事故物件の土地は建て替えや解体で売りやすくなる?告知義務はどうなる?

「事故物件の土地は更地にしたら売りやすくなるのかな..?」

誰かが亡くなったりよくないことが起きた物件が建っている土地は、ネガティブなイメージから売れなかったり、通常の物件と比べて価格が下がってしまうことが多いです。また、物件を取り壊して更地にしたり建て替えを行ったとしても、売れづらかったり、価格が下がってしまうことに大きく変わりはありません。

この記事では事故物件とされる土地の条件や、更地や建て替えた場合の売れ行きついて解説します。もし事故物件となってしまった土地を売却したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件とは『心理的瑕疵』がある物件のこと

事故物件とは、『心理的瑕疵(しんりてきかし)』がある物件のことです。心理的瑕疵とは、要は「事前に知っていれば住まなかった」と思うような欠陥があることです。何らかの事情で人が死亡した物件や建物はもちろん、近くにお墓や心霊スポットがある場合や周辺施設の騒音や悪臭がある場合も心理的瑕疵と判断されます。

例えば、以下のような物件は心理的瑕疵があると判断されます。

▼心理的瑕疵がある物件の例

・過去に「自殺・殺人」などがあった
・過去に「事件や事故による死亡」などがあった
・過去に「事件・事故・火災」等があった
・過去に何らかの事情で「特殊清掃」を行った
・物件の周辺に「嫌悪施設」がある。
・物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある
※補足
・「特殊清掃」とは、事件・事故・自殺等の変死現場や独居死・孤立死・孤独死により遺体の発見が遅れ、遺体の腐敗や腐乱によりダメージを受けた室内の原状回復や原状復旧業務を指します。
・「嫌悪施設」とは、その存在が周囲の人から嫌われる施設を指します。風俗店、公害発生施設、原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、火薬貯蔵施設、ガスタンクなどが該当します。
注意したいのは、自然死は心理的瑕疵に含まれないということです。例えば、過去に住んでいた人が老衰で亡くなっている場合は心理的瑕疵には該当しません。
ただし、自然死の発見が遅れて遺体が長期間放置され、特殊清掃が行われた場合は心理的瑕疵と判断されます。

参考:国土交通省|不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン

事故物件には告知義務がある

事故物件である場合、売主は購入希望者に対してその旨を告知する義務があります。
告知することで物件の印象が悪化し売却できなくなる可能性はおおいにありますが、告知義務を守らなければ売却後の損害賠償請求に発展するリスクがあります。

告知義務とは

告知義務とは、入居希望者や購入希望者に対して事故物件である旨を告知する義務のことです。宅建業法47条(業務に関する禁止事項)によって定められており、これは賃貸でも売買でも同様です。

告知義務が発生するのは、前章で説明した通り自殺や他殺、災害などによる死亡事例が発生した場合です。自然死や不慮の事故死の場合は告知義務はありませんが、特殊清掃が発生すると告知義務が発生します。賃貸の場合は告知義務は3年間に限定されますが、売買では告知義務の期間に制限は設けられていません。よって、売却では心理的瑕疵に該当する事実がある場合、告知義務は必ず発生することになります。

告知義務を違反した場合

告知義務に違反すると、オーナーや不動産会社は契約不適合責任を問われます。契約不適合責任とは、売却後に瑕疵が発覚した場合、売り主は買い主に対して損害賠償請求や契約解除に応じる責任を負うというものです。
契約不適合責任は、売却から10年後まで効力があり、購入直後に買い主が気づかなかったとしても、瑕疵を知った1年以内に通知すれば適用されることになっています。

告知義務違反がバレた場合、大きな金銭的負担を負うリスクがあります。仮に買い主が気づけなかったとしても、いつバレるかわからない心理的負担を10年間ずっと抱えて過ごすのは辛いことでしょう。
よって、事故物件を売却する場合は告知義務を果たし、契約後にトラブルがおこらないようにするのが健全といえます。

▼告知義務を怠り損害賠償請求に発展した判例

不動産の売買契約に際し、対象不動産において「事件・事故」等はなかったかとの買主の質問に対し、売主が約7年前に強盗殺人事件があったことを告知しなかったことは不法行為にあたるとした、買主の売主に対する損害賠償請求につき、その一部が認容された。

参照:不動産適正取引推進機構 |神戸地裁(H28.7.29)

売主から土地及び建物を2億2千万円で購入した買主が、購入後、建物内で自殺をした者がいることが判明したため、隠れた瑕疵が存在する又は、事前に売主から何の説明もなかったとして、売主に対して4400万円の損害賠償を請求した事案において、売買金額の1%にあたる220万円の損害額が認められた。

参照:不動産適正取引推進機構 |東京地裁(H21.6.26)

建て替えや更地にしても告知義務はなくならない

すまリス
更地や建て替えをすれば告知しなくてもよくならないかな…?

結論からいうと、事故物件を更地にして建て替えを行っても、告知義務はなくなりません。
心理的瑕疵に該当する事実が過去にその土地であった以上、告知義務は発生します。
違反をした場合は例外なく契約不適合責任に問われるため、建て替えや更地にする場合でも必ず買い主候補に心理的瑕疵がある旨を伝えるようにしましょう。

建て替えや更地にした場合でも3-5割は価格が下がる

事故物件の相場は市場より下がります。一般的には自殺であれば3割程度、殺人だと5割程度相場より安くなるといわれています。
前章で解説した通り、更地や建て替えをしても告知義務はなくならないため、事故物件として売り出すことになります。よって、費用をかけて更地や建て替えを行っても、土地の価格は変わらず相場以下となります。

立地がよければ事故物件つきで売れることも

事故物件つきでも立地がよければ売れる可能性があります。
居住など、時間を過ごすことを前提とする用途で売ることは心理的瑕疵が懸念されるため難しいですが、コインパーキングや駐車場など、土地としての利用を前提とした用途であれば売れる可能性はあります。

▼コインパーキングや駐車場として売り出せる土地条件

 駅前
 オフィス街
 観光地
 商業地域の近く
 飲食店や美容室等集客施設の近く
 周辺にコインパーキングがない(飽和状態ではない)

建て替えや更地にする前に不動産会社に相談をしよう

これまで解説したとおり、建て替えや更地にしても土地の市場価値は変わりません。
その他にも、建て替えや更地化には高額な費用がかかったり、固定資産税が高くなったりとデメリットも多いです。
よって、デメリットを補う分だけのメリットがあるのか、実施する前に不動産会社に必ず相談するようにしましょう。

▼建て替えや更地化で発生するデメリット

  1. 建て替えや解体には多額の費用がかかる
  2. 更地にする場合は固定資産税が増加する

建て替えや解体には多額の費用がかかる

建て替えや解体には多額の費用がかかります。費用を回収できる価格で売却できるならメリットはありますが、建て替えや更地をしても土地の市場価値が変わらない場合は赤字になってしまうのでオススメはできません。

更地にする場合は固定資産税が増加する

更地にする場合、固定資産税が増加します。物件つきの土地には「軽減税率の特例」という特例が適用されています。軽減税率の特例とは、住宅が建っている土地における固定資産税の税率を軽減させる特例のことです。軽減税率の特例が適用される場合、土地面積が200㎡以下の部分は1/6、200㎡超えの部分は1/3へ税率が軽減されます。更地にしてしまうと、特例対象外となってしまうため、税率は最小3倍~最大6倍まで跳ね上ってしまいます。

以上から、建て替えや更地化にはリスクが伴います。リスクをカバーできるメリットがあるのか不動産会社に予め相談するようにしましょう。

事故物件を売却するコツについては、次の記事で詳しく解説しています。

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