古い家を売る方法4選!築40年の家でも売れる方法とコツを紹介!

「親から古い家を相続したけど、管理や維持費の負担が大きく家を手放したい。」「でも、どうやって売ればいいか分からない・・。」
このように悩んでいる方は多いのではないでしょうか?日本では相変わらず新築の人気が高く、築40年を過ぎた古い家を売るのは簡単ではありません。
しかし、古い家に需要がないわけではありません。売り方によっては古い家でも売ることもできます。

実際に東日本不動産流通機構の調査によれば、築40年以上の物件は流通量が7倍になっており、古い家でも売れやすい時代になっていることが分かります。

築年数別の流通量

参照:中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会

今回は、築40年以上の古い家でも売れる方法や売却の流れを紹介していきます。この記事を読んで古い家の売却を成功させましょう!

また、古い家の売却を検討している方は下のフォームを入力すれば、完全無料で複数の買取業者に査定依頼ができます。

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古い家が売れにくい理由とは?

古い家を売るのは簡単ではありません。しかし、古い家が売れにくい理由を把握しておけば売るための対策を取ることができます。

まずは、古い家が売れにくいと言われている理由を確認しておきましょう。

築年数が古いと価値がなくなる

古い家が売れにくい理由の1つが築年数が20年以上経っていることです。木造戸建ての場合、築年数が経つほど家の価値は下がり築20年を過ぎると価値がゼロになる家も出てきます。

その理由は国税庁が定めている耐用年数によって家の価値が決められているからです。以下は家の構造別の耐用年数です。

構造耐用年数
木造22年
鉄骨鉄筋コンクリート47年
れんが造・石造・ブロック造のもの38年

※参考:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)

平たく言えば耐用年数が22年の家だと築11年で価値が半分、築22年で価値がゼロになるというわけです。耐用年数を過ぎている家には価格がつかず土地の売却価格だけで取引されることが一般的です。

特に日本では新築人気が根強いため築20年を過ぎた家は人気も下がっていくのです。

隣家との境界線があいまい

家は土地とセットで売ることになりますが、古い家の場合は隣家との境界があいまいになっていることがあります。長く住んでいると、境界線があいまいでも隣人との付き合いで気にせず過ごせたかもしれません。

しかし、家売却後の境界をめぐるご近所トラブルは後を絶たないので、買主は境界が定まっていない家の購入を断念することもあります。

土地の境界があいまいな古い家を売りたいなら、まず、法務局で境界確認書や確定測量図をを取得して調べましょう。

土地の境界が定まっていない場合は、確定測量士に依頼して隣家との立ち合いのもとで境界を確定する必要があります。確定測量について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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耐震基準を満たせていない可能性がある

家は建築基準法に則って作られていますが、度々基準が改定されてきました。その代表が耐震基準です。耐震基準が変更されたのが1981年。現在では「震度6~7の地震で倒壊しない」という基準ですが、1981年以前は「震度5までの揺れに耐える」という基準に設定でした。

近年は東日本大震災の影響で買い手が耐震基準に敏感になっているため、旧耐震基準で建築された古い家は売れにくくなっています。1981年以前に建てられた古い家を売る場合は、耐震診断を受けて耐震に問題ないことを証明しておきましょう。数万円の費用がかかりますが、ほとんどの自治体で補助金が出るのでお近くの役所窓口で確認してみましょう。

古い家が売れにくい理由は上記の通りです。しかし、売り方によっては家が古くても売ることはできます。次章では具体的にどのように売ればよいか見ていきましょう。

古い家を売る4つの方法!自分に合った売り方を選ぼう!

古い家を売る方法は次の4つがあります。

「古家付きの土地」として売る
・古い家を解体し「更地」として売る
・古い家を「リフォーム」して売る
・古い家を不動産会社に買い取ってもらう

自分はどの方法で古い家を売るか決めるために、各方法メリットとデメリットを紹介していきます。

方法①:古い家を「古家付きの土地」として売る

メリット

古い家を「古家付きの土地」として売るメリットは主に2つあります。

  • 買い手の要望に応えやすい
  • 買い手が住宅ローンを使いやすい

古家を売るには多くの買い手に興味を持ってもらうことが大切です。古家付きで売り出せば売買契約後に更地にもできるので「戸建てを買いたい層」「更地を買いたい層」2つのグループから興味を持ってもらえます。

また、建物付きの土地を購入する場合は買い手が住宅ローン融資を受けやすいので売れやすくなります。通常の住宅ローンはあくまでも土地と建物が対象なので土地だけの利用は認められていません。買い手が欲しい土地であれば「土地先行融資」や「つなぎ融資」など特殊なローンを組めますが、手続きが煩雑でローンを組んでまで買う気にはならないかもしれません。しかし、建物が建っている土地なら住宅とみなされるため買主は住宅ローンを受けることができます。

上記の観点から古い家を「古家付きの土地」で売るのが最も売れやすい方法であると考えます。

デメリット

古い家を「古家付きの土地」として売るデメリットは主に2つあります。

  • 解体費用分の値引きを求めらる可能性あり
  • 売れない期間に維持管理が必要

更地として購入される場合、解体費用を売主で負担として100万円近く売却価格の値引きが求められる可能性があります。

また、古い家は管理をしていないと老朽化が進むので、売れない期間が長引くと定期的にメンテナンスの手間がかかります。ただ、定期的に家の換気、郵便物を片付けや通水をするのは面倒ですよね。空き家が遠方にある定期的に訪れるのが難しい場合もあるでしょう。

「古家付きの土地で売る」が向いている人

・売れる可能性を最大限残しておきたい人
・解体費用やリフォーム費用をかけずに売り人
・売れない期間に定期的な家の維持管理ができる人

方法②:古い家を「更地」として売る

メリット

古い家を「更地」として売るメリットは主に2つあります。

  • 更地の方が売りやすくなることもある(買い手が解体の手間を省けるから)
  • 空き家を管理する必要がない

更地だと購入後すぐに建物の建築に取り掛かれるため土地のみを購入したいという方も多いです。また、解体すれば空き家の管理の手間がなくなり古い家を維持する費用もかかりません。

売れない時期が長引いた場合、空き家を放置すると周りの景観や住民に害を及ぼす可能性もあります。これらの心理的な負担を解消できるのも更地で売りだすメリットの1つです。

デメリット

古い家を「更地」として売るデメリットは主に3つあります。

  • 解体費用や工事の手間がかかる
  • 更地にしても必ず売れるわけではない
  • 更地は固定資産税が最大6倍になる

更地にすると「戸建てを買いたい層」の購入機会をなくすことになり、解体費用として100~200万円がかかります。売れるか確定していない段階で大金をかけて更地にするのはリスクが大きいです。

さらに、固定資産税が更地にすることで、家付きの土地と比べ最大6倍にのなるので長期間土地が売れない場合相当な負担になってしまいます。例えば、家付きであれば毎年10万円で済むのが更地だと毎年60万円支払うことになります。

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更地

「更地で売る」が向いている人

・空き家の維持管理の負担をなくしたい人
・家が景観を害したり、倒壊の恐れがある場合

方法③:古い家を「リフォーム」して売る

メリット

古い家を「リフォーム」して売るメリットは主に2つあります。

  • そのまま住み続けられる
  • 高額売却も期待できる

近年は古家を全面リフォームして長く住み続ける方も増えています。リフォームするメリットは古い家でも長く住み続けれるようになり、買い手が見つかった場合でも高額売却を期待できます。

古い家には価値がなく土地のみの価格で取引されるのが一般的ですが、リフォームをすることで建物にも価値がつく場合もあります。さらに、同じ築年数の物件でもリフォーム済物件は魅力的に映るので売れやすくなるでしょう。

デメリット

古い家を「リフォーム」して売るデメリットは主に2つあります。

  • リフォーム費用がかかる
  • 買い手の趣味に合わない可能性がある

前面リフォームには数百万円のまとまった金額が必要になり、高額で売却できると言っても支払ったリフォーム費用以上に高く家を売れるのは稀です。

また、買い手の中には「自分好みにリフォームしたい」という人も多いです。リフォームの内容が買い手の趣味に合わない場合に売れるチャンスを逃しかねません。リフォーム費用をかけるなら、売り出し価格をその分安くした方が売れるかもしれません。

「リフォームして売る」が向いている人

・古い家に住み続ける可能性がある人
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方法④:古い家を不動産会社に買い取ってもらう

メリット

買取とは、不動産会社が直接あなたの家を買い取ることです。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

古い家を不動産会社に買い取ってもらうメリットは主に2つあります。

  •   早く売れる
  • 仲介手数料がかからない

古い家は買い手が見つかりにくいので売れるにしても時間がかかります。一方、不動産会社に買い取ってもらえれば1カ月程で家を売ることができます。不動産会社に仲介して買い手を探す場合、不動産会社へ仲介手数料を支払いますが、買取の場合仲介手数料の支払は不要です。

デメリット

古い家を「リフォーム」して売るデメリットは主に2つあります。

  • 仲介で売る場合よりも安くなる
  • どの不動産業者でも買取をしてくれるわけではない

買取で家を売却した場合相場の7割程度でしか売ることができません。不動産会社は買取後に、解体や全面リフォームをしたりと古い家と土地を売るコストをかける必要があるからです。また、不動産会社は需要がある物件しか買取りません。「すぐに売りたい!」という方は例外ですが、仲介でも売れる物件の可能性が高いため、わざわざ価格を下げて不動産会社に売るのは損かもしれません。

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「買取」が向いている人

・安くていいので早く家を売りたい人
・内覧の対応が面倒な人

以上が古い家を売る方法です。

どの売却方法で売るかは不動産会社と相談して決めることをオススメします。下のフォームを入力すれば簡単に不動産会社へ査定依頼ができます。

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古い家を売る流れ

古い家を売るには「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3つのステップがあり売却完了まで2~6カ月程かかります。

売却の流れ

STEP1:不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サービスすまいステップを利用して査定依頼するとよいでしょう。

古い家を売るのは簡単なことではありません。古い家の仲介を嫌がる会社もいるので売却活動を積極的に行ってくれる不動産会社を探すことがとても大切です。

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家の査定

STEP2:媒介契約を締結

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めることができます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告契約期間
一般媒介契約義務なし無期限(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約1週間に1回以上3ヶ月
専任媒介契約2週間に1回以上3ヶ月

古い家を売る場合にオススメの媒介契約は船員媒介契約です。古い家はただでさえ売れにくいため、1社としか契約できな専任媒介契約を結んだ方が、不動産会社が真剣に買い手を探してくれる可能性が高まるでしょう。古家でも立地が良く、買い手が見つかりやすそうなら2社以上に依頼できる一般媒介契約を交わしても大丈夫です。媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立した場合にのみ支払いが発生します。

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STEP3:売却活動の開始

媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めて家を売りに出していきます。売却活動は不動産会社がやってくれますが、ちゃんと活動しているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して売主も内覧の対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。家が古くても庭にクモの巣があったり、部屋の中が散らかっていると内覧者の印象が悪くなるので、内覧前に最低限の掃除は必須です。

STEP4:売買条件の交渉

購入希望者が見つかれば売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から「購入価格」「支払い条件」「引渡し希望日」の提示や交渉が行われるため両者が納得する条件を話し合って決めましょう。

交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。

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STEP5:売買契約の締結

売買条件が決定したら、不動産会社に売買契約書や重要事項説明書を作成してもらいます。その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり契約書の締結作業を進めていきます。その他にも売買契約をするにあたり、必要な書類がいくつかありますが、準備すべき書類は不動産会社がその都度教えてくれるので安心してください。

また、一般的には売買契約締結日に買い手が手付金として購入代金の一部を支払うことになっています。

STEP6:家の引渡し

買主からの購入代金全額の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。なお、万が一ローンが残っている場合は、残りを全額返済し抵当権抹消と所有権移転登記の手続きを行ってください。物件の引き渡しや費用の清手続きが完了したら、売買完了確認書に署名捺印して不動産会社へ仲介手数料を支払います。

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説明する人

以上が家を売る流れです。「やることが多くて大変そう・・」と思った人もいるかもしれませんが、売り出してから売却が完了まで不動産会社がサポートしてくれます。不安なことがあれば不動産会社に相談できるので安心してください。

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古い家を上手に売る3つのコツ

古い家は、普通に売っても良い結果は見込めません。スムーズに売却するためにもこれから紹介するコツを実践していきましょう。

コツ①:ホームインスペクションで家の不具合をチェックする

ホームインスペクション(住宅診断)とは家の劣化や改修箇所がないか住宅診断士が確認してくれるサービスです。

古い家の購入を検討している方は「家の強度に問題がないか」気にしています。

リフォームやリノベーションで古い家にの見た目を綺麗にしても、家の構造が劣化していれば長く住むことはできません。

ホームインスペクションを実施して強度に問題ないことが分かれば、購入検討者は古い家でも安心して購入できます。

家の不具合を明確にすることで買主の不安を解消でき、契約の際も無駄な駆け引きが少なくなるでしょう。

不動産会社に相談すれば無料でホームインスペクションの業者を紹介してくれます。まずは不動産会社に相談してみましょう。

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コツ②:内覧時に家の状態を正直に伝える

購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵(かし)がある」にも関わらず、その理由を隠したまま家を売ってしますと、後から売主の責任問題となり慰謝料の支払いや契約解除へ発展してしまいます。

瑕疵とは、本来備えらられている性能が発揮できない欠陥があることを指し、売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられます。

瑕疵担保責任とは
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任

雨漏り、シロアリ被害、隙間風などマイナスなポイントがあっても正直に伝えることで後々の問題を回避できます。

また、古い家を購入する方はリフォーム前提で買う方がほとんどです。上記のようなポイントであれば修繕できるので、大きなマイナスポイントにならないでしょう。

コツ③:地元の不動産会社に相談しよう

古い家はただでさえ売るのが難しく、放置してもさらに売れにくくなり税金の支払も毎年必要です。

だからこそ、古い家を売ろうか悩んでいる人は、まず不動産会社に相談してみることをオススメします。

古い家の売却依頼を検討するにあたり、知名度や安心感から多くの人が大手不動産会社を選択肢の候補としてあげるのではないでしょうか。
大手には充実した店舗ネットワークと人員という強みがあり、そうした背景を活かして豊富な不動産情報を取り扱っています。

しかし、売却件数が多いため担当者との時間がとりにくく需要が少ない物件(特に古い家)だと時間をかけてもらえない可能性があります。

一方、地元に密着した中小企業だとエリアの特性を熟知しており、地元ならではのコネクションを持っていることがあります。

古い家を売る場合は地元密着の不動産会社に依頼した方が買主を見つけるまでのスピードを早いかもしれません。

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記事のおさらい

なぜ古い家は売れにくいの?

家の価値は国税庁が定める耐用年数によって決められています。築20年を過ぎると価値がゼロになる家も出てきます。ほかにも、古い家は隣家との境界線があいまいなケースことや耐震基準を満たせていないこともあります。そのため古い家は売れにくいといわれているのです。詳しく知りたい方は古い家が売れにくい理由とは?をご覧ください。

古い家を売る方法を教えてほしい

古い家を売る方法は以下の4通りです。

  • 「古家付きの土地」として売る
  • 古い家を解体し「更地」として売る
  • 古い家を「リフォーム」して売る
  • 古い家を不動産会社に買い取ってもらう

詳しくは古い家を売る4つの方法!自分に合った売り方を選ぼう!をご覧ください。

古い家を売るまでの流れを教えて

売却までの流れは6STEPです。
STEP1:不動産会社に査定依頼
STEP2:媒介契約を締結
STEP3:売却活動の開始
STEP4:売買条件の交渉
STEP5:売買契約の締結
STEP6:家の引渡し
詳しく知りたい方は古い家を売る流れをご覧下さい。

古い家を上手に売るコツはある?

まずはホームインスペクションで家の不具合をチェックし強度に問題がないことを確認しましょう。そのうえで、内乱時には家の状態を正直に伝えましょう。不動産は地元密着の不動産会社に依頼したほうが買主を見つけるスピードが速いかもしれません。詳しくは古い家を上手に売る3つのコツをご覧ください。


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