築15年の戸建てをスムーズに売却するには、事前に不動産の売却価格を知る必要があります。売却価格を知らずに売却に踏み切ると、相場以下の価格で売ってしまい、大きな損害を負う可能性もあるからです。
しかし「売却価格の調べ方が分からない」と言う人や、内外装の劣化が気になりはじめる築15年の戸建てが「高く売れるのか心配」と言う人も多いのではないでしょうか。
ここでは、自分でできる戸建ての売却価格の調べ方や、老朽化が進みはじめている築15年の戸建てをできるだけ高く売却する方法、また築15年の戸建て売却ならではの注意点を分かりやすく紹介します。
築15年の戸建ての売却相場の調べ方
不動産取引には大きな金額が動きます。不動産売却を成功させるには、所有する土地や建物の相場を知ることが何より重要と言えるでしょう。
ここでは、築15年の戸建ての売却価格を、初心者でも簡単に確認できる方法を紹介します。
- 土地の価格は実勢価格を算出して目安にする
- 土地総合情報システムで調べる
- 不動産会社に査定依頼する
土地の価格は実勢価格を算出して目安にする
土地価格を調べる際は、実勢価格を算出して目安にする方法があります。
実勢価格とは、実際に取引が成立した売買価格のことです。仮に、売出価格3,000万円の物件が、2,800万円で売却成立したとすれば、この物件の実勢価格は2,800万円となります。
実勢価格は、立地や売主が希望する売却期間などが影響し合って決定しますが、過去の実勢価格を調べることで、大まかな価格帯を把握することが可能です。
なお、新聞の広告やポータルサイトに記載されている価格は、実勢価格ではなく売出価格のため、売買が成立する過程で値下がりするケースが多く見られます。
土地の実勢価格は、公的機関が公表している公示地価や固定資産評価額、また相続税路線価などを参考に算出することが可能です。
公示地価から調べる
土地の価格は、毎年3月下旬に公表される公示地価をもとに、おおまかな実勢価格を推定することが可能です。
公示地価は、国土交通省が全国の標準地を鑑定して、1平方メートル当たりの価格を評価公表するもので、一般の土地売買や公共事業などの土地取引価格の基準となっています。
公示地価は、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」から誰でも調べることが可能です。
公表されているのは、実勢価格ではなくあくまでも土地価格の目安ですが、所有物件から最も近い標準地の地価を参考にすることで、おおよその実勢価格が割り出せます。
実勢価格は、公示価格から約1.1倍になるケースが多いため、次のような計算式で算出するのが一般的です。
- 実勢価格の目安＝公示価格×面積(1平方メートル)×1.1
固定資産税評価額から調べる
固定資産税を支払っている場合は、固定資産税評価額から実勢価格の目安を求めることも可能です。
実勢価格の目安を求めるには、まず毎年4月から6月頃に届く納税通知書に記載された、固定資産税評価額を確認します。
土地の固定資産税評価額は、公示価格の約7割程度と低めに設定されるのが一般的です。また実勢価格は公示価格の1.1倍程度となっているため、次のような計算式で実勢価格の目安を算出します。
- 実勢価格の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1
算出された実勢価格の目安値は、通常、固定資産税評価額よりも高くなりますが、実勢価格は土地の状況や市場情勢などが複雑に絡み合い変動するものです。
算出された価格は実際の価格ではないため、参考程度に留めておきましょう。
相続税路線価から調べる
相続税路線価から、実勢価格の目安を調べる方法もあります。
相続税路線価とは、相続税・贈与税などを計算する際に使用される基礎価格のことです。国税庁が毎年7月に公示するもので、土地1平方メートル当たりの価格を公表しています。
相続税路線価の特徴は、公示価格よりも調査地点の数が12～13倍程多い点でしょう。
路線価を調べるには、国税庁が運営する財産評価基準書のサイトから「路線価図 評価倍率表」を開き、所有地エリアを表示して、地図上の道路沿いに記載されている数字(路線価)を確認します。
相続税路線価は公示価格の約8割程度、また実勢価格は公示価格の約1.1倍程度であることから、次の計算式を使用して、実勢価格の目安を算出することが可能です。
- 実勢価格の目安＝相続税路線価×面積÷0.8×1.1
土地総合情報システムで調べる
国土交通省が運営する土地総合情報システムを活用して、不動産の取引価格を知ることもできます。土地総合情報システムは、土地と建物の取引情報を閲覧できるサイトです。
安全な不動産取引の推進を目的に運営されており、不動産会社はもちろん、一般にも情報を公開しています。
不動産売買を行った人を対象にアンケートを実施し、その結果から不動産の取引価格や地価公示、また都道府県地価調査の価格などの検索が可能です。
なお、プライバシー保護のため番地までは特定できませんが、エリアや築年数、また構造や用途などは公表しているので、所有物件に近い条件の不動産取引金額を調べることができます。
参考：土地総合情報システム
不動産会社に査定依頼する
不動産会社に依頼すると、土地部分と建物部分、双方の査定依頼が可能です。
不動産会社の査定依頼は基本的に無料で受けることができますが、遠隔地における現地調査等に費用を要するものについては費用が掛かる場合もあるので自分に適した査定方法を選択しましょう。
査定方法には、物件情報を基に査定価格を算出する「机上査定(簡易査定)」と、査定員が現地に赴いて現地調査を基に算出する「訪問査定」があります。
精度は訪問査定より低いものの、おおよその相場を知りたい場合であれば、気軽に依頼できる机上査定がおすすめです。
一方、時間や手間がかかりますが、できるだけ精密な査定額を知りたい場合は訪問査定を選択すると良いでしょう。
なお、不動産会社に依頼する際は、複数の不動産会社に査定依頼して比較検討するのがポイントです。査定額は不動産会社によって異なるため、最初から1社に絞るとその価格が妥当であるか判断がつかないからです。
一括査定のすまいステップがおすすめ
不動産会社は、複数社に査定依頼するのが売却成功の近道ですが、実際に何社もの会社に足を運ぶのは時間と手間がかかるものです。
「不動産会社に訪れる時間がない」「もっと気楽に査定依頼したい」という場合は、無料の一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。
一括査定サイトの「すまいステップ」なら、不動産会社に赴くことなく、簡単な情報を入力するだけで全国の厳選された不動産会社の中から、最大4社の査定依頼が可能です。
また、上場企業の(株)Speeeが運営しているので安心して利用できる上、宅地建物取引士の資格を保持した実績のあるスタッフが担当するため、早期売却も期待できます。
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築15年の戸建てを高く売却するポイント
築15年の戸建てを、できるだけ高い金額で、スムーズに売却するためのポイントを紹介します。
- 築15年で価格は急落するのでなるべく早く売却
- 内外装の汚れや劣化の修繕は不動産会社と相談
- 住宅需要が増える2月から3月に合わせる
- ローン金利の低いときを狙う
- 売却期間には余裕をもたせる
- 信頼できる不動産会社をパートナーにする
築15年で価格は急落するのでなるべく早く売却
経年劣化しない土地とは異なり、建物の資産価格は築年数に影響されるのが一般的です。特に木造戸建の場合、築15年以降から価格が急落する傾向にあります。
東日本レインズの調査を見ると、価格の下落率が最も高いのは築16年から20年の間で、売却価格の平均値は購入価格の約2分の1です。
築20年を経過すると建物の資産価値はほぼなくなるため、売却を検討している場合は、築15年を境になるべく早めに売却すると良いでしょう。
内外装の汚れや劣化の修繕は不動産会社と相談
築15年の戸建てを売却する際に注意したいのが、内外装の劣化です。できるだけ高く売却するには、購入希望者の印象を左右する、汚れや劣化の修繕が必要です。
新築から10年を経過すると、キズや汚れなどの内外装の劣化が目立ち始める傾向にあります。
築15年の物件になると、表面上ではわからない目に見えない劣化も増えはじめるため、売却前にリフォームして売り出される物件も少なくありません。
特に、一見して気づかない木部の腐食などは、放置すると劣化が進行する一方です。また、築15年というと、トイレや給湯器などをはじめとする、水回り設備の寿命と重なる時期でもあります。
しかし、どの程度劣化しているかを素人が判断するのは難しいものです。
独自の判断でリフォームを行うと無駄な費用をかけることにもつながるため、売却のために修繕を検討している場合は、専門家である不動産会社に相談しながら行うことをおすすめします。
住宅需要が増える2月から3月に合わせる
築15年の戸建てをなるべく高く売るには、不動産売買が活発になる2月から3月に売却を合わせるのもひとつの方法です。
2月から3月は、転勤や異動、入学式など新生活をスタートする時期にあたるため、1年のうちで特に住宅需要が増える傾向にあります。このことから、2月から3月の売却に合わせて準備を進めるのも良いでしょう。
次いで、人事異動が多いとされる9月から11月も、不動産の問い合わせが多い時期とされています。
しかし、異動はこの時期以外にも、春先や6月、あるいは7月など、業種によってさまざまです。不動産取引は、1年を通してコンスタントに行われており、春先や秋以外に全く需要がないわけではありません。
また、一般的に、売買よりも賃貸の方が時期に左右される傾向があります。物件を売買する場合は、売却時期にそれほどこだわる必要はないでしょう。
築15年の戸建てを売買する際は、築年数だけではなく売却時期も意識して準備を進めるのがポイントです。
ローン金利の低いときを狙う
住宅ローンの金利が低いタイミングで売却するのも、家を高く売るポイントのひとつでしょう。ローン金利が低いと金融機関に支払う利息の返済額が減るため、買手にとっては家の買い時です。
現在、住宅ローン金利は、日銀の金融緩和政策により平成11年を境に低金利の状態が続いています。ただし、経済情勢や市場金利の動向を注視しながら、売却のタイミングをうかがうことが大切です。
なお住宅ローンには、経済情勢にかかわらず金利の変動がない「固定金利」と、市場金利の動向に合わせて金利が変動する「変動金利」の2つがあります。
売却期間には余裕をもたせる
売却を成功させるためにも、売却期間には余裕をもたせて臨みましょう。
売却価格やエリアによって売却にかかる期間は変動しますが、売却には3か月以上かかることもめずらしくありません。場合によっては、1年近くかかることも少なくありません。
特に築年数が経過した物件の場合、思うように買主が現れない可能性もあります。売却までの期間は3ヶ月から6ヶ月程度と考え、時間に十分な余裕を持たせて準備するのがポイントです。
最初から短期間に設定すると、期間内に希望者が現れない場合、希望価格よりも必要以上に値下げして売却せざるを得ない場合もあります。
できるだけ高く売却するには、余裕のある売却期間を設定するのがポイントです。
信頼できる不動産会社をパートナーにする
売却を成功させるには、不動産会社選びも重要なカギと言えます。売手と買手のニーズをしっかりくみ取り、双方を繋ぐことができる会社を選びましょう。
【信頼できる不動産会社を選ぶポイント】
- 売却実績のある不動産会社を選ぶ
- 販売活動に提案力のある不動産会社を選ぶ
- 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ（物件を他社に紹介することなく自社で囲い込み、自社で見つけた買主と売主で契約を成立させ、売主買主の双方から仲介手数料を受領するいわゆる両手取引を前提として売却活動を行うこと）
不動産会社には、売却や買取、賃貸など、得意とする専門分野があります。依頼する際は、会社の大小にかかわらず、戸建ての売却に実績とノウハウのある不動産会社を選ぶのがポイントです。
前述のように、信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数社に査定依頼するのがポイントです。1社に絞ると査定額やサービスの質などが比較検討できないからです。
一括査定サイトの「すまいステップ」を利用すれば、家に居ながらにして、全国から厳選された売却実績のある不動産会社の中から、最大4社に無料で一括査定依頼できます。
手続きは不動産情報などを記入するだけと簡単な上、連絡は依頼した不動産会社のみのため、ほかの業者から電話がかかってくるといった心配もありません。
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京都府宇治市 / 60代 査定価格2,850万円売却価格2,800万円 埼玉県三郷市 / 50代 査定価格900万円売却価格560万円 東京都豊島区 / 50代 査定価格4,000万円売却価格6,000万円 大阪府大阪市住之江区 / 30代 査定価格1,600万円売却価格1,550万円 北海道札幌市豊平区 / 40代 査定価格2,100万円売却価格1,800万円 
築15年の戸建て売却は信頼できる不動産会社に依頼しよう
戸建ての売却価格の目安は、公的機関が公表している公示地価や固定資産税評価額、また相続税路線価などのほか、国土交通省が運営する土地総合情報システムなどで気軽に確認することが可能です。
そのほかにも、不動産会社に査定依頼する方法や、家に居ながらにして複数の不動産会社に査定依頼できる、無料の一括査定サイトを活用するのも良いでしょう。
築15年以降の戸建ては、経年劣化などにより価格が徐々に下がっていく傾向にあるため、売却のタイミングやリフォームなどは、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
