マンションを早く売りたい方へ!早く売るためのコツと注意点を紹介

急な転勤や親族からの相続などの理由で「早くマンションを売りたい」という人は少なくありません。

マンション売却の流れは6つに分かれており、売却完了までに3カ月~6カ月程の期間がかかります。

STEPやること期間
STEP1不動産会社に査定依頼1カ月程度
STEP2不動産会社と媒介契約を締結
STEP3売却活動の開始1~3カ月
STEP4売買条件の交渉1週間程度
STEP5売買契約の締結1週間程度
STEP6マンションの引渡し1カ月程度

しかし、マンション売却には「早く売る」コツが存在します。このコツを知らないまま進めると最悪の場合買い手がいつまでも見つからない、といったことが起きるでしょう。

この記事では、早く売るためのコツや注意点まで紹介していきます。

この記事を最後まで読めば、マンションを早く売るポイントをおさえ、安心して売却活動に踏み出せるはずです。是非最後までご覧ください。

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【早くマンション売りたい!】すぐ実践できる5つのコツ

それでは早速、マンションを早く売るためのコツを紹介していきます。

コツ①:1カ月以内に売りたいなら買取を選ぶ

マンションを売る方法には仲介買取の2種類があり、早く売りたいなら「買取」選ぶのが一般的です。

図に記載されてる通り、「買取」は不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

具体的な特徴を表で比較してみました。

仲介の場合買取の場合
買主個人不動産会社
売却完了までの期間目安平均4ヶ月(売れ残る場合もある)約1ヶ月
仲介手数料あり( = 売却価格×3%+6万円+消費税)なし
売却価格買取より高い仲介での売却価格の7割程度

買取は比較的に短期間でマンションを売却できるのが特徴です。売却期間が4ヶ月程度かかる仲介と比較し買取は1ヶ月程度、最短で1週間程度で売ることもできます。

ただし、買取の売却価格は仲介で売却した金額と比較して、6~7割程度の価格になります。買取業者は、転売によって利益を得ているので、利益が出る価格でしか買い取ってくれないからです。

転勤のため早く引っ越したい、相続したが早く売りたいなど急を要する場合には買取で売却するのが良いでしょう。

マンション買取について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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高く売りたいならまず仲介で売る

時間や期間などに余裕があり、少しでも高く売却して資金として必要なら仲介を選びましょう。売却価格は、買取よりも3〜4割程度も相場が高いためです。

「仲介」不動産会社に買主を探してもらい、一般の個人のお客様にマンションを売却する方法です。

仲介の場合、マンションを購入してくれる買主を見つけなければいけないので売却完了までに4カ月程度の期間がかかります。

また、築年数が新しいマンションや物件自体に付加価値がある場合も高く売却できる可能性があるため仲介がオススメです。

コツ②:複数社を比較し早く売れる不動産会社を選ぶ

査定を依頼する不動産会社は1社に絞るのではなく、複数の不動産会社へ並行して依頼しましょう。

マンションを早く売りたいなら、マンション売却が得意な会社、売買実績がある担当者に任せることが大切です。

複数の不動産会社に査定してもらうと各社の強み、担当者の対応や人柄を比較して見極めることがき、早くマンションを売ってくれる会社に出会える確率が上がります。

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でも、複数社に査定依頼って面倒じゃない?

1社1社にアポをするのが面倒だったら、不動産一括査定サービスを使うのがオススメです。

簡単な入力だけであなたのマンションを売却するのにマッチする不動産会社を自動で選んでくれます。

不動産一括査定サイトの手順

不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」がおすすめです。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

すまいステップ

コツ③:媒介契約は専任媒介契約で締結

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことで「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約に分かれます。

早くマンションを売りたいなら「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめしています。理由は「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、各社は競合他社に案件を奪われるリスクがあり、積極的にチラシなどの広告を打たなくなります。「ポータルサイトに載せておけばいいか」だけで終わってしまう可能性が高いです。

一方、専任媒介契約は契約が1社のみ。また、3か月という契約期間内に物件を売らないと他社に流れる可能性があるので、本気度が違います。

そもそも不動産会社は手数料商売なので、不動産会社からしても物件を売却しないと利益が出ません。

チラシなどのポスティングやポータルサイトでの露出強化のための工夫、現地販売などの集客に関しては圧倒的に一般媒介契約よりも量・質ともに上回り早く売れやすいのです。

媒介契約については以下の記事でも詳しく解説しています。

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 「必要事項」を媒介契約書に記載してもらうと尚良し

専任媒介契約を締結する際は、担当の営業マンに販売戦略を詳しく説明させた上で「説明通りの営業活動を必ず実行する」と契約書に追記してもらうとより早く売れるでしょう。

具体的には次のような項目について記載してもらいます。

契約書への追記事項

  • 近隣へお折り込みチラシを何回、いつ実施するか
  • 新聞店への配布証明書(新聞販売店へ折り込みの納品が完了した旨を示す証明書)の提出を義務付ける
  • 投げ込みチラシを、どの地域にどの程度の枚数で何回実施するか
  • 「レインズ」はもちろん、「ヤフー不動産」や「ホームズ」などのWEB媒体に掲載すること
  • 買い手の情報を多く持つ不動産会社に問い合わせを行い、報告書を提出させる

この他、「販売活動内容に疑問や不正があった場合は、専任の契約を解除する」旨を入れておきましょう。ここで渋るような会社なら、売却活動にそこまで力を入れないか、いずれトラブルを起こす可能性が高いので依頼しない方が懸命です。

リナビス
マンションの売却は長期間に渡る活動なんだ。不動産会社との契約には絶対に手を抜かないようにしよう!

コツ④:売り出し価格を相場より下げる

売り出し価格が相場より安いと早く売れ、相場より高いと売却期間が長引く傾向があります。すぐにマンションを売りたいなら売り出し価格は相場より下げるのが基本です。

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どれくらい値下げすればいいの?

値下げ価格は必要経費から逆算して売り出し価格を決めると良いです。

例えば、住み替え目的でマンションを売るなら「売却価格で住み替え先の頭金を支払えるか」が値下げの限度を決める際の基準です。

同じくローンが残っている物件を売る場合は「ローン残債を支払えるか」が基準となるでしょう。

つまり、以下の様な計算式で下限価格を決めていきましょう。

売り出し価格 > ローンの残高 + 買い替え先の頭金 + 売却費用

例えば、ローンの残債が1,000万円あり、住み替え先の頭金で1,000万円、売却時の諸経費で100万円の費用がかかる場合、売り出し価格の下限は2,100万円が目安になります。

キリのいい価格で売り出さない方が良い

また、売り出し価格をキリのいい価格にした方が買い手に見つけてもらえやすいので早く売れるチャンスは広がります。

マンション購入検討者はsummoやホームズといったポータルサイトを使って希望の物件を探しています。その際多くの方が価格帯で絞込を行っています。

summo

多くのポータルサイトはキリのいい数字で絞込できる仕様になっており上図の例だと、売り出し価格を3000万円に設定した場合リストから除外されてしまいます。

そのため2980万円のようにキリの良くない数字を売り出し価格で設定しましょう。

コツ⑤: 内覧前に部屋を清掃して「空室」にしておく

あなたのマンションの購入希望者が現れると、購入希望者が実際に部屋を見学しにくる「内覧」があります。内覧は就職でいう面接のようなもので、マンション売却において今後を左右する大事な局面です。

内覧時のポイントとしては部屋を「空室」にしておくことです。というのも、不動産会社の担当者のほとんどが口を揃えて「空室にした方が、早く売却が決まる」と証言しているからです。

居住中の内覧の場合はどうしても他人の生活を目の当たりにすることになります。よほど綺麗に、インテリア雑誌に出てくるような暮らしを実践しているのであれば問題はありませんが、ほとんどは一般的な生活をしているのではないでしょうか。売却の可能性を高めるためにも、生活の気配は消しておきましょう。

また部屋を明るく見せるために、内覧前に清掃はしっかりと行っておきましょう。水回りは特に見られるポイントなので、以下のポイントを入念に清掃するようにしましょう。

内覧前に清掃しておきたいポイント

  • 洗面台には水垢などの汚れが溜まっていないか
  • 排水溝に毛髪などのゴミは溜まっていないか
  • 風呂場にはカビや赤カビ、ぬめり、カルキなどの汚れが溜まっていないか
  • 鏡には鱗や汚れや曇りがないか
  • トイレには悪臭が漂っていないか
  • 台所のシンク周りに汚れやゴミが残っていないか
  • 換気扇やレンジフード、コンロなどに油汚れなどが残っていないか
  • 床には清潔でべたつきなどの汚れがないか

自力でも取れない汚れはハウスクリーニングを依頼して清掃するのも手です。プロの力を借りて「空室」にふさわしい部屋にしてもらいましょう。

キッチンリフォームまた、扉の閉浄水器、浴室乾燥機のフィルター交換など、安価で自分で修理できそうな設備は修理するようにしましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約だと無償でハウスクリーニングや設備を修理してくれることがあるんだって!
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早くマンションを売りたいなら事前準備も大切

マンションを早く売るには不動産会社に査定を依頼する前の準備が大切です。今回は特に大切な3つの準備を紹介します。

準備①:住宅ローンの残債を確認

売りたいマンションに住宅ローンが残っている場合は、査定依頼前に住宅ローンの残債がいくらか確認しておきましょう。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、勝手にマンションを売ることができません。

もしに住宅ローンの残債の方が、マンションの売却額よりも多かった場合、足りない分を自分の貯蓄で負担しなければいけません。

マンションの売却額でローンを完済できるのか、足りない場合いくら準備が必要かを把握するためにも住宅ローンの残高は確認しておきましょう。

ローンの借入額や残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できますし、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求できます。

準備②:必要書類を揃えておく

マンションを売るのに必要な書類を準備しておくこと、スムーズに売却活動を進めることができます。

必要書類には身分証明書、実印など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」があります。

書類は不動産会社に査定依頼をした後に準備するのも良いですが、後々必要になるので早めから準備を進めておいく方が良いです。

以下の表で必要な書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
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アイキャッチ

準備③:査定前に近隣の相場を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でマンションの相場を調べておきましょう。近隣マンションもしくは自分のマンションと似たような条件のマンションの売り出し価格を調べれば相場は分かります。

相場価格を把握していないと、適切な売り出し価格を設定できず、早く売れない原因にもなりかねません。

自分で相場価格を調べるおすすめの方法は、インターネットで過去の取引事例を調べるか、大手不動産のポータルサイトで今売り出し中の物件を調べるかの2つの方法があります。以下でおすすめのサイトを紹介します。

過去取引の成約価格が分かる「レインズマーケットインフォメーション」

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、公益財団法人東日本流通機構「レインズ」が運営するサービスです。

「レインズ」とは不動産会社などの宅地兼業務を取り扱っている人間のみしか閲覧できない過去の成約データを収束したサイトで、レインズマーケットインフォメーションはそのデータから一般の人向けに氏名やマンション名などの個人情報を取り除いたものを閲覧できます。

間取りや築年数、駅からの距離、成約時期など細かく検索条件を調べられるので、自分の似た条件のマンションの実際の成約価格を探すサイトとしては最適です(画像:レインズマーケットインフォメーションの検索パネル)

レインズ

近隣の売り出し物件の価格が分かる「マンションマーケット」

マンションマーケット

マンションマーケットは、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができる「日本最大級のマンション相場サイト」です。

相場価格を算出するだけでなく、「過去の売買価格」「資産評価」また、現在販売中の物件(部屋)があると「現在売り出し中の中古物件」として表示されるので、まずはこちらのサイトで自分のマンション内で売り出し中の物件がないか確認をすることがおすすめです。

マンションマーケットの相場価格情報

また、上記のようなサイトを使って自分でマンション相場価格を調べる際は以下の点には注意が必要です。

  • 近隣のマンション価格がそのまま当てはまるとは限らない(あくまで参考値として捉える)
  • 成約価格と売り出し価格の見分けに気を付ける
  • 情報の鮮度は新しいかどうか

以下の記事で相場の調べ方や注意点について更に詳しく解説しています。

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リナビス
成約価格は「売却したときの金額」で、売り出し価格は「売主側の希望の金額」だよ!

以上のような準備をしてから不動産会社に査定依頼をすれば、より早くマンションが売りやすくなるので参考にしてください。

早くマンションを売る際によくある失敗と対策

マンションが早く売れるに越したことはありませんが、早く売ろうとすることで売却に失敗してしまうこともあります。

この章ではマンションを早く売る場合に起こる失敗と注意点を解説します。

注意点①:囲い込みに気を付ける

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。

不動産会社は両手仲介の方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

囲い込み

しかし、売主としては囲い込みを受けると他社から購入依頼があっても依頼を断わられるため早くマンションを売ることができません。

物件の公開後に問い合わせが1件も入らない状態が続いたら、囲い込みを疑ってみてもいいかも!

例えば、早くマンションを売るため囲い込みをする会社と専任媒介契約を締結してしまうこともあるでしょう。

特に大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、売買契約時に「囲い込みをしない」ことを契約書内に盛り込んでもらうことをオススメします。

注意点②:広告掲載時は自分の目でも確認

信頼できる不動産会社を選んでも「広告を不動産会社任せ」にしてはいけません。広告はネットとリアル、どちらも必ずチェックするようにしましょう。

ポータルサイトは「写真」と「遷移しやすさ」を確認

不動産会社との媒介契約後、早ければ翌日には不動産ポータルサイトに新着情報としてあなたのマンションが掲載されます。各サイトに掲載されたらすぐに実際の広告をよく確認するようにしましょう。

ポータルサイトサイトで良い訴求ができていないとマンションを早く売ることはできないからです。

例えば、撮影している写真は晴れた午後などに撮影された明るいものか、撮影する角度などはセンスが良いか、一目見てマンションの魅力が伝わる写真か、また、内覧動画やVR動画が採用されている場合は魅力的な動画となっているかなどを確認します。

中古マンションのポータルサイト上の綺麗な写真例

また一般的にポータルサイト内の検索時には「エリア」⇒「予算」⇒「広さ」の順で希望条件を入れて絞り込みをかけますが、あなたのマンション情報にたどり着くのがスムーズかどうかも確認し、ついでにライバルの物件情報も抑えておきましょう。

販売用図面(マイソク)は魅力的なものになっている?

店舗に張り出されている間取りや写真が掲載されている販売用図面(マイソク)も、買い手側から見て魅力的なものになっているか、店舗に出向いて確認してみましょう。いい加減な不動産会社だと簡単な間取りにコメントが1行~2行記載してあるだけ、ということも十分にあり得ます。

最低限以下3点は確認するようにしましょう。

  • 白黒じゃなくてカラーで印刷されているか
  • 写真は明るく、綺麗なものを採用しているか
  • 間取りと共に記載してあるコメントは他物件と差別化できているか

マイソク(販売用図面)

販売図面の理想は↑のようなイメージだね!買い手側がワクワクする図面にしよう!

注意点③:値下げ交渉に負けない

売り出し価格は売主が決めますが、契約する際は買主の意向にも耳を傾けなればいけません。購入希望者が値下げ交渉するのはよくある話なので、あらかじ値下げの限度額を決めておくと良いでしょう。

購入希望者の要望を素直に聞きすぎると、早くマンションが売れたけど、価格を下げすぎてあなたが損をすることになります。

値下げ価格をあらかじめて決めておけば、必要以上に値下げして損することがなくなります。

また、不動産会社に「購入意欲が高い買主であれば∼円まで値引きする」と事前に伝えておけば、不動産会社は値下げの選択肢を持って営業活動ができるので早くマンションを売りやすいです。

注意点④:想定以上に売却時の費用がかかる場合もある

マンションを売るには様々な費用が発生します。一般的にマンション売却額の5~7%の費用がかかります

マンションの売却金がそのまま手元に入るわけではないので、売却前にいくら費用がかかるか把握しておきましょう。

例えば、マンションを3000万円で売ると150万円以上の費用がかかることになります。売却費用の内訳は以下の通りです。

カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済手数料2万円程度
その他引越し費用など項目によって異なる
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%
印紙税1000円∼6万円

マンションを売る際に額が大きくなりやすい費用は特に仲介手数料と譲渡税です。

仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に成約した場合に、仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、売買価格の大きさによって以下の通り変わってきます。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%+6万円)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+6万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

例えば、マンションの売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(3000万円×3%(税率)+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円

所得税、住民税、復興特別所得税

マンション売って得た利益に対して発生する税金として所得税住民税復興特別所得税があります。

これらの税金は、マンションの売却金額から、マンションの購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いて利益が出た場合にのみ支払いが必要な税金です。

譲渡所得 = マンションの売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用

また、物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。なお、利益が出ていなければ税額は0円です。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年より短い場合30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%5%0.315%20.315%

例えば、売却価格が3000万円、取得費が2000万円、譲渡費用が300万円とすると、譲渡所得は「3000万円−2000万円−300万円」で700万円が譲渡所得です。

この700万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
700万円(譲渡所得)×39.63%(税率)=277.4万円
●所有期間5年超
700万円(譲渡所得)×20.315%(税率)=142.0万円

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。

例えば、2018年4月1日に購入した不動産を2023年4月1日に売却した場合、2021年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では税額が倍程変わるので、注意が必要です。

他にも場合によって必要な費用があるので詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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早くマンション売りたいの成功体験談

最後に、マンションを早く売れた方の体験談を紹介いたします。

40代男性/住み替え
販売開始から売却完了まで 1ヶ月
査定価格 2750万円 → 成約価格 2680万円
2人の子供の成長に伴い、子供部屋が二人分、必要になり、住み替えのために売却を検討してました。残債が抹消できる金額で売却できるのか?また、仮住まいを利用しないでタイミングよく、引き渡しできるのか、不安でした。
問い合わせからの対応が早く、同マンションの売却実績も多数ある不動産会社に仲介を依頼したことで早く売却できたと思っています。
引用:おうちの語り部

40代男性/住み替え
販売開始から売却完了まで 3ヶ月
査定価格 6280万円 → 成約価格 6200万円
来年、子供が小学生になるため、小学校に近い一軒家を探していました。不安な点は2点ありました。1点目は売却価格で、希望販売価格とどれぐらい開きが出るかと言う点と2点目はダブルローンの期間がどれぐらい続くか不安でした。営業マンに周囲の販売状況と内覧の際のアドバイスを頂き、内覧を重ねるごとに好印象を与えることができたと思います。また、価格交渉もこちらが譲れない線をわかって下さり、納得のいく価格で販売することができました。
まずは周辺地域の相場感を知ることが重要だと思います。また、担当して下さる営業マンが何よりも重要です。色々な営業マンとあって親身になって下さる営業マンに出会えることをお祈りしています。
引用:おうちの語り部 

まとめ

マンションの売却は知識なしで挑むと、何百万円も損をして一生後悔することもあります。基本的な流れを把握して、早く売るためののポイントを知っていれば、初めてでも納得できる売却は可能です。時間の余裕を持ち、準備を整えてから売却に挑みましょう。

マンション売却を検討している方はこちらの記事も合わせてご覧ください。 【マンション売却ガイド】流れや注意点を専門家が徹底解説!


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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