「処分したい家があるけれど、古くてボロボロだし、売却できるかどうかわからない…」
「こんな家でも売却できる方法はあるのかな…？」
親から家を相続したまま処分できずに困っている方や、相続予定の家の処分方法に頭を悩ませている方は、少なくないのではないでしょうか。
しかし、安心してください。築古や状態の悪い家でも売却は可能です。
この記事では、ボロボロの家でも売却できる方法について、解説していきます。
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ボロボロの家でも売却はできる
処分したい家の築年数が古かったり、外観や室内の傷みが大きくても、適切な売却方法を選べば売却は可能です。
本記事では、以下の4種類の売却方法をご紹介します。
それぞれのメリットとデメリットについて知り、ご自身に合った売却方法で家の売却の成功を目指しましょう。
方法①ボロ家をそのまま売却する
まず紹介したいのは、ボロ家を残したまま「古家付き土地」として売り出して、不動産会社に買主を見つけてもらう売却する方法です。
一般的に、戸建ては築年数20～30年で建物部分の市場価値がなくなります。
そのため、古いボロ家をそのままの状態で売却する場合は「古い家が残っている土地」として、土地の価格での売却を目指すことになります。
古家付き土地で売却するメリット
「古家付き土地」として売却するメリットは、以下の通りです。
- 解体費用をかけずに売却できる
- 売却まで固定資産税の軽減措置を受け続けられる
- リフォームしたい買主にアピールできる
まず1番のメリットは、売却するにあたって解体費用をかけずに済むことです。
費用の持ち出しを少なくして売却に臨めるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
また、家が残った状態の土地は、更地の状態に比べて、固定資産税評価額が最大6分の1の金額まで減額されています。
今は利用していない家であっても、家屋が残っていれば軽減措置の対象なので、税金の面でもメリットがあります。
さらに、近年では古い家を安く購入してリフォームやリノベーションをして暮らしたり、貸家にして運用したいという人が増えています。
古い家をリフォームして利用したい人の需要に応えられれば、売却が期待できるでしょう。
古家付き土地で売却するデメリット
「古家付き土地」として売却するデメリットは、以下の通りです。
- 更地よりも買主が見つかりづらくなる可能性がある
- 値引きを要求されやすい
古家付き土地を購入した買主が、自分で家をイチから建てたい場合、まずは残った建物を解体するところから始めなければなりません。
そのため「土地を探している買主」からの人気は、更地に比べると下がります。
地域によっては、買主が見つかりづらい可能性があります。
また冒頭で「土地の価格で売り出す」と説明しましたが、解体費用分を価格から値引きしないと売れにくいのが実情です。
加えて、ある程度値引きをして売り出しても、解体やリフォームが必要であることを理由に、買主から値引き交渉を受けやすいです。
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方法②ボロ家を解体して更地で売却する
次に紹介するのは、ボロボロになってしまっている家屋を解体してから更地の状態で売り出して、不動産会社に買主を見つけてもらう方法です。
売却するにあたって、まず建物部分を取り壊し、土地を更地に整地してから売り出します。
更地で売却するメリット
ボロ家を更地にしてから売却するメリットは以下の通りです。
- 買主の人気が高い
- 瑕疵を気にせずに売却しやすい
中古の戸建ての購入検討者の中には「自分で建物を建てる」ための土地を探している人も多いです。
そのため、購入後すぐに建築を開始できる更地は、買主からの人気が高いです。
また、瑕疵を気にせずに売却できるという、売主にとってのメリットもあります。
古家付き土地として売却する場合は、建物部分の瑕疵については基本的に免責にできますが、契約書に明記する必要があります。
あまりにもボロボロの家屋の場合、売主側で把握しきれない瑕疵があるかもしれません。
取り壊してから売却すれば、売却後にトラブルに遭うリスクを抑えることができます。
更地で売却するデメリット
ボロ家を更地にしてから売却するデメリットは以下の通りです。
- 売却前に解体費用がかかる
- 年を跨ぐと固定資産税が増加する
なんといっても、更地にするには解体費用と整地費用がかかります。
不動産会社に買主を探してもらう売却方法では、いつ売れるかの見通しを立てるのが難しいです。
売却の目途が立たない状態で、手持ち資金から解体費用を捻出するのは、大きな負担となるでしょう。
また、更地にした後、売却できないまま翌年の1月1日を迎えると、支払う固定資産税が増額します。
負担する費用面でのデメリットを考えると、更地で売却する場合は、確実に売り切る戦略が必要となるでしょう。
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方法③ボロ家を不動産買取で売却する
3つ目にご紹介する方法は、ボロ家を「不動産会社に直接買い取ってもらって売却する」方法です。
不動産会社が、直接の買主になる売却方法を「買取」といいます。
方法①と同様に家屋を残したまま売却できますが、不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」という売却方法とは異なる、買取ならではのメリットとデメリットがあります。
買取で売却するメリット
ボロ家を「買取」で売却するメリットは以下の通りです。
- 買取可能なら確実に売却できる
- 契約不適合責任を気にしなくてもよい
家を買取で売却する場合も、仲介での売却と同様に「家の査定」を受けます。
この時、不動産会社は家を買い取ってもよいか・いくらで買取するかを査定します。
買取OKと査定されれば、不動産会社が家を購入するため、必ず売却できます。買主が現れるのを待つ必要がありません。
また、家の瑕疵についても、売却先が不動産の事業者である場合は、契約不適合責任を問われないため、ボロ家でも安心して売却できます。
買取で売却するデメリット
ボロ家を「買取」で売却するデメリットは以下の通りです。
- 買取不可の場合は売却できない
- 市場相場より安くなりやすい
買取査定を受けて「買取できない」という結果になった場合は、残念ながら売却ができません。
ただし、あくまでもその不動産会社や買取業者の買取基準を満たさなかったというだけです。別の会社の査定を受け直すことは可能です。
また、買取での売却相場は、方法①や方法②で売却する場合よりも安くなるのが一般的です。
これは、家を買取する企業が、買い取った家をリフォーム後、別の不動産会社や一般の買主に売却することで利益を得るためです。
再販時に相場に沿った価格で売り出す必要があるため、買取する価格はどうしても安くなってしまうのです。
方法④ボロ家をリフォームして売却する
最後に紹介するのは、ボロ家をリフォームして売りに出し、不動産会社に買主を見つけてもらう方法です。
現在、家屋や設備に生じている不具合や傷み、欠陥をリフォームで改善し、購入した人が住めるような状態にしてから売り出します。
リフォームして売却するメリット
ボロ家をリフォームして売却するメリットは以下の通りです。
- 売却価格を上げられる
- 家にそのまま住んでもらえる可能性が高い
リフォームして売却するメリットとしては、建物部分の価値を高められることです。
方法①の古家付き土地としての売却では、土地の価格から価値のない建物の解体費用や修繕費用を値引きした金額で売買が成立するケースが多いです。
リフォームを実施して「建物部分に価値がある」として売り出すと、値引きをせずに済んだり、土地の価格以上で売却できる可能性があります。
さらに、リフォームによって家屋をそのまま住める状態にしてから売却するため、思い入れのある家を残し続けられる可能性があるのは、メリットと言えるでしょう。
リフォームして売却するデメリット
ボロ家をリフォームして売却するデメリットは以下の通りです。
- 売却前にリフォーム費用がかかる
- 売れ残りのリスクがある
解体する場合と同様に、売却時期の見通しがない中で、先にリフォーム費用を捻出して負担する必要があります。
また、中途半端にリフォームして価格を上げると、「安く購入して自分でリフォームしたい人」からの需要がなくなります。
そのため、購入後そのまま入居したい人向けにリフォームする必要があるため、家屋の状態によっては費用がとても高額になります。
さらに、これから家を購入して暮らす人に合ったリフォームでなければ、需要に合わず、せっかくリフォームをしたのに売れ残ってしまうというリスクがあります。
ボロ家が売却できるかどうかまずは査定を受けてみよう
この記事では、ボロ家を売却するための方法として、以下の4つの方法を紹介しました。
- 「古家付き土地」として売却する
- 更地にして売却する
- 買取で売却する
- リフォームして売却する
それぞれメリットやデメリットがありますが、ご自身の売りたい家の状態によって、適した方法も変わってきます。
そのため、まずは不動産会社の査定を受けて、家の状態を正しく把握するのがおすすめです。
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一度に最大4社までまとめて査定依頼を送れるので、査定額を比較したり、複数の不動産会社に相談したりして、家の売却方法を決められます。
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