『誰も住まなくなった実家』『相続する別荘』など、いらない家はできるだけ早く処分した方がいいでしょう。
家は住まなくても、持ち続けるだけで負担やリスクを招くからです。
- いらない家を持ち続ける負担とリスク
- 固定資産税など維持管理にお金がかかる
- 年月が経過するにつれ資産価値を落としていく
- 放置すると野生動物が住み着いたり、近隣トラブルの温床に
この記事では、いらない家の処分を決めた方に向けて7つの処分方法を紹介しています。
処分を方法を具体的にイメージできるようになり、いつでも行動を起こせる状態にしていきましょう。
いらない家を処分する7つの方法
いらない家を処分する方法は、以下の7つです。
- 家を残したまま売却する
- 更地にして売却する
- 不動産会社に買取をしてもらう
- 法人に寄付する
- 国・自治体に寄付・返す
- 相続放棄する
- 活用手段を考える
手取りの高さを求めるなら売却。速さを求めるなら買取。どうしても売れない家であればその他の方法を考えてみましょう。
また、活用手段もあるかできる限り考えてみましょう。
1．家を残したまま売却する
家が建てられている土地を所有している場合は、家があるまま売却する方法と、後述する更地にして売却する方法があります。
木造戸建てを売りに出す場合、築20年を超えると建物の価値が０円近くなるため、『古家付きの土地』として売りに出します。
中古住宅への需要が少なかった日本ですが、リフォームやDIYの需要が増えているため、高い金額で売却できる可能性もあります。
その地域ごとに需要は異なるから、古いからと諦めないようにしよう！
注意すべきポイント
1981年依然の旧耐震基準の家や、劣化がひどく人が住みにくい状況である場合は、なかなか買い手が現れず、売れ残り続ける可能性もあります。
売れ残っている間も維持管理の費用が発生し続けるため、時間に余裕をもって行いましょう。
また、現状の家に需要があるのか不動産会社と相談しながら売却方法を決めましょう。
相続をはじめ初めての経験だったので何からしてよいか分からず不動産会社などに聞きながら書類をかき集めたりするのが大変だった。
相続予定があるような物件は権利書など必要な書類を下調べしておいてスムーズに引き継げるようにしておいた方が良いと感じた。
引用：すまいステップの独自調査「相続した・する予定だった家や土地を手放したことがある方へのアンケート」より
2．更地にして売却する
解体業者に依頼し、家を解体・更地化してもらった上で売却する方法です。
建物付きで売却を進めつつ、買主に引き渡すまでに解体を済ます選択肢もあります。
例えば、住宅需要の少ない田舎では、建物付きで売り出しても1年・2年以上買い手がつかないこともあります。
更地とすることで、住居が欲しい人だけでなく駐車場や倉庫など、利用用途が増え購入希望者も増える傾向にあります。
注意すべきポイント
家を解体し更地化するには相当の費用が掛かります。
家の解体費用や付帯工事費用、廃材処理費用に整地費用など。
どんなに少なくても、およそ100万円発生します。
加えて、更地にしたにも関わらず売れ残り続けると、固定資産税が高くなる可能性があります。
住宅にかけられていた、減税措置から外れるためです。
3．不動産会社に買取をしてもらう
前述した売却方法は、不動産会社を通して第三者に家を売却することを指します。
こうした通常の売却方法とは別に、不動産会社に直接買取をしてもらう方法もあります。
需要がなく、通常の売却では売れないような物件も買取なら売却できる可能性があります。
加えて、買取は最短1週間で売却できる場合もあり、最短で費用をかけずに処分することができます。
注意すべきポイント
不動産会社は『買取』した家に手を加えて再販することで利益を出します。
『買取』は不動産会社にとっての仕入れの場となるため、通常の売却に比べて売却価格が7割ほどまで落ち込みます。
できるだけ手取り額を増やしたい場合は、まず通常の売却を検討しましょう。
手放すこと自体は不動産会社に任せておけばよかったので大変ではなかったが、その後の税金等支払うべきお金が思いのほか多く、手元に残った金額が多くなかったので入院費用の支払いに苦労した。
全て不動産会社に任せず、自分で土地の相場や売却後にかかる税金の金額、売却収入を得ることによる控除、免除の取り消しについての情報を調べておけばよかったのではないかと思っている。
引用：すまいステップの独自調査「相続した・する予定だった家や土地を手放したことがある方へのアンケート」より
4．法人へ譲る
法人へ譲る方法もあります。
事業に活用できて、利益の出せる土地でなかったとしても、公益法人（学校やNPO法人など）であれば受け入れてくれる可能性もあります。
（公益法人の場合は一定の要件を満たすと非課税にすることができます。）
注意すべきポイント
売却でなく無償譲渡にあたるので、利益が無い上に、不動産の価値に応じた譲渡所得税を支払う必要があります。
通常の売却や買取が使えない場合に検討するといいでしょう。
5．国・自治体に寄付・返す
国や自治体に土地を寄付や返還といった名目で、無償で譲ることも可能です。
しかし、明確な規定こそありませんが、公が引き取る土地の基準は高く利用できる機会は限られています。
引き取ってもらえる土地の基準（一例）
- 家までのアクセスがよく管理がしやすい
- 境界線が明確である
- すでに売却等の譲渡方法を試しきっている
- 管理費用の支払いができる
注意すべきポイント
引き取ってもらうとは言え、管理費用が必要になります。
その家に資産価値があるならば別ですが、「売却できない」ことが条件でもあるので、ほとんどの場合で実費で管理費用を支払う必要があります。
売却を試みて、どうしても売却できなかった場合の最終手段的に考えておきましょう。
6．相続放棄する
処分を考えている家が相続前の場合、相続予定の財産をすべて放棄することで、家を相続しないという手段もあります。
家だけを放棄することはできず、プラスの資産である預貯金もすべて放棄しなければいけません。
注意すべきポイント
家を相続放棄しても『管理責任』は付きまといます。
トラブルを起こさないよう頻繁に管理していかなければいけません。
管理責任から逃れる場合は、家庭裁判所にて相続財産管理人を立てる必要があります。
家に資産価値がほとんどなく、相続財産管理人の報酬が賄えない場合は、相続人が管理人の報酬を支払う必要があります。費用がかさむ上、管理人を選定する申立ても大変な作業となります。
父親が死亡してから、葬儀をおこなって、残された兄弟姉妹で相談して、４９日が過ぎて、弁護士に相談して、遺産相続するか、相続放棄するか、結論がでたのが、3ヶ月ぐらいかかったと記憶しています。
引用：すまいステップの独自調査「相続した・する予定だった家や土地を手放したことがある方へのアンケート」より
7．活用手段を考える
都会、田舎問わず土地の活用手段は様々あります。
ただし、極度に田舎地域では活用方法も限られます。
売却や買取などで無事処分できる場合は良いですが、寄付だったり相続放棄が選択肢と上がる場合は、土地活用も検討してみましょう。
活用手段の一例
- 太陽光発電で収益化する
- アパートやマンション経営を始める
- コインパーキングにする
- トランクルームにする
紹介した活用法は、ほんの一例で、他にも様々な土地活用方法があります。
注意すべきポイント
メリットがあれば、もちろんデメリットもあります。
太陽光発電であれば、田舎でも問題なく利用できますが、自然災害で破損した際の修繕費等がリスクです。
コインパーキングは、無人で運営できますが、需要を考えないといつまでも赤字になりかねません。
土地の活用は、様々な選択肢をそれぞれ検討しながら時間をかけて考えていきましょう。
いらない家を売却で処分するときの注意点
いらない家を売却で処分するときにはいくつかの注意点があります。事前に把握してトラブルや損失を防ぐようにしましょう。
契約不適合責任で損害賠償もありえる
売主には契約不適合責任という、建物が契約内容に適合していない場合に買主に対して負う責任があります。
契約内容に品質不良、品物の違い、数量の不足などがある場合に買主は債務不履行という形で以下の請求を行うことができます。
- 追完請求（修理費などの請求）
- 損害賠償請求
- 代金減額請求
- 契約解除
空き家の売却でよくある例をあげると、契約の時点で買主に知らせてなかったシロアリや雨漏り、柱の腐食などの瑕疵といわれるものが発見され修理費用が請求されるパターンです。
空き家売却ではホームインスペクションなどを依頼し建物の状態をしっかりと確認・修繕しておくことが必要になります。
相続した場合は名義変更から
相続した家は、相続登記を行い名義変更をしなければ売却することはできません。
相続登記は、相続した家の所在地を管轄する法務局に申請を行います。書類の取得などに時間や手間がかかるため、手続きを司法書士に依頼する人もいます。（相場は７～１０万円）
むやみにリフォームや解体をしてはいけない
家を売却するときには、安易なリフォームや解体はしないようにしましょう。
リフォームを行うと戸建ての査定額は上がりますが、実際にリフォーム代を補う価格で売れるかどうかは分かりません。
解体して更地にすることも、1章でご紹介したように、リスクを伴います。
リフォームしたほうが売れないことも
最近では、安い価格で古い家を購入して、自らリフォームを施す人や、DIYをしたいという人が増えています。
せっかくリフォームをしても、その費用を上乗せしてしまうと、「安く買いたい」というニーズや、「自分で自由にリノベーションしたい」というニーズをむしろ逃してしまうことがあるのです。
フルリフォームはやめておいた方がよいですが、雨漏りや、水回りの劣化など、中古住宅として売却するには最低限直しておいた方がよい部分もあります。
リフォームを考える場合は、不動産会社の人とよく相談したうえで行いましょう。
解体して更地にすると買主が住宅ローンを組めないことも
更地は利用しやすく、人気が高いということを1章でご紹介しましたが、買い手にとっては住宅ローンを利用しづらいというデメリットもあります。
住宅ローンは、あくまでも土地と建物が対象であって、土地だけで利用することはできません。その場合は、「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった特殊なローンを組む必要があります。
このような事情から新築をしたい買い手でも、中古住宅や古家付き土地を検討する人もいるため、その地域の実情について、不動産会社の担当者とよく相談するようにしましょう。
売却に強い優良企業を選ぶ
不動産会社にはそれぞれ得意な分野があります。売買が得意な不動産会社のなかでも、この地域の不動産売買が得意な業者、土地の売買が得意な業者など、さまざまです。
処分したい家の売却が得意な不動産会社を選ぶことが、売却成功へのカギとなります。
鉄則は複数社からの査定をうけること
不動産会社によって得意分野が違うため、同じ家の査定でも、結果は会社ごとに異なってくるものです。家の近くにあったからと考えもなく不動産会社を選んでしまうと、100万円単位の損をすることもあります。
また、信頼関係を築ける不動産会社に売却を依頼することも、もう1つ大事なポイントです。
空き家の売却は、築年数の浅い物件に比べ売れにくいものです。担当者が親身になって相談に乗ってくれるかどうかは今後の売却の行方を大きく左右するでしょう。
こうしたときに利用したいのが、不動産一括査定サイトです。1度に複数の会社に見積もり依頼を行えるため、査定の結果や、担当者の対応が信頼できるかどうかを、比較しながら不動産会社選びができます。
すまいステップは、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に、1度に最大4社同時に査定を依頼できるサービスです。
一括査定は無料でできますし、査定してもらった会社に必ず売却を依頼をしなければならないということはないため、まずは気軽に査定依頼をしてみませんか。
実際に不動産会社の担当者と話してみることで、家の処分の仕方について、方針を立てやすくなるでしょう。査定の日までに、担当者に聞いておきたいことをメモにまとめておくといいですね！
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
まとめ
空き家の処分は、建物の状態や立地条件によっては、なかなか売れないケースもあります。しかし、更地にするにしても解体費用が発生するため、解体に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか。
空き家を上手に売却するには、空き家の売却に強い優良な不動産会社を選ぶことが重要だと言えます。インターネットの一括査定サイトを活用し、空き家を賢く売却しましょう。
不動産一括査定サイトすまいステップを使えば、簡単60秒で不動産会社に査定を依頼できます。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
