動産会社の担当者のほとんどが口を揃えて「空室にした方が、早く売却が決まる」と証言しているからです。
居住中の内覧の場合はどうしても他人の生活を目の当たりにすることになります。よほど綺麗に、インテリア雑誌に出てくるような暮らしを実践しているのであれば問題はありませんが、ほとんどは一般的な生活をしているのではないでしょうか。売却の可能性を高めるためにも、生活の気配は消しておきましょう。
また、部屋をカラッと明るく見せるために、内覧前に清掃はしっかりと行っておきましょう。水回りは特に見られるポイントなので、以下のポイントを入念に清掃するようにしましょう。
内覧前に清掃しておきたいポイント
- 洗面台には水垢などの汚れが溜まっていないか
- 排水溝に毛髪などのゴミは溜まっていないか
- 風呂場にはカビや赤カビ、ぬめり、カルキなどの汚れが溜まっていないか
- 鏡には鱗や汚れや曇りがないか
- トイレには悪臭が漂っていないか
- 台所のシンク周りに汚れやゴミが残っていないか
- 換気扇やレンジフード、コンロなどに油汚れなどが残っていないか
- 床には清潔でべたつきなどの汚れがないか
実際に内覧したとき、購入希望者がここに住みたいと思える環境を整えることができるのは売主であるあなたしかいません。
そうした重要な機会に、玄関が汚い、水回りが汚れている、部屋が散らかっている家を目の当りにしたら、誰しもが購入したいと思わないでしょう。見た目の第一印象は、内覧の印象を決定づけます。
内覧の準備や対応がしっかりとできているか、急な内覧の依頼にも応えることができるかが売却を成功させる決め手となります。よって、普段からの整理整頓や掃除を心がけておくとよいでしょう。
まとめ
マンションの売却を考えるなら、売却をしやすい物件を選ぶことが大前提です。信頼できる不動産業者や、担当者との相性も含めて、仲介を依頼する業者を選びましょう。
また、マンション売却にかかる費用も計算することで、納得のできる売却ができます。
売却を進めていきたい方は『マンション売却で失敗しないための注意点』もご覧ください。
