家売却前にリフォームは不要!古い家でもリフォームせず売る4つ方法!

家を売る際に「リフォームした方がいいの?」と迷ってはいませんか?

リナビス
リフォームした方が高く売れるんじゃないの?

家を高くスムーズに売るにはリフォームが有効な場合もありますが、基本的にはリフォームせずに売り出した方が良いです。

この記事では、家売却前にリフォームするメリットやデメリット、リフォームせずに家を売るコツ、どのような場合にリフォームが有効か解説していきます。

本記事を読めば、家を売却する前にリフォームすべきか正しく判断できるようになるでしょう。

家売却前にリフォームしなくていいの?

冒頭で「基本的にはリフォームせずに売り出した方がいい」とお伝えしましが、リフォームのメリットもありどんな物件でもリフォームしない方が良いというわけではありません。

家売却前にリフォームするメリットとデメリットを正しく認識した上で実施の判断をすることが大切です。

この章ではリフォームしてから家を売るメリットとデメリットを紹介していきます。

リフォームしてから家を売るメリット

【メリット①】見た目の印象が良くなる

リフォームをして家をきれいにすることで、買主に与える家の印象が良くなり売却が有利になるというメリットがあります。

一般の人は見た目の印象で購入判断をする方も多いので、直感で「住みたい!」と思えない家は価格条件が良くても売れません。

見た目の印象が悪い家はリフォームすることで売却できる可能性は飛躍的に高まるでしょう。

【メリット②】買い手がすぐに引っ越せる

中古物件を購入する方の多くが引っ越し後にリフォームを行うこと前提としています。

ただ、そうすると引渡しからリフォームを行うため、実際に引っ越しする時期もリフォーム工事が終わってからになってしまうでしょう。

リフォーム済みであれば買い手がすぐに引っ越せるので、早く新居に引っ越したい方に売りやすくなります。

【メリット③】買い手の融資手続きが楽

買い手が住宅ローンを組む際に「家の購入価格」と「リフォーム費用」どらも借りたい場合は手続きが煩雑になり敬遠されがちです。

リフォーム済物件であれば「家の購入価格」のみでローンを組めるので融資手続きが簡単なので、買い手が付きやすいというメリットもあります。

以上が売却前に家をリフォームするメリットです。

リフォームしてから家を売るデメリット

【デメリット①】リフォーム費用を回収しずらい

最近はリフォームして再販売している家が増えていますが、そのほとんどの物件はフルリフォーム済の物件です。
そして、お風呂・キッチン・洗面台・壁・床等のフルリフォームをすると45㎡で400万円程度かかります。

リフォームは現状回復の意味合いが大きいのでこの費用を上乗せした金額で売れることはほとんどありません。

例えば300万円かけてリフォームしてもその分の費用を上乗せした価格で売れるわけではありません。

【デメリット②】中古物件の魅力である「安さ」が損なわれる

リフォームすると売り手としてはリフォーム代金をなるべく上乗せして売り出したくなるでしょう。
しかし、中古物件の買い手は家が古いことを意識しているため、自分でリフォームすることを前提に「安さ」を求めてに家を探しています。
売り手がリフォームして売却価格を上げると安い物件を探している買い手の層を排除することになってしまいます。

【デメリット③】リフォーム内容が買主の趣味が合わない可能性もある

実施したリフォームが買い手の趣味と合わなかった場合、買い手はその物件を購入しないでしょう。
リフォームへのこだわりや流行りは多様化しています。中古物件を購入する多くの方は「安く物件を購入し、自分好みにリフォームしたい」と考えています。

実際に中古物件を購入した人の50.5%が物件購入後に自らリフォームした。と答えています。

リフォームした人の割合

アットホーム株式会社調査結果

つまり、リフォーム費用を上乗せして家を売り出すより、安い価格で現況のまま売り出した方が売れやすいと言えます。

売主にリフォームされるより、自分好みのリフォームができるように安く物件を手に入れられる方が買い手にとってはありがたいからです。

以上がリフォームのメリットとデメリットです。

【結論】大がかりなリフォームはやめておこう!

これまで紹介したメリットとデメリットをまとめると「綺麗な物件だと売れやすいが、リフォーム費用の分高く売れるとは限らない」という実態です。

上記を考慮すると、大がかりなリフォームよりもまず費用をかけずに家を売った方が賢明だと言えるでしょう

そこで次の章ではリフォーム無しでも家を高く売る方法をや紹介します。

リフォーム以外で、家を売れやすくする方法

リフォームに費用をかけるよりも「最低限の修繕」「インスペクション」「ハウスクリーニング」「庭の整備」という4つの方法を実践すえば、出費を抑え家を高く売ることができます。

方法①:劣化が激しい箇所は最低限の修繕をしよう

築年数が10年を超えた木造物件だと雨漏りシロアリ被害が出ても不思議ではありません。

外観が悪いと買主から「大切に使っていない」と思われ売れにくくなるため、見てすぐ分かる劣化は簡易的にでも修繕しましょう。

他にも「外壁の色がはがれている」「畳の傷みがひどい」「塀の崩れが目立つ」など明らかに見た目の印象が悪くなる箇所は修繕した方が良いです

例えば、タバコやペットによって壁紙が汚れていた場合、1000円/㎡程度で修繕できるので費用対効果が高い修繕と言えます。

費用をかけすぎる家の全面リフォームはオススメできませんが、費用が少なく済む以下のような簡易修繕はやっておきましょう。

簡易リフォーム箇所リフォーム費用相場
外壁の補修3000円~5000円/㎡
塀の修繕1.3万円~2万円/㎡
畳の張替1.3万円/枚
障子の張替2000円/枚
ドアの修繕5万円/枚
壁紙の張替1000円/㎡
給湯機の修繕2万円

方法②:インスペクションで家の信頼性を増そう

「インスペクション」とは建物状況調査を意味しており、中古住宅の外壁や基礎などの劣化状況や補修箇所を住宅診断士が調査し、客観的にアドバイスを行うことを指します。

中古物件の購入者は「建物自体に不具合がないか」をとても気にしています。

見た目が多少傷んでいてもリフォームをすれば解消できます。しかし、部屋が傾いているなど建物の構造に問題があると大規模工事が必要になるので、このような家は売れません。

インスペクションはプロからの調査証明お墨付きが得られる調査なので、買主は安心して中古物件を買いやすくなります。

不動産会社によって無料でホームインスペクションを提供している会社もあります。

特に築年数が経っている家を売る際はホームインスペクションを実施して、買主に物件の健全性をアピールしましょう。

方法③:ハウスクリーニングで室内の印象を良くする

ハウスクリーニングとは、掃除の専門事業者が家に来て素人では掃除が難しい箇所まできれいにしてくれるサービスです。

ハウスクリーニングをオススメする理由は、内覧時に購入検討者に清潔感をアピールできるからです。内覧時に与える印象は購入判断に大きく影響します。

特にキッチン、お風呂、トイレといった水回りは、物件の印象に大きく影響を与える部分なので念入りが掃除が必要です。

現況のまま家を売るには、物件や周辺環境の長所や魅力をしっかり伝えることが重要です。

ハウスクリーニング

2LDKの家であれば3万円~7万円程の費用でプロに掃除をしてもらえます。

リフォームより費用を抑えて汚い箇所をキレイにみせることができます。無駄な出費をおさえ家売却を成功させるためにもハウスクリーニングを検討してみましょう。

方法④:一戸建てなら庭も整備も忘れずに

一戸建ての購入を検討している方は、室内だけでなくベランダや庭の状態も気にしています。

「子供が安全に遊べそうな庭か」「ガーデニングや家庭菜園を楽しめそうか」といった目線で家の敷地を見ているので、庭を綺麗に掃除しておくだけでも内覧者の印象は良くなるでしょう。

雑草や落ち葉の掃除をしておくだけでも見た目がガラッと変わりますし、庭に大きな木がある家なら剪定しておくのもオススメです。

一戸建てを探している人はマンション暮らしでは体験できない、庭のある暮らしに憧れを持っているので、庭やベランダの掃除をやっておきましょう。

リフォームが必要な場合はどんな時?費用の相場は?

これまでリフォームをしないで売る方法をお伝えしてきましたが、それでも売れない家にはリフォームが必要です。

売れない家はリフォームが有効な場合もある

売れない家には次のような2つの特徴があります。

  • 給湯器など重要な設備が壊れている
  • 外観の印象があまりに悪い場合

重要な設備が壊れていると物件の印象が悪くなり売れなくなります。買主は最低限の設備が整っている物件を購入し、自分好みのリフォームしたい人が多いので、生活に必要な設備が整っていないは売れません。

見た目の印象が悪い家も売れません。
例えば、壁や障子に穴があいていたり、水回りのカビが目立つ場合です。築年数以上に外観が悪いと買主から「大切に使っていない」と思われて売れにくくなります。

なぜなら、一般の人は見た目で購入の判断をする人が大半だからです。見た目が悪い家を内覧した購入検討者には「立地は良いけど、部屋が汚いな・・。」とマイナスの印象が残ってしまいます。

直感で住みたいと思えない家は価格が安くても検討しないでしょう。

キッチンリフォーム

中古住宅の販売チラシを見ると「リフォーム済み」「リノベーション施工」などの宣伝文句がついています。

これは中古でもリフォームで新しいイメージを付け「リフォームしてるなら見てみよう」と購入検討者に見学してもらう決まり文句です。それほど家を売却するには見た目の印象が重要です。

以上のような特徴がある家を売却したいと思っているならリフォームをする価値があります。

フルリフォームの費用は400万円程度

リフォームにかかる費用は、工事内容や使用する設備・材料のグレードによって大幅に異なりますが
全てをリフォームするなら400万円程度がかかります。以下リフォーム費用の一覧表です。

種類箇所リフォーム相場
内装壁紙(10㎡)1∼2万円
フローリング(6畳)7∼9万円
畳(1枚)5000~8000円
設備トイレ10~50万円
キッチン50~150万円
洗面所20〜50万円
浴室50〜150万円

リフォーム費用はいくらかけるのが妥当か?

2019年2月の一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の調査によれば、修繕・メンテナンスを目的にしたリフォームの予算相場は212.8万円となっています。

リフォーム費用相場

 

であれば、200万円まではリフォームの費用として妥当かと言われるとそうではありません。なぜならこの調査対象者は売却を前提にリフォームしているわけではないからです。

むしろ、リフォーム費用は100万円以内に抑えましょう。お金をかけすぎると、リフォームしたことが裏目に出る可能性が高くなるからです。

たとえば壁紙50万円以上かけてリフォームしたところで、50万円以上高く売れるとは限りません。むしろ壁紙は買主の好みが違うことが多いので、事前にリフォームしない方が無難です。

リフォーム箇所別の費用相場

トイレのリフォーム料金の相場

トイレのリフォーム料金の相場は、10〜50万円程度となっています。

洋式トイレで排水・配管がそのまま、コンセントもある場合、暖房洗浄便座の取り付けは、商品代と簡単な水道工事代のみとなり10万円以内で済みます。

ただ、洋式トイレでも通常は、コンテントの電気工事、床の工事などがあり25万円程度かかるでしょう。和式トイレを洋式トイレに改装する場合は、もっと大がかりになります。古い便座やタンクを撤去処分し、排水配管を移設したり、撤去した後の壁穴を補修したりしなければならず、50万円程かかる場合もあります。

キッチンのリフォーム料金の相場

キッチンのリフォーム料金の相場は50〜150万円くらいです。キッチンは種類によって値段が変わってきますが、I型システムキッチンやL型システムキッチン、ペニンシュラ型システムキッチンの場合は100万円以内が一般的です。アイランド型システムキッチンの場合200万円近くかかります。

洗面所のリフォーム料金の相場

洗面所のリフォーム料金の相場は、20〜50万円くらいです。収納やデザインにこだわり、一回り大きいものに替えると50万円近くします。シンプルで最低限の機能のものを選ぶと20万円以下でリフォームすることも可能です。

浴室のリフォーム料金の相場

浴室のリフォーム価格の相場は50〜150万円くらいです。一般的に行われているユニットバスから、新しいユニットバスへのリフォームは50〜80万円程度です。昔ながらの浴室を、ユニットバスに変える場合は、解体費用がかかるので、100万円程度まで費用がかさむ可能性があります。

内装のリフォーム料金の相場

リビングや寝室など内装のリフォームの相場は、クロス1つあたり1,000〜3,000円が相場です。その他の内装工事はフローリングや畳、バリアフリーや間取りの変更などの内装の種類と広さによって大きく費用が異なります。一般的には100〜150万円が中心価格帯となっています。

リフォーム費用についてより詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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リフォームするかは迷ったら不動産会社に相談しよう

ここまで読んで、まだリフォームするか迷っているなら不動産会社にリフォームすべきか相談してみると良いでしょう。

自分だけで判断すると不要なリフォームをしてしまうかもしれません。不動産会社は物件の状態を見た上、リフォーム無しでも売れるか正しくアドバイスしてくれます。

リナビス
迷ったら不動産会社に相談するといいんだね!

しかし、相談するに際して一つ注意点があります。それは、不動産会社が勧めるがままにリフォームしてはいけないということです。

リフォームをする場合は多くの費用が必要なので、不動産会社に費用対効果の面からきちんと試算をしてもらうことが大切です。

客観的な数値をもとに、冷静にリフォームの実施判断しましょう。

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