古い家を売るには、まず不動産会社に査定を依頼し、現在の価値を把握しましょう。その後、現状のまま売る、リフォームして価値を高める、更地にして土地として売るなどの選択肢を検討します。
買取専門業者に依頼すれば、早期売却も可能ですが、価格が相場より低くなることが多いため、複数の業者に査定を依頼するのが重要です。
物件にあった売却方法で得れば、築年数が古い家でも売れます。実際に築年数が40年、50年を超える家でも売却できたケースがあります。
参考：レインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年7～9月】」（2023.1.9閲覧）を参考にすまいステップ編集部作成
上記のグラフから築30年以上の家が一番売れていることがわかります。築年数の古い家は、築浅の家よりも価格が安く約5割程度の価格で手に入れられます。そのため、中古戸建ての「価格の安さ」に魅力を感じ購入する方が多いようです。
本章では、古い家が売れる理由やかかる費用・税金、古い家を売る時に損をしないためのコツなどを徹底解説していきます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
古い家を上手く売る方法
古い家を売る時、家を解体・リフォームせずに売る方法と家を解体・リフォームして売る方法があります。家を解体・リフォームせずに売るか、家を解体・リフォームして売るかは家屋の状態などによって判断してください。
本章では、家を解体・リフォームせずに売る方法と家を解体・リフォームして売る方法について詳しく解説していきます。
家を解体・リフォームせずに売る方法
家を解体・リフォームせずに売る方法は以下の5つあります。
家をそのまま売る
激しい損傷がない綺麗な状態の家で築20年以内の場合、特別なことをせずそのままの状態で売却しましょう。 この場合、不動産会社に「仲介」を依頼して売却を進めます。仲介とは、不動産会社に家を購入したい買主を募集してもらう売却方法です。
近年のDIY人気や不動産投資ブームで、古い民家を安く購入し、自分好みにリノベーションして住みたいという買主やリフォームして貸家にして運用したいという貸主が増えています。
土地として売り出す
激しい損傷がない綺麗な状態の家でも築年数が20年以上の場合は、家屋を解体せず土地として売り出す方法を検討してください。「土地」として売り出して、家屋を残したまま売却すると家を売却する前の出費を大きく削減できます。売主が家屋を解体する必要がないため、解体にかかる費用や手間を省けます。
すまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、土地売却の経験者81名を対象に「家の解体にかかった費用」についてアンケートを行いました。
土地売却経験者の約50%以上が家の解体に100万円以上かかっています。家を解体せず土地として売り出せば、この分の費用が削減できます。家を解体せず土地として売却する方法について更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
空き家バンクを利用する
激しい損傷がない綺麗な状態の家でも築年数が20年以上の場合は、各自治体が運営する「空き家バンク」を利用して売る方法も検討してください。「空き家バンク」とは、自治体による空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせる取り組みです。
売却したい空き家の情報は、Webサイトや広報紙に掲載され、情報を見た購入希望者の申し込みがあると、マッチングが行われます。地元の人々だけでなく、移住希望者などにも直接アピールでき、広範なターゲットに対して自身の物件を紹介する機会が増えます。また、空き家バンクの登録に費用はかかりません。
駅から遠い物件など立地条件が悪い物件の方におすすめの売却方法です。空き家バンクについて更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
不動産会社に「買取」で売る
激しい損傷がある家を売却価格が安くなっても早く売りたい場合は、不動産会社や買取再販業者の「買取」で売却しましょう。買取は、不動産会社に買主を見つけてもらうのではなく、不動産会社が直接の買主となる売却方法です。
買取で売却すると、家の売却価格は仲介で売る相場の7割程度になりますが、家屋や設備に傷みや不具合があってもそのままの状態で売却できます。また、買取の場合、不動産会社が売主から直接家を買い取るため、不動産会社に家の買主を探してもらう方法よりも確実に売れます。さらに、家の中の物を全て片付けずに、そのまま引き渡せます。
こちらも費用をかけずに古い家を確実に売れる方法ですが、買取を行う会社ごとに買取可能な地域や家の条件が決まっていることに注意が必要です。買取について更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
家を解体・リフォームして売る方法
家を解体・リフォームして売る方法を解説していきます。ここで注意なのが、解体やリフォームにかかった費用は、売却価格に上乗せされることは滅多にありません。そのため、解体・リフォームするかは慎重に判断しましょう。
リフォームして売る
激しい損傷がある家でも損壊していない場合は古い家を部分的にリフォームして売り出しましょう。
給湯器などの重要設備が壊れていると買主がなかなか見つからない可能性があります。逆に言えば、リフォームして家をアップデートできれば、家の購入に繋がりやすくなる可能性があります。売却前にリフォームを実施する場合には、お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りのリフォームが特に効果的に買主にアピールできます。
「住宅市場動向調査報告書(2022)」によると、中古物件の購入者の多くが「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かった」ことを理由に購入をきめています。
引用：国土交通省住宅局「住宅市場動向調査報告書(2022)」
ただし、リフォームにかかる費用は売主が負担する必要があり、実際にリフォームされた方の平均費用は356万円ということがわかっています。(参考：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームの消費者・事業者に関する実態調査について」(2021年)以下の記事では、リフォームについて詳しく解説しているので参考にしてください。
家屋を更地にして売る
激しい損傷がある家で損壊している場合は、家を解体して更地の状態で売却しましょう。敷地に建っている家屋や物置、塀、庭木・庭石を解体・撤去して更地にしてから不動産会社に買主を募集してもらいます。
大規模なリフォームなしでは売却が難しいほど家屋が激しく損傷している場合、家屋を解体して更地にした方がむしろ売却にかかる費用が少なく済むかもしれません。家屋を解体して更地にする費用は、一般的な木造住宅で100万円以上かかります。直近では解体費用を一部補助する自治体も増えてきています。
解体費用を前もって負担しなければなりませんが、古家付き土地として売却する場合に比べて「戸建てを建てる土地を購入したい買主」に人気があります。なぜなら、既に更地となっている土地ならば、買主は購入後すぐに建築工事を始められるからです。
古い家を売る時にかかる費用・税金
古い家を売却する時に気になるのが「いくらくらい費用・税金で引かれるのか」ということですよね。本章では、古い家を売る時にかかる費用・税金を解説していきます。
必ずかかる費用・税金
古い家を売ると必ずかかる費用・税金は、以下の通りです。
| 費用・税金 | 概要 | 目安の金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 家の売却が成功した場合に家の売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬 | （売却価格×3%）＋6万円＋消費税 ※売却価格に応じて変動する |
| 登録免許税 | 家に設定されている抵当権の抹消・名義を変更するための手数料 | 抵当権抹消手続き：土地・建物1件につき1,000円 不動産名義変更：固定資産税評価額×0.4％ |
| 印紙税 | 買主との売買契約を締結する際に作成する「売買契約書」にかかる税金 | 200円～3万円 |
場合によってかかる費用・税金
場合によってかかる費用・税金は以下の通りです。
| 費用・税金 | 概要 | 目安の金額 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（譲渡所得が出る場合のみ） | 不動産売却で出た利益に対してかかる税金 | （売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除額 )×税率（20%~39%） |
| 住宅ローン返済手数料(住宅ローンが残っている場合のみ) | 住宅ローンの残債を一括返済するための手数料 | 無料～3万円 ※金融機関によって変動する |
| 解体費用(解体する場合のみ) | 建物を解体する場合にかかる費用 | 平均100~200万円 ※建物構造と坪数よる |
| 測量費(土地の境界線を明確にする場合のみ) | 土地の境界線を明確にする時にかかる費用 | 平均154万円 ※土地の面積による |
| リフォーム費用(リフォームする場合のみ) | 家のリフォームをする場合にかかる費用 | 平均356万円 ※リフォーム箇所による |
参考：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームの消費者・事業者に関する実態調査について」(2021年）（2023.1.23閲覧）国税庁「譲渡所得の対象となる資産と課税方法」
古い家を売却した時にかかる税金のうち、高額になる可能性があるものが「譲渡所得税」です。譲渡所得税とは、家を売却した時に発生する利益にかかる税金です。
家を売却できた価格から、家の売却にかかった費用（譲渡費用）と、家を購入・取得した当時の費用（取得費）を差し引いた金額がプラスの時に、譲渡所得税は課税されます。
かかる費用・税金をシミュレーションしてみよう！
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
古い家を売る時に損をしないためのコツ
節税に使える控除や特例を確認する
前章で解説した譲渡所得税は、特例を活用すると税額を抑えられる可能性があります。
| ケース | 使えるかもしれない特例 |
|---|---|
| 現在住んでいる家を売る または住まなくなってから3年以内の家を売る | |
| 居住していない家を売る |
自分の住んでいた古い家を売却した時に3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。家が建った状態での売却だけでなく建物を解体して更地にした場合でも、取り壊してから1年以内に売買契約が締結されていれば、適用を申請できます。
低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例とは、都市計画区域内の特定の未利用地等(※「用途地域設定区域に所在する土地」または「所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地」)を500万円以下で売却した場合、譲渡所得から最大100万円まで控除を受けられる特例です。
土地が利用されていない又は利用の頻度がその地域における土地と比べて著しく劣っている土地のことです。
居住していた家を売却して、譲渡所得がマイナスまたはゼロになった場合(赤字の状態)に使えるのが「譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」です。
そもそも、家を売却して赤字となった場合には、譲渡所得税はかかりません。しかし、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を利用すると、家を売って赤字になった金額分を譲渡所得以外の所得（給与所得など）から差し引けるため、家計全体の節税ができます。
さらに、売却で発生した赤字が損益通算する他の所得を上回る場合、その年に控除しきれなかった金額は、翌年以降に繰り越せます。これを「繰越控除」といいます。繰越控除は、最長3年間行えます。
以下の記事では、各種特例について詳しく解説しているので、参考にしてください。
購入時の価格を調べておく
古い家の売却で損をしないコツとして「家の購入時の価格を調べておく」ことがあげられます。3章で解説した通り、譲渡所得税を計算する時に家の取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。
ただし、この場合、取得費を正確に算出したときよりも差し引き額が少ない場合が多いです。結果として、譲渡所得税があまり抑えられません。
お家に居ながら、全国各地の厳選された不動産会社に最大4社までまとめて査定依頼できます。まずは査定を受けて、不動産会社に売却のプランを相談しましょう。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
相続税を購入時の価格に加算する
相続によって相続税を支払ってから3年以内に不動産を売却すると課税された相続税を家の取得費に含められます。譲渡所得税の課税対象である譲渡所得を相続税分減らせるので節税できます。（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）
ただし、相続税が課税された人しかできないので自分が相続税を課税されたどうかを確認しましょう。以下の記事では、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について詳しく解説しているので参考にください。
高く売るための解体・リフォームは不動産会社に相談して決める
解体・リフォームをする場合は不動産会社に相談してから行いましょう。「古い家を解体・リフォームしたら高く売れるんじゃないか…」とリフォームや解体を考えている方が多いと思います。
家を解体する場合はタイミングを見極める
家を解体する場合はタイミングをタイミングを見極めて行いましょう。家屋を取り壊すと、固定資産税などの減税措置が受けられなくなり、家を解体した翌年1月1日以降、課税額が最大6倍になってしまいます。
逆に言えば、家を解体した年の1月1日までに売却できれば固定資産税を節税できます。
家にある不要物を自分で処分しておく
家を解体する場合、不要物を自分で処分して解体費用を抑える方法があります。相続時のバタバタや離れて住んでいることが理由で、「どうせ解体するのだから」と家の片付けに手を付けられていない方も少なくないかと思います。
木製の大型家具などは処分を解体業者に依頼したほうが安くなるケースもあるため、事前に解体業者に相談するとよいでしょう。
更地渡しの約束で売る
家を解体したのに売れなずに損したという事態を避けたい方には、「更地渡しの約束で売り出す」という方法もあります。更地渡しとは、まず家が付いている土地の状態で買主を募集して、買主が見つかった後に、売主側で家屋を解体して更地の状態にしてから引き渡す方法です。
仮に家を解体することになっても買主を見つけてから解体するので、解体費用が無駄になりません。更地渡しについて詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
自治体の補助金制度を確認する
家屋を解体する場合、自治体が設けている補助金や助成金が活用できるケースがあります。一例としていくつかの都道府県の補助金・助成金を紹介します。
| 自治体 | 制度の内容 |
|---|---|
| 札幌市 | 上限50万円として解体費用の3分の1を助成する |
| 仙台市 | 上限60万円として解体費用の半額を助成する |
| 名古屋市 | 上限60万円として解体費用の半額を助成する |
| 神戸市 | 上限100万円として工事費用または補助対象金額の低い方の3分の1を助成する |
| 福岡市 | 一律20万円を助成する |
各自治体によって、助成金額や適用条件が異なるので、各市町村役場などに問い合わせて確認しましょう。
