土地の一部分だけを売る方法|分筆の方法や費用、注意点を解説

土地の一部だけを売却できるのだろうかと悩んでる人もいるのではないでしょうか。所有している土地の使っていない部分を売却したいときには、分割してその部分だけ売却することができます

このように土地の一部分だけを売りたいときには、売却活動を始める前に下準備が必要です。

この記事では、土地の一部だけを分けて売る方法や、そのときにかかる費用について解説しています。一部の土地を売るときには注意すべき点もいくつかあるので、あわせて解説します。

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分筆すれば土地の一部を売却できる

土地を所有している人の中には、土地の一部分だけを売れるのだろうか、どうやって売ればよいのだろうかと悩んでいる人もいるでしょう。

土地の一部分だけを分割して売却することは可能です。ただし、売却するとなると分割した土地を1つの土地として認めてもらえるように登記を行う必要があります。

この土地を分割して登記を行うことを分筆登記と言い、分筆することで所有している土地を一部分だけ売ることができます。

分筆して売却する方法

土地を分筆してから売却する場合には、通常の売却の流れとは少し異なり、売却前には売却する部分の土地面積や境界を正確に知ることが必要です。

この作業は土地の専門家である土地家屋調査士に依頼します。ここでは、分筆して売却するときの流れを見てみましょう。

分筆を依頼する

土地を分割して売却するときには、土地の分筆が必要です。分筆の作業や手続きは土地家屋調査士に依頼できます。

土地を分筆するとき、どのような形に土地を分筆するかで土地の価値が変わります。そのため、分筆をおこなうときには初めに不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産会社なら、ターゲットや使用目的に合わせた分割方法をアドバイスしてもらえます。また、不動産会社は土地家屋調査士ともつながっている場合が多く、紹介してもらうこともできます。

法務局や役所で調査

土地は正確な大きさがわからなければ売却できません。そして、隣家との境界が曖昧だと売却後にトラブルになる可能性があります。

そのため、土地の売却時には初めに土地の正確な寸法や面積の確認をおこないます

また、1つの土地だと思っていても、公図で確認すると2つに分かれて登記されていることもあります。

そのため、法務局や役所に出向いて、登記簿謄本や公図、地積測量図などから売却する土地について確認することが必要です。確定測量図があると正確な境界線や土地の大きさがわかるので、手間や時間、費用がはぶけます。

このようにして、土地の正確な情報を確認することが初めの作業です。

不動産会社に査定依頼をする

分筆後の土地を売却する場合には、不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の会社に依頼すると、査定額を比較して不動産会社が選べます。

この査定を依頼するときに、本当に分筆が必要なのか、そのまま分筆せずに売却したほうがよいのかも相談してみるとよいでしょう。

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に同時に依頼できます。査定は無料でおこなってもらえるので、気軽に問い合わせてみるとよいでしょう。

「すまいステップ」は、土地の一括査定がおこなえる無料のサイトです。最大4社の不動産会社に同時に査定が依頼できます。自宅にいてパソコンやスマホから土地の情報や住所などを入力するだけで依頼が可能です。

分筆の作業をスムーズに進めて土地を売却するためには、土地売却が得意な不動産会社を見つけることが大切です。「すまいステップ」なら厳選された優良な不動産会社のみと提携しているので、あなたの土地の売却にあった不動産会社が見つかるでしょう。

分筆での売却を考えているのなら、「すまいステップ」で一括査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

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境界確定の測量をする

周りの土地との境界がはっきりとしない場合には、境界の確定測量がおこなわれます。売却のときには、正確な土地の面積や寸法が必要です。また、境界線がはっきりしていないと隣家とのトラブルが懸念され、原則、売れません。

そのため、土地を分筆する前に、土地の正確な大きさや境界をはっきりさせる必要があります。

もとの土地の境界確定ができたら、分けて売却する部分の確定測量もおこないます。これらの測量は土地家屋調査士がおこないます。

境界標を設置する

境界は土地家屋調査士だけでは決められません。通常、隣に家がある場合にはその家の住人と、土地に面している部分が公道や公園などの場合には役所の人が立ち会いのもと境界を確定します。

境界が確定し合意が得られると境界に境界標が埋め込まれます。近頃では、劣化しにくい鉄の境界標を使用することが多いようです。

登記所へ申請する

正確な土地の大きさや境界が確定したら、法務局で登記申請をおこないます。分筆した土地は、登記が必要です。

この手続きを行うと、分筆した土地の権利が設定できるようになったり、地目を変更したりできます。そして分筆が終わると売却活動へ進むことができます。

登記手続きは、必要書類の作成から登記申請まで土地家屋調査士に依頼できます。なお、分筆の登記申請には登録免許税1,000円/1筆かかります。

必要な書類の受け取り

分筆登記の申請をおこなうと、約1週間で手続きが完了します。手続きが完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書を受け取ることができます。

これらの書類が確認できれば土地の分筆登記が完了したことを意味するので、その土地の売却がおこなえます。

売却活動をおこない決済や引き渡しをする

分筆登記が終わったら、売却活動を始めます。売る土地の大きさや境界が確定すると、普通の不動産の売却と同じように売却活動をおこなうことができ、買主が見つかれば売買契約をして、代金を受け取り引渡しをします。

このように、土地を分けて一部だけを売るときには、初めに土地を分筆して登記をおこなった後、売却活動をすることになります。

土地の分筆に必要な書類と費用

土地の一部だけを売却するためには分筆の手続きが不可欠ですが、ここでは分筆にどれくらいの費用がかかるのか、またどのような書類が必要なのかを見てみましょう。

分筆に必要な書類

土地の分筆の際に必要な書類は次の通りです。

  • 委任状
  • 地積測量図
  • 筆界確認書

土地家屋調査士に分筆登記の申請を依頼する場合には、委任状が必要です。地積測量図や筆界確認書は土地家屋調査士が作成します。

これらの書類に登記申請書と登録免許税を添えて申請します

分筆に必要な費用

分筆をおこなう前には、その土地についての調査が必要です。登記簿謄本を取り寄せたり、測量図を取り寄せたりして必要書類を準備します。

登記簿謄本は600円程度、測量図は450円程度で入手できます。登記の際の登録免許税は、1筆あたり1,000円です。分割する数が1筆増えるごとに登録免許税は1,000円増えます。

ほかに測量費用や土地家屋調査士に支払う報酬などを合わせると20万円以上かかります。この費用は、依頼する土地家屋調査士によっても異なり、境界が確定しているかしていないかによっても変わります。

土地の境界が確定されていない場合には、土地の大きさによっては100万円程の費用がかかる場合もあります。

分筆の際に注意すること

土地の一部を分ける場合には、その分け方に注意が必要です。分け方によっては、建物が建てられなかったり、宅地として活用しにくくなったりします。売却を予定しているのなら、不動産会社に相談しながら分筆を考えましょう。

接道義務に注意

土地は適当に分割してしまうと、建物が建てられなくなったり、買手が見つかりにくくなったりします。土地をどのように分けるかは、不動産会社とよく相談して決めることが大切です。

不動産会社ならどのような形や大きさの土地が売れやすいかを知っています。

土地を購入する人は、建物を建てて活用する人がほとんどです。そのため、建物が建てられない土地は買主を見つけにくくなります。

土地に建物を建てるためには、接道義務を満たす必要があり、幅員4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接していなければなりません。

この条件を満たして分筆をおこなわなければ、買主が見つけにくく、土地の価値も低くなってしまいます。

土地の切り方で価格が変わる

土地の一部を売るときには、自分の使っていない部分を売りたいと考える人がほとんどでしょう。売りたい部分の土地が接道義務を満たしていればよいのですが、この条件を満たしていない場合、土地の価値が大きく下がります。

また、接道義務を満たしていない土地の場合、分筆登記の申請を受け付けてもらえない場合があります。そうなると、建物が建てられないというデメリットがあるため、売りにくく低い価格での販売となります。

土地は分け方によっては著しく価値が下がるので、分筆をおこなうときには専門家である不動産会社に相談しましょう。

確定測量の完了には時間がかかる

確定測量をおこなうときには、隣家の立ち会いが必要です。スムーズに隣家の人に同意が得られれば、作業が進められます。

しかし、隣家の人が遠方に住んでいたり、隣家の人に相続が発生していたりすると同意が得られるまで時間がかかる場合があります。

また、公道や公園などに接している場合には、役所の人の立ち会いが必要です。そのため、この確定測量の作業に3ヶ月から半年以上かかるケースがあります。

このように土地の一部だけを売却するときには、通常の売却よりも手続きや作業が増えるため時間がかかります。

前面道路が私道の場合は許可を得る必要がある

土地が接している道路は公道が接している場合もありますし、私道が接している場合もあります。公道に接しているなら問題なく使用できるのですが、私道に接している場合には売却前に注意すべきポイントがあります。

土地に家を建てて活用する場合、接している道路を使って出入りをおこないます。公道の場合には、自由に道路が使えますが、私道の場合には使用承諾が必要です。

使用承諾を得ていないと、急に道路が使えなくなったり、使用制限をしてきたりというトラブルが起きる可能性があります。

そのため、土地が私道に接している場合には、使用承諾を取ってからでないと売却が難しくなる場合があります。

個人では分筆した土地を複数売りに出せない

広い土地を所有していて、宅地用の大きさに分割してまとめて売却したいと考える人がいるかもしれません。

しかし、個人が土地を売却する場合、複数の土地を同時に売却できません。

複数の土地をまとめて売却する場合、事業性ありと判断されます。また、同時でなくとも続けて売却をおこなうと、取引の継続性ありと判断され事業性があるとみなされます。

宅地建物取引業法では、事業性のある取引をおこなう場合には、国土交通大臣や都道府県知事からの免許の取得が必要です。

そのため、分筆をおこなうときにはこの点にも注意しましょう。

土地の分筆をする場合は建物の登記が必要

分筆をおこなうと、土地の地番が変わります。土地に建物がある場合、建物の所在地番も土地の地番に合わせているため、変更する必要があります。

この変更登記をおこなわないと、建物を売却するときに所在が確認できず、その確認のために手間や時間がかかります。

土地に建物がある場合には、分筆後に建物の所在の地番の変更登記が必要だと覚えておきましょう

相続登記が終わっていない場合の注意点

相続財産の中に土地が含まれている場合、複数の相続人がいると、どのように相続するか決めるのに時間がかかる場合があります。

しかし、相続税の納付には期限があり、相続財産が不動産だけの場合、早く売却して税金の支払いに充てたいと考える人も多いでしょう。

土地は相続登記が終わっていなくても売却できますが、その場合、相続人全員に合意を取る必要があるので、手間や時間がかかります。

なお、分筆登記は相続登記が終わっていなくても可能ですが、分筆登記が完了するまでに時間がかかるので余裕を持って手続きをおこないましょう。

分筆には時間がかかるので余裕を持って売却をおこなおう

土地の一部を分筆して売るときには、土地の状況を調べる必要があり通常の土地の売却よりも時間がかかります。特に土地の境界線があやふやで確定していない場合には、土地の確定測量が必要です。

確定測量をおこなうときには、隣地などの同意が必要で、隣地の人との関係が良好でない場合には、同意が得られず確定測量に時間がかかる場合もあります。

このように分筆をおこなうときには、時間がかかるとともに20万円から100万円以上の費用がかかります。土地を一部分だけ売却したいときには、必ず分筆が必要なので時間に余裕をもって売却活動に臨みましょう。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

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