不動産売却時の瑕疵担保責任とは?トラブルを起こさないための対策

マンション、戸建て、土地などの不動産を売却した後に欠陥が見つかった場合、売主は瑕疵担保責任として損害賠償を負う可能性があります。

ただし、瑕疵担保責任とはなにか、どのようなペナルティがあるか知っている人は少ないと思います。

この記事では、不動産の売却における瑕疵担保責任とは何か、代表的な瑕疵の事例、瑕疵担保責任に免れる対策までを解説します。

不動産売却をトラブルなく進めるために、瑕疵担保責任について詳しくなっておきましょう。

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瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売買契約をする物件や土地に、購入時点では明らかではなかった欠陥があった場合に、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。

瑕疵とは「契約締結に影響を及ぼす欠陥」

瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥を指します。

つまり、売却物件に欠陥がありながら、買い手にそのことを伝えていないと告知義務違反となり、契約解消や価格の引き下げなどのペナルティを負うことがあるのです。
これは故意に隠していない場合でも同じで、伝えていないこと自体が違反になるため、注意しなければなりません。

例えば、売却した不動産を買い手が使用して何らかの不具合があった場合に、修理や保全などの費用を売り手が負担しなければいけません。
売却後に瑕疵が見つかると、売り手は責任を負って補償しなければなりませんが、事前に伝えているなら問題はありません。

物件に欠陥があると売り手が全て補償責任を負うわけではなく、あくまで購入前に伝えていなかった瑕疵が見つかった場合に、責任を負うのです

瑕疵担保責任を負う期間

民法の原則では、買主が瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負うことになっています。

しかし、数年経って見つけた欠陥だと経年劣化の影響もあるため、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3カ月程度であることがほとんどです。

個人間売買では3カ月が基本ですが、不動産会社による売買では2年以内と期間が長く、新築の物件については10年と長期間の瑕疵担保責任が定められています。

法改正により契約不適合責任へ変更

2020年4月1日に施行された民法改正に伴い「瑕疵担保責任」に変わり、新たに「契約不適合責任」が制定されました。

従来の瑕疵担保責任との大きな違いは、売主側の責任範囲が以前よりも広がっていることです。

すまリス
売主の責任範囲が広がっているのは要注意だね・・!

改正前の瑕疵担保責任では、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、買い主は売り主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができました。

しかし、修理・代替物等の請求や代金減額はできませんでした。さらに瑕疵により契約した目的を達することができないと認めれた場合以外は、買い主は契約の解除を認められました。

一方、契約不適合責任では、売買の物件に瑕疵が見つかり「契約の内容に適合しない」と判断された場合は、買い主が売り主に対し補修や代物請求までの追完請求をできます。さらに、契約解除の条件も緩和されています。

責任を負う範囲が、瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」であるのに対し、契約不適合責任では「契約の内容に合致しない場合」という違いがあります。

次の章からは責任を追及された場合のペナルティについて詳しく説明していきます。

瑕疵担保責任を問われた時のペナルティ

不動産物件を売却後、瑕疵が発覚し契約内容に合致しないと判断されると、瑕疵の内容によって主に4つのペナルティがあります。

補修請求

建物に不具合があるのに、その旨を買主に伝えていない場合は修繕費用が請求される可能性があります。

例えば、シロアリ被害で床下が傷ついていながら買主がその事実を知らずに物件を購入した場合、買主は購入後売主に対して修繕費用を請求できます。

減額請求

修繕が不可能な欠陥があったり、期限内までに修繕をしなかった場合に購入代金の一部を減額請求できます。

以前の瑕疵担保責任には、補修請求と合わせて、減額請求もなかったのでこの部分はより厳しく見られることになります。

契約解除

補修請求や減額請求をしたにも関わらず、売主が請求に応じない場合は買主が売買契約を解除できます。

基本的には事前勧告がありますが、売買契約の目的が明らかに達成できないと判断されると無勧告で契約を解除される場合もあります。

損害賠償請求

契約解除が行われた場合に損害賠償金が請求される可能性もあります。

例えば、契約が無効になったことで、それまでに支払ってた登記費用や引越し費用などの諸費用が請求される場合があります。

 

以上のように、隠れた瑕疵があるまま物件を売ってしまうと後々ペナルティがあるので注意しましょう。

では、どのような欠陥が瑕疵にあたるのでしょうか?次の章では瑕疵の種類について詳しく説明していきます。

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不動産売却における4種類の瑕疵

不動産売却時に瑕疵とみなされるものには、物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。
4つのケースのいずれかに該当する欠陥がある場合は、瑕疵がある旨を不動産会社と購入検討者に正直に申告しましょう。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、不動産を使用する上で物理的に問題、弊害となるものです。主なものは、以下の4つが挙げられます。

  • 地盤沈下
  • 地盤の軟弱化
  • 土壌汚染
  • 地下埋没物

上記のような瑕疵があると、建物の建設が制限される、あるいは建設自体ができない可能性もあります。不動産の使用用途によって、瑕疵がどれだけ影響するかは異なりますが、居住用の住宅を建てる目的で不動産を購入する場合は、これらは大きな問題となりやすいです。告知しないと大きなトラブルに発展しやすいため、隠さず正直に伝えましょう。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は不動産を使用する上で、心理的、精神的に問題になる可能性があるものです。心理的瑕疵の幅は広いですが、主なものは以下に挙げられます。

  • 事故
  • 事件
  • 火災
  • 自殺

いわゆる事故物件と呼ばれるものがこれに該当します。隠して売却すると、後から心理的なストレスになったと賠償請求をされる可能性もあるため、注意しなければなりません。心理的なストレスは目に見えるもの、見えないものの両方があるため、事前に不動産の現状はもちろん、過去の状態まで調査することが大切です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、不動産そのものではなく、周辺環境によって生じる問題です。主なものは以下に挙げられます。

  • 騒音
  • 悪臭
  • 嫌悪施設

周辺環境が悪いと地価そのものも下がりやすいです。また該当する不動産がピンポイントで価値が下がる可能性もあるため、注意しなければなりません。仮に地価が高い一等地のエリアでも、周辺環境次第では価値が下がり、エリア内で最安値になってしまうこともあります。
不動産の活用目的によっても異なりますが、居住用に購入する場合は、環境は特に重要視されやすく、売却価格への影響も大きいです。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は、法律によって不動産の使用が制限されていることを指します。法律的瑕疵は主に以下の2つが挙げられます。

  • 都市計画区域
  • 埋蔵文化財包蔵地

上記の区域は法律で不動産の使用方法が制限されています。建築物まで制限がかかることもあるため、注意しなければなりません。また、市町村によっては条例による制限を受けることもあり、これも法律的瑕疵に該当します。法律的瑕疵は素人では判断が難しい場合も多いため、不動産業者に確認し、瑕疵がないか聞くことが大切です。
自身で調べるだけでは見落としが発生する可能性もあるため、必ずプロの手の意見も参考にして瑕疵を把握しておきましょう。

以上が主な瑕疵の種類となります。

不動産売却時の瑕疵は大きく4つのパターンに分類されますが、実際に瑕疵と認められるケースはさらに膨大です。何を瑕疵と感じるかは人によって違い、買い手が瑕疵と感じるなら、それは瑕疵と認められることもあります。

ただし、瑕疵担保責任を狙った詐欺もあるため、買い手の主張全てが認められるわけではなく、売却時の対応次第でトラブルは回避できます。自分では瑕疵と思っていないことでも、他人にとっては瑕疵に該当することもあるため、余計なトラブルを防ぐためには、細かいことでも全て正直に伝えることが大切です。
瑕疵があってもきちんと開示し、納得した上で購入しているなら後から責任を問われることはありません。自分は気にしないからよいではなく、買い手の目線で瑕疵を考えて些細な点も申告しましょう。

瑕疵担保責任に問われないための対策

瑕疵担保責任を問われて良いことは一つもありません。

では、これらの責任を問われないためにどのような対策がすればいいのでしょうか。この章では瑕疵担保責任に問われないための対策を3つ紹介します。

まずは不動産会社に正直に瑕疵を伝える

売却する不動産に瑕疵があるなら、買い手だけではなく不動産会社にも包み隠さず伝えることが大切です。

不動産仲介で不動産を売却する場合、売主の代わりに不動産会社が買主と交渉をすることになります。あなたが直接交渉するわけではないので、瑕疵がある場合は不動産会社の担当者に伝えましょう。

この時目立つ瑕疵は発見されますが、目立たない部分は見落とされることもあります。不動産会社が瑕疵を見落とした場合でも、購入後に買い手から瑕疵が見つかったと報告があると、責任を負うのは売り手自身です。事前に瑕疵をきちんと伝えた上で文句が出た場合は、不動産会社が味方になって対応してくれますが、不動産会社にも隠していた瑕疵だとかばってもらうことはできません。
万が一のトラブルを避けるためにも、把握している限りの瑕疵は全て業者にも伝え、不動産の状態を正しく把握してもらった上で売却活動を依頼しましょう。

不動産を売却する際は「告知書」というヒアリングシートへの記入が求められます。雨漏り、シロアリ被害など過去に問題があったかをチェックするシンプル書類です。

ネガティブな理由でも正直に伝えることで、不動産会社はその理由を踏まえて買い手を探してくれますし、買主にネガティブに感じられない伝え方も一緒に考えてくれるでしょう。

後々深刻な問題につながらないように不動産会社にも正直に瑕疵を伝えましょう。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは建物状況調査のことで、中古住宅の外壁や基礎などの劣化状況や補修箇所を住宅診断士が調査します。

専門家に物件に瑕疵がないか確認してもらえ、確認証明書ももらえるので瑕疵を把握するのには最適な打ち手でしょう。

費用相場は5万円程度ですが不動産会社によって無料でホームインスペクションを提供している会社もあります。

特に築年数が経っている物件を売る際はホームインスペクションを実施して、買主に物件の健全性をアピールしましょう。

瑕疵保証に加入する

どれだけ気を付けていても瑕疵担保責任に問われる可能性は0ではありません。万が一の可能性にリスクを感じる方は瑕疵保証には加入したほうがよいでしょう。

保険料の支払いと保証なしで損害賠償を補填する場合では、前者のほうが出費は安く済むこともあるでしょう。

瑕疵保証に加入するのは、万が一のリスクに備えることはもちろん、売却による利益を確実に守るためにも重要です。

保証対象となるのは物件の構造耐力上主要な部分や屋根などの雨水の浸入を防止する部分などです。保険期間は1年以上が一般的です。保証金の支払限度額は1000万円程度です。

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瑕疵のある不動産を売却する方法

事故や瑕疵があると買い手がつきづらく、売りに出してもなかなか売却できないことも少なくありません。しかし、瑕疵がある=絶対に売れないわけではなく、売り方次第では好条件で売れることもあります。不動産の売却は買い手が現れるかどうかが勝負のため、売却活動の工夫で成約率を高めることは可能です。
また、何を瑕疵と感じるかは人によって違い、これは裏を返せば瑕疵があっても売れる可能性があることを示しています。瑕疵があるからと売却を諦める必要はありません。工夫して売却活動を進め、少しでも好条件で売れるよう努力しましょう。

値引きして売る

事故や瑕疵によって買い手がつきづらい不動産は、値引きして売るのが基本です。不動産には相場価格があり、それをもとに適正価格を設定して売りに出します。瑕疵があるなら相場価格の80%程度で売ることが多いです。
設定価格は任意で決められるため、さらに値段を下げることも可能です。しかし、あまりに値引きをすると買い手はつきやすくても損をする可能性が高いため、注意しましょう。また、少しでも利益を出そうと値引き額を小さくすると、買い手が見つからないままで時間ばかりが経ってしまうことが多いです。
一概にどれくらい値引きすべきか決まっているわけではありませんが、利益と買い手のつきやすさのバランスがよいのは、相場価格の80%程度です。

更地にして売る

不動産に建物があり、両方を売却する場合、建物に瑕疵があるなら更地にするのもひとつの手です。建物の瑕疵も不動産と同じように瑕疵担保責任を負うため、瑕疵は正直に申告しなければなりません。あまりにひどい場合はどれだけ値引きしても買い手がつかないこともあります。
建物の瑕疵がひどいと継続して使用できず、解体しなければならないケースも多いです。解体が必要な場合、不動産と建物をセットで購入し、かつ解体費用まで買い手が負担しなければならないため、条件が悪いと思われます。
すでに解体して更地になっているなら、建物のマイナス評価がなくなり、使用用途の幅も広がるため、より売却しやすくなります。

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業者買取も検討

不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼し、買い手を探してもらうのが一般的です。どうしても買い手がつかないなら業者買取も視野に入れましょう。不動産業者によっては、売却の仲介だけではなく、自社で不動産の買取を行っていることもあります。
業者買取だと相場価格の70%程度が目安になるため、仲介よりも安くなることがほとんどですが、素早く売却できることがメリットです。仲介を依頼しても買い手がつかず、売却活動が長期化して負担になることもあります。余計な手間をかけず、すぐに手元にお金を残したいなら、素早く売却できる業者買取を利用しましょう。

売却理由を明確にし納得できる売買をしよう

不動産を売却する際には、売却理由を正直に伝えることが大切です。本当の理由を誤魔化すと、瑕疵を隠して売ってしまうことにもなりかねず、後から賠償請求をされる可能性もあります。売却理由によっては瑕疵とみなされ、売却価格を減額されることもありますが、正直に申告しないとさらに大きなリスクを抱えることになります。
また、何を瑕疵と感じるかは人によって違うため、瑕疵があっても問題なく売れるケースもあります。不動産売買は金額が大きいだけに、揉めることも多く、重大なトラブルに発展するケースも少なくありません。余計なトラブルに巻き込まれないためにも、売却理由や不動産の瑕疵は正直に申告し、お互いに納得できる売買を心がけましょう。

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