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古い家を売る方法4選!築40年の古家でも売れる方法とコツを紹介!

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「親から古い家を相続したけど、管理や維持費の負担が大きく家を手放したい。」「でも、どうやって売ればいいか分からない・・。」
このように悩んでいる方は多いのではないでしょうか?日本では相変わらず新築の人気が高く、築40年を過ぎた古い家をそのまま売るのは簡単ではありません。
しかし、古い家に需要がないわけではありません。売り方によっては古い家でも売ることもできます。

実際に東日本不動産流通機構の調査によれば、築40年以上の戸建て住宅は以前に比べ流通量が7倍になっています。

年代が進むにつれて供給された戸建ての物件数が多くなってきたことや不動産市場の供給量の動向にもよるので、はっきりとは言い切れませんが、古い家でも売れやすい時代になってきているという傾向があります。

古い家を売る 築年数別の流通量

参照:中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会

今回は、築40年以上の古い家でも売れる方法や売却の流れを紹介していきます。この記事を読んで古い家の売却を成功させましょう!

監修秋津 智幸
不動産サポートオフィス代表コンサルタント。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。
【保有資格】公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP、ファイナンシャルプランニング技能士2級
【URL】 不動産サポートオフィス
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また、古い家の売却を検討している方は下のフォームを入力すれば、完全無料で複数の不動産会社に査定依頼ができます。

古い家を売る5つの方法

古い家を売る方法は次の5つがあります。

・そのまま「古家付きの土地」として売る
・古い家を解体し「更地」として売る
・古い家を「リフォーム」して売る
・古い家を不動産会社に買い取ってもらう

自分はどの方法で古い家を売るか決めるために、各方法メリットとデメリットを紹介していきます。

⇒家を売る方法を詳しく知りたい方はこちら

方法①:古い家をそのまま「古家付きの土地」として売る

メリット

古い家を「古家付きの土地」として売るメリットは主に2つあります。

  • 買い手となる層の幅がやや広い
  • 買い手が住宅ローンを使える場合もある

不動産を売るには多くの人に興味を持ってもらうことが大切です。特に、古家付きの土地で売り出せば、古くてもその建物を利用できるなら「戸建てを買いたい層」と、立地や価格などの条件がいい「土地を買いたい層」2つのグループから興味を持ってもらえる可能性があります。

また、建物付きの土地を購入する場合は、建物の構造や築年にもよりますが、買い手が住宅ローンを利用できる可能性もあります。このような築年は古くても「戸建て」として購入する買い手もあり、その場合は買い手の幅が単なる「土地」の売却よりは広くなります。また、通常の住宅ローンは基本的に建物とその土地が対象なので、土地だけを購入する場合は融資が受けられないケースが多くなります。

そのため、買い手が土地を買ってから家を建てる予定ならば、金融機関と相談したうえで住宅ローンの「土地先行融資」や建物完成までの「つなぎ融資」などのローンを利用する必要があります。これらの手続きが一般的な住宅ローンと比べるとやや煩雑であるため、土地だけを購入することを躊躇する人もいます。

しかし、前述のように古家であっても建物が買い手の利用する住宅ローンの条件に当てはまるなら、買主は住宅ローンを利用することができます

当然ながら、建物の築年など物件によりますが、上記のように古い家を「古家付きの土地」で売ることで買い手の幅が広がる可能性があると言えるでしょう。

すまリス
「古い家は値段が付かない」と説明しましたが、大切に住んでいた家で傷みが少なければ、意外と高い値段が付く場合もあります!

デメリット

古い家を「古家付きの土地」として売るデメリットは主に2つあります。

  • 解体費用分の値引きを求められる可能性がある
  • 売却活動中も維持管理が必要

更地として購入を検討している人が現れた場合、解体費用を買主が負担することになり、高ければ売買価格から数百万円という値引きが求められる可能性があります。

また、古い家は管理をしていないと老朽化が進むので、売却期間中も定期的にメンテナンスの手間がかかります。

特に、空き家が遠方にあると定期的に訪れるのが難しくなり、家の換気や郵便物の片付け、通水をするのはさらに面倒なことになってしまいます。

⇒古家付き土地売却について詳しく知りたい方はこちら

方法②:古い家を「更地」として売る

メリット

古い家を解体して「更地」として売るメリットは主に2つあります。

  • 買い手は解体の必要がなく、すぐに土地を利用できる
  • 空き家を管理する必要がない

更地であれば、買主は購入後すぐに建物の建築に取り掛かれるため、更地を購入したいという方も多い。

また、建物を解体すれば空き家管理の手間がなくなり、維持する費用もかかりません。

空き家を放置すると周りの景観や住民に害を及ぼす可能性もあります。近隣からのクレームが発生してしまうと対処するための費用がかかり、クレームがあるのではないかという心理的な負担を解消できるのも更地とするメリットの1つです。

デメリット

古い家を解体して「更地」として売るデメリットは主に3つあります。

  • 解体の費用や工事の手間がかかる
  • 更地にしても必ず売れるわけではない
  • 更地にすると固定資産税が、建物があるときの6倍になる

建っている建物の築年や状態にもよりますが、更地にすると「戸建てを買いたい層」の購入機会をなくすことになる可能性もあります。ただし、相当に古い家であれば、もともと戸建てを希望する層も対象にはならないので、迷わず更地にしてしまった方がいい場合もあります。

土地の広さや建物状態、接する道路、近隣の状況などで大きく異なるため、一概には言えませんが、建物を解体するときの費用として、一般的な大きさの木造の戸建て住宅なら200~300万円かかります。売れる確証がない段階で数百万円ものお金をかけて更地にするのはリスクが大きいといえます。

さらに、これまで家が建っていた土地を更地にすることで、固定資産税が建物付きの土地と比べ6倍になる可能性があるので、売却せず更地にしてしまうと税金の負担が大きくなってしまいます。

すまリス
例えば、家付きの土地であれば固定資産税が毎年10万円だったものが、更地にすると毎年60万円支払うことになる可能性があります。

▶古い家から更地に検討してる方はこちら

方法③:古い家を「リフォーム」して売る

メリット

古い家を「リフォーム」して売るメリットは主に2つあります。

  • 売れない場合でも住むことができる
  • 売却しやすくなる可能性がある

近年、古家を全面リフォームして長く住み続ける方も増えています。

リフォームするメリットは、売却できなかった場合でも、古い家でそのまま住み続けられるようになります。

リフォーム後に売り出す場合は、古家付きの土地としての売却ではなく、戸建て住宅として売却することが可能になることもあります。

相当に築年の経過した古い家には価値がなく土地のみの価格で取引されるのが一般的ですが、リフォームをすることで建物にも価値が認められる場合もあります。

さらに、同じ築年数の物件でもリフォーム済物件は魅力的に映ることもあり、売却しやすくなる可能性がアップします。

デメリット

古い家を「リフォーム」して売るデメリットは主に2つあります。

  • リフォーム費用がかかる
  • 買い手の趣味に合わない可能性がある

建物を全面リフォームするには、リフォーム箇所や材質、導入する設備などのもよりますが、数百万円のまとまったお金が必要になりますが、リフォームしない場合よりも高く売却できると可能性があると言ってもリフォーム費用以上に高く売れるのは稀です。

また、買い手の中には「自分好みにリフォームしたい」という人も多いのです。リフォームの内容が買い手の趣味に合わない場合には、リフォームしたことで返って売れるチャンスを逃しかねません。リフォーム費用をかけるなら、売り出し価格をその分安くした方が売れるかもしれません。

方法④:古い家を不動産会社に買い取ってもらう

買取とは、不動産会社が直接あなたの家を買い取ることです。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

古い家を不動産会社に買い取ってもらうメリットは主に2つあります。

メリット

  • 早く売れる
  • 仲介手数料がかからない

古い家は買い手が見つかりにくいことも多く、売れる場合でも時間がかかるケースもあります。一方、不動産会社に買い取ってもらえれば、最短1カ月程で家を売ることができます。

不動産会社に仲介を依頼して買い手を探す場合、成約すると不動産会社へ仲介手数料を支払いますが、買取の場合は仲介手数料の支払は不要です。

デメリット

古い家を不動産会社に買い取ってもらうデメリットは主に2つあります。

  • 仲介で売る場合よりも価格が安くなる
  • どの不動産業者でも買取をしてくれるわけではない

不動産会社に買い取ってもらう場合、相場の8割~7割程度での価格での売却となります。買取価格が安くなるのは、不動産会社が買取後に、建物を解体して更地にして販売したり、建物を全面リフォームしたりと、古い家をそのままではなく、土地や建物に売るための手間とコストをかける必要があるからです。

また、不動産会社は需要がある物件しか買取りません。従って、買い取りしてもらえる物件は、一般的な仲介によっても買い手が見つかる可能性が高いともいえます。

「すぐに売りたい!」という方は例外ですが、仲介でも売れる可能の高い物件なら、わざわざ価格を下げて不動産会社に売るのは損かもしれません。

なお、買取はどの不動産業者でも扱っている訳ではありません。古い家の買取は特に買取する不動産業者は限られます。

⑤空き家バンクを利用する

自治体が運営する「空き家バンク」を活用することでも、古い家を売却することができます。

空き家バンクとは、空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせるために自治体などが運営しているサイトのことです。

空き家バンクに家を掲載すると、興味を持った人から問い合わせが来て売買を行うことができるという仕組みです。売主と買主の間に不動産会社が挟まずに売却することもできます。

メリット

  • 仲介手数料なしで家を売却できることもある
  • 補助金制度がある自治体もあり、買主が見つかりやすい

不動産会社を間に挟まずに取引ができれば、仲介手数料がかかりません。

少しでも費用を抑えたい人にとっては嬉しいですね。

また、自治体によっては空き家を購入する人や移住する人に向けた補助金を設けている自治体もあります。

補助金を活用することで購入希望者の需要が刺激され、売却がしやすくなる可能性もあります。

デメリット

  • 個人間での売却であるため、トラブルが発生する可能性がある
  • 空き家バンクのない自治体がある

不動産会社が介在しないということは、売主と買主の個人間で売買契約を結ぶ必要があります。

仲介手数料を払わなくていいという反面、専門的な知識や経験のない方同士で家の売買を行うことは大きなトラブルにつながる可能性もあります。

全ての自治体に空き家バンクがある訳ではないので、活用したい人は国土交通省のホームページを見て確認してみましょう。

以上が古い家を売る方法です。

どの売却方法で売るかは、信頼できる不動産会社と相談して決めることをオススメします。下のフォームを入力すれば簡単に不動産会社へ査定依頼ができます。

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⇒古い家の買取について詳しく知りたい方はこちら

古い家を売る流れ

古い家を売るには「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3つのステップがあり売却完了まで2~6カ月程かかります。

STEP1:不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サービスすまいステップを利用して査定依頼するとよいでしょう。

古い家を売るのは思ったよりも難しいかもしれません。古い家の仲介を得意としていない不動産会社もあるので売却活動を積極的に行ってくれる不動産会社を探すことがとても大切です。

STEP2:媒介契約を締結

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めることができます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告契約期間
一般媒介契約義務なし無期限(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約1週間に1回以上3ヶ月
専任媒介契約2週間に1回以上3ヶ月

古い家を売る場合にオススメの媒介契約は専任媒介契約です。

古い家は、やや売却が難しいこともあり、不動産会社が真剣に買い手を探してくれる可能性が高いので、1社へ専任で依頼する専任媒介契約を結んだ方がいいと思われます。ただし、古家でも立地が良く、買い手がすぐに見つかりそうなら2社以上に依頼できる一般媒介契約を交わすという選択肢もあります。

なお、媒介契約を結んだ時点では費用は発生しません。あくまで売買契約が成立した場合にのみ仲介手数料の支払いが発生します。

STEP3:売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社の担当と相談しながら「売り出し価格」を決めて家の売却活動がはじまります。売却活動は不動産会社が行いますが、専任媒介であれば定期的にある報告をきちんと確認し、不明な点や疑問があれば、連絡を取って活動状況を確認しましょう。一般媒介の場合は、定期報告の義務がないので、売主から積極的に活動状況を確認する必要があります。

購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して売主も建物の内覧に対応します。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。

家が古いからといって、庭にクモの巣があったり、部屋の中が散らかっている状態のままというのは内覧者の印象が悪くなるので、内覧前に最低限の掃除や整理は必須です。

STEP4:売買条件の交渉

購入希望者が見つかると、不動産会社を介して売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から「購入希望価格」「支払い条件」「引渡し希望日」などの提示に対して交渉が行われ、売主買主双方が納得する条件を話し合って決めていきます。

交渉を行う際、不動産会社を介して条件を話し合っていく理由は、売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルや不動産の取引に重要なポイントが抜けてしまって取引が正常に行われないことになりかねないためです。通常、仲介による取引では、契約当日まで直接当事者同士で話し合うことはありません。

STEP5:売買契約の締結

売主買主双方合意して売買条件が決定したら、仲介する不動産会社が売買契約書や重要事項説明書を作成します。その後、売主、買主、不動産会社の担当者が指定された日時に所定の場所に集まり売買契約書の締結を行います。

売買契約をするにあたり、必要な書類がいくつかありますが、準備すべき書類は不動産会社の担当者がその都度教えてくれるので安心してください。

また、一般的には売買契約締結日に買い手が手付金として、売買価格の5%~10%程度の金額を売主に渡すのが通例です。手付金は、契約の意思表示や解約、違約といったときの担保のような役割がありますが、契約に従って取引がスムーズに行われた場合は、購入代金の一部に充てられます。

STEP6:家の引渡し

売主買主双方が物件の引き渡しの準備が整ったら、決済・引渡しとなります。通常は買主売主双方の都合に合わせて、所定の場所に売主、買主、不動産会社の担当者に司法書士が立ち会って行われます。

当日は、司法書士が売主買主双方の本人確認と登記に必要な書類を確認して、問題がなければ売買代金の授受、固定資産税などの清算金の授受とともに物件の鍵や図面などの資料の受け渡しが行われます。

その後、売主が買主からの購入代金全額の支払いを確認したら、その場の決済と引き渡しは完了します。これらの物件の引き渡しや費用の清算手続きが完了したら、売買完了確認書に署名捺印して不動産会社へ仲介手数料を支払います。

その後、引き続き司法書士が同日中に物件の名義を売主から買主に変更するための登記を行います。ここまで無事に名義変更の手続きができれば家の売却が完了です。

なお、万が一売却する物件にローンが残っている場合は、引き渡し当日に受け取った売買代金で残りのローンを全額返済し、買主への所有権移転登記とほぼ同時に金融機関の抵当権抹消手続きを行います。そのためには、金融機関と事前に調整が必要なので、売買契約を締結する前後に金融機関に相談しておきましょう。

以上が家を売る流れです。「やることが多くて大変そう・・」と思った人もいるかもしれませんが、売り出してから売却が完了まで仲介する不動産会社がサポートしてくれます。

不安なことがあれば不動産会社に相談できるので安心してください。

古い家を上手に売る4つのコツ

古い家は、立地や建物の築年数など条件にもよりますが、築年の新しい家と比べると売却しにくい傾向があります。そのため、スムーズに売却するためにもこれから紹介するコツを実践していきましょう。

  • 不用品は処分しておく
  • 相続手続きを済ませておく
  • 瑕疵担保保険に入る
  • 複数の不動産会社から話を聞く

コツ①:不用品は処分しておく

古い家を売却する人の中には、空き家を売却しようと考えている方もいるのではないでしょうか?

「空き家だし、売却するなら片付けなどをせずにそのまま売却しよう」と考える人もいるかもしれませんが、おすすめできません。

なぜなら、内覧時や物件写真の印象は購入希望者が物件を買うか決断する際の大きな判断要素となりえるからです。

不動産会社へのインタビューでも、「古い家でも丁寧に使われていた様子が伝わるような物件が早く売れやすい」との意見もありました。

不用品は予め処分して、家の中を綺麗な状態にしておきましょう。

コツ②:相続手続きを済ませておく

相続した空き家を売却する場合、相続手続きは済ませておきましょう。

家を売ることができるのは家の名義人です。相続した家は、相続手続きを行って物件の名義を売主に変更しておく必要があります。

相続手続きは、以下のようなフローで進みます。

  1. 遺産分割協議を行い、相続人と相続財産を確定する
  2. 相続登記を行う
  3. 相続税を納付する

家の相続は、複雑な手続きであるため不安な場合は司法書士などの専門家に相談するのもよいでしょう。

コツ③:瑕疵担保保険に入る

瑕疵担保保険に入ることで、買主が安心して購入でき購買意欲を後押しとなる可能性があります。

瑕疵担保保険とは中古住宅の売買時に加入できる保険で、買主が家を購入した後に雨漏りなどの瑕疵が見つかった場合に補修費用が支払われます。

瑕疵担保保障の加入は、売主・買主どちらでもできます。

瑕疵担保保険は中古物件の購入後の安全性を気にかける買主からの注目が集まっていますが、売主が瑕疵保険に加入した上で売りに出されている物件はまだ多いとは言い切れません。

そのため、他の築古の物件との差別化につながります。

コツ④:地元の不動産会社に相談しよう

古い家は、そのまま放置しておくとさらに建物が劣化し、売れにくくなってしまうだけでなく、所有している間は税金の支払いも発生します。

そこで、古い家の売却を悩んでいる人は、まず不動産会社に相談してみることをオススメします。

古い家の売却依頼先を検討するにあたり、知名度や安心感から多くの人が大手不動産会社を選択肢の候補としてあげるのではないでしょうか。

大手の不動産会社には充実した店舗ネットワークと多くの実績という強みがあり、そうした背景から売却依頼も多く、豊富な不動産情報を取り扱っています。

しかし、依頼される件数が多いため需要が少ない物件(例えば古い家)だと売却活動にあまり時間をかけてもらえない可能性もあります。

また、大手にも取り扱うエリアや物件の種類など得意不得意があり、大手だからといってすべての物件を取り扱ってもらえる訳ではありません。

一方、物件のある地元に密着した中小不動産会社だとエリアの特性を熟知しており、地元ならではのコネクションを持っていることがあります。

古い家を売る場合は地元密着型の不動産会社に依頼した方が買主を見つけるまでのスピードを早い場合もありますので、地元の不動産会社にも相談してみるといいでしょう。

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記事のおさらい

古い家を売る方法を教えてほしい

古い家を売る方法は以下の4通りです。

  • そのまま「古家付きの土地」として売る
  • 古い家を解体し「更地」として売る
  • 古い家を「リフォーム」して売る
  • 古い家を不動産会社に買い取ってもらう

詳しくは古い家を売る4つの方法!自分に合った売り方を選ぼう!をご覧ください。

古い家を売るまでの流れを教えて

売却までの流れは6STEPです。
STEP1:不動産会社に査定依頼
STEP2:媒介契約を締結
STEP3:売却活動の開始
STEP4:売買条件の交渉
STEP5:売買契約の締結
STEP6:家の引渡し
詳しく知りたい方は古い家を売る流れをご覧下さい。

古い家を上手に売るコツはある?

売却するときに、家の不具合をチェックし強度に問題がないことを確認できるインスペクションを利用してもいいかもしれません。また、内覧時だけでなく、契約時にも家の状態を正しく伝えましょう。不動産は地元密着型の不動産会社に依頼したほうが買主を見つけるスピードが速いかもしれません。詳しくは古い家を上手に売る3つのコツをご覧ください。

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