いらない家を処分する4つの方法

『相続などを理由に、現在住んでいる家以外に所有している家がある』
『相続予定の家が、遠方にある』

売却したいけど、売れない場合はどうすればよいのか、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

亡くなった親から相続をするとき、家のみを相続放棄することはできません

この記事では、空き家になってしまう家の処分方法と、早めに処分した方がいい理由、処分する際の注意点を紹介しています。

いらない家を処分する4つの方法

いらない家を処分する場合、4つの方法があります。

  1. 家を残したまま売却する
  2. 更地にして売却する
  3. 寄付する(贈与する)
  4. 相続放棄する

1.家を残したまま売却する

メリット:解体費用がかからない

築年数が浅く耐震性能を満たしていれば、家を残したまま空き家を売却することができます。

家を残したまま売却するメリットとして、更地にする場合にかかる解体費用が一切かからないことです。

解体費用は一般的に30坪×4~5万円かかるので、30坪の木造建物を解体しようとすると、120万円~150万円と結構な金額を支払うことになります。

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デメリット:契約不適合責任を問われる可能性がある

売買契約をした際に明らかにされなかった「瑕疵(欠陥)」が後から発覚した場合、売主はその補償を行う責任があります。これを契約不適合責任といいます。

責任を負う期間は売買契約時に両者で取り決めますが、瑕疵を知っていた上で隠していた場合には期間にかかわらず責任を追及されます。

もしも後から修繕箇所が出てくるおそれがあるくらい、家屋の状態が悪い場合には、「古家付き土地」としての売却も検討しましょう

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家を残したまま売却する場合のおすすめのケース

家を残したままの空き家売却におすすめな人は以下の条件に該当する場合です。

  • 立地条件が良い(土地自体に需要がある)
  • 建物が魅力的(築年数が浅い、デザイナー物件等)

そもそもの立地条件が良いと、わざわざ解体費用を支払わずに次の入居者がそのまま住むなり解体して建て替えたりする場合が多いです。

また、立地条件が多少悪くて築年数が浅いや綺麗な物件であると、分譲住宅を購入するようなイメージで売却することが出来ます。

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2.更地にして売却する

メリット:買い手が付きやすい

1つ目は古家を解体し、更地にしてから売却する方法です。メリットとしては買い手が付きやすいという点が挙げられます。

建物の劣化が進んでいる場合は家を解体して更地にした方が結果的に早く買い手が見つかったり、高値で売却できる可能性が高いです。

更地は不動産会社や新築購入を検討している個人からの需要が高く、家付きの物件よりニーズが高い傾向があり、家を解体しているので犯罪やトラブルに巻き込まれる危険性もなくなります。

デメリット①:解体費用がかかる

デメリットとしては、やはり更地にするための解体費用がかかってしまうことでしょう。

いらない家の解体費用は基本的にその建物の構造が何なのか(木造や鉄筋など)で一坪辺りの費用が決まります。また、地下に浄化槽があるかどうかで撤去の費用が上乗せされます。

以下は建物の構造と1坪あたりの費用をまとめた表です。

建物の構造1坪あたりの費用
木造40,000円
鉄骨造60,000円
鉄筋コンクリート造70,000円
浄化槽0~80万円(1個あたり)
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デメリット②:固定資産税が高くなる

2つ目として、かかる固定資産税が高くなってしまうデメリットが存在します。

固定資産税はその土地に家などの建物が載っている場合、敷地面積の200平米までは6分の1になり、200平米声までの部分については3分の1に減額されます。

買い手がなかなか見つからなそうな立地の悪い条件の場合、すぐに更地にしてしまうと、売却できるまでの期間中に高額な固定資産税を払い続けることになります。注意しましょう。

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更地にする場合のおすすめのケース

更地にした状態の売却におすすめのケースは以下です。

  • 家の劣化が進んでいる
  • 建物の立地条件が良く、1年以内の売却が想定できる
  • 駐車場経営などの土地活用を想定できる

カビの繁殖など空き家の劣化が進んでいる場合は買い手が見つかる見込みがかなり薄いので、解体して更地にした方が良いです。

また、売却までの固定資産税を如何に抑えれるかが更地売却のカギとなります。言わずもがなですが建物の立地条件が良ければ、新築を購入したい人の目に留まりやすいので早期に売却できる分、固定資産税を抑えることができます。

また、更地を駐車場や農地として有効活用したりすると、その利益だけで固定資産税を上回ることもあります。

駐車場にした場合には、需要がある地域にとってはある程度の固定収入が見込め、土地活用としてはメリットが多いです。土地活用について更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

3.寄付する(贈与する)

家を取り壊した土地の売却が難しく、寄付することを考えたとき、寄付先は3つ考えられます。

  • 個人へ寄付する
  • 自治体へ寄付する
  • 法人へ寄付する

▼個人へ寄付する(贈与する)

一番受け入れてくれる可能性が高いのは、隣地の所有者です。

その土地を利用しやすい人であるとともに、合筆(ひとまとまりの土地にすること)によって、もともと所有している土地の資産価値を高めることもできるからです。

この場合は、相手に土地を「贈与する」ということになります。相手側が贈与税を支払わなければならないということは、お互い確認しておきましょう。

▼自治体へ寄付する

自治体への土地の寄付は、難しいです。

なぜなら、土地の固定資産税の支払先は自治体であるからです。土地を買い上げることは税収を減らすことになり、また管理費という出費が増えてしまいます。

場合によっては受け入れてくれることもあるため、役場の窓口で相談してみましょう。

土地の条件次第では無償で引き取ってもらうことができます。

▼法人へ寄付する(譲渡する)

個人や自治体だけでなく、法人に寄付するという手もあります。(この場合は、実際には「譲渡する」ということになります。)

事業に活用できて、利益の出せる土地でなかったとしても、公益法人であれば受け入れてくれる可能性があるかもしれません。

ただし、法人に土地を無償譲渡した場合、こちらに「みなし譲渡所得税」が課税されます

(公益法人の場合は一定の要件を満たすと非課税にすることができます。)

4.相続放棄する

処分を考えている家が相続前の場合、相続予定の財産をすべて放棄することで、家を相続しないという手段もあります

この場合、相続開始を知ってから3ヶ月以内に「相続放棄申述書」を、亡くなった被相続人の住所を管轄する家庭裁判所に提出しなければなりません

間に合わない場合には、延長の手続きを別途取らなければなりません。

期間を過ぎてしまったり、すでに相続をした場合には放棄することはできません。

いらない家は早めに処分したほうがいい理由

いらない家は早めに売却したほうがよいです。相続したばかりで売却を迷っている方も多いと思いますが、保有期間が長いほど維持管理の支出が増え、売却にも通常より多くの費用が発生するようになります。

早めに売却したほうがいい理由は次のとおりです。

  1. 維持管理のための費用や手間かかる
  2. 所有しているだけで税金が発生する
  3. 築年数が古いほど家つきで売却しづらくなる
  4. 相続から3年を超えると売却時に節税できなくなる

①維持管理のための費用や手間が毎月かかる

空き家は人が住んでいなくても維持管理のために費用や手間がかかります。空き家は湿気が大敵で、定期的な換気が求められる他、庭つきの場合は草むしり木々の手入れも必要です。締め切った屋内に湿気がこもると木製部分が痛みやすく、長い間水を使っていないと給排水管が老朽化して下水のにおいがたちこめやすくなります。草木の手入れも怠れば庭から植物があぶれ、近隣に迷惑がかかってしまいます。

よって、水道代に加え、点検にきたとき用に電気は契約したままにする必要があります。水道光熱費の支払いは月々では微々たるものかもしれませんが、年間で考えると痛手となります。

また、空き家が遠方の場合は、交通費や通う時間がかかります。空き家の管理サービスで代行するとしても、月額5,000円~1万円が一般的です。空き家を保有しつづけることはそれだけ負担が大きくなることは知っておきましょう。

②所有しているだけで税金が発生する

空き家には固定資産税がかかります。固定資産税は空き家を相続してから翌年以降に発生し、戸建ての場合、相場は毎年10万~12万となっています。また、空き家を放置して荒廃させてしまった場合、特定空き家(周辺の生活環境を大きく損ねると国から判断された空き家)に指定され、固定資産税が最大6倍(戸建ての場合、相場は毎年60万~72万)に跳ね上がってしまうことがあります。

毎月の維持管理を怠って特定空き家に指定されると、毎年の固定資産税の負担が大きく増えることになります。最初はきちんと管理できていても、継続となると難しさは増します。管理が結果的に難しくなり、特定空き家に指定され、毎月税金で大きな損失を被るリスクがあることは認識しておきましょう。

③築年数が古いほど家つきで売却しづらくなる

築年数が古くなるほど空き家の価値はどんどん下がります。一般的に建物としての家の価値は築20年を超えるとほとんどなくなるといわれています。

また前述したとおり、空き家を維持管理することは大変手間がかかります。築年数が経って、維持管理期間が長引くほど老朽化がすすみ、ますます買い手はつきづらくなるでしょう。このように空き家を保有する期間が長いほど、売却に不利にはたらくことは知っておきましょう。

④相続から3年を超えると売却時に節税できなくなる

相続から3年を超えると売却時に節税制度が利用できなくなります。相続から3年以内に空き家を売却する場合、空き家の3,000万円特別控除を利用できます。この控除は、空き家売却時の利益にかかる譲与所得税を控除するための特例措置で、最大3,000万円を節税することができます。

3年を経過すると特例対象外になってしまうので、利益が発生した場合は税金をそのまま支払うことになり、売却の負担が増えることは認識しておきましょう。

いらない家を処分するときの注意点

いらない家を処分するときにはいくつかの注意点があります。
事前に把握してトラブルや損失を防ぐようにしましょう。

契約不適合責任で損害賠償もありえる

売主には契約不適合責任という、建物が契約内容に適合していない場合に買主に対して負う責任があります。

契約内容に品質不良、品物の違い、数量の不足などがある場合に買主は債務不履行という形で以下の請求を行うことができます。

  • 追完請求(修理費などの請求)
  • 損害賠償請求
  • 代金減額請求
  • 契約解除

空き家の売却でよくある例をあげると、契約の時点で買主に知らせてなかったシロアリや雨漏り、柱の腐食などの瑕疵といわれるものが発見され修理費用が請求されるパターンです。

空き家売却ではインスペクション等を依頼し建物の状態をしっかりと確認・修繕しておくことが必要になります。

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相続した場合は名義変更から

相続したからといって不動産の名義が勝手に変更されることはありません。

相続ののち、相続登記を行い名義変更をしなければ売却することはできません。

法務局にて相続登記を行うことができますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼する方もいます。(相場は7~10万円)

もちろん自分で行うこともできるので、そういった作業や理解が苦痛でない方はやってみましょう。

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むやみにリフォームや解体をしてはいけない

リフォームを行うと査定額は上がりますが、実際にリフォーム代を補う価格で売れるかどうかは分かりません。

解体して更地にすることも必ずしも買い手に親切とは言えません。

リフォームしたほうが売れないことも

リフォームをした結果買い手の趣味に合わなく敬遠されてしまうこともあります。

最近では、古い家と土地を買って自らリフォームを施す人や、DIYをしたい人が増えています。

そのため、リフォームを施さずにあえて「古家付き土地」として販売する方が、早くそして高く売れることがあります。

解体して更地にすると買主が住宅ローンを組めないことも

解体して更地にするということは、土地だけを販売することになります。

その場合、買主は通常の住宅ローンを使うことができません。住宅ローンは、あくまでも土地と建物が対象であって、土地だけで利用することはできません。

その場合は、「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった特殊なローンを組む必要があり、買い手の手間を大幅に増やしてしまいます。

この件については、不動産会社の担当者とよく相談するようにしましょう。

売却に強い優良企業を選ぶ

不動産会社には不動産開発業不動産管理業不動産売買業の3つの専門分野があります。

この中で売却に強い不動産売買業を専門とする会社を選ぶには、その不動産会社のサイトトップページに売買業についてよく書かれているかを確認しましょう。

サイトを見ればどの分野に力を入れているのかを確認することができます。

そして担当者が信頼できる人かチェックしましょう。

複数の会社から査定をうけ、実際に査定結果や担当者の信頼度を基準に選んでいきましょう。

鉄則は複数社からの査定をうけること

不動産の査定結果は会社ごとに異なります。

家の近くにあったからと考えもなく不動産会社を選んでしまうと、100万円単位の損をすることもあります。

空き家の売却は、築年数の浅い物件に比べ売れにくいものです。

担当者が親身になって相談に乗ってくれるかどうかは今後の売却の行方を大きく左右します。

一括査定サービスを利用して複数社に査定依頼を送り実際に不動産会社の担当者と話してみましょう。

査定の日までに、担当者に聞いておきたいことをメモにまとめておくといいですね!

すまいステップは、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に一括で査定を依頼できるサービスです。

不動産会社の質から担当者のレベルや実績にまでこだわったサービスです。

査定依頼は無料でできるので気軽に査定してみましょう。

*査定を依頼したからといって実際に売却する必要はありません。

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優良な不動産会社を選んでいらない家を賢く処分しよう

空き家の処分は、建物の状態や立地条件によっては、なかなか売れないケースもあります。しかし、更地にするにしても解体費用が発生するため、解体に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか。
また、空き家を上手に売却するには、空き家の売却に強い優良な不動産会社を選ぶことが重要だと言えます。インターネットの一括査定サイトを活用し、空き家を賢く売却しましょう。

不動産一括査定サイトの手順

不動産一括査定サイトすまいステップを使えば、簡単60秒で不動産会社に査定を依頼できます。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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