相続した田舎の土地は売却可能?売却方法やポイントを紹介

「田舎の土地を相続する予定だけど使いどころがない…」 「持っている土地の管理が大変だからどうにかして手放したい、、、」

このような悩みを抱えている人は少なくないと思います。

田舎の土地は、活用方法が難しく、売却を検討するケースが非常に多いです。

本記事では、いらなくなった田舎の土地は売却出来るのかどうかや、そうした土地を処分する方法、また田舎の土地の活用方法についても紹介していきます。

相続した田舎の土地は売却出来るの?

田舎の土地を相続した場合、その使い道がなくできれば売却したい、と考える人は非常に多いです。

しかし、一方で田舎の土地には需要はなく売却出来るか不安に感じているも多いのではないでしょうか。

そこで本章では、実際に田舎の土地は売却が可能なのか、また田舎の土地を相続する場合の選択肢についてお話していきます。

田舎の土地の売却は難しい

結論からお話しすると田舎の土地の売却は非常に難しいと言われています。

考えられる要因は主に「生活環境の不便さ」 「管理されていない土地の開発コスト」 「市街化調整区域による制限」 「土地の広さ」の4つです。

逆に、これらの要因をすべてクリアしている場合は、立地が田舎であっても売却の可能性が見えてくるとも考えられます。

本節では、これら一つ一つの要因について少し詳しく見てみましょう。

①生活環境の不便さ

1つ目にあげられる要因は「生活環境の不便さ」です

田舎の特徴として、都会と比べてインフラが不整備である事や、スーパーやコンビニ、病院など生活に必要な施設の少なさから、一つ一つの距離が土地から非常に遠くなってしまう事があげられます。

このような特徴によって、田舎での生活は不便だ、というイメージを持つ人が圧倒的に多く、いくら土地の価格が安くても住みにくさのイメージが勝ってしまいます。

また、近年特に都心に人が集まり、田舎の人口が減少してきている傾向がある事からも、今後これらの環境が大幅に改善される事も期待は出来ません。

こうした環境の整備不足は売却を阻害する最も大きな要因の一つです。

②管理されていない土地は開発コストがかかる

2つ目に、「管理されていない土地の開発コスト」があげられます。

田舎の土地は、もっていても使用しておらず、管理していない状態がずっと続いている事が多いです。

管理が行き届いていない状態が続くと、雑草の排除や土壌整備など、土地を売却するまでの工程が非常に多くなってしまいます。

こうした理由から、一般的な土地の売却に比べて手間や時間、お金がかかる事が分かります。

土地を整備してから売却をしなければならないルールはありませんが、買主に整備をしてもらう場合には、その分売却価格を大幅にさげる必要性があるため、売却利益はあまり期待できないでしょう。

こうした理由からも、田舎の土地は売却が難しいというイメージがつきやすいです。

③市街化調整区域による制限

3つ目に、「市街化調整区域による制限」があげられます。

市街化調整区域とは、簡単にいうと、土地の開発に制限がかかっている区域の事で、この区域内では建築物の建築方法や建築規模などの制限が非常に多くなっています。

田舎の土地は、こうした市街化調整区域に該当している場合が多く、この区域に含まれていると、土地を購入してもその土地を活用する方法が非常に限られてしまいます。

市街化調整区域に該当している場合は、そうでない区域と比較すると一気に需要が低下する為、まずはご自身と土地がその範囲に含まれているかどうか確認してみる必要があります。

④土地が広すぎる

最後に「土地や家が広すぎる」という要因があげられます。

一般的に、田舎の土地は都会と比較して土地面積が非常に広い事が多いです。

一見、広い土地には需要がありそうですが、実際には、土地が広すぎるとその土地の管理コストや維持費がより多くかかってしまうという理由で、敬遠されてしまう事が多いです。

その為、土地が広すぎるが故に売却が難しい場合は、その土地を分割したうえで売却してみるというのも一つの方法です。

相続前の場合は相続放棄も検討しよう

相続を行う場合、自分が必要ないと感じた相続物に関しては、放棄するという選択肢もあります。

土地を相続する予定である、という人については、相続を行う前に「放棄」という選択肢も視野に入れてみましょう。

後々売却出来るかも、と安易に相続してしまうと、かえって費用がかかってしまったり、手放せずに困ってしまう状況に陥る可能性は非常に高いです。

その為相続を行う前段階の場合は、本当に相続するべきかどうか、まず一度しっかりと検討したうえで、相続の判断を行いましょう。

ただし、相続を放棄する場合は、土地だけでなくほかのすべての物の相続も放棄する事になるため注意が必要です。

また、相続を放棄すると、固定資産税などの支払いは免除されますが、管理責任義務は継続されます。

土地自体と全く関係がなくなるわけではない、という事はしっかりと理解したうえで判断しましょう。

田舎の土地を売却する際のポイント

ニーズがなく、売れにくい田舎の土地は、どんな対策をすれば売れるのでしょうか。

以下では、田舎の土地を売却する時に、抑えておきたいポイントは4つを紹介しています。

  • 土地売却に強い不動産会社を選ぶ
  • スケジュールに余裕を持たせる
  • 一般媒介で契約をする
  • 近隣の住民にアピールする

土地の売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産を売却する際に、売却したいジャンルに合った、不動産会社を選ぶことが重要です。

今回は、田舎の土地に強い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

田舎の土地の売却が得意な会社であれば、売却の経験も豊富で、より的確なアドバイスを得られます。

もし地元に不動産会社が数社あれば、「すまいステップ」の一括査定をしてみましょう。

スケジュールに余裕を持たせる

下記は、すまいステップ編集部が行ったアンケート結果です。

全体の56.9%が6ヶ月以内に売却を達成していました。

ですが、土地の条件や売り出し方によっては1年以上かかる場合もあるようです。

田舎土地売却

田舎の土地を売却するには、スケジュールに余裕を持たせることが重要です。

都市エリアでも、土地を売り始めてから買主が決まるまで、3カ月程度はかかります。

その中、売れにくい田舎の土地であれば3カ月以上かかる可能性が高いので、3カ月以上かかる意識を持っておきましょう。

単に「田舎で売れにくい土地」という理由もありますが、3カ月を過ぎた時点で価格をもう一度見直すことも大事です。

一般媒介で契約をする

田舎の土地を売却するには、不動産会社とは一般媒介で契約すると効果的です。

一般媒介契約…媒介契約の一種で、売主は複数の不動産会社に依頼できます。売り主は、1社に限定することなく媒介を依頼が可能です。
仮に1社だけと契約をした場合、営業に消極的になってしまったら、売却するまでにさらに時間がかかってしまいます。
複数の不動産会社が同時に土地を売り出せば、買主の目に留まり、売却できる可能性が高くなります。

近隣住民にアピールをする

土地の売却活動において、近隣住民にアピールすることも視野に入れましょう。

田舎の町は小さなコミュニティとなっているため、情報が集まりやすい場所に相談をしておくと買主が見つかりやすくなります。

他にも、地元の事業者や移住を検討している人が土地を探していることもあるので、地元の土地に需要がないかアピールしてみることも効果的です。

田舎の土地の売却方法

このように田舎の土地の売却には様々なハードルがありますが、もちろんまったく需要がないというわけではありません。

需要があると判断された土地や、ピンポイントで求められる条件が合致した場合など、売却のチャンスはあります。

そこで本章では、実際に田舎の土地を売却する場合、どのように行うのかをご紹介していきます。

基本的に、売却するうえでの方法は2つ。

一つは業者に依頼し買取、もしくは仲介をしてもらう方法、そしてもう一つは個人間で売買を行う方法です。

それぞれについて簡単に説明していきましょう。

方法①:不動産会社に相談する

一つ目の方法は、地元の不動産会社に相談する方法です。

この方法が最も一般的且つ手間が少ない方法であると言えるでしょう。

不動産会社の中でも、田舎の土地や空き家に特化した不動産会社を選択する事が売却のコツです。

田舎の土地をメインに売却している不動産会社の場合は、普通の不動産会社と比較しても、買取、もしくは仲介してくれる割合が高くなる傾向にある上に、売却価格も他と比較して高くなる可能性があります。

各業者のホームページ等を見て、郊外の土地の売買を得意としているかどうか判断してみるといいでしょう。

また、最近の売買成立歴から、ご自身が売却したい土地の周辺で成立したケースがあるかどうか確認してみるのも、業者を見極める一つの方法です。

不動産会社に相談する際は、それらの点を確認しながら慎重に選択しましょう!

方法②:個人で買主を探す

2つ目の方法は、個人で買主を探す方法です。

不動産の売買は個人間で行う事も法律上可能です。

近所や知り合いなどで、個人的に買主を探したいという人は、そうした方法をとる事も可能です。

しかし、実際に個人間で売買を行うとなると、非常に手間がかかる事を理解しておきましょう。

本来は不動産会社を通して行う様々な作業を、売り主、買主がすべて負担して行わなければならず、トラブルのもとにもなります。

個人で買主を探し個人売買を行う場合は、そのようなリスクも踏まえた上で行いましょう。

まずは一括査定サイトの利用がオススメ!

土地を売却する際、まず行う事としてお勧めする方法は「一括査定サイトの活用」です。

一括査定とは、ネット上の一括査定サイトで土地の基本情報を入力すると、その情報を元に査定を行ってくれる業者を一括で複数見つけてくれる方法です。

この方法を行うと、業者を探す作業も非常に効率化出来、実際にその土地が売却可能か、もし売却できるならいくらくらいで売れるのかも一気に知る事ができます。

一括査定サイトはいくつかありますが、中でも特にオススメをするのが「すまいステップ」です。

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すまいステップは全国の優良企業のみを厳選して取り扱っており、同時に最大4社の査定依頼を行う事が可能です。

当サイトでの査定依頼は完全無料。以下のフォームから簡単に査定依頼が可能です。

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田舎によくある「農地」や「山林」の売却方法

田舎の土地には、一般的な更地以外にも、農地や山林など特殊な形態のものが比較的多いです。

そうした特殊な土地の売却には、普通の土地の売却とは違う点や、注意しておかなければならないポイントがいくつか存在します。

本章では、農地、山林を取り上げ、それぞれの土地の形態の売却方法や注意点について取り上げていきます。

農地の特徴と売却方法

まずは、田舎でよくある「農地」の売却についてみていきましょう。

農地は、非常に田舎の土地の中でもより売却が難しい土地のタイプの一つと言えるでしょう。

その理由は「農地法」にあります。

農地法では、農地を購入できる対象者が定められており、「地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農地従事者」のみが農地を購入できる決まりになっています。

つまり、これらの対象者以外の人はそもそも農地を購入する事が出来ないという事になり、売却の対象が非常に狭くなってしまうのです。

ただし、売却の方法を工夫する事によって、売却の対象の幅を広げる事も可能です。

売却方法の選択肢についてみていきましょう。

農地の売却には以下の2つの方法があります。

  1. 農地を農地のまま売却する方法
  2. 農地を転用して売却する方法

一つずつ確認していきましょう。

【方法①】農地を農地のまま売却

1つ目は、農地を農地として売却する方法です。

この方法は、前述した通り、買い手の幅が非常に狭い事に加えて、売却する際の様々な条件が付いてきます。

例を挙げると、買い手の農家には適正な人数の従事者がいるのか、必要な機器を所有いているのか、などがあげられます。

この方法での売却は、既に知り合いの農家で買い手の目途がついている場合でない限り、非常に難しいと考えられます。

もちろん、買い手の候補がいない状態での売却も法的に不可能ではありませんが、相手を探す事が難しい上に、売却益もあまり期待は出来ません。

現状、買い手が見つかっておらず、売却益を期待している人については、次に紹介する転用して売却する方法も検討してみる事をおすすめします。

【方法②】農地を転用して売却

2つ目は、農地を転用して売却する方法です。

これは、売却する土地を農地として活用するのではなく、別の用途で活用することを前提に売却する方法です。

ただし、転用での売却にもいくつもの制限があり、前提として、その土地をどのような用途で使用する為に購入するのかを証明する事や、その資金が確保できる証明もしなければなりません。

それらを証明したうえで、農業委員会や都道府県知事の許可を得る必要もあり、それが得られなければ転用は認められず、農地として活用する事を余儀なくされます。

転用して売却したい場合には、それらの資金計画や活用目的をはっきりさせる事、また他の様々な条件についてもしっかりと調べた上で転用の申請を行うようにしましょう。

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山林の特徴と売却方法

次に、山林の売却についてみていきましょう。

山林の売却は、農地と比較すると、売却する権利が制限される事はないという面で売却しやすいと言えます。

ただし、山林はやはり使用用途が限られており、買い手を見つけるのは安易ではありません。

その為、いかに買い手を上手く見つけ出す事が出来るかが、山林売却の一つのポイントになると言えるでしょう。

基本的に山林を購入するのは、リゾート地の開発や個人の別荘を建設したい人などが対象となります。

少数とはいえ、一定のニーズはある為、それらの対象を中心に売却活動を行いましょう。

また、山林のような特殊な形態の土地は、それ専門の不動産会社が存在します。

山林の売却を得意とする不動産会社に売却の依頼を行う事も非常に大切です。

ただし、注意しなければならないのは、基本的に山林はそれほど高い価格では売却する事が出来ません。

売却益が沢山入る、という期待はあまりしない方が良いでしょう。

売却出来ない場合に田舎の土地を処分する方法

1章でもお話しした通り、田舎の土地は、売却が難しい事が多いです。

しかし、必要のない土地をずっと手元に残しておくのもデメリットが多い、という現状もあります。

それでは、どうしても売却が出来ない土地を手放したい場合、どのような方法をとれば良いのでしょうか。

本章では、売却が出来なかった場合の土地の処分方法を3つご紹介していきます。

処分方法その①:自治体へ寄付する

1つ目の処分方法は「自治体への寄付」です。

自治体は、使用目的のある土地や、各自治体が設ける一定条件を達成している土地に関しては無償で引き取ってくれる場合があります。

しかし、逆に、それらの条件を達成していない場合には引き取ってもらえない為、まずはその土地を引き取ってもらえるかどうかを確認する必要があります。

自治体への寄付を検討している場合は、まず担当窓口で寄付について相談してみましょう。

相談を受けた自治体は、引き取りの対象に当てはまると感じた場合、次に土地の調査に入ります。

そこでの調査で、引き取りをする土地に値すると判断された場合、書類を書き提出して引き渡しを行う事になります。

しかし、自治体もすべての土地を引き取っていては、市の財源である固定資産税を取れなくなってしまうだけでなく、自分達がその税金を支払う必要があるため財政が倒れてしまいます。

その為、引き取ってくれるケースは比較的稀であるという事を認識しておきましょう。

処分方法その②:個人へ寄付・譲渡する

2つ目の方法は「個人への寄付・譲渡」です。

売却が無理な場合、個人に対して無償で土地を引き渡すという方法があります。

基本的に、個人間の土地の引き渡しに制限はなく、双方が合意していれば土地の寄付、譲渡は可能です。

しかし、やはり土地は管理が難しく税金もかかるため、なかなか引き取りてを見つけるのが難しいのが実情です。

最も引き取り手の可能性として大きいのは、隣接する土地の所有者です。

寄付したい土地に隣接している土地を所有している人であれば、もともと所有している土地の面積を拡大する、という形になるため、場合によっては需要があるケースもあります。

その為、隣接する土地を所有している人は、個人への寄付を検討している場合オススメの相手であると言えます。

個人へ土地を譲渡数場合、注意しておかなければならないのは「贈与税」が発生するという事です。

個人へ寄付した場合、土地を受け取った相手側に税金がかかってしまいます。

税率は以下のようにして決まります。

 

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

個人間で土地を引き渡す場合は、こうした税金についても確認を行う必要がある事を覚えておきましょう。

処分方法その③:法人へ寄付・譲渡する

3つ目の方法として「法人への寄付」があげられます。

法人の場合、用途があれば欲しがる企業もいる為、譲渡できる可能性は個人よりあります。

また、個人の場合は個人の負担となる譲渡税も、法人の場合は、経費として換算されるところもポイントです。

法人へ寄付するという選択肢もあるという事を頭に入れておきましょう!

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処分できない場合は土地の活用を検討しよう

4章では、売却が出来ない場合の土地の処分方法について紹介してきました。

しかし、それでも土地の引き取りてがない場合もあります。

売却も処分も出来ない土地は、自分で所持しておく以外選択肢はありません。

万が一そのような状況になってしまった場合は、思い切って土地を活用するという選択肢を検討してみましょう。

本章では、具体的な土地の活用案を3つご紹介してきます。

活用方法その①:賃貸物件を建てる

土地が売却できないなら、マンションやアパートを建てて、賃貸物件にするのがおすすめです。土地の需要がない=入居者が集まらないとは限らず、物件があることで人が集まってくるケースもあります。

田舎の場合は土地も広いため、大きな物件を立てやすく、最大入居者数も都会より増やしやすいでしょう。

もちろん、入居可能数が多くても、そもそもの需要が少ないため、満室にするのは難しいです。田舎ならではの魅力を使うなら、一戸当たりのスペースを広く取り、戸数を減らしてゆったり暮らせる賃貸物件を作るのも良いでしょう。

活用方法その②:民泊施設をつくる

賃貸物件ではなく、別荘を作って民泊サービスを提供するのもおすすめです。

民泊は届出だけで簡単に始めることができ、特別な設備もそれほど必要としません。

宿泊需要はあるものの、近くにホテルや旅館がないなら、顧客を総取りできる可能性もあり、利益も拡大しやすいでしょう。

民泊需要は近年広がり続けており、広い物件が多い田舎こそ、民泊には適しています。

民泊の場合は、宿泊客数次第でいくらでも利益が獲得でき、場合によっては賃貸の収益を上回る可能性もあります。

活用方法その③:駐車場経営を行う

田舎の土地は広いものが多いため、駐車場にするとかなりの台数を収容できます。

駐車場は収益物件でありながら、初期投資が比較的少なく、形式次第ではすぐにでも運営できるのが魅力です。

駐車場には長期間契約の月極と短期利用の時間貸しが挙げられますが、時間貸しなら駐車場から別の用途に転用するのも簡単です。

まず時間貸しで駐車場経営をし、別の活用方法が思いついたタイミングで、転用して収益形態を変えるのも、ひとつの方法でしょう。

もちろん、時間貸しの駐車場を始めるためには、機械設備の導入や土地の整備が必要なため、ある程度の初期投資は行わなければなりません。

転用の際には初期投資を回収できるかどうかが重要ですが、形態を変化させやすい点は魅力的でしょう。

まとめ

田舎の土地は売却が難しい場合が多いのは事実ですが、まったく需要がないわけではありません。

まずは、売却可能な土地かどうか、自分の土地をしっかりと知り見極めましょう。

また、売却が出来なかった場合でも、処分や活用という選択肢があるという事を覚えておきましょう。

 

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