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新築を購入したが「理想と現実にギャップがあった」「転勤や離婚など思わぬトラブルがあった」など後悔して新築を手放そうと考える方もいるでしょう。
買ったばかりの家なら高く売れると期待している一方で、売却時に損をしないか不安もあるでしょう。
確かに新築は売れやすいですが、何も知らずに売ってしまうと損をして借金を抱えるリスクもあります。
この記事では、新築・築浅物件を売る際に損をしないための注意点、高く売るコツ、新築を売る流れを紹介していきます。
また、新築の売却を検討している方は、下のフォームを入力すれば、完全無料で不動産会社から自宅の売却価格を調べてもらえます。
新築を売るなら早期売却がオススメ
新築を売ろうと考えている方の多くが「高く売りたい」と考えているでしょう。
結論、新築・築浅物件を高く売るには築年数が増えないうちに早く売り出すことが大切です。
この章では築浅物件なら早期売却をした方が良い理由を紹介していきます。
「新築」として売れるのは「完成後1年未満・未入居」の家だけ
家を売り出す際に『新築』と表記ができるのは、住宅の品質確保の促進等に関する法律によると「建築から1年以内で、人が住んだことのない状態の物件」のみです。
既に人が入居したり、入居していなくても建築から1年以上経過している物件は「築浅」表記されます。
新築の場合は購入額とそれほど変わらない価格で売れますが、築浅物件になると10%~20%程価格が下がってしまいます。
まずはご自身の物件が新築か築浅か確認することから始めましょう。
築年数が経過するほど相場が下がる
国土交通省の調査によれば築5年のマンションは購入時の90%、木造戸建ては70%程度まで資産価値が下がります。
築年数が経過するほど高く売れにくくなるので、新築、築浅物件は売るなら、高く売れるタイミングを逃さずすみやかに売却活動を始めましょう。
特に、一度も入居していない物件の場合は「新築」表記できるのが完成後1年未満の物件だけなので、売却を躊躇していると、すぐに新築物件として売り出せなくなります。
【2023年3月更新】家の売却相場は今いくら？築年数ごとの動向を解説
築5年未満の家は高く売れやすい
築年数5年未満の家が購入価格よりも高く売れることはよくあることです。
不動産流通経営協会が発表した調査によれば、築5年以内の物件を売却した場合全体の70%が購入価格の同等以上で売れたという結果になっています。
参照：「第24回（2019年度）不動産流通業に関する消費者動向調査」
調査対象の物件が１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）と地価が上がってるエリアが中心のため、地方の場合は一概にこのような結果になるわけではありません。
ただし、新築・築浅物件は人気が高く、高く早く売れやすい傾向になるのは間違いありません。
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家を売るにはどうする？費用をかけずに売却する方法を分かりやすく解説
新築・築浅物件を売る際3つの注意点
新築・築浅物件を売るのにもデメリットや制約条件があります。それを知らずに新築を売り出しても損するかもしれません。
この章では新築を売る際の3つの注意点を紹介します。
注意点①：住宅ローンを完済しないと売れない
住宅ローンを利用して購入した不動産を売却するには不動産の引渡し時までにローンを完済しなければいけません。
ローンを組むと金融機関は担保として物件に抵当権を設定します。抵当権とは、銀行が土地や建物を担保に入れてローンが返済できなくなったときに担保に入れた不動産を売却できる権利です。
抵当権はローンが完済すると抹消できます。物件の売却代金や、不足する場合は自己資金で補填したり新たなローンを組みなおしてローンを完済しましょう。
住宅ローンの残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。各銀行によって時期は少し異なりますが、毎年10月頃に送られてくるので確認しましょう。
年末残高証明書が手元にない方は、銀行で借入金の残高証明書を要求すれば残債を確認できます。
ローンの残債を確認したら、次に家の売却相場を知ってローンを完済できるか把握しましょう。
ローン返済中の家を売る方法は？住宅ローン完済せず売却できる⁈
注意点②：瑕疵があれば正直に伝える
「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵（かし）がある」にも関わらず隠したまま家を売ってしますと、後から売主の責任問題となり慰謝料の支払いや契約解除へ発展してしまいます。
瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥があることを指し、売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任
築年数が浅ければ建物の経年劣化はそれほど進行しませんが、注意したいのが建築時の施工不良です。
万が一雨漏りや隙間風などマイナスなポイントがあれば正直に伝えることで後々の問題を回避できます。
以上が新築物件を売却する前に知っておきたい注意点です。
新築の売却を進めたい方は下のバナーをクリックし、不動産会社に査定を依頼しましょう。
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注意点③：築浅ならではの値引き依頼がある
買主視点で築浅物件を購入する際にはいくつかのデメリットがあるため、それを理由に値引き交渉される可能性があります。
買主から見た築浅物件のデメリット
- 固定資産税が高くなる
- 建物の劣化が早い
- 瑕疵担保責任の適用期間が短くなる
思いもよらぬ値引きをされないためにも、まずは築浅物件のデメリットを把握しておきましょう。
固定資産税が高くなる
築浅物件は新築物件であれば受けられる軽減措置が受けられませｎ。
新築戸建ては固定資産税が3年間半額、新築マンションは5年間半額になる制度がありますが、築浅物件を購入してもこの制度は適用されず買主にとっては大きなデメリットです。
例えば、2,000万円の新築にかかる固定資産税は、特例が適用されると3年間で約26万円の節税効果があります。
| 特例がない場合 | 特例がある場合 | |
|---|---|---|
| 1年目 | 18.2万円 | 9.1万円 |
| 2年目 | 17.1万円 | 8.5万円 |
| 3年目 | 15.9万円 | 8.0万円 |
参考:国土交通省税制改正事項|国土交通上住宅局(令和元年12月)
建物の劣化が早い
築年数1~5年の築浅物件は、新築と比較して早く劣化が進みます。
木造戸建て住宅の場合、築年数10年程で給湯器・ガスコンロ・エアコンの交換、壁紙の張替、外壁の塗装が必要になることもあり、リフォーム費用で数百万円かかります。
例えば築3年の築浅物件の場合、7年後には修繕費用が発生することになります。
このように築浅物件は新築と比較し劣化が早く修繕の手間と費用がかかることに対してデメリットを感じる方もいるでしょう。
瑕疵担保責任の適用期間が短くなる
新築物件には、建設事業者に対して10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。瑕疵担保責任とは、住宅に何かしらの欠陥があった場合に、売主が責任を持って補修することをいいます。
一方、、築浅物件だと10年間の瑕疵担保責任が義務化しておらず、売主・買主の取り決めによって1~2年の期間となることが一般的です。
瑕疵担保責任の期間が短いと、買主としては不安になりデメリットに感じる方もいるでしょう。
瑕疵保証ってどんなサービス？新築と中古で変わる保証期間に注意
このような状況を加味して、まだ新築で売り出せる状況ならば、「新築」として販売できるように竣工したとしても住むのを待つのが得策です。
日本では「新築神話」が根強く残っており、広告で「新築」と扱われるか「中古」になるかで、購入検討者が持つ印象は大きく変わってくるので十分に注意しましょう。
自分の所有している物件がどれくらいの価値なのか確かめるたい方は下記のバナーから査定依頼してみてはどうでしょうか。
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次章では新築をなるべく高く売るためのコツを紹介します。
新築・築浅物件の売却を成功させるコツ
好条件で売却しやすい新築物件ですが、売却を成功させるには売り方を工夫しなければなりません。
物件の魅力だけに頼ってしまうと、好条件で売却できず損につながるため注意が必要です。売却成功のコツを実績すればより高く・早く新築を売ることができるでしょう。
売却期間に余裕をもって売り出す
売却期間に余裕を持てず急いで売ると、値下げのリスクが高まります。売却期限が差し迫っていると、値下げをしないとすぐに買い手が見つからないこともあるためです。
そのため、売却期間に余裕を持つことは、新築を高く売るためには重要です。
すまいステップの調査では、約60%が3~6カ月以内に売れていると分かっています。
そのことからも新築を売りたいならタイミングの半年前からは家を売り出している状態が理想です。
新築・築浅物件の売却を検討している方は、早く売った方が高く売れやすいため早めに不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
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自分でも相場を把握し、売り出し価格を決める
自分の家がどのくらい価格で売れるのか、不動産会社に査定依頼をする前に調べておきましょう。
相場を把握しておけば、不動産会社の提案する価格を鵜呑みにせず自分の希望価格で売り出せるので損することも防げます。
簡単に相場を知りたいなら、以下のフォームでの項目を入力すればすぐに家の査定価格をシミュレーションできます。もちろん会員登録や個人情報の入力も不要です
より詳しく相場を見たい方は匿名簡易シミュレーションページがおすすめです。
また、現段階でできる限り詳しい価格が知りたい方は、下のフォームから不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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売却理由は購入者に正直に伝える
購入者検討者としては「買ったばかりの家を売る売るのは物件に問題があるのは？」と疑念を抱き購入を渋る可能性が考えられます。
ユーザー心理を考慮しても、新築を売却することになった理由は正直に伝えましょう。その理由は2つあります。
1つ目の理由は、正直に売却理由を伝えることで買主は安心し、購買意欲が高める効果があるからです。
新築を売りに出された理由が「物件や周辺環境の問題」ではなく「離婚や転勤など売主の都合」だと分かれば、購入検討者は安心して購入を決めれる上、欠陥がないと分かれば値引きを要求されにくくなります。
2つ目の理由は、売主が事実を意図的に隠し、購入検討者が損害を受けた場合に損害賠償等が発生するからです。
転勤や親の介護といった理由なら説明できても、ご近所トラブルなど打ち明けづらい内情もあるかと思います。
しかし、売却の理由が住環境の不備や心理的な悪影響である場合、売主は購入検討者に説明する義務（瑕疵担保責任）があります。
購入検討者に伝えずらい売却理由の場合は、不動産会社に「どこまで理由を伝えるか」「どのように理由を伝えるか」相談すると良いでしょう。
内覧準備を怠らない
新築・築浅物件の購入を検討してい方の多くは室内の清潔感を重視しています。
新築売る際に内覧準備を怠たると「生活感」が伝わってしまい、内覧者の購入意欲を減らす可能性があります。
「綺麗に整理された家」を内覧するのと、洗濯物が散乱し汚い「生活感のある家」を内覧するのとでは、内覧者が抱く印象を大きく違います。
よって内覧者を迎える準備として部屋の掃除は必ずしましょう。
物が溢れている部屋はNGです。高く売れることはありません。「この家は収納がないのか」「思ったより狭い」などと思われたり、自分達も将来こんな部屋になってしまうのかという勝手なイメージを与えてしまうかもしれません。
特に念入りに掃除すべき場所は玄関、リビング、キッチンや洗面台などの水回りです。水回りに水垢や油汚れあると室内の印象が悪くなるので注意して下さい。
また、内覧時はご自宅の周辺環境のメリットも伝えれると購入意欲を上げる事に繋がります。「お子さんの年代がちかい家庭が近所にいる」「近所の方との交流が多い・少ない」など、プライバシーを害さない程度の情報を伝えるのもよいでしょう。内覧者からの質問が多いほど、購入意欲が高いと推測できます。質問には丁寧に答え、さり気なく利便性や住みやすさをアピールしましょう。
マンション売却の内覧で好印象を得る｜失敗しないためのポイント
複数社に査定依頼し信頼できる不動産会社を見つける
売却時にはどの不動産会社を利用するかも重要であり、複数社から査定を受けて信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
同じ物件でも不動産会社によって売却が成功するかどうかが変わることも多いため、最低2社の査定を受けることがおすすめです。
複数社の査定をスムーズに行うには、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。一括査定サイトなら一度に複数社の査定結果を比較できるため、利用する不動産会社の選定をスムーズに進めやすいです。
ただし、査定結果はあくまで参考であるため、金額だけで決めず、不動産外は信頼できるかどうか、実績なども考慮して選びましょう。信頼できる不動産会社を見つけるには、すまいステップがおすすめです。
すまいステップは全国の優良業者のみが加盟している査定サイトなので、不動産売却のよりよいパートナーを見つけやすいでしょう。
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新築・築浅物件を売る流れ
次に新築・築浅物件を売る大まかな流れを説明していきます。
家を売るには「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」のステップがあり売却完了まで2~6カ月程かかります。
売却前：仲介を依頼する「不動産会社」を選ぶ
新築・築浅物件売却の成功を左右する重要なポイントが「不動産会社選び」です。
一口に不動産会社と言っても、新築の売却が得意な会社、郊外の中古物件売却が得意な会社など専門領域は様々です。
仲介を依頼する会社によって売却価格が数百万円も差が出ることも珍しくはありません。
実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サービス すまいステップを利用して査定依頼するとよいでしょう。
仲介を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めることができます。
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不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説
新築を高く売るには営業マンの力量を見よう！
仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、会社の実績だけでなく営業担当者の力量にも注目しましょう。
買主探し、購入検討者との売却価格の交渉をするのは営業担当者です。営業担当者の力量次第で新築が高く売れるかが決まると言っても過言ではありません。
できる営業担当者の特徴は以下の3つです。
①売買仲介業務歴が長いか
②査定結果の理由を分かりやすく説明できる
③親身に対応してくれるか
| やること | 期間 |
|---|---|
| 1．不動産会社に家の売却価格の相場感を査定してもらう | 1週間 |
| 2．仲介を任せる不動産会社と媒介契約を締結 | 2~3日 |
売却中：新築を高く売るために内覧の対応をしよう
媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めて家を売りに出していきます。
売却活動は不動産会社がやってくれますが、ちゃんと活動しているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。
購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して売主も内覧の対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。
| やること | 期間 |
|---|---|
| 3．売却活動を開始（不動産会社に購入検討者を探してもらう） | 1∼3カ月 |
| 4．内覧の対応（部屋の掃除や当日の案内） | 1回1時間程度 |
売却後：売買契約を締結し新築を引渡す
購入希望者が見つかれば売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から価格交渉が行われるため両者が納得する条件を話し合って決めましょう。
売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。
買主からの購入代金の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。
| やること | 期間 |
|---|---|
| 5．売却条件を決めた上で売買契約を締結します | ２~3日 |
| 6．購入代金の確認ができたら、家の名義を変更し引渡し完了 | 1週間程度 |
以上が新築を売る際の大まかな流れです。より詳しく流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
【図解】不動産売却の流れを7ステップで解説！必要な手続きをわかりやすく解説
新築を売る際に発生する費用・税金
新築を売るには仲介手数料や税金など様々な費用がかかり、売上金がそのまま利益になるわけではありません。諸費用は一般的に売却価格の5~7%かかり、費用の内訳は次の通りです。
| 費用名 | 費用 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | ( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税 | 売買契約時と決済後 |
| 印紙税 | 1000円∼6万円 | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消費用 | 1000円（司法書士に依頼する場合1万∼5万円） | 移転登記時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円～3万円 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税 | 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315% | 確定申告後 |
| 住民税 | 住民税額(短期) = 売却益 × 9% 住民税額(長期) = 売却益 × 5% | 確定申告後 |
不動産を売却する際には不動産会社への仲介料としてを仲介手数料、売買契約書の作成には印紙税がかかります。不動産売却益が出ると譲渡所得税などの税金の支払も必要です。
特に、新築だと比較的高く売れるので売却額によって支払額が変わる仲介手数料は高額になりやすいです。
また、新築売却で出た利益に対して税金を支払わなければなりません。新築の売却では利益が大きくなって課税額が増えたり、所有期間が短いので税負担が大きくなります。
不動産は所有期間が5年以下だと短期譲渡所得、5年を超えていると長期譲渡所得になり、この区分の違いによって税率は大きく変わります。
| 区分 | 所得税 | 特別復興所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% | 2.1％ | 9% | 41.2% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 2.1％ | 5% | 22.1% |
利益が同じでも所有区分が違うと課税額が大きく変わるため注意しなければなりません。
ただし、税率が関係するのはあくまで売却によって利益が出た場合です。売却価格から取得費や売却費用、特例控除などを差し引き0以下なら税率を気にせず売却できます。
家売却時の費用や税金について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
新築の売却を検討するなら不動産会社に早く相談！
新築でも住んだ瞬間から資産価値が落ちてしまうため、早めに売却することで好条件で売る最も有効な手段です。
売却期間が後になるほど条件は悪くなりやすいため、早期売却を目指すことが大切です。早めから準備を進めよりよい時期に売却して新築を好条件て手放しましょう。
そのためにもまずは不動産一括査定を利用して、信頼できる不動産会社に売却の相談をしてみると良いでしょう。
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記事のおさらい
新築を売るならどのタイミングが良い？
築5年が経過する前が最も売れやすいです。出来るだけ早く売却する事が望ましいでしょう。詳しく知りたい方は新築を売るなら早期売却がオススメをご覧ください。
新築売却時の注意点は？
新築物件を売却する際に注意する事は以下の４つです。
- 新築に1度でも済むと「中古」扱いになる
- 住宅ローンを完済しないと売れない
- 売却時に手数料や税金の出費が発生する
- 瑕疵担保責任が課せられる場合がある
詳しくは新築・築浅物件を売る前に知りたい注意点をご覧ください。
新築・築浅物件の売却成功のコツは？
コツは主に以下の３つです。
- 売却理由は購入者に正直に伝える
- 内覧準備を怠らない
- 複数会社に査定依頼をし信頼できる不動産会社を見つける
詳しく知りたい方は新築・築浅物件の売却を成功させるコツをご覧下さい。
新築・築浅物件を売却する時の流れは？
以下のステップで売却を進めます。
- 査定依頼
- 媒介契約
- 売却活動
- 内覧の対応
- 売買条件の決定
- 引き渡し
詳しくは新築・築浅物件を売る流れをご覧ください。