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新築を購入したが「住んでみると理想と現実にギャップがあった」「転勤や離婚など思わぬトラブル」などの理由により新築を手放そうか悩んでいる方も少なくないでしょう。
せっかくの新築物件なので、多くの方はその後の生活も考えて高く売っておきたいと思うでしょう。
しかし、物件の状況によっては住んでいない家でも「築浅」「中古」として売り出さなければいけません。新築といっても何も知らずに売ってしまうと損をして借金を抱えるリスクもあります。
この記事では、新築・築浅物件を売る際の注意点、高く売るコツ、新築を売る流れを紹介していきます。
また、新築の売却を検討している方は、下のフォームを入力すれば、完全無料で不動産会社から自宅の売却価格を調べてもらえます。
新築を売るなら早期売却がオススメ
新築を売ろうと考えている方の多くが「高く売りたい」と考えているでしょう。
結論、新築・築浅物件を高く売るには築年数が増えないうちに早く売り出すことが大切です。
この章では築浅物件なら早期売却をした方が良い理由を紹介していきます。
築5年未満の家は高く売れやすい
築年数5年未満の家が購入価格よりも高く売れることはよくあることです。
不動産流通経営協会が発表した調査によれば、築5年以内の物件を売却した場合、全体の70%が購入価格の同等以上で売れたという結果になっています。
参照：「第24回（2019年度）不動産流通業に関する消費者動向調査」
調査対象の物件が１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）と地価が上がってるエリアが中心のため、地方の場合も一概にこのような結果になるわけではありません。
ただし、不動産売買の場でも、新築・築浅物件は非常に人気が高く、高く早く売れやすい傾向になるのは間違いありません。
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築年数が経過するほど相場が下がる
ただ、高く売れる時期は長くは続きません。
国土交通省の調査によれば築5年のマンションは購入時の90%、木造戸建ては70%程度まで資産価値が下がると言われています。
築年数が経過するほど高く売れにくくなります。新築、築浅物件は売るなら、高く売れるタイミングを逃さずすみやかに売却活動を始めましょう。
特に、一度も入居していない物件の場合は「新築」表記できるのが完成後1年未満の物件だけなので、売却を躊躇していると、すぐに新築物件として売り出せなくなります。
高くスムーズに売りたければ、とにかく売り出しのタイミングに気をつけてください。築年数が経つ前に売りたい方は下のバナーをクリックし不動産会社へ査定を依頼しましょう。
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新築・築浅物件を売る前に知りたい4つの注意点
新築・築浅物件を売るのにもデメリットや制約条件があります。それを知らずに新築を売り出しても損をするかもしれません。
まずこの章では新築を売る際の4つの注意点を紹介します。
注意点①：新築に1度でも住むと「中古」扱いになる
新築をすぐ売れば購入時と同じ金額で売れると考える方もいるでしょうが、残念ながら地価が上がている都市部を除き購入時と同額以上で売れることはほとんどありません。
これには「新築」の定義が関わってきます。住宅の品質確保の促進等に関する法律によって定義されている「新築」の条件とは
（1）新たに建設された住宅で1度も人が住んでいない
（2）建築工事完了（竣工）から1年以内
です。
新築物件は築年数が半年未満でも1度誰かが住めば「築浅・中古物件」として扱われてしまいます。
中古物件になると、新築購入時の価格以上で売ることは難しくなります。
購入者視点に立って築浅物件と未入居の新築比較した場合、築浅物件の条件が劣ってしまい値下げ交渉を受ける可能性があるからです。
買主から見た築浅物件のデメリット
- 固定資産税が高くなる
- 瑕疵担保責任の適用期間が短くなる
- 建物の劣化が早い
固定資産税が高くなる
新築戸建ては固定資産税が3年間半額、新築マンションは5年間半額になる制度がありますが、築浅物件を購入してもこの制度は適用されず買主にとっては大きなデメリットです。
例えば、2,000万円の新築にかかる固定資産税は、特例が適用されると3年間で約26万円の節税効果があります。
| 特例がない場合 | 特例がある場合 | |
|---|---|---|
| 1年目 | 18.2万円 | 9.1万円 |
| 2年目 | 17.1万円 | 8.5万円 |
| 3年目 | 15.9万円 | 8.0万円 |
参考:国土交通省税制改正事項|国土交通上住宅局(令和元年12月)
建物の劣化が早い
築年数1~5年の築浅物件は、新築と比較して早く劣化が進みます。
木造戸建て住宅の場合、築年数10年程で給湯器・ガスコンロ・エアコンの交換、壁紙の張替、外壁の塗装が必要になることもあり、リフォーム費用で数百万円かかります。
例えば築3年の築浅物件の場合、7年後には修繕費用が発生することになります。
このように築浅物件は新築と比較し劣化が早く修繕の手間と費用がかかることに対してデメリットを感じる方もいるでしょう。
すまいステップでは複数の不動産会社で一括査定ができるので、自分の所有している物件がどれくらいの価値なのか確かめることが可能です。下記のバナーから査定依頼してみてはどうでしょうか。
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瑕疵担保責任の適用期間が短くなる
新築物件には、建設事業者に対して10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。瑕疵担保責任とは、住宅に何かしらの欠陥があった場合に、売主が責任を持って補修することをいいます。
一方、、築浅物件だと10年間の瑕疵担保責任が義務化しておらず、売主・買主の取り決めによって1~2年程度の期間となることが一般的です・
瑕疵担保責任の期間が短いと、買主としては不安になりデメリットに感じる方もいるでしょう。
このような状況を加味して、不本意にも売らなければいけないなら「新築」として販売できるように竣工したとしても住むのを待つのが得策です。
日本では「新築神話」が根強く残っており、広告で「新築」と扱われるか「中古」になるかで、購入検討者が持つ印象は大きく変わってくるので十分に注意しましょう。
注意点②：住宅ローンを完済しないと売れない
住宅ローンを利用して購入した不動産を売却するには、不動産の引渡し時までにローンを完済しなければいけません。
ローンを組むと金融機関は担保として物件に抵当権を設定します。抵当権とは、銀行が土地や建物を担保に入れてローンが返済できなくなったときに担保に入れた不動産を売却できる権利です。
ローンが完済されるまで抹消することはできません。
したがって、物件の売却代金でローンの残債を支払わなくてはならず、不足する場合は自己資金で補填したり新たなローンを組みなおす必要があります。
まずは、家の売却相場を知ってローンが完済できるかを把握しましょう。
注意点③：売却時に手数料や税金の出費が発生する
不動産を売却する際には不動産会社に仲介を依頼する仲介手数料、売買契約書の作成には印紙税がかかります。不動産売却益が出ると譲渡所得税などの税金の支払も必要です。
以下が新築売却時に発生する主な費用と税金の一覧です。
| 費用名 | 費用 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | ( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税 | 売買契約時と決済後 |
| 印紙税 | 1000円∼6万円 | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消費用 | 1000円（司法書士に依頼する場合1万∼5万円） | 移転登記時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円～3万円 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税 | 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315% | 確定申告後 |
| 住民税 | 住民税額(短期) = 売却益 × 9% 住民税額(長期) = 売却益 × 5% | 確定申告後 |
新築だと比較的高く売れるので売却額によって支払額が変わる仲介手数料は高額になりやすいです。
所有期間が5年未満なら税率が高くなる
不動産売却で出た利益に対して税金を支払わなければなりません。新築マンションの売却では利益が大きくなって課税額が増えたり、所有期間の問題で税負担が大きくなることも多いです。
不動産は所有期間が5年以下だと短期譲渡所得、5年を超えていると長期譲渡所得になり、この区分の違いによって税率は大きく変わります。
| 区分 | 所得税 | 特別復興所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% | 2.1％ | 9% | 41.2% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 2.1％ | 5% | 22.1% |
利益が同じでも所有区分が違うと課税額が大きく変わるため注意しなければなりません。
ただし、税率が関係するのはあくまで売却によって利益が出た場合です。売却価格から取得費や売却費用、特例控除などを差し引き0以下なら税率を気にせず売却できます。
家売却時の費用や税金について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
注意点④：売却時に手数料や税金の出費が発生する
「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵（かし）がある」にも関わらず、その理由を隠したまま家を売ってしますと、後から売主の責任問題となり慰謝料の支払いや契約解除へ発展してしまいます。
瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥があることを指し、売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任
築年数が浅ければ建物の経年劣化はそれほど進行しませんが、注意したいのが建築時の施工不良です。
万が一雨漏りや隙間風などマイナスなポイントがあれば正直に伝えることで後々の問題を回避できます。
以上が新築物件を売却する前に知っておきたい注意点です。
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次章では新築をなるべく高く売るためのコツを紹介します。
新築・築浅物件の売却を成功させるコツ
好条件で売却しやすい新築物件ですが、売却を成功させるには売り方を工夫しなければなりません。
物件の魅力だけに頼ってしまうと、好条件で売却できなくなることもあるため注意が必要です。
売却成功のコツを踏まえることで、よりスムーズに売ることができ利益も確保しやすいでしょう。
売却理由は購入者に正直に伝える
購入者検討者としては「新築物件を売るということは物件に何か問題があったのでは？」と疑念を抱き購入を渋る可能性が考えられます。
ユーザー心理を考慮しても、新築を売却することになった理由は正直に伝えましょう。その理由は2つあります。
1つ目の理由は、正直に売却理由を伝えることで買主は安心し、購買意欲が高める効果があるからです。
新築を売りに出された理由が「物件や周辺環境の問題」ではなく「離婚や転勤など売主の都合」だと分かれば、購入検討者は安心して購入を決めることができる上、欠陥がないと分かれば値引きを要求されにくくなります。
2つ目の理由は、売主が事実を意図的に隠し、購入検討者が損害を受けた場合に損害賠償等が発生するからです。
転勤や親の介護といった理由なら説明できても、ご近所トラブルなど打ち明けづらい内情もあるかと思います。
しかし、売却の理由が住環境の不備や心理的な悪影響であった場合には売主として購入検討者に説明する義務（瑕疵担保責任）があります。
購入検討者に伝えずらい売却理由の場合は、不動産会社に「どこまで理由を伝えるか」「どのように理由を伝えるか」相談すると良いでしょう。
内覧準備を怠らない
新築・築浅物件の購入を検討している多くの方は室内の清潔感を重視しています。
新築売る際に内覧準備を怠たると「生活感」が伝わってしまい、内覧者の購入意欲を減らす可能性があります。
「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱し汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象を大きく違います。
よって内覧者を迎える準備として部屋の掃除は必ずしましょう。
物が溢れている部屋はNGです。絶対に高く売れることはありません。「この家は収納がないのか」「思ったより狭い」などと思われたり、自分達も将来こんな部屋になってしまうのかという勝手なイメージを与えてしまうかもしれません。
特に念入りに掃除すべき場所は玄関、リビング、キッチンや洗面台などの水回りです。水回りに水垢や油汚れあると室内の印象が悪くなるので注意して下さい。
複数社に査定依頼し信頼できる不動産会社を見つける
売却時にはどの不動産会社を利用するかも重要であり、複数社から査定を受けて信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
同じ物件でも不動産会社によって売却が成功するかどうかが変わることも多いため、最低3社の査定を受けることがおすすめです。
複数社の査定をスムーズに行うには、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。一括査定サイトなら一度に複数社の査定結果を比較できるため、利用する不動産会社の選定をスムーズに進めやすいです。
ただし、査定結果はあくまで参考であるため、金額だけで決めず、不動産外は信頼できるかどうか、実績なども考慮して選びましょう。信頼できる不動産会社を見つけるには、すまいステップがおすすめです。
すまいステップは全国の優良業者のみが加盟している査定サイトなので、不動産売却のよりよいパートナーを見つけやすいでしょう。
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新築・築浅物件を売る流れ
次に新築・築浅物件を売る大まかな流れを説明していきます。
家を売るには「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」のステップがあり売却完了まで2~6カ月程かかります。
売却前：仲介を依頼する「不動産会社」を選ぶ
新築・築浅物件売却の成功を左右する重要なポイントが「不動産会社選び」です。
一口に不動産会社と言っても、新築の売却が得意な会社、郊外の中古物件売却が得意な会社など専門領域は様々です。
仲介を依頼する会社によって売却価格が数百万円も差が出ることも珍しくはありません。
実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サービス すまいステップを利用して査定依頼するとよいでしょう。
仲介を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めることができます。
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新築を高く売るには営業マンの力量を見よう！
仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、会社の実績だけでなく営業担当者の力量にも注目しましょう。
買主探し、購入検討者との売却価格の交渉をするのは営業担当者です。営業担当者の力量次第で新築が高く売れるかが決まると言っても過言ではありません。
できる営業担当者の特徴は以下の3つです。
①売買仲介業務歴が長いか
②査定結果の理由を分かりやすく説明できる
③親身に対応してくれるか
| やること | 期間 |
|---|---|
| 1．不動産会社に家の売却価格の相場感を査定してもらう | 1週間 |
| 2．仲介を任せる不動産会社と媒介契約を締結 | 2~3日 |
売却中：新築を高く売るために内覧の対応をしよう
媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めて家を売りに出していきます。
売却活動は不動産会社がやってくれますが、ちゃんと活動しているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。
購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して売主も内覧の対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。
新築・築浅物件の内覧前にやるべき準備
新築は人気なので売りに出して1~2週間後に内覧希望者が現れるでしょう。
内覧までに次の3つのポイントを意識して準備を進めておきましょう。
・柔軟な「スケジュール調整」で内覧数と成約率を上げる
・定期的な「掃除」で印象をアップ
「臭い」の対策も忘れずに
内覧当日は買主目線で売りに出した新築の良いところを説明できと尚良しです。
| やること | 期間 |
|---|---|
| 3．売却活動を開始（不動産会社に購入検討者を探してもらう） | 1∼3カ月 |
| 4．内覧の対応（部屋の掃除や当日の案内） | 1回1時間程度 |
売却後：売買契約を締結し新築を引渡す
購入希望者が見つかれば売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から価格交渉が行われるため両者が納得する条件を話し合って決めましょう。
売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。
買主からの購入代金の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。
| やること | 期間 |
|---|---|
| 5．売却条件を決めた上で売買契約を締結します | ２~3日 |
| 6．購入代金の確認ができたら、家の名義を変更し引渡し完了 | 1週間程度 |
以上が新築を売る際の大まかな流れです。より詳しく流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
新築の売却を検討するなら不動産会社に早く相談！
住んだ瞬間から資産価値が落ちてしまう新築マンションも、早めに売却することで好条件で売りやすいです。
売却期間が後になるほど条件は悪くなりやすいため、早期売却を目指すことが大切です。早めから準備を進めよりよい時期に売却して新築マンションも好条件て手放しましょう。
そのためにもまずは不動産一括査定を利用して、信頼できる不動産会社に売却の相談をしてみると良いでしょう。
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記事のおさらい
新築を売るならどのタイミングが良い？
築5年が経過する前が最も売れやすいです。出来るだけ早く売却する事が望ましいでしょう。詳しく知りたい方は新築を売るなら早期売却がオススメをご覧ください。
新築売却時の注意点は？
新築物件を売却する際に注意する事は以下の４つです。
- 新築に1度でも済むと「中古」扱いになる
- 住宅ローンを完済しないと売れない
- 売却時に手数料や税金の出費が発生する
- 瑕疵担保責任が課せられる場合がある
詳しくは新築・築浅物件を売る前に知りたい4つの注意点をご覧ください。
新築・築浅物件の売却成功のコツは？
コツは主に以下の３つです。
- 売却理由は購入者に正直に伝える
- 内覧準備を怠らない
- 複数会社に査定依頼をし信頼できる不動産会社を見つける
詳しく知りたい方は新築・築浅物件の売却を成功させるコツをご覧下さい。
新築・築浅物件を売却する時の流れは？
以下のステップで売却を進めます。
- 査定依頼
- 媒介契約
- 売却活動
- 内覧の対応
- 売買条件の決定
- 引き渡し
詳しくは新築・築浅物件を売る流れをご覧ください。
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