マンションが売れない8つの理由と対策11選！売却を成功させるコツは？

マンションが売れにくい理由

マンションが売れない問題が、近年のマンション市場にあるかもしれません。

近年はマンションの需要が高まり、マンション売却市場においての中古マンションの新規登録件数は急増、マンションの売却価格も高騰しています。

引用：レインズデータライブラリー「首都圏不動産市場流通市場の動向」（2024.2.27閲覧）
一見すると、マンションは高値で売れやすくなっているように思えますが、マンション市場は激化し売れにくいマンションが多くなっています。

それは何故でしょうか。

その理由として、中古マンションの 新規登録件数が増加しているにもかかわらず成約件数は変わず、マンション市場全体でみると成約率が減少していること考えられます。

引用：レインズデータライブラリー「首都圏不動産市場流通市場の動向」（2024.2.27閲覧）

成約率が減少し続けると、売れないマンションの在庫物件は増加していきます。

ではなぜマンションの売却価格平均は上昇しているでしょうか。

これは、タワーマンションの取引の増加で、マンション全体の平均値が押し上げられているのではと考えられます。

このようなことから、タワーマンションなどの高級マンションや、立地条件のいいマンションは価格が高く売れやすく、魅力の少ないと判断されてしまったマンションは売れにくくなってしまっているのです。

マンションが売れない場合、何かマンションや宣伝方法に問題があり、魅力が伝わっていない可能性があります。

マンションの魅力が伝われば、きっと売却ができるはず。

次の章からはマンションが売れない原因と対策方法を紹介していきます。

マンションが売れない8つの理由と11の対策【チャートで確認】

マンションが売れない場合は、売れない理由を知ることが大切です。理由が分かれば適切な対策を打つことができます。

マンションが売れない理由は以下の8つが考えられます。

自宅が売れない理由がどれか知りたい人は下図のフローチャートを使ってみましょう。

簡単な質問に答えるだけで、マンションが売れない理由がすぐに分かります。

マンションが売れない理由が分かる質問チャート

続いて、マンションが売れない理由別の対策をまとめると次の通りです。

どんな理由であっても対策をとれば売れる可能性はあるので諦めずに取り組むことが肝心です。

マンションが売れない理由と対策について、1つずつ確認していきましょう。

売り出し方が悪い場合

【理由1】売り出し価格が適切ではない

基本的には安いマンションほど売れやすい傾向があります。価格が上がると単純に購入可能な層が限定されるためです。

特に価格設定が高いばかりで実際の不動産価値はそれほど高くない場合は、購入希望者が離れてしまいます。

売却によって利益を出したいなら少しでも高値に設定することが大切ですが、価格設定を間違えると失敗することも少なくありません。

購入希望者は物件の取捨選択を行う際にまず金額を見て決めることが多いです。売り出し価格が予算に合わない時点で、選択肢から切り捨てられることも多いため、金額設定は売れるかどうかに大きく関係します。

売り出してから3カ月経っても問い合わせがないなら、売り出し価格が相場よりも高い可能性があります。

【理由2】同じマンションにライバル物件がいる

大型マンションなどでは、同じマンションから複数の部屋が売りに出ていることがあります。

同じマンション内で売り出しが競合してしまうと、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」や「上階」や「角部屋」に人気が集まりやすい傾向があります。

自宅マンションの条件によっては、同マンションのライバル物件が先に売れてしまうことがあります。

売り出し方が悪い場合の対策

【対策1】売れる相場価格を調べる

いくら高く売りたいからといって相場を無視して価格を設定しても買い手は見つからないので、自分で近隣物件の相場を調べましょう。

マンションの相場情報を調べるならレインズマーケットインフォメーションがオススメです。

サイトを開くと細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。

沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。成約価格の相場を知りたい方は、このサイトを使わない手はありません。

近隣のマンションがいくらで売れているか相場を参考に売り出し価格を見直しましょう。

【2024年最新情報】マンションの売却相場が分かる！現在の市況と今後の予測・相場の調べ方を大公開

【対策2】効果的なタイミングで値下げをする

少しでも高く売りたいと考えて値引きを渋る人は少なくありませんが、多少は譲歩しないと買い手はつかない場合もあるので臨機応変に値下げ対応が必要です。

マンション売却価格を見直す際、短期間で小刻みな価格見直すと売れ残り物件のイメージがついてしまいます。

値下げをする場合は中古マンションが売れやすい1月、2月、9月のタイミングで実施するとよいでしょう。

逆に11月や12月は買い手の数が落ち込む時期なので、その時期に値下げしてもさほど効果がなく値下げの新鮮味も薄れます。金額を下げても問い合わせがないなら他の原因があるかもしれません。

不動産売却のときの値引きの方法｜交渉に備えた心構えと対策の知識

【対策3】売り出しタイミングをずらす

同マンションの売り出し状況によっては売れやすいかどうかは異なるため、適切な時期を見極めて売りに出すようにしましょう。

マンションが売れやすいのは例えば、4月の新生活に向けた期間であるため、2月頃から売り出し物件が増える傾向があります。

よって、1カ月程売り出しの時期をずらし1月までには売り出しをしておいたほうがよいです。

売り出しをするには、情報収集や査定、不動産会社の決定や媒介契約の選択などやるべきことが多いため、実際には売りに出す2～3カ月前には準備を始めておかなければなりません。

よって、10月頃から売り出す準備を進めておくことが大切です。

物件が悪い場合

【理由3】築年数が古すぎる

築年数が古い家は老朽化していて外観や内装が汚く見えたり設備自体が古いために使いづらい場合があります。

わざわざ高いお金を出して買いたいとは思えず、よほど安くなっている場合でなければ購入しないという人は多いです。

また古すぎる住宅の場合は、購入の際のローンがおりづらいこともあり、これも購入者の負担になるポイントです。物件的価値の低下と購入のハードルがやや上がるという点から、選択肢から外してしまう購入希望者は多いでしょう。

次のグラフは税法上で定められているマンションの価値と築年数の相関を表しています。

築30年を超えた物件は新築時と比較して1割ほどになることが一般的な相場です。フルリノベーションを前提に購入される方はいますが、その場合は価格を安くしなければ売れないでしょう。

【理由4】エリアの需要がない

分譲マンションを購入する場合は、長く住むことを前提としているため、少しでも住みやすい場所を選びたいと買い手は考えます。

そのため、立地の問題などで利便性が悪いと購入をためらう人は多く売れ残りやすいです。

例えば、「最寄り駅まで徒歩15分以上かかる」「市街地に出るための公共交通機関が近くにない」などのエリアだと購入希望者が現れにくいでしょう。

立地の関係で日当たりや風通しが悪い位置や、高層マンションの影になる時間が多い、傾斜地、騒音が気になる線路わきの場合も売れにくいです。

物件が悪い場合の対策

【対策4】必要な箇所だけリフォームしよう

築年数が古くて売れ場合は部分的なリフォームがオススメです。フルリフォームすると数百万円かかるので本当に必要な箇所だけリフォームするのも一つの手です。

古くなったマンションをリフォームして住む人が増えている今、売却前に全体的にリフォームして綺麗な状態にしても売却価格にその効果は反映されず損をしてしまうことがほとんどです。

一方でマンションの見た目や設備があきらかに劣化しているなら最低限の修繕が必要です。

例えばフローリングの痛みが目立つ場合は8万円程度で６畳分を修理できます。

リフォーム箇所別の相場について知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

リフォーム相場はいくら?｜部分別や全面リフォーム費用まで解説！

【対策5】買取を依頼する

築年数が古く買い手を見つけることが難しければ、不動産会社に直接買い取ってもらう買取という手法がオススメです。

不動産会社によっては、自社で買い取ったマンションをリフォームした上で再販している業者もいます。

買取を利用すれば面倒な買主探しは不要ですぐにマンションを売却できます。売却価格は相場の7割程になってしまいますが売れずに持ち続けるよりも良いでしょう。

買取についてより詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

【対策6】登録情報を魅力的に変更

需要の少ないエリアでも物件の魅力を伝えることで問い合わせが増えることがあります。

具体的にはSUMMOやHOME`Sなどの有名ポータルサイトで使用している画像や言葉が魅力的に変更するのが効果的です。

たとえば、「物件の周辺に学校がある」「リフォーム歴がある」などアピールポイントがあれば必ず記載しましょう。

さらに、物件の魅力を伝えるためには綺麗な写真が欠かせません。不動産会社に依頼すれば高性能のカメラで撮影してもらえるので遠慮なく相談してみると良いでしょう。

不動産会社が悪い場合

【理由5】不動産会社が売却活動を怠っている

不動産会社の販売活動が足りていないことがマンションが売れない理由のひとつです。

不動産会社は自社の利益を上げるため高く売れやすい物件を優先的に対応します。

あなたの物件の優先順位が低く積極的に売り出していない可能性があります。

【理由6】「囲い込み」を受けている

大手不動産会社に仲介を依頼してい売れない場合は「囲い込み」されていないか疑いましょう。
囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。
不動産会社にとっては両手仲介ができた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるメリットがあります。

しかし、囲い込みを受ける（不動産会社が自社で買主を探す）と、他社から購入依頼があっても依頼を断わられるのでいつまでたってもマンションは売れません。

不動産会社が悪い場合の対策

【対策7】不動産会社との媒介契約を見直す

売却活動を怠る心配があるような不動産会社と売却契約を結ぶ際、契約内容を見直してみるとも一つの手です。不動産会社との媒介契約の形態は3つあります。

早くマンションを売りたい人は信頼できる1社と専任媒介契約を締結するとよいでしょう。

一般媒介契約の場合、複数業者と契約できることはメリットですが不動産会社が積極的に宣伝や広告をするとは限りません。

一方で、複数社と契約ができない「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」であれば有料の媒体に物件を掲載してくれるだけでなく、レインズへの登録や売却活動の進捗報告も義務化されているため不動産会社はより積極的に売却活動を進めてくれます。

媒介契約とは？契約の種類や手数料、注意点までわかりやすく解説

【対策8】囲い込みをしないことを事前に約束

大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、媒介契約前に囲い込みをしていないか口頭で確認しておきましょう。

口頭で不安な人は売却契約の前に契約書内に囲い込みをしないことを明記してもらいましょう。

売主の対応が悪い場合

【理由7】内覧対応を疎かにしている

不動産売買時には売主の対応も見られており、これが原因で交渉決裂になることも少なくありません。

例えば、内覧時の迎え入れる姿勢に愛想がなかったり、質問に対して十分に答えていなかったりすると、悪印象を持たれやすいです。

また売却する理由や、物件が抱えている問題などを隠している場合も印象が悪くなり不信感を持たれかねません。

一方で、何でも話してしまい物件の弱みを全てさらけ出してしまうと今度はそれが大きなマイナス評価につながることもあります。

内覧時はマンションだけでなく売主の対応も見られているため、内覧時の売主の対応が悪いと物件の印象にも悪影響を及ぼします。

【理由8】内覧時の部屋が汚れている

内覧の機会はあるが購入まで至らない場合「マンションの中が汚い」と思われているかもしれません。マンションの購入者は内覧後に買う・買わないの判断をします。

内覧時にマンションが汚ければ「このマンションは、あまり大切に扱われてきていなかったのだろう。

もしかしたら、色々目に見えないところで劣化や破損もあるかもしれない」と思われても仕方がありません。

以上がマンションが売れない理由です。

マンションを売りたい方は下のバナーをクリックして完全無料で不動産会社に査定を依頼してみましょう。

売主の対応が悪い場合の対策

【対策9】内覧時に売主だから分かる情報を伝える

基本的には不動案会社に案内や説明を任せてしまって大丈夫ですが、内覧中は一緒についていき何か不明点があればその場で質問に答えたり説明をしましょう。

購入希望者が知りたい近隣施設の情報を積極的に説明する方が、好印象を持たれて良い成果につながります。

逆に、内覧中にテレビを見たり他のことをしていると感じが悪く映り、物件そのものにも悪い印象を与えかねません。
購入検討者はお客様という気持ちで、相手を迎え入れましょう。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説！

【対策10】ハウスクリーニングを実施する

内覧に来た人に好印象を持ってもらうために整理整頓や掃除をきちんとするようにしましょう。

掃除が苦手な人や掃除したが汚れが落ちたいという方にオススメなのがハウスクリーニングサービスです。

ハウスクリーニングを依頼すれば、プロ用の機材でやテクニックで徹底的にきれいにしてくれます。

特に「浴室」「トイレ」「キッチン」などの水まわりが汚いと中古感が出てしまうため、魅力を感じてもらえません。自分では落としにくい汚れがこびりついている事が多いのでプロに任せるとよいでしょう。

費用は数万円程度かかりますが、高くに売却するための「投資」だと思えばやる価値はあります。

【対策11】ホームインスペクションを実施

ホームインスペクションとは第三者である住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無を診断することです。

中古物件の購入検討者は「物件に欠陥がないか」と不安を感じているものです。そんな購入検討者の不安を解消するためにホームインスペクションが有効です。

第三者からの正式な調査なので、安心して購入の意思決定がしやすくなるでしょう。不動産会社によっては無料でホームインスペクションを実施しています。

ホームインスペクションについて詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

みんなの不動産売却体験談

福島県福島市 / 50代

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マンションが売れないときは不動産会社を変えてもいい？

マンションを売り出しても中々売れない場合、不動産会社を変えたいと考える方も多いかと思います。

ここでは、そもそも不動産会社を変えることは可能なのか、変えるのは良いのかどうかを解説します。

契約期間中に変えることはできない

結論、不動産会社との契約期間中には変えることができません。

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んでいる場合、1社としか契約できないと決まっているため、期間中に不動産会社を変更することはできません。

契約期間は人それぞれですが、最大3カ月と法律で決まっています。不動産会社を変えるには、今結んでいる契約の終了を待ちましょう。

ずっと売れない場合は他の不動産会社に話を聞こう

マンションがずっと売れない場合、上述したように不動産会社に問題があるパターンも多いです。

契約期間中に会社を変更することはできませんが、他の会社に話を聞きに行くことはできます。今の状況や不動産会社とのやり取りを共有して、本当に変えるべきか、変えるとしたらどこに変えるべきかを見極めましょう。

契約内容を変えるという手もある

不動産会社ではなく、結んでいる媒介契約の内容を変更するという手もあります。

例えば一般媒介契約を結んでいる場合、不動産会社的からすると「他の不動産会社が成約する可能性があるなら、販売活動にそこまで力を入れなくてもいいかな」と思っている可能性があります。その場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約に変更することで、自分の物件に専念してもらえる可能性があります。

まずはご自身の契約内容を確認し、必要に応じて適切な内容に変更することを検討しましょう。

売れない理由を改善しマンションを売却しよう

マンションが売れない理由は多数あり、景気などの外的な要因やマンション自体の内的な要因に加えて売主自身の問題もあります。

売れないことには必ず理由があるため、理由は何かを突き止め、それぞれに合った対策を講じることでマンションの売却を成功させましょう。

不動産売却は業者との相性も重要であるため、なかなか売れないなら別の業者に切り替えることが大切です。

マンションの売却に適切な不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定サイトを使うことで、複数社からの査定結果を一度に確認でき、より好条件で売却できる不動産会社を見つけられます。

なかでもすまいステップがおすすめです。また、一度に最大4社まで査定結果を比較できるためよりよい選択肢を選びやすいでしょう。

マンション売却を進めていきたい方は『マンション売却で失敗しないための注意点』もご覧ください。

マンションを高く売るための基礎知識を知りたい方はコちゅう