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築30年の戸建てでも売却できる!売れやすい戸建てと売るポイント

築20年を超えた戸建ての建物の価値はほとんどゼロになりますが、立地によっては比較的高値で売却できるケースもあります。

ただし、築30年の戸建ては購入需要が大きく減るポイントでもあるため、売り方が非常に重要になります。
この記事では、築30年でも売りやすい戸建ての特徴やスムーズに売るためのポイントを解説しています。

築30年でも売却しやすい戸建ての特徴

築30年でも中古住宅として売却しやすい物件もあれば、更地か古家付土地としてでなければ売却が難しい物件もあります。築30年でも中古住宅として売却できる物件にはどんな特徴があるのでしょうか。

主な3つの特徴について解説します。

  • 都市部の人気エリアにある
  • 土地の形状や間取りがシンプル
  • 新耐震基準を満たしている

都市部の人気エリアにある

都市部で人気のエリアにある戸建てなら築30年でも十分に中古住宅としての需要があります。建物の状態に問題がないのなら、築年数が新しい物件と比較すると手頃な価格で購入しやすいということで、築年数がたった物件でも買手が見つかりやすいでしょう

できるだけ安く中古住宅を手に入れて、自分が好きなようにリフォームやリノベーションをしたいという需要もあります。自分でDIYをしてリノベーションしたいという人も増えてきました。

立地が魅力的な物件なら、築30年でも十分に需要を見込めます。

土地の形状や間取りがシンプル

築30年の戸建てなら、土地の形状や建物の間取りがシンプルな形をしていたほうが売却できる可能性があります。逆に、建てるときに色々とこだわりを詰め込んでしまった間取りや形状の戸建てはなかなか売却するのが難しくなるでしょう。

土地の形状は、シンプルな四角形で平坦な土地のほうがよく売れます。また、あまり広すぎない土地のほうが現在は需要が見込めます。

建物の方は、築30年の中古住宅を探している人は、自分でリフォームやリノベーションを楽しみたいという方の需要が多くなっています。こだわりの間取りの家は、購入者の希望を実現できないことが多いので敬遠されがちです。

シンプルな間取りの家のほうが、購入者が自分の好きなようにリフォームしやすく売れやすい傾向にあります。

シンプルではない間取りといえば二世帯住宅があります。二世帯住宅は、通常の一戸建てよりも複雑な間取りをしています。しかし、格安の二世帯住宅に対する需要もあります。まずは築30年の二世帯住宅でも売却可能かどうかを査定してみると良いでしょう。

新耐震基準を満たしている

築30年の一戸建てなら、新耐震基準を満たしているかどうかも売却できるかどうかのポイントになります。新耐震基準とは、1981(昭和56)年6月1日以降に適用されている耐震基準です。新耐震基準なら震度6強から震度7の地震にも耐えられるように建てられています

現在、新耐震基準の適用から40年が経過しているので、築30年の戸建てならこの点は問題がないでしょう。しかし、念のために売却しようとしている一戸建ての建築年を確認して、新耐震基準かどうかを確認してみましょう。

もしも売却しようとしている物件が新耐震基準の適用以前に建てられている場合、耐震補強工事を施していれば問題はありません。
耐震補強工事をしていない物件は耐震性に問題があるとされ、売却が難しくなります。

築30年の戸建てを売却する5つのポイント

築浅の物件に比べて需要の少ない築30年の戸建ては、考えなしに売り出しても売れる保証はありません。

より確実に、より高く売却する可能性を上げるためには、いくつかのポイントを理解しておく必要があります。

ここからは、築30年の戸建てを売却する際のポイントを紹介していきます。

築30年戸建て売却のポイント

  • 古家付き土地として売りに出す
  • リフォーム・リノベーションせずに売り出す
  • 水回り・外壁などの修繕を行う
  • ホームインスペクションを受ける
  • 中古住宅の販売が得意な不動産会社を見つける

 

古家付き土地として売りにだす

築年数20年を超えた建物はほとんどの価値を失っています。
そのため、築30年の戸建てを売却する際は「古家付き土地」として売り出すのが一般的です。

あまりに劣化がひどい建物であれば、取り壊し「更地」として売却する方法もありますが、解体費用を回収できる保証はありません。

まずは古家付き土地として、そのまま売り出してみて様子を見るようにしましょう。

また、不動産会社に買い上げてもらう方法もあります。
古家付き土地として売れない場合、解体費用が想定売却金額と比べて高いと感じる場合は、買取をしてもらえる不動産会社を探してみましょう。

リフォーム・リノベーションせずに売り出す

築30年の戸建てであれば、耐震基準の問題もなく、十分に住み続けられる建物である場合がほとんどです。
建物の見栄えが悪いからといった理由で安易にリフォームやリノベーションをしないようにしましょう。

築古物件の購入者の多くは、自らリフォームやリノベーションを施そうと考えています。
そうした購入者は、広さや耐久性がある物件をできるだけ安価で取得したいと考えます。

売主がリフォームやリノベーションをすると、買主の理想通りにカスタマイズしにくくなり、また購入価格も高まってしまうため、購入されにくくなるケースがあるのです。

売主がリフォーム・リノベをすると…

  • 購入者好みにカスタマイズできない
  • 購入価格が高くなるので条件に合わない

↓↓

『購入されにくくなる』

水回り・外壁などの修繕を行う

築30年の戸建てを売却する場合に、安易にリフォームやリノベーションはしてはいけません。
ただし、外壁塗装や内装の張替え、水回りの修繕等を行うと売れやすくなるケースもあります。

築年数の古い戸建ては、内覧の際にイメージダウンしてしまう可能性が高くあります。
広告で使われる写真に比べ、実際に近くで見ないと分からない細かい傷や劣化が多いためです。

中でも、水回りの見た目が与える影響は強く、キッチンや風呂場、トイレを清潔にしておくだけでも購入されやすくなります。

ホームインスペクションを受ける

築30年の戸建てとなれば「この先住んでいけるのか」「購入後に欠陥が見つかるのではないか」といった不安を抱える方も少なくありません。

ホームインスペクションは、プロに住宅の劣化状況や不具合を診断してもらうサービスです。
ホームインスペクションによって住宅の性能が保証されると、買手は購入を決断しやすくなるため、売却できる可能性が高まります。

中古住宅の販売が得意な不動産会社を見つける

築30年の戸建てを中古住宅として売却したいのなら、中古住宅に強い不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社が扱う物件は、戸建てだけでなくマンションや土地、商業用物件もあります。不動産会社ごとに得意としている分野がそれぞれあります。

築30年の戸建てを売却したいのなら、マンションの売却に強い不動産会社よりも戸建てや中古住宅に強い不動産会社に依頼したほうが、より高額で確実に売却できる可能性が高まります。

不動産会社を探すときには、当たりをつけた不動産会社のホームページを確認してみましょう。ホームページには必ず今までの実績が掲載されています。その不動産会社がどのような物件を扱っているのかを確認して、中古住宅の売買の経験が豊富かどうかを確認しましょう。

優良不動産会社を探すならすまいステップ

不動産会社をどのように探したら良いのかわからない場合には、不動産売却の一括査定サイトのすまいステップで査定依頼するといいでしょう。すまいステップとは、全国各地で厳しい基準で厳選した良心的な不動産会社だけと提携している、不動産を売却したい人のための一括査定サイトです。

売却したい物件の最寄りの地域の不動産会社の、良心的で実績豊富なスタッフに出会えます。

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築30年の戸建てを売却するときの注意点

築30年の戸建てを売却するときには、いくつか注意したほうが良い点があります。築30年の戸建て売却に関する2つの注意点について見ていきましょう。

不具合を見過ごすと損害賠償等の責任が発生することがある

外壁塗装や水回りのメンテナンスをしても、築30年の物件ではどんな不具合が隠れているかわかりません。
売主や仲介をした不動産会社も見逃してしまった水漏れや雨漏りが、売却後に発見される場合もあります。

売買契約時には、不具合・欠陥等、買主の不利益となるものを伝える必要があります。
これらを見過ごし、正しく伝えることが出来ないと、後に買主が発見した場合に損害賠償等の責任が発生する場合もあります。

こうした、売主が契約時の物件品質等を保証する責任を契約不適合責任といいます。
後に契約不適合責任が発生するリスクを抑えるには、前章で紹介したホームインスペクションを実施した瑕疵保証に加入するといいでしょう。

売却価格が低いと仲介手数料が割高になる

外壁塗装などの補修をしても、築30年の戸建ての売却価格はかなり安くなります。建物部分の価格はほとんど評価されないので、土地だけの価格となってしまいます。地価の高い地域であれば、築30年の戸建ての売却価格もそこそこの高額になりますが、地価の安い地域ではかなり安い価格になってしまうでしょう。

物件の価格が安ければ安いほど、仲介手数料の割合が増加します。また、400万円以下の物件の場合には現地調査費などの費用を最大18万円まで加算できます。物件価格が安い場合には、仲介手数料の負担が大きくなる点に注意しましょう。

以前は、400万円以下の物件は仲介手数料からの利益がほとんど見込めないことから、不動産会社が仲介を引き受けてくれない事が多くありました。その結果、最大18万円までの現地調査費が認められたという経緯があります。

地方の地価の安い地域では、築30年以上の物件は400万円に満たないこともよくあります。仲介手数料は物件価格が安くても、最大で20万円程度はかかることを考慮しておいたほうが良いでしょう。

まとめ

築30年の戸建ては新耐震基準で建てられていて、耐震性には問題がありません。しっかりとメンテナンスされている住宅であれば、法定耐用年数を過ぎていても、長い期間住み続けられます。

しっかりとリフォームをすればまだまだ住み続けられる住宅が、手頃な価格で手に入るということで、築30年の戸建ての需要は今後も見込めるでしょう。この記事でお伝えした、必要最低限の補修や瑕疵担保保険を付けるなどの工夫をできる範囲で施すことで、築30年の戸建てでも売却価格をより上げることも可能です。

しかし、戸建ての立地や建物の状態によっては中古住宅としての売却が難しい可能性もあります。その場合には、更地にするか古家付土地として売却するしかないでしょう。

築30年を超える戸建てを売却するには、戸建ての状態や、その地域の需要を正しくとらえる必要があります。
素人判断には難しいため、まずは不動産会社の査定を受けてみましょう。

高い基準で厳選された不動産会社と提携を結ぶすまいステップなら、豊富な経験や知識を持つ担当者に査定を依頼できます。

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