【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンションを損せずに売るための11のコツ【流れや相場・費用を分かりやすく解説】

  • 更新日:2022年9月22日
高橋 愛子
監修高橋 愛子
不動産コンサルティング会社を経営しながら、ライフワークで全国無料相談窓口「NPO法人住宅ロ-ン問題支援ネット」を運営。不動産に関する様々な問題に関する相談業務を年間300件以上行っている。「離婚とお金 どうなる?住宅ローン!」、「老後破産で住む家がなくなる!あなたは大丈夫?」他著書5冊。
【保有資格】不動産コンサルティングマスター,宅地建物取引士
【URL】NPO法人住宅ローン問題支援ネット代表理事,住宅ローン問題支援ネット 高橋愛子のブログ
マンションを損せずに売るための11のコツ【流れや相場・費用を分かりやすく解説】

住まいに対するニーズが多様化している現在、結婚や出産、子供の独立などの理由で今住んでいるマンションを売って引っ越したいと考える方は少なくありません。

マンションは売り方で売却価格が大きく変わっています。

この記事ではマンションを売る流れや注意点について分かりやすく解説しています。

マンションを高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

2022年はマンションが高く売れるタイミング

すまリス
高い買い物だった我が家だからこそ、なるべく高く売りたいな!今、マンションを売っても本当に大丈夫?

2022年現在、マンションは高く売れるタイミングと言えそうです。

東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの売却相場は2013年以降上昇しています。

首都圏の中古マンション成約価格

※引用:東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ【2011年7月~2022年6月】

近年首都圏のマンション価格は、日銀による金融緩和世界的なインフレによる建築資材の高騰などの要因によりバブル期と同じ水準にまで高騰しています。

それに引っ張られる形で、中古マンションの売却価格も上昇しているのです。

しかし中古マンションの売却価格が上がっても、売主の状況やマンションの状態などの個別要因によって売却に最も適した時期は異なることも。

この章では、市況とそれ以外の要因から売り時を見極めるコツを解説します。

市況から見たマンションを売るタイミング

市況から言うと、マンションを売るにあたって2022年の今が一番よい時期です。

中古マンション価格が上がっていることに加えて、下記の2つがその理由です。

  • コロナウイルス流行による影響は軽微
  • 築年数が経つほどマンションの売却価格が下がる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

コロナウイルス流行の影響は軽微

現在のところ、コロナウイルスの流行が中古マンションの売買価格に与えている影響は軽微と言えます。

コロナウイルスの流行によって地価が下落したのは商業用地が中心で、在宅ワークの普及によって住宅地の需要が喚起された地域もありました。

下の図は、東京近郊の令和4年度の地価の変動率を表した図です。赤に近くなるほど上昇率が大きい地域を示します。

首都圏の住宅地地価変動率

※引用:国土交通省「東京圏ー住宅地」(2022年8月22日閲覧)

23区だけでなく、都内への通勤がしやすい周辺地域でも地価が上昇している点ことが分かりますね。

築年数ごとのマンション売却の特徴。売り時と高く売るポイントを解説

築年数が浅いマンションほど高く売れる

市況状況が悪くない今は、より値上がりするタイミングを待つよりも今マンションを売ることをおすすめします。

なぜなら、築年数が経つほどマンションの売却価格が下がっていくからです。

成約価格の推移と築年数による下落率のグラフ(マンション)

特に築20年までは値下がり率が急であるため、築浅のマンションを売りたい方は一刻も早く売り出しましょう。

コロナウイルスの流行の影響が少なく、マンションの築年数が浅い今のうちがマンションの売り時です。

すまいステップから申し込めば、1度の申し込みで複数の不動産会社からマンションの査定を受けられます。

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
リナビス
step5

マンションの売り時を決めるその他の要素

一方で、「市況状況からだけでは売却時期を判断できない」と感じる人もいるでしょう。

そんな方は、以下の2つの観点から今マンションを売却して良いのか考えてみましょう。

  • ライフステージに最も合った住まいか
  • マンションのローン残債額

ライフステージにあった住まいか

子供の出産・独立などで家族構成が変わるなど、住まいがライフステージに合った家であるかは重要な判断要素です。

マンションを売った理由として、最も多くの人が「住み替え」を挙げています。

マンションを売却した理由

すまいステップ「不動産売却に関するアンケート」(2022/8/22閲覧)より。

実際に住み替えをした人からは、以下のようなきっかけでマンションの売却を考えるようになったとの声がありました。

マンションを住み替えた理由

神奈川県・41歳
家族が3人から4人に増えたことに加え、テレワークに伴って仕事部屋を確保する必要が出てきたため。


神奈川県・68歳
子供の独立をきっかけに、実家を売却して娘夫婦と住むことを考えるようになったから。

ライフステージに変化があったタイミングでマンションを売却すると、その後の満足度も上がるでしょう。

マンションのローン残債額

今マンションを売却すると、ローンの残債を完済できるかも重要な判断ポイントです。

ローンが残っているマンションを売却する時、通常はマンションの売却代金でローンを一括返済します。

しかしまれに、マンションの売却代金ローン残債上回ることがあります。

マンションが築浅のうちは価格が下落するスピードが速くローン残債の減りを上回るスピードで下落していくからです。

ローン残債がマンションの売却代金を上回る場合、手持ち資金などで不足分を補填しなければなりません。

このような場合はローン残債が減って売却代金で支払えるタイミングになりるまで、マンションを売るのを待っても良いでしょう。

マンションを損せずに売るコツ

マンションを手放した後の資金計画を考えると、手持ち資金の持ち出しなくマンションを売りたいですよね。

ここではマンションを損せずに売るコツを紹介します。

▼マンションを損せずに売るコツ

  1. 住み替えなら「売り先行」で売却する
  2. マンションの売却相場を自分でも調べる
  3. 引き渡し希望日の3カ月前にはマンションを売り出す
  4. 仲介を選ぶ
  5. 費用を把握する
  6. 独断でリフォームしない
  7. マンションのローン残債を把握する
  8. マンションの査定は複数社から受ける
  9. 査定額の110%以上の売り出し価格を付けない
  10. インスペクションを受ける
  11. 設備の不具合を申告する

コツ①:住み替えなら「売り先行」で売却する

売り急いで足元を見られることを避けるために、住み替えでマンションを売却する場合は「売り先行」で売却しましょう。

売り先行には、売却期間に余裕を持ちやすいメリットがあります。

売り先行とは、今住んでいるマンションを売却してから新居を購入することを指します。

売り先行と買い先行

売り先行では、マンションを売ってから新居探しができるため売却期間に余裕を持ちやすいメリットがあります。

またマンションを売ってから新居を探し始めるため資金計画が立てやすく、住み替えがはじめての方にはおすすめの方法です。

売り急ぎを避けるためにも、マンションは「売り先行」で売却しましょう。

コツ②:マンションの売却相場を自分でも調べる

マンションの売却相場を自分でも調べましょう。

相場感覚を見つけることで、不動産会社や買主との交渉を有利に進めることができます。

マンションの売却相場は下記のような条件で決まります。

  • 駅や路線
  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 方角

条件の類似性が高いので、同じマンションの過去に売却された部屋があれば売却価格を調べてみるのがおすすめです。

すまいステップの「マンション売却データベース」では、自分のマンションの売却相場や直近の売却事例を調べることができます。

すまいステップのマンション売却相場データベース

【2022年最新】マンションの売却相場ー築年数別・地域別の相場を知る

コツ③:引き渡し希望日の半年前にはマンションを売り出す

マンションの引き渡し日希望日の半年前にはマンションを売り出しましょう。

マンションを売り出してから買主と売買契約を結ぶまではおよそ3カ月かかります。

下のグラフは、実際にマンションを売却した人にすまいステップが「売り出してから売買契約までにかかった期間」を尋ねた結果です。

マンション売却の期間

※引用:すまいステップ「『不動産売却に関するアンケート』の調査結果(2022年6月21日閲覧)」

42%と最も多くの人が「1カ月超3カ月以下の期間がかかった」と答えています。

売買契約を結んだ後にも引っ越しの準備などで1~2カ月かかるため、マンションを引き渡したい日から逆算して半年前にはマンションを売り出せると期間に余裕が持てます。

売却までの期間が短すぎると足元を見られて買い叩かれる原因にもなるため、早めに査定申し込みをしましょう。

マンション売却期間の平均は4カ月!できるだけ早く売るコツ

コツ④:仲介で売却する

マンションを高く売りたいなら、「仲介」での売却がおすすめです。

マンションの売却方法には「仲介」と「買取」の2つの方法がありますが、買取での売却価格は仲介での相場の7割程度に留まるためです。

すまリス
どうして買取での売却価格は安くなるの?
それは、不動産会社が利益を得るしくみが売却方法によって異なるためです。

仲介では、不動産会社がマンションの購入希望者を探してきて売主に紹介します。

マンション売却方法

買主が見つかったら売主は成功報酬として「売却価格の〇%」という形で仲介手数料を支払います。

すまリス
不動産会社がマンションを購入する訳ではないんだね!
対して、買取では不動産会社がマンションを直接購入します。
不動産会社から見ると、買取ではマンションをなるべく安く買い取ったほうが得です。
そのため、買取で売却すると仲介よりもマンションの売却価格が低くなるのです。
とは言え、買取ではマンションを早期に売却でき手間がかからないというメリットもあります。買取について詳しくは下記の記事で紹介しています。

コツ⑤:費用を把握する

マンションを売るためには、売却価格の5~7%ほどの費用がかかります。

予想外の出費に焦らないように、どんな費用がいくらかかるのか知っておきましょう。

例えば、4,800万円でマンションを売ると以下のような費用がかかります。

譲渡所得税 ※681万3,651円
仲介手数料150万円
印紙税1万円
登録免許税2,000円
合計832万5,651万円

※築20年、所有期間5年超10年未満として計算。控除は適用しない。

譲渡所得税は、マンションを売ったことにより発生する利益にかかる税金で、税率はおよそ20~40%です。

譲渡所得税は「控除・特例」などを利用することで最大約1,200万円も節税できます。あらかじめ適用条件などを確認しておきましょう。

仲介手数料は、マンションが売却できた時に不動産会社に支払う成功報酬です。

仲介手数料の上限は法律で決まっており、「マンションの売却価格×3%+6万円」の上限いっぱいの金額を設定している不動産会社がほとんどです。

マンション売却の税金はいくら?計算方法と節税に役立つ控除を紹介

マンション売却の手数料はいくら?費用を抑える方法も解説

コツ⑥:独断でリフォームしない

築年数が古くてリフォームしないと不安だから」と独断でリフォームしてマンションを売ることは控えましょう。

近年はDYIの人気によって、築古の中古マンションを買って自分好みにリフォームしたいと考える買主も増えています。

リフォームすることでかえって購入希望者のニーズに沿わなくなり売れ残る可能性があります。

下の図は、中古マンションを購入した人に「購入したマンションのリフォーム実施状況」を尋ねたアンケート結果です。

購入した既存住宅のリフォーム実施状況(マンション)

購入した後自分でリフォームを行った方が45%であるのに対し、売主が個人でリフォームを行った物件を買った人は6.5%に留まります。

リフォームには数百万円単位の費用がかかるため、独断で決めずにそのままの状態で不動産会社に見てもらうことをおすすめします。

マンション売却前にリフォームは基本不要!築古でも売れる理由と高く売るコツを解説

コツ⑦:マンションのローン残債を把握する

持ち出しなくマンションを売却するために、マンションのローン残債を把握しましょう。

ローンの残っているマンションを売るには、売却代金などでローンを完済することが必要です。

マンションの売却代金ローン残債下回る場合は、手持ち資金などから不足分を補わなければなりません。

オーバーローン

ローン残債を正確に把握し、その価格から逆算していくらでマンションを売ればよいのか考えましょう。

マンション売却のローン残債は一括返済が基本!完済できない時の対処法も解説

コツ⑧:マンションの査定は複数社から受ける

マンションの査定は複数の不動産会社から受けましょう。

マンションの査定額は不動産会社によって差が出ます

下の図は、株式会社Speeeが不動産売却を行った1,500人に「査定額にいくらぐらい差が出たか」を尋ねた結果です。

査定額の差

株式会社Speeeの調より

100万円以上差が出た」と答えた人が7割を超えます。

マンションの査定額は、「直近でマンションを売却するとしたらいくらで売却できそうか」を不動産会社が直近のデータや実績から算出したものです。
そのため、不動産会社によって査定額に差が出てしまうのです。
高すぎる査定額を信じて売りに出してしまうと、その価格では売れずに値下げを余儀なくされるケースがあります。
資金計画が狂う事態を避けるためにも、相場をもとに査定額を見極めましょう。

コツ⑨:査定額の110%以上の売り出し価格をつけない

売り出し価格とは、ポータルサイトやチラシに載せる物件の売却希望価格のことです。

売り出し価格は売主が自由に決められます

しかし高すぎる売り出し価格を付けると、マンションが売れ残る原因になります。

マンションの売り出し価格は、査定額の110%を上限に設定しましょう。

実際にマンションを売却した人に「成約価格と査定額の乖離率」を聞いたところ、10%以内に収まった人が8割近くを占めました。

査定額と売却価格の差(マンション)

すまいステップ「成約金額と査定額の乖離率(マンション)」(2022年8月30日閲覧)より。

相場より高すぎる売り出し価格でマンションを売り出すと、割高な印象を与えて購入希望者が集まりません。

少しでも高い価格でマンションを売りたい」と考える方も、査定額から1割程度の値上げに留めておくことが無難でしょう。

コツ⑩:インスペクションを受ける

築年数が古く買い手がつくのか不安な場合は、インスペクションを受けてみることがおすすめです。

インスペクションを受けることで住宅の状態に問題ないことが分かり、買主がマンションの購入を決断する際の後押しになります。

インスペクションとは、建築士や住宅診断士などの第三者が住宅の劣化状況や設備の不備について診断することです。

インスペクションを行うことで、同じような築年帯の物件との差別化に繋がり売れやすくなることが期待できます。

不動産会社によっては無料で診断してくれることもあるため、不動産会社を選ぶ際に聞いてみると良いでしょう。

コツ⑪:設備の不具合を申告する

雨漏りシロアリ被害など、室内の設備に不具合があれば不動産会社に必ず申告しましょう。

マンションを売った後設備の不具合が見つかると、契約不適合責任に問われ損害賠償補修費用の負担を求められることがあります。

契約不適合責任とは

マンションを売却した後にマンションの「瑕疵(欠陥や不具合など)」が分かった場合、売主が損害賠償などで負担する責任のこと。

もし瑕疵があったとしても、売買契約書に記載があれば契約不適合責任は問われません

心当たりがある場合は、隠したりせずに必ず不動産会社の担当者に申告しましょう。

不動産売却時の瑕疵担保責任とは?トラブルを起こさないための対策

マンションを売る流れ

この章では「マンション売却の大まかな流れ」を解説しています。

マンション売却は8つのステップに分かれており、売却完了までに3カ月~6カ月程の期間がかかります。

各ステップの詳細を見ていきましょう。

マンションを売る流れ

マンション売却の流れ8ステップ【専門家が分かりやすく解説】

①マンション査定を依頼する

まずは、不動産会社にマンションの査定を依頼します。

マンション査定には「必ずしも査定額通りに売却できるとは限らない」という特徴があるため、正確な査定額を見極めることが重要です。

マンションは査定額通りに売却しなくてよい

例えば、古着などを売るため古着買取店に持ち込んだとします。古着を「10万円」と査定されたら、査定額通り10万円」で売却するのがほとんどです。

しかしマンションの査定額は、不動産会社が知識や経験をもとに「マンションがいくらで売れそうか」を算出した金額です。

必ずしも査定額通りに売却できるとは限らず、査定額の正確性も不動産会社によってまちまち

安い査定額を信じて買い叩かれた」、逆に「高すぎる査定額を信じてマンションが売れ残ってしまった」という事態を避けるためにも、複数社から査定を受けることがおすすめです。

マンション査定は匿名シミュレーションで十分?精度や査定基準を紹介

②不動産会社を選ぶ

査定を受けたら、売却活動のサポートを依頼する不動産会社を選びましょう。とくに決まりはありませんが、不動産会社は査定依頼をした不動産会社に依頼をするのがおすすめです。

査定依頼をしているため、不動産会社の対応や、担当者の対応についてイメージがもちやすくなり、安心して任せることができるためです。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、厳しい審査基準を通過した優良企業のみ加盟している「すまいステップ」がオススメです。
すまいステップの加盟企業は各都道府県で代表的な「大手」の不動産会社が中心。初めての方でも安心し査定依頼をすることができます。以下のフォームで完全無料で査定依頼できますので、ご活用ください。
すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
リナビス
step5

③媒介契約を結ぶ

売却活動を一緒に行う不動産会社を選んだら、媒介契約(不動産売却支援を行うことを約束する契約)を結びます。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

各契約の違いは以下になります。

専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約××
自己発見取引(自分で買い主を見つけること)×
契約の有効期間3か月以内3か月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

おすすめは、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」です。

不動産会社は自社で必ず成約できるため積極的に売り主を探してくれますし、売り主はやりとりする不動産会社を1社に絞れるため手間がかからないためです。

不動産売却時の媒介契約って?締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

④内覧対応をする

不動産会社と契約を結んだ後、購入希望者が現れたら内覧を行います。「内覧」とは購入希望者が売りに出しているマンションを見学し、購入を判断するために行う対応のことです。

内覧は売り主が住んでいる状態でも行い、売り主も内覧に立ち会いし、屋内を案内することが一般的です。対して売り主が引っ越している場合は、不動産会社に鍵を預けることができ、売り主は立ち合いしないことも多いです。

購入決定までの内覧回数は平均10件といわれています。内覧時は部屋を掃除する等してできるだけよい印象を売り主に持ってもらうことが大切になるため、売り主にとっては労力がかかる活動になります。

マンション売却の内覧で好印象を得る|失敗しないためのポイント

⑤売買契約を結ぶ

売りに出しているマンションに購入の申し込みがあったら、売主と買主の間で引き渡し時期などの交渉が行われます。

合意が取れたら、売買契約を締結し、買い主から手付金が支払われます。
手付金は、おおよそ売買代金の5%~10%程度と言われています。

不動産会社への手数料は、売買契約時点で半額を支払うことが一般的です。

万が一契約解除となった際に、どういった流れになるのかも含め契約内容は細かくチェックしておきましょう。

⑥マンションを引き渡す

売買契約の締結から引き渡し日までは1カ月~3カ月程度です。
その間に引っ越しを済ませ、マンションを引き渡せる状態にしておきましょう。

通常、マンションの引き渡しと買主から売却金を受け取り(=決済)は同時に行われます。
あわせて、司法書士が同席のもと所有権移転手続きも行います。

なお、「転居先が見つからない」などの理由で決済完了と同時の引き渡しができない場合には、「引き渡し猶予」などを設ける覚書を買主と交わしましょう。

マンション売却時の引っ越しはいつから動けばいいの?購入のタイミングまで解説

⑦確定申告を行う

マンションを売った際には、確定申告が必要です。

通常、不動産売却を行った年の翌年2月~3月に確定申告を行います

確定申告を行っていないと「3000万円の特別控除」「譲渡損失の繰越控除」などの税金の控除措置を受けられません。

確定申告を行って損をすることはないので、いずれの場合でもマンションの売却を行った際には翌年に確定申告をすることをおすすめします。

課税対象となった場合は、金額によっては支払いを免除される場合があります。売却によって儲けが出なかった場合でも特例を利用できる可能性があるので、どちらにせよ確定申告時に必要書類を提出し控除を申請するべきか把握しておきましょう。

確定申告は翌年の2月16日~3月15日までに行う必要があります。忘れずに行いましょう。

マンション売却時の引っ越しはいつから動けばいいの?購入のタイミングまで解説

まとめ

マンションを売るとき、事前の知識を学ぶことも重要ですが、まずはご自身のマンションがいくらで売れるのかを知ることが大事です。

マンションの売却額の見込みによって、引越し先や今後の資産運用に大きな影響が出ます。

まだマンションの査定を受けていない方は、これを機に一度マンションの査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

もちろん査定を受けたからといって必ず売らなければならないということはないので、将来的にマンションを売ることを検討しているのであれば、気軽に依頼してみましょう。

もし「不動産会社を探すのが手間……」「どこに依頼していいか分からない……」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、すまいステップの利用をおすすめします。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

記事のおさらい

2022年はマンションの売り時ですか?

国土交通省が発表している『不動産価格指標』によれば、マンションの不動産価格は63カ月連続して上昇しています。マンションを売るなら2022年が売り時といえるでしょう。詳しくはマンションを売るタイミングをご覧ください。

マンションを高く・早く売るコツはなんですか?

マンションを高く早く売るためには「売り出すタイミングの見極め」「不動産会社選び」「価格設定」「販促活動の方法」に注意しましょう。需要が高まる時期に売り出すことや、できるだけ高く売ってくれる不動産会社を選ぶこと、値引き交渉を見込んで価格を設定すること、内覧対応を工夫することが挙げられます。詳しく知りたい方はマンションを高く・早く売るコツは?をご覧ください。

マンションを高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

【完全無料】うちの価格いくら?