古い家屋を売却したいと思っていても、『高い費用をかけて解体工事を行ったのに、売れ残ってしまったらどうしよう…』と不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「更地渡し」で古家付き土地を売りに出すと、買主が見つかるまで家屋を残したまま売却活動ができます。
この記事では、不動産の売却方法の1つである「更地渡し」について、わかりやすく解説します。
更地渡しとは
更地渡しとは、不動産売買において「売買契約を締結した後に、売主側の負担で更地にしてから引き渡す」という約束で、土地に建物を残した状態で売りに出す売却方法のことです。
更地渡しと現況渡しの違い
市場価値のない古い家屋の残った土地のことを「古家付き土地」といいます。
古家付き土地の売却方法として「現況渡し」と「更地渡し」の2つの方法があります。
現況渡しは、古家の解体費用を買主側が負担する売却方法です。古家を残したまま売りに出し、売買契約後、解体せずに引き渡します。
一方、更地渡しは、解体費用を売主が負担する売却方法です。売買契約後に売主側で古家を解体し、更地にした状態で引き渡します。
| 更地渡し | 現況渡し | |
|---|---|---|
| 売却活動中 | 古家が残っている | 古家が残っている |
| 引き渡し時 | 更地 | 古家が残っている |
| 古家の解体費用 | 売主側が負担 | 買主側が負担 |
更地渡しに法的な定義はない
更地渡しという売却方法には、法的な定義がある訳ではありません。
更地渡しは、売主と買主が交わす売買契約に「引き渡し前に売主側で建物を解体し、更地にすること」を特約として盛り込むことで成立する取引です。
そのため、売主と買主の間のトラブルを未然に防ぐためには、工事の対象や範囲を書面で明らかにしておくことが不可欠です。
- ブロック塀や庭木を撤去するかどうか
- 整地までするかどうか
更地渡しのメリット
この章では、更地渡しのメリットについて解説していきます。
- 買主が見つかりやすくなる
- 売却中に固定資産税が上がらない
- 工事費用を経費にできる
メリット①買主が見つかりやすくなる
更地渡しで売却するメリットとして、まず「土地の買主が見つかりやすくなる」ことが挙げられます。
更地渡しの約束で売りに出されている古家付き土地は、買主にとって以下のメリットがあります
- 買主が解体費用を負担しなくてよい
- 引き渡し前に土地の状態が分かる
現況渡しの場合、買主は解体費用を負担する必要があるだけでなく、費用の見積もりから買主側で段取りしなければならないため、手間暇もかかります。
また、建物を取り壊して更地にしてみるまで、土地の状態が分かりづらいというリスクがあります。
更地渡しの場合は、売主側で建物を解体して更地に整地する過程で、ある程度土地の状態が分かるため、リスクが軽減されます。
以上の理由から、更地渡しは現況渡しと比べて、土地の流通性が高くなる可能性がある売却方法であると言えます。
メリット②売却中に固定資産税が上がらない
古家を更地渡しの約束で売却することは、売主にとっても「売却活動中に固定資産税や都市計画税が値上がりしない」というメリットがあります。
家屋が建っている土地には、かかる固定資産税や都市計画税が減額される特例措置が適用されています。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 （～200㎡までの部分） | 課税標準×1/6×税率 | 課税標準×1/3×税率 |
| 一般住宅用地 （200㎡を超える部分） | 課税標準×1/3×税率 | 課税標準×2/3×税率 |
（※課税標準：固定資産税評価額を元に決まる課税のベース）
逆に言うと、土地に建っている家屋を取り壊すと、この特例措置が適用されなくなり、支払う固定資産税・都市計画税の税額が高くなります。
固定資産税の課税対象は毎年1月1日時点に決まるため、建物を解体して更地にした状態で年を跨ぐと、固定資産税の税額は最大6倍になります。
しかし、更地渡しの約束で売却活動をすれば、土地を売りに出してから年を跨ぐことになってしまっても、家屋が残ったままなので、支払う固定資産税額を抑えたまま売却を続けられます。
メリット③工事費用を売却時の経費にできる
売却後に支払う税金を計算する時に、解体工事にかかった費用を経費に計上できるというメリットもあります。
売却後に支払う税金は、以下の計算式で求められる「譲渡所得」に、税率をかけ合わせて計算します。
更地渡しのデメリット
更地渡しのデメリットとして、以下の2点が挙げられます。
- 解体費用の負担がある
- トラブルが起きる可能性がある
デメリット①解体費用の負担がある
売却する家の解体費用を負担しなければならないのは、デメリットと言えるでしょう。
解体費用は、敷地内の建物の構造や材質、大きさによって変動します。
一般的な家屋で、建物を取り壊して廃材を処理するために、おおよそ100～300万円かかります。
更地にするためにかかる費用について、詳しくは次の章をご覧ください。
デメリット②トラブルが起きる可能性がある
売主と買主の更地渡しに対する認識の齟齬によって、トラブルが起きるリスクがあるのもデメリットとして挙げられます。
前章で説明した通り、更地渡しには法的な定義がありません。売主と買主の間の取り決めに基づいて契約が交わされます。
そのため、事前の取り決めに曖昧な部分があると、思いがけないトラブルが発生する恐れがあります。
たとえば、売主が「隣地との境界にある物だから」と自己判断でブロック塀を残したまま引き渡した結果、当然撤去した状態で引き渡されると思っていた買主と揉めてしまうということがあります。
トラブルを防ぐためには、塀だけでなく、庭木や庭石など土地に存在しているもの全てについて「何を残して何を撤去するのか」を取り決めておきましょう。
また、更地で引き渡すのか、整地まで行って引き渡すのかどうかも売主と買主で齟齬が起きやすい部分であるため、必ず確認しましょう。
特に、以下のポイントについては、話をすり合わせておくことがオススメです。
- どこまでの範囲を解体・撤去するか
- どのタイミングで解体工事を始めるか
- 整地まで行うかどうか
更地渡しが向いているケース
古家の解体費用は高額であるため、
建物が住める状態ではない場合
たとえば古い建物の基礎に不具合が生じてしまっていたり、築年数は浅くてもシロアリ被害に遭っていたりして、建物の状態が悪い場合には、更地渡しの約束で売却するのがオススメです。
建物の基礎部分や柱がボロボロになってしまっていると、修繕して利用するには高額な費用がかかります。
損傷具合によっては、お金をかけてリフォームをしても建物が利用できない場合もあります。
そうなると、古家付き土地を現況渡しで売り出しても、「安く買った古家をリフォームして住みたい・貸家にしたい」という買主にとっても購入するメリットが低くなります。
建物部分を残して売ることで、売主は契約不適合責任が発生するリスクも負うため、建物の状態が著しく悪い場合は、更地渡しでの売却が向いています。
解体によって控除が受けられる場合
残っている古家を取り壊すことで「相続空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」を適用できる場合は、支払う譲渡所得税を大きく節税できるため、引き渡し前に解体工事をした方が収支が良くなる可能性があります。
相続空き家の3,000万円控除の特例は、適用要件が細かく決められていますが、昭和56年5月31日以前に建築されている（旧耐震基準である）、被相続人が一人暮らしをしていた家である場合、適用できる可能性があるため、詳しく要件を確認してみましょう。
土地の固定資産税が高い場合
予め更地にした状態で売り出すか、売買契約後に引き渡す約束で売り出すか、どちらにするか迷う場合には、土地の固定資産税を見直してみましょう。
建物を取り壊すと、建物について支払っていた固定資産税の支払いはなくなりますが、土地にかかる固定資産税が最大6倍に増額します。
そのため、立地や敷地面積によっては、思いがけず税金が高額になる可能性があります。
家屋の取り壊し後すぐに売却できなかった場合に、負担になる金額ではないか、固定資産税を確認しておきましょう。
