マンションを売る人が続出している理由。売却に適した時期も解説

昨今、マンションを売却する人が増えています。マンションの売却は難しいといわれた時期もあり、なぜ今マンションの売却を行う人が増えているのか疑問に感じている人もいるでしょう。

マンションには売却に適したタイミングもあるため、単純に売却する人が増えているからといって流れに乗って売却すると損をすることもあります。

そこでこの記事では、マンションを売る人が続出している理由について解説します。加えて、マンション売却に適したタイミングについても紹介しますので参考にしてください。

マンションを売る人が続出している理由

2021年現在、マンションを売却する人が続出しているのはなぜなのでしょうか。社会情勢や金融面からその理由について考えてみましょう。

不動産価格が高騰している

2021年7月に国土交通省が発表した「不動産価格指数」を見ると、2020年6月から7月にかけてはコロナウイルスの影響で一時的に不動産価格が下落していることがわかります。ただ、下落は一時的なものであり、その後は上昇に転じ、年間を通じてはプラスになりました。

2020東京オリンピックの開催も不動産価格に大きな影響を与えるといわれ、オリンピック閉会後に日本の地価は3分の1まで下がるのではないかと懸念された時期があったことは記憶に新しいでしょう。

しかし、オリンピック閉会後も地価が下がることはなく、2021年12月現在も不動産価格は高騰し続けています。こうした背景もあり、マンション価格が高騰している今のタイミングで売却しようと考える人が増えているというのが理由のひとつです。

住宅ローンの金利が低い

マンションを売却する人が増えている理由のひとつとして金融面から考えられるのは、住宅ローンの金利が低い状態で維持されていることでしょう。住宅ローンの金利が低いとローンを組んでマンションを購入する人が増えます。

つまりマンションを購入しやすい状態が続いており、不動産の需要が高まっているといえるのです。需要が高まればマンションを売却した場合に、早い段階で買い手がみつかる可能性が高くなります。

こうした背景があることで、マンションを売却する人が増えているということが考えられるでしょう。

インターネットの普及により売却がしやすくなった

社会情勢や金融面以外にもマンションを売却する人が増えている理由があげられます。そのひとつがインターネットの普及です。これまで、マンションを売却するとなると近隣の不動産会社を1軒1軒訪問して、交渉して見積もりを出してもらってという作業を何軒も繰り返す必要がありました。

購入する側もチラシや不動産会社が持っている情報を参考に何軒ものマンションを実際に訪問して見比べてという作業を行う必要があったでしょう。

インターネットの普及は、こうした不動産売買でかかる負担や手間を一気に軽くしてくれました。インターネット上で、購入したい不動産の情報を入力すれば条件にあった不動産を保有している不動産会社を絞り込むことができるようになったことは大きな変化です。

さらには不動産の外観や内装を自宅にいながら画像でチェックすることも可能になったことで、自宅にいながらいつでも不動産を探すことができるようになりました。ひと昔前に比べて格段に不動産探しが楽になったことで、売却する側もより楽に買い手を探すことができるようになっています。

コロナ渦もマンションを売却する理由のひとつ

マンション売却が増えている背景には、2020年から猛威をふるい始めたコロナウイルスの影響も少なからず関係しています。コロナウイルスの影響で仕事がうまくいかなくなり、収入が減ったり仕事を失ったりした人も多くいるでしょう。

こうした状況で、住宅ローンを支払うのが難しくなりやむを得ずマンションを手放さなくてはならない状況に追い込まれた人もいます。住宅ローンの支払いだけでなく、自営業者などではまとまった資金が必要になったことで資産であるマンションを売却して資金に充てる必要が出てしまったという人もいるでしょう。

このようにコロナウイルスによる影響もマンションを売却する人が増えている理由のひとつとして考えることができます。

マンション売却に適した時期とは

マンションを売却する人が増えているということは、マンション売却のチャンスと捉えてよいのでしょうか。マンションの売却は適した時期を見逃すと損をしてしまうこともあります。そのため適切なタイミングを逃すことなく売却に踏み切るということも大切です。

ここからはマンション売却に適した時期について解説します。

不動産の需要が上がる時期

マンションを売却する人が増えているということは、マンション購入を希望している人も増えている時期であると考えてもよいでしょう。ただ、本当に需要が高まっているのかはきちんと確認してから売却に踏み切る必要はあります。

コロナウイルスの影響などで、やむを得ずにマンションを手放す人が増えている状況では売却する人が増えているだけで、需要はそれほど高まっていないという可能性も考えられるでしょう。逆に景気がよくなると投資目的などで不動産を購入する人が増えるため買い手がみつけやすい時期といえます。

市況をきちんと見極めて売却することはより高くマンションを売却するためにも重要なポイントです。さらに1年のうちでどの時期がもっとも売却に適した時期なのかを知っておくことも必要となります。年間で通してみたときに、2月と3月がもっとも不動産の需要が高まる時期です。

周辺の再開発が終わったとき

マンション売買では立地が重要なポイントとなります。そのため、もしもマンション周辺の再開発などが予定されている場合には、開発前よりも再開発後のほうが買い手がつきやすくなるだけでなく、高額で売却できる可能性が高くなることを理解しておくとよいでしょう。

再開発が行われると、周辺の不動産価格が上昇するため、マンションを売却する場合も立地のよさをアピールして高額で売却することができることになります。このようにマンション周辺の再開発が予定されていないかどうかを売却前に確認するというのも大切なポイントです。

修繕積立金が値上げする前

マンションを維持していくためには、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。これらはマンションが古くなった場合に、大規模修繕などを行う際に使われる資金となるためマンションに入居している人は必ず支払う必要がある費用です。

管理費や修繕積立金は、値上がりする可能性があります。とくに建物が古くなってくると、修繕積立金が値上がりする可能性が高くなるため、売却を検討している場合には値上がりする前に売却活動をスタートすることがおすすめです。

管理費については、マンション経営がうまくいかなくなり空室などが多くなりはじめると値上げされる可能性が高くなります。そのため空室が埋まらなくなってきたなと感じはじめたらマンション売却を検討してみるのもひとつでしょう。

こうした維持費が高額になると、なかなかマンションの買い手がみつからず苦労することになる可能性もしっかりと考えておくことが必要です。

大規模な修繕工事の前後

マンションは数年に一度、大規模な修繕工事が行われます。外観や共有部分など古くなってきた箇所を一気に新しくするのが大規模修繕工事です。この工事を行うために入居者は毎月、修繕積立金を支払います。

マンションを売却する場合には、大規模な修繕工事が行われる前後を狙うというのも選択肢のひとつです。修繕前であっても、これから外観や共有部分が新しくなることがわかっていれば購入する側も魅力を感じるでしょう。

修繕後であれば、外観も共有部分もきれいになっている状態なので買い手がつきやすくなるというメリットがあります。ただし、修繕の前後は修繕積立金が値上がりする可能性が高いため、その分売却額が下がってしまう可能性は考慮しておきましょう。

マンション売却に適さない時期

マンションの売却に適さないのはどのような時期なのでしょうか。マンション売却でできるだけ損をしないように売却の時期を見極めることも大切です。ここではマンション売却に適さない時期について解説します。

景気が悪いとき

景気が悪くなると不動産価格が下落します。そのため売却額も低くなってしまう可能性が高くなるでしょう。さらに不動産価格が下落するだけでなく、購入希望者側も大きなお金を使うことに躊躇するため、購入希望者を見つけにくくなるというデメリットも発生します。

マンションを売却する場合には景気の状況もしっかりと確認してから検討することが大切です。

閑散期の8月と1月

不動産業界にも閑散期があります。具体的には8月と1月です。この時期は年間を通じて不動産の取引が少ない時期とされています。購入希望者がいない時期にマンションを売りに出してもなかなか買い手が見つからないまま時間だけが過ぎてしまうということになりかねません。

不動産の買い手がつきやすい9月や3月を狙って売却活動を行うことも重要なポイントです。

修繕工事をしているとき

マンションは定期的に大規模修繕を行います。現状で修繕が完了しておらず工事中の場合には、修繕工事が完了するのを待ってから売却に出したほうがよいでしょう。修繕工事を行っている最中は、部屋が暗くみえて印象が悪くなる可能性が高いからです。

工事中は成約率が低くなるため、修繕工事前または工事後の売却をおすすめします。

ライバルが多いときに買い手を見つけるためのコツ

同じような条件のマンションを売りに出している人よりも有利にマンションを売却するためには、どのような点を考慮すればよいのでしょうか。ここからはマンション売却時にライバルが多いときに買い手をみつけるためのコツについて解説します。

媒介契約を変更する

マンションを売却する際には不動産会社と売却に関する契約を結ぶのが一般的です。この契約を媒介契約と呼びます。媒介契約には3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

3種類の媒介契約をしっかりと比較して自分の条件にあった契約を結ぶこともライバルに差をつけるためには必要なポイントです。

具体的な媒介契約の内容とメリット・デメリットを簡単にまとめておきますので参考にしてください。

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約可能で、自分で買い手を探すこともできます。契約期間に定めがなく比較的自由度の高い契約といえるでしょう。ただし不動産流通機構への登録や売買活動の状況報告などが義務付けられていないため、売却活動の進捗状況が分かりにくい点はデメリットといえます。

専任媒介契約は1社のみとの契約ですが、自分で買い手を探すことが可能です。最長で3カ月の契約と定められており、一般媒介契約よりは縛りがある契約内容となっています。不動産流通機構への登録や売買活動の状況報告が義務付けられているため、売買活動の進捗状況がわかりやすい点はメリットです。

専属専任媒介契約は1社のみとの契約で、自分で買い手を見つけた場合でも不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある契約内容です。もっとも縛りがある契約内容ではありますが、1社のみに専属で売却を依頼するため積極的に売買活動を行ってもらえる可能性が高いという点ではメリットが大きいといえるでしょう。さらに不動産流通機構への登録、進捗の報告も義務となっているため早く確実に売却したい人には向いている契約内容といえます。

担当者または不動産会社を変更する

マンションを売却する人がおおく、不動産の需要も高い状態であるにもかかわらずなかなかマンションの買い手がみつからないということもあるでしょう。あまり考えたくはないことですが、不動産会社のなかには、物件を値下げさせるためにわざと売れない状況にする悪徳業者も存在します。

もしもそれほど条件も悪くないのになかなか買い手がつかず、不動産会社が売買活動の進捗状況などの報告を曖昧にしたり怠ったりするようであれば、担当者や不動産会社そのものを変更することも考えたほうがよいでしょう。

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信頼できる不動産会社をみつけることがスムーズにマンションを売却するための大きなポイントとなることも覚えておくとよいでしょう。

簡単なリフォームをおこなう

同じような条件の物件があれば、少しでも状態がよくて安価なほうを選択するのが購入者の心理でしょう。こうした心理に応えるために、簡単なリフォームを行っておくというのもライバルに差をつけるために必要な行動です。

大がかりなリフォームは買い手が自分の好みで行いたいと考えている場合もあるため、さほど必要ないと考えてよいでしょう。それよりも壁紙や畳の張り替えなど古びた印象を与えてしまいがちな部分の簡単なリフォームを行うほうが費用も安くて抑えることが可能です。

第一印象をよくするというのもマンションの売却で重要なため、玄関周りや目につきやすい部分はできるだけリフォームしておくことをおすすめします。

ハウスクリーニングやホームステージングをする

簡単なリフォームと同時に行っておきたいのが、ハウスクリーニングやホームステージングです。ハウスクリーニングは耳馴染みのある人も多いでしょう。室内を全面的に清掃して細かな部分もきれいにしておくことで買い手によい印象を与えることが可能となります。

清掃だけでなく、生活空間としてのイメージを持ってもらいやすくするための方法がホームステージングです。ホームステージングでは、中古物件でもモデルルームのようにみせるプロによるインテリアコーディネートを指します。

ガランとした空間をただみせるのではなく、生活空間として認識してもらいやすく売れやすいコーディネートをするのがホームステージングの特徴です。最近ではホームステージングを取り扱う不動産会社も増えているため、不動産会社選びのひとつの条件に加えてみることもおすすめします。

大がかりなリフォームをするよりも、ハウスクリーニングやホームステージングを利用するほうが費用が抑えられるという点でもメリットの大きい方法といえるでしょう。

不動産買取を検討するのもひとつの方法

不動産の需要が高まっているとはいえ、ライバルが多い状況のなかで有利に売却を進めるためにはそれなりの費用と労力が求められるケースも多くあります。自分が売却する予定のマンションがどの程度の価格でどの程度の期間で売却できそうかを事前に把握しておくことは重要です。

近隣の不動産相場を自分なりに把握して、ライバルとなりそうな物件がどのくらいあるのかも事前に確認しておけるとよいでしょう。こうした条件のもとで時間がかかっても相場程度の価格で必ず売却したいという希望がある場合には不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。

もしも、少し値段が下がったとしてもできるだけ早く売却したいという場合には不動産買取も検討材料のひとつに入れるとよいでしょう。不動産買取は、一般から買い手を探すのではなく不動産会社が直接マンションを買い取るため、すぐに現金化することが可能です。

急いで資金が必要という場合などには、いつ売れるかわからない状態が長く続くよりもすぐに現金化される買取のほうがメリットが大きいといえるでしょう。

ただし、不動産買取では相場の3割ほど価格が安くなる点はデメリットと考えておく必要があります。すぐに現金化される代わりに売却価格が下がるということです。

買取保証というシステムを持つ不動産会社もあるため、急いで売却したいけれどできるだけ高く売れる可能性にもかけてみたいという人は、買取保証を利用してもよいでしょう。

3カ月間、売却活動を行ってそれでも売れなければ不動産会社に買い取ってもらうという保証がついているのが買取保証システムです。媒介契約と不動産買取のメリットを両方得ることができるため、多少の余裕がある人の場合にはこうしたシステムの利用もおすすめです。

マンションを売り出す時期は慎重に選ぼう

マンションを売却する際には、売り出しの時期が重要となります。時期を間違うと本来はもう少し高額で売れたはずの物件が値下げした状態で手放さなくてはならないといった状態になることも考えられるでしょう。

周りが一斉にマンションを売却しはじめたからといって、必ずしも自分が所有しているマンションもよい条件で売却できるとは限りません。もちろん不動産の需要が高まっている時期に売却するほうが買い手はみつかりやすいため、ライバルが多い時期も売り手市場となる可能性は高くなります。

ただ、重要なのは自分の所有しているマンションの状態や周辺環境などが売却のタイミングとマッチしているかどうかという点です。修繕が行われる前後、土地開発や再開発などが行われた後などより高額にマンションを手放せるタイミングを見逃さないということが大切になります。

こうしたタイミングを見逃さないためには、売却を検討しはじめた段階で優良な不動産会社をみつけて情報をもらうようにしておくことも必要です。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

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