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古い家を売る方法6選!築40年以上の古家を売る際のコツや税金特例

  • 更新日:2022年11月28日
監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
古い家を売る方法6選!築40年以上の古家を売る際のコツや税金特例
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維持管理の負担から古い家をいざ売りたいと思っても「古い家が本当に売れるのか」と不安に思う人は少なくありません。

しかし、近年築年数の古い家の売買が活発化しています。事実、東日本不動産流通機構の調査によれば、2008~2013年の5年間に成約した中古戸建ての売買取引のうち、4分の1近く築30年以上の物件が占めています。

古い家を売る 築年数別の流通量

参照:中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会

古い家でも売却のコツを抑えれば問題なく売却できます。この記事では、古い家を売る方法や流れ、高く売るためのコツを解説していきます。

古い家を売る6つの方法

古い家を売る方法は次の6つがあります。

  • 手を付けずそのまま売る
  • 不動産会社に買い取ってもらう
  • 解体し更地として売る
  • 瑕疵保証を付けて売る
  • リフォームして売る
  • 空き家バンクを利用する

自分はどの方法で古い家を売るか決めるために、各方法のメリットとデメリットを紹介していきます。

方法①:そのまま売り出す

古い家を売る際は、特に手を加えることなくそのまま売り出すのが一般的です。

戸建ては築20年を超えると建物価格がほぼ0ですが土地には価格が付きます。

建物を残したまま古家を売り出せば「戸建てを買いたい層」と「土地を買いたい層」の両方にアプローチできます。

また、買主観点でも土地と建物をセットで購入すると住宅ローンを利用できる可能性が生まれ、物件を購入しやすくなるというメリットがあります。

近年のDIY人気で古民家を自分好みにリフォームして住みたいという買主も増えています。

古い家をそのまま売り出せば、手間や費用も掛からないのでまずはそのままの状態で売り出してみましょう。

方法②:買取

買取とは不動産会社が直接あなたの家を買い取る方法です。

不動産会社が買主となるため、買主を探したり内覧対応の手間を省くけるため早いと1週間で古い家を売れます。

物件を購入した後に不動産会社がリフォームを行うため解体やリフォームも不要です。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

ただし、家の売却価格は仲介での相場の7割程度になります。

また、買取はどの不動産業者でも扱っている訳ではありません。不動産会社は再販を目的に家を買い取るため、買い手を見つけることが難しい田舎の家であれば買い取ってもらえない場合もあります。

売却価格は高くなくていいから、手間や費用をかけずに売却したい」方は不動産会社に買取の相談をしてみると良いでしょう。

古い家でも買取は可能?築年数が古い家の処理方法を徹底解説!

方法③:古家を解体して売る

管理状態が悪く損傷が激しい家なら利用価値がないため、家を解体して土地単体で売り出した方がいい場合もあります。

築年数が古すぎたり、空き家の期間が長く管理状態が悪い家は「戸建てを購入したい」層の需要に答えられず長く売れ残る可能性があるからです。

買主の立場から見ると、更地は家を解体する手間費用が省ける点が魅力的です。

そのため、状態の悪い戸建ては解体し更地にすることで早期に売却できる可能性があります。

しかし、家を解体するには費用がかかります。

自分の判断で古家を解体し無駄な出費を避けるためにも、解体する前に不動産会社に家の状態を見てもらい本当に解体が必要か意見をもらいましょう。

すまいステップから申し込むと、地元に精通した不動産会社に無料で古い家の売却相談ができます。

方法④:瑕疵担保保険を付けて売却する

古い家を売る際に瑕疵担保保険を付けることで買主の安心につながり購買意欲を後押しできます。

瑕疵保険とは

中古住宅の売買時に加入できる保険で、買主が家を購入した後に雨漏りなどの瑕疵が見つかった場合に補修費用が支払われる

瑕疵担保保障の加入は、売主・買主どちらでも可能。費用は数万円程度。

雨漏りやシロアリ被害などが懸念される古い家は、耐震性や安全性の観点から買主が購入に慎重になります。

瑕疵担保保険は中古物件の購入後の安全性を気にかける買主からの注目が集まっていますが、売主が瑕疵保険に加入した上で売りに出されている物件はまだ多いとは言えません。

そのため、売主負担で瑕疵保険を付けて売却すれば他の築古の物件との差別化につながり、古い家でも売れやすくなります。

方法⑤:一部だけリフォームして売る

古い家を一部だけリフォームして売り出す方法もあります。

近隣エリアで築古のライバル物件が多いと、価格以外での差別化が難しく売れ残るリスクが高まります。

同じ築年数の物件でも、お風呂やトイレ、キッチンなど水回りなど一部だけでもリフォームされていると買主に家が魅力的に映ります

家の売買は買主が抱く印象で決まるので、築年数が古かろうが綺麗な家なら売れやすいです。

しかし、リフォームには費用や手間がかかります。

リフォームして高く売却できる可能性があってもリフォーム費用以上に高く売れるとは限りません

また、買い手の中には「自分好みにリフォームしたい」人も多いです。リフォームの内容が買い手の趣味に合わないと、かえって売れない場合もあります。

古い家をリフォームして売りたい場合は、自己判断をせず不動産会社に相談して決めましょう。

方法⑥:空き家バンクを利用する

自治体が運営する「空き家バンク」を活用することで古い家を売却できます。

空き家バンクとは、空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせるために自治体など運営しているサイトのです。

空き家バンクに家を掲載すると、興味を持った人から問い合わせが来ます。売主と買主の間に不動産会社が挟まずに売却することもできます。

ただし全ての自治体に空き家バンクがある訳ではないので、利用したい人は国土交通省のホームページを見て確認してみましょう。

以上が古い家を売る6つの方法です。

どの売却方法で売るかは、信頼できる不動産会社と相談して決めることをオススメします。下のフォームを入力すれば簡単に不動産会社へ査定依頼できます。

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古い家を売るとかかる費用・税金

ここまで古い家を売る方法を見てきましたが、家を売った代金がそのまま全て手元に残る訳ではありません。

家を売る際にかかる費用税金があるためです。

家を売る際にかかる費用と税金には以下のようなものがあります。

  • 必ずかかる費用・税金
    • 仲介手数料
    • 印紙税
  • 場合によってかかる費用・税金
    • 譲渡所得税
    • 相続登記費用
    • 測量費用
    • リフォーム費用・解体費用

一般的には、家を売る際には売却代金の5~7%の費用がかかると言われています。

2,000万円で家を売ったら100~140万円の費用がかかる計算です。

この章では、古い家を売る際にかかる費用について解説します。

必ずかかる費用

家を売る際に必ずかかる費用は以下の2つです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税

仲介手数料

仲介手数料は、家が売却できたら不動産会社に支払う報酬です。

古い家を売るには、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をサポートしてもらいます。

家が無事に売却できたら、「売却代金の3%+6万円」を上限に不動産会社に仲介手数料を支払います。

すまリス
家が2,800万円で売れたとしたら90万円を不動産会社に支払うイメージだよ!

印紙税

印紙税は、売買契約時にかかる費用です。

家の買主が見つかったら、売買契約書を作成して売買契約を結びます。

売買契約書には、家の売却金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。印紙を購入する際にかかる税金が印紙税です。

印紙税の税額は売却代金によって変わりますが、1000~5000円程度です。

場合によってかかる費用

その他、下記の費用も場合によってはかかることがあります。

  • 譲渡所得税
  • 相続登記費用
  • 測量費用
  • リフォーム費用・解体費用

リフォーム費用・解体費用

古い家を売るためにリフォーム解体を行う場合は、追加で費用がかかります。

一例として、家の解体相場とリフォームの相場を紹介します。

▼参考:木造住宅の解体費用の相場

坪数相場
30坪90~150万円
40坪120~200万円
50坪150~250万円

▼参考:水回りのリフォームにかかる費用

リフォーム箇所相場
キッチン50~150万円
トイレ10~50万円
洗面所20〜50万円
浴室50〜100万円

数十万~数百万円と大きな金額がかかることが分かりますね。独断でリフォームや解体をする前に不動産会社に相談しましょう。

家の解体費用はいくら?相場価格より安く抑える方法や解体の必要性を解説

譲渡所得税

譲渡所得税は家を売って利益(=譲渡所得)が出た場合にかかる税金の総称です。

例えば購入時に3,000万円だった土地が5,000万円で売却できたら、2,000万円の利益(=譲渡所得)が発生します。

この2,000万円に譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の税率は家の所有期間によって変わります。

所有期間税率
所有期間5年以下39.63% ※
所有期間5年超20.315% ※

※所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金の合算値

相続した家の場合は被相続人が家を所有していた期間も所有期間に含みます。

譲渡所得税は利益にかかる税金であるため、購入時より家の価格が大幅に下がっているなどのケースではかかりません。

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

相続登記費用

相続した家を売る場合には、相続登記費用がかかります。

家を売れるのは家の名義人本人だけであるため、親の家だとしても売却するには相続登記をして自分名義にしなければなりません。

相続登記には、その家の固定資産税評価額の0.4%の登記費用がかかります。

すまリス
固定資産税評価額が1500万円の家なら、登記費用は6万円になる計算だよ!
相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士などの専門家に依頼する場合は別途3~7万円の報酬が必要です。

【家相続】費用から手続きの流れ、よくある質問まで徹底解説

測量費用

測量費用は、隣の家と境界を確定させる「確定測量」を行う際にかかる費用です。

戸建てを売るには、隣の家と境界線が確定していなければいけません。

もし確定していなければ、確定測量を行って境界線を確定させた上で売却する必要があります。

確定測量にかかる費用は40~50万円ほどです。

境界線が確定しているかは、下記の2つを確認することで分かります。

  • 境界を示す「境界標」があるか
  • 境界確認書があるか

確定測量とは何か?~必要な理由や費用を解説~

古い家を売る際に使える税金特例

続いて、古い家を売る際に使える代表的な4つの税金特例を紹介します。

適用できる条件控除名
住んでいる自宅で使える3000万円特例控除
相続した家で使える相続空き家の3000万円特例控除
どちらの場合でも使える低未利用地を売却した場合の特例控除
譲渡損失の損益通算と繰り越し控除

家売却時にかかる税金はいくら?税金対策や計算方法を解説!

3000万円特別控除

自分が住んでいた古い家を売却する際に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例が3000万円特別控除です。

しかし、3000万円特別控除は自分が住んでいた家を売却するときのみ適用されるため、相続した家を売却する際には利用できません。

また、3000万円控除を受けると住宅ローン控除が使えなくなるので注意が必要です。

3000万円特別控除とは?適用条件・必要書類・申請方法を詳しく解説

相続空き家の3000万円特別控除

相続によって所有した空き家を売却した際に空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例が使えることがあります。
この控除を利用するには相続してから3年以内に売却することが必要です。

そのため、相続したら早めに売却に取り掛かることが重要です。

また平成31年4月1日より、老人ホーム等などの入居に伴って空き家になった家の売却でも相続空き家の3000万円特別控除が使えるようになりました。

実家など親の家を売却する際には、以下の記事も参考にしてください。

実家を売る手順を解説!相続手続きや処分費用まで紹介

親の家を売る方法とは?税金や費用、注意点も詳しく解説

譲渡損失の損益通算と繰越控除

古い家を売って買った価格より安く売れた場合に使えるのが譲渡損失の損益通算と繰越控除です。

損益通算とは、家の売却で損失が出たときに給与所得など他の所得からその損失分を差し引くことです。

給与所得などの所得と、家の売却で出た赤字分を合算することで所得税の総額を抑えられます。

損失分をその年の確定申告で控除しきれなかった場合には、翌年以降に繰り越して最長3年間差し引くことができます。

例えば、年収500万円の方が家の売却で1500万円の損失が出たら、その年・翌年・翌々年と3年間の給与所得と損益通算をし3年間所得税を払わなくて良いイメージじです。

詳しくは下記の記事で解説しています。

古い家を上手に売る7つのコツ

古い家は、立地や建物の築年数など条件にもよりますが、築年の新しい家と比べると売却しにくい傾向があります。

スムーズに売却するためにもこれから紹介するコツに留意しましょう。

  1. 不用品は処分しておく
  2. 相続手続きを済ませておく
  3. 解体するか複数の不動産会社の意見を聞いて判断する
  4. 家を解体するなら補助金を利用する
  5. 共有名義者から早めに了承を得ておく
  6. 家をスムーズに売るために境界線を確認する
  7. 更地にするタイミングを見極める

コツ①:不用品は処分しておく

古い家を売り出す前に不用品は処分しておきましょう。

不用品の処分をせずにいると内覧時の印象が悪くなり家が売れにくくなります

また、家の解体費用瓦礫の量によっても決まるため、不用品を撤去せずに解体を依頼すると費用が高くなります。

解体せずに家を売る場合でも、物があふれた家は買主に良い印象を与えず、値下げ交渉の材料にされたり購入を見送られる可能性もあります。

内覧時や物件写真の印象が購入希望者の購入判断に大きく影響するからです。

不動産会社へのインタビューでも「古い家でも丁寧に使われていた様子が伝わるような物件が早く売れやすい」との意見もありました。

不用品は予め処分して、家の中を綺麗な状態にしてから古い家を売り出しましょう。

コツ②:相続手続きを済ませておく

相続した家を売る場合は、名義人を自分の名義に変更しましょう。

家を売ることができるのは家の名義人だけです。相続した家は、相続手続きで物件の名義を売主に変更しておく必要があります。

相続手続きは以下のようなフローで進みます。

  1. 遺産分割協議を行い、相続人と相続財産を確定する
  2. 相続登記を行う
  3. 相続税を納付する

家の相続は、複雑な手続きであるため不安な場合は司法書士などの専門家に相談するのもよいでしょう。

家を相続してから売却する流れ。空き家として放置するデメリット

コツ③:解体するかは複数の不動産会社の意見を聞き判断する

同じ物件でも古い家を更地にして売るべきか否かは、不動産会社の経験や実績によって意見が割れることがあります。

1社の意見だけを聞いて家を慌てて取り壊すと、本来は不要だった解体費用がかかってしまうこともあります。

不動産会社に相談する際は下記の2つを尋ねましょう。

  • そのままの状態で売った場合の査定額と売却期間
  • 更地にして売った場合の査定額と売却期間

納得できる根拠を示してくれた不動産会社の意見を優先し解体するか判断しましょう。

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「いくつも不動産会社を探して、一つ一つアポイントを取るのが面倒……」

そのように考える人には、「不動産一括査定サイト」の利用をおすすめします。

不動産一括査定サイト「すまいステップ」は、売りたい物件のエリアで不動産売却の実績のある企業だけを独自の厳選して紹介。

またすまいステップが複数の不動産会社への申し込みを代行するため、1度の入力で複数の不動産会社へ査定申し込みができます。

不動産一括査定サイトの手順

これまで自分自身で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために、何度も同じ説明するのは手間がかかりましたが一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼が完了します。

そのため、初めての方でも簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

コツ④:家を解体するなら補助金を利用する

解体やリフォームが必要な場合は自治体によっては補助金が出るため、上手に活用して費用を節約しましょう。

地方を中心に、空き家対策のために家の解体費用を補助する自治体が増えています。

一例として、自治体が行っている補助金制度の内容を下記にまとめました。

自治体制度の内容
札幌市上限50万円として解体費用の3分の1を助成する
仙台市上限60万円として解体費用の半額を助成する
名古屋市上限60万円として解体費用の半額を助成する
神戸市上限100万円として工事費用または補助対象金額の低い方の3分の1を助成する
福岡市一律20万円を助成する

解体前に自治体の窓口等に相談し、適用条件や補助を受けられる価格を把握しておきましょう。

家の解体費用はいくら?相場価格より安く抑える方法や解体の必要性を解説

コツ⑤:共有名義者から早めに了承を得ておく

古い家が共有名義となっているなら、売却するには共有名義者から了承を得る必要があります。

家を相続した場合などで、兄弟などと所有者が共有名義になっているケースは少なくありません。

共有名義の家を売却するには共有名義者全員が売買契約時に立ち会うか、委任状を作成して取引に同意する旨を示す必要があります。

事前に共有名義者全員の意向を確認し売却の了承を得ておきましょう。

共有名義の不動産は売却できる?トラブルを回避して売る方法

コツ⑥:家をスムーズに売るために境界線を確認する

古い家を売るにあたって、境界線が確定しているか確認しましょう。

戸建てを売却する場合は、隣の家と境界線が確定されている必要があります。境界が定まっていない時は、数十万円の費用をかけて確定測量をしなければなりません。

しかし、古い家の場合は書類が紛失してて境界線が分からなくなっていたり、そもそも境界線がきちんと定まっておらず曖昧になったりしていることがあります。

境界線が定まっているかは、下記をチェックすることで分かります。

  • 境界確認書が自宅に保管されているか確認する
  • 境界標があるか確認する

境界線が定まっっているか分からなかったリ、境界線が決まっていない可能性がある時は査定時などに不動産会社に相談しましょう。

確定測量とは何か?~必要な理由や費用を解説~

コツ⑦:更地にするタイミングを見極める

更地にするタイミングを見誤ると、売却できるまでの期間に支払う固定資産税が高額になります。

更地にすると建物が建っている場合に比べて不動産にかかる固定資産税が6倍になるからです。

すまリス
建物が建った状態で固定資産税が10万円の古い家を解体すると、60万円も固定資産税がかかるようになるの!?
ただし、更地にするタイミングを工夫することで固定資産税を抑えることもできます。
その年の固定資産税額は、1月1日時点で決まります。
上の場合では固定資産税額は6倍になってしまいますが、下のパターンのように1月2日以降に家を取り壊してその年の12月31日までに家を売却すれば固定資産税を節税できます。
節税したい方は、解体の予定日が年末になる場合は年明けに延期しましょう。

古い家を売る流れ

続いて、古い家を売る流れを紹介します。

古い家を売る手順は6つに分かれており売却期間は6カ月程度かかります。

売却の流れ

古い家の売却を検討し始めたら、まず家がいくらで売れそうか不動産会社に査定を依頼します。

古い家は不動産会社によって査定価格に差が出やすいです。そのため古い家を高く売るためにも、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

良い条件で売ってくれる不動産会社が見つかれば、媒介契約を結びます。媒介契約を結んだ不動産会社だけが家の売却活動を始めることができます。

媒介契約が結ぶと、不動産会社がチラシ店頭で物件の案内が行われ売却活動が始まります。

購入検討者が見つかれば室内の内覧が行われ、購入者と売却価格引き渡し日などを決めていきます。

売買条件が決まれば売買契約書を締結し、引き渡しが行われ、買主から代金を受け取ります。

築年数が古い家は売れるまでに時間がかかることが多いため、家が売れるまでの期間半年と見ておきましょう。

家を売る流れについては、下記の記事でも詳しく解説しています。

家を売る方法やさしく解説!失敗せず売りたい方へ売却手順や注意点も紹介

まとめ

古い家を売る方法を見てきました。

古い家を売る場合、解体すべきか悩まれる方が多いです。

しかし、基本的には解体せずにそのままの状態で売却することがおすすめです。

中古住宅の取引において築30年以上が占める割合は20%を超え、築年数が古くても問題なく売却できるケースは少なくありません。

また、更地にする場合は解体費用などの負担が増えます。

とは言え、古い家を解体して売却するべきかは不動産会社の中でも意見が分かれるところです。

まずは、不動産会社から査定で家の状態を見てもらい解体すべきか意見を聞いてみましょう。

すまいステップから査定依頼をすると、下記の条件のいずれかを満たすエース級の担当者があなたの家の査定を担当します。

  • 宅地建物取引士の資格保有
  • 不動産売買仲介営業歴5年以上
  • 累計100件以上の売買仲介実績
  • 市場相場よりも高値で販売した経緯あり

少しでも気になる場合は下記のバナーから査定依頼へ進みましょう。

記事のおさらい

古い家を売る方法を教えてほしい

古い家を売る方法は以下の4通りです。

  • そのまま「古家付きの土地」として売る
  • 古い家を解体し「更地」として売る
  • 古い家を「リフォーム」して売る
  • 古い家を不動産会社に買い取ってもらう

詳しくは古い家を売る4つの方法!自分に合った売り方を選ぼう!をご覧ください。

古い家を売るまでの流れを教えて

売却までの流れは6STEPです。
STEP1:不動産会社に査定依頼
STEP2:媒介契約を締結
STEP3:売却活動の開始
STEP4:売買条件の交渉
STEP5:売買契約の締結
STEP6:家の引渡し
詳しく知りたい方は古い家を売る流れをご覧下さい。

古い家を上手に売るコツはある?

売却するときに、家の不具合をチェックし強度に問題がないことを確認できるインスペクションを利用してもいいかもしれません。また、内覧時だけでなく、契約時にも家の状態を正しく伝えましょう。不動産は地元密着型の不動産会社に依頼したほうが買主を見つけるスピードが速いかもしれません。詳しくは古い家を上手に売る3つのコツをご覧ください。

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