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分譲マンションを売る人が続出!マンションを売るのに適した時期とは?

  • 更新日:2024年4月5日
分譲マンションを売る人が続出!マンションを売るのに適した時期とは?

2024年1月現在、前年に比べて中古マンションを売りに出す人は増加しています。

以下は、2023年1月と2月に新規に売りに出されたマンション件数を、前年同月の件数と比較した表です。

マンション新規登録件数1月度2月度
2023年16.588件16,343件
2022年12,597件12,951件
前年比率+31.7%+26.2%

東日本不動産流通機構「月例速報Market Watchサマリーレポート2023年1月度」「月例速報Market Watchサマリーレポート2023年2月度」を参考にすまいステップ編集部が表を作成)

コロナ禍以降、新規に売りに出される中古マンションの件数は減少傾向にありました。しかし、2022年には売り出し件数が再び増加し、2024年も増加傾向が続いています。

本記事では分譲マンションを売る人が続出している理由や、分譲マンションの売却を成功させる方法について詳しく説明します。

分譲マンションを売る人が続出している理由

1章では分譲マンションを売る人が続出している理由を詳しく解説します。

分譲マンションを売る人が続出している理由

  1. 中古マンションの価格が毎年上昇してる
  2. 新築マンションの価格が高騰してる
  3. 住宅ローンの金利が低い
  4. 中古マンションはエリアや間取りの選択肢が多い

中古マンションの価格が毎年上昇してる

下記の画像は、中古マンションの価格推移をグラフで表したものです。

分譲マンション貸す首都圏の売却相場の推移

参考:レインズ「月例速報マーケットウォッチ(2022年2月発行)」

中古マンションは年々価格が上昇し続けています

価格が上昇している背景に、中古マンションは立地の好い場所に建てられていることが多いことがあります。

その結果、多くの人がマンションの売却時期と見込んで、売却しています。

新築マンションの価格が高騰してる

下記の画像は新築分譲マンションの価格推移をグラフで表したものです。

首都圏の新築マンションの価格推移

参考:「全国新築分譲マンション市場動向2021年」(2022年2月発行)

首都圏の新築マンションは、年々高額になっています。

新築に手を出すのは難しいため、新築よりも、中古マンションの需要が高くなっているのが現状です。

こうした需要を見込み、現在マンションを売却する人が増えています。

住宅ローンの金利が低い

住宅ローンの金利が低いとローンを組んでマンションを購入する人が増えます。

つまりマンションを購入しやすい状態が続いており、不動産の需要が高まっているといえるのです。

需要が高まればマンションを売却した場合に、早い段階で買い手がみつかる可能性が高くなります。

こうした背景があることで、マンションを売りに出す人が増えていると考えられます。

中古マンションはエリアや間取りの選択肢が多い

下記の画像は、エリアからの新築マンションと中古マンションの売り出し数です。

suumo

参考:SUUMO

新築マンションは、希望のエリアの新築マンションが数件しかないことで、選べるマンションの数は限られています。

ですが、中古マンションの場合、同じエリアでも数十件または数百件の中古マンションが販売されています。

すまリス
新築よりも中古マンションの数のほうが圧倒的に多いため、自分の好みのマンションが見つかりやすいよ!

また、検索数が多いほど、物件のレパートリーも増えます。以下の画像は新築マンションと中古マンションの間取り数の差です。

新築マンションの間取り

参考:SUUMO

上記の画像のように中古マンションだと、新築よりも間取りが広かったりレパートリーが多いです。ということは、買主はニーズに合ったマンションを探しやすいという事です。

このように現状、中古マンションは、新築マンションよりも多く流通しており、レパートリーも多いので売却しやすくあります。

分譲マンションを売るのに適した時期

2章では、分譲マンションを売るのに適したタイミングについて説明します。

需要が高い2月~3月に売却する

マンション売却に適した時期は2月~3月です。

下記のグラフと表は、レインズが公表している2021年の首都圏地域別中古マンション(東京都)の成約件数を表したものです。

首都圏のマンションの月ごとの成約数

成約件数(件)
1月1,775
2月1,824
3月2,221
4月1,757
5月1,675
6月1,609
7月1,555
8月1,275
9月1,610
10月1,765
11月1,782
12月1,521

引用元:REINS_TOWER(東日本不動産流通機構):月例マーケットウォッチ(2021年度)

2月と3月は、他の月に比べて成約件数が伸びているのが分かります。

2月から3月は新生活に向けて物件を探す人が多く、マンションの需要が高まるためです。

また、2~3月は引っ越し会社の繁忙期でもあり、この時期にマンションを売り出すとマンションが早く成約しやすくなります。

大規模修繕が終わった後に売却する

売却に向いている時期は、大規模修繕が終わった後です。

大規模修繕とは、数十年に一度の間隔で、外壁の舗装などマンションを維持するために定期的に行われる大規模な修繕工事です。修繕費用は、マンションの管理組合により各区分マンションのオーナーから集められます。

大規模修繕が終わった直後は、共用部分や外壁が修繕され、買主によい印象を与えられるため、比較的買い手が付きやすい傾向にあります。

また、当分は修繕積立金不足による追加負担の心配をしなくてよいのも買い手が見つかりやすい理由のひとつです。

周辺の競合物件と売却時期をずらす

周辺にある、似たようなマンションが売りに出されている場合、時期をずらしての売却をおすすめします。

似た条件の物件が周辺にあった場合、価格競争に巻き込まれやすいです。

不必要な値下げをせずに売却するためにも、周囲の分譲マンションの売り出し状況は確認しておきましょう。

分譲マンションの売却で失敗しない方法

ここでは分譲マンションの売却に失敗しない方法を紹介します。

事前に相場を把握しておく

マンションの売却を成功させるためには、今住んでいるマンションが、大体どれくらいで売れそうなのか、相場を知っておく必要があります。

不動産会社に売却を仲介してもらう際に、相場価格は教えてもらえますが、それが本当に正しいとは限りません。中には悪徳業者もいて、適切な値段設定をしてくれずに、安価で買い叩こうとすることもあります。

また、適正価格をある程度把握していないと、売却価格の設定も難しく、売り逃しや売り損をしてしまうことも多いです。

周辺で売りに出されている、似たような物件の価格をチェックしたり、不動産会社のホームページなどで過去物件の取引実績から、ある程度の相場を確認したりするとよいでしょう。

不動産売却の知識をインプット

マンションの売却は不動産会社が先陣をきって行ってはくれますが、自身でも不動産売却に関する最低限の知識を身につけておきましょう。

というのも、知識ゼロのままマンションを売却しようとすると、不動産会社の思うようにされてしまう可能性があります。

すまリス
売却知識ゼロのまま、売却を依頼すると悪徳不動産会社の場合、仲介手数料を多く取られる可能性もあるよ!

また、実際にマンションを売却する際、スムーズに行うためにも、マンション売却の流れ売却時にかかるお金などは把握しておきましょう。マンション売却の流れについては4章で、売却時にかかるお金は以下で詳しく説明しています。

マンションの売却時にかかるお金

マンションを売却するにはお金がかかります。以下が売却時にかかるお金です。

仲介手数料と合わせると、マンション売却にかかるお金は売却価格の5~7%程度と言われています。

▼仲介手数料以外にかかる主な費用・税金

費用金額の目安
仲介手数料
  • 売却価格×5%+消費税(売却価格が200万円以下の部分)
  • 売却価格×4%+2万円+消費税(売却価格が200万円を超え400万円以下の部分)
  • 売却価格×3%+6万円+消費税(売却価格が400万円を超える部分)
譲渡所得税
  • 所有期間5年以下:売却価格×39.63%
  • 所有期間5年超:売却価格×20.315%
印紙税1~3万円程度 (マンションの売却価格によって異なる)
抵当権抹消費用
  • 不動産1件に付き1,000円
  • 司法書士に依頼する場合:報酬として1~2万円
住宅ローンの一括返済手数料5,000円~3万円程度
証明書類の発行費用 それぞれ200~600円程度(申請方法により異なる)
引越し費用10~30万円
ハウスクリーニング費用6,000~5万円

売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社といっても、種類は様々です。賃貸物件を紹介する不動産会社もあれば、売却に特化した不動産会社や、客付けを行うのが上手な不動産会社があります。

マンションの売却を考えるのであれば、売却に特化した不動産を選ぶとよいでしょう。

売却に特化した不動産会社であるかどうかの見極めは、ホームページや店頭に掲載されているチラシなどで判断が可能です。

媒介契約を見定める

マンションを売却する際には不動産会社と売却に関する契約を結ぶのが一般的です。

この契約を媒介契約と呼びます。媒介契約には3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

媒介契約

3種類の媒介契約をしっかりと比較して自分の条件にあった契約を結ぶこともライバルに差をつけるためには必要なポイントです。

具体的な媒介契約の内容とメリット・デメリットを簡単にまとめておきますので参考にしてください。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約可能で、自分で買い手を探すこともできます。契約期間に定めがなく比較的自由度の高い契約といえるでしょう。

ただし不動産流通機構への登録や売買活動の状況報告などが義務付けられていないため、売却活動の進捗状況が分かりにくい点はデメリットといえます。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は1社のみとの契約ですが、自分で買い手を探すことが可能です。

最長で3カ月の契約と定められており、一般媒介契約よりは縛りがある契約内容となっています。

不動産流通機構への登録や売買活動の状況報告が義務付けられているため、売買活動の進捗状況がわかりやすい点はメリットです。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は1社のみとの契約で、自分で買い手を見つけた場合でも不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある契約内容です。

もっとも縛りがある契約内容ではありますが、1社のみに専属で売却を依頼するため積極的に売買活動を行ってもらえる可能性が高いという点ではメリットが大きいといえるでしょう。

さらに不動産流通機構への登録、進捗の報告も義務となっているため早く確実に売却したい人には向いている契約内容といえます。

内見時は売主も同行する

内見時は、売主本人も同行するといいでしょう。

周辺の環境や設備などは、不動産会社でも調べて把握してもらえますが、実際に住んでみた感想は住人にしか分かりません。

そして、購入希望者はよりリアルなポイントを知りたがっており、住人だからこそ分かるアピールポイントを内見時に伝えることで、購入意思を固めてもらいやすくなります。

自宅内での動線のスムーズさや、マンション設備を実際に利用してみた感想、周辺環境のリアルな状況などをまとめて、まずは売却の担当者に事細かに伝えておくことがおすすめです。

分譲マンションを少しでも高く売るコツ

ここでは、分譲マンションを少しでも高く売るポイントを紹介します。

複数の不動産会社に査定依頼する

マンションの査定価格は不動産会社によって異なります

そのため、一社だけでなく複数の会社に査定依頼を出し、査定価格を見定めたうえで媒介契約を結ぶ不動産会社を決定する必要があります。

とはいえ、複数の不動産会社に査定を依頼するのは面倒です。すまいステップは一度に複数の会社に査定を依頼することが可能です。完全無料のサービスなので気になる人はお気軽にお問合せください。

ハウスクリーニングの実施

少しでも高く売るためには、ハウスクリーニングを実施しましょう。室内の清潔さは、売却価格に大きな影響を与えます。

もちろん、日々の生活においての掃除も重要ですが、少しでも高く売るためには、専門の業者によるハウスクリーニングを実施し、日ごろのお手入れでは落としきれない汚れを落とし、室内を新品同様にすることで物件の価値を上げることができます。

価格交渉は妥協しない

内見を行い、購入希望者からマンションを買いたいという申し出があれば、最終的な価格交渉が行われます。実際に取引する価格はここで確定します。

価格交渉自体は、仲介役である不動産会社が行いますが、最終的にいくらで売るか判断するのは売主本人です。

その際、妥協は禁物です。ここで売買契約を成立させないと、もうこの先買手が見つからないと考え妥協するオーナーも多いです。

ですが、売却を急いでないのであれば、値下げを安易に受け入れることはやめましょう。

売り出しからここまでくるのに対し、大して時間がかからなかった場合、人気物件と考えていいため、他にも所有するマンションを買いたいという購入希望者は現れる可能性が高いです。売却を成功させるには長い目を持つことが大事です。

分譲マンションを売却する流れ

この章では、分譲マンションを売却する流れについて説明します。

不動産売却流れ

 

Stepやることスケジュール
1必要な書類を準備する引き渡し日の4~6カ月前
2不動産会社にマンションの査定を依頼する引き渡し日の4~6カ月前
3選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶ引き渡し日の3~5カ月前
4売り出しを開始する引き渡し日の3~5カ月前
5マンションの付帯準備表を記載する
6購入希望者の内覧に対応する引き渡し日の3~5カ月前
7売買契約を結ぶ引き渡し日の1~3カ月前
8マンションを引き渡す
9確定申告をするマンション売却の翌年2月~3月。準備に1カ月程度。

マンション売却には、4カ月~半年ほどがかかります。

売り急いで失敗しないために、引き渡し希望日の半年前から動き出せると理想的です。

すまリス
売り出し前の準備に1カ月、マンションを売り出してから売却できるまで2~3カ月、買主が決まってから引き渡しまで1カ月のイメージだよ!

まずは事前準備としてマンションの査定時までに必要な書類を揃えましょう。

マンションの査定は申し込んでから結果が出るまで1週間ほどかかるため、書類集めと同時進行で査定申し込みをしましょう。

査定の結果を受け取ったら、条件面での折り合いや不動産会社の担当者との相性を見て媒介契約を結ぶ不動産会社を決めます。

媒介契約を結ぶとマンションの売り出しが始まり、購入希望者に室内を見学してもらう内覧への対応などの売却活動をします。

マンションが売れたら売買契約を結び、買主へ引き渡します。翌年には忘れずに確定申告を行いましょう。

みんなの不動産売却体験談

秋田県秋田市 / 40代

査定価格1,400万円売却価格1,800万円

不動産会社の決め手
決めてはやはり、査定価格と担当者だと思います。査定価格も大事ですが、やはり担当者が信頼できないと進めていけないと思います。査定価格があまりにも違えば高い方が良いですが、そんなに変わらないなら担当者で決めます。
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神奈川県横浜市鶴見区 / 30代

査定価格3,100万円売却価格2,700万円

不動産会社の決め手
反省点も踏まえて、最初から、専任では無く一般で、複数社にお願いすれば良かったと思います。それぞれの会社の強みを競い合ってもらうが1番だも思います。土地売却だったので、内見が無かったからですが。
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福島県郡山市 / 50代

査定価格630万円売却価格750万円

不動産会社の決め手
親身になって相談に乗ってくれて様々な提案をしてくれる。また約束事を守ってくれる業者。 一社はアポイント時間も守らず依頼するのはちょっと気が引けました
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佐賀県佐賀市 / 50代

査定価格2,150万円売却価格2,170万円

不動産会社の決め手
査定額の高さ、対応の速さ、会社内の情報共有の正確さ、対応が柔軟であること、真摯に丁寧に対応してくれること、サービスがあることなどが求められると思います。
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北海道石狩市 / 60代

査定価格1,098万円売却価格1,098万円

不動産会社の決め手
こちらの条件なな合う見積り価格を出してきた担当者の対応が早くてよかった、見積り書の説明を隅々まできちんと説明してくれた。住み替え物件を紹介してくれた
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分譲マンションを売却する際の注意点

分譲マンションを売却する際は以下の点に注意してください。

リフォームはできるだけ行わない

マンションを売却する際、リフォームを検討する人も多いですが、かえって逆効果になることもあります。

理由は、買主によっては、購入後、自分好みにマンションをリフォームしたいと考える人もいるからです。

そのため、リフォームはできるだけ行わないでおきましょう。

物件の瑕疵は必ず報告する

購入者と後にトラブルに発展することを防ぐためにも、物件の瑕疵は不動産会社に必ず報告しましょう。

瑕疵とは、通常備わっているべき品質や性能を欠いていることで、物件の欠陥を指します。

たとえば、売主が瑕疵を把握しているにもかかわらず、報告しなかった場合は、購入者から賠償を求められることがあります。また、該当する部分の修理、交換は、売主の負担になります。

最低売却価格を決めておく

なかなか売れない、もしくは購入希望者から価格交渉があった際、値下げは避けられません。

そういった状況に備えて、事前に「最低売却価格」を決めておくといいでいいでしょう。

最低売却価格とは、「本当は4,0000万円で売りたいけれど、ローンが完済できる3,500万円なら売ってもいい」といったラインのことです。

また、最低売却価格を決めておくことで、逆算して売却価格を決めることもできます。

 

マンションを売却する際には、売り出しの時期が重要となります。

マンションの需要が高い時期や、修繕が行われた直後周辺に競合となる物件の売り出しがないタイミングなどる売り出し時期を見逃さないということがマンション売却を成功させるために大切になります。

 

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