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区画整理地内の売買の流れ|注意点やメリット・デメリットを解説

  • 更新日:2024年5月30日
区画整理地内の売買の流れ|注意点やメリット・デメリットを解説

より住みやすく、利便性の高い地域を作る事業として、土地区画整理事業というものがあります。これは、既存の土地の道路や公園、河川といった公共施設の改善を目指す事業であり、実は土地区画整理事業に該当する土地は購入可能です。

区画整理地内の土地の売買では、通常の土地売買とは違ったポイントがあります。事業の性質や土地の特徴を把握して、区画整理地内の土地売買を上手に行いましょう。

区画整理地とは区画整理地事業により整理された土地

まず知っておきたいのは、「区画整理地とはどのような土地を指すのか」です。これは土地区画整理事業によって整理された土地、すなわち、事業によって公共施設の整備や改善が行われたことでより住みやすくなった土地を指します。

土地区画整理事業は、その地域での宅地利用の促進を図るために実施されるため、整理された土地は住宅地向けになっているといえます。

保留地と仮換地の違い

土地区画事業を行う中で、保留地と仮換地という2種類の土地が生まれます。

土地の種類特徴
保留地
  • 土地区画整理事業で新たに誕生した土地
  • 事業完了後の換地処分はなし
仮換地
  • 事業前の従前地を整備して生まれた土地
  • 事業完了後に換地処分(金銭による精算)あり

保留地とは、区画整理によって新たに誕生した土地であり、法律上はまだ住所が存在していない土地となります。保留地が生まれるのは、区画整理によって乱立した土地に道路を引き、一部に余った土地が生まれるからです。

つまり、もともとあった土地を整理したことでできた余りの土地が保留地となり、事業を推進する団体はこれを販売することで、事業推進のための費用を獲得します。対して仮換地とは、区画整理によって新しく整備された土地ですが、もとあった土地を整備して生まれることが特徴です。

区画整理地内にもともと存在していた土地を従前地と呼び、事業によって整えられた土地が仮換地になると考えましょう。従前地と仮換地はほとんどイコールではありますが、区画整理の都合によって若干変形する可能性があることも覚えておかなければなりません。

また、仮換地になる前の土地、つまり従前地を所有している場合は、仮換地に変形したことで面積の増減があるため、この差を精算する処分として換地処分が行われます。

換地処分は土地の増減分を金銭で精算するため、事業完了後に金銭の授受が発生することが特徴です。保留地はもともと存在しない、新たに誕生した土地のため、換地処分のように精算金が発生することはありません。

保留地と仮換地は土地区画整理事業によって誕生した土地という共通点はありますが、それぞれ特徴が異なるため注意が必要です。

区画整理地は完成までに10年以上かかる

土地区画整理事業の施行者は事業ごとに異なり、次のいずれかが該当します。

  • 個人
  • 土地区画整理組合
  • 都道府県・市町村
  • 国土交通大臣
  • 都市基盤整備公団や地域振興整備公団
  • 地方住宅供給公社
  • 土地区画整理事業を行うために必要な資力・信用・技術的能力を有する者

個人や地主が行うケースもありますが、基本的には国や県、市区町村主導のもと行うことが多いでしょう。施行者が誰になるとしても事業規模が巨大であることは確かであり、完了までに10年以上かかることも少なくありません。

また、当初予定していたよりも計画が伸びることも多く、事業完了の日程が延長になることも少なくありません。数十年単位の巨大な事業計画が組まれることもあり、基本的には予定通り、あるいは期間短縮で終わることはなく、予定よりも長引くと考えておきましょう。

区画整理地は一般相場と比べて安い場合が多い

通常の土地とは性質が異なる区画整理地内の土地は、一般的な相場と比べると安価で取引されることが多いです。理由は大きく2つあり、公共団体が主導していることや、利益目的の事業ではないことが関係しています。

施行者は個人や地主になることもありますが、基本的には国や県、市町村の公共団体であり、売買の際には公的な基準価格が参考にされることが多いです。つまり、周辺との競争価格ではなく、公的に決められた公示価格を参考にするため、値上がりが少なく一般相場よりも安く購入しやすいです。

また、土地区画整理事業はあくまで住みやすい地域を作り、該当地域での宅地利用の促進を目的としています。根本的な目的自体が営利目的ではないため、土地売買損失が出ないなら問題なしとされることが多く、利益獲得の値上げが起きることは少ないです。

もちろん、あくまで安い場合が多いというだけで、土地の性質や施行者によっては、一般相場並みか、それ以上になるケースもあります。安く購入できるケースが多いだけで、区画整理地内は絶対に安価という保証がないことは理解しておきましょう。

区画整理地は通常の土地売買と異なる

一般的な土地とは性質が異なるため、区画整理地内の売買も、通常の土地売買とは勝手が違います。区画整理地内における土地は、使用収益権や所有権の扱いがややこしく、事業の完了を持って権利が移動することも多いです。

例えば保留地は法律上は住所が存在していない土地のため、購入しても事業が完了するまで所有権がないことになっています。仮換地は法律上は従前地に住所があるため、事業完了を持って換地処分を行い、所有権を仮換地から転移します。

また、事業中に仮換地を購入した場合は、完成後に土地の面積や形状が変わることもあるため、通常の土地売買のように購入する土地の性質が固定されているわけではありません。仮換地の売買は特に変動性が高いため、この点も理解した上で売買に臨む必要があります。

区画整理予定地の土地を売却する際のポイントとは?必要な知識を解説

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区画整理地内の売買のメリット・デメリット

通常の土地とは性質が異なる区画整理地内は、売買も複雑になりやすく、難しいと感じる人は多いでしょう。確かに複雑な分デメリットもありますが、同時に区画整理地だからこそのメリットもあります。メリットとデメリットの両方を把握した上で、自分にとってプラスとなるかどうかを確認することが大切です。

【メリット1】住みやすい環境に変化する

土地区画整理事業は住みやすい街づくりのために行われるため、事業完了後に生活環境が改善されることが多いです。事業内容によって異なりますが、道路が広くなったり、周辺の公共施設が充実したりと、生活する上でのプラスに働くことは多いでしょう。

事業前は住みづらい地域でも、事業完了によって住みやすくなることは多いため、よりよい住環境を求める人には大きなメリットです。

【メリット2】土地の価値が上昇する

区画整理によって住環境が改善されると、住みやすい土地と評価を受けるため、土地の価値も上昇します。通常土地は経年劣化することがないため、年数経過による価値の減少はほとんどなく、事業完了に伴い地価の上昇が見込めるのは大きなメリットでしょう。

土地の価値が上昇すると売却時に利益を出しやすく、安く買ったものが高値で売れることも少なくありません。また、事業完了後では高額の費用が必要だった土地が、事業前なら安く購入しやすいという点もメリットのひとつです。

【デメリット1】住宅ローンが組めない

区画整理地内の土地は所有権が定まっていないことも多く、保留地のように事業完了まで所有権が認められないものもあります。そのため、抵当権をつけることができず、住宅ローンが組めないのはデメリットのひとつです。

仮換地以前の従前地ならローンが組めますが、これが共有名義になっていると保留地と同じく住宅ローンは組みづらくなるため注意が必要です。もちろん、絶対に住宅ローンが組めないわけではなく、施行者と提携している金融機関ならローンが組めるケースもあります。

しかし、通常の土地売買に比べるとローンを組める確率は低く、金銭的な負担が大きいため、購入が難しい場合も多いでしょう。

【デメリット2】成約価格が確定できない

保留地は換地処分による金銭の授受がないため問題ありませんが、仮換地は事業完了まで成約価格が確定できない点もデメリットのひとつです。仮換地は事業完了まで土地の広さが確定せず、従前地より広くなる場合は、差額分を支払わなければなりません。

もちろん、従前地よりも狭くなるなら差額が還元されますが、どちらにしても成約価格が確定しないことは確かです。仮換地の売買は換地処分による精算金のことを頭に入れておかなければならず、費用が発生した際に売主と買主のどちらが負担するのかを、事前に決めておかなければなりません。

区画整理地内の売買時の3つの注意点

通常の売買とは異なり区画整理地内の売買は、次の3つに注意しなければなりません。

  • 工事期間中の売買は禁止されることがある
  • 土地の位置や面積が変わる
  • 事業後の制約がかかる

区画整理地内の売買で失敗しないためにも、細部のポイントまで押さえておきましょう。

工事期間中の売買は禁止されることがある

基本的には仮換地は使用収益権が認められていますが、事業計画によっては工事中の売買が禁止されることがあります。これは事業ごとに異なり、売買の禁止は特約によって定められている場合があるため、事業計画をきちんと確認しておかなければなりません。

自分が住むために購入するなら特に問題はありませんが、事業期間内での売買を考えている場合は、禁止事項に引っかからないか確認が必要です。

土地の位置や面積が変わる

所有している従前地は、区画整理に伴い土地の位置や面積が変わる可能性があります。事業が完了し、換地処分を受けるまで土地の変更点は分からないため、場合によっては土地が狭くなってしまう可能性があることは理解しておきましょう。

もちろん、区画整理によって土地が広くなることもありますが、この場合は広くなった分を精算金として支払う必要があるため、この点にも注意が必要です。大幅な形状変化の可能性はそれほど高くありませんが、少なからず変動性があり、リスキーな土地であることは理解しておきましょう。

事業後の制約がかかる

土地区画整理事業は事業中だけではなく、事業完了後に制約を設けられることもあります。事業によっては完了後に区画整理地内の土地の使用方法に制限をかけることがあります。

これは土地区画整理事業が宅地の利用促進を目的としているからであり、宅地の利用という範疇から外れる使用方法は制限の対象になりやすいことは覚えておきましょう。事業ごとに制限の範囲や有無は異なるため、宅地利用以外を考えているなら、事業計画を確認しておく必要があります。

みんなの不動産売却体験談

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区画整理地の売却は一括査定を利用して信頼できる不動産会社に依頼

土地が変形する可能性がある区画整理地は、事業完了後に使いづらくなることを見越して売却するという方法もあります。区画整理地の売却は、仮換地が割り当てられてからか、事業が完了して換地処分が実行されてからがおすすめです。

仮換地の割り当て時点で売却する場合は、厳密には従前の土地を売ることになるため、換地処分による精算金についても取り決めをしておかなければなりません。

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区画整理地内の土地売買の特徴を考えて行動を

土地の売買は複雑な手順も多く、ややこしくなることが多いですが、通常とは性質が異なる区画整理地内の土地は、特に複雑になりやすいです。

そのため、上手に売買するには、区画整理地ならではの特徴を正しく把握することが大切です。通常の土地との違いを理解して、区画整理地内の土地売買を上手に行いましょう。

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