マンションを売るとき知っておくべき注意点。高く早く売るコツを解説!

「マンションを売りたい!」と思った時、そもそも何からすべきなのか迷ってしまう人も多いと思います。

情報を調べようにもインターネットにはたくさんの情報が溢れていて、何を参考にすべきか困ってしまいますよね。

この記事では、「マンションを売る時に絶対に抑えておくべき注意点」と「マンション売却成功のコツ」に絞って分かりやすく解説します。

まずはじめに、マンションを売る流れを簡単に確認しましょう。

マンション売却は6つのステップに分かれており、売却完了までに3カ月~6カ月程の期間がかかります。

ステップやること期間
ステップ①不動産会社に査定依頼1カ月程度
ステップ②不動産会社と媒介契約を締結
ステップ③売却活動の開始1~3カ月
ステップ④売買条件の交渉1週間程度
ステップ⑤売買契約の締結1週間程度
ステップ⑥マンションの引渡し1カ月程度

これ以降の記事の本文では、マンション売却を成功させたい方が抑えるべき情報を具体的に見ていきましょう。

さらに詳細にマンションの売却についての知識を学びたい方は、マンション売却の失敗体験談10選!よくある失敗から見る注意点をご覧ください。

また、マンションの売却を検討している方は一括査定サイトを使って、物件がいくらで売れるか調べてみませんか?

不動産一括査定サイトの手順

下のフォームを入力すれば「宅地建物取引士の資格保有者」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持った担当者に完全無料で査定依頼ができます。

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マンションを売る際の注意点と対策

実は、自宅を売却した人の約4割は自宅の売却価格に満足していないという調査結果があります。(参照元:アットホーム調べ「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」)

マンションの売却は約半数の人が失敗してしまう難易度の高いライフイベントなのです。

この章では、マンション売却で失敗しないために注意すべき点6つとその対策を時系列に沿って解説します。

注意点①:売るタイミングを後ろ倒しにしない

マンションを売るタイミングを間違えると、売却までの期間がのびてしまうだけでなく、値下げ交渉をされやすくなる傾向があるので注意が必要です。

マンションの売り時は主に築年数と市況感によって決まります。

築20年超のマンション相場は半分以下になる

マンションは、築年数が経つごとに資産価値が下がります。

以下のグラフは東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。

マンションの資産価値と築年数の相関

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年|東日本不動産流通機構)を基に編集部が独自作成

グラフを見て分かる通り、マンションを高く売りたいなら一年でも早く売り出した方が高く売れます。

また築浅物件の方が人気なので結果的に早く売れやすくなります。

2021年まではマンションの売り時

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数で、マンションの相場が2013年を機に上昇し続けています。(マンションの相場は緑の折れ線です)

不動産価格指数

一方、「東京オリンピックの延期」「コロナショック」「2022年問題」など経済情勢に大きく影響するイベントが立て続けにあることからも、2021年以降マンションの相場が急激に上がることは考えずらいです。

マンションを売るなら、売り時を逃さないよう早めに行動をした方が得策です。

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注意点②:査定額だけで仲介会社を決めてはいけない

複数の不動産会社に査定すると、査定額を高く提示した会社に仲介を依頼してしまいがちです。

しかし、査定額通りにマンションが売れる保証はありません。むしろ、相場に合わない価格で売り出しても売れ残ってしまう可能性が高まります。

すまリス
査定額が相場に合っているか知るにはどうすればいいの?

査定額の確からしさを確認するには、査定額の根拠を不動産会社に聞くことをオススメします。

不動産会社が査定後に提示してくれる査定書の中には、査定額だけでなく、査定額の根拠や周辺の売買物件の相場などがまとめられています。

不動産査定書サンプル特に高額な査定額を提示している会社は、高額になる理由があるはずです。査定額の根拠を言えない不動産会社は怪しいと判断し、仲介を依頼してはいけません。

注意点③:囲い込みに気を付ける

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為のことです。

不動産会社は両手仲介の方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

囲い込み

しかし、売主が囲い込みを受けると他社から購入依頼があっても依頼を断わられるため早くマンションを売りづらくなります。

物件の公開後に問い合わせが1件も入らない状態が続いたら、囲い込みを疑ってみてもいいかも!

特に大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、売買契約時に「囲い込みをしない」ことを契約書内に盛り込んでもらうことをオススメします。

注意点④:広告掲載時は自分の目でも確認

信頼できる不動産会社を選んでも「広告を不動産会社任せ」にしてはいけません。

広告はネットとリアル、どちらも必ずチェックするようにしましょう。

ポータルサイトは「写真」と「遷移しやすさ」を確認

不動産会社との媒介契約後、早ければ翌日には不動産ポータルサイトに新着情報としてあなたのマンションが掲載されます。各サイトに掲載されたらすぐに実際の広告をよく確認するようにしましょう。

ポータルサイトサイトで良い訴求ができていないとマンションを早く売ることはできないからです。

例えば、撮影している写真は晴れた午後などに撮影された明るいものか、撮影する角度などはセンスが良いか、一目見てマンションの魅力が伝わる写真か、また、内覧動画やVR動画が採用されている場合は魅力的な動画となっているかなどを確認します。

中古マンションのポータルサイト上の綺麗な写真例

また一般的にポータルサイト内の検索時には「エリア」⇒「予算」⇒「広さ」の順で希望条件を入れて絞り込みをかけますが、あなたのマンション情報にたどり着くのがスムーズかどうかも確認し、ついでにライバルの物件情報も抑えておきましょう。

販売用図面(マイソク)は魅力的なものになっている?

店舗に張り出されている間取りや写真が掲載されている販売用図面(マイソク)も、買い手側から見て魅力的なものになっているか、店舗に出向いて確認してみましょう。いい加減な不動産会社だと簡単な間取りにコメントが1行~2行記載してあるだけ、ということも十分にあり得ます。

最低限以下3点は確認するようにしましょう。

  • 白黒じゃなくてカラーで印刷されているか
  • 写真は明るく、綺麗なものを採用しているか
  • 間取りと共に記載してあるコメントは他物件と差別化できているか

マイソク(販売用図面)

販売図面の理想は↑のようなイメージだね!買い手側がワクワクする図面にしよう!

注意点⑤:値下げ交渉に負けない

売り出し価格は売主が決めますが、契約する際は買主の意向にも耳を傾けなればいけません。

購入希望者が値下げ交渉するのはよくある話なので、あらかじ値下げの限度額を決めておくと良いでしょう。

購入希望者の要望を素直に聞きすぎると、早くマンションが売れたけど、価格を下げすぎてあなたが損をすることになります。

値下げ価格をあらかじめて決めておけば、必要以上に値下げして損することがなくなります。

また、不動産会社に「購入意欲が高い買主であれば∼円まで値引きする」と事前に伝えておけば、不動産会社は値下げの選択肢を持って営業活動ができるので早くマンションを売りやすいです。

注意点⑥:売却時の費用が高額になる場合もある

マンションを売るには様々な費用が発生します。一般的にマンションの売却額の5~7%の費用がかかります

マンションの売却金がそのまま手元に入るわけではないので、売却前にいくら費用がかかるか把握しておきましょう。

例えば、マンションを3000万円で売ると150万円以上の費用がかかることになります。売却費用の内訳は以下の通りです。

カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済手数料2万円程度
その他引越し費用など項目によって異なる
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%
印紙税1000円∼6万円

マンションを売る際に額が大きくなりやすい費用は特に仲介手数料と譲渡税です。

仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に成約した場合に、仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められており、売買価格の大きさによって以下の通り変わってきます。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%+6万円)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+6万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

例えば、マンションの売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(3000万円×3%(税率)+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円

所得税、住民税、復興特別所得税

マンション売って得た利益に対して発生する税金として所得税住民税復興特別所得税があります。

これらの税金は、マンションの売却金額から、マンションの購入時にかかった金額と売却時諸費用を差し引いて利益が出た場合にのみ支払いが必要な税金です。

譲渡所得 = マンションの売却額 ー [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)- 売却時の諸費用(譲渡費用

また、物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は大きく変わってきます。

なお、利益が出ていなければ譲渡所得税は0円です。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年より短い場合30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%5%0.315%20.315%

例えば、売却価格が3000万円、取得費が2000万円、譲渡費用が300万円とすると、譲渡所得は「3000万円−2000万円−300万円」で700万円が譲渡所得です。

この700万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
700万円(譲渡所得)×39.63%(税率)=277.4万円
●所有期間5年超
700万円(譲渡所得)×20.315%(税率)=142.0万円

なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準になります。

例えば、2018年4月1日に購入した不動産を2023年4月1日に売却した場合、2021年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では税額が倍程変わるので、注意が必要です。

他にも場合によって必要な費用があるので詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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【4つの鉄則】マンションを高く・早く売るには!?

ここからは、マンション売却を成功させたい方に向けてすまいステップ編集部が考える「マンション売却を成功させる4つの鉄則」をご紹介していきます。

鉄則①:不動産会社を複数社比較する

鉄則②:自分に合った媒介契約を選ぶ

鉄則③:査定で評価されるポイントを知っておく

鉄則④同じマンションが売りに出ているときは売却を避ける

鉄則①:不動産会社を複数社比較する

査定を依頼する不動産会社は1社に絞らず、複数の不動産会社へ並行して依頼しましょう。

というのも、不動産査定には明確なルールがなく不動産会社によって査定額が数百万円単位で異なることがあるからです。

マンションをできるだけ高く売りたいなら、マンション売却が得意な会社・売買実績がある担当者に任せることが重要です。

複数の不動産会社に査定してもらうと、各社の強み・担当者の対応や人柄を比較して見極めることがき、早くマンションを売ってくれる会社に出会える確率が上がります。

すまリス
でも、複数社に査定依頼って面倒じゃない?

1社1社にアポをするのが面倒な場合は、不動産一括査定サービスを使うのがオススメです。

簡単な入力だけであなたのマンションを売却するのにマッチする不動産会社を自動で選んでくれます。

一括査定サイトの仕組み

不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」がおすすめです。

すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

鉄則②:自分に合った媒介契約を選ぶ

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約で「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

これらはそれぞれ特徴が異なるので、自分に合った契約を選択することはとても重要です。

契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
内容複数の不動産会社へ仲介の依頼をする媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約
自己発見取引×
販売活動の報告頻度×14日に1回7日に1回
買取保証×
レインズへの登録義務×
売却までにかかる時間長い短い短い

例えば、ご自宅が「築が古い」「立地が悪い」といった売れにくいマンションの場合は、「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめします。

理由は「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、各社は競合他社に案件を奪われるリスクがあり、積極的にチラシなどの広告を打たなくなります。

「ポータルサイトに載せておけばいいか」だけで終わってしまう可能性が高いです。

一方、専任媒介契約は契約が1社のみ。また、3か月という契約期間内に物件を売らないと他社に流れる可能性があるので、本気度が違います。

そもそも不動産会社は手数料商売なので、不動産会社からしても物件を売却しないと利益が出ません。

専任媒介契約ならチラシなどのポスティングやポータルサイトでの露出強化のための工夫、現地販売などの集客の強化を行ってもらえるので、売れやすいのです。

なお、築年数が浅かったり駅が近かったりするマンションは売れやすいので、一般媒介契約を複数社で結び、買い主を広く募集するのがよいでしょう。

買い主の間口を広げることで、より良い条件での購入希望をもらいやすくなります。

すまリス
マンションの売却は長期間に渡る活動なんだ。不動産会社との契約には絶対に手を抜かないようにしよう!

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鉄則③:査定で評価されるポイントを知っておく

マンションを高く売るのであれば、査定で評価されるポイントを知っておき、査定額を高くする工夫をこらすことも大切です。

査定額=売却できる価格というわけではありませんが、アンケート調査によってマンションの成約価格は査定額と平均で3%ほどしか変わらないという結果が出ているからです。

査定価格と成約価格の差

すまリス
どこが評価されているか知っておくことで、査定内容が妥当かどうかもチェックできるね!!

【マンションの査定で評価されるポイント】

項目内容重要度
築年数築年月から査定年月までの年数★★★
立地条件駅までの徒歩距離、バス便の利便性、周辺環境、店舗・公共施設へのアクセス★★★
住戸位置所在階、開口部の方位、日照・通風の良否★★
耐震性耐震性、マンションの建築構造★★
室内状況室内の状況、住戸のゆとり、騒音振動、眺望景観等
マンション全体の状況修繕計画、修繕積立金負担額、管理費負担額

※参考:「価格査定マニュアル」(参考:公益財団法人 不動産流通推進センター)

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マンション査定の解説記事の目次

鉄則④:同じマンションが売りに出ているときは売却を避ける

マンションならではのポイントとして、「同じマンションが売りに出てる時を避けて売り出す」というものがあります。
マンションは物件ごとの個性が戸建てほど強くないため、同じマンションで競合すると価格での戦いになってしまいがちです。
価格で勝負するのであれば当然安いほうが売れやすいため、値下げをせざるをえなくなり、結果的に相場よりも安い価格での売却になってしまうおそれがあります。
マンションを高く売却したいのであれば、同じマンションで競合しないように注意しましょう。

マンションを売る前にやるべき準備

マンション売却を成功させるには不動産会社に査定を依頼する前の準備も非常に大切です。

今回は特に大切な3つの準備を紹介します。

準備①:住宅ローンの残債を確認

売りたいマンションに住宅ローンが残っている場合は、査定依頼前に住宅ローンの残債がいくらか確認しておきましょう。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、勝手にマンションを売ることができません。

もしに住宅ローンの残債の方が、マンションの売却額よりも多かった場合、足りない分を自分の貯蓄で負担しなければいけません。

マンションの売却額でローンを完済できるのか、足りない場合いくら準備が必要かを把握するためにも住宅ローンの残高は確認しておきましょう。

ローンの借入額や残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できますし、直接銀行へ行き借入金の残高証明書を要求できます。

準備②:必要書類を揃えておく

マンションを売るのに必要な書類を準備しておくこと、スムーズに売却活動を進めることができます。

必要書類には身分証明書、実印など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」があります。

書類は不動産会社に査定依頼をした後に準備するのも良いですが、後々必要になるので早めから準備を進めておいく方が良いです。

以下の表で必要な書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
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アイキャッチ

準備③:査定前に近隣の相場を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でマンションの相場を調べておきましょう。

近隣マンションもしくは自分のマンションと似たような条件のマンションの売り出し価格を調べれば相場は分かります。

相場価格を把握していないと、適切な売り出し価格を設定できず、早く売れない原因にもなりかねません。

自分で相場価格を調べるおすすめの方法は、インターネットで過去の取引事例を調べるか、大手不動産のポータルサイトで今売り出し中の物件を調べるかの2つの方法があります。以下でおすすめのサイトを紹介します。

過去取引の成約価格が分かる「レインズマーケットインフォメーション」

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、公益財団法人東日本流通機構「レインズ」が運営するサービスです。

「レインズ」とは不動産会社などの宅地兼業務を取り扱っている人間のみしか閲覧できない過去の成約データを収束したサイトで、レインズマーケットインフォメーションはそのデータから一般の人向けに氏名やマンション名などの個人情報を取り除いたものを閲覧できます。

間取りや築年数、駅からの距離、成約時期など細かく検索条件を調べられるので、自分の似た条件のマンションの実際の成約価格を探すサイトとしては最適です(画像:レインズマーケットインフォメーションの検索パネル)

レインズ

近隣の売り出し物件の価格が分かる「マンションマーケット」

マンションマーケット

マンションマーケットは、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができる「日本最大級のマンション相場サイト」です。

相場価格を算出するだけでなく、「過去の売買価格」「資産評価」また、現在販売中の物件(部屋)があると「現在売り出し中の中古物件」として表示されるので、まずはこちらのサイトで自分のマンション内で売り出し中の物件がないか確認をすることがおすすめです。

マンションマーケットの相場価格情報

また、上記のようなサイトを使って自分でマンション相場価格を調べる際は以下の点には注意が必要です。

  • 近隣のマンション価格がそのまま当てはまるとは限らない(あくまで参考値として捉える)
  • 成約価格と売り出し価格の見分けに気を付ける
  • 情報の鮮度は新しいかどうか

以下の記事で相場の調べ方や注意点について更に詳しく解説しています。

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最新のマンション売却相場
リナビス
成約価格は「売却したときの金額」で、売り出し価格は「売主側の希望の金額」だよ!

以上のような準備をしてから不動産会社に査定依頼をすれば、より早くマンションが売りやすくなるので参考にしてください。

まとめ:マンションを売るならまずは一括査定!

マンションを売るとき、事前の知識を学ぶことも重要ですが、まずはご自身のマンションがいくらで売れるのかを知ることが大事です。

マンションの売却額の見込みによって、引越し先や今後の資産運用に大きな影響が出ます。

まだマンションの査定を受けていない方は、これを機に一度マンションの査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

もちろん査定を受けたからといって必ず売らなければならないということはないので、将来的にマンションを売ることを検討しているのであれば、気軽に依頼してみましょう。

もし「不動産会社を探すのが手間……」「どこに依頼していいか分からない……」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、すまいステップの利用をおすすめします。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

 


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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