限界マンションとは?築古マンションを限界化させないための戦略

建物は築年数の経過によって劣化が進み、手入れをしていないと老朽化が進み続けます。

日本ではマンションの老朽化が進行しており、特に「限界マンション」が社会問題となっています。

限界マンションにはさまざまな問題があり、住民に貧困層が集まってマンション自体がスラム化する危険性もあるため、注意しなければなりません。

この記事では「限界マンションとはなにか」「限界マンションの生まれる原因」「限界マンションにしないための対策」などを詳しく解説していきます。

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限界マンションとは

限界マンションとは、維持管理ができずに、建物としての限界を迎えた中古マンションのことです。

古い中古マンションのすべてが限界マンションに該当するわけではなく、あくまで管理ができなくなったマンションを限界マンションと呼びます。

どんなマンションも築年数の経過によって劣化していきますが、修繕を行うことで住環境を整えていくことは可能です。

しかし、マンションの老朽化と同時に空室率の増加・住民の高齢化も進行すると、管理組合の運営ができなくなってしまい、修繕が行われなくなります。

修繕が行われなくなるとマンションの価値が低下するため、さらに空室率が上がっていき、「不審者の住み着き」「新規入居者の低所得化」などが進みます。

その結果、治安が悪化してそのマンション自体が一つのスラムのようになってしまうのです。

1990年以前、日本の人口増加は激しく、それに伴って住居の需要が高かったことから、数多くのマンションが建築されました。

その当時のマンションがそのまま残り、やがて維持管理がされなくなったものが、現在の限界マンションです。

集合住宅だからこそ起こる限界化

維持管理ができないのならいっそ解体してしまえばよいのでは」と考える方もいるかもしれません。

たしかに、限界集落の戸建て物件などは管理できなくなったときに解体してしまうことも多いです。

しかし、マンションの場合は戸建てとは異なり、物件の入居者が複数います。

入居者の誰か一人が奮起しても、その他大勢の入居者の同意を形成できなければ、修繕・建て替え・解体すら行うことができません。

ただ、このようなマンションの入居者たちの多くは高齢者あるいは低所得者なので、「そのままでいい」「お金をかけたくない」という考えが持っていることがほとんどです。

そうして、誰も状況の改善を行えないまま悪化の一途を辿っていきます。

このようなことから限界マンションは、「誰も処理できない負の遺産」として社会問題になっているのです。

限界マンションの特徴

限界マンションの概要を押さえたところで、「限界マンションの特徴」も確認しておきましょう。

限界マンションには、以下のような特徴があります。

また、今は限界マンションでなくとも、これらの条件に複数当てはまるようであれば、将来的に限界マンション化する可能性が高いです。

  • 築年数が古い(築30年以上)
  • 管理組合が機能しておらず、メンテナンスや修繕が十分でない
  • 住民に高齢者が多い
  • 立地条件が悪い
  • 相場よりも安い価格で賃貸に出されている
  • 空き部屋の割合が高い

なお、築年数が経過しているからといって、すべてが限界マンションになるわけではありません。

仮に築50年でも管理ができていて住環境が整っているなら、限界マンションとは呼びません。

反対にそれほど築年数が経過していないマンションでも、管理組合が機能せず維持管理ができない状態にあると、限界マンションと呼ばれることもあります。

限界マンションになるまでの過程

どのようにして古いマンションが限界マンションになってしまうのか、その過程も知っておきましょう。

限界マンションになってしまう過程は、次の通りです。

  1. マンションの劣化が始まる
  2. 空き部屋が増加する
  3. マンションの管理ができなくなる

これら3つのステップを経て、築古のマンションは限界マンションに至ります。

マンションの劣化が始まる

マンションは時間の経過とともに劣化が進んでいき、外装の塗装がはげたり、ひびが入ったりします。

外装が劣化してくると防水性が下がるため、これによって雨漏りなどの被害が出ることも少なくありません。

マンションの劣化は時間の経過によるものもありますが、それだけではなく、手入れをしているかどうかが最も影響を及ぼします。

劣化が進んでもこまめに修繕しているなら、継続して管理することは可能です。

しかし、リフォームや修繕などの手入れをしておらず、放置した状態が続くと、劣化が急速に進んでいき、住環境に悪影響がで始めます。

空き部屋が増加する

マンションの劣化が進むと住みづらさを感じる人が増え、居住者が減少していきます。

ほかにもよい住環境があるので、そこへ住み替えをする人も多く、住人が減ることで空き部屋の割合が増えていきます。

また、引越しによって居住者が減るだけではなく、高齢者が住んでいるマンションの場合は入居者が亡くなることでも空き部屋が増加します。

マンションの管理ができなくなる

空き部屋が増えると、管理人はマンションを管理するための費用を捻出することが難しくなります。

マンションの住人は、共用部分の管理費用である共益費・大規模修繕の備蓄となる修繕積立金などを家賃とは別で支払う必要がありますが、空室率が高いとこれらの資金が計画通り回収できなくなるのです。

つまり、居住者が減少することでマンションの維持管理にかけられる資金が減り、結果的に劣化を食い止められなくなると考えましょう。

築年数の古いマンションでも、居住者が多いマンションであれば管理の費用も集めやすいため、修繕が定期的に行うことができます。

しかし、空室率の高いマンションでは修繕をしようにも資金が不足しており、結局手つかずのまま劣化が進行するケースが少なくありません。

これによってさらに老朽化が加速し、やがて限界マンションになってしまいます。

限界マンションになる理由

古く老朽化した物件が限界マンションになる理由は、次の通りです。

  • 住人の高齢化が進む
  • 維持管理費が不足する
  • 建て替えの賛成が得られない
  • 住人がマンションの将来を考えていない
  • 住人の質が低下する
  • 投資家による管理の放棄

以下でそれぞれ確認しておきましょう。

住人の高齢化が進む

マンションの住人の高齢化が進み、居住者が亡くなると、当然マンションに空室が出ます。

その空室に新しく入居者を迎えることができないと、マンション全体の入居者数が少なくなってしまい、維持管理にかけられる資金が減ります。

その結果、限界マンションの誕生につながってしまうケースが多いです。

維持管理費が不足する

居住者の減少や支払いの滞納によって維持管理にかけられる費用が徴収できなくなると、資金が不足してしまいます。

その結果、必要な修繕やメンテンスが行えず、劣化が加速することは多いです。

新たに修繕の必要な箇所が増えても対応できず、維持管理ができなくなってくると、やがては限界マンションと化します。

建て替えの賛成が得られない

マンションは築年数がある程度経過すると、デベロッパーなどから建て替えの計画を提案されることがあります。

しかし、建て替えには住人の5分の4の賛成が必要であり、賛成の数が足りなければ建て替えはできません。

マンションの建て替えでは、建て替え費用として高額の資金が必要であり、この一部をマンションの入居者が負担することが多いです。

その上、入居者は建て替えの間仮住まいを見つけなければならず、生活費が余計にかかってしまいます。

居住者の金銭的な負担が増えやすいことから、建て替えに賛成してもらえないことも多いです。

これも築古のマンションが限界マンションになっていく理由の一つになっています。

住人がマンションの将来を考えていない

住人の全員がマンションの将来を考え、積極的に維持管理を行おうとするわけではありません。

むしろ共用部分の維持については関心を持たない人も多く、これによって維持管理がずさんになってしまうことも多いです。

マンション全体の管理に興味のない住人ばかりだと、資金不足に陥って限界マンションになってしまうことがあります。

投資家の存在

利益のみを追求する投資家がマンションを管理し、運営している場合も多いです。

投資家はマンションが住みやすいかではなく、投資商品として価値があるかを考えています。

つまり、マンションの管理に興味を持たない人が所有していると、利益が得られなくなったマンションには見向きもしなくなり、結果的に管理を怠って劣化が急速に進行することがあります。

所有者がマンション管理に積極的ではないと、放置されて限界マンションが生まれやすいことは理解しておきましょう。

自宅を限界マンションにしないための対策3つ

築年数が古くなったからといって、すべての物件が限界マンションになるわけではありません。

対策次第では、古いマンションでも限界マンションになることを防げます。

以下では、自宅を限界マンションにしないための3つの対策をご紹介します。

都市計画法改正での取り組み

国内で問題になっている限界マンションは、都市計画法の改正によって、問題の解決が図られています。

マンションの建て替えは、従来では居住者の5分の4以上の賛成が必要でした。

しかし、都市計画法の改正によって、市街地再開発事業かつ自治体が承認する場合は、居住者の3分の2以上の賛成で行えるようになっています。

再開発以外での建て替えについては従来と同じ5分の4以上の賛成が必要ですが、再開発事業の対象の場合は通常よりも軽い条件で建て替えが可能となります。

建物には構造上の限界があるため、ある程度築年数が経過して老朽化が進んだものは、建て替えることが推奨されています。

マンションの場合は、築30年~50年が建て替えのタイミングです。

修繕ができないところまで劣化が進んでいるなら、無理に手を加えるよりも、新しいマンションに建て替えたほうが建物としての寿命は格段に長くなります。

将来の計画を立てる

限界マンションにさせないためには、早い段階で対策を練っておくことが大切です。

そのため、維持管理ができなくなってから居住者に対応を迫るのではなく、劣化がそれほど進んでいないうちに、将来の計画を立てておきましょう。

少しずつ経過について話し合い、将来像を見せておくことで、居住者にもマンション管理の意識が芽生えやすいです。

急な対応を迫ると、修繕や建て替えなどのアイデアを賛成してもらえない可能性が高いため、長期間かけて計画を練るようにしましょう。

築年数が古くならないうちに売る

現在のマンションにこだわりがないのであれば、築年数が古くなりすぎないうちに売るのも一つの手です。

マンションは集合住宅であり、複数の権利者がいるので、ひとりの努力だけではどうにもできないこともあります。

そのような場合は、築年数が20年以内のタイミングで売却し、住み替えることで、自宅マンションの限界化は避けられます。

マンションの資産価値と築年数の相関

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年|東日本不動産流通機構)を基に編集部が独自作成

上記の図は、築5年以内のマンションの成約価格を100として、築年数ごとにどれだけ成約価格が落ちていくかをグラフにしたものです。

築20年以内のマンションであれば、平均的に購入価格の6割程度で売却できることが分かります。

現在のマンションが限界マンションの条件に当てはまりそうだと感じる方は、一度マンションの査定を受けて、「自分のマンションはいくらで売れるのか」を知っておきましょう。

実際の査定額を知ることで、限界マンション化対策の選択肢が増えます。

下のバナーから無料のマンション査定を行うことができるので、ぜひ活用してみてください。

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限界マンションの処分方法2つ

ここまでは、所有しているマンションを限界マンションにしないための対策をご紹介しました。

では、「すでに限界マンションといえる状態のマンションに居住している場合」はどうすればよいのでしょうか。

結論としては、早めに処分をし、引っ越しすることをおすすめします。

限界マンションは住環境がよくないだけでなく、マンションによっては倒壊の危険・犯罪に遭遇する危険などがあるからです。

以下では、限界マンションから引っ越すための方法を2つご紹介します。

賃貸に出す

まず一つ目の処分方法として、「マンションを賃貸に出す」という方法があります。

限界マンションは条件が良くないことが多いので相場の家賃では借り手がつきませんが、「相場よりも安い家賃で賃貸に出す」「外国人の居住を許可する」などの条件であれば十分借り手を見つけられます。

限界化しているマンションは賃貸に出し、ご自身は維持管理の行き届いた別の物件に引っ越しましょう。

なお、まだ住宅ローンが残っている場合には、マンションを賃貸に出すのに融資している金融機関の許可が必要になります。

無許可で賃貸に出すと契約違反となり、悪質と判断されれば詐欺罪で刑事告訴される可能性もあるので注意しましょう。

売却する

二つ目の処分方法は、「マンションを売却する」という方法です。

限界マンションの場合、「安く売り出す」「不動産会社やディベロッパーに買い取ってもらう」などの売却方法が考えられます。

住環境が良くないマンションなので売却価格には期待できませんが、不動産会社に仲介で売却してもらうことはできます。

あるいは、ディベロッパーが建て替えを希望しているマンションであれば、建て替えに必要な5分の4の賛成を得るためにマンションの所有権を集めていることがあります。

そのような場合には、仲介での売却ではなく買取を依頼することでスムーズに処分ができます。

不動産会社は当然ながらそのような市場の知識に詳しいので、「どうせ売れない……」と諦めずに一度処分について相談してみましょう。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

日本のマンションの今後

最後に、今後の日本のマンションがどうなっていくのかを確認しておきましょう。

限界マンションは今後も増え続ける

先述のとおり、日本では人口の爆発的増加に伴い、1960年~1990年にかけてマンションが次々に建設されました。

そして、当時建設されたマンションが現代において限界化してきた結果、「限界マンション」という言葉が囁かれるようになりました。

現在限界マンションと化しているマンションは1970年ごろに建設されたものが多く、最もマンションの建設が加熱したバブル期のものではありません。

よって、今から10年後、20年後のバブル期のマンションの築年数が40年を超える頃、限界マンションの問題は現在よりも更に深刻化するでしょう。

また、日本人の新築好きが災いし、全国の空き家率が13%を超えた現在でも新築のマンションはハイペースで増え続けています。

そのため、今後何らかの抜本的な解決策がなければ、限界マンションは増え続けるでしょう。

選手村跡地マンションの限界化のリスク

2013年に東京オリンピックが決定してから、日本は国を挙げてオリンピックに向けた都市開発に取り組んできました。

その大きな一角が中央区晴海に作られた大規模な選手村で、オリンピック後に分譲タワーマンション郡として一般に売り出される予定となっています。

この選手村跡地の無数のタワーマンション郡が、「いずれ限界マンション化するのではないか」と危ぶまれています。

中央区晴海に建設されたタワーマンションは、23棟総戸数5600戸で、晴海は人口1万2千人の街となる予定です。

その規模の都市がマンションの限界化とともにスラム化すれば、東京の都市機能にも影響を与えかねません。

現行の法律において限界マンションは「誰も手を付けられない負の遺産」です。

この「誰も手を付けられない」の部分をどうにか改善することは日本の未来のための急務であり、国家全体で改善に向けた取り組みを検討する必要があります。

限界マンションにならないために工夫をしよう

マンションに住んでいるのであれば、いかに管理を徹底し、限界マンションにしないかが重要です。

事前の対策やこまめな修繕によって、限界マンションになることは防げます。

日本では限界マンションが社会問題になっているからこそ、所有者は問題を進行させないように対策を講じ、自宅マンションを少しでもよい状態で維持しましょう。

 


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