土地転がしとは?儲ける方法を解説

「土地転がしって何?バブル時代のことじゃないの?」

土地転がしとは、1980年代後半のバブル景気が原因で流行った土地を短期間に繰り返し転売して価格を上げる方法です。当時は1週間で購入価格の倍以上で売却するケースもあり、不動産投資が過熱しました。しかし、地価の異常なつり上がりと一部の資産家による利益の独占が問題視され、1990年以降、法律の改正が度々行われ、不当な土地転がしには規制が設けられるようになりました。

この記事では、

土地転がしとは?儲ける方法を解説

この章では土地転がしについて解説しています。

土地転がしの意味

土地転がしとは、土地を安く購入して高く売却することを指します。一般的には転売という行為ですが、関係者の間で何度も転売を行って価格をつり上げ、最終的な所有者に渡ることから土地転がしと呼ばれています。

相続した土地の売却とは違い、転売による利益を目的として購入する土地を探します。過去にとある芸能人が、購入した土地を半年で倍近くの価格で売却して注目を集めたことがありました。

土地転がしの違法性

土地の購入や売却は、取引に関わる両者が納得できる価格のときに成立します。利益を得るために安く購入して、誰かに高く売却することに違法性はありません。ビジネスとして当然の行為であり、もし禁止されてしまうと不動産業自体が成り立たなくなるでしょう。

給与所得に税金がかかるのと同様に、土地転がしで利益が出た場合は税金の支払いを求められます。脱税せずに納税義務を果たしていれば、土地転がしは一般的な不動産取引と変わりありません。

土地転がしの事件

土地転がしが注目を浴びるようになったのは、1980年代後半から1991年に起きたバルブ景気の時代です。この頃は購入した土地に付加価値を付けなくても、1週間で倍の価格で売却が成立することもあり、投機のような一面がありました。

しかし簡単に利益を得られる状態であったため、悪質な価格のつり上げが各地で行われ、地上げ屋という業者も存在しました。多額のお金が絡むことで土地転がしによる汚職事件や脱税も起き、社会問題にまで発展したのです。

土地転がしの規制

バブル景気時の土地転がしは、短期間で売買が何度も行われて価値が急上昇していました。しかし、バブルの崩壊とともに価格の下落が進み、利益を享受していた人から破産や倒産といった悲惨な状況になる人が生まれました。

そこで今後同様のことが起こらないように、国によってさまざまな規制が生まれます。わかりやすい規制の一つとして、不動産の短期譲渡での高い税率があります。土地を転売しても利益にかけられる税金は、不動産の所有期間によって倍程度違ってくるため、簡単に稼ぐことは難しくなりました。

土地転がしの規制では税率以外に土地の売買を繰り返すには宅地建物取引業の届出を行い、免許を得る必要があります。つまり土地を購入して継続的に転売をして利益を得る場合には会社を立ち上げて不動産会社のように土地取引をする必要があり、個人が行うことはできないとされています

宅地建物取引業法では個人が無免許で反復継続して不動産の売買を行った場合に、3年以下の懲役または300万円以下の罰金(または両者の併科)が科せられるよう定めています。また、不動産会社が土地転がしをする個人の取引を代理もしくは媒介(仲介)した場合には、1年以内の業務(全部または一部の)の停止処分が下されます。

悪質な場合と認められると免許取消処分の対象となる場合もあります。宅地建物取引業の免許に似たものに宅地建物取引士資格がありますが、似て非なるものです。宅地建物取引士資格は主に不動産会社に勤める個人が不動産取引を行うのに十分な資格があることを証明するものです。

宅地建物取引業の免許は不動産売買を許可するものです。宅地建物取引士資格を持っている知人に個人的に土地転がしを仲介してもらっても違法行為になるので注意が必要です。

参考:宅地建物取引業法

土地転がしで儲ける方法

では、現代で土地転がしをして儲けるためにはどのようなことが必要なのでしょうか。まずは土地売買ができるよう会社を設立して、不動産情報を集め、5年後を見越して土地を購入する必要があります。それぞれポイントごとに詳しくみていきましょう。

土地転がしをしやすくするため事業の立ち上げ

土地転がしをするためには、個人では免許が得られないので宅地建物取引業の事業申請をして会社を興します。宅地建物取引業の免許を受けるためには、従業員5名あたり1名以上の専任の宅地建物取引士が必要です。自分自身で国家試験を受けて資格を取得するか、資格者を雇う必要があるということです。

さまざまな条件を整えて、宅地建物取引業の免許が得られれば、不動産会社の法人として土地取引が可能になります。法人となるとかかる税金は譲渡所得税ではなく事業に対する法人課税に変わります。平成30年以降の法人税は23.2%なので、短期譲渡所得税の30%とよりは下がります

レインズを利用するため会員登録

会社ができたら売買されている土地の情報を手に入れる必要があります。不動産業者になれば国内の不動産取引情報が管理されているレインズに会員登録して情報にアクセスできます。

レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。レインズを見れば、不動産を売りたい人、買いたい人の情報がすぐに分かります。

成約情報も分かるので周辺相場も確かめられます。一般に不動産を売買する場合には不動産会社がレインズの情報をみて依頼者に情報を伝えますが、土地転がしをする場合には、実際の生データが確認できるのです。

参考:レインズ

有用な情報収集のため人脈を広げる

レインズに登録して全国の土地情報を知ることは基本として必要な作業ですが、土地を転売して利益を得るためには市場に出ていない不動産情報を手に入れることも必要です。レインズに登録されて不動産のポータルサイトに掲載されてしまえば、自分が見られる分、誰でも見られる状態にあります。

たくさんの情報の中から、お得な不動産情報を得るには知識と経験が必要です。開業間もないうちに転売できそうな土地を探すなら、地域の人脈を広げて有用な情報が得られる状態を築くことが重要です。人脈が広いほどライバルよりも早く有益な情報が得られるので、売却希望者に提案もしやすいです

5年後に将来性がある土地を狙う

もし、起業をしないで不動産の転売で利益を得たいなら購入する土地を選ぶ上で、5年後に利益が上がる将来性の高い土地を狙う必要があります。所有期間が5年を過ぎると譲渡所得税は半分の15%に下がるのでより利益が見込めます。

将来性がある土地とは次のような土地を指します。

  • 住みやすい土地である
  • 交通網が整備されている
  • 形状の良い土地である
  • 接続道路が多い
  • 都市計画で再開発が予定されている

このような土地は価値が下がりにくく、上昇が期待されます。個人でこれらの情報を把握するのは困難なため、自分自身の人脈も作りながら、転売目的の土地仕入れのネットワークを持つ不動産業者に個人で不動産転売を行う投資家として認識されると、転売や投資向きの物件情報を回してもらえる可能性もあります。

建物付きの土地も売買の対象

土地転がしというと価値ある土地を探すことと思いがちですが、建物付きの一般の不動産にも注目すると掘り出し物が見つかる場合もあります。売却までの5年間はリフォームやリノベーションをして賃貸にするなど付加価値を付けて一時的に運用することも可能です。

その間の収入も得られるので、転売するまでの経費を賄うこともできます。賃貸契約時に期限を付けて貸し出せば退去についてもトラブルを軽減できます。将来性の見込める土地なら建物の有無に関わらず情報を集めるのが得策です。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

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