「築40年の一戸建ては築年数が結構経ってるけど売却できるの…？」
築40年戸建ての売却を検討していて、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
結論、築40年の一戸建てでも売却できます。
しかし、築浅戸建てと比べて築40年の一戸建ては売りにくいため、成功させるためにはいくつかポイントを押さえることが大切です。
この記事では、築40年の一戸建ての売却方法や、売却を成功させるためのポイントなどを解説していきます。
築40年の一戸建てでも売却できる！相場はいくら？
築40年の戸建ては建物自体の資産価値がほぼ0ですが、売却できる可能性は十分にあります。
以下は、築年数の経過と建物の価値の推移の表です。（※土地の価値を含んでいません）
（引用：国土交通相『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』）
木造戸建て住宅は、築年数の経過とともに建物価値が下がっていきます。
一般的に「築20年を超えると建物の価値はほとんど無い」と見なされます。
そのため、築40年の一戸建ても建物の価値は無いと判断されます。
「建物に価値がないのになぜ売却できるの？」こんなことを思っている方が多くいらっしゃると思います。
一戸建てを売却する時、基本的には建物と土地を売却することになります。そのため、一戸建ての価値は「建物の価値」と「土地の価値」の合計で決まるからです。
建物の価値は築年数の経過とともに価値が下がっていきますが、土地の価値は所有期間が経過しても下がらないと言われています。
以下のグラフは、築年数別の戸建ての売却価格相場と新築時と比較した時の割合を表したグラフです。
（新築一戸建て価格は東京カンテイ 「首都圏一戸建て住宅・価格と戸数の動向」(2023年1月31日時点)を、
築5年以降の売却相場はレインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】」を参考にすまいステップ編集部作成）
このグラフから、築40年戸建ての場合は新築時の50％程度あると予想できます。
また、立地・周辺環境、設備などの物件条件が良ければ、戸建ての価値が上がる場合もあります。
立地・周辺環境、設備などの条件が買主にとって魅力的な場合、戸建ての需要が高まるからです。
実際に国土交通省が発表した「令和年4度住宅市場動向調査報告書」(2022年)によると、中古戸建ての購入者の約47％が「戸建ての立地環境の良さ」を理由に戸建てを購入しています。
また、中古戸建ての購入者の約36％が「戸建ての設備の良さ」を理由に戸建てを購入しています。
（引用：国土交通省「令和年4度住宅市場動向調査報告書」(2022年)）
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築40年の一戸建てでも売却しやすいケース
築40年の戸建てでも売却しやすいケースは以下のようになります。
- 立地条件が良い戸建て
- 土地の形状が良い戸建て
立地条件の良い戸建てとしては、都心の主要駅に近い、通勤・通学の利便性が良い、需要のある大型商業施設に近いなどが挙げられます。
土地の条件が良い戸建てとしては、資格の形状をしている土地、道路に面する間口が広く奥行が広すぎない土地などが挙げられます。
上記のような戸建ては、買主から一定の需要があるので築年数が経過していても売却しやすい傾向にあります。
築40年の一戸建てを売却した人の体験談
実際に築40年の戸建てを売却した方の体験談を紹介していきます。
- 神奈川県川崎市の一戸建てを3,500万円で売却
- 大阪府八尾市の一戸建てを780万円で売却
- 鹿児島県鹿児島市の一戸建てを15万円で売却
- 北海道江別市の一戸建てを2,300万円で売却
神奈川県川崎市の一戸建てを3,500万円で売却
神奈川県川崎市川崎区 / 40代 / 離婚 / 一戸建て / 築41年~45年 / 3DK
査定額4,000万円→売却価格3,500万円
| 不動産会社 | ナイス住まいの情報館 川崎東（担当者：亀野） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 対応が早かった |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
| 満足度 | 4 |
不動産会社を選んだ際の決め手は何ですか？
売却の結果はどうでしたか？
建売販売業者だったので引き渡しまでの期間が長く引っ越しまでの期間を長くしたかったので、丁度良いところを選択してくれたと思う。 余裕をもって次に住む場所を探す事が出来た。
新生活を始める為に希望額までいけたら良かったが、購入した金額より高くいので。 説明はしっかりして貰えたし、より高く販売しようという姿勢を見せてもらえた。
これから築40年の一戸建てを売却する人へのアドバイスはありますか？
大阪府八尾市の一戸建てを780万円で売却
大阪府八尾市 / 40代 / 不要物件の処分 / 一戸建て / 築41年~45年 / 3LDK
査定額780万円→売却価格780万円
| 不動産会社 | ワールドワン八尾店（担当者：西端様） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 査定額が高かった |
| 担当者の特徴 | 積極的に販売活動を実施 |
| 満足度 | 5 |
不動産会社を選んだ際の決め手は何ですか？
売却の結果はどうでしたか？
購入時点からできるだけ早く利益確定させたかったこともあり、 迅速かつ丁寧に、予定の売却価格で交渉を進めていただき本当に感謝です。 ありがとうございました！
他社では600万ほどしか価格はつかない、それ以上では難しいというお話も多かったのですが、 自分でやったとはいえこれだけきれいにリフォームしているなら、チャレンジ価格として880万で提示してもいいと思う、と言ってくれました。
これから築40年の一戸建てを売却する人へのアドバイスはありますか？
鹿児島県鹿児島市の一戸建てを15万円で売却
鹿児島県鹿児島市 / 60代 / 相続 / 一戸建て / 築41年~45年 / 3DK
査定額360万円→売却価格15万円
| 不動産会社 | 株式会社 さくらハウジング本店（担当者：竪山友和さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 地元に強いと感じた |
| 担当者の特徴 | こまめに連絡をもらえた |
| 満足度 | 3.3 |
不動産会社を選んだ際の決め手は何ですか？
売却の結果はどうでしたか？
結果論になりますが、空き家となってから、安くてもよいから早く売却した方が良かったんだ、と反省もあります。 モタモタしていた2年半の間に、危険地域のレッドゾーン指定され、建物事態もボロ家でしたし、庭木の手入れ雑草の処理、家の掃除等に時々行くのも大変でした。 ボロ家なのに高い固定資産税なのも納得いかず、 早く処分したくなり、ただ同然でも売りたい気持ちになりました。 不動産会社とは随時連絡を封書でもらっていたので、信用のおける会社だと感じました。
これから築40年の一戸建てを売却する人へのアドバイスはありますか？
北海道江別市の一戸建てを2,300万円で売却
北海道江別市 / 50代 / 不要物件の処分 / 一戸建て / 築41年~45年 / 5LDK以上
査定額2,350万円→売却価格2,300万円
| 不動産会社 | センチュリー21 アルガホーム（担当者：清野さん） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 査定額が高かった |
| 担当者の特徴 | 清潔感があって好印象 |
| 満足度 | 4 |
不動産会社を選んだ際の決め手は何ですか？
売却の結果はどうでしたか？
夏の終わりごろ、依頼して年内と希望していました。 10月頃にはいくつかの打診があり、11月には売却が決まったので、満足です。 人気のあるエリアだったので 時間はかからないと思っていたので、予定どおりでした。
近隣の売却価格と比較すると、まあまあ高い方でした。概ね満足ですが、欲を言えば、土地が広いので、税金など差し引いても2000万残したかったてすが、手元には1800万程度になったので。マイナス１ポイントです。
これから築40年の一戸建てを売却する人へのアドバイスはありますか？
このように、結果は様々ですが、築40年の一戸建ての売却に成功された方が実際にいます。
工夫次第では売却できる可能性は十分にあるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
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築40年の一戸建ての売却方法
本章では、築40年の戸建てが売却できるか不安に思っている方に向けて、上手く売却する方法を5つ紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
- 建物を解体して更地にしてから売却する
- 建物を残したまま売却する
- リフォームして売却する
- 空き家バンクに登録する
- 不動産買取してもらう
建物を解体し更地にしてから売却する
建物を解体し更地にしてから売却する方法があります。
築40年の戸建ては建物の状態にもよりますが、建物に価値が無いことが多いです。
また、雨漏りやシロアリ被害の影響で建物の状態が悪い場合、買主にマイナスの印象を与えてしまいなかなか売却できない可能性があります。
そのため、建物を解体し更地にして「土地」として売却した方が、買い手が見つかる可能性が高まります。
土地として売却すると、新築を立てたい買主や建物を解体する手間を負担したくない買主にアプローチできます。
リフォーム会社の一括査定サイト「ヌリカエ」によると、建物の解体工事を行った1,339人の平均費用は100万円～200万円です。(2023年11月時点)
解体費用について詳しく知りたい場合は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
建物を残したまま売却する
築40年の戸建てでも状態が良い場合、建物を残した状態で売却するのも一つの方法です。
「古くてもいいから安い戸建てを探している」という人の興味を引けます。
実際に国土交通省が発表した「令和年4度住宅市場動向調査報告書」(2022年)によると、中古戸建ての購入者の約62％が「戸建ての価格の適切さ」を理由に戸建てを購入しています。
（引用：国土交通省「令和年4度住宅市場動向調査報告書」(2022年) ）
また、解体費用も売主が負担せずに売却できます。
以下の記事では、建物を残した状態で売却する方法を詳しく解説しているので、参考にしてください。
リフォームして売却する
建物を部分的にリフォームして売却する方法があります。
リフォームして部屋の状態をアップデートできれば、買主に良い印象を与えられ、購入に繋がりやすくなる可能性があります。
（引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」(2010年)）
むしろ、リフォームせず売り出した方が売りやすい可能性があります。
また、リフォームにかかる費用は売主が負担しなければなりません。
リフォームにかかった費用が査定価格や売却価格に上乗せできない可能性もあります。
以下の記事では、リフォームにかかる費用を解説しているので、参考にしてください。
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録して売却するという方法もあります。
「空き家を売却したい貸したい人」と「空き家を購入したい・借りたい人」をマッチングするサービスです。
地方自治体が運営しているサイトに戸建ての所有者が情報を登録すると、買主が物件を探せる仕組みになっています。
空き家バンクに情報を登録しておけば、空き家を借りたい人にもアプローチできます。
ただし、空き家バンクで戸建てを売却する場合、買主との交渉は不動産会社ではなく自分で行う必要があります。
空き家バンクについて、国土交通省の以下のサイトで詳しく調べられるので、参考にしてください。
不動産買取してもらう
戸建てを急いで売却したい場合、不動産買取で売却することをおすすめします。
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう売却方法です。
不動産会社に買主を探してもらう「仲介」に比べて、買取は不動産会社が買主となるので、買主を探す時間と手間がかかりません。
最短で2週間～1か月で確実に売却できます。
しかし、買取で売却した場合の売却価格は、仲介で売却した場合の約7～8割になってしまいます。
すぐに売却したい方のみ、不動産買取を検討してみましょう。
以下は実際に築40年の戸建てを買取で売却した方の体験談です。
築年数：47年
相談内容：戸建てを相続したが、建物が古くなかなか売れず困っている
この方の戸建ては、建物がかなり老朽化していて居住するにはリフォームまたは建て替えが必要な状況でした。
リフォームまたは建て替えするにしても、費用や手間がかかってしまいます。
また、建物の状態を考えると通常の仲介で売却するのは難しいため、買取を選択することにしました。
買取を不動産会社に依頼した結果、解体費用などを負担した上で家の買取を希望する不動産会社を発見できました。
戸建てが老朽化していてなかなか売り手がつかないが、リフォームや建て替えの費用を負担することが難しい場合、買取を検討すると戸建てを手放せるかもしれません。
参考：東京都「東京空き家ガイドブック(2023)」
以下の記事では不動産買取として売却する方法を詳しく解説しているので、参考にしてください。
築40年の一戸建ての売却を必ず成功させるポイント
築40年の戸建ての売却を必ず成功させるポイントを解説していきます。
以下の5つを実践してみましょう。
- 土地の境界線を確認する
- 物件の不具合を確認する
- 更地にする場合は再建築不可能物件か確認する
- 更地にする場合は1月2日以降にする
- 戸建て売却が得意な不動産会社に相談する
土地の境界線を確認する
戸建てを売却する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。
隣接する土地との境目を表す線のことを指します。
不具合・欠陥を確認する
売却前に物件の不具合・欠陥を確認しましょう。
売却する戸建ての状態は、買主と売買契約を結んだ際に売買契約書に記載しなければなりません。
売買契約書に記載のない戸建ての不具合や欠陥が後から発覚すると、買主から補修費用や損害賠償金を求められるケースがあります。
このようなトラブルを避けるためにも、売却前にホームインスペクションを実施することをおすすめします。
専門の診断士が戸建ての外壁や基礎などの劣化状況・補修箇所を調査するものです。
更地にする場合は再建築不可物件か確認する
更地にして売却することを検討している人は、土地が再建築不可物件に当てはまらないか確認しましょう。
ある条件に当てはまると防犯などの観点から、戸建ての建物を解体した後、再び建物を立てられない土地を指します。
幅が2メートル以上の道路に4メートル以上接していない土地が該当します。
更地にする場合は1月2日以降にする
更地にして売却することを検討している人は、1月2日以降に建物を解体し更地にしましょう。
建物が立っている土地には、固定資産税が6分の1に減税できる措置があります。
減税措置を利用するためにも1月2日以降に建物を解体し更地にしましょう。
一戸建て売却が得意な不動産会社に相談する
戸建ての売却は戸建て売却が得意な不動産会社に相談しましょう。
不動産会社によって、得意な物件種別やエリアは異なります。
特に築年数が経っている戸建ての売却は、通常よりも買主探しが難しいです。
各不動産会社のHPに記載してある売買実績や売却事例を調べてみて、不動産会社の得意な物件種別・エリアを確認しましょう。
築40年の一戸建てでも工夫次第で売却できる！
築40年の戸建てでも工夫次第で売却できます。
そのためにもご自身にあった売却方法や不動産会社を選択しましょう。
戸建てを確実に売るためには、売却したい戸建ての状態に合った不動産会社を選ぶ必要があります。
需要が低い立地にあり、売却が難しい戸建てなどは、不動産会社に対応してもらえないケースがあります。
『すまいステップ』では、物件情報に合わせて、最大4社の優良不動産会社を無料で紹介しています。
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