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築5年の戸建て売却を失敗しない!知っておくべき基本や流れとは

築5年の戸建ては築浅と言えますので、比較的好条件で売却できる可能性があります。

しかし、中には「もっといい売り時があるのではないか」「ローンが支払えないのではないか」と、築5年の売却に不安を覚える方もいます。

この記事では、築5年で戸建てを売却すべき理由や、住宅ローン完済と売却のポイントについて解説しております。

また、記事後半では、売却の全体像がイメージできるよう築5年の戸建てを売却する流れまで掲載しています。

築5年の戸建てはすぐに売却するのがおすすめ

築5年の戸建てはすぐに売却するのがおすすめです。
以下では、築5年を売却した方が良い理由を解説いたします。

  • 戸建ては築年数の経過で価値が大幅に下落する
  • 築浅と言えるのは築5年まで
  • 住宅ローン支払い総額を減らせる

戸建ては築年数の経過で価値が大幅に下落する

戸建ては、建物の耐用年数が短いため、築1年の差で価値が大幅に下落します。
できる限り早く売却した方が手取り額を増やせると言えます。

下の表は、築年数の経過と建物価値の関係性を表したグラフです。

中古住宅の価格査定の例
引用:国土交通相『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

築5年の時点では、購入時の価格の70%程になっています。
築7年の時点で、購入時の価格の60%程となってますので、1年で5%ほど下落することが分かります。

例えば、建物価格2,000万円,土地価格1,000万円の計3,000万円で購入した戸建ての場合、築5年時点で2,400万円、築6年で2,300万円あたりが売却相場になります。

築浅と言えるのは築5年まで

一般的に築5年以内の建物を築浅と言います。
築浅物件の需要は、築年の古い家に比べて当然高く、スムーズにより高額で売却できる可能性が高まります。

築1年や築2年の場合は、同じ築浅物件でも、売却理由に買主が不安を覚えるケースが多くあります。

すまリス
「こんなに早く売却するんだから、何か欠陥があるのではないか」「使い勝手がとても悪いのではないか」って勘ぐりしちゃうよね。

築5年は、そういった売却理由に対する不安を持たれることが少なく、築浅という信頼性、また築浅物件の中でも安く買えるので売れやすいのです。

住宅ローン支払い総額を減らせる

戸建てを売却する際は、住宅ローンを完済する必要があります。

手持ち資金や売却金額を合わせて住宅ローンを完済する場合は、一括返済の手数料こそかかりますが、将来的に支払う金利分で得できます。
また、住宅ローンを早期で一括返済すると保証金の一部が返礼される場合があります。

住宅のローンの完済方法に関して詳しくは本記事4章をご覧ください。

築5年の戸建て売却時の住宅ローン完済方法

戸建てを売却する際は、原則として住宅ローンを完済する必要があります。

築5年の戸建てともあれば、多くの住宅ローン残債を残している方がほとんどで、手持ち資金では完済できない状態でしょう。
そのため、以下2通りの方法で完済します。

  • 買主から受け取った売却金額で完済する
  • 住み替えローンを利用して完済する(住み替えする人のみ)

万が一、下記の方法で完済できない場合は任意売却を行う必要があります。
任意売却は、「住宅ローンを滞納している」など返済困難な方への救済措置であり、任意売却を利用する条件に至るまでにブラックリストに登録される可能性があります。

買主から受け取った売却金額で完済する

売却金額と預貯金を合わせて住宅ローンを完済することで売却できます。
この場合、買主に物件を引渡し、売却代金が決済された時点で、同時に金融機関への支払いを済ませます。

そのため、住宅ローンが完済できる価格以上で売る必要があります。

売却代金で住宅ローンが完済できるか知るには、まず不動産会社の査定を受ける必要があります。
自宅に訪問してもらい、いくらで売却できるか査定価格(売却できるおよその価格)を算出してもらいましょう。

下のバナーより、全国から厳選された不動産会社に査定を依頼できます。
入力は約3分。最大4社に一括で査定を依頼できるため、複数社の査定価格が簡単に比較できるサービスです。

築5年の戸建て売却を成功させるポイント

築5年の戸建ての適正価格での売却を成功させるためにはどのようなポイントがあるのでしょうか。ここからは、築5年で売却を成功させるための5つのポイントについて詳しく解説します。

戸建ての売却理由は説明できる状態

築5年での売却ということは、購入もしくは自分で建てた注文住宅をたった5年で手放すということです。たった5年で念願だったはずの住宅、それもマンションではなく戸建てを手放すということは、何か重大な問題が住宅や周辺環境にあるのではないかと、悪い方向へ考える人もいます。

戸建ての購入時には想定していなかった親の介護や転勤など、たった5年で戸建てを売却する理由を説明できるようにしましょう。

築5年の戸建てを売却する理由には、家の物理的な欠陥や事件や事故の発生、ご近所トラブルなどネガティブなものもあります。自分で直接購入希望者に伝えにくい理由の場合でも、仲介を依頼する不動産会社には正確に伝えておきましょう

ネガティブな理由を隠して売却すると、契約不適合責任を問われる可能性が出てきます。理由は不動産会社には正直に伝えて、適切な対処法を教えてもらうようにしましょう。

残す設備は購入希望者と交渉

エアコンや照明などの設備を、次に引越す家で利用しない場合には、通常は売主が退去するときに撤去します。しかし、築5年程度の築浅物件の場合には、買主が持っているものよりも設備が新しい場合があります。

エアコンなどの設備を残したほうが家の価値を少しでも高められるなら、残してもいい設備もあわせて購入希望者と価格交渉を行うと良いでしょう。

好印象な内覧にするため清潔な見た目

中古住宅の市場の中では築5年程度の築浅の物件は割高です。しかし、中古住宅としては価格が高額にもかかわらず、築5年の築浅物件が人気なのは、築浅物件の方が清潔感があるためです。

より良い条件で売却したいのであれば、築5年ならではの清潔感を全面に押し出せるように心がけましょう。住みながら売却活動をするときでも、荷物は整理しておきます。

少しでも住むと汚れが目立ってしまうトイレや風呂、キッチンといった水回りは事前にハウスクリーニングを入れておくと良いでしょう。

広告用の写真を撮影するときには、清潔感のある写真を撮影します。また、内覧のときにも、できる限りきれいな状態を見てもらえるようにしましょう。売却活動をしている期間は、毎日の掃除をいつもよりも丁寧に行うように心がけましょう。

把握している欠陥は隠さない

戸建てに何らかの欠陥がある場合には、その欠陥を隠してはいけません。都合の悪いことは隠したくなるものですが、売却後に見つかると契約不適合責任を問われてしまいます。契約不適合責任を問われると、損害賠償を請求されたり、売買契約が白紙になってしまうこともあります。

何らかの欠陥がある場合には、不動産会社に事前に伝えて、重要事項説明書へ記載しておくことが大切です。

築5年の戸建てを売却する流れ

築5年の戸建てを売却するときには、売却はどのような流れで進んでいくのでしょうか。築5年の戸建て売却の流れについて見ていきましょう。

いくらで売却できるか相場を調べる

築5年の戸建てを売却することを決めたら、不動産会社探しをはじめる前にまずは自分で売却相場を調べましょう。近隣地域の築年数と間取りが似たような戸建てがどのくらいで売りに出されているか、成約しているかを調べることで、適正な売却価格の相場を把握できます。

調べ方は、不動産ポータルサイトで売り出し価格を調べる方法や、土地総合情報システムで調べる方法などがあります。土地総合情報システムとは、国土交通省が不動産を購入した人へのアンケートから成約価格を集めて公開しているWebサイトです。

また、すまいステップなどの不動産売却一括査定サイトで査定依頼を出すと、複数の不動産会社の査定額を比較できます。すまいステップなら、全国各地の厳選した良心的な不動産会社から最大4社の査定額を取り寄せられます。

まずは、自分で売却したい戸建ての適正相場を調べることから始めましょう。

築5年の戸建て売却に強い不動産会社を探す

次に、戸建ての売却に強い不動産会社を探しましょう。不動産会社が扱っている物件は、戸建てだけでなく、マンションや土地、商業用物件まであります。ほとんどの不動産会社がすべての分野を扱っていますが、全部に強い不動産会社というのはありません。マンションに強い会社、商業用物件に強い会社、土地や戸建てに強い会社と、それぞれ得意分野があります。

すまいステップの一括査定などで、目星をつけた不動産会社があったら、その不動産会社のホームページを必ず確認しましょう。ホームページには今までの取扱い物件の実績が必ず掲載されています。実績の中で築浅の戸建ての高額売却にどのくらい成功しているかをよく確認しましょう

戸建ての売却実績があまりない不動産会社は選ばないようにすることが大切です。

不動産会社との媒介契約

売却の仲介を依頼する不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約とは仲介をしてもらうための契約です。媒介契約を結ぶだけなら費用は発生しません。仲介手数料は、売買に成功した時点で支払う成功報酬です。

媒介契約の種類には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。それぞれの特徴は次のとおりです。

【一般媒介契約】

  • 複数の不動産会社に依頼し契約できる
  • 自分で買い手を見つけて契約できる
  • 販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)
  • レインズへの登録義務はない(任意で登録は可能)

【専任媒介契約】

  • 複数の不動産会社に依頼し契約できない
  • 自分で買い手を見つけて契約できる
  • 不動産会社から依頼主への販売状況の報告頻度は2週間に1回以上
  • レインズへの登録義務は媒介契約から7日以内

【専属専任媒介契約】

  • 複数の不動産会社に依頼し契約できない
  • 自分で買い手を見つけて契約できない
  • 不動産会社から依頼主への販売状況の報告頻度は1週間に1回以上
  • レインズへの登録義務は媒介契約から5日以内

複数の不動産会社と契約できるのは一般媒介契約です。また、仲介手数料の相場が最も安いのも一般媒介契約ですが、報告義務やレインズへの登録義務もありません。

媒介契約の選び方は、複数の不動産会社を競争させる意味のある人気の物件であれば一般媒介契約がおすすめです。しかし、あまり競争率の高くない物件では、1社との契約でじっくりと買主を探してもらう方が良いでしょう。中古の一戸建てとして人気がありそうかどうかをよく考えて媒介契約の選び方を検討しましょう

相場を参考に売り出し価格を検討

媒介契約を結んだら、売り出し価格を自分で決めます。不動産会社からの意見は参考として聞くことはできます。しかし、いくらで売りに出すのかを決めるのは売主自身です。

近隣の相場を参考にして、実際に売れそうな価格から少し高めの価格で売り出すといいでしょう。購入希望者の多くが、価格交渉を申し入れてきます。価格交渉の結果、相場なりの価格に落ち着くように売り出し価格を調整しましょう。

また、売れない場合には値下げをしていくことになります。

売却して金額でローンの残債を完済しなければいけない場合や、次に購入する物件の頭金をまかないたい場合など、それぞれが抱える事情があるでしょう。値下げに応じられる下限の価格も最初に決めておくと、価格交渉にも落ち着いてのぞめます。

売却活動を開始し内覧の対応

売り出し価格を決めたら、いよいよ売却活動を開始します。売却活動は不動産会社がチラシを作成して配布したり、不動産情報サイトやタウン誌へ物件情報を掲載したりします。売主自身が宣伝活動を行うことはありません。

興味を持ってくれた人から問い合わせがあったら、スケジュールを合わせて内覧を行います。内覧には売主の立ち会いが必須です。購入希望者は売主に聞きたいこともあるので、質問にもしっかりと答えましょう。

購入希望者と売買契約

内覧に来た人が購入を決めたら、まずは価格交渉を行います。価格交渉がまとまったら売買契約へと進みます。

売買契約書には売買価格や手付金について、売却物件に含まれる設備や備品、公租公課の精算などについて詳しく記載されています。また、戸建ての場合には建物だけでなく土地も売買するので、土地の面積や境界についても明記されています。

契約日には、契約書と重要事項説明書の読み合わせを行います。契約書や重要事項説明書の作成は不動産会社の担当者が行ってくれますが、事前によく目を通して、当事者として不明な点がないようにしておきましょう。

売買契約書の内容に問題がなければ、双方が署名と捺印をして契約を結びます。このときに、売買価格の1割程度の手付金も買主から支払われます。また、契約時に引渡し日も決めます。

引渡し日になったら、売買価格から手付金を差し引いた残金を決済して物件を引き渡します。

戸建てを売却した次の年に確定申告

戸建てを売却したら、翌年に確定申告を行いましょう。確定申告は売却した翌年の2月から3月の確定申告期間に必ず行います。正式な日程は毎年国税庁のホームページなどで発表されるので確認しましょう。

売却したことによって利益が出た場合には、譲渡所得が発生するので確定申告を行って納税する義務が発生します。

また、住宅を売却したことで、控除や特例を受けたい場合には、確定申告で申告しないと控除や特例を受けられないので注意しましょう。

忘れずに確定申告で節税

売却する戸建てが、自分と家族が住んでいたマイホームであった場合には、確定申告をすることで節税できる可能性があります。譲渡所得がプラスになってもマイナスになっても、確定申告で特例や控除を申告することで、節税できるかもしれません

自分が特例や控除の対象となるかどうかをよく調べて、対象となるのなら確定申告を忘れないようにしましょう。自宅を売却したことで利用できる特例や控除は次のとおりです。

  • 居住用財産の3,000万円特別控除

自分の自宅として利用していた住宅を売却した場合には、譲渡所得から3,000万円が控除されます。住宅ローン控除との併用はできないので注意しましょう。

  • 居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

売却したお金で住宅ローンを完済できない場合に、給与所得や事業所得と損益通算できる特例です。この特例は、1年間の所得では損益通算しきれない場合には翌年以降に繰り越すこともできます。

住み替えローンを利用して完済する

新しい家を住宅ローンを利用して購入する予定であれば、住み替えローンを利用する方法もあります。住み替えローンとは、新しい家の住宅ローンに、前の家で完済できなかったローンも足して組むローンのことです

住み替えローンを利用できれば、前の戸建てを住宅ローンの完済ができなくても売却することが可能です。

ただし、住み替えローンは誰でも利用できるわけではありません。前の住宅ローンを完済できなかったということで、審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなります。また、毎月の返済金額も通常の住宅ローンよりも高額になるので、経済的な負担が大きくなります。

住み替えローンを利用するときには、利用可能かどうか、返済計画に無理はないかどうかを事前によく検討したほうが良いでしょう。

まとめ

築5年の戸建ては通常であればまだまだ新築に近いきれいな状態なので人気があります。売却するのであれば、適正価格で売却したいところです。適正価格を知るためには、周辺地域の不動産の売却相場をしっかりと調べることが大切です。

しかし、忙しくて自分で調べていられない、プロの不動産会社の意見もしっかりと聞きたいという場合もあるでしょう。そのような場合には、まずはすまいステップで一括査定を申し込んでみましょう。

すまいステップなら、お住いの地域でも厳選された良心的な不動産会社に査定依頼できます。適正価格を知ることで、オーバーローンでの売却を回避できる可能性がも高まるでしょう。ぜひ、一度すまいステップの一括査定をご利用ください。

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