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家を売る方法や手順を解説します。
- この記事でわかること
- 古い家を売る8つの方法
- 古い家を売る手順
- 古い家を売る時にかかる譲渡所得税
- 古い家を売る時に節税に使える控除や特例
所有している家を売りたいと思っても「築年数が古すぎて売れないのではないか」と不安に思われる方は沢山いらっしゃいます。
しかし、どんなに古い家でも、適切な方法で売却すれば買主を見つけられます。
本記事では、古い家を売却する8つの方法と売却の手順、気になる売却時の税金と節税対策についてわかりやすく解説していきます。
ぜひ最後までご覧になって、古い家の売却に踏み出しましょう！
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古い家を売る8つの方法
古い家を売る方法には、以下の8つの方法が挙げられます。
1つずつ、分かりやすく解説していきます。
【方法①】そのまま売る
古い家といっても、特別なことをせず、そのまま不動産会社に「仲介」を依頼して売却するのが最も一般的な家を売る方法です。
仲介とは、不動産会社に家を購入したい買主を募集してもらう売却方法です。
家の売却相場は築年数と共に下落しますが、相場に応じた価格で売りに出せば、購入希望者を不動産会社に見つけてもらえます。
近年のDIY人気や不動産投資ブームで、古い民家を安く購入し、自分好みにリノベーションして住みたいという買主や、リフォームして貸家にして運用したいという貸主が増えています。
「古い家でも売れるのだろうか」と不安に思われる方も多いかもしれませんが、まずは不動産会社に相談してみましょう。
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【方法②】古家付き土地として売る
家屋の築年数がとても古い、傷みや古さが目立つという場合には「古家付き土地」として売りに出すという方法もあります。
「あくまで土地を売る」という名目で、土地に家屋を残したまま売却します。
古い家を「古家付き土地」として売り出して、家屋を残したまま売却すると、家を売却する前の出費を大きく削減できます。
具体例として、以下の家を売却するケースを考えてみましょう。
- 築30年
- 土地の価格：1,200万円
- 解体にかかる費用：200万円
家屋を解体して更地にしてから売却するとなると、前もって費用がかかります。
しかしながら、不動産会社の仲介で家を売却する場合、いつまでに売却できるかどうかは買主が見つかるまで分かりません。
そのため、場合によっては解体のために持ち出した費用を何ヶ月も負担し続ける必要があるのです
これに対して、「古家付き土地」として売却すると、売買が成立する前に解体費用を払わなくてよくなります。
家屋の解体は購入した買主側で実施するため、売却期間中に高額な費用を負担する必要がないだけでなく、すぐに売却を始めることもできます。
【方法③】不動産会社の「買取」で売る
不動産会社や買取再販業者の「買取」で売却するという方法もあります。
買取は、不動産会社に買主を見つけてもらうのではなく、不動産会社が直接の買主となる売却方法です。
買取で売却すると、家の売却価格は仲介で売る相場の7割程度になりますが、家屋や設備に傷みや不具合があっても、そのままの状態で売却できます。
また、家の中の物を全て片付けずに、そのまま引き渡すこともできます。
こちらも費用をかけずに古い家を売れる方法ですが、買取を行う会社ごとに買取可能な地域や家の条件が決まっていることに注意が必要です。
【方法④】リフォームして売る
古い家を部分的にリフォームして売り出すという方法もあります。
売却前にリフォームをすると、家の価値を高め直して売却できます。
【方法⑤】「瑕疵保険」に加入して売る
「瑕疵保険」に加入して売却するという方法もあります。
瑕疵保険とは、売買される住宅の基本的な性能を第三者機関が保証し、万が一売買後に保証対象の「瑕疵（かし）」が発覚した場合には、保険金で住宅を補修できる仕組みです。
たとえ家の状態がよく、まだまだ住める状態であっても、築年数が古ければ「実は欠陥があったらどうしよう」と購入をためらわれることがあります。
瑕疵保険に加入していると、住宅の耐震性や安全性が一定の基準で保証されている家として、購入検討者にアピールできます。
瑕疵保険の保証対象や加入条件など、更に詳しく知りたい方は以下の記事をご参照ください。
【方法⑥】家屋を更地にして売る
古くなった家を解体して更地の状態で売却するのは、多くの方がまず思い浮かべる売却方法ではないでしょうか。
敷地に建っている家屋や物置、塀、庭木・庭石を解体・撤去して更地にしてから、不動産会社に買主を募集してもらいます。
解体費用を前もって負担しなければなりませんが、古家付き土地として売却する場合に比べて「戸建てを建てる土地を購入したい買主」に人気があります。
なぜなら、既に更地となっている土地ならば、買主は購入後すぐに建築工事を始められるからです。
家屋の解体して更地にする費用は、一般的な戸建てで100～300万円程かかります。家の広さや構造、間取りによって、相場は大きく異なります。
【方法⑦】更地渡しの約束で売る
解体費用は負担してもよいが、解体したのに売れなかったという事態を避けたい方には、「更地渡しの約束で売り出す」という方法もあります。
更地渡しとは、まず古家付き土地の状態で買主を募集して、買主が見つかった後に、売主側で家屋を解体して更地の状態にしてから引き渡す方法です。
売却代金から費用を捻出できるほか、固定資産税が売却中に増額してしまうリスクを避けられます。
【方法⑧】空き家バンクを利用する
各自治体が運営する「空き家バンク」を利用するというのも、売却方法の1つです。
「空き家バンク」とは、自治体による空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせる取り組みです。
売却したい空き家の情報は、Webサイトや広報紙に掲載されます。
情報を見た購入希望者の申し込みがあると、マッチングが行われます。
空き家バンクの登録には費用はかかりませんが、売買成立時に自治体が事業を委託している不動産会社への仲介手数料の支払いが必要となる場合があるため、事前に確認しましょう。
古い家をどうやって売るべきか悩んでいる方は、まずは不動産会社に相談してみるのがオススメです。
不動産会社への相談は無料でできるため、売却予想額と想定費用を見積もってもらうことで、売却方法をより具体的に検討しやすくなります。
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古い家を売る手順
古い家の売却は、以下の手順で進めていきます。
| 手順 | 期間の目安 | |
|---|---|---|
| 1 | 不動産会社の査定を受ける （不動産会社に売却を相談する） | 1～2週間 |
| 2 | 不動産会社と媒介契約を結ぶ （売却を依頼する不動産会社と締結する媒介契約の種類を決める） | 1～2週間 |
| 3 | 売却活動する （不動産会社の担当者が営業を行う） | 1ヶ月～数ヶ月間 （状況により異なる） |
| 4 | 買主が見つかったら売買契約を結ぶ （手付金を受け取る） | 約1ヶ月 |
| 5 | 家の引き渡しをする （売却代金の残代金を受け取る） | 1～3ヶ月 |
| 6 | 確定申告する（売却益が出た場合） | 売却した翌年の2～3月 |
（※不動産会社の仲介で売却する場合）
まず、不動産会社に査定を申し込むところから売却は始まります。
査定時に家の売却について担当者に相談できるため、できれば複数の会社に査定を依頼して、様々な意見を集めるとよいでしょう。
売却活動の期間は、家の売り出し方や立地、市況、不動産会社の実力などによって大きくバラつきますが、平均的には3～4ヶ月かかる方が多いです。
できるだけ早く家を売るためには、適切な売却方法を提案してくれる不動産会社を見つけて売却を任せましょう。
不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトを利用するのがオススメです。
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古い家を売る時にかかる譲渡所得税
古い家を売却する時に気になるのが「いくら税金で引かれるのか」ということですよね。
古い家を売却した時にかかる税金のうち、高額になる可能性があるものが「譲渡所得税」です。
この章では、どのような場合に譲渡所得税がかかるのか、また税額が高くなってしまうケースについて、解説していきます。
譲渡所得があると譲渡所得税がかかる
譲渡所得税が課税されるのは、家を売却して「譲渡所得」があった場合です。
譲渡所得とは、いわゆる売却益のことです。
家を売却できた価格から、売却にかかった費用（譲渡費用）と、家を購入・取得した当時の費用（取得費）を差し引いた金額がプラスの時に、譲渡所得税は課税されます。
譲渡費用や取得費にできる費用の具体例は、以下の通りです。
| 譲渡費用となるもの | 取得費となるもの |
|---|---|
|
|
| 所有期間が5年超 | 所有期間が5年以下 | |
|---|---|---|
| 区分 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
| 税率 | 20.315％ | 39.63％ |
家の所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に計算をします。
また、家が相続によって入手したものの場合、所有期間を被相続人から引き継ぎます。
⇒39年10ヶ月
取得費がわからないと譲渡所得税が高くなる
相続によって家を取得した場合は、譲渡所得を計算する時に被相続人が支払った費用を取得費として引き継げます。
しかし古い家を売る時には、家を購入・建築した当時の売買契約書や工事請負契約書、領収書などがなくなっていて、支払った費用がわからないことが多いです。
家の購入時・建築時に支払った費用がわからないと、譲渡所得の計算に「概算取得費」を代わりに用いることになります。
概算取得費を用いると、譲渡所得の金額が大きく計算されることが多いため、譲渡所得税が高くなりやすいです。
以下の例で見てみましょう。
- 家の所有期間：39年10ヶ月
- 家の売却価格：3,000万円
- 家の譲渡費用：150万円
取得費がわかるケースと、取得費がわからず概算取得費で計算するケースを比べます。
（※減価償却費を差し引いた金額）
＝3,000万円－(150万円＋2,150万円)
＝700万円
⇒長期譲渡所得の税率が適用される
＝700万円×20.315％
＝142万2,050円
＝3,000万円－(150万円＋3,000万円×5％)
＝3,000万円－(150万円＋150万円)
＝2,700万円
⇒長期譲渡所得の税率が適用される
＝2,700万円×20.315％
＝548万5,050円
古い家を売る時に節税に使える控除や特例
前章で解説した譲渡所得税は、特例を活用すると、支払う税額を抑えられる可能性があります。
| ケース | 使えるかもしれない特例 |
|---|---|
| 現在住んでいる家を売る または住まなくなってから3年以内の家を売る | |
| 居住していない家を売る |
特に、取得費がわからず譲渡所得が高額になってしまった場合には、ぜひ適用できないかチェックして、節税に繋げましょう。
3,000万円特別控除の特例
自分の住んでいた古い家を売却した時に、3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
家が建った状態での売却だけでなく、建物を解体して更地にした場合でも、取り壊してから1年以内に売買契約が締結されていれば、適用を申請できます。
しかし、相続した空き家を売却する場合や、住まなくなった日から3年を属する年の12月31日までに売却しなかった場合は、控除の適用を受けられません。
また、3,000万円特別控除を利用すると、住宅ローン控除が使えなくなる点に、注意が必要です。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例
相続空き家の3,000万円控除の適用要件
- 相続してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 家と敷地をセットで相続している
- 家が昭和56年5月31日以前に建築されている
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか、取り壊されている
- 売却代金が1億円以下である
相続から概ね3年以内に売却する必要があるため、控除を利用したい方は、早めに売却に向けて動き出しましょう。
親から相続した実家を売却する際には、以下の記事も参考になります。
低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例
「低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例」とは、譲渡所得から最大100万円まで控除を受けられる特例です。
売却した古い家について、以下の要件を満たすと、適用できます。
- 都市計画区域内にある
- 居住や事業に使っていない
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
- 売却代金が500万円以下（建物を含め）
- ただし一部の土地（※）は800万円以下まで適用
- 売却後に土地が利用されることが決まっている
（※）「用途地域設定区域に所在する土地」または「所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地」
住むことのできないボロボロの家を売却して、売却価格も安かったという場合には、適用ができないか確認してみましょう。
譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
居住していた家を売却して、譲渡損失が出た時（売却価格より取得費や譲渡費用が上回った時）に使えるのが「譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」です。
そもそも、家を売却して赤字となった場合には、譲渡所得税はかかりません。
しかし、この特例を利用すると、家を売って赤字になった金額分を譲渡所得以外の所得（給与所得など）から差し引けるため、家計全体の節税ができます。
さらに、自宅売却の赤字が損益通算する他の所得を上回る場合、その年に控除しきれなかった金額は、翌年以降に繰り越すことができます。
これを「繰越控除」といいます。繰越控除は、最長3年間行えます。
詳しくは、以下の記事で解説しています。
まとめ
本記事では、古い家を売る方法を解説しました。
古い家を売る場合、家屋を解体するべきか、悩まれる方が多いです。
しかし、基本的には解体せずにそのままの状態で売却することをおすすめします。
中古住宅の取引において築30年以上が占める割合は20%を超え、築年数が古くても問題なく売却できるケースは少なくありません。
また、更地にする場合は解体費用などの負担が増えます。
とは言え、古い家を解体して売却するべきかは不動産会社の中でも意見が分かれるところです。
まずは、不動産会社から査定で家の状態を見てもらい解体すべきか意見を聞いてみましょう。
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記事のおさらい
古い家を売る方法は？
古い家を売る方法には、以下の8つの方法が挙げられます。
- そのまま売る
- 古家付き土地として売る
- 不動産会社の買取で売る
- リフォームして売る
- 瑕疵保険に加入して売る
- 更地にして売る
- 更地渡しの約束で売る
- 空き家バンクを利用する
詳しく知りたい方は古い家を売る8つの方法をご覧ください。
古い家を売るとどんな税金がかかる？
古い家を売却すると、譲渡所得税（所得税と住民税）、印紙税、登録免許税がかかります。
なかでも譲渡所得税は売却益にかかる税金で、最も高額になる可能性のある税金です。
詳しくは古い家を売る時にかかる譲渡所得税をご覧ください。
