マンション価格の高騰が続く近年、「マンションの売却価格が高い今こそ、売り時なのかな」とマンションの売却を考えている人もいるのではないでしょうか。
しかしいくら相場が上がっていてもよく調べずにマンションを売却すると、知識がないことに付け込まれて相場より安く買い叩かれてしまう可能性も。
この記事では、マンションを買い叩かれないために絶対にやってはいけないことを紹介します。
よくある失敗を避けて、マンションの高額売却を目指しましょう。
マンション売却前にやってはいけないこと
マンションを売り出す前、以下に知識を身につけ、NG行為を避けられるかがマンション売却の成否を左右します。
多くの人が陥りやすい失敗パターンは下記の3つです。
「記事を読むのが面倒！」と感じる人は、下記の動画でも紹介しています。
同じマンションから売りが出ているタイミングで売り出す
同じマンションから売りが出ているタイミングでマンションを売り出すと、マンションの売却価格が相場より安くなってしまいがちです。
マンションの売却価格を特に左右しやすいのは「立地」と「築年数」です。しかし同じマンションの場合、立地・築年数の条件は一緒。
つまり、マンションを売るために「いかに別室のマンションより安く売るか」という値引き合戦になりやすいです。
そのため、できる限り同じマンションから売りが出ているタイミングでの売り出しは避けたいものです。
対策：購入者向けのポータルサイトなどで売り出し状況を確認する
購入者向けのポータルサイト、「suumo」や「ホームズ」で自分のマンションの名前を検索してみましょう。
もし売り出しがある場合は、今すぐに売却するのではなく「賃貸に出す」という選択肢もあります。
詳しくは下記の記事も参考にしてみてください。
「査定額」で売却できると思いこむ
不動産会社が出した「査定額」通りにマンションが売れるとは限りません。
そもそも、不動産会社が提示する査定額は「直近ならこのぐらいでマンションが売却できるだろう」と経験や相場状況から算出した価格です。
売主との交渉や、ライバルとなる物件の売り出し状況によって最終的に売却できる価格は変わる可能性があります。
車や古着の査定額とは異なり、査定額で売却できるとは限りません。
対策：査定額の高さだけでなく「根拠」をチェック
なるべく売却価格に近い査定額を見抜くために、査定額を提示されたら金額だけでなく根拠もチェックしましょう。
査定額に根拠がある不動産会社なら、
「過去に似たような物件を売却したことがある」
「弊社で買い取るとしてもこの価格で買い取る」
など、その金額になる理由を明確に提示してくれるはずです。
数社で反応を見比べて、最も信頼できるところにマンションの売却を依頼しましょう。
大手の不動産会社のみに問い合わせを行う
「よくわからないけど、大手不動産会社に頼めば安心だろう」
そう考えている人はちょっと待ってください！
売却希望者も購入希望者も集まりやすい大手不動産会社では「囲い込み」に遭う可能性があります。
囲い込みを行われると、あなたのマンションが実際に紹介される範囲が狭くなりなかなか売れないことに焦って値下げを行ってしまいがちです。
囲い込みとは、売主側の不動産会社が他の不動産会社経由の購入希望者を取り次がないことを指します。
例えばあなたはA不動産会社と専任媒介契約を結んで、マンションの売却を依頼したとします。
専任媒介契約を結ぶと、あなたのマンションを買うにはA不動産会社に取り次ぎを頼まなければいけません。
Ｂ不動産にはあなたのマンションの購入希望者が現れました。しかしA不動産会社はB社からの問い合わせに「もう購入が決まりました」と嘘をついて断ります。
対策：中小企業を交えた複数の不動産会社から話を聞く
実際に、大手不動産会社は囲い込みをしやすいというデータも。
※ダイヤモンドオンラインより。
マンションを売る際には、1社からだけではなく中小不動産会社を織り交ぜて、複数の不動産会社から意見を聞くことが高く売却するために不可欠です。
すまいステップでは、あなたのマンションのある地域に強い不動産会社にまとめて問い合わせができます。
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マンション売却中にやってはいけないこと
せっかく売却前のポイントは掴んだのに売却中にNG行動してしまうとすべてが水の泡になってしまいます。
この章では、マンション売却中にやってはいけないことを紹介しています。
マンション売却中にやってはいけないことは以下の通りです。
リフォームを安易にする
マンション売却する前のリフォームは絶対必要なわけではありません。
その理由には以下の2点が考えられます。
- 売却時にリフォーム費用を上乗せできない
- リノベーションをしたい買主もいる
不動産会社や買主との話し合いをして、売主側でのリフォームが必要であると判断した場合は、リフォームを検討してもよいでしょう。
売却時にリフォーム費用を上乗せできない
リフォームをすると、その費用を売却価格に上乗せします。
そのため、リフォーム費用が高いと他の相場よりも売却価格が高くなり、買い手が現れず、売れ残る可能性があります。
リノベーションをしたい買主もいる
近年、買主が購入したマンションを独自の好みでリフォームをする人が増えています。
そのため、あえてリフォーム前の中古マンションを購入する人もいるほどです。
なので、「きれいな室内の方が高く売れるだろう」と売主の好みの内装でリフォームをすると、逆に買主の購入意欲が下がり契約できないこともあります。
マンション売却ではリフォーム不要？したほうがいい？徹底解説！
マンションの欠陥を隠す
売却するマンションに欠陥があるなら、まず不動産会社に正直に伝えましょう。
マンションを売却する場合、売主の代わりに不動産会社の営業マンが買主と交渉をすることになります。
この時目立つ欠陥は発見できますが、目立たない部分は見落とす可能性もあります。
見落とした欠陥は売買契約時にも触れられず、買主はその欠陥を知らない状態で購入してしまいます。
どんな理由でも正直に伝えることで、不動産会社はその理由を加味して買主を探してくれます。
契約不適合責任に問われる
不動産の購入時に欠陥が見つかった場合、買主に対して売主が責任を負うことになります。
掃除せずに内覧対応する
マンション売却では、内覧時に部屋が汚く、売却を失敗してしまうケースがあります。
いくら条件が良くても、内覧で部屋が汚いと印象が最悪です。
内覧前には部屋や水回りなどを入念に掃除しておく必要があります。
買主の値引き材料になってしまう
掃除せずに内覧をした場合、汚れが目立つ箇所があり、購入希望者からそれを理由に値引き交渉をされてしまう可能性があります。
値引き材料にされないためにも、内覧前に入念に掃除しておきましょう。
水回りの掃除はかなりの労力と時間を使います。
ハウスクリーニングを利用してキッチンやお風呂などの水回りを綺麗にしていおくことをおすすめします。
マンション売却にハウスクリーニングは必要？価格や注意点を解説
不動産会社に売却活動を任せっきりにする
不動産会社に売却活動を任せっきりにすると、売却時期が延び、相場よりも安く売却してしまう可能性があります。
そうならないためにも、売却活動中も積極的に不動産会社の営業マンとコンタクトをとる必要があります。
広告の内容をチェックする
以下の画像は広告内容でどこをチェックしているかのアンケートです。
「不動産の日アンケート2020」でも「基本情報以外にあると便利な情報」というアンケート結果でも物件の写真は65.9％と大半を占めています。
広告で重要なのは、物件の写真の充実度です。近年では、内覧の申し込み時点で物件条件をかなり絞り込んできています。
インターネット広告にはマンションの情報詳細が掲載されており、ネットだけで十分に検討できるため、物件の写真はかなり重要です。
マンション売却後にやってはいけないこと
いよいよ最終段階のマンション売却後にやってはいけないことですが、やってはいけないことは以下の通りです。
- 引き渡しの段取りや必要書類を把握してない
- 荷物の片づけ・ライフラインの停止をしてない
引き渡しの段取りや必要書類の把握をしてない
マンションの引き渡しでは以下の項目を行います。
- 契約した物件や書類の最終チェック
- 諸費用、負担金の清算
- 必要書類の提出
- 鍵の引き渡し
上記のように引き渡し時にも多くの工程を踏まなければいけません。
また、金銭的なやり取りが多いので、売主がきちんとお金を用意してきているかによっても、引き渡しがスムーズに終了するかが変わってくるでしょう。
事前に決めた期日通りに引き渡しできない場合、違約金が発生します。
違約金は当事者間の取り決めにもよりますが、基本的には売却価格の約20%が相場と言われています。
違約金を支払ったとしても、売主は売却をキャンセルできるわけではなく、速やかに引き渡しを行わなければいけません。
荷物の片づけ・ライフラインの停止をしてない
荷物の片づけやライフラインを停止していない場合、先述した期日通りの引き渡しができない可能性があります。
売買の契約が締結してから、速やかに引っ越しを済まして、ライフラインの停止を行いましょう。
マンション売却のお金の流れ
最後に、マンション売却でやってはいけない失敗をしないために、業界のしくみを理解して「そもそもマンション売却ではどんなお金のやりとりが発生しているか」を知ってきましょう。
お金の流れが分かっていれば、不動産会社の本音に気付いて不利益になりそうな提案を避けることができるかです。
そもそも不動産会社は、マンションの売却をサポートするかわりに売却が成功したら「仲介手数料」を受け取ります。
仲介手数料は法律で上限が決まっており、物件の売却価格は400万円以上の場合「(売却価格×3%)+6万円」です。
「片手」でマンションを売却する場合
3000万円でマンションを片手で売却した場合、売主側の不動産会社（A社）は96万円の仲介手数料がもらえる計算です。
「片手」の場合、売主側と買主側の不動産会社は異なります。
マンションが売却できたら不動産会社Aは売主（＝あなた）から、不動産会社Bは買主から、それぞれ仲介手数料を貰います。
「両手」でマンションを売却する場合
一方「両手」でマンションを売却すると、売却価格が3000万円ならA社は392万円の仲介手数料がもらえます。
「両手」とは、業界用語で同じ不動産会社が買主・売主両方の仲介を行う取引のことを指します。
「両手」でマンションを売却する場合、不動産会社Aは自社で担当する売主に、自社に来店した顧客を紹介します。
すると、A社は売主と買主両方から仲介手数料がもらえます。
「両手」を狙って不動産会社は売り物件を囲い込む
自社で担当する売主の物件を、自社の購入希望者に紹介する「両手」は必ずしも悪いことではありません。
ただし、不動産会社の営業マンが「両手」にこだわるあまり、他社からの顧客にあなたのマンションを紹介しない「囲い込み」を行わないかは警戒する必要があります。
囲い込みは、自社のみが売主側の仲介を担当している「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を結んでいる状況で起こりやすいです。
▼媒介契約の種類
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社と契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | 〇 | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月 | 3か月 | 指定なし |
| 指定流通機構へ登録 | 7日以内 | 5日以内 | 任意 |
専任媒介契約・専属専任媒介契約は1つの不動産会社としか結ぶことができません。
例えばA社と売主が媒介契約を結んだら、B社に来た購入希望者もC社に来た購入希望者も必ずA社に取り次いでもらう必要があります。
そのため、唯一あなたのマンションの売却を仲介できるA社は物件を容易に囲い込むことができるのです。
専任媒介契約・専属専任媒介を結ぶなら、その不動産会社が信用できるかよく見極めるようにしましょう。
まとめ
マンション売却でやってはいけない失敗をしないために、特に守ってほしいことは下記の3点です。
- 同じマンションから売りが出ているタイミングは避ける
- 査定額は「金額」だけでなく「根拠」を確認する
- 大手・中小を織り交ぜて複数の不動産会社から話を聞く
自社の利益ばかりを優先する不動産会社と媒介契約を結んでしまうと、マンションが中々売れなかったり、囲い込みをされて相場より安い価格でマンションを売却してしまったりと損をする可能性があります。
そのため、1社だけ・大手だけを信用せず必ず複数の不動産会社の話を聞くことが大切です。
とはいえ、マンション売却がはじめての方はどの不動産会社に相談すればいいのか分からない方も多いのではないでしょうか。
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記事のおさらい
マンション売却前にやってはいけないことは？
マンション売却前にやってはいけないことは以下の通りです。
- 1社だけで査定する
- 情報収集をしていない
- 不動産会社を安易に決めてしまう
- 媒介契約の内容を把握せずに契約する
- 欠陥を隠す
- リフォームを安易にする
詳しく知りたい方はマンション売却前にやってはいけないことをご覧ください。
「マンション売却中にやってはいけないことは？
マンション売却中にやってはいけないことは以下の通りです。
- 掃除せずに内覧対応する
- 不動産会社に売却活動を任せっきりにする
- マンション売却の知識をつける
詳しくはマンション売却中にやってはいけないことをご覧ください。
マンション売却後にやってはいけないことは？
マンション売却後にやってはいけないことは以下の通りです。
- 引き渡しの段取りや必要書類を把握してない
- 荷物の片づけ・ライフラインの停止をしてない
詳しく知りたい方はマンション売却後にやってはいけないことをご覧下さい。
