【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却のブログは参考になる?高く売るコツを大公開

マンション売却は、人生のうちでそう何度も経験することではないために、「売却の流れがわからない」「内覧の対応を知りたい」「不動産の選び方のコツは?」など、疑問点を抱えている人もいるかもしれません。

このような場合、マンション売却ブログを上手く活用するのがおすすめです。売却の成功例や失敗例など、経験者ならではの体験談を確認できます。

マンション売却はブログを真似しても成功するわけではない

ブログは、売却の成功例や失敗例を学べるよい教材ではありますが、ブログで紹介されている方法でマンションを売却したからといって必ず高く売れるとは限りません。

売却する物件の状態や経済状況は人によって異なります。マンション売却に失敗しないためには、自分自身の状況に合った売却方法を見つけることがなにより重要です。

売却にかかる期間は、不動産会社と媒介契約してから買主に物件を引き渡すまで、3ヵ月から6ヵ月かかるのが一般的です。まずはマンション売却に関する基本的な知識を収集し、余裕ある売却計画を立てましょう。

その上で、ブログから売却に関する有益な情報を参考にするのがポイントです。

マンションを売却するときの流れ

マンション売却の流れを事前に把握しておくと、売却活動がスムーズに進みます。不動産会社への査定依頼から買主との売買契約まで、順を追って紹介します。

【マンション売却の流れ】

  • 不動産会社から査定を受ける
  • 媒介契約を結ぶ
  • 売買契約の締結・引き渡し

不動産会社から査定を受ける

マンション売却の第1ステップは、不動産会社への査定依頼です。

不動産会社は周辺エリアの公示価格や坪単価などを基に、現実に即したマンションの相場価格を割り出します。査定を受けることで、売却予定のマンション相場や価値をつかむことが可能です。

また、不動産会社に査定依頼することで、売却価格を左右する瑕疵(不具合・欠陥)も把握が可能です。

修復にはある程度の時間を要する壁や床の傷、水回りの汚れなども早い段階で修繕できるため、売却時期になって慌てることがありません。また不動産会社から、修繕に関する解決法の提案を受けることも可能です。

なお不動産会社の評価額は、会社によって1割から2割ほど差が生じる場合があります。より客観的なマンションの価値を知るためにも、1社だけではなく複数社に査定依頼して比較検討するのがおすすめです。

媒介契約を結ぶ

比較検討の後、信頼できる自分に合った不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は売却の条件や売却活動の方向性、また報酬額などを定めるために取り交わす契約のことです。

売却契約を結んだ後に、マンションの売出価格を決めて売却活動がスタートします。売主は不動産会社の担当者と一緒に内覧希望者の対応を行うほか、購入希望者との条件交渉に応じます。

なお売却契約には、複数社と契約可能な「一般媒介契約」、契約は1社のみの「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、自分に合った契約形態を選択するのがポイントです。

契約の種類主な特徴
一般媒介契約複数社と媒介契約が可能
自己発見取引可能
業務状況の報告義務は任意
専任媒介契約契約は1社のみ
自己発見取引可能
業務状況の報告義務は2週間に1回
専属専任媒介契約契約は1社のみ
自己発見取引不可
業務状況の報告義務は1週間に1回

売買契約の締結・引き渡し

購入希望者との交渉で条件がまとまれば、正式に買主との間で売買契約を締結し、書類と鍵を一緒にマンションを引き渡します。

売買契約の当日は、不動産会社の担当者と売主、買主との間で、提出書類の確認や重要事項説明書の読み合わせなどを行い、契約書の内容を確認した後、双方が署名、押印をして契約の成立完了です。

契約が成立すると、買主は売主から手付金を受け取り、物件の引き渡し準備を始めます。

決済と引き渡しは、契約成立から数えて通常1ヵ月から2ヵ月以内に行いますが、この間に売主は電気・ガスなどを停止して引越しを済ませます。

また住宅ローンが残っている場合には、返済手続きをして金融機関に設定されている抵当権を抹消する必要があるので忘れないように注意しましょう。

【物件引き渡しまでの主な準備】

  • 引越し
  • 公共料金の精算
  • 抵当権抹消手続き(住宅ローンの残債がある場合)

マンションを高く売るためのコツ

売却相場は物件エリアや立地に左右されるのが一般的ですが、なるべく高く売れればそれに越したことはありません。マンションをできるだけ高値で売るポイントを確認しておきましょう。

相場よりやや高めの価格で売り出す

マンションをできるだけ高値で売却するには、売出価格を相場よりもやや高めに設定するのがポイントです。

実際の取引場面では、買主との間で値引き交渉が行われることが多く、交渉次第では売出価格よりも売却額が低くなる場合が少なくありません。

そのため、値引きされることをあらかじめ想定して、幾分高めの値段で売り出すのが一般的です。売出価格を設定する際は、「相場+数万円または数十万円」が目安となります。

ただし、売値があまりにも適正価格からかけ離れていると買主が遠ざかる恐れもあるため、売出価格はあくまでも相場の少し高めを意識することが大切です。

自分でも相場観を掴んでおく

不動産会社の査定額が妥当であるかを判断するため、マンションの相場をあらかじめ自分自身で調べておくと安心です。

不動産会社の中には、自社の利益を目的として、故意に高い査定額を提示し契約を取る業者もいます。信頼できる会社を選ぶためにも、みずから情報を集めて物件の相場観を掴んでおくのがポイントです。

マンション相場は、国土交通省が管轄する「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで簡単に調べることができます。

取引時期や不動産の種類、地域などを選択すると、過去に成約した物件の取引価格や平米単価を知ることが可能です。また、不動産会社のポータルサイトなどは現在売り出し中の物件情報を知ることもできます。

あくまでも目安ですが、条件の似通った同じエリアの中古マンションを調べることで、おおよその相場を知ることができるでしょう。

参考:土地総合情報システムレインズ

タイミングを見極める

売却するタイミングを見極めるのも、中古マンションを高く売るための大切なポイントです。

マンションの購入希望者が最も増えるのは、転勤や転職、学校の新学期などに合わせた1月から3月です。逆算して11月中までに売り出すと、余裕のある販売活動が期待できるでしょう。

また築年数が25年を超えると、緩やかに価格は下がる傾向にあります。建物や設備が老朽化する前の、築10年から15年を売却の判断基準にするのも1つの方法です。

加えて、経済状況によってもマンション価格は左右されます。

東日本不動産流通機構の調べでは、2020年の中古マンションの成約件数は、2年ぶりに前年度を下回りましたが、 成約物件の平方メートル単価はこの8年で44.5%、成約物件価格も3,500万円台に上昇しています。

景気の動向のほかにも、住宅ローンの金利推移や、周辺地域の環境の変化なども注視しながら、売り出しのタイミングを計るようにしましょう。

【マンション売却の主なタイミング】

  • 築15年までを売却の判断基準にする
  • 購入希望者が最も増える1月から3月
  • 周辺地域の環境変化をチェックする
  • 住宅ローンの金利推移を注視する
  • 修繕工事の時期に売却する
  • 優遇税制の時期に売却する
  • 税率が軽減される時期に売却する

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構

マンションの売却を依頼する会社の選び方

不動産会社選びは、マンション売却を成功させる重要な要であり、自分に合った会社を査定するプロセスでもあります。不動産会社の選び方をいくつか確認しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社は査定額の妥当性を判断するためにも、1社だけではなく、できるだけ複数社に査定を依頼するのがベストです。

複数社に依頼することで、所有物件のより適正な相場を把握することができ、自分の希望に合った不動産会社を見つけやすいのがメリットです。

また会社を絞る際は、専門性があり査定額の根拠をしっかり説明できる、担当者が「宅地建物取引士資格」を保有しているなど、安心して売却を依頼できる販売実績のある会社を選びましょう。

さらに、不動産会社には一戸建ての売却を得意とする会社や、マンション売却に優れている会社があるなど、得意、不得意がある場合もあるので、この点も見極めポイントです。

加えて、大手だけではなく、地元に精通した地域密着型の中小企業も選択肢に入れると良いでしょう。同エリアの類似物件を豊富に取り扱っている会社なら、スムーズな売却活動が期待できます。

すまいステップを利用する

不動産会社を選ぶ際は、不動産一括査定サイトを利用するのも1つの方法です。複数の不動産会社に査定を気軽に一括依頼できるのが最大のメリットと言えるでしょう。

上場企業の(株)Speeeが提供するすまいステップは、家に居ながらにして、厳選審査を通過したえりすぐりの不動産会社の中から、最大4社の査定依頼を無料で受けることが可能です。

宅地健物取引士の資格保有、売買仲介実績100件以上、売買仲介実績営業経験5年以上など、エース級の担当者が担当するため、高値で早期の売却が期待できます。

また、すまいステップでは、エリアをクリックするだけで、各都道府県・市区町村のマンション相場のほか、所在地域の人口や世帯数の推移、また地元で定評のある不動産会社なども無料で確認できるのが特徴です。

マンション売却に失敗しないための注意点

最後に、不動産会社選びや売却前のリフォーム・リノベーション、またブログ利用のコツなど、マンション売却に失敗しないための注意点を紹介します。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

査定額の高さだけで、不動産会社を選択しないようにしましょう。

前述したように、中には媒介契約を結ぶのが目的で査定額を高くする業者もいるため注意が必要です。このような業者の場合、契約後に何かと理由をつけて、提示額よりも低い売却価格を提示する可能性もあります。

また、囲い込みのリスクも少なくありません。囲い込みとは自社の顧客物件を優先させるために、同業者からの問い合わせや内覧依頼に応じない行為を指します。

不動産会社の査定は、複数の会社を比較検討するのが一般的ですが、「1社に絞りたくない」と言う場合は、手広く複数社から売却が可能な一般媒介契約を選択するのも方法の1つです。

ただし一般媒介契約は、レインズ登録や販売状況の報告が任意のため、囲い込みのリスクが皆無でないことも念頭に入れる必要もあるでしょう。

いずれにしても、不動産会社を選ぶ際は、査定額の根拠をしっかり示せるか、また親身になって相談に応じてくれるかなど、担当者の対応も考慮に入れるのがポイントです。

リフォームを行う必要はない

中古物件の場合、新しい内装で設備の整った物件の方が、早く売却できると思いがちです。しかし、売却時のリフォームは必ずしも必要ありません。

リフォームをすると、リフォーム費用を上乗せして売り出す必要があります。そのため、売出価格が高額になり、買手がなかなか見つからないケースも少なくありません。

そもそも、中古マンションを希望する人の多くは、内装を自分好みにリフォームしたいと考える傾向があります。間取りの変更を伴うリノベーションも同様です。

内覧の際は、水回りを丁寧に掃除したり、貯まった荷物を整理したりと、いつもより念入りに掃除や整理整頓するだけでも部屋の印象はがらりと変わるものです。

リフォームやリノベーションは費用の回収が難しい上、売主の趣味を色濃く反映した内装や間取りは、かえって買主を遠ざける要因にもなるため、検討する際は慎重に行いましょう。

ブログを活用してマンション売却を成功させよう

マンション売却の経験者が綴るブログは、未経験者にとって手っ取り早く売却の内情を知ることができる便利なツールです。

マンション売却の流れや内覧の注意点、また高値で売るコツなど、成功例や失敗談を参考にして売却に関する基礎知識や現場の空気感を把握できる点がメリットと言えます。

ただし、物件の状態や経済状況は人によって異なるため、ブログと同じ方法で売却したからといって成功するとは限りません。

まずは、自分で物件の相場や売却に関する知識を学び、自分に合った方法を模索した上で、ブログの体験談を上手く利用しマンション売却を成功させましょう。

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