【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

古い家でも売れる?売却方法や費用・税金について徹底解説!

  • 更新日:2024年6月13日
監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
古い家でも売れる?売却方法や費用・税金について徹底解説!

古い家を売る方法や手順を解説します。

この記事でわかること
古い家でも売れる!
古い家を売る方法
古い家を売る時にかかる費用・税金
古い家を売る時に損をしないためのコツ
古い家を売る時の注意点

こんなに古いでも売れるのかな…?

古い家の売却を考えてこんな疑問を持っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。築年数が古い家でも売れます。実際に築年数が40年、50年を超える家でも売却できたケースがあります。

本章では、古い家が売れる理由やかかる費用・税金、古い家を売る時に損をしないためのコツなどを徹底解説していきます。

古い家でも売れる?

すまリス
売りたいけど、こんなに古い家でも売れるのかな…?

結論、築年数が古い家でも売れます。本章では、古い家でも売れる理由と実際に古い家が売れたケースを解説していきます。

古い家でも需要がある

築年数が40年、50年を超える古い家にも需要があります。以下のグラフは、築年数別の戸建ての成約件数を表したグラフです。

築年数別中古戸建ての成約件数

参考:レインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年7~9月】」(2023.1.9閲覧)を参考にすまいステップ編集部作成

上記のグラフから築30年以上の家が一番売れていることがわかります。築年数の古い家は、築浅の家よりも価格が安く約5割程度の価格で手に入れられます。そのため、中古戸建ての「価格の安さ」に魅力を感じ購入する方が多いようです。

以下のグラフは、築年数別の戸建ての売却価格相場と新築時と比較した時の割合を表したグラフです。

戸建ての売却価格平均相場

参考:新築一戸建て価格は東京カンテイ 「首都圏一戸建て住宅・価格と戸数の動向」(2023年1月31日時点)を、
築5年以降の売却相場はレインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01~03月】」(2023.1.9閲覧)を参考にすまいステップ編集部作成

近年は、住宅ローンの金利の上昇や建材価格の高騰を理由に新築戸建てを中心に価格が上昇しています。このような背景から、今後、価格が低い家の需要が高まると予想できます。

家の売却相場について詳しく知りたい方は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

実際に売れたケース

実際に築年数が40年、50年を超える古い家を売れた方の体験談を紹介していきます。

築41~45年の家が売れたケース

愛知県:30歳・男性
売却価格:580万円

不動産売却のきっかけや不安
売ろうとしている家が空き家になってから長く、また築年数もかなりの年数になっていることから、まともに売却出来るのか、手残りがちゃんと出るのか不安だった。

これから不動産を売却する人へのアドバイス

どのような事をやればいいかわからないことが多かったですが、地元の信頼できる不動産屋さんに当たり、ほとんど困らずに売却出来ました。迷ったらとりあえず動いてみるのが良いと思います。

プロフィール詳細
male

愛知県弥富市 / 30代 / 不要物件の処分 / 一戸建て / 築41年~45年 / 3LDK

査定額630万円→売却価格580万円

不動産会社おうち探し専門店おうち侍 株式会社 ジョイナスカンパニー(担当者:荒川淳)
不動産会社の決め手信頼できる担当者だった
担当者の特徴積極的に販売活動を実施
満足度
5
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築41~45年の家が売れたケース

大阪府:60歳・男性
売却価格:2,300万円

不動産売却のきっかけや不安
築年数が古くかなり坪数も大きい物件のため、そのまま利用してもらえるのか、売却が可能かどうか不安であった。更地にするには解体費がかなりかかるのでできれば建物をそのまま売却することを希望していた。

これから不動産を売却する人へのアドバイス

自宅など思い入れのある不動産を手放すのはかなりの検討と決断が必要になるが、住居者がいない建物はどんどん老朽化して朽ちてしまうので早い段階で決断することが大切であるとおもう

プロフィール詳細
male

大阪府堺市南区 / 60代 / 不要物件の処分 / 一戸建て / 築41年~45年 / 5LDK以上

査定額2,490万円→売却価格2,300万円

不動産会社センチュリー21ランド(担当者:小原)
不動産会社の決め手信頼できる担当者だった
担当者の特徴積極的に販売活動を実施
満足度
4
この口コミをもっと見る
古い家の売却について不動産会社に相談したい方にはすまいステップ」の一括査定がおすすめです。
お家に居ながら、全国各地の厳選された不動産会社に最大4社までまとめて査定依頼できます。まずは査定を受けて、不動産会社に売却のプランを相談しましょう。
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古い家を上手く売る方法

古い家を売る時、家を解体・リフォームせずに売る方法と家を解体・リフォームして売る方法があります。家を解体・リフォームせずに売るか、家を解体・リフォームして売るかは家屋の状態などによって判断してください。

すまリス
以下のフローチャートを参考に家を解体・リフォームせずに売るか、家を解体・リフォームして売るか考えてみよう!

家を解体・リフォームして売るか売らないか修正版

本章では、家を解体・リフォームせずに売る方法と家を解体・リフォームして売る方法について詳しく解説していきます。

家を解体・リフォームせずに売る方法

家を解体・リフォームせずに売る方法は以下の5つあります。

家をそのまま売る

激しい損傷がない綺麗な状態の家で築20年以内の場合、特別なことをせずそのままの状態で売却しましょう。 この場合、不動産会社に「仲介」を依頼して売却を進めます。仲介とは、不動産会社に家を購入したい買主を募集してもらう売却方法です。
不動産仲介
近年のDIY人気や不動産投資ブームで、古い民家を安く購入し、自分好みにリノベーションして住みたいという買主やリフォームして貸家にして運用したいという貸主が増えています。

すまリス
特別な手間や費用もかからないので、まずはそのままの状態で売りに出してみるのがおすすめです。

土地として売り出す

激しい損傷がない綺麗な状態の家でも築年数が20年以上の場合は、家屋を解体せず土地として売り出す方法を検討してください。「土地」として売り出して、家屋を残したまま売却すると家を売却する前の出費を大きく削減できます。売主が家屋を解体する必要がないため、解体にかかる費用や手間を省けます。

すまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、土地売却の経験者81名を対象に「家の解体にかかった費用」についてアンケートを行いました。

家を解体にかかった費用

土地売却経験者の約50%以上が家の解体に100万円以上かかっています。家を解体せず土地として売り出せば、この分の費用が削減できます。家を解体せず土地として売却する方法について更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

空き家バンクを利用する

激しい損傷がない綺麗な状態の家でも築年数が20年以上の場合は、各自治体が運営する空き家バンクを利用して売る方法も検討してください。「空き家バンク」とは、自治体による空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせる取り組みです。

空き家バンク制度の仕組み
売却したい空き家の情報は、Webサイトや広報紙に掲載され、情報を見た購入希望者の申し込みがあると、マッチングが行われます。地元の人々だけでなく、移住希望者などにも直接アピールでき、広範なターゲットに対して自身の物件を紹介する機会が増えます。また、空き家バンクの登録に費用はかかりません。

駅から遠い物件など立地条件が悪い物件の方におすすめの売却方法です。空き家バンクについて更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

不動産会社に「買取」で売る

激しい損傷がある家を売却価格が安くなっても早く売りたい場合は、不動産会社や買取再販業者の「買取」で売却しましょう。買取は、不動産会社に買主を見つけてもらうのではなく、不動産会社が直接の買主となる売却方法です。不動産買取
買取で売却すると、家の売却価格は仲介で売る相場の7割程度になりますが、家屋や設備に傷みや不具合があってもそのままの状態で売却できます。また、買取の場合、不動産会社が売主から直接家を買い取るため、不動産会社に家の買主を探してもらう方法よりも確実に売れます。さらに、家の中の物を全て片付けずに、そのまま引き渡せます。

こちらも費用をかけずに古い家を確実に売れる方法ですが、買取を行う会社ごとに買取可能な地域や家の条件が決まっていることに注意が必要です。買取について更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【買取事例】なかなか売れない家を「買取」早期に売却できたケース

物件種別:戸建て
築年数:47年
相談内容:家を相続したが、建物が古くなかなか売れず困っている

この方の空き家は、建物がかなり老朽化していて居住するにはリフォームまたは建て替えが必要な状況でした。

リフォームまたは建て替えするにしても、費用や手間がかかってしまいます。また、建物の状態を考えると通常の仲介で売却するのは難しいため、買取を選択することにしました。

買取を不動産会社に依頼した結果、解体費用などを負担した上で家の買取を希望する不動産会社を発見できました。空き家が老朽化していてなかなか売り手がつかないが、リフォームや建て替えの費用を負担することが難しい場合、買取を検討すると空き家を手放せるかもしれません。
参考:東京都「東京空き家ガイドブック(2023)

家を解体・リフォームして売る方法

家を解体・リフォームして売る方法を解説していきます。ここで注意なのが、解体やリフォームにかかった費用は、売却価格に上乗せされることは滅多にありません。そのため、解体・リフォームするかは慎重に判断しましょう。

リフォームして売る

激しい損傷がある家でも損壊していない場合は古い家を部分的にリフォームして売り出しましょう

給湯器などの重要設備が壊れていると買主がなかなか見つからない可能性があります。逆に言えば、リフォームして家をアップデートできれば、家の購入に繋がりやすくなる可能性があります。売却前にリフォームを実施する場合には、お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りのリフォームが特に効果的に買主にアピールできます。

住宅市場動向調査報告書(2022)」によると、中古物件の購入者の多くが「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かった」ことを理由に購入をきめています。
中古建ての購入理由
引用:国土交通省住宅局「住宅市場動向調査報告書(2022)

ただし、リフォームにかかる費用は売主が負担する必要があり、実際にリフォームされた方の平均費用は356万円ということがわかっています。(参考:一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームの消費者・事業者に関する実態調査について」(2021年)以下の記事では、リフォームについて詳しく解説しているので参考にしてください。

家屋を更地にして売る

激しい損傷がある家で損壊している場合は、家を解体して更地の状態で売却しましょう。敷地に建っている家屋や物置、塀、庭木・庭石を解体・撤去して更地にしてから不動産会社に買主を募集してもらいます。

大規模なリフォームなしでは売却が難しいほど家屋が激しく損傷している場合、家屋を解体して更地にした方がむしろ売却にかかる費用が少なく済むかもしれません。家屋を解体して更地にする費用は、一般的な木造住宅で100万円以上かかります。直近では解体費用を一部補助する自治体も増えてきています

解体費用を前もって負担しなければなりませんが、古家付き土地として売却する場合に比べて「戸建てを建てる土地を購入したい買主」に人気があります。なぜなら、既に更地となっている土地ならば、買主は購入後すぐに建築工事を始められるからです。
更地は買主にとってメリットがあるため、流通性が高くなる。

家屋を更地にして売り出す方法について更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

古い家を売る時にかかる費用・税金

すまリス
古い家売却したらいくらくらい手元に残るのかな…?

古い家を売却する時に気になるのが「いくらくらい費用・税金で引かれるのか」ということですよね。本章では、古い家を売る時にかかる費用・税金を解説していきます。

必ずかかる費用・税金

古い家を売ると必ずかかる費用・税金は、以下の通りです。

費用・税金概要目安の金額
仲介手数料家の売却が成功した場合に家の売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬(売却価格×3%)+6万円+消費税 ※売却価格に応じて変動する
登録免許税家に設定されている抵当権の抹消・名義を変更するための手数料抵当権抹消手続き:土地・建物1件につき1,000円
不動産名義変更:固定資産税評価額×0.4%
印紙税買主との売買契約を締結する際に作成する「売買契約書」にかかる税金200円~3万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

すまリス
家を売却すると売却価格の約5~7%の費用・税金がかかるといわれています。

場合によってかかる費用・税金

場合によってかかる費用・税金は以下の通りです。

費用・税金概要目安の金額
譲渡所得税(譲渡所得が出る場合のみ)不動産売却で出た利益に対してかかる税金(売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除額 )×税率(20%~39%)
住宅ローン返済手数料(住宅ローンが残っている場合のみ)住宅ローンの残債を一括返済するための手数料無料~3万円 ※金融機関によって変動する
解体費用(解体する場合のみ)建物を解体する場合にかかる費用平均100~200万円 ※建物構造と坪数よる
測量費(土地の境界線を明確にする場合のみ)土地の境界線を明確にする時にかかる費用平均154万円 ※土地の面積による
リフォーム費用(リフォームする場合のみ)家のリフォームをする場合にかかる費用平均356万円 ※リフォーム箇所による

参考:一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームの消費者・事業者に関する実態調査について」(2021年)(2023.1.23閲覧)国税庁「譲渡所得の対象となる資産と課税方法

古い家を売却した時にかかる税金のうち、高額になる可能性があるものが「譲渡所得税です。譲渡所得税とは、家を売却した時に発生する利益にかかる税金です。

家を売却できた価格から、家の売却にかかった費用(譲渡費用)と、家を購入・取得した当時の費用(取得費)を差し引いた金額がプラスの時に、譲渡所得税は課税されます。

売却価格から譲渡費用と取得費を差し引いた金額が譲渡所得となる
譲渡所得税=譲渡所得×税率(20~39%)
譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費)-特別控除額
譲渡所得がマイナスの場合や0円だった場合(赤字の状態)には、譲渡所得税はかかりません。また、取得費が不明の場合、売却価格の5%を取得費として算出します。取得費がわからないと譲渡所得税が高額になってしまう傾向にあります。
古い家を売る時にかかる費用・税金について、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

かかる費用・税金をシミュレーションしてみよう!

すまリス
自分の場合、売却にかかる費用・税金どれくらいなんだろう…?

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

古い家を売る時に損をしないためのコツ

すまリス
古い家を売って余計な費用や手間かけたくないな…
本章では、古い家を売る時に損しないためのコツを徹底解説していきます。

節税に使える控除や特例を確認する

前章で解説した譲渡所得税は、特例を活用すると税額を抑えられる可能性があります

ケース使えるかもしれない特例
現在住んでいる家を売る
または住まなくなってから3年以内の家を売る
居住していない家を売る

自分の住んでいた古い家を売却した時に3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。家が建った状態での売却だけでなく建物を解体して更地にした場合でも、取り壊してから1年以内に売買契約が締結されていれば、適用を申請できます。

すまリス
3,000万円特別控除の特例を適用して譲渡所得が3,000万円を下回る場合は、譲渡所得税がかかりません。
また、親から相続した空き家を売却した時に一定の要件を満たすと、相続した空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例を適用できます。この特例を適用すると、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できます。相続してから3年以内に売却する必要があるため、控除を利用したい方は、早めに売却に向けて動き出しましょう。

低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例とは、都市計画区域内の特定の未利用地等(※「用途地域設定区域に所在する土地」または「所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地」)を500万円以下で売却した場合、譲渡所得から最大100万円まで控除を受けられる特例です。

低未利用土地等とは?
土地が利用されていない又は利用の頻度がその地域における土地と比べて著しく劣っている土地のことです。
ただし、低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例を適用できるのは、家の所有期間が5年以上の場合のみです。低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例について、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。

居住していた家を売却して、譲渡所得がマイナスまたはゼロになった場合(赤字の状態)に使えるのが譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例です。

そもそも、家を売却して赤字となった場合には、譲渡所得税はかかりません。しかし、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を利用すると、家を売って赤字になった金額分を譲渡所得以外の所得(給与所得など)から差し引けるため、家計全体の節税ができます

さらに、売却で発生した赤字が損益通算する他の所得を上回る場合、その年に控除しきれなかった金額は、翌年以降に繰り越せます。これを「繰越控除」といいます。繰越控除は、最長3年間行えます。

以下の記事では各種特例について詳しく解説しているので、参考にしてください。

購入時の価格を調べておく

古い家の売却で損をしないコツとして家の購入時の価格を調べておくことがあげられます。3章で解説した通り、譲渡所得税を計算する時に家の取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。

ただし、この場合、取得費を正確に算出したときよりも差し引き額が少ない場合が多いです。結果として、譲渡所得税があまり抑えられません。

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正確に取得費を算出した方が節税できる可能性が高いです!
古い家の売却について不動産会社に相談したい方にはすまいステップ」の一括査定がおすすめです。
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相続税を購入時の価格に加算する

相続によって相続税を支払ってから3年以内に不動産を売却すると課税された相続税を家の取得費に含められます譲渡所得税の課税対象である譲渡所得を相続税分減らせるので節税できます。(参考:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」)

ただし、相続税が課税された人しかできないので自分が相続税を課税されたどうかを確認しましょう。以下の記事では、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について詳しく解説しているので参考にください。

高く売るための解体・リフォームは不動産会社に相談して決める

解体・リフォームをする場合は不動産会社に相談してから行いましょう。「古い家を解体・リフォームしたら高く売れるんじゃないか…」とリフォームや解体を考えている方が多いと思います。

繰り返しになりますが、リフォームや解体にかかった費用は、売却価格に上乗せされることは滅多にありません
また、近年では「中古物件を購入して自分好みにリフォームしたい」と考えている方も多いため、必ずしもリフォームや解体することが良いとは限りません。リフォームや解体を考えている方は、不動産会社に相談してから決めましょう。

家を解体する場合はタイミングを見極める

家を解体する場合はタイミングをタイミングを見極めて行いましょう。家屋を取り壊すと、固定資産税などの減税措置が受けられなくなり、家を解体した翌年1月1日以降、課税額が最大6倍になってしまいます。

逆に言えば、家を解体した年の1月1日までに売却できれば固定資産税を節税できます。

固定資産税の節税

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税金の負担の増加を避けるためには、家を解体してから年内の売却を目指しましょう

家にある不要物を自分で処分しておく

家を解体する場合、不要物を自分で処分して解体費用を抑える方法があります。相続時のバタバタや離れて住んでいることが理由で、「どうせ解体するのだから」と家の片付けに手を付けられていない方も少なくないかと思います。

しかし、瓦礫が多いほど解体費用は高くなります

木製の大型家具などは処分を解体業者に依頼したほうが安くなるケースもあるため、事前に解体業者に相談するとよいでしょう。

更地渡しの約束で売る

家を解体したのに売れなずに損したという事態を避けたい方には、更地渡しの約束で売り出すという方法もあります。更地渡しとは、まず家が付いている土地の状態で買主を募集して、買主が見つかった後に、売主側で家屋を解体して更地の状態にしてから引き渡す方法です。古家の解体費用を売却代金から捻出できる
仮に家を解体することになっても買主を見つけてから解体するので、解体費用が無駄になりません。更地渡しについて詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

自治体の補助金制度を確認する

家屋を解体する場合、自治体が設けている補助金や助成金が活用できるケースがあります。一例としていくつかの都道府県の補助金・助成金を紹介します。

自治体制度の内容
札幌市上限50万円として解体費用の3分の1を助成する
仙台市上限60万円として解体費用の半額を助成する
名古屋市上限60万円として解体費用の半額を助成する
神戸市上限100万円として工事費用または補助対象金額の低い方の3分の1を助成する
福岡市一律20万円を助成する

各自治体によって、助成金額や適用条件が異なるので、各市町村役場などに問い合わせて確認しましょう。

古い家を売る時の注意点

この章では、古い家を売る時の注意点について解説していきます。

  • 解体・リフォームする場合は不動産会社に相談する
  • 再建築不可物件ではないか確認する
すまリス
上記のことを実践して古い家を確実に売却しましょう!

再建築不可物件ではないか確認する

家を解体する場合、再建築不可物件ではないか確認してから行いましょう。

再建築不可物件とは?
土地の間口が2m未満で道路の道幅が4m未満の場合の家のことです。建築基準法によって建物が建てられません。法律ができる前の建物を取り壊す必要はありませんが、更地にしてしまうと建物が建てられなくなってしまいます。
再建築不可物件にもかかわらず家を解体してしまうと、建物が建てられなくなってしまうので「土地を買って家を建てたい」と考えている買主から敬遠されてしまいます。
再建築不可物件に該当するかどうかは、ご自身で登記識別情報を用意して市町村役場に問い合わせると確認できるので調べてみましょう。

土地の境界線を確認する

土地として売り出す場合、土地の境界線を測量して明確にしてから売りましょう。

測量とは?
専門家によって土地の境界を確定させることです。

需要が高い地域にあっても、土地の測量がされておらず、境界線がはっきりしていない土地はなかなか買主がつきません。

境界線がはっきりとしてない土地は、買主にとって購入後にトラブルに巻き込まれるリスクがあるからです。
また、境界線がはっきりとしていない土地は不動産会社も積極的に売却活動を行ってくれない可能性があります。売却活動前から買主がなかなか付きづらい土地であると判断されてしまうためです。
すまリス
このようなリスクを避けるためも、あらかじめ土地の測量を行いましょう

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