田舎の土地を売却したい人に向けて売却の方法やコツを解説します。
田舎の土地を売りたいものの、どうやって売ればよいか分からず、困っている方も多いのではないでしょうか。「そもそも売れるかどうか不安…」という方もご安心ください。田舎の土地であっても、コツを実践すればきちんと売却できます。
この記事では、田舎の土地を売るコツや、売却の流れについて解説しています。この記事を読んで、田舎の土地を売却を成功させましょう！
田舎の土地を売りたいけど売れる？
こんな疑問を持っている方もいらっしゃると思います。結論、田舎の土地でも売れます。この章では、田舎の土地でも売れる理由とケースについて解説していきます。
田舎の土地でも需要がある！
田舎の土地の需要は存在しています。確かに人口の少ない地域の田舎の土地は、買主が見つかりやすいとは言えません。しかしながら、売りに出せば、売却できる可能性があるのです。
田舎特有の土地の需要は、以下の4つが考えられます。
- 移住や別荘地など住宅用地としての需要
- 太陽光発電など事業用地としての需要
- 駐車場や資材置き場としての需要
- 家庭菜園用地としての需要
都市部とは異なるニーズの土地として売却できる可能性があります。
田舎の土地であっても、「田舎暮らしをしたい」という都市部からの移住希望者や、田舎に別荘・セカンドハウスを持ちたいという人からの住宅用地としての需要があります。近年では、リモートワークの普及によって居住環境の自由度が増しているため、田舎の土地の購買層が広がっています。
また、住宅用地ではなく事業用地として売却できる可能性があります。
よくあるのが「太陽光発電用地」としての需要です。畑などの面積が広く日当たりのよい土地は、太陽光発電パネルを設置するのに適しており、需要が高いです。立地によってはコンビニエンスストアや飲食店、介護・医療用施設の建設用地としての需要もあります。
他にも、駐車場や近隣の土地で事業や開発を行うための資材置き場としての需要があります。田舎の分譲地では駐車場が無くて困っているケースが多いので、駐車場として売り出せば買主を見つけられる可能性があります。また、それ以外にも、資材置き場に使いたいニーズも意外と多いです。
市街化調整区域などの建物を立てるために許可が必要な土地でも、家庭菜園用地としての需要があります。
各都道府県が指定する都市計画区域の中で、山林や田畑を保全するために開発が規制されています。
田舎の土地でも売れたケース
実際に田舎の土地でも売れたケースについて紹介していきます。
奈良県・40代・男性
売却のきっかけ：不要物件の処分
田舎の土地を売却するきっかけや不安
祖父母が亡くなり、祖母が生前畑として使用していた土地が不要なり売却を考え始めたのがきっかけ。 不安だった点は、田舎なので売却できるか否かが心配であった。
これから田舎の土地を売却する人へのアドバイス
不動産屋さんは信頼のおけるところに依頼すると良いと思います。価格は重視したいところですが、人と人との信頼関係が1番大切になるかと思います。バランスを見ながら、価格と人を選んで、良い商談にしてください。
北海道中川郡幕別町 / 40代 / 不要物件の処分 / 土地
査定額300万円→売却価格270万円
| 不動産会社 | 久保不動産帯広支店（担当者：佐々木） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 査定額が高かった |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
| 満足度 | 3 |
福井県・50代・男性
売却のきっかけ：不要物件の処分
田舎の土地を売却するきっかけや不安
相続した土地だったが、そもそも未使用で始末に困っていた。 狭くて使用用途がなかったため、譲渡などの相談もしたが、引き取り手がおらず、甥姪に迷惑をかけるかと心配だった。
これから田舎の土地を売却する人へのアドバイス
今回は不要物件の売却でしたが、田舎の土地は人口減少で値上がり見込みは薄いと思います。 今回も近隣の人がたまたまだったので、田舎は近隣への声かけは大事だと思います。
福井県鯖江市 / 50代 / 不要物件の処分 / 土地
査定額120万円→売却価格40万円
| 不動産会社 | 藤本不動産本店（担当者：藤本） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 家から近かった |
| 担当者の特徴 | 該当なし |
| 満足度 | 2 |
土地を確実に売るためには、売却実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。需要が低い立地にある土地など、土地の状態によっては、売却が難しいケースがあります。
『すまいステップ』は、累計100件以上の売買仲介実績のある不動産会社などが加盟していて、売買経験が豊富な不動産会社に無料で相談できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
田舎の土地を売り切るためのコツ
こんなことを思っている方もいらっしゃると思います。そこで本章では売り切るために実践すべきコツを解説していきます。
隣人・近隣住民に打診する
隣人・近隣住民に土地の購入についてまだ声をかけていない場合、売りたい土地の隣地の所有者や近隣住民に声をかけてみましょう。
あなたの土地を購入することで一番メリットがあるのは、隣地の所有者です。なぜなら、ひと続きの土地の面積が広がると、敷地に倉庫を建てたり、元々持っていた畑を広がられるからです。また、近所に駐車場が欲しい人など、土地の近隣住民もあなたの土地を利活用しやすい人です。
隣人や近隣住民に土地を売却するには、仲介を依頼した不動産会社に購入を打診してもらうほか、個人売買で取引することもできます。
「買取」で売却する
土地の価格が安くなってもとにかく早く売りたい場合は、不動産会社に土地を直接買買い取ってもらう「買取」で売却しましょう。不動産会社が買主となって土地を買い取るため「買取」と呼ばれています。
一般的に土地を売却する際、不動産会社が売主から依頼された土地の買主を見つけるために売却活動を行いますが、買取の場合、不動産会社が買主となるため、早く売却できることが特徴です。
最短で数日～1週間程度で売却できます。ただし、買取の売却価格の相場は、仲介で売却した場合の6～8割程度の価格になります。
地元の土地の売買に強い不動産会社に依頼する
地元の土地売買に強みのある不動産会社に売却を依頼しましょう。
不動産会社はそれぞれ得意なエリア・物件種別が異なります。また、都心の土地を売るためのノウハウと田舎の土地を売るためのノウハウは全く別物です。そのため、売りたい土地がある地域について精通している不動産に依頼することが重要です。
積極的に売却活動をしてくれる不動産会社に依頼する
積極的に売却活動をしてくれそうな不動産会社を見極めて選びましょう。不動産会社の中には、売却を引き受けたものの積極的に売却活動を行ってくれない会社もあります。
特に田舎の土地の場合、売れたとしても売却価格が安いため、不動産会社が売却活動を積極的に行ってくれずなかなか売却できないというケースが良くあります。
このようなリスクを避けるためにも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際に積極的に売却活動をしてくれそうか見極めることが重要です。
以下のような観点から、売却を積極的に行ってくれる不動産会社かどうかを確認しましょう。
- あなたの土地について、様々な質問をしてくれるかどうか
- 現地に見に行くと言ってくれるかどうか
- 売れる可能性が低くても何とか売れるようにする方法や処分方法を提案してくれるか
土地買取業者の買取条件を確認する
土地買取業者の中には、買取条件を設けている会社があります。買取条件は会社によって異なりますが、買取条件に当てはまらないと土地を買い取ってもらえないケースがあります。
例えば、再建築不可物件など建築法の規定上違法となっている土地、市街地調整区域にある土地や権利関係が複雑な土地などは買取を断られてしまう可能性があります。
▼詐欺業者には注意！
「あなたの土地を買わせてくれませんか？」と持ちかけてきた上で、売却のための手数料を要求してきたり、別の土地の購入を要求してくる業者は詐欺業者です。消費者庁や国民生活センターでも注意が呼びかけられています。
土地の境界線を確認する
土地の境界線を測量して明確にしましょう。
専門家によって土地の境界を確定させることです。
需要が高い地域にあっても、土地の測量がされておらず、境界線がはっきりしていない土地はなかなか買主がつきません。
測量については、3章で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
相場より安い価格を設定して交渉する
土地の売り出し価格を相場より安い価格に設定して売却活動を進めると良いでしょう。
実際に、田舎の土地のような需要の低い土地でも買主に買ってもらえる価格設定を行った結果、スムーズに売れるケースが良くあります。一般的に、買主は相場を基準に「お得な物件」なのか、「割高な物件」なのか判断します。そのため、相場よりも安い価格を設定すれば、買主を見つけやすくなります。
このようなリスクを避けるためにも不動産売却のプロである不動産会社に相談したり、相場を自分で調べて価格設定を行うと良いでしょう。
相場を調べるために以下の査定シミュレーションをぜひ活用してください。すまいステップの査定シミュレーションでは、「土地を売ったらおおよそいくらになりそうか」完全匿名・無料で算出できます。
綺麗に片付けてから売却する
土地の状態をできるだけ綺麗にしてから売却しましょう。
雑草が生い茂っていたり、ごみが散乱していると買主からのイメージを下げてしまいます。遠方にある土地などで、雑草の除去やごみの撤去がご自身でできない場合、業者に依頼して綺麗にしてもらう方法もあります。
広すぎる土地は分割して売却する
広すぎる土地は分割して売却しましょう。分割した土地をまとめて売らず一部だけ売ることになります。
面積が広い分、売り出し価格も高くなって、購入できる買主も限られてしまいます。土地を分割して売った方が、買主にとっても使い勝手が良くなり、売れる確率が高まります。より多くの買主にアプローチするためにも広すぎる土地は分割して売却しましょう。
土地を分割して売る方法を以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
解体費用を負担する
土地に建物が残っている場合、建物を解体費用を負担して交渉しましょう。
建物が残っていて解体する必要がある土地の場合、隣人・近隣住民から「解体する手間や費用がかかる土地」というイメージを持たれてしまい、敬遠されてしまう可能性があるからです。そのため、建物を解体してから売却すると良いでしょう。
売買契約後に建物を解体する「更地渡し」という売却方法もあります。売却期間の長引きやすい田舎の土地は、むやみに家を取り壊さずに売却しましょう。
更地渡しとは？
土地に建物が残ったままの状態で土地として売り出し、売買契約後に売主が建物を解体して更地の状態にしてから買主に引き渡す方法です。
更地渡しについて、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
空き家・空き地バンク制度を並行して活用する
自治体の空き家・空き地バンク制度を並行して活用するという方法もあります。
自治体が地方移住の取り組みに熱心であれば、自治体の空き家・空き地バンクのサイトにも力を入れていて、田舎暮らしを希望する人に見てもらいやすいです。
注意点としては、自治体が積極的に売却活動してくれるわけではないことが挙げられます。空き家バンクについて、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
田舎の土地を売る流れ
田舎の土地を売る時の流れは以下の通りです。
土地の測量を行う
境界線が不明確な土地を売却する場合、まずは土地の測量を行いましょう。土地の売買契約を結ぶ際、土地の境界線が明確であることが必須とされていることがほとんどです。
土地を査定する
次に不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社に査定を依頼して、その結果をもとに売却を任せたい不動産会社を決めます。また、査定をすると、不動産のプロである不動産会社が算出した土地の価格を見積もってもらえます。
土地の査定をする際には、2章で解説したコツを参考に不動産会社を選んでください。また、土地の査定について以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
土地を確実に売るためには、売却実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。需要が低い立地にある土地など、土地の状態によっては、売却が難しいケースがあります。
『すまいステップ』は、累計100件以上の売買仲介実績のある不動産会社などが加盟していて、売買経験が豊富な不動産会社に無料で相談できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を依頼した不動産会社の中から売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。不動産会社に土地の売却を依頼する時には「媒介契約」という契約を不動産会社と売主との間で交わします。
媒介契約には、3つの種類があります。
| 条件 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の会社への売却依頼 | ×（できない） | ×（できない） | 〇（できる） |
| 自分で買主を見つける | ×（できない） | 〇（できる） | 〇（できる） |
| 契約の有効期限 | 3カ月以内 | 3カ月以内 | 規定なし （通常3ヶ月以内） |
| 売却活動の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
| レインズへの登録義務 | 契約日から5営業日以内 | 契約日から5営業日以内 | なし |
このうち、一般媒介契約は売主が自分でも買主を探したり、複数の会社に並行して売却依頼ができる契約ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約に比べると営業に力を入れてもらいづらいと言われています。
なぜなら、不動産会社は売買が成立した時に成功報酬を受け取る以外、売主にお金を請求できないからです。苦労して売却のお膳立てをしても、他社で売買が成立してしまうと、不動産会社には1銭も手にできません。加えて田舎の土地の場合、売却価格が安くなりやすいことも、不動産会社に熱心に営業活動してもらいづらい要因になります。
逆に、専属専任媒介契約は、複数の不動産会社に並行して売却依頼も売主を自分で下がることもできません。つまり、不動産会社が買主を見つけさえすれば仲介手数料を得られます。そのため、不動産会社は物件を一生懸命売り出してくれます。
また、専属専任媒介契約ではレインズへの登録と売主への報告が義務づけられています。そうしたところからきちんと情報を得られれば売主も安心でしょう。
販売活動を開始する
不動産会社と媒介契約を結んだら、販売活動が始まります。
販売活動を始める際に、売主が土地の売り出し価格を設定します。2章で紹介した相場より安い価格設定で売り出すことを意識して売り出し価格を決めましょう。
売り出し価格を設定したら、不動産会社は、売主に代わってチラシや不動産ポータルサイトなどを通じて販促活動を行います。不動産会社に販促活動の報告を確認できるので、進捗確認を定期的に行いましょう。
しばらく経ってから、不動産会社のHPにも、不動産ポータルサイトにも掲載されていないことがわかったという方もいらっしゃいます。このような事態を避けるためにも、販促活動の報告を確認できるので、進捗確認を定期的に行いましょう。
土地の購入希望者が現れたら、土地の売却価格や引き渡し時期などの契約内容を交渉します。契約内容の交渉は、不動産会社が売主の代行として進めてくれます。
買主と売買契約を結ぶ
購入希望者との交渉がまとまったら、買主との売買契約を結びます。土地の売買契約時には、売買契約書を作成します。売買契約書には、土地の詳細情報や売買代金の支払い方法などが記載されているため、しっかりと確認しましょう。
このような状況を避けるためにも、売買契約書の内容はご自身で確認してください。
境界線を明示する
次に測量で確認した境界線を買主に明示しましょう。土地を売る際、土地の境界線について、売主と買主が合意することが重要です。
土地の境界線を巡って、売った後にトラブルになることがあるので、必ず測量で確認した境界線を買主に明示しましょう。
土地の引き渡し・確定申告を行う
売買契約書で合意した時期に土地を引き渡しましょう。土地を引き渡す際に、買主から売却代金を受け取ります。
また、土地の売って利益がでた場合、売った翌年2月16日～3月15日までに確定申告を行う必要があります。土地を売って利益がでたかどうかは、以下の計算式で確認できます。
田舎の土地を売りたい時の注意点
田舎の土地を売る時にいくつか注意点があります。本章で詳しく解説していくので、売却前に確認しておきましょう。
農地は農家にしか売却できない
農地を売却する場合は農家にしか売却できない点に注意しましょう。農地法で農地は農家しか買うことができないと決まっています。農地以外の宅地などとして売却したい場合は、農地転用する必要があります。
農地を農地以外として使えるように変更することです。
農地を売却する場合は許可を取る必要がある
農地を売却する場合は、市町村の農業委員会等への届出や許可申請が必要になります。農業委員会への許可申請には、買主側の営農計画書等も必要になるため、買主と売買契約を結んでから申請手続きをします。
また、農地転用して売却する場合は、農業員会へ「農地以外を農地として使っていいか」を届出して、審査を受ける必要があります。
以下の記事では農地を売却する場合について解説しているので、参考にしてください。
山林を売却する場合届け出が必要なケースがある
森林法によって「地域森林計画対象民有林」に指定されている3000㎡以上1ヘクタール未満の山林は、売却する際に届出が必要です。森林法によって、様々な規制がかけられているからです。
届出をするためにも様々な基準が設けられているので、現実的には許可を取るのと同じ形になります。以下の林野庁のHPで、届出の基準について記載されているので、参考にしてください。
田舎の土地が売れない場合の対処法
田舎の土地が売れなかった場合、以下の方法を検討すると良いでしょう。
- 相続放棄する
- 寄付する
- 譲渡する
- 借地として貸し出す
- 土地活用する
- 国の土地引き取り制度を利用する
田舎の土地が売れなかった場合の対処法として、相続放棄する方法があります。
亡くなった親などの被相続人の全ての財産の相続を放棄することです。
相続放棄は、被相続人から相続をしてから3か月以内であればできます。ただし、相続放棄をすると、土地以外の現金などの全ての財産の相続を放棄しなければなりません。
また、各自治体などに寄付する（無償譲渡）方法もあげられます。寄付する先は以下の3つがあげられます。
- 自治体
- 個人
- 法人
自治体に田舎の土地を売ることは、基本的には難しいです。
また、個人へ寄付する場合、法律上贈与として扱われます。そのため、土地を寄付した相手に税金がかかります。法人に寄付する場合は、寄付先が営利法人であれば、寄付した人に税金がかかります。
借地として貸し出すことも検討すると良いでしょう。
貸主が土地の権利を所有しながら、貸し手に土地の上に建物を立てる権利を渡す方法です。
土地を活用する方法もあります。土地の活用方法として、以下の4つの方法があげられます。
放置するよりも、税金の軽減や収益が見込めるので、田舎の土地がなかなか売れずに困った場合、土地を活用することを検討してもいいかもしれません。以下の記事で、土地の活用について詳しく解説しているので参考にしてください。
費用がかかっても土地を処分したい場合、国の土地引き取り制度の利用を検討しましょう。
国が土地を購入するのは、道路や国立の病院を建設するなどの公共福祉を目的にしています。よって、公共福祉のために使用できない土地を買うことは基本的には難しいです。
また、固定資産税も国や自治体の貴重な財源なので、国以外の納税者が減るのはなるべく避けたいというのがあります。よって、国や自治体はなかなか引き取ってくれないというのが実情です。
引用：すまいステップの独自調査「土地を売却したことがある方へのアンケート」より
引用：すまいステップの独自調査「土地を売却したことがある方へのアンケート」より
