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築20年の戸建は売却しやすい?売却成功のポイントをおさえよう

築20年を経過した戸建ては、ところどころに劣化や年季を感じさせます。
「築20年の戸建てを買いたい人はいるのだろうか」「相当安く売られてしまうんじゃないか」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

ただ、築20年の戸建てには大きな需要があり、場合によって高い価格で取引されることもあります。
この記事では、築20年の戸建てが売れやすい理由や、建物に残る価値について解説していきます。

戸建てにおける築年数と売却価格の関係性についてこちらをご覧ください。

築20年の戸建て売却の特徴

築20年の戸建ては、売買市場の中でどのように扱われているのでしょう。
築20年戸建ての価値や需要、売り方などの特徴を見ていきましょう。

ほぼ土地の価値で売却される

木造戸建ての場合、築20年を経過すると建物の価値はほぼ0として査定されます。そのため、ほぼ土地の価値だけで売却されます。

下の画像は、建物の築年数経過による価値の減少度合いをグラフにしたものです。築20年の木造戸建てにはほとんど価値が残っていないことが分かります。

中古住宅の価格査定の例
引用:国土交通相『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

新築の需要が高い日本では、海外に比べ中古住宅の需要が少なく、価値減少度合いも大きい特徴があります。

需要が高くリフォームなしで売却できる可能性が高い

築20年を迎えると建物の価値が底をつきますが、購入需要は依然として多くあります。
需要が高いということは、買手が見つかりやすく高めの価格設定をしても売却できる可能性が高いと言えます。

下の画像は、購入された住宅の築年数をグラフにしたものです。
築25年までの戸建ての購入需要が高いことが分かります。

中古住宅購入需要
引用:一般社団法人 不動産流通協会:中古住宅における住宅ローン利用等実態調査

築年数が古く物件を売りにくい物件を売りきる対策として、リフォームやリノベーション、解体して更地化する方法があげられます。

築20年の中古戸建てにおいては、こうした対策をとらずとも売却できる可能性が高いため、余計な費用をかけずに売却できます。

すまリス
「安く買って自分好みにカスタマイズしたい」と考えている人も多いから、まずはリフォームせずに売り出してみよう。

築年数でない強みが必要

購入希望者は築年数を非常に気にします。
築年数がたた1年違うだけでも、築年数が若い方が「キレイ」「劣化が少ない」と感じやすくなります。

そのため、築年数以外での魅力を提示できるかが重要になります。

例えば、直近で行った修繕の内容や、周辺環境の利便性など考えられます。
こうした魅力は多いに越したことはないので、思いつく限り書き出しておきましょう。

築年数以外の強みの例

  • 間取り
  • 日当たり
  • 周辺環境(スーパーや駅の近さなど)
  • 地域の取り組み・制度(児童支援の情報など)
  • 建物の修繕履歴

築20年戸建て売却を成功させる7つのポイント

築20年の戸建ては、新築・築浅にある期待感と信頼感が薄いため、様々な工夫をしていかないとスムーズに売却できません。

以下で紹介する7つのポイントを把握して売却を成功させましょう。

  • 売却までの時間に余裕を持つ
  • 相場価格を調べる
  • 専任媒介契約を選ぶ
  • インスペクションで物件の性能を証明
  • ハウスクリーニングを実施する
  • ホームステージングを実施する
  • 不動産会社の買取も視野に入れる

売却までの時間に余裕をもつ

買手は中古物件に安さを求めているため、相場価格(同じような条件の物件の価格帯)を基準に安い価格を設定したほうが早く、多く問い合わせを貰えます。

反対に、相場価格を上回る価格を設定する場合は、遅く少ない問い合わせとなる傾向にあります。

相場価格から3割も4割も高すぎる価格設定ではいつまでも買手が見つかりませんが、相場価格から1割高い程度の価格設定であれば時間さえあれば買手が見つかる可能性があります。
どうしても売れない場合は徐々に値下げをしていきます。

売却までの時間に余裕がないと、無理な値下げをしなければいけません。
本来売れた価格よりも安い価格で売ってしまう可能性が高まるので、できる限り時間は長く持つようにしましょう。

相場価格を調べる

売り出し価格は査定価格を参考に決めますが、売主自身が相場価格を知っておかないと、相場に見合わない価格を設定してしまいかねません。

不動産会社の言っていることを全て正解ととらえず、自ら相場を理解し臨機応変に価格を設定できるようになりましょう。

相場価格の調べ方

レインズマーケットインフォメーション(以下レインズ)で相場価格を調べてみましょう。

  1. レインズにアクセス
  2. 『戸建て』検索欄で売却物件に近しい住所を選択
  3. 追加条件で売却物件の条件に近しい物件に絞る
    (追加条件を指定しすぎると結果が出ない場合があります。)
  4. 複数の物件の平米単価をもとめ平均値を出す

専任媒介契約を選ぶ

不動産会社に仲介を依頼し売却していく場合、不動産会社と媒介契約という契約を結びます。

媒介契約には3つの種類があります。

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社に依頼できる契約
  • 専任媒介契約:1社のみと交わす契約。不動産会社には売主に活動を報告する義務が発生する
  • 専属専任媒介契約:1社のみと交わす契約。不動産会社には専任媒介契約よりも頻繁に活動を報告する義務が発生する

一見、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約が有利に見えますが、築20年の戸建て売却では利用しない方がいいでしょう。

一般媒介契約で報酬を獲得できる不動産会社は、買主との契約を成立させた1社のみになります。
そのため、ほとんどの不動産会社が結果的にタダ働きとなってしまいます。
築20年の戸建て売却は長い時間とその分の広告等が必要なため、タダ働きリスクを背負ってまで熱心に売却してくれる不動産会社は非常に少ないと言えます。

一方の専任媒介契約や専属専任媒介契約は、法定の契約期間(3ヶ月)内に売却すれば確実に報酬を得られるため、熱心な売却活動が期待できます。

すまリス
1社にしか査定できない分、ここだ!と思える不動産会社と契約をしよう。
複数社を比較して信頼できる1社を選ぼう!

ホームインスペクションで物件の性能を証明する

ホームインスペクションはプロが建物の性能を診断するサービスです。

築年数の古い戸建てを購入検討している方は、ほぼ必ず住宅性能に不安を持っています。
例えば。「ひび割れはないか」「屋根は欠損していないか」「雨漏りはないか」「床下にカビが発生していないか」など。

ホームインスペクションによって性能が保証された物件であれば、購入者の不安は取り払われ、購入を決めやすくなります。

ハウスクリーニングを実施する

ハウスクリーニングは、業者の特別な機材等で家を清掃してくれるサービスです。

例えば、水回りはハウスクリーニングでないとキレイになりにくいでしょう。
水回りは、買手の印象に大きく影響するポイントですので、必ずキレイにしておく必要があります。

ハウスクリーニングは査定前に行う必要はありません。
不動産会社とハウスクリーニングの必要性や、タイミングを相談しながら決めていきましょう。

ホームステージングを実施する

ホームステージングは、室内をインテリアコーディネートするサービスです。
物件の魅力が強まり、買手が理想の生活像をイメージしやすくなります。

レンタル・購入した家具を搬入してコーディネートする一般的なホームステージングと、写真でインテリアコーディネートを施すバーチャルホームステージングがあります。

近年では、VRゴーグルを活用した内見方法も増えてきているため、VRの映像内で見られるホームステージングも活用されています。

こうしたバーチャルなホームステージングの方が価格は安くなります。

不動産会社の買取も視野に入れる

不動産会社を通して第三者に売却する方法を仲介と言うのに対し、不動産会社に直接物件を売る方法を買取といいます。

買取で売却する場合、購入希望者を募る必要がないため最短1週間程度で売却を完了できます。また、仲介で売りにくい物件でも買取してもらえることが多くあります。
ただし、買取の場合、仲介で売却できる価格の7割程度で取引されるのが一般的です。

時間が許す限り仲介で売りに出し、どうしても売れなくて困り果てた段階で買取を考えるといいでしょう。

すまリス
不動産会社によっては買取保証サービスを実施しているよ。
買取保証は、仲介で売れなかった場合に不動産会社が買取を約束してくれるサービスだよ!

まとめ

築20年の戸建て住宅でも、売却することは可能です。スムーズに売るためには、相場価格を調べておき、どれくらいで売り出せばよいのかを把握しておく必要があります。

売り出し価格を適正に設定し、物件の魅力を上手にアピールすることで、築20年の戸建て住宅でも条件よく売却することは可能です。売却には時間がかかることも多いため、事前準備は早めから着実に進めておき、スムーズに築20年の戸建て住宅を売りましょう。

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