不動産の買取保証とは?利用条件や保証の流れをまとめて解説!

不動産を売却する方法として買取保証という選択肢があります。

買取保証についての理解を深めることで不動産を早く確実に売却できるかもしれません。

しかし、買取保証について詳しく知っている人は多くないと思います。

リナビス
買取保証ってどんな制度なんだろう?

この記事では、不動産の買取保証の特徴やメリデメ、デメリットについて詳しく解説していきます。

買取保証の仕組みを理解して効果的に買取保証を活用しましょう。

買取保証とは

買取保証とは、仲介で一定期間を過ぎても不動産が売れなかった場合に不動産会社が買取をしてくれるという保証のことです。

買取保証は「買取」と「仲介」の良いところ取りの保証

不動産を売却する方法として、不動産会社に買主を探してもらう仲介と、直接物件を購入してもらう買取があります。

「買取」「仲介」による売却方法の説明

買取は、売却価格が相場の7割程度に安くなる傾向があるものの、不動産を確実に売却でき、スピーディーに現金化できます。

また、不動産買取には即時買取買取保証の2種類があります。即時買取の特徴は、最短1週間程度で不動産を売却できる点です。

買取保証は、一定期間「仲介」のように販売活動を行い期間内に売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう方法です。どちらにしても売却が保証されている点が魅力です。

即時買取よりも時間がかかるものの、市場価格に近い値段で売却できる可能性があります。

買取保証を付けてくと一定期間は仲介で売り出し、売れ残った場合には不動産会社が買い取ってくれるため「高く売れるチャンスがあり、確実に売ることもできる」という仲介と買取の良いとこ取りの保証なのです。

リナビス
仲介と買取のいいとこどりの保証だね!

不動産の買取について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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買取保証に向いている人

買取保証は「なるべく高く売りたい」ただし「売却したい期限は決まっている」という方には向いている保証です。

具体的にまとめると、次の条件に当てはまる方に向いています。

  • 転勤日が決まっているので、その日まで家を売りたい
  • 離婚がきっかけで期限内に財産分与を済ませたい
  • 住み替え先が決まっており、住み替えるまでに家を売りたい

転勤や離婚などがきっかけで「∼日まで家を現金化したい」という方には買取保証が向いています。

また、買い先行で不動産売却を進めすでに新居が決まっている人にもオススメです。

買取保証を付けていれば、住み替え日までに家を売ることができるます。

さらに、住み替え物件が決まると一時的に金銭的負担が増えるので、この費用を捻出するために「なるべく高く家を売りたい」というニーズにも対応できます。

買取保証や即時買取なら、速やかに現金を手にできるため、新居購入の手付金や決済で支払った費用もすぐに補填できます。

新居が決まっているならゆっくり売却活動をするという方法もありますが、金銭的な負担が大きいなら、高く売れる機会を残しつつ素早く資金を確保できる買取保証がオススメです。

買取保証のメリット・デメリットを知ろう!

買取保証の仕組みについて理解を深めることができたでしょうか。

続いては、買取保証を利用することで売り手にはどのようなメリットとデメリットがあるか見ていきましょう。

買取保証の5つのメリット

買取保証には仲介売買にはないメリットがあり、大きくわけて次の5つが挙げられます。

  • 売却期限と買取価格があらかじめ分かる
  • 仲介時は相場と同等の価格で売りだせる
  • 瑕疵担保責任が免除される
  • 仲介手数料が不要
  • 内覧の準備が不要

買取保証ならではのメリットを知り、買取保証の魅力をさらに理解していきましょう。

メリット①:売却期限と買取価格があらかじめ分かる

買取保証を付けたタイミングから、買取日と買取金額が設定されているので、予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付けずに家を売りだすと、想定よりも売却価格が安くなったり、いつまで経っても売れない場合もあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう?」「∼円を下回ったらどうしよう?」といった心配をしなくてすみます。

仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

メリット②:仲介期間は相場通りの価格で売れる

買取保証の仲介期間の売り出し価格は自由に設定できるので、不動産会社が提示する買い取り額以上に設定できます。

高めといっても本来の相場価格なので、3カ月間でもその価格で売れることはあります。最初の金額を上げているなら、多少値引きに対応しても利益は多く残しやすいです。

仮に強気の値段設定で売れなかったとしても、最終的に不動産会社が提示した金額分では売却できるため、全く売れずに手元に1円も入らないということはありません。

高めの金額で設定しておき、その条件で売れたらラッキー程度に考えて買取保証を利用するのもひとつの方法です。

基本的には不動産会社が提示した金額での売却を念頭に置き、運がよければ設定した高値で売れる状態を作ることができるため、有利な条件で売却活動が進められます。

メリット③:瑕疵担保責任が免除される

仲介売買期間を超えて不動産会社に買い取ってもらった場合、引き渡した後に発覚する瑕疵担保の責任を売主が負う必要はありません。

仲介で売却したい場合、売却後3ヶ月は不動産に欠陥が見つかった時に売主がその責任を持たなければならないという瑕疵担保責任によって不動産の補修費用を払うリスクがあります

ただし、買取の場合は売主はその瑕疵担保責任を免除されます。

不動産会社が買い取る際には、物件について念入りな調査を行い、この時に瑕疵についても確認しています。不動産会社が提示する買い取り額は、物件瑕疵を考慮した上での金額設定となっているため、もし引き渡し後に瑕疵が見つかったとしても、それは不動産会社の見落としによる過失となります。

仲介売買の場合は、通常通り瑕疵担保責任を売主が負わなければなりませんが、期間満了後の買取では責任なしで売却できるのは大きな魅力でしょう。

メリット④:仲介手数料が不要

仲介で不動産を売却した場合、不動産会社に対して仲介手数料として売却金額の3%+6万円の支払が求められます。

しかし、買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。

メリット⑤:内覧準備を無理にしなくてよい

内覧のたびに家を片付けたり、売りたい家が遠方にある場合毎回足を運ぶのは面倒だと思います。

仲介で売ることにこだわらない場合、無理して内覧対応をしなくても、最終的に不動産会社が買い取ってくれるので安心です。

不動産会社会社の中には、買取時に無料で不要な家電等を処分してくるサービスもあるので、無理して掃除や押し入れの整理などは不要です。

また、売却に向けて家のリフォームも不要です。不動産会社が買い取ってくれることが分かっているので、余計な費用をかけて修繕などはしなくていいのです。

買取保証の2つのデメリット

仲介売買とは異なるメリットが複数ある買取保証ですが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。

  • 買取価格は相場の70%程度
  • 熱心な売却活動がされない可能性がある

デメリットも把握した上で自分に向いているかどうかを考え、よりメリットのある方法で不動産売却を行うことが大切です。

デメリット①:売却価格の設定が相場より低い

不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は減少すると考えましょう。

不動産会社による買取の場合は確実性が高いですが、その分他者との競争がないために、買い取り額は上がりづらいです。

仲介売買で高値の売却が期待されるのは、売主が自由に価格を設定できること、自由競争で条件や運次第では思わぬ高値で買主の合意が得られることが理由です。

不動産会社による買取では不動産の価値を明確にした上で金額を決定するため安くなりやすく、少しでも高値で売りたい人には注意しなければなりません。

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デメリット②:熱心な売却活動がされない可能性もある

一部仲介売買の期間がある買取保証では、定めた期間中は不動産会社による売却活動が行われますが、これが熱心に行われるとは限りません。

買取保証では最終的には不動産会社が買い取るという着地点があるだけに、最初から買取による売買の完了を目指し、仲介売買の活動に注力してもらえない可能性があります。

そもそも不動産会社による仲介売買は、活動をしただけで費用が発生するものではありません。

仲介売買は成功報酬であり、成約して初めて仲介手数料が発生し、それが不動産会社の利益となります。期間限定で売却活動に力を入れても、買主が見つかず報酬が得られないということも少なくありません。

不動産の売却は時間がかかることも多く、期間限定の活動では成果が得られないことも多いです。

つまり、数カ月分の活動の手間やコストを考えるなら、それほど力を入れずに相場より安い金額で自社買取をしたほうが、利益になる場合も多いといえます。

もちろん、仲介売買に力を入れてもらえることもありますが、通常の契約よりは手を抜かれるケースが多いことは理解しておきましょう。

買取保証を利用する条件

これまで買取保証の特徴を紹介していきましたが、全ての方が利用できる保証ではありません。

この章では、どのような条件だと買取保証を受けれるのか解説していきます。

買取保証を受ける2つの必須条件

専属専任媒介契約を結ぶ

不動産会社に買取保証を付けてもらうには、不動産会社との媒介契約で専属専任媒介契約を締結することが求めれます。

媒介契約は3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

媒介契約の種類特徴
一般媒介契約・個人で買主を探して契約できる
・複数の不動産会社と媒介契約を結べる
専任媒介契約・個人で買主を探して契約できる
・媒介契約が結べる不動産会社は1社のみ
専属専任媒介契約・個人で買主を探し契約することは禁じられている
・媒介契約が結べる不動産会社は1社のみ

専属専任媒介契約を締結すれば、他の不動産会社と一定期間は契約できなくなるので慎重に契約する不動産会社を選定しましょう。

買い手需要のある物件

不動産会社は、その物件に買い手が付く確信がないと買い取ってはくれません。

そのため買い手の需要が小さい次のような条件の物件は買取保証を利用できない可能性が高いです。

  • 旧耐震基準(1981年以前に建てられた)の物件
  • 専有面積が40㎡以下の物件
  • 人口が少ないエリアの物件

不動産会社によって買い取ってくれる物件の条件は違うので、詳しくは不動産会社に問い合わせてみましょう。

大手不動産会社の利用条件を比較

どのような条件であれば買取保証を利用できるか、大手不動産会社の条件をまとめてみました。

三井不動産リアルティ

対象物件首都圏・関西圏・中部圏の当社営業エリア内の土地・戸建・マンション(専用住宅)
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・当社指定の建物調査を実施させていただく場合がございます。
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
※当社規定の仲介手数料をお支払いの方
保証金額1億円以内かつ当社査定価格の90%を上限
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、ご提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。

住友不動産販売

対象物件営業可能エリアに所在する自己所有の居住用の不動産
物件基準[土地・戸建] 敷地面積40㎡以上 ※建物調査を実施する場合がございます。
[マンション] 新耐震基準 専有面積40㎡以上 自主管理を除く
※土地・戸建・マンションとも建築基準法等に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方
保証金額1億円以内かつ当社査定価格の90%を上限
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、ご提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。

東急リバブル

対象物件東京・神奈川・千葉・埼玉および札幌・仙台・名古屋・福岡・関西圏で当社が日常的に販売活動ができるエリア《
物件基準[土地・戸建] 敷地面積40㎡以上 ※新耐震基準を満たしていること
[マンション] 専有面積30㎡以上※新耐震基準を満たしていること
対象者専任媒介契約を締結した方
保証金額1億円以下で査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月以上6ヶ月未満
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
他にも諸条件あり。

買取保証を受ける流れ

実際に買取保証を利用するに向けて、全体の流れを知っておくことが大切です。

  • 査定後に媒介契約を結ぶ
  • 不動産会社による売却活動
  • 売れなかった場合は買い取る

買取保証は、大きく3つのステップで行われます。

査定後に媒介契約を結ぶ

まずは売却したい不動産の査定をしてもらい、買取金額を算出してもらいます。提示された金額で合意するなら、期間限定での仲介売買をしてもらうために、媒介契約を結びましょう。

基本的に制限が多い専属専任媒介契約ほど、不動産会社に委ねる部分が多いため、売却活動にも注力してもらいやすいです。仲介売買のみの場合はどれを選択しても構いませんが、買取保証だと専任媒介契約か専属専任媒介契約の締結が一般的です。

一般媒介契約が選択できるならそれでも構いませんが、不動産会社が売却活動に注力してくれず、単に売却までの期間をいたずらに引き延ばしてしまうことがあるため注意が必要です。

不動産会社による売却活動

媒介契約を結んだ後は、最初に定めた期間中、不動産会社が仲介売買のための売却活動を行います。

売却活動は自社サイトでの物件情報の掲載や、事務所への物件情報の貼り出し、広告やチラシの配布などさまざまです。

物件情報を広く打ち出した後は、内覧希望者が現れるまで待ちます。希望者が現れた場合は内覧の日程を組み、実際に物件を見てもらってより詳細な情報を知ってもらいましょう。

内覧後に気に入ったなら各種条件のすり合わせを行い、双方納得できる点で売買契約を締結します。

交渉の決裂や物件に興味を持ってもらえない場合は、もう一度内覧希望者が現れるまで待ち、これを定めた期間内繰り返します。

売買契約を締結した後は、売却価格の10%程度の手付金を徴収し、定めた日程で決済と引き渡しを行い、売却活動は終了です。

売買が終了した後は、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払い、売却活動に別途費用がかかった場合はその実費の精算も行います。

売れなかった場合は不動産会社が買い取る

最初の契約時に定めた期間内に物件が売れなかった場合は、予定通り不動産会社に買取をしてもらいます。

買取の条件は最初に定めた通りであり、基本的には変更はできないため注意しましょう。契約内容に疑問や不満がある場合は、最初の時点で申し出ておかなければなりません。

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買取保証を行う際の2つのポイント

上手に買取保証を利用するには、次の2つのポイントを押さえることが大切です。

  • 不動産会社は比較して選ぶ
  • 保証対象外の物件もあることを理解しておく

これら2点を踏まえて、買取保証を利用しましょう。

不動産会社は比較して選ぶ

買取保証を実施する前に査定は行いますが、その前に一括査定サイトを利用して、複数社からの査定額を比較しておくことが大切です。

査定の金額は不動産会社によって違い、最初の1社の結果だけで決めてしまうと、売り損になってしまうことも少なくありません。

特に買取では売却価格が相場以下になるため、安く買いたたかれないように適切な金額を知っておくことが大切です。

すまいステップは最大4社の査定結果が比較できるため、売却予定の不動産の適正価格を調べやすいでしょう。

好条件を提示する不動産会社が買取保証をしているなら、利用先も決められ、売却活動をスムーズに進めやすくなります。

仲介期間中の売却活動報告してもらう

不動産は高く売れるに越したことがないので、買取保証をつけたとしても仲介期間中に不動産が売れるように、不動産会社にも努力してもらう必要があります。

不動産会社によっては買取保証を付けたことで、熱心に売却活動をしない場合もあるので、毎週不動産会社がどのような売却活動をしているか報告を受けましょう。

仮に広告をほとんど売っていない、出している広告の写真や文言が魅力的ではないといった不備が見つかったら遠慮なく指摘しましょう。

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仕組みを知ったうえで買取保証を利用しよう

不動産売却方法のひとつである買取保証は、仕組みを理解してから利用することが大切です。即時買取と仲介売買の両方の性質を持ち合わせた買取保証は、メリットだけではなく、デメリットもあります。

両方の点について理解した上で、自分が求める売却プランに合うか検討し、上手に利用してスムーズな売却を目指しましょう。

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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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