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維持管理の負担から古い家をいざ売りたいと思っても「古い家が本当に売れるのか」と不安に思う人は少なくありません。
しかし近年、築年数の古い家の売買は活発化しています。
東日本不動産流通機構の調査によれば、2008～2013年の5年間に成約した中古戸建ての売買取引のうち、4分の1近くを築30年以上の物件が占めています。
（参考：中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会）
2013年以降も、売買される築古戸建ての割合は増加傾向が続いています。
本記事では、古い家を売却する方法や、気になる売却時の税金についてわかりやすく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。
古い家を売る6つの方法
古い家を売りたい時は、不動産会社に買主を見つけてもらって売却するのが基本です。これは、築年数が浅い家を売却する場合と同様です。
しかし、古い家の売買取引自体は活発化していても、売りに出される戸建ての全てが成約している訳ではありません。
古い家をしっかり売り切るためには、売却方法を工夫しましょう。
本記事では、以下の6つの方法を順番に解説していきます。
古い家を売る方法①家屋を残したまま売り出す
まず初めにご紹介するのは、古い家をそのままの状態で売りに出すという方法です。
特に、築古の戸建ての場合は、中古住宅としてではなく「古家付き土地」として売却することが多いです。
残した家屋の価値を価格に含めずに「あくまでも土地を売る」という建前で売り出します。
古い家屋を残したまま売るメリット
古い家をそのまま売りに出す1番のメリットは、家を売却する前の出費を大きく削減できることです。
家や土地を不動産会社の仲介で売却する場合、買主が見つかるまで売却代金は手元に入ってきません。
そのため、いつ回収できるか分からない解体費用を前もって負担する必要がないのは大きなメリットといえるでしょう。
市場価値のない家を残した状態で売れるのか、疑問に思う方もいるかもしれません。
しかし、近年のDIY人気で、古い家を安く購入して自分好みにリフォームして住みたいという買主は増加しています。
また、希望の立地で家を新築できる土地を購入したい人が、更地だけでなく、中古住宅や古家付き土地も候補に入れて物件を探している場合があります。
つまり、建物を残したまま古家を売り出すと、「戸建てを買いたい層」と「土地を買いたい層」の両方にアプローチできるのです。
古い家屋を残したまま売るデメリット
古家付き土地で売却するデメリットとして、更地の状態よりも売却期間が長くなってしまう可能性があります。
自分で戸建てを新築したい買主には、更地の方が人気です。
なぜなら、古家の残った土地を購入すると、まず解体工事を行わなければならず、更地を購入するよりも家の建築に時間がかかってしまうからです。
また、家屋が残った状態では、地中埋設物の有無や地盤の状態などの調査が難しいため、リスクを嫌う買主に敬遠されることもあります。
更に、買主側が解体費用を負担する都合上、土地の相場価格から解体費用に相当する金額を値引かなければ、買主が見つかりづらいです。
古い家屋を残したまま売るコツ
早めに売却したい場合は、適切な価格設定で売り出すのがコツです。
予め周辺相場より値引いて売りに出しても、建物が残っていることを理由に価格交渉を受けることがあるため、解体費用の見積もりも取っておくとよいでしょう。
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古い家を売る方法②家屋を解体して更地で売る
古くなった家を解体して更地の状態で売却するのは、多くの方がまず思い浮かべる売却方法でしょう。
家屋の解体だけでなく、物置や塀、庭木・庭石を撤去し、整地をしてから、土地を市場に売り出します。
古い家屋を解体して更地で売るメリット
更地にするメリットは、「土地を購入したい買主」に購入してもらいやすくなることです。
更地を購入すれば、買主は解体工事の費用を支払う必要はありません。また、解体工事の実施を待たずに、すぐに建物の建築を始められます。
売主側が契約不適合責任を負うリスクを減らせるというメリットもあります。
たとえば、以下のケースは建物に生じている「瑕疵」の大きさから買主が見つかりづらかったり、隠れた瑕疵が売却後に発覚してトラブルになるリスクが高いです。
- 家屋の損傷が激しい
- 家屋の管理状態が悪い
- 事故物件になってしまっている
以上の場合は、家屋を取り壊した方が早めに売却できる可能性があります。
また、売却までの期間に、空き家の維持・管理をする必要がなくなるというメリットもあります。
古い家屋を解体して更地で売るデメリット
更地にして売却する最大のデメリットは、高額な解体費用を支払わなければならないことです。
家屋の構造や敷地に残っている物によって解体費用は異なりますが、平均して100～300万円かかります。
しかも、いつ売れるか見通しがない中で、前もって費用を負担しなければなりません。
また家屋を取り壊すと、住宅用地に対する固定資産税の減税措置が受けられなくなります。
現在、小規模住宅用地の特例の適用を受けている場合は、翌年1月1日以降に土地に課税される固定資産税が6倍になります。
古い家屋を解体して更地で売るコツ
「高い出費をしたにもかかわらず、なかなか売れない…」という事態を避けるために、家屋を解体するべきかどうかは複数の不動産会社の意見を聞いてから判断することを強くおすすめします。
不動産会社に相談する際は、以下のポイントを尋ねましょう。
- そのままの状態で売った場合の査定額と売却期間
- 更地にして売った場合の査定額と売却期間
家屋を解体する場合は、売却を開始する時期によっては、年明けまで工事を待つことで、固定資産税の負担の増加を避けられます。
固定資産税の課税額は、その年の1月1日時点を基準に算定されます。1月1日時点家屋が残っていれば、たとえ正月明けに解体工事をしても、1年間は固定資産税が6倍になるのを遅らせられます。
また、自治体によっては空き家の解体に補助金が出る制度を設けています。
解体前に自治体のHPや窓口で、制度の有無や適用要件を確認してみましょう。
なお、売り出し時には家屋を残しておいて、買主が見つかった後に、売主側で費用を負担して更地にするという「更地渡し」の約束で売却するという方法もあります。
買主へのアプローチとしては古家付き土地で売却する方法に近くなりますが、土地の取引が少ない地域で売却期間が長引きそうな場合などに、固定資産税が増額するリスクを避けられるためオススメです。
- 土地を購入したい買主が見つかりやすくなる
- 解体費用は100～300万円かかる
- 複数の不動産会社の意見を聞いてから決めた方がよい
- 年末に解体工事するのは避けるべき
複数の不動産会社に家を見てもらって売却の相談をしたい時は、不動産一括査定を利用するのがおすすめです。
不動産一括査定サイトのすまいステップに加盟している不動産会社は、独自の基準で全国から厳選されています。売却経験豊富な担当者に相談しながら、家の売却の成功を目指しましょう。
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古い家を売る方法③瑕疵保険に加入して売る
家屋の状態が良い場合は、瑕疵保険に加入して中古住宅として売却するという方法もあります。
「瑕疵保険」とは、家の基本的な構造部分に欠陥や不具合がないことを買主に対して保証する保険です。
築古の戸建ての場合、見た目はきれいでも、雨漏りやシロアリ被害などの見えない部分の欠陥を懸念して、買主側が購入に対して慎重になることがあります。
そこで、中古住宅を購入後に雨漏りなどの欠陥が発覚した場合、保険会社が補修費用を負担してくれる保険に加入しておくことで、買主の購買意欲を後押しできます。
中古住宅の流通が活発になる中で、安全性や耐震性に不安を感じる買主は少なくありません。
一方で、瑕疵保険付きで売り出されている物件はまだまだ少ないため、他の築古物件との差別化ができ、買主へのアピールポイントになります。
瑕疵保険に加入するためには、費用が数万円かかります。
古い家を売る方法④部分的にリフォームして売る
そもそもの家の魅力が高い場合は、部分的にリフォームして家屋の価値を更に高めて売却するという方法もあります。
たとえば家が古くても、木造伝統工法で出来ている場合は「古民家」としての需要を見込めます。
ただし、昔ながらの古民家で暮らしたいという人も、特に水回りについては新しい設備を求めていることが多いです。
そのため、リフォームして住みやすさを補うことで、買主へのアピールポイントになります。
リフォームして売るメリット
家がリフォームされていると、買主に与える印象が良くなります。
特に水回りは古さや汚れが目立ちやすいため、綺麗になっていることで、買主の目に魅力的に映りやすくなります。
近隣エリアでライバル物件が多い場合に、価格面以外での差別化を図ることができます。
また、お風呂やキッチンなどは、新しい設備へのリフォームに高額な費用がかかります。購入後に居住することを前提に家を探している人にとっては、リフォーム費用を浮かせられるため喜ばれるでしょう。
リフォームして売るデメリット
リフォームして売るデメリットは、かかる費用が高額であることです。
売却の見通しがない中で費用を負担しなければならないのは解体して売る場合と同じですが、リフォーム箇所によっては解体する以上の費用がかかります。
リフォーム相場はいくら?｜部分別や全面リフォーム費用まで解説！
また、リフォームにかかった費用を家の売却価格に上乗せできるとは限りません。
元のまま売却した場合より多少高く売れる可能性はありますが、リフォーム費用を回収するのは中々難しいです。
また、リフォームをして家の売り出し価格を上げると、「自分でリフォームをするための古い家を安く買いたい」という買主の需要に合わなくなります。
購買層の需要に合ったリフォームができなければ、せっかく高いお金をかけたのに売れ残ってしまうというリスクがあります。
リフォームを検討する場合は、実施を自己判断をせずに、不動産会社に相談して決めましょう。
- 家の価値を高めて売却できる
- 費用が高額
- 実施の判断は不動産会社に相談するべき
古い家を売る方法⑤不動産会社に「買取」してもらう
「買取」とは、不動産会社に直接あなたの家を購入してもらう売却方法です。
これまで紹介してきた方法は「仲介」といって、不動産会社に「あなたの家を購入したい買主」をあっせんしてもらう売却方法です。
一方で、「買取」は不動産会社自体が買主となります。
古い家を買取で売るメリット
不動産会社が直接買主となるため、買主を探す時間や、内覧に対応する手間がかかりません。
売却先の不動産会社によっては、早くて1週間で古い家を手放せます。
また、売りたい家に傷みがあったとしても、購入した不動産会社が再販前にリフォームします。そのため、費用をかけずに家を売却できます。
古い家を買取で売るデメリット
買取のデメリットは、売却する家の価格が仲介での相場の7割程度になることです。
また、買取は全ての不動産会社が行っている訳ではありません。
更に、買取を扱っている不動産会社でも、販路を持たないエリアの買取は受け付けていないことが多いです。
そのため、地方の田舎の家の場合、買取してもらえる会社を見つけるのが難しいこともあります。
- 買取可能なら早く確実に売却できる
- 売却価格は安くなる
- 手間や費用をかけずに売却したい方にオススメ
古い家を売る方法⑥空き家バンクを利用する
各自治体が運営する「空き家バンク」を利用するというのも、売却方法の1つです。
「空き家バンク」とは、空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせるために、自治体などが運営しているWebサイトです。
注意点として、空き家バンクを利用すると、必ず家を売却できるというわけではありません。
あくまで、自治体が広報している「空き家情報」に自分の家の情報も掲載してもらって、買主が現れるのを待つことになります。
なお、場合によっては売買成立時に、自治体が事業を委託している不動産会社への仲介手数料の支払いが必要となります。
空き家バンクの登録には、費用はかかりません。
各自治体のホームページや窓口から、登録の申請ができます。
ここまで紹介してきた6つの売却方法のうち、具体的にどんな方法で売り出すべきかは、信頼できる不動産会社に相談して決めるのがオススメです。
以下のフォームから、簡単に不動産会社へ査定依頼できます。
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古い家を売る時にかかる譲渡所得税
古い家を売却する時に気になるのが「いくら税金で引かれるのか」ということですよね。
古い家を売却した時にかかる税金のうち、高額になる可能性があるものが「譲渡所得税」です。
この章では、どのような場合に譲渡所得税がかかるのか、また税額が高くなってしまうケースについて、解説していきます。
譲渡所得があると譲渡所得税がかかる
譲渡所得税が課税されるのは、家を売却して「譲渡所得」があった場合です。
譲渡所得とは、いわゆる売却益のことです。
家を売却できた価格から、売却にかかった費用（譲渡費用）と、家を購入・取得した当時の費用（取得費）を差し引いた金額がプラスの時に、譲渡所得税は課税されます。
譲渡費用や取得費にできる費用の具体例は、以下の通りです。
| 譲渡費用となるもの | 取得費となるもの |
|---|---|
|
|
| 所有期間が5年超 | 所有期間が5年以下 | |
|---|---|---|
| 区分 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
| 税率 | 20.315％ | 39.63％ |
家の所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に計算をします。
また、家が相続によって入手したものの場合、所有期間を被相続人から引き継ぎます。
⇒39年10ヶ月
取得費がわからないと譲渡所得税が高くなる
相続によって家を取得した場合は、譲渡所得を計算する時に、被相続人が支払った費用を取得費として引き継げます。
しかし古い家を売る時には、家を購入・建築した当時の売買契約書や工事請負契約書、領収書などがなくなっていて、支払った費用がわからないことが多いです。
家の購入時・建築時に支払った費用がわからないと、譲渡所得の計算に「概算取得費」を代わりに用いることになります。
概算取得費を用いると、譲渡所得の金額が大きく計算されることが多いため、譲渡所得税が高くなりやすいです。
以下の例で見てみましょう。
- 家の所有期間：39年10ヶ月
- 家の売却価格：3,000万円
- 家の譲渡費用：150万円
取得費がわかるケースと、取得費がわからず概算取得費で計算するケースを比べます。
（※減価償却費を差し引いた金額）
＝3,000万円－(150万円＋2,150万円)
＝700万円
⇒長期譲渡所得の税率が適用される
＝700万円×20.315％
＝142万2,050円
＝3,000万円－(150万円＋3,000万円×5％)
＝3,000万円－(150万円＋150万円)
＝2,700万円
⇒長期譲渡所得の税率が適用される
＝2,700万円×20.315％
＝548万5,050円
古い家を売る時に節税に使える控除や特例
前章で解説した譲渡所得税は、特例を活用すると、支払う税額を抑えられる可能性があります。
| ケース | 使えるかもしれない特例 |
|---|---|
| 現在住んでいる家を売る または住まなくなってから3年以内の家を売る | |
| 居住していない家を売る |
特に、取得費がわからず譲渡所得が高額になってしまった場合には、ぜひ適用できないかチェックして、節税に繋げましょう。
3,000万円特別控除の特例
自分の住んでいた古い家を売却した時に、3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
家が建った状態での売却だけでなく、建物を解体して更地にした場合でも、取り壊してから1年以内に売買契約が締結されていれば、適用を申請できます。
しかし、相続した空き家を売却する場合や、住まなくなった日から3年を属する年の12月31日までに売却しなかった場合は、控除の適用を受けられません。
また、3,000万円特別控除を利用すると、住宅ローン控除が使えなくなる点に、注意が必要です。
3000万円特別控除とは？適用条件・必要書類・申請方法を詳しく解説
相続空き家の3,000万円特別控除の特例
相続空き家の3,000万円控除の適用要件
- 相続してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 家と敷地をセットで相続している
- 家が昭和56年5月31日以前に建築されている
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか、取り壊されている
- 売却代金が1億円以下である
相続から概ね3年以内に売却する必要があるため、控除を利用したい方は、早めに売却に向けて動き出しましょう。
親から相続した実家を売却する際には、以下の記事も参考になります。
低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例
「低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例」とは、譲渡所得から最大100万円まで控除を受けられる特例です。
売却した古い家について、以下の要件を満たすと、適用できます。
- 都市計画区域内にある
- 居住や事業に使っていない
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
- 売却代金が500万円以下（建物を含め）
- ただし一部の土地（※）は800万円以下まで適用
- 売却後に土地が利用されることが決まっている
（※）「用途地域設定区域に所在する土地」または「所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地」
住むことのできないボロボロの家を売却して、売却価格も安かったという場合には、適用ができないか確認してみましょう。
譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
居住していた家を売却して、譲渡損失が出た時（売却価格より取得費や譲渡費用が上回った時）に使えるのが「譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」です。
そもそも、家を売却して赤字となった場合には、譲渡所得税はかかりません。
しかし、この特例を利用すると、家を売って赤字になった金額分を譲渡所得以外の所得（給与所得など）から差し引けるため、家計全体の節税ができます。
さらに、自宅売却の赤字が損益通算する他の所得を上回る場合、その年に控除しきれなかった金額は、翌年以降に繰り越すことができます。
これを「繰越控除」といいます。繰越控除は、最長3年間行えます。
詳しくは、以下の記事で解説しています。
まとめ
本記事では、古い家を売る方法を解説しました。
古い家を売る場合、家屋を解体するべきか、悩まれる方が多いです。
しかし、基本的には解体せずにそのままの状態で売却することをおすすめします。
中古住宅の取引において築30年以上が占める割合は20%を超え、築年数が古くても問題なく売却できるケースは少なくありません。
また、更地にする場合は解体費用などの負担が増えます。
とは言え、古い家を解体して売却するべきかは不動産会社の中でも意見が分かれるところです。
まずは、不動産会社から査定で家の状態を見てもらい解体すべきか意見を聞いてみましょう。
すまいステップから査定依頼をすると、下記の条件のいずれかを満たすエース級の担当者があなたの家の査定を担当します。
- 宅地建物取引士の資格保有
- 不動産売買仲介営業歴5年以上
- 累計100件以上の売買仲介実績
- 市場相場よりも高値で販売した経緯あり
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